第一篇：-2010-2011-第1學期-房地產(chǎn)項目策劃書（本站推薦）

A卷

房地產(chǎn)項目策劃書

（參考大綱）

第一部分項目所在區(qū)域市場分析（任選部分，20分）

一、項目所在區(qū)域簡介（5分）

二、項目所在區(qū)域市場特征（15分）

1.環(huán)境分析

2.市場分析

3.政策分析

4.競爭項目

5.發(fā)展趨勢

第二部分項目簡介及SWOT分析（必選部分，20分）

一、項目簡介（5分）

二、項目SWOT分析（15分）

1.項目優(yōu)勢

2.項目劣勢

3.項目機會

4.項目威脅

5.結(jié)論分析

第三部分市場調(diào)研報告（必選部分，20分）

一、市場調(diào)研情況說明（3分）

二、調(diào)研分析（12分）

三、主要結(jié)論（5分）

第四部分項目綜合定位（必選部分，20分）

一、項目命名闡釋（4分）

二、目標客戶定位（4分）

三、項目形象定位（4分）

四、項目價格定位（4分）

五、項目戶型定位（4分）

第五部分 項目建筑規(guī)劃設計建議（任選兩部分，20分）

一、總體規(guī)劃布局建議（10分）

1.項目規(guī)劃布局建議

2.道路設計建議

二、項目配套設施建議（10分）

三、建筑風格和外立面設計建議（10分）

1.建筑風格

2.外立面設計

第六部分 項目廣告策略（必選部分，20分）

一、項目廣告主題策略（10分）

二、項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（10分）

第七部分 附錄

《房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷》及所有回收問卷

報告要求

1、完成內(nèi)容：《石家莊滹太新區(qū)房地產(chǎn)項目策劃書》框架核心部分為必選部分，其他部分可以由學生選擇性的選取一部分完成，或自己設定人選內(nèi)容。

2、完成時間：在期末考試開始前提交。

3、寫作及字數(shù)要求

（1）統(tǒng)一用B5紙打印。標示清楚年級、班級、學號和姓名；

（2）標題統(tǒng)一用小三號黑體，正文用小四號宋體，單倍行距。首行縮進2字符；

（3）每份報告字數(shù)在5000字以上。

4、評分標準

（1）必選部分和任選部分結(jié)合緊密，形成一體化報告；

（2）針對所選區(qū)域位置和項目設計的實際情況進行分析；

（3）結(jié)構(gòu)合理，文字通暢。

（4）具體分值，詳見框架標示。

第二篇：房地產(chǎn)項目策劃書

**** 房地產(chǎn)項目策劃書

第一部分總體市場研究分析

一、宏觀市場分析

1.國家房地產(chǎn)政策簡要分析

2.石家莊市經(jīng)濟狀況分析

3.石家莊市城市規(guī)劃發(fā)展

4.石家莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析

二、石家莊市房地產(chǎn)區(qū)域研究

1.滹太新區(qū)

2.西部新區(qū)

3.正定新區(qū)

4.南部山前工業(yè)區(qū)

5.石家莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征

6.石家莊市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測

7.項目區(qū)域選擇

第二部分項目所在區(qū)域市場分析

一、所在區(qū)域市場概況

二、所在區(qū)域房地產(chǎn)市場研究

1.環(huán)境分析

2.市場分析

3.政策分析

三、項目所在區(qū)域市場特征總結(jié)

四、項目所在區(qū)域發(fā)展趨勢預測

第三部分項目分析及資源整合一、項目競爭情況分析

二、項目SWOT分析

1.項目優(yōu)勢

2.項目劣勢

3.項目機會

4.項目威脅

5.結(jié)論分析

第四部分項目綜合定位分析

一、目標客戶群體分析

二、項目市場定位

三、項目形象定位

四、項目命名建議

第五部分 項目建筑規(guī)劃設計建議

一、總體規(guī)劃布局建議

1.項目規(guī)劃布局建議

2.道路設計建議

二、項目配套設施建議

三、戶型規(guī)劃建議

四、建筑風格和外立面設計建議

1.建筑風格

2.外立面設計

第六部分 項目廣告策略

一、項目廣告主題策略

二、項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略

第七部分 附件：項目問卷（或訪談）調(diào)研報告

第三篇：房地產(chǎn)項目策劃書

市場背景

目前房地產(chǎn)市場開發(fā)商眾多，房源儲量過大，而且國家調(diào)控房價，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，隨著市場的穩(wěn)定，未來市場處于上升態(tài)勢，本案位于朝陽區(qū)新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不可過于單一

我們本次的調(diào)查問卷中顯示大部分產(chǎn)品可以選為為多層的住宅和小高層項目，但也不能讓聯(lián)體、獨立別墅成為了市場的空白點，而對于別墅的需求確是實實在在存在的，從而累積了一部分別墅消費群體。

客戶需求的變化

一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性，內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格；第三種客戶相對前兩種客戶來說已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會地位，購房意圖，購房時間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎，且為先期客源的主力，我們認為主要有以下類型：

公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟基礎，但不會太高，對居住要求較低，對工程質(zhì)量，價格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個銷售人群；

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重；

政府官員：此類人物具有較高的社會地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

體驗新鮮人生：優(yōu)秀的設計，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；

陽光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點，讓你體驗生活的同時感受陽光的味道。

項目形象定位

戶數(shù)：總共1865戶

建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場所認可，高層也占領(lǐng)一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

機動停車位：2367個

戶型面積在61--80平米 81--100平方米

戶型：

2室2廳2衛(wèi)1廚

2室2廳1衛(wèi)1廚

戶型：簡裝房，精裝房為主

建筑面積：280000平方米

占地面積：88000平方米

本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書；

選擇訪問量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設立自己的宣傳網(wǎng)頁；

成立本項目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，以提升公司的服務質(zhì)量，聯(lián)絡公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應的項目；成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源；參加房地產(chǎn)展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買；

參加一些評比活動，取得一些評比證書；

工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；

電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；進行潛在客戶的開發(fā)，同時可以適當?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業(yè)管理費；

（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔保人。

后期服務的完善。本案創(chuàng)新的居住模式，關(guān)鍵就體現(xiàn)在后期服務上。住宅服務商必須誠實信用，從始至終熱心為客戶服務，加強與住戶之間的溝通，為客戶的生活提供最大的便利最完善的服務，以培養(yǎng)客戶的忠誠度，實現(xiàn)企業(yè)的市場現(xiàn)實利益。并且兼顧企業(yè)的長遠戰(zhàn)略利益，樹立企業(yè)良好的形象。

第四篇：房地產(chǎn)項目策劃書

房地產(chǎn)項目策劃書

人員分工安排：

整體活動時間： 年 月 日 至 年 月 日 指導老師：

項目名稱：弘陽上城(可以把它當做尚陽城(^o^)/）樓盤簡介：弘陽上城，位于新東區(qū)青年東路與通富北路交匯處，占據(jù)城市主軸黃金緯線，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距老城區(qū)南大街和新城中央商務區(qū)（簡稱CBD）均約4公里，車程都在十分鐘以內(nèi)。并且新東區(qū)發(fā)展日新月異，規(guī)劃的長途汽車東站就位于該項目的西北側(cè)，弘陽上城項目東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的觀音山新城，集教育、醫(yī)療、商貿(mào)、行政、旅游等多種功能于一身，成為該項目全方位優(yōu)越的生活配套，未來升值潛力巨大。

弘陽上城總建面積約28萬㎡，歐式Art-deco建筑風格、皇家園林式的優(yōu)雅景觀、環(huán)繞小區(qū)的三條自然河流、小區(qū)內(nèi)上千平米中央湖景、原生態(tài)系列主題泛會所、精美裝修的雙入戶大堂、還有利用自然空間分割打造出的歐式下沉廣場，以及南通首家別墅級高爾夫練習場……弘陽上城，立城市主軸之上，以領(lǐng)先的規(guī)劃，豐富的內(nèi)涵，上乘的品質(zhì)，完善的配套，必將成就未來的人居范本，世界級水岸生活藍本！

弘陽上城由13棟高層建筑組成，24-34層分布在項目北側(cè)及西側(cè)，18層以圍合的形式集中布置在小區(qū)東南側(cè)，分區(qū)明確，地下車庫可停放非機動地下停車位6001個，機動車地下停車位1367個，滿足每戶0.7輛的配比要求，小區(qū) 房型面積在90-140平米之間。

前言

通過幾個月的資料搜尋，問卷調(diào)查和市場方面的調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身的積累經(jīng)驗和所學知識，以及對該項目的了解，為日后項目推廣提供客觀的依據(jù)，從而我們做出了這份方案。

這份項目策劃方案包括市場分析、市場定位、銷售策略的建議、宣傳策略和結(jié)束語五哥方面組成，我們從整體到局部再到各層次方面的戲細分，全面的闡述了方案的整體思路，我們同時做到了言簡意賅，簡介明了，讓客戶在很多的時間內(nèi)更加具體全面的了解我們的房產(chǎn)項目。在合市場分析區(qū)域分析的同時我們緊密的與客戶相聯(lián)系起來，分析周圍以及本市的競爭對手以及相應的配套設施和建筑風格，更加明確我們的項目優(yōu)越性。在隨后的推廣銷售中我們將采用先進的推廣媒體，人格化、自然化的宣傳理念，更加生動明確的闡明我們的建筑理念、建筑風格和建筑品味。只要我們建設的產(chǎn)品是市場需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段和方法符合本區(qū)、本市以及周邊市區(qū)的消費者的消費心理，我們的項目策劃銷售工作完全能夠達到預期設想的狀態(tài)。

目錄

1.市場分析 1.1.區(qū)域市場分析 1.2.定向市場分析 1.3.項目分析

1.4.項目周邊配套狀況 2.項目市場定位 2.1.市場定位 2.2.項目形象定位 2.3.項目客戶定位 2.4.目標客戶 3.銷售策略建議 3.1.市場氣氛培養(yǎng) 3.2.促銷手段建議 3.3.付款方式建議 4.宣傳策略 4.1.媒體選擇建議 4.2.宣傳主題 4.3.廣告創(chuàng)意及訴求 4.4.廣告宣傳推廣策略 4.5.媒體的組合策略 5.結(jié)束語 1.市場分析

1.1.區(qū)域市場分析

一、地理位置

弘陽上城位于新東區(qū)青年東路與通富北路交匯處，占據(jù)城市主軸黃金緯線，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距老城區(qū)南大街和新城中央商務區(qū)（簡稱CBD）均約4公里，車程都在十分鐘以內(nèi)。并且新東區(qū)發(fā)展日新月異，規(guī)劃的長途汽車東站就位于該項目的西北側(cè)，弘陽上城項目東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的觀音山新城，集教育、醫(yī)療、商貿(mào)、行政、旅游等多種功能于一身。

二、市場背景

目前房地產(chǎn)市場開發(fā)商眾多，房源儲量過大，縣城城中村改造，而且國家調(diào)控房價，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，隨著市場的穩(wěn)定，未來市場處于上升態(tài)勢，本案位于新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢。

? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一

大部分產(chǎn)品為多層的住宅項目，聯(lián)體、獨立別墅成為了市場的空白點，而對于別墅的需求確是實實在在存在的，從而累積了一部分別墅消費群體。? 宣傳推廣理念落后

從產(chǎn)品的推廣折射出發(fā)展商整體營銷策劃理念的匱乏，一些設計水平落后，低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。

現(xiàn)在市場成熟，知名度較高，涉及區(qū)域較廣擁有強大的商業(yè)籌碼和人群力量。近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，弘陽上城居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設拉動經(jīng)濟的飛速發(fā)展。

1.2.定向市場分析

本項目位于新東區(qū)，但并不僅僅局限于新東區(qū)，從近的看，涉及到崇川區(qū)港閘區(qū)，以及整個南通市，從遠的看，輻射到周邊的市區(qū)?，F(xiàn)在的南通處于蘇南和蘇北的交界地帶，也是沿海沿江城市，是蘇北地區(qū)發(fā)展的帶頭大哥，同時也學習蘇南地區(qū)的發(fā)展模式緊跟其后，近幾年南通發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級，未來的南通將是蘇南和蘇北發(fā)展的中心地帶，適中的房價，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是你購房置業(yè)的優(yōu)先選擇。1.3.項目分析

銷售特征：以前銷售無整體營銷思路，盲目追求高利，定價一路走高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹立。現(xiàn)在價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

一、客戶需求的變化

一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性，內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格；第三種客戶相對前兩種客戶來說已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

二、市場環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

三、優(yōu)勢點分析

? 所屬區(qū)域歷史人文底蘊悠久，是典型的中心城區(qū)；

? 出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業(yè)主的外出打下最重要的基石；

? 具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡支持，為項目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條件；

? 區(qū)域內(nèi)大型住宅區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營造了成熟的居住氛圍；

? 各類教育學校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學問題； ? 周圍有南通大學附屬醫(yī)院，東方醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場所，離市中心較近，還有南通博物院，濠河和景色優(yōu)美的狼山。

四、劣勢

?

棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大； ? 本案中高價定位會篩掉一部分區(qū)域內(nèi)購房者，使客源面變得相對狹窄；

? 本案位置臨近的道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問題會對住家產(chǎn)生一定影響；

五、機會點分析

? 國家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好； ? 整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡； ? 現(xiàn)階段南通的整體規(guī)劃改造，增加了產(chǎn)品的附加值；

六、威脅點分析

?近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，=促使本案競爭壓力加大； ? 周圍房產(chǎn)建設項目較多，競爭比較激烈，要想生存，必須擁有獨一無二的風格和品質(zhì)；

? 周圍有拆除和建設項目，無形中將會降低本案周圍的整體環(huán)境； ? 區(qū)域內(nèi)各個的目標市場大致相同；

? 高品質(zhì)購房者選擇有較大的不確定性，全是的高檔次物業(yè)都是項目的競爭對手。1.4.項目周邊配套狀況

學校：崇川學校、南通大學、南通大學附中 超市：麥德龍超市 其他：車管所、汽車4S店

周圍交通：28、36、42路公交車（車管所站下）

2.項目市場定位

2.1.市場地位

本案的均價在9300元/平方米，整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高層，社會層次較廣，隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂兄懈邫n樓盤的聚集之地，這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。

2.2.項目形象定位 戶數(shù)：總共1865戶

建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成

機動停車位：1367個 非機動停車位：6001個

戶型面積在90--150平方米

戶型：

? 4室2廳2衛(wèi)1廚 ? 3室2廳1衛(wèi)1廚 ? 3室2廳2衛(wèi)1廚 ? 2室2廳1衛(wèi)1廚

建筑面積：280000平方米 占地面積：88000平方米

項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場所認可，高層也占領(lǐng)一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

2.3.項目客戶定位

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會地位，購房意圖，購房時間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎，且為先期客源的主力，我們認為主要有以下類型：

公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟基礎，但不會太高，對居住要求較低，對工程質(zhì)量，價格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個銷售人群；

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重；

政府官員：此類人物具有較高的社會地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求； 中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

2.4.目標客戶

① 新婚夫婦，單身一族，老婆夫婦等；

② 經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務員、兩代同堂家庭； ③ 經(jīng)濟收入超高階層，追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

3.銷售策略建議

3.1.市場氣氛培養(yǎng)

市場氛圍需要全方位的營造，采用相應的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達到預期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺體系

意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞； 看板展示區(qū)：運用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設；

各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；

樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產(chǎn)生購買欲望；

（二）聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風格和特色的背景音樂。

（三）味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺體系：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染；

（五）嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍；

綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項目的整體素質(zhì)，從而對本項目充分認可。同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

3.2.促銷手段建議

① 本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書；

② 選擇訪問量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設立自己的宣傳網(wǎng)頁；

③ 成立本項目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，以提升公司的服務質(zhì)量，聯(lián)絡公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應的項目；

④ 成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源；

⑤ 參加房地產(chǎn)展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買； ⑥ 參加一些評比活動，取得一些評比證書；

⑦ 工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；

⑧ 電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；

⑨ 進行潛在客戶的開發(fā)，同時可以適當?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業(yè)管理費；（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔保人。

4.宣傳策略

4.1.媒體選擇建議

我們力求以最低的投入，達到最佳的宣傳效果，引導市場消費為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，應將不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項目的幾個媒體：

a.戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久；

b.DM:透過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應的目標客戶進行推廣，同時可以電話訪問，并向每個客戶推介本項目的優(yōu)點和更詳細的物業(yè)資料；

c.網(wǎng)絡：網(wǎng)絡是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁，進行樓盤宣傳和推廣；

d.報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細的介紹樓盤信息，讓讀者更加了解；電視是一個比較實效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風格和特色。

綜合所述，建議本項目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報刊電視廣告和網(wǎng)絡廣告。

4.2.宣傳主題

湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受。

選擇弘陽上城，體驗新鮮人生！陽光明媚的地方。

4.3.廣告創(chuàng)意及訴求

以周邊的環(huán)境為出發(fā)點，結(jié)合樓盤的整體風格和優(yōu)點特色，突出個性化和人性化，使其推廣創(chuàng)意和理念更深入人心，抓住消費者的心理需求打造時尚、舒適有品位的高質(zhì)量樓盤。

湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受:三條動態(tài)人工湖，絕對的綠化率，讓你在喧囂的城市里享受到詩意般的生活，同時商務理念的高品質(zhì)打造，更能讓你有高檔的享受，提高你的身份地位；

選擇弘陽上城，體驗新鮮人生：優(yōu)秀的設計，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；

陽光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點，讓你體驗生活的同時感受陽光的味道。

4.4.廣告宣傳推廣策略（1）預熱期

在預熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準備工作，廣告運用為軟文和戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進行的認購工作。在這個期間，推出“選擇弘陽上城，體驗新鮮人生！”的宣傳主題，讓大家開始了解本項目的整體品味。

（2）公開推廣期

進入公開推廣期，項目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個階段可以推出“選擇弘陽上城，體驗新鮮人生！”和“陽光明媚的地方”的宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設計理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。

（3）強力出擊期

強力出擊期是項目推廣的核心階段，力求達到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達到頂峰。這個階段，“選擇弘陽上城，體驗新鮮人生！”、“陽光明媚的地方”、“湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受”，三則推廣理念同時強勢推出，沖擊消費者的心理，讓其更加詳細全面了解樓盤的特色，促使其達到最終的購買欲。

（4）消化期

強力的出擊期過后的消化期，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務性工作。此外，還應對此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個營銷周期的到來做準備。

4.5.媒體的組合策略

? 戶外廣告：投放3--5塊，投放時間在2011年1月至2012二月，打出“選擇弘陽上城，體驗新鮮人生！”和“湖水環(huán)繞，綠色生活商務享受”的宣傳語；

? 報紙、電視：在《南通日報》、《南通房產(chǎn)》上面刊登軟文信息，同時在電視上做動態(tài)廣告，讓讀者及觀眾了解樓盤信息； ? 活動：展銷會，在現(xiàn)場展銷樓盤，同時安培人員推廣等； ? 網(wǎng)絡：設置專業(yè)網(wǎng)站，制作網(wǎng)頁廣告，人人們更加快速的了解，同時文字、圖片以及相應的特點結(jié)合介紹，讓人們在網(wǎng)上全面了解，刺激客戶的購買欲。

5.結(jié)束語

經(jīng)過這段時間的努力，從走訪，到確定項目，再到問卷、數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)在策劃書的完成，我們力求能夠做到全面完善，做出一份符合本項目且結(jié)合市場情況和經(jīng)濟發(fā)展狀況的策劃書，讓客戶更加全面、具體、詳細的來了解我們的項目，為以后項目的推廣銷售做出貢獻，從而達到預期或者意想不到的驚奇效果。

第五篇：房地產(chǎn)項目策劃書

導語：為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標客戶吸引住。以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)項目策劃書，歡迎大家閱讀與借鑒！

一、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡營銷的依據(jù)

只要稍加留意就會發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡營銷早已來到了我們生活當中。在我們進入各大門戶網(wǎng)站的時候，鋪天蓋地的廣告迎面而來，有固定廣告、浮動廣告，有圖標廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類繁多；在各網(wǎng)站仍在不斷摸索自己盈利機制的時候，網(wǎng)絡廣告無疑成了它們的“收人現(xiàn)金?！薄＜热痪W(wǎng)絡廣告無所不在，我們就有必要關(guān)注房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告的效果，分析其在房地產(chǎn)市場營銷體系中所起的作用。

二、房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡廣告優(yōu)缺點分析

商品住宅等房地產(chǎn)物業(yè)作為一種商品，使用年限很長，屬于耐用品；而房地產(chǎn)物業(yè)的差異性很大，客戶在購買時往往要作細致比較和篩選。因此，房地產(chǎn)廣告具有理性訴求的特點，需要詳細描述產(chǎn)品特性及與其他樓盤的差異，以吸引客戶購買。從這方面分析，網(wǎng)絡廣告滿足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細介紹樓盤各方面特點，從而達到吸引客戶購買的目的。

以北京為例，從現(xiàn)階段商品住宅目標客戶群分析，購房者除了一部分是小私營業(yè)主外，大部分購房者為有較高學歷的各高校畢業(yè)留京人員。他們在校期間跟網(wǎng)絡接觸的機會較多，工作后多數(shù)保持了較頻繁的上網(wǎng)習慣，這就為網(wǎng)絡廣告作為房地產(chǎn)項目廣告載體提供了堅實基礎。據(jù)近期所做北京市城鎮(zhèn)居民購房意向調(diào)查結(jié)果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過網(wǎng)絡廣告了解樓盤信息的被訪者比例達到被訪總數(shù)的15%，這個數(shù)字說明網(wǎng)絡廣告在房地產(chǎn)廣告中已經(jīng)占據(jù)了相當重要的位置。

當然，網(wǎng)絡廣告與傳統(tǒng)廣告形式相比仍有其自身缺點，因為它需要有計算機作為媒介；另外網(wǎng)絡廣告持續(xù)時間較短，其所起效果也要打一定折扣。

既然簡單的網(wǎng)絡平面廣告效果有限，業(yè)界中出現(xiàn)了一些新的網(wǎng)絡營銷方式，比如網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動廣告技術(shù)等，這些新技術(shù)的推出無疑改進了房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告形式及表現(xiàn)手法，使其更能達到吸引眼球的效果。

正是看到單純的房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告存在著如上弊端，市場營銷人員在將傳統(tǒng)營銷手段與網(wǎng)絡技術(shù)進行融合的過程中，不能僅僅依靠網(wǎng)絡廣告形式，而需要將網(wǎng)絡技術(shù)融人到市場營銷全過程中，這就是網(wǎng)絡營銷。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡營銷存在的問題

目前，市場上通過網(wǎng)絡對企業(yè)或開發(fā)項目進行營銷廣告的房地產(chǎn)公司越來越多，但所收到的效果依采取的營銷策略及策略實施情況的不同而相差很大，存在的共性問題如下：

1、企業(yè)自身的internet營銷技術(shù)還不能滿足營銷要求。()雖然有些機構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構(gòu)幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，如出于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設身處地從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，能取得較好效果的案例不多。

2、開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性。有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、internet服務情況，所需的資源、資金分配、預期效果等。

3、企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足。利用internet開展營銷活動的費用到底要多少，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沒有一個準確的概念，潛意識里不愿花太多的錢，認為其可有可無，無足輕重。其實，由于internet營銷是建立在日新月異的internet技術(shù)之上的，internet技術(shù)發(fā)展會使企業(yè)在internet上的投資逐步增加，而一個經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在internet上保持較高水準，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，不能取得良好的營銷效果。

4、企業(yè)缺乏有效評估internet營銷活動的手段。企業(yè)應建立監(jiān)控機制和相應工具，來評估網(wǎng)絡營銷計劃的進展和成果。瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)址的反應，在必要時做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是internet營銷成功的關(guān)鍵。

四、房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡營銷方式探討

1、通過門戶網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對開發(fā)項目進行宣傳

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡營銷的最基本形式。internet作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑； internet讓企業(yè)擁有一個屬于自己、而又面向廣大上網(wǎng)者的媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統(tǒng)媒體的一個特點。企業(yè)網(wǎng)站

信息由企業(yè)制定，不受傳統(tǒng)媒體的時間、版面等限制，也可伴隨企業(yè)的發(fā)展適時更新；企業(yè)網(wǎng)站可應用虛擬現(xiàn)實等媒體手段吸引大眾注意并與訪問者雙向交流，及時、有效地傳遞并獲得有關(guān)信息。

2、可對客戶進行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋

網(wǎng)上市場調(diào)研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產(chǎn)品和服務研究、市場營銷策略研究等。在internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開展低成本、高效、范圍廣泛的市場研究，為正確預測市場需求、做出市場決策打下扎實的基礎。

調(diào)研市場信息，從中發(fā)現(xiàn)消費者需求動向，從而為企業(yè)細分市場提供依據(jù)，是企業(yè)開展市場營銷的重要內(nèi)容。網(wǎng)絡為企業(yè)開展網(wǎng)上市場調(diào)研提供了便利場所，一般企業(yè)開展網(wǎng)上市場調(diào)研活動有兩種方式：

①借助isp網(wǎng)站進行調(diào)研。這對于市場名氣不大、網(wǎng)站不太引人注意的企業(yè)是一種有效選擇。企業(yè)制定調(diào)研內(nèi)容及調(diào)研方式，比如客戶喜歡的戶型、能承受的單價、對項目位置區(qū)域的認同度等等，將以上調(diào)研的信息放人選定的網(wǎng)站，就可以實時的獲取調(diào)研數(shù)據(jù)及動態(tài)信息。這種方法的弊端是：由于這些網(wǎng)站內(nèi)容繁多，企業(yè)市場調(diào)研對上網(wǎng)者的吸引力可能會降低；同時，上網(wǎng)者如果想與企業(yè)交流。

②企業(yè)在自己的網(wǎng)站進行市場調(diào)研。對知名企業(yè)而言，其網(wǎng)站瀏覽者多是一些對該企業(yè)產(chǎn)品感興趣或與企業(yè)業(yè)務有一定關(guān)系的上網(wǎng)者，他們對企業(yè)有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時也為調(diào)研過程的及時雙向交流提供便利。

網(wǎng)上市場調(diào)研作為一種新的市場調(diào)查方式已受到企業(yè)重視，一些網(wǎng)絡服務公司也已經(jīng)開始為公司定制網(wǎng)上調(diào)研業(yè)務。但如何在大量信息的包圍中吸引上網(wǎng)者參加調(diào)研并積極配合，仍需做出更多的探索。

3、可通過商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣

網(wǎng)上拍賣是時興的房地產(chǎn)銷售方式，其通過市場需求來確定物業(yè)價格，具有公平的特性；同時又能為開發(fā)企業(yè)贏得盡可能多的利潤。此外，由于網(wǎng)上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對項目進行宣傳，從而在直接追求物業(yè)利潤最大化基礎上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。

當然，在目前市場條件及網(wǎng)絡水平下，網(wǎng)上拍賣技術(shù)還不是特別成熟，容易出現(xiàn)拍賣延遲、買賣不同步等問題；另外涉及到網(wǎng)上拍賣交易的有關(guān)法律法規(guī)不是特別健全，它要求房地產(chǎn)公司在執(zhí)行之前在多方權(quán)利義務關(guān)系上做好約定。