第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項申請報告樣板

□□市□□房地產(chǎn)開發(fā)公司有限文件

□□ [2013] 1號

—————————————— ★ ——————————————————

□□□（項目名稱）立項申請書

□□發(fā)展與改革委員會：

我公司成立于20□□年□□月，房地產(chǎn)開發(fā)□級資質(zhì)，注冊資金□□萬元。本公司擬在□□市城東區(qū)開發(fā)建設(shè)“□□□公園”項目。項目地址位于城東路□□號。

項目總用地面積□□□平米，約□□□畝，建筑容積率□□，建筑面積□□□萬平米，其中商業(yè)房面積□□□萬平米，住宅面積□□□萬平米。

建設(shè)期約五年。

項目用地通過摘牌，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，土地購置款已經(jīng)全部付清。項目投資概算□□□億元，所需建設(shè)資金來源：自籌□□億元，銀行貸款□□億元。現(xiàn)向貴委申請辦理項目立項手續(xù)，請予批準為盼！

□□市□□房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2013年 月 日

主題詞：□□□公園申請立項

—————————————————————————————————— 主送：□□市發(fā)展與改革委員會

抄送：□□市規(guī)劃局，□□市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

——————————————————————————————————□□市□□房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室2013年*月*日印發(fā)

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項申請報告及其附件

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項申請報告及其附件

企業(yè)投資項目核準登記表

（房地產(chǎn)項目）

項目名稱：

：

年月日

××市發(fā)展和改革委制

填表說明

資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)http://只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。

如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！

本表一式2份；

隨表附送如下資料：

□項目申報單位報批函；

□項目建設(shè)單位招投標基本情況表

□由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司或上等級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司或由設(shè)計院編制，按規(guī)定內(nèi)容編制的申請報告□單項房地產(chǎn)項目提供房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的資質(zhì)證明文件，專業(yè)房地產(chǎn)公司提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；中外合營項目，合營各方已經(jīng)簽署合作意向書

□,或銀行資金證明）。

□□其他項目提供土地交易中心

備注：所有復(fù)印件均需蓋有確認與原件相符公章，資料各1份。

□ 聯(lián)系人：

□ 聯(lián)系地址：

□ 電話：手機：

附件

1×公司××項目立項的申請書

（房地產(chǎn)開發(fā)項目核準）

××市發(fā)展和改革委：

茲有我公司“××項目”申請立項。項目選址于××，總用地面積××平方米,建筑容積率××,建筑密度××,建筑面積××平方米，其中商業(yè)用房××平方米，商品住宅××平方米，…。項目總投資××萬元，建設(shè)所需資金全部由我公請給予辦理為盼。

附：關(guān)于××公司××

申請人（簽章）：

×年×月×日

附件2

房地產(chǎn)項目申請報告的基本內(nèi)容

可行性研究的目的，主要是從技術(shù)、經(jīng)濟及協(xié)作配套等方面對項目設(shè)立的必要性、可能性進行全面、系統(tǒng)的分析論證。

第一章項目概況

一、建設(shè)條件

二、項目研究工作依據(jù)

三、項目開發(fā)公司狀況（經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營范圍、管理架構(gòu)、工程技術(shù)力量和財務(wù)狀況分析）

四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容

五、項目建設(shè)招投標形式

第二章項目投資環(huán)境

一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境

第三章

一、項目對公共設(shè)施的需求

二、項目住戶子女教育解決方案

三、項目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案

四、項目物業(yè)管理

第四章項目分析及市場定位

一、項目SWOT分析

二、市場定位（包括房屋戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體定位等）

三、房地產(chǎn)市場承載力分析

四、銷售價格及銷售預(yù)測

五、項目營銷方案

第五章項目開發(fā)建設(shè)進度安排

一、工程計劃

二、施工安排

第六章投資估算和資金籌措

一、總投資估算

二、資金籌措和資金平衡分析

第七章財務(wù)分析

一、銷售利潤分析

二、贏利能力分析

三、借款償還能力分析

第八章不確定性分析

三、項目風(fēng)險分析

附件3

關(guān)于核準××公司××房地產(chǎn)項目的通知

××公司:

你公司報來“××項目立項申請”收悉。經(jīng)研究，同意該項目的建設(shè)，現(xiàn)核準

如下：

××市發(fā)展和改革委

×年×月×日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)房地產(chǎn)項目

抄送：

附件4

關(guān)于××公司××房地產(chǎn)

項目不予核準的通知書

企業(yè)：

你單位送來的××項目核準申請表收悉。經(jīng)審核，該項目在以下方面不符

合法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，不予核準。特此通知。

1、2、對本決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

（項目核準機關(guān)蓋章）

年月日

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告（案例）

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng) 第六章、環(huán)境保護

第七章、項目建設(shè)周期與日程安排 第八章、經(jīng)營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經(jīng)營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結(jié)論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點.順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項目建設(shè)單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。2．

6、溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項目建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設(shè)施等。

二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。

1、規(guī)劃設(shè)計：

在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項目”建設(shè)將充分引入國際先進的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進先進的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設(shè)條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環(huán)境保護

按照國家環(huán)境保護局“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設(shè)項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標、投標的有關(guān)規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設(shè)計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設(shè)計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質(zhì)量監(jiān)督費

13、標底招標費

14、綠化建設(shè)費

15、公共配套費

16、市政公用設(shè)施費

17、不可預(yù)見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標準 銷售費用 管理費用財務(wù)費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務(wù)費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標是建設(shè)成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部 6．

1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經(jīng)營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計

1．2．

1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進行設(shè)計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達到促進預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經(jīng)濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算： “該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進首都經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

第十章 項目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標是建設(shè)成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經(jīng)營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計

1．2．

1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進行設(shè)計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括： 4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE?？傊茉熨u點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達到促進預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經(jīng)濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。3．

2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進首都經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料 “該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環(huán)境保護

按照國家環(huán)境保護局“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設(shè)項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標、投標的有關(guān)規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設(shè)計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預(yù)計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設(shè)計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質(zhì)量監(jiān)督費

13、標底招標費

14、綠化建設(shè)費

15、公共配套費

16、市政公用設(shè)施費

17、不可預(yù)見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務(wù)費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經(jīng)營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費

6、公共配套

7、市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務(wù)費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設(shè)計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標是建設(shè)成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計

將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置 本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經(jīng)營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經(jīng)理，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計

1．2．

1、構(gòu)思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進行設(shè)計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達到促進預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經(jīng)濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預(yù)見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進首都經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目總論

1.1 項目背景

房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱、項目承辦單位或建設(shè)單位、承擔編制申請報告的咨詢單位及其資質(zhì)、申請報告工作依據(jù)及工作概況等。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目申請單位情況

房地產(chǎn)開發(fā)項目申請單位現(xiàn)有主要產(chǎn)品、生產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債和股東構(gòu)成等情況。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目研究結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模、原材料、燃料和動力供應(yīng)、項目工程技術(shù)方案、環(huán)境保護、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟評論等綜合評價結(jié)論。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)基本情況

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)基本情況

國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展概況、項目建設(shè)地點、占地面積、投資規(guī)模、出資方式及融資方式、主要投資方、擬進口設(shè)備及用匯額等。

行業(yè)發(fā)展概況

------------------------------

2011年1-12 月，中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)累計實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入122.23 億元，比上年同期增長28.64%，中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)累計實現(xiàn)利潤總額13.80億元，上年同期為11.95億元。中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)總規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量133家，虧損企業(yè)10家，虧損總額為0.29億元，上年同期為0.18億元。中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)產(chǎn)品銷售稅金及附加為0.81億元，去年同期為0.52億元，增長56.44%。

2011年1-12 月，中國裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)資產(chǎn)總計108.09 億元、比去年同期增加16.61%;負債合計28.79 億元，比去年同期增加79.47% ；裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)平均資產(chǎn)負債率為26.64%。裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)應(yīng)收帳款額為13.76億元，比去年同期增長15.70%，銷售成本為95.94億元，比去年同期增長35.94%，銷售費用為2.97億元，比去年同期增長31.75%，裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)管理費用為7.40億元，比去年同期增長17.89%，裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)財務(wù)費用為0.36億元，比去年同期增長26.49%，裝訂及其他印刷服務(wù)活動業(yè)全部從業(yè)人員平均人數(shù)為23041人。

------------------------------

2.2 項目產(chǎn)品技術(shù)方案

主要產(chǎn)品產(chǎn)量，主要設(shè)備裝置。主要生產(chǎn)車間的生產(chǎn)能力，生產(chǎn)線數(shù)量。生產(chǎn)技術(shù)方案、技術(shù)參數(shù)和工藝流程、主要工藝設(shè)備選擇。技術(shù)含量及知識產(chǎn)權(quán)情況和技術(shù)水平發(fā)展階段評價。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目建、構(gòu)筑物方案

總平面布置和運輸、土建工程主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計、其他工程等。

第三章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地區(qū)域情況

建設(shè)地區(qū)的資源、區(qū)域地質(zhì)、交通運輸情況，自然條件與項目的特定生產(chǎn)需要的關(guān)系。

3.2 項目用地情況

房地產(chǎn)開發(fā)項目用地占用土地數(shù)量，占用農(nóng)用地、建設(shè)用地等數(shù)量，生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、原料基地占地面積，需要拆遷及可利用的原有建筑物、構(gòu)筑物情況，項目需要支付的補償或出讓費用，項目用地預(yù)審情況。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目布局規(guī)劃情況

合理布局的論證分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的項目選址和布局與所在地城市規(guī)劃銜接情況。

第四章 資源利用和能源耗用分析

4.1 資源和原材料

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要利用的自然資源及其來源、數(shù)量、運輸方式、供應(yīng)條件以及今后發(fā)展和開發(fā)趨勢，項目所需原材料及主要輔助材料需用量。項目資源利用與相關(guān)資源開發(fā)利用總體規(guī)劃的銜接。

4.2 能源耗用和公共設(shè)施的占用

房地產(chǎn)開發(fā)項目所需煤、電、汽、氣、油、路（運輸）等燃料、動力及公用設(shè)施的數(shù)量和能力，需由項目自建的種類和規(guī)模以及可以利用的現(xiàn)有的設(shè)施能力。

4.3節(jié)能和節(jié)水措施

能源和水資源消耗量大的項目，應(yīng)符合綜合利用、節(jié)約資源和可持續(xù)發(fā)展等方面的要求，并提出節(jié)能和節(jié)水措施，對能耗、水耗指標進行分析。

第五章 環(huán)境影響分析

5.1 建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的自然及經(jīng)濟社會情況。包括地理、水文、氣候、氣象等情況，自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡以及重要政治文化設(shè)施情況，生活居住區(qū)分布情況和人口密度等社會經(jīng)濟情況、人群健康狀況和地方病等情況，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。

---------------

5.2.1 地理環(huán)境

5.2.2 氣象條件

<%htm_report_weather%>

5.2.3 交通條件

5.2.4 經(jīng)濟發(fā)展

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5.3場址選擇（要附上總圖）；

5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件。

5.5原材料供應(yīng)及外部配套條件

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5.2 項目主要污染源和污染物分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要污染源，主要污染物的種類、排放濃度、排放量和排放方式等，廢棄物的回收利用、綜合利用和處理、處置方案。采用的污染物排放標準。

5.3 建設(shè)項目的環(huán)境影響

建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估項目環(huán)境影響的特征，環(huán)境影響的范圍、程度和性質(zhì)。

5.4 環(huán)保措施的評述及其技術(shù)經(jīng)濟論證，提出各項措施的投資估算，建設(shè)項目環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析

5.5 環(huán)境監(jiān)測制度及環(huán)境管理的建議

5.6 環(huán)境影響評價結(jié)論和建議

第六章 經(jīng)濟和社會效果分析

6.1 投資估算和資金籌措

分析項目建設(shè)和運營所需投資，估算工程總投資，并對資金籌措作出分析。<%htm_economic_table%>

6.2國民經(jīng)濟評價

從國家整體的角度考察項目對國民經(jīng)濟的貢獻和需要國民經(jīng)濟付出的代價

6.3 社會效果分析

分析項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響，包括分析項目建設(shè)對解決和促進就業(yè)的作用，項目與當?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性、項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性、項目與當?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性、項目對合理利用自然資源的影響等。

第七章 建設(shè)與實施

7.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施

7.2 工程質(zhì)量要求

7.3 項目的招標方式和招標組織形式

第八章 結(jié)論與附件

8.1 結(jié)論及有關(guān)說明

8.2 需要政府解決的問題和建議

8.3 有關(guān)附件

第五篇：項目立項申請報告

關(guān)于新建項目立項的申請報告

莒南縣發(fā)展和改革局：鎮(zhèn)村村民，為發(fā)展個體私營經(jīng)濟，根據(jù)本地實際情況，經(jīng)村兩委及鎮(zhèn)國土部門審查同意，在本（鎮(zhèn)）村住地新建項目一處，需投資萬元，建筑面積平方米，占地平方米，該項目建成投產(chǎn)后，可實現(xiàn)年產(chǎn)值（或銷售收入）萬元，利稅萬元。

特此報告，請審批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府意見（章）：村委意見（章）：

申請人：

年月日