第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項目全程解決方案

第一部分關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析

P005 核心問題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？

P011 核心問題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？

P019 核心問題三：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ P029 核心問題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中運(yùn)用SWOT分析？

P033 核心問題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？

P035 核心問題六：如何正確處理購物中心商品組合功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ P045 核心問題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？

P047 核心問題八：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？

P057 核心問題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商活動？

P061 核心問題十：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的人性化規(guī)劃設(shè)計？

P067 核心問題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ P071 核心問題十二：選擇什么樣的項目開發(fā)流程？

P077 核心問題十三：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？

第二部分 大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)概述

P093 購物中心基本知識點(diǎn)

P104 海外各國購物中心開發(fā)啟示

P109 房地產(chǎn)開發(fā)商的又一塊奶酪：購物中心開發(fā)

第三部分 大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作

P117 全程開發(fā)步驟一：確定項目所在地址

P125 全程開發(fā)步驟二：前期市場調(diào)研分析

P149 全程開發(fā)步驟三：進(jìn)行項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

P157 全程開發(fā)步驟四：項目系統(tǒng)定位

P187 全程開發(fā)步驟五：項目總體規(guī)劃設(shè)計

P203 全程開發(fā)步驟六：進(jìn)行項目的招商推廣

P221 全程開發(fā)步驟七：制定經(jīng)營管理策略

第四部分大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)實戰(zhàn)全案展示

P235 實戰(zhàn)全案展示一：澳柯瑪·銅鑼灣商貿(mào)廣場

P245 實戰(zhàn)全案展示二：華南MALL

P293 實戰(zhàn)全案展示三：金海聯(lián)商業(yè)廣場

P307 實戰(zhàn)全案展示四：臺北京華城

P321 實戰(zhàn)全案展示五：中華廣場

P333 實戰(zhàn)全案展示六：上海新天地

P367 實戰(zhàn)全案展示七：浙江金華市某生態(tài)摩爾購物中心

P439 實戰(zhàn)全案展示八：佛山東方廣場

第五部分大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作的解決方案

P457 鍛造大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)動力引擎的解決方案

P457 策劃解決方案

P461 營銷配合解決方案

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃全程

商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃全程

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位策略

【開業(yè)前】

1、前期的市場調(diào)查和分析；

2、項目策劃和招商推廣：

（1）、商場定位；

（2）、形象包裝；

（3）、商場布局設(shè)計；

（4）、目標(biāo)商戶組合；

（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；

（6）、招商推廣策略制定和實施。

吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【開業(yè)后】

1、商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；

2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；

3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；

4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。破解

一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

市場調(diào)研：定位核心

調(diào)研種類 :所需資料/研究范圍

商圈研究 :對項目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

消費(fèi)者研究:對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研投資客戶研究 :對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對手研究 :包括競爭項目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等

1、商圈研究

（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

（2）、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費(fèi)對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。

（4）、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項目等。

2、終端消費(fèi)者研究

（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。

（3）、偏好商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因。

（4）、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。

3、投資客戶研究

（1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。

（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。

4、競爭對手研究

（1）、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

（2）、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

破解

二、點(diǎn)石成金的魔方

商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：

目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。

商場定位操作流程（略）

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

系統(tǒng)一、市場定位操作

1、區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍；

2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群；

3、超級消費(fèi)群定位：通過對消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。其中商場消費(fèi)群分析分三個層次：

層次

1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素；

層次

2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況；層次

3、動機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。系統(tǒng)

二、功能組合定位操作

主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)

1、特色定位

（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。

（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。

2、商場業(yè)態(tài)定位

主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)全程營銷策劃方案范本

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃案綱要

第一階段：市場調(diào)研階段

一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 ◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 消費(fèi)品零售總額

◆ 商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

◆ 各項城區(qū)的機(jī)能

◆ 城市規(guī)劃

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究

◆ 商鋪發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況

◆ 商鋪發(fā)展規(guī)劃

◆ 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析 ◆ 地區(qū)商鋪分布及經(jīng)營業(yè)態(tài)詳圖

◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況及競爭者調(diào)查分析

◆ 地區(qū)間的銷售動向

◆ 大型主力店的動向

五、典型性調(diào)查與研究

六、地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

七、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

◆ 地理細(xì)分調(diào)查分析

◆ 購買人群細(xì)分調(diào)查

◆ 年齡細(xì)分調(diào)查分析

◆ 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析

◆ 消費(fèi)者交通和出行方式

◆ 購買者購買心理及行為分析

八、項目立地條件研究

◆ 道路類別及交通狀況

◆ 項目地塊自然與社會條件分析

◆ 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)

◆ 周邊環(huán)境和公建設(shè)施

◆ 項目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析

◆ 項目SWOT分析

九、商圈的確定和研究

◆ 商圈的范圍的確定

◆ 商圈的構(gòu)成及顧客來源

第二階段：項目定位階段

一、項目的市場定位

◆ 形象定位

◆ 規(guī)模定位

二、目標(biāo)客戶定位

◆ 購買商鋪的目標(biāo)群分析

◆ 租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析

三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析

四、商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位

◆ 經(jīng)營項目定位

◆ 功能定位

五、商鋪特色定位

六、競爭定位

第三階段：項目規(guī)劃、設(shè)計方案階段

一、整體規(guī)劃設(shè)計方案

二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計方案

三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

四、景觀設(shè)計方案

五、交通組織設(shè)計方案

第四階段：項目營銷策劃階段

一、營銷整體規(guī)劃方案建議書

◆ 營銷方式建議

◆ 營銷渠道建議

◆ 營銷策略建議

◆ 營銷計劃安排建議

◆ 促銷策略建議

二、價格策略執(zhí)行計劃建議書

◆ 整體均價建議

◆ 分期均價建議

◆ 層差和朝向差分析

◆ 價目表建議

◆ 價格特別調(diào)整方式建議

◆ 付款方式建議

三、管理模式建議書

◆ 招商管理模式建議

◆ 物業(yè)管理模式建議

◆ 客戶管理模式建議

◆ 銷售管理模式建議

四、項目形象包裝設(shè)計方案建議書

◆ VI設(shè)計建議

◆ 樓書設(shè)計建議

◆ 展板設(shè)計建議

五、廣告宣傳策劃建議書

（以下有關(guān)內(nèi)容以實際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn)）◆ 戶外廣告策略建議

◆ 報刊廣告策略建議

◆ 新聞炒作策略建議

◆ 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動策劃建議書

（以下有關(guān)內(nèi)容以實際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn)）◆ 開工儀式建議

◆ 開盤儀式建議

◆ 封頂儀式建議

◆ 竣式儀式建議

◆ 入伙儀式建議

◆ 新聞發(fā)布會建議

◆ 展銷會建議

第五階段：銷售實施階段

第四篇：中式婚禮全程解決方案

中式婚禮全程解決方案

新人婚禮要求：

1、突

出

高

雅、浪

漫

氛

圍

2、有一些新的創(chuàng)意，但要符合自己的個性

34、、不婚

要禮

有

輕

低

松俗的、游自

戲 然

5、盡量減少一些傳統(tǒng)婚禮中的繁文縟節(jié) 婚禮時間：xxxx年x月xx日（農(nóng)歷xx年x月xx）預(yù)預(yù)酒室計計宴店內(nèi)客席

人：：場

數(shù)定xxx景：9

100桌大布，人備酒置

左

2右 桌 店 ：

主臺：

1、在原背景墻基礎(chǔ)上懸掛有恭賀新人字樣的紅色條幅

2、粉色氣球編織而成的心樣造型，345入花、、口道：、步4：八

大步層鮮組

合高以花立紅燭上拱柱

臺的門鮮

花喜

一杯一燭

字 座 塔 座 臺

婚禮車隊：頭車8米卡迪一輛，其它跟車4輛 婚

1、儀禮程

列

單儀：

程司

儀

致

： 辭 燭新宣交新合求新新新2xxxx人、年人光人讀

換互

入致愛

場答情

信

儀謝誓

式 辭 言 物

表敬心

意三鞠躬 酒

婚娘人、儀x月

xx司拋

及

手倒儀程日上午

致描1

1親捧香祝

述點(diǎn)

20酒

吻 花 檳 辭 ： 分。

一輛豪華的大卡迪載著一對幸福的新人來到了位于紅專路上的金陽光大酒店，早已等候在那里的親友們歡呼著，他們按捺不住內(nèi)心的喜悅，手上的禮花筒躍出片片閃亮的“彩蝶”，在司儀引導(dǎo)下，神采飛揚(yáng)的新郎伴著羞答答的新娘下了花車，歡樂的彩帶飄灑著對新人無盡的祝福，穿過迎賓使者搭就的虹橋，一對新人來到了綴滿鮮花的花門

下。

司儀走上了典禮臺，熱情的話語表達(dá)了對新人的祝福，對親友們的問候，更讓所有來賓的目光聚焦在一對新人身上，伴著圣潔的樂曲響起，伴郎、伴娘把已點(diǎn)燃的引火器交接給新郎新娘，兩位新人雙雙步入輝煌的婚禮殿堂，舉起引火器，把神圣的燭光點(diǎn)燃，搖曳的燭光映襯著新人，新人走到各位嘉賓身邊的時候，他們用熱烈的掌聲表達(dá)著對

新

人

美

好的祝

愿。

當(dāng)新人最后點(diǎn)燃婚禮儀式臺上的主體燭臺時，燭光婚禮達(dá)到高潮。新人共同從最低處的蠟燭點(diǎn)起圣火，至到全部點(diǎn)燃盤旋向上的36根蠟燭，在這期間，婚禮司儀用旁白將婚禮現(xiàn)場氣氛推動。在溫馨浪漫的燭火前，在司儀的引領(lǐng)下新人互相宣讀“愛的誓言”：“我，愿與你結(jié)為夫婦，從今以后無論貧困富有，疾病健康，我將盡我所能愛護(hù)你，忠于你，請父母及各位親友為證……”

曾經(jīng)的海誓山盟化作今日的美滿姻緣；從今后，他們的世界相容，心手相連，風(fēng)雨同舟，將要共同面對未來的挑戰(zhàn)。這時，可愛的小伴童（或伴郎伴娘）托起恒久遠(yuǎn)的鉆戒，新郎取下輕柔地套在新娘左手的無名指，新娘也為新郎鄭重地戴上這同樣珍貴永恒的愛的信物。與此同時他倆更把對方的名字永遠(yuǎn)鐫刻在心田，“執(zhí)子之手，與

子

攜

老

”

……

一生相攜的日子才剛剛開始，互表敬意的三鞠躬告訴對方，告訴親友，在今后的生活中他們一定會舉案齊眉，夫唱夫隨，共創(chuàng)輝煌。雙手相交，雙眼對視，香甜的交杯酒飽含著新人所有的濃情蜜意，兩位新人面對著溫馨浪漫的燭火共飲合心酒,從此他們以身相許，相伴終

生

……

親吻代表著一個合法契約的簽訂儀式，來賓們歡呼著，同時也為了讓兩位新人的婚禮更加地完整，更加地完美，好友們鼓動著新郎新娘當(dāng)眾親吻，雖有點(diǎn)兒害羞，但新娘的心里卻滿溢著無比的幸福和無限的深情。

時候到了，在場的未婚女孩都準(zhǔn)備好了，除非她不想早早地變成明日美麗的女主角。于是，新娘手里那束誘人的捧花就成了她們“追求目標(biāo)”。據(jù)傳說：接到新娘拋出捧花的未婚女性將成為下一個婚禮的女主角。新娘轉(zhuǎn)過身去，將花束在空中劃出一道優(yōu)美的弧線，女孩們都顯得有些激動，爭搶間它終于劃落在一個幸福女孩的懷里，在司儀的召喚下，幸福的她（他）來到了典禮臺上，激動的話語表達(dá)著對新人無限地祝福，禮堂上再次響起了熱烈的掌聲。

高達(dá)六層的杯塔代表著新人今后的生活步步高升、幸福美滿，兩位新人攜手同心把杯塔倒?jié)M香甜的美酒，讓所有的朋友和來賓共同來分享他們的幸福和甜蜜。人們分享到的已不僅僅是甜蜜流淌的香檳酒，更是他和她無比的幸福與憧憬?！案杀?！干杯！” …… 然后新人稍做準(zhǔn)備，進(jìn)入婚禮儀式的敬酒程序。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解：2+3+4+5模式

“2＋3＋4＋5”模式：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解

目前，許多開發(fā)商因缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗，但卻急于求成，結(jié)果忽略了商業(yè)地產(chǎn)自身的商業(yè)法則，導(dǎo)致所開發(fā)商業(yè)項目陷入困局??那么，商業(yè)地產(chǎn)有沒有成功方程式或運(yùn)作模式？如何實現(xiàn)開發(fā)商、投資商、經(jīng)

營者、消費(fèi)者的共贏？??在成功運(yùn)作十多個商業(yè)地產(chǎn)項目后，中聯(lián)行總結(jié)出一套商業(yè)地產(chǎn)全程營銷策劃的運(yùn)作模型“2＋3＋4＋5”模式。

解密“2”：首先要解決兩個矛盾

“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在項目前期策劃中，首先要解決的開發(fā)商短期利益與長期利益的矛盾；其次要考慮地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)項目，首先就是要與開發(fā)商一起把上述兩個矛盾協(xié)調(diào)好。

如果采用長期利益的運(yùn)作模式，開發(fā)商必須有足夠的資金；如果開發(fā)商實力不濟(jì)，就要考慮發(fā)售或部分發(fā)售的形式，即短期利益運(yùn)作模式。該矛盾必須解決好，尤其是租與售的問題。

地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾，其實就是一種觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的表象是地產(chǎn)，但實質(zhì)或者說核心是商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，就是它的成功銷售只是商業(yè)運(yùn)作的第一步，或者說是開始，銷售之后的經(jīng)營運(yùn)作才是它最本質(zhì)、最重要的內(nèi)容。

中聯(lián)行曾成功運(yùn)作過一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目金億城。項目位于全國十大批發(fā)市場之一的新華集貿(mào)市場——華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。我們發(fā)現(xiàn)項目的開發(fā)商懂商業(yè)經(jīng)營，因其曾運(yùn)作過商場。中聯(lián)行綜合上述特點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r以及投資者和經(jīng)銷商戶的心理特征，建議項目一、二層銷售，三、四層自主經(jīng)營。這樣，一、二層商業(yè)可以充分實現(xiàn)銷售利潤最大化，而三、四層由開發(fā)商自主經(jīng)營運(yùn)作，又給一、二層投資者

提供了信心保障。不出所料，該項目經(jīng)過一周內(nèi)部認(rèn)購，一、二層商鋪全部售罄。

解密“3”：三個氣場

所謂的“3”就是指三個氣場：地氣、商氣、人氣。“三氣”的多少，決定一個商業(yè)項目可實現(xiàn)市場價值的最大化程度。

只租不售，經(jīng)過兩年經(jīng)營，取得不菲業(yè)績：租金不斷提升，并形成穩(wěn)定消費(fèi)群體和品牌效應(yīng)。借用一期的品牌影響力，匯聚地氣、人氣、商氣，從而使項目自身升值。最終，該項目一層銷售均價達(dá)40，000多元／㎡，這在二三線城市，是相對較高的。

解密“4”：四個元素與四個定位

對于商業(yè)地產(chǎn)，四個元素必然是指開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者、消費(fèi)者。無論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商或是運(yùn)營，都應(yīng)實現(xiàn)四個元素的共贏。怎樣共贏？這就必須把握好在開發(fā)、銷售、招商、推廣四個環(huán)節(jié)上的四個定位：開發(fā)商的定位、面對投資群體的銷售定位、面對經(jīng)營者招商推廣定位和針對消費(fèi)者的廣告推廣定位。否則，定位不“對位”，就會出現(xiàn)定位“錯位”。

北京的某商業(yè)地產(chǎn)項目，廣告表現(xiàn)力很好，但卻因廣告表達(dá)“錯位”，直接影響項目運(yùn)作。究其根本，在項目發(fā)售階段，沒有考慮并區(qū)分終端消費(fèi)群和投資者的年齡、審美等差異，以及其所關(guān)心的利益點(diǎn)區(qū)別，而廣告表現(xiàn)明顯將推廣對象對準(zhǔn)終端消費(fèi)群個性十足的年輕時尚消費(fèi)群體。商業(yè)地產(chǎn)中的任何一個元素在任何一個環(huán)節(jié)，最關(guān)心的只有利益，或者說是收益而不是其他因素。在銷售階段，推廣主題必須針對投資群體，如果投資群體年齡區(qū)間在35甚至45歲以上，那么推廣策略以及廣告訴求就要瞄準(zhǔn)這部分人群。然而，此項目廣告表現(xiàn)針對的卻是非常年輕化的消費(fèi)群體，而且年齡構(gòu)成在35歲以下。這個“錯位”，是導(dǎo)致該項目不成功的關(guān)鍵因素之一。

可見，四個元素與四個定位一定要“對位”，否則，項目的每一個環(huán)節(jié)都會出現(xiàn)問題。解密“5”：商業(yè)地產(chǎn)的五種類型及其運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn);

商業(yè)地產(chǎn)大體可分為五種類型，一是社區(qū)商業(yè)、二是商業(yè)街或精品商街、三是產(chǎn)權(quán)式商城、四是大型超市或大型專業(yè)賣場、五是大型購物中心或主題“摩爾”。

商業(yè)地產(chǎn)策劃所接觸的產(chǎn)品類型不同，運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)也有所區(qū)別。

第一種類型：社區(qū)商業(yè)

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)包括：;

1.業(yè)態(tài)限制。它是指根據(jù)項目服務(wù)于社區(qū)居民生活的特質(zhì)，根據(jù)社區(qū)居民的生活需求，引進(jìn)便利店、干洗店、鮮花店等相關(guān)業(yè)態(tài)的同時，規(guī)避一些不利于小區(qū)居民生活的業(yè)態(tài)，比如KTV、餐館等。

2.利潤最大化。就是指無論哪種模式定價，無論是住宅價格的2倍還是2.5倍，目的只有一個創(chuàng)造最大化利潤。

第二種類型：精品商業(yè)街

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.旗艦店招商，這對商業(yè)街的運(yùn)作和銷售將產(chǎn)生很大促進(jìn)作用；

2.增加娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。從目前的市場情況分析，商業(yè)街的購物比重正在降低，而餐飲、休閑、娛樂比重增大，并呈上升趨勢。

第三種類型：產(chǎn)權(quán)式商城

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.制造“項目品牌”，通過對項目的精確定位與策劃推廣，快速凝聚地氣、商氣、人氣，迅速樹立項目的品牌形象及影響力，形成品牌效益；

2.“市場化運(yùn)作，商場化管理”。借鑒商場化統(tǒng)一管理的優(yōu)點(diǎn)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)分布與良性運(yùn)營。

第四種類型：大型超市或大型專業(yè)賣場

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.招商先行。對于大型超市或?qū)Ｙu場，最迫切的任務(wù)就是前期招商工作，先簽約商家也正是為其定制化的關(guān)鍵所在。

2.定制化。招商完成后，就要根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，諸如層高、停車位、單層面積等。作為商家與開發(fā)商的中間人策劃顧問公司必須進(jìn)行全盤考慮，做好相關(guān)溝通、協(xié)調(diào)作用。

第五種類型：大型購物中心（或主題MALL）

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.“零”發(fā)售。大型購物中心應(yīng)該遵循自身的特點(diǎn)，堅持所有商鋪都不能賣的原則，通過良好的經(jīng)營運(yùn)作，并根據(jù)商圈環(huán)境的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期實現(xiàn)項目的長期營利。

2.經(jīng)營設(shè)計。由于商家經(jīng)營品種和貨源的限制，大型購物中心，尤其是12萬平方米或者20萬平方米以上的大型購物中心，其功能結(jié)構(gòu)設(shè)計、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計等必須經(jīng)過周密的調(diào)研、論證與策略設(shè)計，這一點(diǎn)也是至關(guān)重要的。

當(dāng)前，許多實力雄厚的國外資本已經(jīng)進(jìn)入或正在謀求進(jìn)入中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國商業(yè)地產(chǎn)還處于一個相對初級的階段，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的全程運(yùn)作。如何尋求出路，成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和策劃公司共同面臨的重要課題。

中聯(lián)行經(jīng)過多年的摸索，總結(jié)出上述“2”+“3”+“4”+“5”模式，不僅成功運(yùn)用于若干商業(yè)項目，也為商業(yè)地產(chǎn)的實際操作運(yùn)營提供了一個可供比對的策劃模型。