第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

**** 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

第一部分總體市場(chǎng)研究分析

一、宏觀(guān)市場(chǎng)分析

1.國(guó)家房地產(chǎn)政策簡(jiǎn)要分析

2.石家莊市經(jīng)濟(jì)狀況分析

3.石家莊市城市規(guī)劃發(fā)展

4.石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析

二、石家莊市房地產(chǎn)區(qū)域研究

1.滹太新區(qū)

2.西部新區(qū)

3.正定新區(qū)

4.南部山前工業(yè)區(qū)

5.石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征

6.石家莊市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

7.項(xiàng)目區(qū)域選擇

第二部分項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析

一、所在區(qū)域市場(chǎng)概況

二、所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1.環(huán)境分析

2.市場(chǎng)分析

3.政策分析

三、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征總結(jié)

四、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

第三部分項(xiàng)目分析及資源整合一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況分析

二、項(xiàng)目SWOT分析

1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2.項(xiàng)目劣勢(shì)

3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)

4.項(xiàng)目威脅

5.結(jié)論分析

第四部分項(xiàng)目綜合定位分析

一、目標(biāo)客戶(hù)群體分析

二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

三、項(xiàng)目形象定位

四、項(xiàng)目命名建議

第五部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

一、總體規(guī)劃布局建議

1.項(xiàng)目規(guī)劃布局建議

2.道路設(shè)計(jì)建議

二、項(xiàng)目配套設(shè)施建議

三、戶(hù)型規(guī)劃建議

四、建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議

1.建筑風(fēng)格

2.外立面設(shè)計(jì)

第六部分 項(xiàng)目廣告策略

一、項(xiàng)目廣告主題策略

二、項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略

第七部分 附件：項(xiàng)目問(wèn)卷（或訪(fǎng)談）調(diào)研報(bào)告

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

市場(chǎng)背景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過(guò)大，而且國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，造成大部分客戶(hù)處于觀(guān)望狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)，但是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，本案位于朝陽(yáng)區(qū)新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不可過(guò)于單一

我們本次的調(diào)查問(wèn)卷中顯示大部分產(chǎn)品可以選為為多層的住宅和小高層項(xiàng)目，但也不能讓聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，而對(duì)于別墅的需求確是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累積了一部分別墅消費(fèi)群體。

客戶(hù)需求的變化

一種客戶(hù)是已由先期的單純追求滿(mǎn)足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶(hù)在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；第三種客戶(hù)相對(duì)前兩種客戶(hù)來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會(huì)地位，購(gòu)房意圖，購(gòu)房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類(lèi)型：

公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太高，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷(xiāo)售人群；

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

政府官員：此類(lèi)人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買(mǎi)的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類(lèi)人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款。這類(lèi)客源主要選擇小戶(hù)型，但比例有限。

體驗(yàn)新鮮人生：優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗(yàn)新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；

陽(yáng)光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點(diǎn)，讓你體驗(yàn)生活的同時(shí)感受陽(yáng)光的味道。

項(xiàng)目形象定位

戶(hù)數(shù)：總共1865戶(hù)

建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

機(jī)動(dòng)停車(chē)位：2367個(gè)

戶(hù)型面積在61--80平米 81--100平方米

戶(hù)型：

2室2廳2衛(wèi)1廚

2室2廳1衛(wèi)1廚

戶(hù)型：簡(jiǎn)裝房，精裝房為主

建筑面積：280000平方米

占地面積：88000平方米

本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū)；

選擇訪(fǎng)問(wèn)量大的正規(guī)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)；

成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目；成立客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)，快速處理客戶(hù)投訴與客戶(hù)疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源；參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可以在此間吸引客戶(hù)看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買(mǎi)；

參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書(shū)；

工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望及視覺(jué)效果；

電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶(hù)接受廣告宣傳的效果；進(jìn)行潛在客戶(hù)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車(chē)位一個(gè)，同時(shí)可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi)；

（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

后期服務(wù)的完善。本案創(chuàng)新的居住模式，關(guān)鍵就體現(xiàn)在后期服務(wù)上。住宅服務(wù)商必須誠(chéng)實(shí)信用，從始至終熱心為客戶(hù)服務(wù)，加強(qiáng)與住戶(hù)之間的溝通，為客戶(hù)的生活提供最大的便利最完善的服務(wù)，以培養(yǎng)客戶(hù)的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)利益。并且兼顧企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

人員分工安排：

整體活動(dòng)時(shí)間： 年 月 日 至 年 月 日 指導(dǎo)老師：

項(xiàng)目名稱(chēng)：弘陽(yáng)上城(可以把它當(dāng)做尚陽(yáng)城(^o^)/）樓盤(pán)簡(jiǎn)介：弘陽(yáng)上城，位于新東區(qū)青年?yáng)|路與通富北路交匯處，占據(jù)城市主軸黃金緯線(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距老城區(qū)南大街和新城中央商務(wù)區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)CBD）均約4公里，車(chē)程都在十分鐘以?xún)?nèi)。并且新東區(qū)發(fā)展日新月異，規(guī)劃的長(zhǎng)途汽車(chē)東站就位于該項(xiàng)目的西北側(cè)，弘陽(yáng)上城項(xiàng)目東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的觀(guān)音山新城，集教育、醫(yī)療、商貿(mào)、行政、旅游等多種功能于一身，成為該項(xiàng)目全方位優(yōu)越的生活配套，未來(lái)升值潛力巨大。

弘陽(yáng)上城總建面積約28萬(wàn)㎡，歐式Art-deco建筑風(fēng)格、皇家園林式的優(yōu)雅景觀(guān)、環(huán)繞小區(qū)的三條自然河流、小區(qū)內(nèi)上千平米中央湖景、原生態(tài)系列主題泛會(huì)所、精美裝修的雙入戶(hù)大堂、還有利用自然空間分割打造出的歐式下沉廣場(chǎng)，以及南通首家別墅級(jí)高爾夫練習(xí)場(chǎng)……弘陽(yáng)上城，立城市主軸之上，以領(lǐng)先的規(guī)劃，豐富的內(nèi)涵，上乘的品質(zhì)，完善的配套，必將成就未來(lái)的人居范本，世界級(jí)水岸生活藍(lán)本！

弘陽(yáng)上城由13棟高層建筑組成，24-34層分布在項(xiàng)目北側(cè)及西側(cè)，18層以圍合的形式集中布置在小區(qū)東南側(cè)，分區(qū)明確，地下車(chē)庫(kù)可停放非機(jī)動(dòng)地下停車(chē)位6001個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)地下停車(chē)位1367個(gè)，滿(mǎn)足每戶(hù)0.7輛的配比要求，小區(qū) 房型面積在90-140平米之間。

前言

通過(guò)幾個(gè)月的資料搜尋，問(wèn)卷調(diào)查和市場(chǎng)方面的調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身的積累經(jīng)驗(yàn)和所學(xué)知識(shí)，以及對(duì)該項(xiàng)目的了解，為日后項(xiàng)目推廣提供客觀(guān)的依據(jù)，從而我們做出了這份方案。

這份項(xiàng)目策劃方案包括市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售策略的建議、宣傳策略和結(jié)束語(yǔ)五哥方面組成，我們從整體到局部再到各層次方面的戲細(xì)分，全面的闡述了方案的整體思路，我們同時(shí)做到了言簡(jiǎn)意賅，簡(jiǎn)介明了，讓客戶(hù)在很多的時(shí)間內(nèi)更加具體全面的了解我們的房產(chǎn)項(xiàng)目。在合市場(chǎng)分析區(qū)域分析的同時(shí)我們緊密的與客戶(hù)相聯(lián)系起來(lái)，分析周?chē)约氨臼械母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及相應(yīng)的配套設(shè)施和建筑風(fēng)格，更加明確我們的項(xiàng)目?jī)?yōu)越性。在隨后的推廣銷(xiāo)售中我們將采用先進(jìn)的推廣媒體，人格化、自然化的宣傳理念，更加生動(dòng)明確的闡明我們的建筑理念、建筑風(fēng)格和建筑品味。只要我們建設(shè)的產(chǎn)品是市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段和方法符合本區(qū)、本市以及周邊市區(qū)的消費(fèi)者的消費(fèi)心理，我們的項(xiàng)目策劃銷(xiāo)售工作完全能夠達(dá)到預(yù)期設(shè)想的狀態(tài)。

目錄

1.市場(chǎng)分析 1.1.區(qū)域市場(chǎng)分析 1.2.定向市場(chǎng)分析 1.3.項(xiàng)目分析

1.4.項(xiàng)目周邊配套狀況 2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位 2.1.市場(chǎng)定位 2.2.項(xiàng)目形象定位 2.3.項(xiàng)目客戶(hù)定位 2.4.目標(biāo)客戶(hù) 3.銷(xiāo)售策略建議 3.1.市場(chǎng)氣氛培養(yǎng) 3.2.促銷(xiāo)手段建議 3.3.付款方式建議 4.宣傳策略 4.1.媒體選擇建議 4.2.宣傳主題 4.3.廣告創(chuàng)意及訴求 4.4.廣告宣傳推廣策略 4.5.媒體的組合策略 5.結(jié)束語(yǔ) 1.市場(chǎng)分析

1.1.區(qū)域市場(chǎng)分析

一、地理位置

弘陽(yáng)上城位于新東區(qū)青年?yáng)|路與通富北路交匯處，占據(jù)城市主軸黃金緯線(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距老城區(qū)南大街和新城中央商務(wù)區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)CBD）均約4公里，車(chē)程都在十分鐘以?xún)?nèi)。并且新東區(qū)發(fā)展日新月異，規(guī)劃的長(zhǎng)途汽車(chē)東站就位于該項(xiàng)目的西北側(cè)，弘陽(yáng)上城項(xiàng)目東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的觀(guān)音山新城，集教育、醫(yī)療、商貿(mào)、行政、旅游等多種功能于一身。

二、市場(chǎng)背景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過(guò)大，縣城城中村改造，而且國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，造成大部分客戶(hù)處于觀(guān)望狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)，但是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，本案位于新老區(qū)交接處，占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)。

? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)于單一

大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，而對(duì)于別墅的需求確是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累積了一部分別墅消費(fèi)群體。? 宣傳推廣理念落后

從產(chǎn)品的推廣折射出發(fā)展商整體營(yíng)銷(xiāo)策劃理念的匱乏，一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書(shū)，混亂的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，讓人覺(jué)得僅僅是在購(gòu)置一套住宅，全然沒(méi)有感覺(jué)到這個(gè)樓盤(pán)能為你帶來(lái)身份地位的象征和對(duì)生活的享受。

現(xiàn)在市場(chǎng)成熟，知名度較高，涉及區(qū)域較廣擁有強(qiáng)大的商業(yè)籌碼和人群力量。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達(dá)，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，弘陽(yáng)上城居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

1.2.定向市場(chǎng)分析

本項(xiàng)目位于新東區(qū)，但并不僅僅局限于新東區(qū)，從近的看，涉及到崇川區(qū)港閘區(qū)，以及整個(gè)南通市，從遠(yuǎn)的看，輻射到周邊的市區(qū)。現(xiàn)在的南通處于蘇南和蘇北的交界地帶，也是沿海沿江城市，是蘇北地區(qū)發(fā)展的帶頭大哥，同時(shí)也學(xué)習(xí)蘇南地區(qū)的發(fā)展模式緊跟其后，近幾年南通發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級(jí)，未來(lái)的南通將是蘇南和蘇北發(fā)展的中心地帶，適中的房?jī)r(jià)，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是你購(gòu)房置業(yè)的優(yōu)先選擇。1.3.項(xiàng)目分析

銷(xiāo)售特征：以前銷(xiāo)售無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思路，盲目追求高利，定價(jià)一路走高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹(shù)立?，F(xiàn)在價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

一、客戶(hù)需求的變化

一種客戶(hù)是已由先期的單純追求滿(mǎn)足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；第二種客戶(hù)在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；第三種客戶(hù)相對(duì)前兩種客戶(hù)來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

二、市場(chǎng)環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

三、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析

? 所屬區(qū)域歷史人文底蘊(yùn)悠久，是典型的中心城區(qū)；

? 出行路況良好，路線(xiàn)清晰、流暢，為以后私車(chē)業(yè)主的外出打下最重要的基石；

? 具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項(xiàng)目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條件；

? 區(qū)域內(nèi)大型住宅區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營(yíng)造了成熟的居住氛圍；

? 各類(lèi)教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題； ? 周?chē)心贤ù髮W(xué)附屬醫(yī)院，東方醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場(chǎng)所，離市中心較近，還有南通博物院，濠河和景色優(yōu)美的狼山。

四、劣勢(shì)

?

棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺(jué)壓力大； ? 本案中高價(jià)定位會(huì)篩掉一部分區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者，使客源面變得相對(duì)狹窄；

? 本案位置臨近的道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計(jì)今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問(wèn)題會(huì)對(duì)住家產(chǎn)生一定影響；

五、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

? 國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好； ? 整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡； ? 現(xiàn)階段南通的整體規(guī)劃改造，增加了產(chǎn)品的附加值；

六、威脅點(diǎn)分析

?近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，=促使本案競(jìng)爭(zhēng)壓力加大； ? 周?chē)慨a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，要想生存，必須擁有獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)格和品質(zhì)；

? 周?chē)胁鸪徒ㄔO(shè)項(xiàng)目，無(wú)形中將會(huì)降低本案周?chē)恼w環(huán)境； ? 區(qū)域內(nèi)各個(gè)的目標(biāo)市場(chǎng)大致相同；

? 高品質(zhì)購(gòu)房者選擇有較大的不確定性，全是的高檔次物業(yè)都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.4.項(xiàng)目周邊配套狀況

學(xué)校：崇川學(xué)校、南通大學(xué)、南通大學(xué)附中 超市：麥德龍超市 其他：車(chē)管所、汽車(chē)4S店

周?chē)煌ǎ?8、36、42路公交車(chē)（車(chē)管所站下）

2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位

2.1.市場(chǎng)地位

本案的均價(jià)在9300元/平方米，整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高層，社會(huì)層次較廣，隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂兄懈邫n樓盤(pán)的聚集之地，這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

2.2.項(xiàng)目形象定位 戶(hù)數(shù)：總共1865戶(hù)

建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成

機(jī)動(dòng)停車(chē)位：1367個(gè) 非機(jī)動(dòng)停車(chē)位：6001個(gè)

戶(hù)型面積在90--150平方米

戶(hù)型：

? 4室2廳2衛(wèi)1廚 ? 3室2廳1衛(wèi)1廚 ? 3室2廳2衛(wèi)1廚 ? 2室2廳1衛(wèi)1廚

建筑面積：280000平方米 占地面積：88000平方米

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

2.3.項(xiàng)目客戶(hù)定位

根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會(huì)地位，購(gòu)房意圖，購(gòu)房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類(lèi)型：

公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太高，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷(xiāo)售人群；

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

政府官員：此類(lèi)人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買(mǎi)的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類(lèi)人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求； 中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款。這類(lèi)客源主要選擇小戶(hù)型，但比例有限。

2.4.目標(biāo)客戶(hù)

① 新婚夫婦，單身一族，老婆夫婦等；

② 經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭； ③ 經(jīng)濟(jì)收入超高階層，追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

3.銷(xiāo)售策略建議

3.1.市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷(xiāo)售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺(jué)體系

意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫(huà)、建筑作品欣賞； 看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè)；

各功能招牌：如銷(xiāo)售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買(mǎi)家明確功能；

樣板間：充分展示戶(hù)型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望；

（二）聽(tīng)覺(jué)體系：背景音樂(lè)，選擇適合樓盤(pán)風(fēng)格和特色的背景音樂(lè)。

（三）味覺(jué)體系：為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺(jué)體系：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染；

（五）嗅覺(jué)體系：嗅覺(jué)是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍；

綜合感覺(jué)體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶(hù)美好的心理感受，良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目充分認(rèn)可。同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。

3.2.促銷(xiāo)手段建議

① 本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū)；

② 選擇訪(fǎng)問(wèn)量大的正規(guī)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)；

③ 成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目；

④ 成立客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)，快速處理客戶(hù)投訴與客戶(hù)疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源；

⑤ 參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可以在此間吸引客戶(hù)看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買(mǎi)； ⑥ 參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書(shū)；

⑦ 工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望及視覺(jué)效果；

⑧ 電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶(hù)接受廣告宣傳的效果；

⑨ 進(jìn)行潛在客戶(hù)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車(chē)位一個(gè)，同時(shí)可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；

（2）分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi)；（3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

4.宣傳策略

4.1.媒體選擇建議

我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對(duì)不同的客戶(hù)類(lèi)型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類(lèi)型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：

a.戶(hù)外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久；

b.DM:透過(guò)客戶(hù)資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)，并向每個(gè)客戶(hù)推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料；

c.網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁(yè)，進(jìn)行樓盤(pán)宣傳和推廣；

d.報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤(pán)信息，讓讀者更加了解；電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過(guò)在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤(pán)，了解它的風(fēng)格和特色。

綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶(hù)外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。

4.2.宣傳主題

湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受。

選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！陽(yáng)光明媚的地方。

4.3.廣告創(chuàng)意及訴求

以周邊的環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合樓盤(pán)的整體風(fēng)格和優(yōu)點(diǎn)特色，突出個(gè)性化和人性化，使其推廣創(chuàng)意和理念更深入人心，抓住消費(fèi)者的心理需求打造時(shí)尚、舒適有品位的高質(zhì)量樓盤(pán)。

湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受:三條動(dòng)態(tài)人工湖，絕對(duì)的綠化率，讓你在喧囂的城市里享受到詩(shī)意般的生活，同時(shí)商務(wù)理念的高品質(zhì)打造，更能讓你有高檔的享受，提高你的身份地位；

選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生：優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗(yàn)新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；

陽(yáng)光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點(diǎn)，讓你體驗(yàn)生活的同時(shí)感受陽(yáng)光的味道。

4.4.廣告宣傳推廣策略（1）預(yù)熱期

在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和戶(hù)外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購(gòu)工作。在這個(gè)期間，推出“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”的宣傳主題，讓大家開(kāi)始了解本項(xiàng)目的整體品味。

（2）公開(kāi)推廣期

進(jìn)入公開(kāi)推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場(chǎng)，可以階段可以增加戶(hù)外廣告的投放，并開(kāi)始運(yùn)用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場(chǎng)漸漸熱起來(lái)。這個(gè)階段可以推出“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”和“陽(yáng)光明媚的地方”的宣傳主題，在讓客戶(hù)了解樓盤(pán)品味的同時(shí)，更多的了解樓盤(pán)的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。

（3）強(qiáng)力出擊期

強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶(hù)外廣告、人員推廣、DM、電話(huà)跟蹤等，配合銷(xiāo)售達(dá)到頂峰。這個(gè)階段，“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”、“陽(yáng)光明媚的地方”、“湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受”，三則推廣理念同時(shí)強(qiáng)勢(shì)推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤(pán)的特色，促使其達(dá)到最終的購(gòu)買(mǎi)欲。

（4）消化期

強(qiáng)力的出擊期過(guò)后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶(hù)的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期的到來(lái)做準(zhǔn)備。

4.5.媒體的組合策略

? 戶(hù)外廣告：投放3--5塊，投放時(shí)間在2011年1月至2012二月，打出“選擇弘陽(yáng)上城，體驗(yàn)新鮮人生！”和“湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受”的宣傳語(yǔ)；

? 報(bào)紙、電視：在《南通日?qǐng)?bào)》、《南通房產(chǎn)》上面刊登軟文信息，同時(shí)在電視上做動(dòng)態(tài)廣告，讓讀者及觀(guān)眾了解樓盤(pán)信息； ? 活動(dòng)：展銷(xiāo)會(huì)，在現(xiàn)場(chǎng)展銷(xiāo)樓盤(pán)，同時(shí)安培人員推廣等； ? 網(wǎng)絡(luò)：設(shè)置專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，制作網(wǎng)頁(yè)廣告，人人們更加快速的了解，同時(shí)文字、圖片以及相應(yīng)的特點(diǎn)結(jié)合介紹，讓人們?cè)诰W(wǎng)上全面了解，刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲。

5.結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的努力，從走訪(fǎng)，到確定項(xiàng)目，再到問(wèn)卷、數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)在策劃書(shū)的完成，我們力求能夠做到全面完善，做出一份符合本項(xiàng)目且結(jié)合市場(chǎng)情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的策劃書(shū)，讓客戶(hù)更加全面、具體、詳細(xì)的來(lái)了解我們的項(xiàng)目，為以后項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售做出貢獻(xiàn)，從而達(dá)到預(yù)期或者意想不到的驚奇效果。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

導(dǎo)語(yǔ)：為迅速打開(kāi)市場(chǎng)缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶(hù)吸引住。以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)，歡迎大家閱讀與借鑒！

一、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的依據(jù)

只要稍加留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)早已來(lái)到了我們生活當(dāng)中。在我們進(jìn)入各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的時(shí)候，鋪天蓋地的廣告迎面而來(lái)，有固定廣告、浮動(dòng)廣告，有圖標(biāo)廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類(lèi)繁多；在各網(wǎng)站仍在不斷摸索自己盈利機(jī)制的時(shí)候，網(wǎng)絡(luò)廣告無(wú)疑成了它們的“收人現(xiàn)金?！?。既然網(wǎng)絡(luò)廣告無(wú)所不在，我們就有必要關(guān)注房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的效果，分析其在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系中所起的作用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)廣告優(yōu)缺點(diǎn)分析

商品住宅等房地產(chǎn)物業(yè)作為一種商品，使用年限很長(zhǎng)，屬于耐用品；而房地產(chǎn)物業(yè)的差異性很大，客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)往往要作細(xì)致比較和篩選。因此，房地產(chǎn)廣告具有理性訴求的特點(diǎn)，需要詳細(xì)描述產(chǎn)品特性及與其他樓盤(pán)的差異，以吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。從這方面分析，網(wǎng)絡(luò)廣告滿(mǎn)足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細(xì)介紹樓盤(pán)各方面特點(diǎn)，從而達(dá)到吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的目的。

以北京為例，從現(xiàn)階段商品住宅目標(biāo)客戶(hù)群分析，購(gòu)房者除了一部分是小私營(yíng)業(yè)主外，大部分購(gòu)房者為有較高學(xué)歷的各高校畢業(yè)留京人員。他們?cè)谛Ｆ陂g跟網(wǎng)絡(luò)接觸的機(jī)會(huì)較多，工作后多數(shù)保持了較頻繁的上網(wǎng)習(xí)慣，這就為網(wǎng)絡(luò)廣告作為房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告載體提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)近期所做北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向調(diào)查結(jié)果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告了解樓盤(pán)信息的被訪(fǎng)者比例達(dá)到被訪(fǎng)總數(shù)的15%，這個(gè)數(shù)字說(shuō)明網(wǎng)絡(luò)廣告在房地產(chǎn)廣告中已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)重要的位置。

當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告形式相比仍有其自身缺點(diǎn)，因?yàn)樗枰杏?jì)算機(jī)作為媒介；另外網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)時(shí)間較短，其所起效果也要打一定折扣。

既然簡(jiǎn)單的網(wǎng)絡(luò)平面廣告效果有限，業(yè)界中出現(xiàn)了一些新的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方式，比如網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動(dòng)廣告技術(shù)等，這些新技術(shù)的推出無(wú)疑改進(jìn)了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告形式及表現(xiàn)手法，使其更能達(dá)到吸引眼球的效果。

正是看到單純的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告存在著如上弊端，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員在將傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)手段與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行融合的過(guò)程中，不能僅僅依靠網(wǎng)絡(luò)廣告形式，而需要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融人到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中，這就是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)存在的問(wèn)題

目前，市場(chǎng)上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)廣告的房地產(chǎn)公司越來(lái)越多，但所收到的效果依采取的營(yíng)銷(xiāo)策略及策略實(shí)施情況的不同而相差很大，存在的共性問(wèn)題如下：

1、企業(yè)自身的internet營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)還不能滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)要求。()雖然有些機(jī)構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計(jì)網(wǎng)頁(yè)，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機(jī)構(gòu)幫助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)不同，如出于盈利、促銷(xiāo)、愛(ài)好等目的，可能沒(méi)有設(shè)身處地從企業(yè)角度對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，能取得較好效果的案例不多。

2、開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的目的不明確，缺少計(jì)劃性。有些房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目上網(wǎng)可能僅僅是趕時(shí)髦，存在一定盲目性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場(chǎng)調(diào)研、internet服務(wù)情況，所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。

3、企業(yè)對(duì)上網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)的費(fèi)用估計(jì)不足。利用internet開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)的費(fèi)用到底要多少，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的概念，潛意識(shí)里不愿花太多的錢(qián)，認(rèn)為其可有可無(wú)，無(wú)足輕重。其實(shí)，由于internet營(yíng)銷(xiāo)是建立在日新月異的internet技術(shù)之上的，internet技術(shù)發(fā)展會(huì)使企業(yè)在internet上的投資逐步增加，而一個(gè)經(jīng)常需要更新和維護(hù)的網(wǎng)站費(fèi)用可能更高。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在internet上保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，不能取得良好的營(yíng)銷(xiāo)效果。

4、企業(yè)缺乏有效評(píng)估internet營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段。企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機(jī)制和相應(yīng)工具，來(lái)評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的進(jìn)展和成果。瀏覽人數(shù)不能簡(jiǎn)單作為可靠的評(píng)估指標(biāo)，更有效的參考指標(biāo)包括查詢(xún)成交人數(shù)、網(wǎng)頁(yè)登記人數(shù)等。企業(yè)必須注意用戶(hù)對(duì)網(wǎng)址的反應(yīng)，在必要時(shí)做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)策略是internet營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方式探討

1、通過(guò)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的最基本形式。internet作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑； internet讓企業(yè)擁有一個(gè)屬于自己、而又面向廣大上網(wǎng)者的媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統(tǒng)媒體的一個(gè)特點(diǎn)。企業(yè)網(wǎng)站

信息由企業(yè)制定，不受傳統(tǒng)媒體的時(shí)間、版面等限制，也可伴隨企業(yè)的發(fā)展適時(shí)更新；企業(yè)網(wǎng)站可應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)等媒體手段吸引大眾注意并與訪(fǎng)問(wèn)者雙向交流，及時(shí)、有效地傳遞并獲得有關(guān)信息。

2、可對(duì)客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見(jiàn)反饋

網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研可以承擔(dān)的主要工作包括：市場(chǎng)分析、產(chǎn)品和服務(wù)研究、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究等。在internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)展低成本、高效、范圍廣泛的市場(chǎng)研究，為正確預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求、做出市場(chǎng)決策打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

調(diào)研市場(chǎng)信息，從中發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求動(dòng)向，從而為企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)提供依據(jù)，是企業(yè)開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要內(nèi)容。網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研提供了便利場(chǎng)所，一般企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)有兩種方式：

①借助isp網(wǎng)站進(jìn)行調(diào)研。這對(duì)于市場(chǎng)名氣不大、網(wǎng)站不太引人注意的企業(yè)是一種有效選擇。企業(yè)制定調(diào)研內(nèi)容及調(diào)研方式，比如客戶(hù)喜歡的戶(hù)型、能承受的單價(jià)、對(duì)項(xiàng)目位置區(qū)域的認(rèn)同度等等，將以上調(diào)研的信息放人選定的網(wǎng)站，就可以實(shí)時(shí)的獲取調(diào)研數(shù)據(jù)及動(dòng)態(tài)信息。這種方法的弊端是：由于這些網(wǎng)站內(nèi)容繁多，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)上網(wǎng)者的吸引力可能會(huì)降低；同時(shí)，上網(wǎng)者如果想與企業(yè)交流。

②企業(yè)在自己的網(wǎng)站進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)知名企業(yè)而言，其網(wǎng)站瀏覽者多是一些對(duì)該企業(yè)產(chǎn)品感興趣或與企業(yè)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的上網(wǎng)者，他們對(duì)企業(yè)有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時(shí)也為調(diào)研過(guò)程的及時(shí)雙向交流提供便利。

網(wǎng)上市場(chǎng)調(diào)研作為一種新的市場(chǎng)調(diào)查方式已受到企業(yè)重視，一些網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司也已經(jīng)開(kāi)始為公司定制網(wǎng)上調(diào)研業(yè)務(wù)。但如何在大量信息的包圍中吸引上網(wǎng)者參加調(diào)研并積極配合，仍需做出更多的探索。

3、可通過(guò)商品房網(wǎng)上競(jìng)拍給項(xiàng)目造勢(shì)，提升項(xiàng)目人氣

網(wǎng)上拍賣(mài)是時(shí)興的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式，其通過(guò)市場(chǎng)需求來(lái)確定物業(yè)價(jià)格，具有公平的特性；同時(shí)又能為開(kāi)發(fā)企業(yè)贏得盡可能多的利潤(rùn)。此外，由于網(wǎng)上拍賣(mài)形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，從而在直接追求物業(yè)利潤(rùn)最大化基礎(chǔ)上，間接起到廣告促銷(xiāo)的效果，可謂一舉兩得。

當(dāng)然，在目前市場(chǎng)條件及網(wǎng)絡(luò)水平下，網(wǎng)上拍賣(mài)技術(shù)還不是特別成熟，容易出現(xiàn)拍賣(mài)延遲、買(mǎi)賣(mài)不同步等問(wèn)題；另外涉及到網(wǎng)上拍賣(mài)交易的有關(guān)法律法規(guī)不是特別健全，它要求房地產(chǎn)公司在執(zhí)行之前在多方權(quán)利義務(wù)關(guān)系上做好約定。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)經(jīng)典提綱

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)范本

一： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃所包涵內(nèi)容： 一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背 景、結(jié)論和建議 二）房地產(chǎn)目標(biāo)客戶(hù)分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力 / 行業(yè)特征 / 公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、三）房地產(chǎn)價(jià)格定位

理論價(jià)格 / 成交價(jià)格 / 租金價(jià)格 / 價(jià)格策略 四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) 五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 六）房地產(chǎn)媒介策略

媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費(fèi)用估算 七）房地產(chǎn)推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）媒介投放 二： 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 策劃所包涵內(nèi)容： 一）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 二）銷(xiāo)售代表培訓(xùn) 三）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理 四）房號(hào)銷(xiāo)控管理 四）銷(xiāo)售階段總結(jié) 五）銷(xiāo)售廣告評(píng)估 六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) 七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整

第三節(jié)： 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、購(gòu)買(mǎi)人群、接受價(jià)

位、購(gòu)買(mǎi)理由等。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂 知己知彼、百戰(zhàn)不殆

三： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析，并找出支持理由。四： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。五： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷(xiāo)售思路：

一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。二）主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng) 一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的 三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。六： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷(xiāo)售策略： 一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；按部就班、調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬；搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。

一般應(yīng)具備： < SPA>根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。> 1 開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求； 已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人； 知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù)； 已經(jīng)找出 項(xiàng)目定位 和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)； 已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題； 已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式； 已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略； 制定合理的銷(xiāo)控表； 精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;10 組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃； 11 盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市； 其他外部條件也很合適。二）房地產(chǎn)項(xiàng)目 廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的 必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部 分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售！三）銷(xiāo)售部署

房地產(chǎn)銷(xiāo)售 階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致 預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題 如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。第四節(jié)： 銷(xiāo)售策劃 原則 一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。二：資源整合原則

整合營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式 “ 中間強(qiáng)、兩頭弱 ” 缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶(hù)細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的 “ 賣(mài)點(diǎn) ” 一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了 營(yíng)銷(xiāo)策劃 內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：買(mǎi)方市場(chǎng)下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。四：可操作性原則

銷(xiāo)售策劃 不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。第五節(jié)：檢驗(yàn) 銷(xiāo)售策劃 成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì) 銷(xiāo)售策劃 進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能 銷(xiāo)售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

因此，銷(xiāo)售策劃 定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的 銷(xiāo)售策劃 指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售