第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制

一種編制房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、融資方案、項(xiàng)目建議書的方法與技術(shù)，這種方法集方便、快速、速成、安全等優(yōu)點(diǎn)的房地產(chǎn)可行性研究或融資軟件：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)可行性研究及概預(yù)決算管理系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資分析軟件（房地產(chǎn)投資估算軟件、房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評估軟件、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與分析決策軟件）可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析、房地產(chǎn)投資收益分析、房地產(chǎn)投資經(jīng)營分析、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析與評價(jià)、房地產(chǎn)投資可行性分析與評價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策，包含投資成本測算、經(jīng)營成本測算、經(jīng)營收入測算（銷售收入、租賃收入）、投資計(jì)劃（含分期投資計(jì)劃、投資分類計(jì)劃）、資金籌措計(jì)劃（融資分析）、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)（銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)或固定資產(chǎn)置業(yè)投資企業(yè)（單位）的項(xiàng)目投資決策，房地產(chǎn)預(yù)可行性研究、預(yù)項(xiàng)目實(shí)施過程中成本核算、成本控制和項(xiàng)目竣工后的財(cái)務(wù)決算、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)提供依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目評估書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評估書（報(bào)告）及土地拍賣土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告的好助手，也是房地產(chǎn)市場分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)分析。是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢師、房地產(chǎn)策劃師的助手。目前該系統(tǒng)已形成三大版本（標(biāo)準(zhǔn)版、專業(yè)版、企業(yè)版），為了合適大眾化需要開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)版并以幾百元/套超低價(jià)格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會(huì)初學(xué)者編制房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告。

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歡迎同行朋友與本人討論房地產(chǎn)投資開發(fā)及融資

項(xiàng)目名稱 合計(jì) 第一階段 第二階段 第三階段

一 土地成本土地市價(jià)土地使用權(quán)出讓金征地補(bǔ)償費(fèi)

二 前期開發(fā)費(fèi)三通一平工程鉆探費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)臨水臨電費(fèi)

三 建筑安裝工程費(fèi)土建費(fèi)內(nèi)水暖電工程費(fèi)

四 公建配套設(shè)施費(fèi)區(qū)內(nèi)排水、道路建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)配套零星工程費(fèi)

五 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)報(bào)建費(fèi)土地使用權(quán)出讓金契稅交易管理費(fèi)建筑工程拋投標(biāo)活動(dòng)資金土地增值稅

六 管理、銷售和財(cái)務(wù)費(fèi)用開辦和管理費(fèi)前期物業(yè)管理費(fèi)樣板房、售樓部裝修費(fèi)

七 不可預(yù)見費(fèi)

八 營業(yè)稅及附加

這個(gè)問題最好討論一下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表

單位:萬元

費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) 總價(jià) 單價(jià)

一．土地費(fèi)用

１．土地出讓地價(jià)款

２．征地費(fèi)

３．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

４．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

５．土地投資折價(jià)

６．土地租用費(fèi)

二．前期工程費(fèi)

１．地質(zhì)勘測測繪費(fèi) 設(shè)計(jì)概算的０．５％左右 1.32元２．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的３％左右

３．可行性研究費(fèi) 占總投資的１％－３％

４．道路費(fèi)

５．供水費(fèi)

６．供電費(fèi)

７．土地平整費(fèi)

三．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

１．供電工程

２．供水工程

３．供氣工程

４．排污工程

５．小區(qū)道路工程

６．路燈工程

７．小區(qū)綠化工程

８．環(huán)衛(wèi)設(shè)施

四．建安工程費(fèi)

１．單項(xiàng)工程 多層800

２．單項(xiàng)工程 小高層1300

３．單項(xiàng)工程 高層1800

五．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

１．居委會(huì)

２．派出所

３．托兒所

４．幼兒園

５．公共廁所

６．停車場

六．開發(fā)間接費(fèi)

七．管理費(fèi)用 約為前五項(xiàng)的３％左右

八．銷售費(fèi)用 銷售收入的４％－６％

九．財(cái)務(wù)費(fèi)用 年貸款40%,貸款利率6.12%

十．開發(fā)期間稅費(fèi)

１．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

２．土地使用稅

３．市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)

４．供電貼費(fèi)

５．用電權(quán)費(fèi)

６．分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)７．綠化建設(shè)費(fèi)

８．電話初裝費(fèi)

十一．其他費(fèi)用

１．臨時(shí)用地

２．臨建圖

３．施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)

４．工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)

５．招標(biāo)管理費(fèi)

６．總承包管理費(fèi)

７．合同公證費(fèi)

８．施工執(zhí)照費(fèi)

９．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

１０．工程監(jiān)理費(fèi)

１１．竣工圖編制費(fèi)

１２．工程保險(xiǎn)費(fèi)

十二．不可預(yù)見費(fèi) 前十項(xiàng)之和的３％－７％合計(jì) 上述十二項(xiàng)之和

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)三個(gè)部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報(bào)告對特定方案的評價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

6.作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個(gè)階段。

1.投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會(huì)研究。一般機(jī)會(huì)研究是由國家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機(jī)會(huì)作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等。

投資機(jī)會(huì)研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面的評價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預(yù)測——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。

3.開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測。

9.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。

10.項(xiàng)目評價(jià)總結(jié)，得出評價(jià)結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計(jì)劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

7.編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)并作出投資決策，必須對項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費(fèi)用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對選取集體土地進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級地方政府對各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時(shí)可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場測評價(jià)格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時(shí)發(fā)生。對征用集體土地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收?。?。土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開發(fā)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

可行性研究：籌資第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：2003-9-9

終于到了要建一個(gè)新博物館的時(shí)候了。一開始由于管子生銹而導(dǎo)致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時(shí)節(jié)無法工作了。為維護(hù)這個(gè)古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個(gè)有40年壽命的屋頂真是必須更換了。

經(jīng)過長時(shí)間激烈的辯論，董事會(huì)決定批準(zhǔn)2500萬美元資金來重新建造一個(gè)博物館。董事會(huì)在很多問題上做了斗爭，但是其中一個(gè)卻令他們寢食難安：公眾會(huì)同意這個(gè)項(xiàng)目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。但董事會(huì)中，只有三分之一贊成在建造活動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行研究，三分之一認(rèn)為研究僅僅是對金錢和時(shí)間的巨大浪費(fèi)，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“這是一項(xiàng)市場研究，” George A.Brakeley, III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個(gè)資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費(fèi)品制造的話，不對一種新剃刀進(jìn)行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。我們在測試某個(gè)企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會(huì)、公司和個(gè)人捐助者?！?/p>

可行性研究通常在商業(yè)活動(dòng)之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導(dǎo)的。研究一般包括一個(gè)對資金籌措活動(dòng)的外部審計(jì)，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會(huì)見。審計(jì)和會(huì)見的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會(huì)?！笆孪葲]有任何評估活動(dòng)就確定進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個(gè)企業(yè)自行進(jìn)行可行性研究。這主要是因?yàn)?，人們在?huì)見客觀、專業(yè)的外部人員比會(huì)見內(nèi)部人員的時(shí)候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時(shí)候?！?/p>

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動(dòng)之前進(jìn)行一項(xiàng)研究?！拔覀冞M(jìn)行可行性研究的原因很多。第一，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。我們感覺一個(gè)外部人員能夠幫助我們明確這種感覺。第二，我們希望確認(rèn)我們所投資的數(shù)字是正確的。我們選擇700萬是因?yàn)槲覀兊慕ㄖ熀鸵?guī)劃師認(rèn)為這個(gè)建筑會(huì)花費(fèi)這么多?；蛟S一個(gè)可行性研究將表明我們有能力進(jìn)行1000萬美元的商業(yè)活動(dòng)。我想，如果確實(shí)存在這樣的機(jī)會(huì)卻被我們錯(cuò)過了的話，將會(huì)是一件很可笑的事情。同時(shí)，我希望確定我們將會(huì)成功。如果一個(gè)可行性研究告訴我們這個(gè)項(xiàng)目只能支持400萬的投資，那么我們最好做一個(gè)400萬的項(xiàng)目，縮減開支，以后再做完余下的部分?！?/p>

商業(yè)活動(dòng)能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟。“我們的商業(yè)活動(dòng)籌措到750萬美元，但我們并沒有經(jīng)過研究，而且也沒有雇用顧問。我們僅僅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管?！?0年代我們在一個(gè)小型，而且很不成功的商業(yè)活動(dòng)中使用了顧問。我并不清楚那到底是顧問，還是董事會(huì)或是兩者的結(jié)合，但是沒有人對結(jié)果滿意?！?/p>

“我們長期以來都擁有不錯(cuò)的資金籌措方案。我們擁有強(qiáng)有力的董事會(huì)，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機(jī)會(huì)不錯(cuò)。在一個(gè)企業(yè)的生命期里，有那么一段時(shí)間，所有的事情看起來都處于良好的狀態(tài)中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項(xiàng)目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退?！翱尚行匝芯吭?jīng)十分流行。研究是一個(gè)必經(jīng)的程序。這種研究一度更像是一些顧問公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點(diǎn)現(xiàn)在不同了。”

可行性研究的費(fèi)用

可行性研究是很貴的。當(dāng)使用顧問的時(shí)候，所支付的費(fèi)用肯定要比使用內(nèi)部職員進(jìn)行研究要高得多。但是，咨詢費(fèi)會(huì)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對于費(fèi)用的哲學(xué)?！耙粋€(gè)可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談?dòng)行У枚?。費(fèi)用也會(huì)受地理因素的影響。如果目標(biāo)是一個(gè)社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。這種訪談的效率會(huì)比一所自由主義藝術(shù)學(xué)院的效率高多了。因?yàn)檫@種學(xué)院的董事會(huì)托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會(huì)散布在整個(gè)國家里，或許乘飛機(jī)去西雅圖僅僅是為了做一個(gè)訪談。另一個(gè)影響費(fèi)用的因素是進(jìn)行訪談的人的資歷。我們并不習(xí)慣于讓新手做這樣的研究?！?/p>

可行性研究的費(fèi)用可能會(huì)讓一個(gè)企業(yè)退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會(huì)成員無疑會(huì)說：?天那，做一個(gè)可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運(yùn)的是，我們的董事會(huì)覺得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會(huì)計(jì)之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。一項(xiàng)可行性研究保護(hù)你不犯錯(cuò)誤?！?/p>

McGrath同意很多企業(yè)不進(jìn)行可行性研究是因?yàn)橘M(fèi)用過高的緣故。他同樣相信另外還有原因?！昂芏囗?xiàng)目沒有做可行性研究，費(fèi)用當(dāng)然是一個(gè)因素。但是，我相信也有相當(dāng)一部分原因是開發(fā)商的自信所致。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”

研究是耗費(fèi)時(shí)間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時(shí)間。董事會(huì)決定要進(jìn)行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個(gè)能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開始之前需要數(shù)月時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。董事會(huì)叫嚷到：“這算是什么買賣！”

“有一次咨詢公司說他們需要三個(gè)月時(shí)間進(jìn)行研究”，Brakeley解釋到?！暗芯繉⒃趦蓚€(gè)方面陷入困境。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。二是你想見的人并不是隨時(shí)就可以見到的。因?yàn)檫@個(gè)原因，有些研究將耗費(fèi)4到6個(gè)月才能完成?！?/p>

如果研究的結(jié)果是負(fù)面的會(huì)怎樣？

沒有一個(gè)企業(yè)是完美的。經(jīng)常會(huì)有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運(yùn)作方式。進(jìn)行研究的一個(gè)原因是確定你的項(xiàng)目會(huì)對社區(qū)帶來多大的利益，并且確定項(xiàng)目運(yùn)作成功的機(jī)會(huì)。但是如果兩個(gè)月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項(xiàng)目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會(huì)發(fā)生什么？

Brakeley描述了他的公司將是如何應(yīng)對這一情況的。“如果我們進(jìn)行了訪談?dòng)?jì)劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負(fù)面的話，我們將會(huì)停止研究進(jìn)程，然后回去對他們說，伙計(jì)們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項(xiàng)研究并且改正這些問題，因?yàn)檫@不是對資源的有效運(yùn)用。負(fù)面的結(jié)果并不完全意味著你們不應(yīng)當(dāng)運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，而是意味著項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)過檢驗(yàn)是不夠有競爭力的，應(yīng)當(dāng)另立目標(biāo)。有些時(shí)候我們不得不說，我們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個(gè)項(xiàng)目所做的準(zhǔn)備?！?/p>

McGrath對客戶采用相似的方針。“我將告訴他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒有看到過一個(gè)完全負(fù)面的研究，因?yàn)榭隙ㄓ腥耸侵С诌@個(gè)機(jī)構(gòu)的，因此也總會(huì)有希望和樂觀估計(jì)。”

如果選擇不做可行性研究的話應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備

如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作之前不做可行性研究的話，你應(yīng)當(dāng)做到如下：

1、高度的自信；

2、對你的市場和客戶的廣泛認(rèn)知；

3、以往商業(yè)運(yùn)作的成功經(jīng)歷；

4、主要的成功因素是可以預(yù)期的；

5、確定有一個(gè)自發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；

6、董事會(huì)和項(xiàng)目員工的承諾，7、完成整個(gè)工作的能力。

McGrath也認(rèn)為如果不經(jīng)過可行性研究的話，一個(gè)項(xiàng)目必須進(jìn)行充分的準(zhǔn)備。“你必須擁有一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃書，并且必須相對非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡單、易懂。你必須爭取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會(huì)成員，支持者和朋友。你能夠從參與項(xiàng)目的人身上學(xué)到很多。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項(xiàng)目成功而努力。”

你應(yīng)當(dāng)為可行性研究投資么？

可行性研究成功地進(jìn)行了很多年。有其缺點(diǎn)，也有優(yōu)點(diǎn)，就像任何其他開發(fā)程序一樣。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應(yīng)當(dāng)被謹(jǐn)慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會(huì)和員工的熱情支持。

George Brakeley已經(jīng)完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價(jià)值?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時(shí)這個(gè)步驟就像保險(xiǎn)一樣，顧問會(huì)告訴你，你做的不錯(cuò)，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預(yù)期的那樣。但是另一個(gè)極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯(cuò)的。你應(yīng)該干點(diǎn)其他的事情?！?/p>

Susan Franklin也深信研究對于項(xiàng)目的成功是非常重要的?！氨M管你認(rèn)為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。因此，最好事前做好準(zhǔn)備。我經(jīng)常會(huì)聽到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預(yù)想得多得多的資金。如果一個(gè)可行性研究告訴你不要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目的話，不要尋找托辭。更多的時(shí)候，報(bào)告會(huì)告訴你，按你預(yù)先設(shè)想的去做，而且可能會(huì)做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開始設(shè)想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個(gè)問題，而并不說明你浪費(fèi)了你的金錢。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資情況說明

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資情況說明

1、項(xiàng)目背景和策劃方案

項(xiàng)目背景：

項(xiàng)目策劃方案：

2、項(xiàng)目現(xiàn)狀

項(xiàng)目《國有土使用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等資料 已經(jīng)投入資金？做了哪些事？

3、項(xiàng)目融資及資金來源

項(xiàng)目計(jì)劃總投資？

目前資金缺口？

融資需求：擬融資金額？期限？希望融資成本（要與目前行情吻合）？ 融資款使用計(jì)劃？

償還能力和計(jì)劃？

第五篇：PE投資項(xiàng)目融資方案

PE投資項(xiàng)目融資方案

方案一：質(zhì)押式融資：

1、質(zhì)押品：融資方以上市公司股權(quán)為質(zhì)押品；質(zhì)押品價(jià)值計(jì)算以融資質(zhì)押協(xié)議簽署日前20個(gè)交易日交易所收盤均價(jià)為依據(jù)；質(zhì)押登記手續(xù)的登記和取消登記由雙方共同辦理。

2、質(zhì)押比例：質(zhì)押比為1.1：1，即質(zhì)押品價(jià)值1.1比融資額1；

3、融資額：融資額為萬元人民幣；

4、融資利率：融資利率為年%；

5、融資期限：融資期限為天；

6、融資資金的使用：為保證融資人的資金安全，融資方只提取融資額40%的資金由融資人自由支配，其余60%由出資人和融資人共同設(shè)立有限公司（法定出資比例為出資人10%，融資人90%）對該資金進(jìn)行共同監(jiān)管，并由融資人尋找目標(biāo)公司用于投資擬上市公司股權(quán)，不得作其他任何用途。

7、質(zhì)押品的追加及平倉：當(dāng)質(zhì)押品市值低于融資額90%或融資期限屆滿融資人無法足額償付出資人本息時(shí)，融資人必須追加質(zhì)押品（上市公司股權(quán)）至滿足原質(zhì)押比例（1.1：1）為止，否則出資人有權(quán)對質(zhì)押品進(jìn)行平倉處理，同時(shí)有權(quán)要求融資人將共同監(jiān)管的有限公司90%股權(quán)質(zhì)押給出資人。平倉金額作為融資人對出資人的本息還款或提前還款，提前還款時(shí)與該平倉金額對應(yīng)的未到期期間應(yīng)付利息，融資人將不再支付；如融資期限屆滿平倉金額又不足以償付出資人本息，出資人有權(quán)對共同監(jiān)管公司之名下資產(chǎn)進(jìn)行處置，直至出資人收回本息為止。

8、額外獎(jiǎng)勵(lì)：出資人除可獲取約定利息外，還可獲取共同監(jiān)管之有限公司股權(quán)投資凈收益10%的權(quán)利，此系融資人對出資人的額外獎(jiǎng)勵(lì)。如共同設(shè)立并監(jiān)管之有限公司在三年內(nèi)無法盈利甚至虧損，則該虧損無需由出資人承擔(dān)，并且由融資人將出資人10%股權(quán)按照注冊時(shí)出資人的實(shí)際注冊出資額加出資期間的相應(yīng)利息（按融資質(zhì)押協(xié)議約定利率計(jì)算）作為收購價(jià)格向出資人收購。

方案二：共同出資式融資：

1、出資比例：由融資人和出資人共同以現(xiàn)金方式出資成立有限公司，出資比例為1：1，即出資人出資50%，融資人出資50%；上述出資比例既是注冊資本的出資比例也是實(shí)際運(yùn)營資金的出資比例。

2、融資額：融資額為萬元人民幣；

3、融資利率：融資利率為年%；

4、融資期限：融資期限為天；

5、融資資金的使用：由融資人尋找目標(biāo)公司用于投資擬上市公司股權(quán)，不得作其他任何用途。出資人和融資人對上述有限公司名下資金進(jìn)行共同監(jiān)管。

6、資產(chǎn)的處置：當(dāng)融資期限屆滿融資人無法足額償付出資人本息時(shí)，出資人有權(quán)對共同監(jiān)管公司之名下資產(chǎn)進(jìn)行處置，直至出資人收回本息為止。本息清償后，由融資人將出資人50%股權(quán)按照注冊時(shí)出資人的實(shí)際注冊出資額加出資期間的相應(yīng)利息（按融資質(zhì)押協(xié)議約定利率計(jì)算）作為收購價(jià)格向出資人收購。

7、額外獎(jiǎng)勵(lì)：出資人除可獲取約定利息外，還可獲取共同監(jiān)管之有限公司股權(quán)投資凈收益5%的權(quán)利（本息清償后依然有效），此系融資人對出資人的額外獎(jiǎng)勵(lì)。