第一篇：【某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究】畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書(張愛琳)

內(nèi)蒙古科技大學(xué)

畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書

課題名稱： **房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究院（系）：建筑與土木工程學(xué)院專業(yè) ：工程管理專業(yè) 指導(dǎo)教師：張 愛 琳

年月日

一、畢業(yè)設(shè)計的目的與要求

本畢業(yè)設(shè)計是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。通過設(shè)計，主要使學(xué)生系統(tǒng)熟悉和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容體系、操作程序、方法和技能等，培養(yǎng)學(xué)生具有綜合運用所學(xué)的有關(guān)理論知識去獨立分析、解決實際問題的能力，為其今后從事有關(guān)實際工作打下良好基礎(chǔ)。

本設(shè)計是真實課題，涉及面廣、難度較大，設(shè)計過程中應(yīng)本著實事求是的態(tài)度，注重理論與實踐相結(jié)合，積極主動地進行調(diào)查、預(yù)測、計算、分析和論證；設(shè)計內(nèi)容中市場調(diào)查方案可由設(shè)計組共同討論、分工調(diào)查、資源共享，其他由個人獨立完成；設(shè)計成果應(yīng)體系完整、結(jié)構(gòu)嚴謹、層次分明，觀點概念表達準確、清晰，資料數(shù)據(jù)真實可靠、選用合適，方案設(shè)計切實可行、特色突出，各類計劃安排合理，計算方法應(yīng)用得當、結(jié)果正確，分析論證充分、有理有據(jù)，格式、圖表和寫作規(guī)范、統(tǒng)一。

二、畢業(yè)設(shè)計題目

**房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（根據(jù)學(xué)生選題具體確定）

三、畢業(yè)設(shè)計的主要內(nèi)容（含主要技術(shù)參數(shù)）

1.市場分析與預(yù)測：包括房地產(chǎn)宏觀、中觀（包頭市）和微觀（項目）進行市場分析與預(yù)測。擬定市場調(diào)查方案(調(diào)查方式，內(nèi)容，路線等)和建設(shè)條件調(diào)查方案。獨立統(tǒng)計分析有關(guān)數(shù)據(jù)，進行初步項目定位（物業(yè)類型、目標市場、價格等）。

2．建設(shè)條件論證：包括開發(fā)項目用地狀況、資源供給及外部寫作條件論證；

3.項目規(guī)劃方案設(shè)計：項目規(guī)劃方案設(shè)計的原則和具體設(shè)想。要求列出主要技術(shù)指標，繪制初步方案規(guī)劃圖；

4．安項目開發(fā)進度排：包括項目開發(fā)的主要工作階段、內(nèi)容和進度安排。要求繪制開發(fā)進度橫道圖。

5．營銷方案策劃：對項目營銷方式和營銷策略進行初步規(guī)劃。

6.投資估算及資金籌措：進行項目投資估算、擬定籌資方案，確定資金籌措和使用計劃。

7.財務(wù)評價：測算項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)，編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對項目的盈利能力和償債能力進行財務(wù)分析；

8.風(fēng)險與不確定性分析：包括盈虧平衡分析、敏感性分析，概率分析等；

9.結(jié)論和建議

10.按規(guī)定完成一份完整的書面可行性研究報告（含附件，如圖、表、問卷等）；

11.提交一份完整的可行性研究報告的電子文檔。

四、畢業(yè)設(shè)計（論文）題目應(yīng)完成的工作

1.熟悉畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書，查閱相關(guān)資料，確定項目選題。

2.按要求提交畢業(yè)設(shè)計（論文）成果，具體包括：

（1）按規(guī)定完成一份完整的書面可行性研究報告（含附件，如圖、表、問卷等）。**房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告參考提綱如下：

1總論

1.1 項目提出的背景與概況：項目名稱；項目開發(fā)單位概況；可行性研究報告編制依據(jù)；項目提出的理由；項目擬建地點；項目預(yù)期目標。

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標

1.3問題與建議

2市場分析與預(yù)測

2.1 房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測(近兩年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)：包括宏觀、中觀。

2.2 項目的市場情況分析——需求方面分析；

2.3 項目的市場情況分析——供給方面分析；當前租售價格調(diào)查和預(yù)測。

2.4 項目SWOT分析及項目初步定位

3建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件

3.1建設(shè)規(guī)模方案比選：結(jié)構(gòu)形式、建筑面積和使用功能。

3.2項目自然條件與用地條件：地點與地理位置；土地類別及占地面積；土地狀況。

3.3項目配套條件與設(shè)施

4規(guī)劃設(shè)計方案

4.1 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想

4.2 規(guī)劃設(shè)計方案的原則

4.3 規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想：項目總平面布置及戶型設(shè)計、功能要求、建筑藝術(shù)功能；規(guī)劃設(shè)計方案描述；繪制規(guī)劃設(shè)計圖、確定主要參數(shù)；確定建筑、結(jié)構(gòu)、道路、綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。

4.4 建筑方案的比選

4.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標

5項目開發(fā)進度及組織安排

5.1項目開發(fā)的各項工作內(nèi)容

5.2 項目開發(fā)進度安排：繪制項目實施進度橫道圖。

6營銷方案

6.1項目定位、物業(yè)價格定位

6.2 營銷方式與策略

6.3 租售計劃

7投資估算及資金籌措

7.1 投資估算的原則與內(nèi)容

7.2 項目建設(shè)的投資估算

7.3 資金籌措方式、來源與使用計劃

8財務(wù)評價

8.1 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算

8.2銷售、出租收入的估算：編制收入估算表；

8.3 編制財務(wù)評價報表：財務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表和利潤分配表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等；

8.4財務(wù)分析：盈利能力分析；清償能力分析。風(fēng)險分析：識別項目在實施過程中可能遇到的各種風(fēng)險、以及常規(guī)的盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等。

10結(jié)論及建議

10.1 結(jié)論

10.2 存在的問題及建議

(2)附圖：①項目總體規(guī)劃圖②項目開發(fā)進度橫道圖

(3)附表：①投資估算報表②經(jīng)濟評價報表

(4)附件：①項目建議書或初步可行性研究報告的批復(fù)文件②當?shù)卣嘘P(guān)場地、建筑規(guī)劃和拆遷等有關(guān)的文件③項目資金來源協(xié)議等

(5)參考資料與文獻。

五、主要工作階段，內(nèi)容，要求及進度安排

本設(shè)計工作共計15周，具體安排如下：

1.準備階段（1.5周）

接受畢業(yè)設(shè)計任務(wù)，熟悉畢業(yè)設(shè)計指導(dǎo)書，查閱有關(guān)書籍，收集有關(guān)資料，確定選題。

2.調(diào)查階段(2.5周)

了解項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想，擬定市場調(diào)查方案(調(diào)查方式，內(nèi)容，路線等)和建設(shè)條件調(diào)查方案。調(diào)查方案要切實可行，且能達到獲取所需核心信息的目的。到房地產(chǎn)開發(fā)公司和本市房地產(chǎn)市場進行實習(xí)調(diào)研，按照擬定的調(diào)查方案實施全面的調(diào)查，包括收集反映房地產(chǎn)市場宏觀形勢的資料，調(diào)查包頭市房地產(chǎn)市場有關(guān)居住，寫字樓和商業(yè)物業(yè)的供求，位置，結(jié)構(gòu)，租售比例，租售價格，空置率等狀況，考察項目所在地周圍環(huán)境狀況和項目建設(shè)的資源供給及外部協(xié)作條件等。該階段的工作要盡可能全面細致，深入實際，力爭獲取到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。

3.統(tǒng)計分析階段(1周)

對第2個階段所收集到的資料進行整理，并對有關(guān)數(shù)據(jù)作必要的統(tǒng)計分析和預(yù)測，根據(jù)統(tǒng)計資料進行項目初步定位(形象定位，功能定位，目標市場定位，價格定位等)。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。

4.技術(shù)研究階段(1.5周)

根據(jù)第3個階段的研究成果，以及項目用地狀況，開發(fā)商設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想，原則和方案。該階段的成果要求要客觀，科學(xué)，要突出項目的特色，要能體現(xiàn)設(shè)計方案的先進，適用性和滿足市場的實際需求。

5.營銷策劃階段(1.5周)

對擬開發(fā)項目實施進度進行安排;走訪開發(fā)商，廣告公司和新聞媒體機構(gòu)等，收集有關(guān)信息，擬定營銷方案(營銷方式，手段，周期和頻度，租售進度，比例，資金回籠計劃等)。

6.經(jīng)濟研究階段(4周)

在完成以上階段的基礎(chǔ)上，進行項目的投資估算和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算，安排項目建設(shè)資金的籌措和使用計劃，編制有關(guān)的財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，進行財務(wù)評價;對項目進行風(fēng)險分析。具體要求是，投資估算方法和估算指標的選用合適，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算合理，資金籌措和使用計劃的安排得當，財務(wù)報表編制規(guī)范，評價指標計算正確，財務(wù)評價客觀實際，風(fēng)險分析能較好地說明項目的風(fēng)險狀況。

7.征求意見階段(1周)

參照參考提綱的格式，對以上各階段的研究成果進行整理，形成畢業(yè)設(shè)計初稿，并將初稿自檢后，提交給指導(dǎo)教師進行審閱。

8.修改定稿階段(1周)

按照反饋的意見對初稿進行必要的修改，補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。正式論文要求體系完整，內(nèi)容詳實，結(jié)構(gòu)嚴謹，論證充分，層次分明，格式規(guī)范。

9.答辯準備階段(1周)

將正式論文提交給指導(dǎo)教師，同時準備答辯所需的提綱，掛圖，表等各種資料或完成幻燈片的制作，做好答辯提綱，準備答辯。

以上進度安排必須保證畢業(yè)設(shè)計按學(xué)院計劃安排進行，可根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

五、主要參考資料

【1】《工程管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計指南》，知識產(chǎn)權(quán)出版社

【2】劉曉君主編：《工程經(jīng)濟學(xué)》，中國建筑工業(yè)出版社；

【3】中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》，中國計劃出版社

【4】房地產(chǎn)相關(guān)報紙，期刊

【5】房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站

【6】包頭市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準

【7】《包頭市城市總體規(guī)劃》包頭市規(guī)劃設(shè)計院

【8】《包頭市統(tǒng)計年鑒》包頭市統(tǒng)計局

【9】開發(fā)單位提供的項目有關(guān)開發(fā)資料

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書

房地產(chǎn)開發(fā)項目畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書

一、畢業(yè)設(shè)計（論文）的目的與要求

本畢業(yè)設(shè)計是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，通過設(shè)計，主要是使學(xué)生系統(tǒng)熟悉和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容體系、操作程序、方法和技能等，培養(yǎng)學(xué)生具有綜合運用所學(xué)的有關(guān)理論知識去獨立分析、解決實際問題的能力，為其今后從事有關(guān)實際工作打下良好基礎(chǔ)。

本設(shè)計是真實課題，涉及面廣、難度較大，每位學(xué)生應(yīng)本著實事求是的態(tài)度，注重理論與實踐相結(jié)合，積極主動地進行調(diào)查、預(yù)測、計算、分析和論證；設(shè)計內(nèi)容中市場調(diào)查方案可由設(shè)計組共同討論、分工調(diào)查、資源共享，其他由個人獨立完成；設(shè)計成果應(yīng)體系完整、結(jié)構(gòu)嚴謹、層次分明，觀點概念表達準確、清晰，資料數(shù)據(jù)真實可靠、選用合適，方案設(shè)計切實可行、特色突出，各類計劃安排合理，計算方法應(yīng)用得當、結(jié)果正確，分析論證充分、有理有據(jù)，格式、圖表和寫作規(guī)范、統(tǒng)一。

二、畢業(yè)設(shè)計（論文）的主要內(nèi)容（含主要技術(shù)參數(shù)）

1． 市場分析與預(yù)測：包括房地產(chǎn)宏觀、中觀和微觀（項目）市場分析與預(yù)測 2． 建設(shè)條件論證：包括開發(fā)項目用地狀況、資源供給及外部協(xié)作條件論證 3． 規(guī)劃方案設(shè)計：包括規(guī)劃方案設(shè)計的原則和具體設(shè)想

4． 項目開發(fā)進度安排：包括項目開發(fā)的主要工作階段、內(nèi)容和進度安排 5． 營銷方案策劃：包括營銷方式、營銷策略等

6． 投資估算及資金籌措：包括投資估算、資金籌措與使用計劃 7． 財務(wù)評價：包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的測算，盈利能力、償債能力分析 8． 風(fēng)險與不確定性分析：包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 9． 結(jié)論及建議

三、畢業(yè)設(shè)計（論文）題目應(yīng)完成的工作

1． 熟悉畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書，查閱有關(guān)資料，填寫開題報告； 2． 翻譯一篇有關(guān)技術(shù)資料或?qū)I(yè)文獻，應(yīng)有書面成果；

3． 共同擬定調(diào)查方案，設(shè)計調(diào)查問卷，問卷發(fā)放不少于100份，獨立統(tǒng)計分析有關(guān)數(shù)據(jù)，進行初步定位（物業(yè)類型、目標市場、價格等），完成書面調(diào)研報告；

4． 設(shè)計項目規(guī)劃方案，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標，繪制初步方案規(guī)劃圖； 5． 安排項目開發(fā)進度,繪制橫道圖，編制租售計劃表和擬定營銷方案； 6． 進行投資估算，擬定籌資方案；

7． 測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)，編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，進行財務(wù)評價； 8． 進行盈虧平衡分析、單因素敏感性分析，用概率樹法進行概率分析； 9． 按規(guī)定完成一份完整的書面可行性研究報告（含附件，如圖、表、問卷等）； 10．提交一份完整的可行性研究報告的電子文檔

四、畢業(yè)設(shè)計（論文）進程的安排

第一周 準備階段

接收畢業(yè)設(shè)計任務(wù)，熟悉畢業(yè)設(shè)計指導(dǎo)書，查閱有關(guān)書籍，收集有關(guān)資料，了解項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想。翻譯文獻 第二周 調(diào)查階段

擬定市場調(diào)查方案（調(diào)查方式、內(nèi)容、路線等）和建設(shè)條件調(diào)查方案。調(diào)查方案要切實可行，且能達到獲取所需核心信息的目的。按照擬定的調(diào)查方案實施全面的調(diào)查，包括收集反映房地產(chǎn)市場宏觀形勢的資料。第三周 調(diào)查階段

調(diào)查房地產(chǎn)市場有關(guān)居住、寫字樓和商業(yè)物業(yè)的供求、位置、結(jié)構(gòu)、租售比例、租售價格、空置率等狀況，考察項目所在地周圍環(huán)境狀況和項目建設(shè)的資源供給及外部協(xié)作條件等。調(diào)查階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。第四周 調(diào)查階段

設(shè)計書面調(diào)查問卷，實施全面調(diào)查。對有關(guān)數(shù)據(jù)作必要的統(tǒng)計分析和預(yù)測，根據(jù)統(tǒng)計資料進行項目初步定位（形象定位、功能定位、目標市場定位、價格定位等）。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。第五、六周 技術(shù)研究階段

根據(jù)第三個階段的研究成果，以及項目用地狀況、開發(fā)商設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想、原則和方案。該階段的成果要求要客觀、科學(xué)，要突出項目的特色，要能體現(xiàn)設(shè)計方案的先進、適用性和滿足市場的實際需求。

第七周 營銷策劃階段

對擬開發(fā)項目實施進度進行安排；走訪開發(fā)商、廣告公司和新聞媒體機構(gòu)等，收集有關(guān)信息，擬定營銷方案（營銷方式、手段、周期和頻度，租售進度、比例、資金回籠計劃等）。第八--十周 經(jīng)濟研究階段

在完成以上階段的基礎(chǔ)上，進行項目的投資估算和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算，安排項目建設(shè)資金的籌措和使用計劃，編制有關(guān)的財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，進行財務(wù)評價；對項目進行風(fēng)險分析。具體要求是，投資估算方法和估算指標的選用合適，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算合理，資金籌措和使用計劃的安排得當，財務(wù)報表編制規(guī)范，評價指標計算正確，財務(wù)評價客觀實際，風(fēng)險分析能較好地說明項目的風(fēng)險狀況。第十一周 征求意見階段

參照參考提綱的格式，對以上各階段的研究成果進行整理，形成畢業(yè)設(shè)計初稿，并將初稿自檢后，提交給指導(dǎo)教師進行審閱。第十二周 修改定稿階段

按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。正式論文要求體系完整、內(nèi)容詳實、結(jié)構(gòu)嚴謹、論證充分、層次分明、格式規(guī)范。

第十三周 答辯準備階段

將正式論文提交給指導(dǎo)教師，同時準備答辯所需的提綱、掛圖、表等各種資料，做好答辯提綱，準備答辯。

五、注意事項

由于本畢業(yè)設(shè)計目前所能提供的資料極為有限，且需研究的內(nèi)容多而復(fù)雜、涉及面廣、工作量較大，為保證畢業(yè)實習(xí)、設(shè)計任務(wù)能順利完成，并使設(shè)計成果滿足項目開發(fā)商作為重要資料參考和保留的要求，每位學(xué)生應(yīng)力求本著實事求是的態(tài)度，克服困難，自覺主動積極地進行調(diào)查、預(yù)測、計算、分析和論證，保證可行性研究的嚴肅性、客觀性和真實性。在畢業(yè)設(shè)計前兩個階段的工作中，關(guān)于市場調(diào)查方案和建設(shè)條件調(diào)查方案，由畢業(yè)設(shè)計組全體同學(xué)討論確定，而具體的調(diào)查工作則由本設(shè)計組分工進行，資源共享。其他階段的內(nèi)容應(yīng)由個人獨立完成。

在畢業(yè)設(shè)計期間，應(yīng)注意各方面的安全問題。由于本畢業(yè)設(shè)計需要大量的市場調(diào)查，因此，在與有關(guān)行政部門、企業(yè)、居民打交道時，應(yīng)自覺維護我校聲譽，注意自己的言行和處事的方式方法，避免與其發(fā)生沖突。

其他未盡事宜，應(yīng)根據(jù)具體情況具體分析、研究決定，并及時與指導(dǎo)教師和有關(guān)人員聯(lián)系。每人一組，獨立完成。

六 畢業(yè)設(shè)計（論文）參考提綱 總論

1.1 項目提出的背景（調(diào)查或設(shè)定）1.2 項目可行性研究的依據(jù)（依據(jù)有關(guān)規(guī)定）1.3 項目概況

項目名稱（設(shè)定）、地點，開發(fā)商簡介（設(shè)定），項目所在地周圍環(huán)境狀況（調(diào)查），項目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標等（根據(jù)提供的規(guī)劃圖）1.4 項目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期目標（調(diào)查或設(shè)定）

1.5 項目開發(fā)建設(shè)條件（地形、地貌、水文地質(zhì)、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、交通及公共設(shè)施施工條件、社會環(huán)境條件、征地拆遷條件、擬建地址建設(shè)條件、投資條件比選、推薦建址方案――調(diào)查或設(shè)定）1.6 項目投資估算（計算）1.7 項目進度計劃（調(diào)查或設(shè)定）1.8 結(jié)論及建議 2 市場分析與預(yù)測

2.1 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測（2010、2011年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測－調(diào)查）

2.2 本地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測（2010、2011年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測－調(diào)查）

2.3 項目的市場情況分析（需求分析、供給分析、當前租售價格調(diào)查和預(yù)測、主要競爭樓盤分析――調(diào)查）3 建設(shè)條件

3.1 開發(fā)項目用地狀況（調(diào)查）

3.2 資源供給及外部協(xié)作條件（調(diào)查或設(shè)定）4 規(guī)劃設(shè)計方案

4.1 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 4.2 規(guī)劃設(shè)計方案的原則

4.3 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想（項目構(gòu)成、平面布置及戶型設(shè)計，功能要求、建筑藝術(shù)、功能以及與城市的協(xié)調(diào)，建筑、結(jié)構(gòu)、道路、綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案）5 項目開發(fā)進度及組織安排

5.1項目開發(fā)的各項工作內(nèi)容（調(diào)查）5.2 項目開發(fā)進度安排

5.3項目開發(fā)的組織構(gòu)成及工作分工 6 營銷方案

6.1項目定位、物業(yè)價格定位、6.2 營銷方式與策略（促銷手段設(shè)計）6.3 租售計劃 投資估算及資金籌措（參見房地產(chǎn)開發(fā)教材及政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準）

7.1 投資估算的原則與內(nèi)容 7.2 項目建設(shè)的投資估算 7.3 資金籌措與使用計劃 8 財務(wù)評價

8.1 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 8.2 盈利能力分析（主要報表及指標）8.3 清償能力分析（主要報表及指標）風(fēng)險分析（識別項目在實施過程中可能遇到的各種風(fēng)險，以及常規(guī)的盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析法）

10、社會評價和環(huán)境影響評價 10.1社會評價（項目對社會的影響分析，社會風(fēng)險分析、結(jié)論）

10.2環(huán)境影響評價（環(huán)境現(xiàn)狀、項目前期及實施對環(huán)境的影響、環(huán)保措施及相應(yīng)投資、節(jié)水節(jié)電及消防等）11 結(jié)論及建議 11.1 結(jié)論

11.2 存在的問題及建議 附表與附圖

七、應(yīng)收集的資料及主要參考文獻：

1． 開發(fā)商基本情況及對項目開發(fā)的設(shè)想、要求、期望，有關(guān)政府批文等； 2． 國家、省、市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的法規(guī)、規(guī)劃限制、收費標準等； 3． 有關(guān)統(tǒng)計年鑒及房地產(chǎn)相關(guān)報紙、期刊、網(wǎng)站的相關(guān)信息和市場供需資料； 4． 《投資項目可行性研究指南》（試用版），中國電力出版社； 5． 《工程經(jīng)濟學(xué)》，劉曉君主編，中國建筑工業(yè)出版社； 6． 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中國計劃出版社；

7． 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，中國物價出版社； 8． 《房地產(chǎn)估價理論與方法》，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，中國物價出版社； 9.《工程建設(shè)前期籌劃》同濟大學(xué)出版社； 10.《房地產(chǎn)法規(guī)與案例分析》機械工業(yè)出版社；

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面進行深入細致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟、社會和環(huán)境生態(tài)效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項目在技術(shù)上的先進性和適用性，在經(jīng)濟上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進行后續(xù)工作進行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構(gòu)、公共機構(gòu)或由企業(yè)進行，作為指定經(jīng)濟發(fā)展計劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻椖客顿Y建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

（3）根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達到±20％以內(nèi)。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，它為項目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面的評價依據(jù)，為項目的具體事實提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。

3.開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預(yù)測。

9.國民經(jīng)濟評價和項目財務(wù)評價。

10.項目評價總結(jié)，得出評價結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。

3.設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本費用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經(jīng)濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設(shè)費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預(yù)見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費用。市政建設(shè)配套費是因政府投資進行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費分攤，稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發(fā)的房地產(chǎn)項目而言，必須支付土地征用費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標準和具體地塊的協(xié)商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。關(guān)于拆遷安置補償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費的確定一般在市場條件下進行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發(fā)生。對征用集體土地進行開發(fā)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，發(fā)生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，一般為設(shè)計概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項指標多直接與規(guī)劃設(shè)計費合并，統(tǒng)一按照3％左右的標準收?。?。土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費用?？筛鶕?jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。

3.房屋開發(fā)費。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、必要的室內(nèi)裝飾家具費、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費用。

（3）室外工程費包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構(gòu)包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領(lǐng)費等。

6.財務(wù)費用。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算，其計息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。

8.不可預(yù)見費。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第四篇：08級畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書-房地產(chǎn)可行性研究

房地產(chǎn)專業(yè)方向畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書

——房地產(chǎn)可行性研究

一、性質(zhì)和目的畢業(yè)實習(xí)、設(shè)計（論文）階段是在學(xué)生學(xué)完規(guī)定的全部課程的基礎(chǔ)上進行的最后一個實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，是學(xué)生全面、系統(tǒng)地掌握所學(xué)專業(yè)知識的重要組成部分。它具有綜合性強、涉及面廣和實踐性強等顯著特點。通過這一重要環(huán)節(jié)，培養(yǎng)學(xué)生具有綜合運用所學(xué)的有關(guān)理論知識去獨立分析、解決實際問題的能力，為其今后走上工作崗位從事相關(guān)實際工作打下一個良好的基礎(chǔ)。

二、畢業(yè)設(shè)計（論文）題目

某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（根據(jù)學(xué)生選題具體確定）

可選項目范圍：

1)居住房地產(chǎn)可行性研究（5棟樓以上）

2)商業(yè)房地產(chǎn)可行性研究（至少一棟高層）

3)商務(wù)辦公房地產(chǎn)可行性研究（至少一棟高層）

4)餐飲房地產(chǎn)可行性研究

5)旅館、酒店房地產(chǎn)可行性研究（至少一棟高層）

6)娛樂房地產(chǎn)可行性研究

7)綜合性質(zhì)房地產(chǎn)可行性研究

三、畢業(yè)設(shè)計要求

1．正文中是房地產(chǎn)可行性研究報告書，不少于50頁。其計算部分必須用excel計算，成績評定中excel表格的制作和報告的書寫同樣重要。

2．附圖要求上交兩個方案的總平面圖和具有代表性樓的標準層平面圖。（手工繪制，3號圖紙，圖要有標簽欄和邊框線，標準層平面圖要有軸線、總平面圖重點畫出各樓的位置、綠化、景觀等，并要有圖例、指北針等）

3．報告中應(yīng)具備下列基本表格：（要盡量列出清晰的基本報表和輔助報表）

1)項目基礎(chǔ)技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標

2)建筑總表與建筑一覽表（每棟樓每戶的面積列表，用于后來的銷售收入的計算）

3)拆遷還建計劃面積表（限有拆遷的項目）

4)項目總投資估算表及輔助報表

5)可銷售面積與銷售計劃表

6)建議住宅銷售價格表

7)銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

8)投資計劃與資金籌措表

9)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表

10)資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表

11)資金來源與運用表

12)損益表

13)敏感性分析表

4．要計算的項目技術(shù)經(jīng)濟指標有：

1)靜態(tài)指標：全部投資的投資利潤率、全部投資的投資利稅率、資本金投資利潤率、資本金凈利潤率。

2)動態(tài)指標：稅前全部投資凈現(xiàn)值、稅后全部投資凈現(xiàn)值、稅前全部投資內(nèi)部收益 1

率、稅后全部投資內(nèi)部收益率、資本金稅后投資內(nèi)部收益率、資本金稅后凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。

5．文檔格式要嚴格按照《大連理工大學(xué)城市學(xué)院學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）管理辦法（試行）》中附件《大連理工大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）規(guī)范化要求》和《大連理工大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）文本格式要求》。（學(xué)校主頁公告內(nèi)有文件下載）。

6．最后上交材料為：論文正文、中英文翻譯、四張以上3號圖紙。

四、主要工作階段、內(nèi)容及要求

（一）準備階段——確定項目

接收畢業(yè)設(shè)計任務(wù)，熟悉畢業(yè)實踐、設(shè)計（論文）指導(dǎo)書，查閱有關(guān)書籍，收集有關(guān)資料，熟悉項目策劃的內(nèi)容、方法，確定具體項目。選題時，要結(jié)合個人和項目的實際情況全面考慮可行性和難度。

（二）畢業(yè)實踐、調(diào)查階段——調(diào)查、搜集資料

到實踐單位和項目地點進行調(diào)研，按照擬定的調(diào)查方案實施全面的調(diào)查，該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展工作所需的直接和間接信息。

（三）技術(shù)分析和制作報告階段——制作可行性研究報告書

對第二個階段所收集到的資料進行整理，通過前期詳細的市場調(diào)查，和詳細的測算，進行報告書的制作。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。涉及項目實際情況調(diào)查或市場調(diào)查的，要進行切實的實地調(diào)查，并注明調(diào)查出處。

按有關(guān)要求編寫畢業(yè)論文。

（四）征求意見階段——上交初稿

形成畢業(yè)設(shè)計（論文）初稿，并將初稿自檢后，提交給指導(dǎo)教師進行審閱。

（五）修改定稿階段——修改、打印

按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。正式論文要求體系完整、內(nèi)容詳實、結(jié)構(gòu)嚴謹、論證充分、層次分明、格式規(guī)范。

（六）答辯準備階段——答辯、裝訂論文

將正式論文提交給指導(dǎo)教師，同時準備答辯所需的提綱、掛圖、表等各種資料，做好答辯提綱，準備答辯。

五、進度計劃安排1、2011年11月22日——2011年12月25日，論文準備階段，2010年12月25日之前必須確定論文題目，并發(fā)至指導(dǎo)教師郵箱，否則指導(dǎo)教師不再對畢業(yè)設(shè)計予以指導(dǎo)。2、2011年11月26日——2012年3月1日，外文翻譯、論文提綱及初稿寫作階段（提綱指論文的全部目錄，初稿指論文完成至少三分之一），并于2012年3月1日前發(fā)至指導(dǎo)教師郵箱，否則指導(dǎo)教師不再對畢業(yè)設(shè)計予以指導(dǎo)。

3、2012年3月2日——2012年4月20日，論文寫作階段，2012年4月20日論文中期檢查。于2012年4月20日前將論文初稿（論文完成三分之二以上）發(fā)至指導(dǎo)教師郵箱，否則指導(dǎo)教師不再對畢業(yè)設(shè)計予以指導(dǎo)。

4、2012年4月21日——2012年5月20日，論文修改階段，提交完篇論文終稿及手繪圖紙，于2012年5月20日前發(fā)至指導(dǎo)教師郵箱，否則指導(dǎo)教師不再對畢業(yè)設(shè)計予以指導(dǎo)。

5、2012年5月21日——2012年5月26日，定稿裝訂階段，并于2012年5月26日前將裝訂版上交指導(dǎo)教師，逾期不交，指導(dǎo)教師評閱成績降檔。

6、2012年5月26日——2012年6月6日，指導(dǎo)教師評閱階段，學(xué)生進行答辯準備。

7、2012年6月6日左右，組織進行論文答辯。

六、可行性研究報告參考提綱總論

1.1項目提出的背景

1.2項目可行性研究的依據(jù)(依據(jù)有關(guān)規(guī)定)

1.3項目概況（項目名稱、地點，開發(fā)商簡介，項目所在地周圍環(huán)境狀況，項目有關(guān)的規(guī)劃指標和要求等）

1.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性

1.5項目開發(fā)建設(shè)條件(地形,地貌,水文地質(zhì),周邊環(huán)境,城市規(guī)劃,交通及公共設(shè)施施工條件,社會環(huán)境條件,征地拆遷條件,擬建地址建設(shè)條件,投資條件比選,推薦建址方案)

1.6項目投資估算（主要的經(jīng)濟指標）

1.7結(jié)論及建議市場分析與預(yù)測

2.1房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)

2.2大連市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)

2.3項目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析(需求分析,供給分析,當前租售價格調(diào)查和預(yù)測,主要競爭樓盤分析調(diào)查，重點部分)

2.4 項目目標市場分析建設(shè)條件

3.1開發(fā)項目用地狀況

3.2項目方案的確定（要確定兩種方案）規(guī)劃設(shè)計方案

4.1規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想

4.2規(guī)劃設(shè)計方案的原則

4.3建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想

項目構(gòu)成,平面布置及戶型設(shè)計及戶型面積,功能要求,建筑藝術(shù),功能以及與城市的協(xié)調(diào),建筑,結(jié)構(gòu),道路,綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。做總平面圖和標準層平面圖。項目開發(fā)進度及組織安排

5.1項目建設(shè)工期

5.2項目開發(fā)進度安排

5.3 項目銷售期及銷售時間的確定項目銷售計劃

6.1項目定價（樓盤均價、各樓均價、每戶均價，考慮水平價差和垂直價差）

6.2項目分階段銷售計劃

6.3項目銷售收入的計算投資估算及資金籌措(參見房地產(chǎn)開發(fā)教材及大連市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準)

7.1投資估算的原則

7.2項目建設(shè)的投資估算

7.3資金籌措與使用計劃財務(wù)評價

8.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算

8.2盈利能力分析(主要報表及指標)

8.3清償能力分析(主要報表及指標)風(fēng)險分析

識別項目在實施過程中可能遇到的各種風(fēng)險,使用單因素的敏感性分析的方法進行不確定性分析。社會評價和環(huán)境影響評價

10.1社會評價(項目對社會的影響分析,社會風(fēng)險分析,結(jié)論)

10.2環(huán)境影響評價(環(huán)境現(xiàn)狀,項目前期及實施對環(huán)境的影響,環(huán)保措施及相應(yīng)投資,節(jié)水節(jié)電及消防等)結(jié)論及建議

11.1結(jié)論(兩個方案的比較)

11.2存在的問題及建議附表及附圖

附1

外文翻譯要求：

1.每名學(xué)生（外國語學(xué)院除外）在畢業(yè)設(shè)計（論文）期間，應(yīng)完成不少于2萬印刷符的外文翻譯。譯文不少于5千漢字。

2.譯文內(nèi)容必須與題目（或?qū)I(yè)內(nèi)容）有關(guān)。

注意！

1.發(fā)郵件時，郵件題目要寫清自己的姓名；附件多個時要打rar壓縮包；郵件附

件要寫名字和日期，如“徐冰冰英文翻譯（完成日期）”，以免經(jīng)常出現(xiàn)我解壓后就不知道是誰的，也不知道是新的還是以前的文件了。

2.無論哪個階段，提交論文必須排版。

第五篇：05級房地產(chǎn)畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書-房地產(chǎn)可行性研究

房地產(chǎn)專業(yè)方向畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書

——房地產(chǎn)可行性研究

一、性質(zhì)和目的畢業(yè)實習(xí)、設(shè)計（論文）階段是在學(xué)生學(xué)完規(guī)定的全部課程的基礎(chǔ)上進行的最后一個實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，是學(xué)生全面、系統(tǒng)地掌握所學(xué)專業(yè)知識的重要組成部分。它具有綜合性強、涉及面廣和實踐性強等顯著特點。通過這一重要環(huán)節(jié)，培養(yǎng)學(xué)生具有綜合運用所學(xué)的有關(guān)理論知識去獨立分析、解決實際問題的能力，為其今后走上工作崗位從事相關(guān)實際工作打下一個良好的基礎(chǔ)。

二、畢業(yè)設(shè)計（論文）題目

某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（根據(jù)學(xué)生選題具體確定）

可選項目范圍：

1)居住房地產(chǎn)可行性研究（5棟樓以上）

2)商業(yè)房地產(chǎn)可行性研究（至少一棟高層）

3)商務(wù)辦公房地產(chǎn)可行性研究（至少一棟高層）

4)餐飲房地產(chǎn)可行性研究

5)旅館、酒店房地產(chǎn)可行性研究（至少一棟高層）

6)娛樂房地產(chǎn)可行性研究

7)綜合性質(zhì)房地產(chǎn)可行性研究

三、畢業(yè)設(shè)計要求

1．正文中是房地產(chǎn)可行性研究報告書，不少于50頁。其計算部分必須用excel計算，成績評定中excel表格的制作和報告的書寫同樣重要。

2．附圖要求上交兩個方案的總平面圖和具有代表性樓的標準層平面圖。（均用CAD繪制，2號圖紙，打印的白圖，圖要有標簽欄和邊框線，標準層平面圖要有軸線、總平面圖重點畫出各樓的位置、綠化、景觀等，并要有圖例、指北針等）

3．報告中應(yīng)具備下列基本表格：（要盡量列出清晰的基本報表和輔助報表）

1)項目基礎(chǔ)技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標

2)建筑總表與建筑一覽表（每棟樓每戶的面積列表，用于后來的銷售收入的計算）

3)拆遷還建計劃面積表（限有拆遷的項目）

4)項目總投資估算表及輔助報表

5)可銷售面積與銷售計劃表

6)建議住宅銷售價格表

7)銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

8)投資計劃與資金籌措表

9)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表

10)資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表

11)資金來源與運用表

12)損益表

13)敏感性分析表

4．要計算的項目技術(shù)經(jīng)濟指標有：

1)靜態(tài)指標：全部投資的投資利潤率、全部投資的投資利稅率、資本金投資利潤率、資本金凈利潤率。

2)動態(tài)指標：稅前全部投資凈現(xiàn)值、稅后全部投資凈現(xiàn)值、稅前全部投資內(nèi)部收益率、稅后全部投資內(nèi)部收益率、資本金稅后投資內(nèi)部收益率、資本金稅后凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。

5．文檔格式要嚴格按照《大連理工大學(xué)城市學(xué)院學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）管理辦法（試行）》中附件《大連理工大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）規(guī)范化要求》和《大連理工大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）文本格式要求》。（學(xué)校主頁公告內(nèi)有文件下載）。

6．最后上交材料為：論文正文、中英文翻譯、四張以上2號圖紙。

四、主要工作階段、內(nèi)容及要求

（一）準備階段——確定項目

接收畢業(yè)設(shè)計任務(wù)，熟悉畢業(yè)實踐、設(shè)計（論文）指導(dǎo)書，查閱有關(guān)書籍，收集有關(guān)資料，熟悉項目策劃的內(nèi)容、方法，確定具體項目。選題時，要結(jié)合個人和項目的實際情況全面考慮可行性和難度。

（二）畢業(yè)實踐、調(diào)查階段——調(diào)查、搜集資料

到實踐單位和項目地點進行調(diào)研，按照擬定的調(diào)查方案實施全面的調(diào)查，該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展工作所需的直接和間接信息。

（三）技術(shù)分析階段——制作可行性研究報告書

對第二個階段所收集到的資料進行整理，通過前期詳細的市場調(diào)查，和詳細的測算，進行報告書的制作。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。涉及項目實際情況調(diào)查或市場調(diào)查的，要進行切實的實地調(diào)查，并注明調(diào)查出處。

（四）制作報告階段——補充至論文

按有關(guān)要求編寫畢業(yè)論文。

（五）征求意見階段——上交初稿

形成畢業(yè)設(shè)計（論文）初稿，并將初稿自檢后，提交給指導(dǎo)教師進行審閱。

（六）修改定稿階段——修改、打印

按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。正式論文要求體系完整、內(nèi)容詳實、結(jié)構(gòu)嚴謹、論證充分、層次分明、格式規(guī)范。

（七）答辯準備階段——答辯、裝訂論文

將正式論文提交給指導(dǎo)教師，同時準備答辯所需的提綱、掛圖、表等各種資料，做好答辯提綱，準備答辯。

五、進度計劃安排

本畢業(yè)實踐、設(shè)計計劃安排從2008年12月20 日開始至2009年5月3日結(jié)束。本計劃只能提前，不能拖后，提交正式論文的截止日期為2009年 5月3日。具體各階段進度計劃安排如下：

(一)準備階段本階段 2008 年 12 月20 日～ 2009 年 1 月 12 日。

(二)畢業(yè)實踐及調(diào)查階段本階段 2009 年 1 月 13 日～2009年 3月 1 日。

(三)技術(shù)分析階段本階段 2009 年 3 月 2 日～ 2009 年 3 月 20 日。

(四)制作報告階段本階段 2009 年 3 月 21 日～ 2009 年 4 月 15 日。

(五)征求意見階段本階段 2009 年 4 月 4 日～ 2009 年 4 月 15 日。

(六)修改定稿階段本階段 2009 年 4 月 16 日～ 2009 年 5 月 3 日。

(七)答辯準備階段本階段 2009 年 5 月 4 日～ 2009 年 6 月 15 日。

六、可行性研究報告參考提綱總論

1.1項目提出的背景

1.2項目可行性研究的依據(jù)(依據(jù)有關(guān)規(guī)定)

1.3項目概況（項目名稱、地點，開發(fā)商簡介，項目所在地周圍環(huán)境狀況，項目有關(guān)的規(guī)劃指標和要求等）

1.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性

1.5項目開發(fā)建設(shè)條件(地形,地貌,水文地質(zhì),周邊環(huán)境,城市規(guī)劃,交通及公共設(shè)施施工條件,社會環(huán)境條件,征地拆遷條件,擬建地址建設(shè)條件,投資條件比選,推薦建址方案)

1.6項目投資估算（主要的經(jīng)濟指標）

1.7結(jié)論及建議市場分析與預(yù)測

2.1房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)

2.2大連市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)

2.3項目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析(需求分析,供給分析,當前租售價格調(diào)查和預(yù)測,主要競爭樓盤分析調(diào)查，重點部分)

2.4 項目目標市場分析建設(shè)條件

3.1開發(fā)項目用地狀況

3.2項目方案的確定（要確定兩種方案）規(guī)劃設(shè)計方案

4.1規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想

4.2規(guī)劃設(shè)計方案的原則

4.3建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想

項目構(gòu)成,平面布置及戶型設(shè)計及戶型面積,功能要求,建筑藝術(shù),功能以及與城市的協(xié)調(diào),建筑,結(jié)構(gòu),道路,綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。做總平面圖和標準層平面圖。5 項目開發(fā)進度及組織安排

5.1項目建設(shè)工期

5.2項目開發(fā)進度安排

5.3 項目銷售期及銷售時間的確定項目銷售計劃

6.1項目定價（樓盤均價、各樓均價、每戶均價，考慮水平價差和垂直價差）

6.2項目分階段銷售計劃

6.3項目銷售收入的計算投資估算及資金籌措(參見房地產(chǎn)開發(fā)教材及大連市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準)

7.1投資估算的原則

7.2項目建設(shè)的投資估算

7.3資金籌措與使用計劃財務(wù)評價

8.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算

8.2盈利能力分析(主要報表及指標)

8.3清償能力分析(主要報表及指標)風(fēng)險分析

識別項目在實施過程中可能遇到的各種風(fēng)險,使用單因素的敏感性分析的方法進行不確定性分析。社會評價和環(huán)境影響評價

10.1社會評價(項目對社會的影響分析,社會風(fēng)險分析,結(jié)論)

10.2環(huán)境影響評價(環(huán)境現(xiàn)狀,項目前期及實施對環(huán)境的影響,環(huán)保措施及相應(yīng)投資,節(jié)水節(jié)電及消防等)結(jié)論及建議

11.1結(jié)論(兩個方案的比較)

11.2存在的問題及建議附表及附圖