第一篇：如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃

商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是在市場研究的基礎(chǔ)上，承接項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)之間的重要工作。商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃對(duì)于項(xiàng)目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規(guī)劃指標(biāo)確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的全過程中具有承上啟下的作用。

但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。設(shè)計(jì)院、顧問公司、招商代理公司及開發(fā)單位在工作協(xié)調(diào)中對(duì)此項(xiàng)工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實(shí)踐中，本人遇到的此類問題也頗多。因此提出個(gè)人的幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

一、認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用

商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。策劃師在項(xiàng)目方案 構(gòu)思過程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開發(fā)商自身的條件，對(duì)大量市場調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設(shè)計(jì)和 規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)的過程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個(gè)方面：

1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對(duì)土地進(jìn)行的分析和研究。從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營的角度對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

2、通過消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識(shí)、商業(yè)運(yùn)營的模擬分析和國內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃

提出概念性設(shè)計(jì)原則。同時(shí)對(duì)開發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營模式、市場定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開發(fā)的可行性論證。

3、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，并對(duì)后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。開發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的評(píng)估。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的成功。商業(yè) 項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對(duì)其所依存的建筑空 間十分清晰。

二、掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的尺度

商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場價(jià)值體現(xiàn)的 制約條件之一。但我國現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對(duì)于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對(duì)于我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì) 規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。而上面的準(zhǔn)則對(duì)于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來講，已 經(jīng)很難滿足市場的需求和發(fā)展了。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣場、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)

型百貨商場等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)市場要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。

以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對(duì)較低，經(jīng)營范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營和投資。但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

每個(gè)商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個(gè)安全出口，但對(duì)于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于一個(gè)出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個(gè)相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門連通，且兩個(gè)防火分區(qū)的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個(gè)安全出口”。依據(jù)規(guī)范，開發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不 滿足商鋪日常經(jīng)營的要求，而增大商業(yè)面積有與開發(fā)商實(shí)際銷售的最小單元不符。

此外，對(duì)于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際 經(jīng)營矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于

1.4米。”按照上面的規(guī)定，勢(shì)必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營的面積。對(duì)于經(jīng)營時(shí)裝等物品的零售型 商業(yè)來講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影 響。

因此，對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商

業(yè)價(jià)值性的參考意見，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。

第二篇：如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃

商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是在市場研究的基礎(chǔ)上，承接項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)之間的重要工作。商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃對(duì)于項(xiàng)目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規(guī)劃指標(biāo)確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的全過程中具有承上啟下的作用。但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。設(shè)計(jì)院、顧問公司、招商代理公司及開發(fā)單位在工作協(xié)調(diào)中對(duì)此項(xiàng)工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實(shí)踐中，本人遇到的此類問題也頗多。因此提出個(gè)人的幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

一、認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開發(fā)商自身的條件，對(duì)大量市這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)的過程上

1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對(duì)土地進(jìn)行的分析和研究。從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營的角度對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

2、結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識(shí)、商業(yè)運(yùn)營的模擬分析和國內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出概念商業(yè)運(yùn)營模式、市場定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開發(fā)的可行性論證。

3、與開發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，并對(duì)后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。開發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的成功。商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對(duì)其所依存的建筑空間十分清晰。

二、掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的尺度商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場價(jià)值體現(xiàn)的制約條件之一。但我國現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對(duì)于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對(duì)于我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。而上面的準(zhǔn)則對(duì)于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來講，已經(jīng)很難滿足市場的需求和發(fā)展了。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣場、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)型百貨商場等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)市場要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。

以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對(duì)較低，經(jīng)營范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營和投資。但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

每個(gè)商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個(gè)安全出口，但對(duì)于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于一個(gè)出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個(gè)相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門連通，且兩個(gè)防火分區(qū)的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個(gè)安全出口”。依據(jù)規(guī)范，開發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經(jīng)營的要求，而增大商業(yè)面積有與開發(fā)商實(shí)際銷售的最小單元不符。

此外，對(duì)于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于1.4米?！卑凑丈厦娴囊?guī)定，勢(shì)必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營的樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。

因此，對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價(jià)值性的參考意見，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。

三、把握商業(yè)與設(shè)計(jì)二者之間的有效聯(lián)系建筑策劃對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目起到的作用是多方

面的，對(duì)于建筑師設(shè)計(jì)思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。但商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要與商業(yè)價(jià)值相融合，否則再好的作品也很難成為好進(jìn)行一些簡單說明：

1、高層樓體的選位與布局

城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對(duì)于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會(huì)造成重要的影響。高層建筑對(duì)于道路形成的壓迫感，會(huì)對(duì)在區(qū)域內(nèi)工作、消費(fèi)、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實(shí)際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗?，形成部分城這對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會(huì)產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對(duì)于商在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過渡對(duì)于人流與車流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。

2、商業(yè)項(xiàng)目的交通與人流處理

當(dāng)今的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項(xiàng)目人流的時(shí)差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進(jìn)出要考慮到對(duì)步行人群的影響。臨街易設(shè)計(jì)多個(gè)臨時(shí)停車空間，以滿足臨時(shí)購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項(xiàng)目：為解決項(xiàng)目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設(shè)計(jì)了多個(gè)停車場，平面往復(fù)式的停車設(shè)計(jì)完全實(shí)現(xiàn)了人車動(dòng)線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業(yè)項(xiàng)目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動(dòng)和商業(yè)的展示要求。

3、項(xiàng)目整體使用功能的布置

商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。對(duì)于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會(huì)更大。從本人接觸的一些項(xiàng)目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢(shì)更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測算，這

種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對(duì)街角形成破壞。

總之，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的也是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增加過程中的重要途徑。因此，對(duì)此進(jìn)行更為深入的研究對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將是十分重要的工作。

第三篇：怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃與前期管理？

高德海普商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機(jī)構(gòu)，5月14日?qǐng)?bào)道，建筑策劃是商業(yè)地產(chǎn)策劃重要環(huán)節(jié)，是在市場研究的基礎(chǔ)上，承接項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)之間的重要工作。建筑策劃與前期管理對(duì)于項(xiàng)目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是規(guī)劃指標(biāo)確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。

建筑策劃在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的全過程中具有承上啟下的作用。但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。設(shè)計(jì)院、顧問公司、招商代理公司及開發(fā)單位在工作協(xié)調(diào)中對(duì)此項(xiàng)工作的分工也不十分明確。

在多年的策劃實(shí)踐中，遇到的此類問題也頗多。本文提出幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

一、認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用。

商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開發(fā)商自身的條件，對(duì)大量市場調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)的過程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個(gè)方面：

1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對(duì)土地進(jìn)行的分析和研究。從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營的角度對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

2、通過消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識(shí)、商業(yè)運(yùn)營的模擬分析和國內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出概念性設(shè)計(jì)原則。同時(shí)對(duì)開發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營模式、市場定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開發(fā)的可行性論證。

2、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，并對(duì)后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。開發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的評(píng)估。

3、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的成功。商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對(duì)其所依存的建筑空間十分清晰。

二、掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的尺度

商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場價(jià)值體現(xiàn)的制約條件之一。但我國現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對(duì)于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對(duì)于我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。而上面的準(zhǔn)則對(duì)于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來講，已經(jīng)很難滿足市場的需求和發(fā)展了。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣場、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)型百貨商場等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)市場要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。

以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對(duì)較低，經(jīng)營范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營和投資。但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

每個(gè)商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個(gè)安全出口，但對(duì)于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于一個(gè)出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個(gè)相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門連通，且兩個(gè)防火分區(qū)的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個(gè)安全出口”。依據(jù)規(guī)范，開發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經(jīng)營的要求，而增大商業(yè)面積有與開發(fā)商實(shí)際銷售的最小單元不符。

此外，對(duì)于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于 1.4 米。”按照上面的規(guī)定，勢(shì)必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營的面積。對(duì)于經(jīng)營時(shí)裝等物品的零售型商業(yè)來講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。

因此，對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價(jià)值性的參考意見，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。

三、把握商業(yè)與設(shè)計(jì)二者之間的有效聯(lián)系。

建筑策劃對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目起到的作用是多方面的，對(duì)于建筑師設(shè)計(jì)思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。但商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要與商業(yè)價(jià)值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，進(jìn)行一些簡單說明：

1、高層樓體的選位與布局。

城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對(duì)于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會(huì)造成重要的影響。高層建筑對(duì)于道路形成的壓迫感，會(huì)對(duì)在區(qū)域內(nèi)工作、消費(fèi)、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實(shí)際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗?，形成部分城市綠地廣場，擴(kuò)展了建筑本身的外部公共空間。這對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會(huì)產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目本身的形象展示帶來一定的影響。因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過渡對(duì)于人流與車流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。

2、商業(yè)項(xiàng)目的交通與人流處理。

當(dāng)今的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項(xiàng)目人流的時(shí)差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進(jìn)出要考慮到對(duì)步行人群的影響。臨街易設(shè)計(jì)多個(gè)臨時(shí)停車空間，以滿足臨時(shí)購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項(xiàng)目：為解決項(xiàng)目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設(shè)計(jì)了多個(gè)停車場，平面往復(fù)式的停車設(shè)計(jì)完全實(shí)現(xiàn)了人車動(dòng)線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業(yè)項(xiàng)目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動(dòng)和商業(yè)的展示要求。

3、項(xiàng)目整體使用功能的布置。

商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。對(duì)于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會(huì)更大。從本人接觸的一些項(xiàng)目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢(shì)更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對(duì)街角形成破壞。

總之，商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，是多學(xué)科、多知識(shí)領(lǐng)域相互結(jié)合的產(chǎn)物，也是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增加過程中的重要途徑。因此，對(duì)此進(jìn)行更為深入的研究對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將是十分重要的工作。

第四篇：建筑策劃

策劃概要：

目的/價(jià)值與目標(biāo)/需求/設(shè)計(jì)理念/成本/進(jìn)度 策劃總結(jié)表

空間策劃表

空間分配表

項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算

場地分析

設(shè)計(jì)理念

概念圖示

項(xiàng)目進(jìn)度表

附錄

第五篇：建筑策劃2

建筑系館的策劃

建筑系館的目標(biāo)和目的：隨著建筑教育思想的發(fā)展和完善，與之相適應(yīng)的教育空間——建筑系館的形式也在不斷地發(fā)展變化。建筑系館是學(xué)生對(duì)建筑的最初體驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，并且和建筑教學(xué)思想的貫徹和教學(xué)方法的實(shí)施有互動(dòng)的作用。中國的建筑系館有80年的歷史，在某種程度上已經(jīng)呈現(xiàn)出來一定的規(guī)律和某種特定的問題，對(duì)此研究有重大意義

地理概況：城市簡介 :淮陰轄8個(gè)縣（市、區(qū)），162個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積1萬多km2，總?cè)丝诮?00萬，淮陰氣候宜人，地處溫帶，四季分明，土壤氣候條件良好?；搓庂Y源豐富，全境平原廣袤，土地肥沃，水域?qū)拸V，西有“日出斗金”的洪澤湖，東有美麗富饒的白馬湖、高郵湖，地下蘊(yùn)藏石油、天然氣、巖鹽、芒硝凹凸棒土等多種非金屬礦產(chǎn)資源?；搓幨切屡d的工業(yè)基地。已形成了以機(jī)械、化工、紡織、冶金、煙草為支柱的地方工業(yè)體系。化學(xué)工業(yè)依托礦產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，形成了基本化學(xué)原料、石油化工、農(nóng)用化工、醫(yī)藥化工等骨干行業(yè)；紡織工業(yè)棉、毛、麻、絲、化五紡齊全，棉紡能力達(dá)15萬紗錠，化纖生產(chǎn)能力4．5萬噸，居全國同行業(yè)前列；冶金工業(yè)技術(shù)裝備水平具有九十年代國際領(lǐng)先水平，擁有年產(chǎn)50萬噸優(yōu)質(zhì)鋼的生產(chǎn)能力。

淮陰水陸交通發(fā)達(dá)，京杭大運(yùn)河、淮河貫穿南北，寧連一級(jí)公路、寧徐一級(jí)公路、徐淮一級(jí)公路、淮江高速公路穿境而過，新長鐵路建成通車。同時(shí)，市縣道路一級(jí)化，縣鄉(xiāng)道路黑色化，形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架，內(nèi)聯(lián)外延、四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)絡(luò)，近年來，隨著電力、通訊等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使淮陰不僅交通便利，而且通訊暢達(dá)。

淮陰工學(xué)院處于淮陰區(qū)北京路89號(hào)，離市中心不遠(yuǎn)，交通便利。用地情況：用地北邊臨校園小花園，并有輔助出入口通向北園；南邊隔校園主要路與圖書館相鄰；再南臨運(yùn)動(dòng)場；西臨校園教學(xué)樓。

設(shè)計(jì)要求：

1功能布局與交通流線

建筑系館建筑為功能復(fù)雜的教學(xué)建筑。有教學(xué)部分，辦公部分，集體學(xué)術(shù)活動(dòng)與交流部分和輔助部分。設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮各部分的使用特點(diǎn)進(jìn)行合理的功能布局。由于系館使用人數(shù)較多，換課頻繁，應(yīng)考慮上下課人流集中的特點(diǎn)，將室內(nèi)外交通組織放在重要地位。應(yīng)合理解決垂直、水平通道和門廳出入口的設(shè)計(jì)。保證系館各部分之間流線順暢的交通聯(lián)系，嚴(yán)格遵守防火規(guī)范。主門廳設(shè)計(jì)是一個(gè)重點(diǎn)。設(shè)計(jì)應(yīng)該深入推敲、精心處理。其中主樓梯設(shè)計(jì)不僅要具有良好的交通功能，還要?jiǎng)?chuàng)造一定的建筑藝術(shù)效果，使其與門廳、休息空間一起，共同形成一個(gè)給人印象深刻的、有鮮明特色并富于吸引力的公共空間。應(yīng)認(rèn)真研究門廳與校區(qū)道路的連接空間，解決人流交通與機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放的問題。2所有房間均采用自然通風(fēng)采光方式，考慮自然采光的有關(guān)要求。3報(bào)告廳應(yīng)結(jié)合視線要求作地面升起，設(shè)置固定座位。

4總平面設(shè)計(jì)和建筑體形推敲要充分考慮其與附近現(xiàn)有建筑和周圍環(huán)境之間的關(guān)系。從大環(huán)境關(guān)系入手，使新建筑與周圍建筑環(huán)境一起，創(chuàng)造出新的更積極、更宜人的建筑空間氛圍。

5重視建筑室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)。室外廣場應(yīng)滿足人流交通之基本需要，應(yīng)設(shè)相應(yīng)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，還應(yīng)將綠化、小品、鋪地、臺(tái)階、坡道等有機(jī)結(jié)合，營造適合不同環(huán)境行為心理需求的空間領(lǐng)域。

6在建筑造型上應(yīng)強(qiáng)調(diào)校園建筑的文化特點(diǎn)，以及建筑系館的藝術(shù)特點(diǎn)。避免過多鋪張、堆砌的商業(yè)建筑手法。

建筑系館的詳細(xì)情況：位于學(xué)校南區(qū)中軸線上的建筑系館，東臨校區(qū)系部一號(hào)教學(xué)樓，南面面向?qū)W生宿舍及學(xué)校圖書館，北面面向景色宜人的校內(nèi)小園。策劃后的系館，由1#、2#樓通過連廊相連而成，占地面積2085.9平方米，總建筑面積10672平方米。作為我校系部樓群的重要組成部分，建筑與規(guī)劃系系館的建設(shè)深受學(xué)校各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視和關(guān)心。系部內(nèi)部配備有專用繪圖教室、實(shí)驗(yàn)室、合用教室、多媒體教室及科研教室等多功能用房。

它是一座現(xiàn)代主義建筑，凝聚了建筑風(fēng)格取向，以培養(yǎng)更多具有時(shí)代要求的專業(yè)素養(yǎng)的職業(yè)建筑師與規(guī)劃師為設(shè)計(jì)理念，它在潛移默化中貫徹學(xué)院培養(yǎng)職業(yè)化建筑師的指導(dǎo)思想。它將功能組成、空間特征及組織方式融為一體，別具一格，獨(dú)具特色。

從室外設(shè)計(jì)上看，該系館總平面呈三角形布局，以建筑平面為依托，灰磚玻璃，金屬物縱橫交錯(cuò)，紅灰相間，錯(cuò)落有致，辦公室、教研室、圖書館及學(xué)生活動(dòng)室等設(shè)施齊全。主入口左側(cè)東南向懸挑達(dá)9米的多媒體教室以實(shí)體造型為主，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去即是視覺焦點(diǎn)，與其下多功能廳的輕巧落地玻璃相映成趣。主入口的右側(cè)行政辦公樓教研室部分，不拘泥于常理，采用暗紅色金屬飾面，隨機(jī)布置的豎窗結(jié)合防腐木條肌理效果，變化中又不失統(tǒng)一和韻律感，顯得非常醒目。主樓部分方正造型簡約中又見細(xì)節(jié)，南面波浪形走廊引入曲線構(gòu)圖，豐富了走廊空間的動(dòng)感變化。北側(cè)立面造型則追求最大的通透感，教室部分除結(jié)構(gòu)柱外，沒有多余的窗間墻，在室內(nèi)就可將美麗的湖景盡收眼底。大面積玻璃和灰磚山墻形成了較好的虛實(shí)對(duì)比，木格柵百葉隨機(jī)交錯(cuò)，嚴(yán)謹(jǐn)而又不失夢(mèng)幻美。

在室內(nèi)設(shè)計(jì)方面，三角形的共享大廳是主體結(jié)構(gòu)。中庭兩層交錯(cuò)的開敞直跑樓梯成為的大廳的視覺焦點(diǎn)，布置方法巧妙獨(dú)特。樓梯欄板采用紅色鋁塑板裝飾，跳躍的紅色給整個(gè)空間帶來了活力與激情，極富動(dòng)感。在空間的主旋律上，是一塊塊連著的通透玻璃，陽光絲絲縷縷地穿過玻璃，室內(nèi)亮堂堂的，就這樣室內(nèi)外有機(jī)的溝通融合在一起。其他室內(nèi)總體色彩把握上與建筑外立面對(duì)應(yīng)，以黑白灰的主旋律，點(diǎn)綴以零星鮮艷的紅色，素雅純粹。

淮安夏季天氣炎熱，專用繪圖教室部分充分注重室內(nèi)自然通風(fēng)和氣流引導(dǎo)，1#、2#均采用當(dāng)面南廊，避免了夏日陽光直曬。利用行政辦公教研室部分斜屋頂建設(shè)室外講演交流場，既增加了建筑功能，又豐富了建筑的形體變化。此外，300座階梯座多功能廳外置半室外臺(tái)階，可從入口側(cè)直接上二層，解決大量人流集中疏散的問題，同時(shí)結(jié)合外觀造型的大懸挑，豐富了建筑空間層次與體量感。

建筑系館中收藏著大量的建筑設(shè)計(jì)作品。既有老師的作品也有學(xué)生的作品，教師的作品結(jié)合實(shí)際工程，體現(xiàn)教學(xué)研結(jié)合的成果，學(xué)生作品則表現(xiàn)出豐富的創(chuàng)意與想象力。系辦公室主任李炎春表示，這些作品在系館揭牌典禮上曾按專業(yè)展示過，其中不少是大一新生優(yōu)秀的素描作業(yè)。”

建筑是凝固的音樂，建筑師是凝固音樂的塑造者，建筑設(shè)計(jì)是一系列審美選擇的過程。大學(xué)不只是需要大師，也一樣需要大樓。從古至今，建筑就一直是人類精

神與靈魂的另一種表達(dá)形式，好的建筑才能營造出濃郁的校園氛圍。

建筑與規(guī)劃系系館，作為高校教育建筑中一種特殊的、具有挑戰(zhàn)性的建筑類型，本身就是培養(yǎng)未來建筑師的場所，它所營造的建筑空間與環(huán)境效果直接影響著建筑系的教學(xué)質(zhì)量。系館結(jié)合校園環(huán)境，與建筑內(nèi)外相關(guān)條件相協(xié)調(diào)，在尊重總體校園空間秩序的同時(shí)考慮合理的造價(jià)因素，建筑風(fēng)格獨(dú)特，既有濃厚的建筑氣息，又有清晰的個(gè)性特征。建筑語言簡約質(zhì)樸，簡約而不簡單，多功能的設(shè)計(jì)詮釋了建筑系館的內(nèi)在精神。

系館的建成是我們學(xué)校建筑與規(guī)劃系新的起點(diǎn)，新館可作為學(xué)生親身感受與體驗(yàn)建筑空間與環(huán)境關(guān)系的最佳觀察對(duì)象。更好的、更完善的專業(yè)教學(xué)條件必將有力地促進(jìn)教學(xué)水平的提高，有利于建筑學(xué)專業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。建筑系的陳超同學(xué)說：“別致新穎的系館的建成不僅為我們提供了完善的教學(xué)硬件設(shè)施，還在某種程度上為我們今后的學(xué)習(xí)明晰了方向。我們建筑系的學(xué)生今后就是要設(shè)計(jì)出這種造型獨(dú)特且功能實(shí)用的建筑?！毙吗^在公共交通空間組織上提供的充裕建筑空間，為師生們的自由交流和討論創(chuàng)造了條件，將鼓勵(lì)學(xué)生在討論中彌補(bǔ)知識(shí)結(jié)構(gòu)上的不足、激發(fā)創(chuàng)造性思維的產(chǎn)生。它，對(duì)于我們學(xué)校建筑方面專業(yè)人才的培養(yǎng)具有重要的意義，是未來建筑師理想成長的搖籃。

建筑系館的空間標(biāo)準(zhǔn)：

功能面積數(shù)量 建筑辦公室30M22間 規(guī)劃辦公室30M21間 土木辦公室30M23間 建筑學(xué)院院長室30M21間 黨團(tuán)務(wù)室40M21間 會(huì)計(jì)室30M21間 學(xué)生處30M21間 教務(wù)處40M21間 建筑學(xué)專業(yè)教室80M23間 物理實(shí)驗(yàn)室60M22間 土木實(shí)驗(yàn)室60M22間 CAD實(shí)驗(yàn)室60M22間 CAD辦公室20M21間 會(huì)議室90M21間 衛(wèi)生間15M26間 土木材料室30M21間 物理材料室30M21間 樓梯間40M26間 通道按實(shí)際情況

建筑系館策劃 姓名：班級(jí)：學(xué)號(hào)：教師： 鄒軍 建筑1081康錦潤1081403132