第一篇：關于商業(yè)地產項目操作務實

關于商業(yè)地產項目操作務實

分類:企業(yè)管理顧問

關于商業(yè)地產項目操作務實

一、招商工作過程中的操作要點

１、市場調查

市場調查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費習慣和消費層次等等；另一個調查的方向是周邊商鋪目前的經營業(yè)態(tài)、經營狀況、租金水平、經營面積等。這兩方面調查非常重要，它決定著項目的發(fā)展和前程。

２、項目分析

項目的分析包括項目產品本身的分析，如項目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）；物業(yè)產品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓層）；市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。３、商業(yè)定位

在對項目進行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習慣、經濟發(fā)展水平等因素來決定你經營什么類型的產品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。４、業(yè)態(tài)組合目前各地房地產項目開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪、街鋪和鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。

５、招商

招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發(fā)海報，海報的內容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位置、經營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現場來，這是非常關鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取

何種方式一定要把客戶搬到現場來，到了以后依據實物再詳細地介紹。

６、商業(yè)物業(yè)管理

最后一個要點是商家招進來以后的物業(yè)管理，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。

二、開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)

1、盲目定位，不切合實際。

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

2、招商期望值過高。

期望值過高的表現首先體現就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，我們的商場才能生存。

３、過分強調市場環(huán)境的影響。

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時候我們往往有一種想法，覺得這個市場很難做，競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多，因為很多大型的商家要進入這個發(fā)展中的城市，它們的到來是很大的挑戰(zhàn)也是很大的機遇，會讓我們在這個區(qū)域中更完善和強大，從而更有實力去競爭，最后站穩(wěn)腳跟。４、缺乏持續(xù)經營的商業(yè)管理觀念。

很多開發(fā)商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經營商場才是最關鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

三、如何克服招商中的問題

１、多學習行業(yè)經營特點，增長商業(yè)知識，加強溝通能力。商業(yè)發(fā)展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學習優(yōu)秀同行的優(yōu)點，吸取它們的經驗，增長知識。

２、熟知商業(yè)運作及合作方式。

只有熟悉商業(yè)的操作方法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。

３、學會分析項目的優(yōu)勢和劣勢。

在熟悉自己項目的本身優(yōu)勢和劣勢以外，也要做到對周邊項目優(yōu)勢和劣勢的詳細認知。這樣給客戶做介紹的時候，互相對比說明一下，更容易讓客戶接受。有人擔心一對比客戶會流失，其實只要抓住客戶心理，突出本產品的重點優(yōu)勢，反而會讓客戶覺得你真誠可信而更愿意和你接觸。

４、學習商業(yè)物業(yè)管理知識，有為客戶服務的觀念。

建立以“客戶利益為中心，客戶滿意為宗旨”的服務理念，是新的房產營銷和物業(yè)管理的靈魂，也是21世紀房產經紀管理行業(yè)的發(fā)展方向。

５、給自己信心。

一個招商人員只有對自己的項目有信心，他才會充滿激情地去介紹他的項目，在微笑服務的背后使客戶增強了對他的信任感，這樣的自信心往往起到事半功倍的作用。

第二篇：商業(yè)地產定位操作模式

商業(yè)地產定位操作模式

商業(yè)地產定位操作模式

創(chuàng)新操作1：商場定位核心--市場調研

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

調研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究 對項目所在的商圈做出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種、人流狀況、與交通狀況及其購買力。

消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好等做調研

投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪，做基本調研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對手研究 包括競爭項目面積，基本狀況及競爭者研究等

商圈研究

1、城市發(fā)展狀況：包括GDP指

2、數，3、人口分布，4、產業(yè)結構等等。

5、項目所在區(qū)域商貿狀況：包括商品交易狀況，6、恩格爾系數，7、居民收入及消費構成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范圍包括：人流數量，9、停留時間，10、每次消費，11、對不同

12、類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

13、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，14、商圈內的其他競爭項目等。

終端消費者研究

15、消費習慣：考慮南北地域的差異性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年齡，22、性別等。

23、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

24、偏愛商場：包括尋找消費者偏愛程度高的商場吸引點，25、及其原因。

26、對項目上圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。

投資客戶研究

27、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

28、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

29、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業(yè)時間、輻射范圍等。競爭對手研究

30、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優(yōu)勢、劣勢等。

31、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。創(chuàng)新操作2：商業(yè)地產定位標準流程

商場開發(fā)的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商業(yè)地產的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應該看好整個商場的市場定位和經營主題，經營定為能否與周邊消費群的層次吻合。據廣州上下九路的某某商場、北京路的某某商場成交情況反映：有8成半以上買商鋪的是為了投資。整個商場的定位和經營將直接影響到投資者的投資回報

創(chuàng)新操作3：成功商業(yè)地產定位操作工具

商業(yè)地產定位操作模式

商業(yè)地產定位操作模式

工具1：目標市場定位

區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；

客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區(qū)域產業(yè)結構、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群。

超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。

商場消費群分析的三個層次

層次1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統(tǒng)計分析中稱為社會學因素。層次2 行為反應層次，主要調查顧客商場消費的一般行為狀況。

層次3 動機層次，主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。

工具2：商場功能定位

現代商場已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢?，F代商場通常體現如下四大功能：

購物功能：體現于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；

休閑功能：在現代大型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設置； 娛樂功能：體現于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務功能：主要體現于商場物管和商場客戶經營主體服務兩方面。

工具3：商場特色定位

大眾化定位

若商場項目所在商圈內有足夠消費群、客戶群，沒有激烈競爭，采用大眾化經營定位，可以取得穩(wěn)定收益，投資經營風險小。

特色化定位

主要體現在：一是商場特色主題；二是特色服務。

工具4：經營方式定位

根據企業(yè)實力、經營目標、承受風險能力等因素考慮采用哪種經營方式，按實際情況，一般可以采用自營、招租、委托經營管理三種方式。經營方式定位要點： 要點1：投資資金回收期預測

項目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一項目中去； 要點2：項目收益效果預測

收益效果是企業(yè)成敗關鍵，通過不同經營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案。要點3：經濟走勢分析

通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷采取何種經營方式；

要點4：風險比較分析

分析商場不同經營方式所帶來的風險幾率、大小等。

要點5：統(tǒng)一管理

商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經營秩序。

工具5：商場業(yè)態(tài)定位

商場業(yè)態(tài)定位要考慮產業(yè)結構、消費群結構、需求動向等因素。商場有如下七種業(yè)態(tài)：

1、綜合商場：特點是經營較大、經營品種較為豐富，2、包括日用品、食品、服

3、裝、皮具、化妝品、首飾、精品等。

4、主題商場：如電腦商場、家具商場、兒童商場等，5、其特點是經營品種限于一定主題。

6、超級市場：其特點是采用開放經營的方式，7、通常毛利率較低，8、顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，9、因此客流量相對較高。經營品種主要是家庭日常必需品，10、顧客自選購物。

1）大型超市：其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，2）以經營國產及合資產品為主，3）以當地居民為主要服4）務對象，5）滿足顧客日常生活一站式購物的需要，6）如沃爾瑪、家樂福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，9）主要經營食品和日常生活必需品，10）如民潤、華潤萬11）方、惠康金田、百佳等。

11、百貨與超市相結合的業(yè)態(tài)

特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，把兩者的優(yōu)勢有機地結合起來。

12、連鎖專賣場

13、街鋪

工具6：商場規(guī)模定位

商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場的規(guī)模也并非越大越好，適當的規(guī)模才能達到經營的最優(yōu)，商場規(guī)模定位，要考慮以下因素： 商品品種對商場規(guī)模的制約

我國現有商品品種約70萬種，而一個商場所能經營的品種往往只占很小比例，而對于走特色化經營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。若商場規(guī)模過大，可能造成品種重復。

顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約

消費者逛商場疲勞度指數

購物時間 ≤3小時

步速 30-40米/分鐘

步行距離 7500米

商圈購買力對商場規(guī)模的制約

購買力決定規(guī)模公式：

規(guī)模=商圈購買力－圈內競爭分流購買力

商場單位面積保本銷售額

商場購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內居住人口，市內過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經營能力、經營范圍等方面的差異程度有關。

商場單位面積的保本銷售額與其經營成本和經營毛利率有關。

工具7：商場形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。如下三種形式表現商場形象：

通過商場建筑外觀來表現，如建筑形狀、結構、顏色等。

通過顧客對賣場購物氣氛表現，如場內購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。

通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。

工具8：定位方法的確定

商場定位方法

方法一 采用錯位交*論證，按照不同定位重點，綜合各定位要素錯位交*論證。尋求定位支互斥點

方法二 綜合商場項目運作不同階段，定位側重點隨之而變

方法三 超級分析定位，要從客戶角度進行消費群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運作做基礎。

方法四 動態(tài)定位，商場定位根據商場動態(tài)運作，適時調整，灌于動態(tài)理念

第三篇：2016房地產操作務實及答案

房地產經紀操作實務習題

（一）（二）答案

第一章房地產經紀業(yè)務類型及流程

一、單項選擇題

1．根據房地產經紀服務的方式不同，可以分為（D）。

A．房地產買賣經紀業(yè)務和房地產租賃經紀業(yè)務 B．新建商品房經紀業(yè)務和存量房經紀業(yè)務 C．住宅經紀業(yè)務和商鋪經紀業(yè)務 D．房地產代理業(yè)務和房地產居間業(yè)務

2．房地產經紀人查看房屋具體情況后，需要編制的是（B）

A．房屋使用說明書 B．房屋狀況說明書 C．房屋交易說明書 D．房屋保障說明書

3．可以避免同一房號重復銷售的重要工具是（B）。A．價目表 B．銷控表 C．客戶置業(yè)計劃 D．須知文件

4．房屋租賃業(yè)務中，押金一般為（C）租金。A．一周 B．半個月 C，一個月 D．三個月

5．在房屋租賃備案提供的材料中，不需要提供的是（D）

A．共有權人的同意出租證明 B．委托代管人授權出租的證明 C．房屋租賃合同 D．房屋居間服務合同

二、多項選擇題

1．在存量房租賃代理業(yè)務中，房地產經紀機構提供的服務內容主要包括（ABCD）。

A．市場和交易政策咨詢 B．房地產實地查看和權屬調查 C．信息發(fā)布和廣告宣傳 D．代收代付租金 E．協(xié)助辦理交易資金監(jiān)管

2．房地產交易信息包括（BCD）

A．政策信息 B．房源信息 C．客源信息 D．價格信息 E．市場信息

3．房地產經紀人員在進行房源實地查看的時候，重點了解房屋的（BCD）。A．鄰居狀況 B．實物狀況 C．區(qū)位狀況 D．物業(yè)管理 E．學區(qū)狀況

4．決定銷售人員數量的主要因素有（ABCD）。

A．銷售階段 B．項目銷售量 C．銷售目標 D．宣傳推廣 E．銷售技巧

5．在存量房買賣居間業(yè)務的洽談階段，最主要協(xié)商的是房屋的（ABC）A．買賣價格 B．交易稅費 C，貸款 D．房屋交接手續(xù) E．交易流程

第二章 房地產交易信息搜集與運用

一、單項選擇題

1.下列屬于被動收集房源信息的方式是了（A）。

A．門店接待 B．媒體獲取 C．住宅小區(qū)獲取 D．聯系有關單位

2．下列不屬于房源信息構成要素的是（B）。

A．房地產狀況 B．權屬證明材料 C．掛牌要求 D．房地產權利人資料

3．經濟適用住房的產權人在購買住房（5）年后，先向政府住房保障部門申請回購，政府放棄回購的，可以上市交易。A．2 B．3C．4 D．5

4．將房源分為A、B類房源的依據是房屋的（A）A．銷售難易 B．坐落位置 C．業(yè)主報價 D．物業(yè)服務

5．房地產預售、銷售廣告必須載明的事項不包括（C）

A．房地產開發(fā)企業(yè)名稱 B．預售或者銷售許可證號 C．房地產開發(fā)企業(yè)法人代表名稱 D．房地產經紀機構代理銷售的，載明該機構名稱

6．房源信息由接受委托的房地產經紀人員錄入，其他房地產經紀人員只能看到房源基本情況，業(yè)主的聯絡方式由接受委托的房地產經紀人員擁有，其房源共享形式為（A）。A．私盤制 B．公盤制 C．分區(qū)公盤制 D．分類公盤制

7．下列關于發(fā)布新建商品房房源廣告要求的表述中，錯誤的是（B）

A．房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容 B．房地產廣告可以利用其他項目的形象、環(huán)境 C．房地產廣告中涉及面積的，應當標明是建筑面積或者使用面積 D．房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容

8．針對購買需求強烈并且購買力較強的客戶，房地產經紀人應（B）A．長期培養(yǎng) B．重點跟蹤 C．保持一般性溝通 D．不斷了解客戶需求

二、多項選擇題

I．下列屬于A類房源特征的是（BCE）。

A．價格較高 B．銷售難度小 C．房地產質量上乘 D．市場需求旺盛 E．有房源鑰匙

2．下列屬于房源信息共享形式的是（ABD）。

A．私盤制B．公盤制C．分區(qū)私盤制 D．分區(qū)公盤制 E．集團公盤制

3．房源信息記錄整理的方式有（BCD）。

A．影像的方式 B．紙張載體 C．計算機 D．計算機聯機系統(tǒng) E．云技術

4．房地產經紀人員搜集的價格信息的渠道主要有（ABCD）

A．政府主管部門的網站 B．房地產經紀機構的成交案例 C．通過交易當事人了解信息 D．相關機構的調研報告 E．稅務局的房屋納稅記錄

5．房地產經紀人應重點追蹤的客戶所體現的特征有（ADE）

A．購房需求強烈 B．購房能力較強 C．對房屋要求較高 D．有一定經濟實力 E．預算合理

6．發(fā)布房源要保證其真實性，主要是指房源的（ABD）

A．真實存在 B.真實委托 C．真實用途 D．真實價格 E．真實廣告

房地產經紀操作實務(三)(四)習題答案

第三章房地產經紀服務合同簽訂

一、單項選擇題

1．下列屬于房屋出售經紀服務內容的是（A）

A．引領買受人看房 B．引領承租人看房 C．協(xié)助簽訂《商品房屋租賃合同》 D．對承購房屋進行房權調查

2．房地產經紀服務合同的簽訂方是（D）。A．房地產經紀機構和房地產經紀人員 B．房地產經紀人員和第三方 C．第三方和委托人 D．房地產經紀機構和委托人

3．房地產經紀服務合同完成的標志是（B）

A．支付定金 B．簽訂房地產交易合同 C．完成房屋產權轉移登記手續(xù) D．完成房屋的交接工作

4．房地產經紀人在經紀合同上應該簽署本人的（C）

A．經紀公司工號 B．身份證號 C．職業(yè)資格登記號碼 D．勞動合同號

5．房地產經紀合同不能在合同條款中明示的項目是（B）

A．傭金標準 B．委托人的收入狀況 C．服務事項和服務標準 D．合同的履行地點

6．房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，有義務向委托人書面說明的事項有（C）。A． 查看委托房屋 B． 查看委托人身份證明 C．委托房屋的市場參考價格 D．查看委托房屋權屬證書

7．定金數額不應超過房屋交易價款的（D）。A．5% B． 10% C． 15%D． 20%

8．經紀人為了滿足委托人與第三方達成交易從事的經紀服務獲取的報酬是（B）A．差價 B．傭金 C．回扣 D．信息費

9．未完成房地產經紀服務合同約定的事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，房地產經紀機構（A）

A．不得收取傭金 B．可酌情收取傭金 C．可根據完成情況按比例收取傭金 D．可與委托人協(xié)商確定是否收取傭金 10.房地產經紀合同約定的是房地產經紀機構與（D）之間的權利義務關系。A．交易一方 B．交易雙方 C．交易當事人 D．委托人

11.房地產經紀人員在房屋出租經紀服務中，主要協(xié)助交易雙方簽訂的合同類型是（C）。A．《存量房屋買賣合同》 B．《房屋在建工程轉讓合同》 C《商品房屋租賃合同》 D．《土地使用權轉讓合同》

12.依據《合同法》的規(guī)定，商品房屋的租賃期限不得超過（A）年。A． 20 B． 30 C． 15 D．10

13.房地產經紀服務合同成立的要件不包括（B）

A．委托人的簽名或者蓋章 B．授權人的簽字或者蓋章 C．承辦該業(yè)務的兩個房地產經紀人協(xié)理的簽名 D．受托房地產經紀機構的蓋章

14.在租賃合同簽訂后（B）日內，房屋租賃雙方當事人持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．20 B．30 C．40 D．60

15.委托人的違約情形主要包括（B）

A，未達到合同約定的標準 B．委托方未能按時將約定經紀服務費支付給房地產經紀機構，C． 未經委托人書面同意，擅自改變房地產經紀服務內容、要求和標準 D． 未完成委托人委托的經紀服務事項

16.房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當由（D）簽名。

A．一名房地產經紀人協(xié)理 B．兩名房地產經紀人協(xié)理 C．一名房地產經紀人 D．一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協(xié)理

17．房地產經紀機構可以提供的基本服務內容不包括（C）

A．提供房地產市場信息 B．協(xié)助實地看房 C．代辦個人住房抵押貸款 D．協(xié)助促成交易雙方簽訂房地產交易合同

二、多項選擇題

1．房地產經紀服務合同的主要內容有（ABCE）

A．委托人基本情況 B．房地產經紀服務的內容 C．委托事項 D．房屋交易稅費 E．違約責任和糾紛解決方

2．在簽訂房地產經紀服務合同中常見的錯誤包括（ABC）

A．證件信息填寫有誤 B．合同服務內容未明確界定 C．格式合同空白處留白 D．未約定違約責任 E．未明確履行期限

3．在簽訂房地產經紀服務合同前，應做好準備工作，其內容有（BCD）

A．委托房屋的市場參考價格 B．書面告知委托人有關事項 C．查看委托人的身份證明 D．洽談服務項目 E．告知委托人交易中可能出現的風險

4．房地產經紀服務合同上應當有（ABE）。

A．委托人的簽名或者蓋章B．受托房地產經紀機構的蓋章 C．房地產經紀門店經理的簽名 D．電子簽名 E．承辦該業(yè)務的兩名房地產經紀人協(xié)理簽名

5．按照委托事項或要求提供的服務，房地產經紀服務合同可分為（ACDE）

A．房屋出售經紀服務合同 B．房屋轉讓經紀服務合同 C．房屋出租經紀服務合同 D．房屋承購經紀服務合同 E．房屋承租經紀服務合同

第四章房屋實地查看

一、單項選擇題

1．下列屬于房屋物業(yè)管理狀況查看內容的是（D）。

A．物業(yè)權屬 B．地段等級 C．裝修情況 D．物業(yè)服務項目

2．下列不屬于房屋區(qū)位狀況查看注意事項的是（C）

A．注意房屋附加價值 B．觀察環(huán)境 C．注意空間布局 D．注意景觀

3.8 層樓的住宅按照層數劃分屬于（C）。

A．低層住宅 B．多層住宅 C．中高層住宅 D．高層住宅

4．關于房屋物業(yè)管理狀況需要查看的內容不包括（D）

A．物業(yè)服務企業(yè)名稱 B．物業(yè)服務費標準和服務項目 C．基礎設施的維護情況 D．物業(yè)法定代表人信息

二、多項選擇題

1．編制房屋狀況可以（ABCD）。

A．提升房地產權利人對經紀服務的認可 B．提升客戶對經紀服務的依賴 C．防范房地產交易有關糾紛 D．積累房地產基礎數據E．提高房地產經紀服務的收費

2．實地看房前的鋪墊工作包括（BCE）。

A．首次看房按時到達就行了 B．事先熟悉帶看的路線 C．帶看的房屋不宜超過3套 D．簽訂看房協(xié)議 E．讓客戶不要與業(yè)主在看房時直接談價格

3．房屋實地查看的內容包括（ACD）。A．房屋區(qū)位狀況 B．產權歸屬情況 C．房屋實物狀況 D．物業(yè)管理狀況 E．建筑規(guī)模狀況

4．房屋實物狀況查看的注意事項包括（ACD）。

A．看房頂是否有漏水 B看裝飾裝修情況 C．戶型是否方正 D．關注電梯質量 E．關注房齡情況

5．帶領客戶實地看房的注意事項包括（ABDE）

A，約看要求要明確 B．事先熟悉周邊環(huán)境和房源 C．在路上多與客戶交談 D．了解交易的背景或原因 E．及時了解客戶真正需求

房地產經紀操作實務(五)(六)習題答案

第五章 房地產交易合同代擬

一、單項選擇題

1.代擬存量房買賣合同簽約時準備的材料不包括了（B）。

A． 買賣雙方的身份證明 B． 水電費結清單據 C． 房地產權屬證書原件 D． 房地產共有人同意出售的證明

2．以下房屋可以出租的是（B）

A．保障性住房 B．共有權人同意出租的房屋 C．違法建筑 D．地下儲藏室

3，在存量房買賣合同風險防范時，做法錯誤的是（D）

A． 約定清楚戶口遷移的條款，規(guī)避交付的風險 B． 需要注明房屋是否有抵押、查封等情況 C． 補充協(xié)議需要當事人簽字 D． 房屋裝飾裝修按照慣例處理，不需在合同中明確

二、多項選擇題

1．《合同法》規(guī)定哪些情況下簽訂的合同無效（ACDE）。

A．損害社會公共利益 B．使用自制的合同文本 C．以合法形式掩蓋非法目的 D．以欺詐、脅迫手段訂立合同 E．違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

2．做好存量房買賣合同風險防范要做到（BCD）

A． 房屋圖紙與結構的確認 B． 法律責任的提醒 C． 定金條款和定金罰則提示 D． 補充協(xié)議簽字的提示 E． 土地與開發(fā)情況說明

3．代擬房屋租賃合同，簽約前要做的準備有（ACDE），A．實地查看 B．合同當事人主體資格的提示 C．如實介紹房屋使用狀況 D．租賃合同的文本選擇 E．提示雙方注意房屋設施設備狀況

4．房屋租賃合同的主要條款不包括（BD）。

A．房屋的坐落 B．房屋單價與總價 C．租賃用途和房屋使用要求 D．房地產權屬證書的基本情況 E．房屋和室內設施的安全性能

5．在存量房買賣合同的擬定中，對于關鍵條款的擬定需注意的有（ABC）

A．買賣雙方需要填寫真實的身份信息 B．寫清房地產坐落與地址 C．標明房屋的結構和戶型 D．明確面積差異的處理方 E．公共配套建筑的產權歸屬

第六章房地產交易資金結算

一、單項選擇題 1．《擔保法》規(guī)定定金的數額不得超過主合同標的額的（B）A． 10% B． 20% C． 30% D． 40% 2．如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過整個定金條款的（B）是無效的。A． 4% B．5% C．8% D．10%

3．在房屋租賃中，通常業(yè)主會收取租戶（A）月的租金作為押金。A．1-2 B．3--4 C．3-5 D．4-5

4．一般在房地產交易中，根據客戶 資信和房屋狀況，如果首次按揭貸款支付房價款，一般可以申請到房屋評估值的（D）A． 40% B． 50% C． 60% D． 70%

5．下列不屬于房地產交易錢款種類的是（D）。A．定金 B．房款 C．押金 D．保險

6．由于房屋貸款的利率相比與其他消費貸款的利率有優(yōu)勢，最長貸款年限可以達到（D）年。

A．10 B．15 C．20 D．30

7．下列不屬于一次性付款日期的三種情況的是（B）

A．房屋交付之日 B．房屋交付使用之后10天 C．房屋交付使用之前的特定某天 D．房屋交付之后的特定某天

8．存量房商業(yè)抵押貸款時，購房人不需要提供（B）

9．A．購房合同 B．借款合同 C．婚姻關系證明 D.首付款收到證明

二、多項選擇題

1．交易資金監(jiān)管的積極作用有（ACDE）。

A．保障交易安全 B．簡化了交易手續(xù) C．規(guī)范了交易流程 D．提高交易效率 E．規(guī)范市場秩序

2．下列有關房地產交易付款方式說法正確的是（ABC）。

A．-次性付款是指一次性付清房地產交易的費用，最主要的指房屋價款 B．分期付款是當事人雙方約定，根據不同的時間階段，進行付款 C．自有資金支付是指客戶使用自己現有的資金來支付房價款 D．貸款支付是指客戶使用自己現有的資金來支付房價款 E．轉賬支付最好在銀行柜臺辦理

3．下列有關存量房交易結算資金監(jiān)管說法正確的是（BCDE）A．交易保證機構可以從事經紀業(yè)務

B．建立交易保證機構保證金制度，對保證金的數額做出具體規(guī)定

C．交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式 D．通過房地產經紀機構或交易保證機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶 E．交易資金監(jiān)管的期限為交易資金存人監(jiān)管專用賬戶 起至房屋所有權證書頒發(fā)止

4．關于交易資金自行交割適用情形，下列說法正確的是（ABDE）A．新建商品房買賣交易資金的交割

B．新建商品房買賣中定金、押金、租金等小額錢款的交割 C．已抵押、租賃的存量房買賣中的資金交割

D．存量房買賣中，交易雙方對自行交割無異議的

E．存量房買賣中，賣方為法人、其他組織，或交易雙方彼此熟悉，且交易雙方對自行交割無異議的

5．下列有關交易結算資金的存儲和劃轉說法正確的是（BCD）。

A，交易資金的存儲和劃轉可以通過交易結算資金專用賬戶，也可協(xié)商議定其他方式

B．房產買方應將資金存人客戶交易結算資金專用存款賬戶下的子賬戶，交易完成后，通過轉賬的方式劃入房產賣方的個人銀行結算賬戶

C．當交易未達成時，通過轉賬的方式劃人房產買方的原轉入賬戶 D．以現金存人的，轉入房產買方的個人銀行結算賬戶 E． 客戶交易結算資金專用存款賬戶可以支取現金

6．通過第三方專用賬戶劃轉交易資金時，房地產經紀人員 正確的做法是（ABD）。A．不得擅自劃轉客戶交易結算資金

B．提醒買賣雙方收付款賬戶須是本地賬戶，且具有轉賬功能 C．買方需要貸款的，客戶自行咨詢決定

D．提醒買賣雙方進行交易資金監(jiān)管，并告知資金監(jiān)管的范圍、基本流程和要求 E．可以房地產經紀機構的名義收取交易資金監(jiān)管手續(xù)費用

房地產經紀操作實務習題(七)(八)習題答案

第七章房屋查驗和交接

一、單項選擇題

1．在物業(yè)交驗過程中，房地產經紀人應做的工作是（C）

A．收取經紀服務傭金 B．繳納公共事業(yè)費用 C．安排交易雙方核對并簽訂物業(yè)交接單 D．與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調交易雙方的矛盾

2．房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同，保存期應至少保存（D）年。A． 2 B． 3 C． 4 D． 5

3．出賣人出售商品住宅的，按照（B）承諾的內容承擔相應的保修責任。A．《住宅使用說明書》 B．《住宅質量保證書》 C．《住宅維修說明書》 D．《住宅維修保證書》

4．房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時應該向買受人提供（A）。A．《住宅質量保證書2 B．《住宅裝修說明書》 C．《住宅使用保證書》 D．《住宅維修保證書》

5．辦理房屋租賃登記備案應到（D）部門辦理。

A．轄區(qū)派出所 B．小區(qū)居委會 C．街道辦事處 D．人民政府建設（房產）主管部門

二、多項選擇題

1．在存量房買賣中，房地產經紀人員對房屋進行查驗的工作有（ABCD）A．查驗房屋的結構 B．查驗裝修及設備 C．查驗計量表 D．填寫房屋交接單 E．辦理房屋備案

2．在辦理房屋交接手續(xù)時，房地產經紀人員應（ABCD）。A．解決驗房發(fā)現的問題 B，相關費用結算

C．設施設備使用人變更 D．簽署房屋交接單 E．結算傭金費用

3．辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交的材料（ABC）A．房屋租賃合同

B．房屋租賃當事人身份證明

C．房屋所有權證書或者其他合法權屬證明 D．委托人的簽名或者蓋章 E．承租人的收人證明

4．房地產經紀機構應妥善保存（ACDE）。A．房地產經紀服務合同 B．《房地產經紀管理辦法》 C．房地產交易合同 D．房屋狀況說明書 E．房屋交接單

5．在存量房買賣查驗的前期準備中，房地產經紀人員需要準備的資料有（ABC）。A．驗房工具

B，房屋狀況說明書 C．房屋交接單

D．住宅使用說明書 E．住宅質量保證書

第八章房地產經紀業(yè)務風險防范

—、單項選擇題 1．房地產經紀人王某在為客戶張某提供房地產承購經紀服務過程中，忘記將目標房源已抵押的事實告知張某，由此可能引起的風險屬于（B）。

A． 承諾不當風險 B． 產權瑕疵風險 C． 房地產抵押貸款風險 D． 房地產經紀人道德風險

2．房地產經紀服務合同未由房地產經紀人簽字引起的風險屬于（C）A．民事賠償風險 B．自律處罰風險 C．行政處罰風險 D．刑事處罰風險

3．房地產經紀機構防止客戶“跳單”．的正確方法是（C）

A．避免客戶與業(yè)主有任何接觸 B．嚴格審查客戶身份和職業(yè) C．要求客戶在協(xié)議中承諾違約責任 D．要求客戶繳納履約保證金

4．偽造簽名屬于房地產經紀業(yè)務民事賠償風險中（B）引起的風險。A．未盡審查義務B．提供虛假信息 C．承諾不當 D．產權糾紛

5．提高房地產經紀業(yè)務風險識別能力的基本前提是（A）A．樹立風險防范意識 B．合理承擔風險 C．建立監(jiān)察稽核體系 D．建立風險識別系統(tǒng)

二、多項選擇題

1．對外承諾標準化包括（ABCD）。A．制定標準的對外承諾文本 B．展示標準化的文本 C．規(guī)范檔案 D．印章管理 E．投訴處理

2．房地產經紀機構防范經紀業(yè)務風險的措施有（CDE）A．提高房地產經紀傭金水平 B．不簽訂房地產經紀服務合同 C．經紀服務對外承諾標準化

D．加強對經紀門店負責人的培訓 E．合理控制和分配業(yè)務權限

3．房地產經紀人提高風險識別能力的做法有（ABCE）。A．樹立風險防范意識 B．提高專業(yè)服務能力 C．規(guī)范業(yè)務操作流程 D．適當降低工作效率 E．收集各類風險信息

4．下列風險中，屬于房地產經紀人道德風險的有（ABCE）A．賺取差價

B．外泄客戶資料

C．與客戶私底下交易 D．被騙導致機構經濟損失 E．攜帶大金額服務傭金潛逃

三、綜合分析題

（一）甲房地產經紀機構發(fā)現某市某大型小區(qū)有大量的空置房并有許多客戶要求購買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是甲房地產經紀機構決定在該小區(qū)附近設立分支機構主要從事該小區(qū)的房地產經紀業(yè)務，并通過在某網站平臺發(fā)布該小區(qū)的房源信息。1． 甲房地產經紀機構采用（AB）進行客源的開拓。

A． 門店接待 B． 互聯網開發(fā)法 C． 會員攬客法 D． 駐守和掛紅幅攬客法

2．房地產經紀人發(fā)現某房源隨著市場的變化，房源價格不斷攀升，這體現出房源的（C）。A．物理屬性 B．法律屬性 C． 心理屬性 D.市場屬性

3．房地產經紀人員在進行房源信息發(fā)布時，需要符合的要求有（AB）

A．保證房源的真實性 B．保證房源的具有交易資格 C．保障房源可視性D．保障房源價格穩(wěn)定性

4．甲機構開設分支機構辦理備案時，需要提交的材料有（ABC）

A．分支機構的營業(yè)執(zhí)照副本 B．房地產經紀人員職業(yè)資格證書 C．房地產經紀人員的身份證件 D．甲機構的法定代表人身份證件

5．甲房地產經紀機構采用互聯網發(fā)布房源的優(yōu)勢有（ABC）A．更新快 B．內容全面直觀 C．信息量大 D．互動好

（二）張某委托甲房地產經紀機構（以下簡稱甲機構）購買一套住房。張某對擬購住房的要求是：位置在其單位附近，面積為70一 90平方米，價格合適，裝修比較精致。甲機構指派本機構的房地產經紀人王某為張某提供房地產經紀服務，經過王某帶張某多次看房，張某最終購買了一套比較滿意的住房。

1．甲機構為張某可以提供的服務有（ABC）。A．提供法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢 B．對符合需求的房屋進行產權調查和實地查驗 C．協(xié)助張某與出售人達成房屋買賣合同 D．代辦購買房屋的解除抵押貸款手續(xù)

2． 王某帶張某第一次看房時，張某對所看住房不滿意，王某應（CD）

A． 全力說服張某購買該套住房 B． 承諾盡力壓低該套住房的成交價格 C． 詢問張某對該套住房的不滿意之處 D．進一步明確張某的購房需求

3． 張某與甲房地產經紀機構應簽署的房地產經紀服務合同類型是（C）

A． 存量房買賣合同 B． 房屋出售委托合同 C． 房屋承購委托合同 D． 房屋出租委托合同

4． 在進行客戶帶看時，需要了解客戶的真實需求包括（ABD）

A． 價格、面積和戶型 B． 購房的動機 C． 客戶的職業(yè)情況 D． 支付方式和資金預算 5．關于張某在帶客戶前需要的鋪墊工作有（ABC）。

A．提前告知客戶不要與業(yè)主直接洽談價格 B．事先熟悉帶看的路線 C．帶齊物品 D．帶看房屋盡量多，便于比較

第四篇：中國商業(yè)地產開發(fā)操作趨勢

中國商業(yè)地產開發(fā)操作趨勢

發(fā)表：fangzheng 時間：2010-05-13閱讀次數：1972 商業(yè)地產開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產投資項目，但實現成功投資的少之又少。在未來，要實現穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產必須進入“金融產品化”時代。

改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產品”的方式進行商業(yè)地產開發(fā)及運營，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是國內商業(yè)地產開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現項目的最大真實價值，以創(chuàng)造在項目的開發(fā)及運營各階段進行資本運作的基礎。商業(yè)地產開發(fā)“金融產品化”是國內商業(yè)地產發(fā)展的長遠趨勢，也是中國商業(yè)地產正常、良性發(fā)展的唯一出路。

開發(fā)模式專業(yè)化

商業(yè)地產由于其自身的高專業(yè)化特點，開發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內目前開發(fā)操作模式多有盲目性。

商業(yè)地產項目的開發(fā)計劃性至關重要，而這關鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經驗、技能和引進資源的潛在價值的專業(yè)機構完成的。在既缺乏經驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業(yè)地產商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路。住宅開發(fā)模式不再適用商業(yè)地產

很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式，思路上存在偏差。住宅地產可以被視為直銷，商業(yè)地產開發(fā)則更類似于傳銷。由于需要專業(yè)的機構介入前期招商與后期的管理，所以商業(yè)地產更類似于酒店項目的開發(fā)，其開發(fā)與顧問和管理方是相互獨立的，商業(yè)地

產開發(fā)的目標是招商與運營的成功，所以開發(fā)商主要的目標客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產。

專業(yè)機構的缺環(huán)制約商業(yè)地產發(fā)展

在中國商業(yè)地產開發(fā)產業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機構是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產運作中，中介機構的價值被廣為接受。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責更清晰，操作更專業(yè)，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。

中國地產的傳統(tǒng)是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務不信任，這一點更反映在商業(yè)地產開發(fā)中，專業(yè)服務機構能提供五大方面的服務：1.提供最佳項目形態(tài)2.在國際化招商過程中起至關重要作用。3.全程提供專業(yè)水準的規(guī)劃4.確保規(guī)劃設計出優(yōu)質商業(yè)設施5.代表客戶項目與國外商家有目標、有選擇地進行交流

而這五項服務正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的。

專業(yè)招商渠道將更受重視

專業(yè)中介機構的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務機構同商家的魚水關系是開發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產最缺乏的招商渠道。

況且對于中國目前大型商業(yè)地產項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大，專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。

招商晚于設計則風險更大

多數開發(fā)商在招商未有結果的情況下已開始規(guī)劃設計，甚至開工建設，導致許多設計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設計屬于下家。建筑的規(guī)劃設計方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。

由于設計方不可能具有專業(yè)中介的能力，以建筑師為主導的商業(yè)項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，在店家明確之前，設計是盲目的。不能滿足店家需求，有些項目在招商過程中由于缺乏整體規(guī)劃，按住宅營銷模式由店家自選認購。導致本來有希望整體招商的項目被切得七零八落。所以為降低風險，招商和商業(yè)規(guī)劃應在建筑規(guī)劃設計之前，不用于實施的虛擬建筑設計當然除外。統(tǒng)一規(guī)劃模式與運營方式的改變

新一代的商業(yè)項目開發(fā)將在計劃性、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結合購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型商面之間在位置、規(guī)劃、檔次上的搭配同等重要。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同，但不同行業(yè)的零售能帶來不同的支撐點，有的具有品牌，有的有高回報，有的低回報但能聚人氣，所以統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業(yè)績。

為實現統(tǒng)一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發(fā)與運營的統(tǒng)一管理。只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產的統(tǒng)一才能標志商業(yè)地產達到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

既往開發(fā)模式將成為社會問題

我國商業(yè)地產開發(fā)的模式，先期是以住宅區(qū)的開發(fā)為支撐，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式

出現。其基本的開發(fā)思路是建立在“小區(qū)配套”這一計劃經濟時代產物的基礎上，按照“千人指標”和“合理的服務半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤開發(fā)模式的出現，及開發(fā)商集中運作專項的規(guī)模化的投資資金的可能，商業(yè)地產進入專門化、大型化、集約化的階段。在各地大中城市使出現了以“超市”業(yè)態(tài)為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心。在發(fā)展中，如果盲目的投資和孤立的建設，以及“賣掉就走”的商販式房地產營銷策略，勢必會造成投資無回報，“建成售不出、店家難經營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價下滑的現象，已經呈現出了商業(yè)地產

第五篇：商業(yè)地產項目可行性研究報告

最近中國產業(yè)競爭情報網發(fā)布的《商業(yè)地產項目可行性研究報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。如果對內容感興趣的話，可以去華經縱橫咨詢問一下。

以下內容是報告的詳細目錄，可以給你做個參考：

第一部分 商業(yè)地產項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內容、規(guī)模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產項目建設背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、商業(yè)地產項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業(yè)地產項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、商業(yè)地產項目產品市場調查

（一）商業(yè)地產項目產品國際市場調查

（二）商業(yè)地產項目產品國內市場調查

（三）商業(yè)地產項目產品價格調查

（四）商業(yè)地產項目產品上游原料市場調查

（五）商業(yè)地產項目產品下游消費市場調查

（六）商業(yè)地產項目產品市場競爭調查

二、商業(yè)地產項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要根據。

（一）商業(yè)地產項目產品國際市場預測

（二）商業(yè)地產項目產品國內市場預測

（三）商業(yè)地產項目產品價格預測

（四）商業(yè)地產項目產品上游原料市場預測

（五）商業(yè)地產項目產品下游消費市場預測

（六）商業(yè)地產項目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產項目產品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產項目產品產能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產項目產品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、商業(yè)地產項目產品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

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