第一篇：RMS_01房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

制作人審核人批準(zhǔn)人日期/ 6

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

項目名稱：房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

實訓(xùn)時間：B課程S2《基于圖形界面的C/S架構(gòu)軟件開發(fā)》后制作。

項目周期：2周（40個課時）

實訓(xùn)目的：

1.通過實訓(xùn)深入掌握C#語言，圖形界面設(shè)計。

2.初步了解項目開發(fā)中編碼、注釋、數(shù)據(jù)庫設(shè)計規(guī)范。

3.掌握ListView、DataGridView等控件與數(shù)據(jù)庫交互的方法。

4.熟練應(yīng)用GDI+技術(shù)繪制柱狀圖或餅圖。

5.掌握C/S中主題和皮膚的應(yīng)用。

6.掌握ini配置文件的操作、數(shù)據(jù)加密技術(shù)。

7.初步了解項目開發(fā)分層思想。

8.掌握項目開發(fā)中斷點測試方法。

9.掌握C/S項目安裝包的制作。

10.熟練掌握通過工具對數(shù)據(jù)庫備份、還原、分離、附加、導(dǎo)入、導(dǎo)出的操作。使用技術(shù)：

開發(fā)語言：C#, Winforms

數(shù)據(jù)庫： SQL Server200

5分組方法：

獨立完成/ 6

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

代碼量：

總代碼量約8000行。

實訓(xùn)流程：

項目經(jīng)理根據(jù)需求分析文檔、數(shù)據(jù)庫E-R圖、項目原型、方法說明文檔帶領(lǐng)學(xué)員理解整個項目的業(yè)務(wù)流程，簡單講解企業(yè)級開發(fā)流程和設(shè)計思想。嚴(yán)格按照大多數(shù)企業(yè)開發(fā)模式根據(jù)所提供的編碼規(guī)范、代碼注釋規(guī)范、數(shù)據(jù)庫設(shè)計規(guī)范進(jìn)行“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”開發(fā)。學(xué)員每天都要提交工作日報，以便項目經(jīng)理對每個學(xué)員項目進(jìn)度的跟蹤，確保項目在規(guī)定時間內(nèi)完成。整個項目的編碼都由學(xué)員自主編寫實現(xiàn)，對項目中的重點及難點項目經(jīng)理會以例子的方式進(jìn)行集講解。項目編碼完成后要進(jìn)行整個項目的測試，確保項目的驗收。項目開發(fā)完成后，項目經(jīng)理安排項目評審。

項目介紹：

我國房地產(chǎn)業(yè)隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正處在一個飛速發(fā)展的時代。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是針對房地產(chǎn)公司房產(chǎn)銷售管理工作而定制開發(fā)的售樓軟件，幫助房產(chǎn)公司系統(tǒng)化管理客戶資源，提高工作效率，避免工作失誤，詳細(xì)，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)查詢。

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)具有如下四大特點：

1.系統(tǒng)化管理客戶資料（方便客戶管理，增加房產(chǎn)銷量）。

2.提高工作效率。

3.避免工作失誤（通過軟件管理可以減少不必要的麻煩）。

4.數(shù)據(jù)時時更新、準(zhǔn)確、（為客戶提供最準(zhǔn)確的房屋信息）。/ 6

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

項目中一共分為三個角色：職業(yè)顧問、銷售經(jīng)理、財務(wù)。

1.職業(yè)顧問：實實查看樓房信息，登記客戶資料，為客戶介紹樓盤的信息。

2.銷售經(jīng)理：管理系統(tǒng)人員，查看客戶信息，樓盤信息管理，數(shù)據(jù)統(tǒng)計。

3.財務(wù)：實實查看樓房繳費(fèi)情況，售樓。

項目截圖：

圖：職業(yè)顧問登錄主界面/ 6

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

圖：樓盤銷售狀態(tài)圖/ 6

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)

圖：樓房詳細(xì)信息/ 6

第二篇：房地產(chǎn)銷售管理

房地產(chǎn)銷售工作總結(jié)

2009年暑假假期，我去北京打工。我的表哥在當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)公司當(dāng)銷售員，經(jīng)過他的介紹，我進(jìn)了那家公司，我在公司里主要還是打雜的，不過天天跟著表哥在售樓部耳濡目染的，對房產(chǎn)銷售工作也有了自己的一些經(jīng)歷和想法。

初入房地產(chǎn)，我對各方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在表哥的幫助和努力學(xué)習(xí)過程中，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場。我初步了解到本地房地產(chǎn)市場和周邊環(huán)境的情況，從前期對市場的陌生轉(zhuǎn)為較熟悉。我認(rèn)為，作為一名合格的銷售員，應(yīng)該努力提高自身素質(zhì)與修養(yǎng)。要意識自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象，所以要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己，在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個楊凌房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。要收集市場房地產(chǎn)信息，對競爭對象熟悉了解價格、風(fēng)格、廣告定位及動向，知彼知己才能百戰(zhàn)不殆。同時樹立企業(yè)形象，圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，以及同行業(yè)間的相互競爭，開展積極有效的銷售策略，逐步、有序的完善基礎(chǔ)工作，提高知名度、信譽(yù)度。在提高經(jīng)濟(jì)效益的前提下，充分發(fā)揮本項目綜合優(yōu)勢，利用穩(wěn)定現(xiàn)有客戶群，適時做出對品牌推廣答謝等活動，以“積文化營銷，提高品質(zhì)內(nèi)涵，加大信譽(yù)度”來逐步建立新的客戶群，從而達(dá)到占有本地房地產(chǎn)消費(fèi)市場的目的。

在如何對待顧客，如何更好的推銷樓盤方面，有一些銷售小技巧可以幫助我們。與顧客商談或會晤時，如果你對答模糊不清或不能準(zhǔn)確表達(dá)自己的意思，很容易引出誤會或麻煩來，使顧客對你的信心產(chǎn)生懷疑，這種情況當(dāng)然十分糟糕。為避免此類情況發(fā)生，你要學(xué)會選用適當(dāng)?shù)难赞o來表達(dá)自己的意思。

說話措辭要小心，切勿使用過分嚴(yán)厲的語言。人與人的交往是很微妙的，只是一兩句不當(dāng)?shù)脑挶憧赡芷茐念櫩团c你之間的感情，待客態(tài)度方面最要緊的是，用恭敬有禮的說話方式與顧客交談，不要使對方產(chǎn)生不愉快的感覺。自己想講的話，用有禮貌的言辭清楚利落地說出來，為顧客服務(wù)時，你的答話過于公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態(tài)度冷淡，沒有禮待他們，造成顧客不滿。所以要注意以下幾點:

一．區(qū)別對待：不要公式化地對待顧客

1、看著對方說話

無論你使用多么禮貌恭敬的語言，如果只是你一個人說個不停，而忽略你的顧客，他會覺得很不開心。所以說話時要望著對方。你不看著對方說話，會令對方產(chǎn)生不安。如果你一直瞪著對方，對方會有壓迫感。你要以柔和的眼光望著顧客，并誠意地回答對方的問題。

2、經(jīng)常面帶笑容

別人向你說話，或你向別人說話時，如果你面無表情，很容易引起誤會。交談時，多向?qū)Ψ绞疽晕⑿?，你將會明白笑容的力量有多大，不但顧客，你周圍的人，甚至你自己也會覺得很快樂。但是如果你的微笑運(yùn)用不當(dāng)，或你的笑容與談話無關(guān)，又會令對方感到莫名其妙。

3、用心聆聽聽對方說話

交談時，你需要用心聆聽對方說話，了解對方要表達(dá)的信息。若一個人長時間述說，說的人很累，聽的人也容易疲倦，因此，在交談時，適度地互相對答較好。

4、說話時要有變化

你要隨著所說的內(nèi)容，在說話的速度、聲調(diào)及聲音的高低方面做適度的改變。如果像機(jī)械人說話那樣，沒有抑揚(yáng)頓挫是沒趣味的。因此，應(yīng)多留意自己說話時的語調(diào)、內(nèi)容，并逐步去改善。

二、擒客先擒心

不在乎曾經(jīng)擁有(顧客)，但求天長地久。

每天早上，你應(yīng)該準(zhǔn)備結(jié)交多些朋友。

你不應(yīng)向朋友推銷什么，你應(yīng)替他尋找想買的。

賣一套房給顧客，和替顧客買一套房是有很大的分別的。

顧客喜歡選購而不喜歡被推銷。

集中注意力去了解顧客的需求，幫助顧客選購最佳的住宅，務(wù)求使顧客感到滿意。

顧客不是單想買一個物業(yè)，他是希望買到一份安心，一份滿足感，一個好的投資和一份自豪的擁有權(quán)。

最高的推銷境界是協(xié)助顧客獲得更輕松、更愉快的生活，可能短暫時間內(nèi)不能獲取更多收益(這可能性不大)，但你的感受應(yīng)該十分良好，當(dāng)你習(xí)慣了這個做法之后，你的收益將會突飛猛進(jìn)。

三．眼腦并用

1、眼觀四路，腦用一方。

這是售樓員與客戶溝通時應(yīng)能達(dá)到的境界。密切觀注客戶口頭語、身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式，并準(zhǔn)確作出判斷，將銷售順利進(jìn)行到底。顧客在決定“落定”之前，通常都會找一些借口來推搪，銷售員一定要通過觀察去判斷真與假，不要相信客人推搪的說話，要抓住客戶的心理反應(yīng)，抓住客戶的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去聽。

2、留意人類的思考方式

人類的思考方式是通過眼去看而反應(yīng)到腦的思維，因此我們可利用這一點來加強(qiáng)客人的視覺反應(yīng)，增強(qiáng)其感覺，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意購買感官強(qiáng)的東西，例如:兩人拍拖，男的對女的說“我愛你”，女的可能會沒有什么感覺，若男的再送鮮花來加強(qiáng)其感覺，則女的除了聽到“我愛你”這句話外，還可以用眼去看到，并加強(qiáng)“我愛你”這句話的可信度。在銷售管理經(jīng)驗這一塊，我根據(jù)公司銷售主管和表哥的經(jīng)驗總結(jié)如下：

（1）售樓人員

要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最愿意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關(guān)鍵問題：一是豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記于胸;二是反復(fù)的演練，只有將對客戶的銷售演示達(dá)到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什么分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先準(zhǔn)備好;三是售樓經(jīng)驗，只有經(jīng)過持久的不懈努力，具有真誠的敬業(yè)精神，善于在實踐中歸納和總結(jié)，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。

（2）推銷自己

房地產(chǎn)銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要，所以臺灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對說什么把握得極準(zhǔn)，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是夸夸其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領(lǐng)，成功地推銷自己。

（3）推銷開發(fā)商

目前，很多商品房延遲交房，施工質(zhì)量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發(fā)商很有實力且守信譽(yù)，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地想客戶推銷你的開發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。

（4）推銷樓盤

售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，并說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優(yōu)惠十套”，說話要簡潔，并機(jī)智地加以運(yùn)用，不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會認(rèn)真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場介紹了。

（5）現(xiàn)場講解

聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺得能了解

新鮮有趣的信息時，就會愿意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優(yōu)點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設(shè)計你的一舉一動，包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場講些什么等等。一切努力都只為一個目標(biāo)：向客戶推銷你的樓盤。

（6）帶給客戶高附加值

客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應(yīng)該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什么地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。

（7）制造緊迫感

要想讓客戶現(xiàn)在就購買你的樓盤，就必須熟練地運(yùn)用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報。要制造緊迫感，首先應(yīng)讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。

（8）銷售建議

你無法成功將產(chǎn)品推銷給每個人，但肯定能、也應(yīng)該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應(yīng)的實力，一展你的本領(lǐng)，才干和學(xué)識，言簡意賅地說明購買程序和有關(guān)交易條款注意事項等。

（9）結(jié)單

結(jié)單是你精心運(yùn)籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，并成功地運(yùn)用上述要素，結(jié)單的可能性就有80%了。

作為一名銷售管理人員，需要掌握大量的銷售技巧，并且將這些銷售技巧及時的傳遞給銷售人員，或者為他們出謀劃策，保證銷售的完成。

雖然一個多月的時間非常短暫，整個暑假也沒賺到什么錢，但我從中學(xué)到了一些知識和與人交往的技巧，這些東西是用金錢買不來的。

第三篇：銷售管理系統(tǒng)

銷售

銷售管理系統(tǒng)主要業(yè)務(wù)主要包括：客戶管理、價格管理、信用管理、合同管理、出貨管理以及貸款管理等

客戶管理：

內(nèi)容主要包括客戶基礎(chǔ)資料、客戶特征、業(yè)務(wù)狀況、交易現(xiàn)狀 價格管理：使用歷次售價、最新成本加成和按價格政策定價等三種價格依據(jù)。同 時，按價格政策定價時，支持商品促銷價，可以按客戶定價，也可以按存貨定價。按存貨定價時還支持按不同自由項定價。主要包括存貨價格、客戶價格、折扣政策、價格組。

信用管理：

信用管理的目標(biāo)包括降低企業(yè)賒賬的風(fēng)險，減少壞賬損失；降低銷售 變現(xiàn)天數(shù)，加快流動資金周轉(zhuǎn)。其內(nèi)容包括客戶資信調(diào)查、制定信用政策、管理客戶資信、應(yīng)收賬款的管理。

合同管理：

合同管理主要是訂單管理。訂單管理，主要是根據(jù)客戶需求和企業(yè)的 生產(chǎn)能力，制定企業(yè)的供貨計劃，接受客戶訂單，同時協(xié)調(diào)客戶與內(nèi)部各部門尤其是生產(chǎn)和儲運(yùn)部門的工作，確保銷售訂單按時完成，并做好后續(xù)服務(wù)等相關(guān)工作。其內(nèi)容包括庫存信息管理、存貨和客戶價格管理、信用審查、付款條件與期限管理。

出貨管理：

分為發(fā)貨管理、退貨管理以及客戶檔案管理三部分。發(fā)貨管理內(nèi)容包 括發(fā)貨單、出庫單生成，發(fā)貨方式管理，發(fā)貨檢驗跟蹤?？蛻魴n案管理又包括客戶信息管理，發(fā)貨地址管理，發(fā)、退貨記錄等內(nèi)容。貸款管理：

以票據(jù)的方式管理客戶的往來款，包括票據(jù)錄入、客戶貸款提現(xiàn)、轉(zhuǎn) 賬等。依據(jù)銷售發(fā)貨單開具銷售發(fā)票，發(fā)票審核后即可確認(rèn)收入，形成應(yīng)收賬款，在應(yīng)收款管理系統(tǒng)可以查詢和制單，并據(jù)此收款。開出銷售發(fā)票向客戶催收銷售貨款，并將發(fā)票轉(zhuǎn)給財務(wù)部門記賬。

各功能模塊分析

銷售管理子系統(tǒng)包含5個功能模塊，分別為銷售基礎(chǔ)資料模塊，收發(fā)貨管理模塊，銷售計劃管理模塊，銷售服務(wù)管理模塊，銷售訂單管理模塊，具體說明如下：

銷售基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是指與銷售相關(guān)的基本資料包括費(fèi)用定義、銷售傭金、銷售員資料、客戶資料、訂單取消原因、退貨原因、交貨方式、訂貨方式、價格種類、客戶組別、銷售類型等；

收發(fā)貨管理：其主要功能包括銷售過賬，發(fā)票維護(hù)，差價維護(hù)，退、換貨通知，發(fā)貨通知等；銷售計劃管理：包括銷售計劃的合并與維護(hù)兩部分；

銷售服務(wù)管理：主要是與銷售服務(wù)相關(guān)過程的維護(hù)，包括銷售服務(wù)記錄，服務(wù)過 程記錄，銷售政策發(fā)布，銷售網(wǎng)點維護(hù)與服務(wù)跟蹤；

銷售訂單管理：主要是對合同相關(guān)及客戶信用相關(guān)的功能。包括銷售計劃，產(chǎn)品 系列維護(hù)，信用管理，銷售價格維護(hù)，訂單、合同終止結(jié)清，訂單、合同維護(hù)等。

第四篇：房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)需求分析

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)需求分析

1、需求分析：

伴隨著人類社會的進(jìn)步和科學(xué)的發(fā)展，人們生活的水平也在不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會比較熱門的行業(yè)。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，由于房地產(chǎn)銷售形式復(fù)雜、業(yè)務(wù)種類繁多，早起的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售的需要，在這種情況下，房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生。

在各大中型房地產(chǎn)銷售公司的房屋銷售管理當(dāng)中，主要存在著以下幾個問題：

（1）房屋銷售工作人員的工作量大、工作效率低

在房屋銷售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。這其中要填制大量的單據(jù)，而且在填制這些表單時，有很多的錄入信息都是很重要的。例如，樓盤名稱、樓房名稱、房型信息、客戶信息及房屋銷售信息的反復(fù)出現(xiàn)，這些信息的重要性錄入，必然降低工作人員的工作效率，加重了工作負(fù)擔(dān)。

（2）房地產(chǎn)公司各個部門之間溝通困難

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在營銷管理的工程中，主要面臨著大量的數(shù)據(jù)和報表無法在多個部門之間進(jìn)行有效的、暢通的信息交流和溝通，無法實現(xiàn)跨區(qū)域的實時管理、監(jiān)控以及如何滿足集團(tuán)公司多級管理的需求等問題。

（3）查詢、統(tǒng)計困難

每天的房屋銷售情況，客戶退房、換房情況，這些大量數(shù)據(jù)的產(chǎn)生，都會加重查詢統(tǒng)計工作的負(fù)擔(dān)。

為了解決以上問題，我們從房地產(chǎn)銷售公司的角度出發(fā)，開發(fā)了房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。

2、系統(tǒng)分析

（1）業(yè)務(wù)流程：

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)主要包括房屋銷售管理、主要包括房屋銷售管理、客戶換房管理、客戶預(yù)定房屋管理和客戶退房等幾項業(yè)務(wù)，在不同的業(yè)務(wù)中分別完成相關(guān)的業(yè)務(wù)操作，并且能夠打印出相應(yīng)的單據(jù)和憑證，從而使得房地產(chǎn)公司的各項業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程如下圖：

使用房地產(chǎn)銷售管理軟件可以幫助房地產(chǎn)銷售企業(yè)有效的管理與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的業(yè)務(wù)工作，從而減輕了房地產(chǎn)銷售公司工作人員的工作壓力，提高處理業(yè)務(wù)的效率，增強(qiáng)了企業(yè)在同行業(yè)中的競爭力。

（3）功能分析：

該系統(tǒng)有如下功能：

●能夠完成房型、樓盤、樓房、房屋資料信息的錄入和編輯，并且能夠查詢、調(diào)整樓房的銷售價格。

●完成銷售管理、換房管理、退房管理、付款管理和房屋退款管理的相關(guān)信息?！窆芾砑熬S護(hù)客戶資料的相關(guān)信息。

●管理客戶預(yù)定房屋的相關(guān)信息，并且能夠統(tǒng)計出房屋預(yù)定的相關(guān)信息?！窠y(tǒng)計出不同的銷售代表所銷售房屋的詳細(xì)信息 ●統(tǒng)計出客戶的相關(guān)數(shù)據(jù)

●維護(hù)房地產(chǎn)公司的員工信息。

●管理及維護(hù)系統(tǒng)操作員并且能夠修改操作員的密碼信息?！衲軌蛲瓿蓴?shù)據(jù)備份和數(shù)據(jù)恢復(fù)的操作，保證數(shù)據(jù)庫的安全。

3、系統(tǒng)設(shè)計

（1）系統(tǒng)功能設(shè)計：

根據(jù)上述的功能分析，可以將房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)分為5大功能模塊，即樓盤房屋資料管理、房屋銷售管理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計報表、基本數(shù)據(jù)錄入編輯和系統(tǒng)維護(hù)。其中，樓盤房屋資料管理包括房型信息管理和樓盤房屋信息管理兩部分；在房屋銷售管理中，能夠完成對房屋的銷售及付款信息的管理、客戶基本信息、客戶退房及退款信息的管理；在數(shù)據(jù)統(tǒng)計報表中，能夠完成房屋購訂統(tǒng)計查詢、房屋預(yù)定統(tǒng)計報表、房屋銷售統(tǒng)計報表和客戶數(shù)據(jù)分析等功能；基本信息錄入編輯包括員工資料錄入編輯和公司資料錄入編輯兩部分；系統(tǒng)維護(hù)主要能夠完成系統(tǒng)初始化、數(shù)據(jù)備份、恢復(fù)及對用戶信息維護(hù)及管理等功能。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu)如下圖所示：

4、數(shù)據(jù)庫設(shè)計

由于房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)所涉及到的數(shù)據(jù)量比較大，Access數(shù)據(jù)庫不能滿足存儲大量數(shù)據(jù)的要求，所以本系統(tǒng)采用sqlserver2005作為系統(tǒng)的后臺數(shù)據(jù)庫。

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫名稱為“data_fdcglxt”，由于房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫比較復(fù)雜，本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫預(yù)計使用32張數(shù)據(jù)表。由于表過多，現(xiàn)在只列出員工信息表，如下圖：

5、需求分析總結(jié)

在以前的可行性分析基礎(chǔ)上，我們進(jìn)行了以上的需求分析過程。在分析的過程當(dāng)中，我們從整體上覺得整個軟件系統(tǒng)無論是在技術(shù)上還是在經(jīng)濟(jì)上都是完全可行的，有很好的開發(fā)價值。

09應(yīng)用技術(shù)304成員：王佳、陶海榮

第五篇：房地產(chǎn)銷售管理手冊

房地產(chǎn)銷售-房地產(chǎn)銷售管理

房地產(chǎn)銷售管理手冊

目錄

1、組織架構(gòu)

2、管理原則

3、行為準(zhǔn)則

4、工作條件

5、工作制度

6、業(yè)績歸屬

7、人事制度

8、溝通與交流

二、房地產(chǎn)銷售管理原則

1人力資源政策

公司的員工應(yīng)知道公司所提供的每一項權(quán)益和機(jī)會，在本手冊的以下章節(jié)中，我們也正是這樣貫徹的。同樣，我們亦希望每一位員工都能充分熟悉公司的管理規(guī)章制度。公司將會以真誠、尊重和平等的態(tài)度對待每一位員工，并共同磋商每一個重要事項。公司的管理宗旨在于建立一個不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，更好地服務(wù)于客戶。公司非常重視您對工作及對公司的評議，您可以與您的主管商量任何問題或提出意見，您的主管應(yīng)對您的意見和建議采取必要的行動。

我們將盡可能地積極進(jìn)取、開放思想、以人為本，為員工提供良好的工作環(huán)境。公司的成功取決于每個員工的工作態(tài)度和積極性，公司的管理部門將致力于：

（1）激勵和提拔員工，給他們提供一個在公司內(nèi)部發(fā)展的機(jī)會。培養(yǎng)大家的能力，提高大家的素質(zhì)。

（2）視員工為獨立的個人，尊重大家的人格與權(quán)益。

（3）給予每個員工公平合理的報酬。

2規(guī)章制度的重要性

為使公司正常平穩(wěn)的運(yùn)作，制定完善合理的規(guī)章制度極為重要，我們希望每位員工都充分熟悉公司的管理和所制定的規(guī)章制度及守則，并自覺地加以遵守。所有的規(guī)章制度對每一位員工都具有同等約束力。

3普通員工和管理人員的關(guān)系

管理人員是員工的培訓(xùn)者和指導(dǎo)者。因此，我們希望所有員工都能服從和執(zhí)行管理人員的指示。管理人員對員工的工作提出建議以幫助員工達(dá)到個人和公司目標(biāo)。為了共同的利益，我們希望所有員工都能服從于管理人員及公司，但服從絕非一味盲從。每個員工有權(quán)就工作和管理提出自己的意見和建議，但是，當(dāng)問題經(jīng)討論并形成決定時，每個員工都有職責(zé)去執(zhí)行。

4團(tuán)隊精神

在寬容和善意的基礎(chǔ)上建立高效的合作是企業(yè)取得成功的必要條件，這需要人與人之間的坦誠和平等。良好的合作能促使每個員工積極思考，提高責(zé)任心，并能從工作中得到樂趣。個人和集體的利益是一致的，相互支持的。我們應(yīng)鼓勵和發(fā)

展每位員工的能力，個人的成功也是集體的成功，即個人的成功也是建立在您與同事成功合作的基礎(chǔ)上。

三 行為準(zhǔn)則

1儀表要求

務(wù)求以最佳的狀態(tài)致力于工作

您的形象不僅體現(xiàn)了您個人的氣質(zhì)與修養(yǎng)，同時也代表著公司的形象。我們要求員工上班著裝符合個人身份、環(huán)境要求和辦公室工作的需要，保持高水準(zhǔn)的個人整潔及合適的修飾。

2工作作風(fēng)

（1）注意整體利益

當(dāng)你做每一件事時，都應(yīng)考慮它會如何影響整個公司利益。

（2）群策群力，發(fā)揮團(tuán)隊利益

“眾人拾柴火焰高”，團(tuán)隊的力量遠(yuǎn)大于個人。

（3）確認(rèn)團(tuán)隊效益的同時，肯定個人成績

如果團(tuán)隊取得了成績，我們首先應(yīng)該肯定每一名成員的貢獻(xiàn)，沒有大家的參與，我們就不會獲得成功。

（4）通過相互信任、坦誠溝通，去發(fā)現(xiàn)問題、解決問題

當(dāng)你遇上難題時要主動提出，提不出問題也就無法得以解決。只有當(dāng)每個人都關(guān)注問題時，才能解決問題。

（5）積極聆聽他人意思，主動與每一個人溝通探討

有效的溝通可以明確表達(dá)自己的想法。通過聆聽他人的意見，可以為你帶來思路。你應(yīng)當(dāng)與團(tuán)隊的成員進(jìn)行溝通。

（6）百分百的執(zhí)行決定

對于團(tuán)隊做出的決定，每一位成員都有必須履行并予以支持，組成一個整體去動作。

四 工作條件

1工作時間

根據(jù)不同項目制定。

2薪資評定

為進(jìn)一步完善，提升公司營銷隊伍的專業(yè)素質(zhì)，在公司內(nèi)部引進(jìn)競爭機(jī)制，形成良好的競爭氛圍。公司對現(xiàn)有銷售人員實行滾動考核，對現(xiàn)有名級銷售人員按月根據(jù)工作制度進(jìn)行考核，按季度根據(jù)業(yè)績總量進(jìn)行評定。（三個月業(yè)績?yōu)樽詈笠幻?，自然淘汰。如三個月月考核扣分均在兩分以內(nèi)者，再多給一個月機(jī)會。）1銷售人員分為四個級別：

銷售接待員：薪資待遇600元。（如連續(xù)三個月為初級業(yè)務(wù)員則自然淘汰，期間業(yè)績提成不于發(fā)放。）

新進(jìn)銷售接待員暫不參與銷售。原銷售代表能遵守公司各項規(guī)章制度，無重大過錯，但每月扣分超過6分以上者，降為銷售接待員，可參與銷售，有業(yè)績提成。但該業(yè)績提成須在升為銷售代表后一個月一并發(fā)放。

銷售代表：薪資待遇700元。

能遵守公司各項規(guī)章制度，每月扣分在6分以內(nèi)者，為銷售代表，參與正常銷售。

高級銷售代表： 薪資待遇800元。

能遵守公司各項規(guī)章制度，連續(xù)三個月扣分在0分以內(nèi)，且三個月業(yè)績在前兩名者，能協(xié)助其他銷售人員完成現(xiàn)場促成，合同談定等工作，熟悉電腦工作。連續(xù)兩個季度為高級銷售代表可書面申請晉升售樓主管助理，作為主管后備人選。

售樓主管：薪資待遇900元。

能遵守公司各項規(guī)章制度，無重大過錯，且能有效、合理得管理售樓部日常事務(wù)。做好本職工作，且每月扣分均須在5分以內(nèi)。

每個月設(shè)銷售冠軍獎一名，且業(yè)績?yōu)?50萬以上的獎勵100元。（銷售達(dá)到30%后一個月開始實行）

3業(yè)績提成根據(jù)不同項目制定。

4薪酬支付

底薪由公司財務(wù)部按月以現(xiàn)金方式發(fā)放。每月10日發(fā)放上月工資。若逢節(jié)假日，則提前或節(jié)假日后第一日發(fā)放。新員工不滿一個月，第二個月補(bǔ)發(fā)。獎金發(fā)放方式：（以開發(fā)商到款為基礎(chǔ)）

1每月銷售獎金按銷售總提成的60%發(fā)放。

2余下銷售總提成的40%按以下方式發(fā)放：

（1）銷售達(dá)成（總銷售面積）90%，發(fā)放總提成的10%。

（2）待客戶辦理完所有交房手續(xù)后，發(fā)放總提成的20%。

（3）等代理公司退場后，將剩余保留金一次性發(fā)放完畢。

（4）如銷售代表中途離職，其剩余保留金均由代其做后續(xù)工作的銷售代表領(lǐng)取。工資情況保密，嚴(yán)禁互相打探。

5休假

如員工當(dāng)月工作日全部出勤者可享受滿勤獎“60元整人民幣”。

6其它

1、除公司規(guī)定外，銷售人員無權(quán)另行打折，若自行打折則不得提取當(dāng)事人該套銷售獎金，2、中途退房的，則該套獎金不得提取，已經(jīng)發(fā)放的該套住宅的獎金應(yīng)歸還公司。

3、出現(xiàn)客戶投訴，經(jīng)公司調(diào)查，客戶投訴內(nèi)容屬實的，則不發(fā)放當(dāng)事人該套銷售獎金，且根據(jù)現(xiàn)場制度相應(yīng)扣罰。

4、銷售人員應(yīng)及時催回售樓款及按揭材料，如售樓款按合同規(guī)定時間超過30天未繳納的，則扣當(dāng)事人該套獎金的一半，如售樓款按合同規(guī)定時間超過60天未繳納的，則扣當(dāng)事人該套獎金的全部。

5、銷售人員為了完成或超額完成個人指標(biāo)，相互勾結(jié)，虛報或套報個人銷售套數(shù)。則扣發(fā)當(dāng)事人當(dāng)月所有銷售獎金。

6、銷售部集體指標(biāo)如連續(xù)兩期無法按時完成，售樓部經(jīng)理立即降為銷售主管。

7、合同簽訂后，銷售人員應(yīng)及時按規(guī)定將合同送達(dá)有關(guān)部門存檔，若銷售人員將合同丟失，則該責(zé)任人的余下未發(fā)放的所有獎金均不予發(fā)放，并承擔(dān)所有補(bǔ)簽的經(jīng)濟(jì)損失及責(zé)任。

8、售人員、主管、經(jīng)理因工作表現(xiàn)問題或自行辭職的，均不發(fā)放預(yù)留獎金。

9、若銷售人員自動離職或被公司解聘，以前所接待之客戶由售樓部經(jīng)理根據(jù)實際情況分配給在職銷售人員，則該筆銷售獎金由該銷售人員計提。

7．1事假

事假不發(fā)薪資，且必須提前一天向部門經(jīng)理申請，批準(zhǔn)后方可休假。如請假時間超過一天以上者，須項目經(jīng)理核準(zhǔn)。

事假期間的工資按日薪X請假時長從月工資中扣除。

7．2婚假

在職的正式員工（工作滿一年以上者），結(jié)婚時給予十天的有薪婚假。員工在申請婚假時須出示結(jié)婚證正本，公司將在個人檔案中保留結(jié)婚證復(fù)印件。

1、婚假需在一個月前提出申請，并獲得批準(zhǔn)。

2、任何不符合法律規(guī)定的結(jié)婚不享有婚假。

7．3產(chǎn)假

公司的女員工（工作滿一年以上者）依法享有帶薪產(chǎn)假期，公司不得以女員工懷孕為由而解雇她。有薪假期參照國家有關(guān)規(guī)定辦理。

凡不符合國家規(guī)定生育，不在本條款保障之列。

7．4喪假

如在職正式員工（工作滿一年以上者）的直系親屬亡故，可享有連續(xù)三個工作日的喪假。一般親屬亡故可享有一個工作日的喪假。

直屬關(guān)系：父母、子女、配偶、配偶父母、祖父母、未婚兄弟姐妹。一般親屬：叔、姑、舅、嫂、外祖父母、已婚兄弟姐妹。

五 房地產(chǎn)銷售管理工作制度銷售部員工職責(zé)：

（1）售樓部經(jīng)理職責(zé)：

負(fù)責(zé)現(xiàn)場操作控制管理；

培訓(xùn)現(xiàn)場銷售人員、指揮協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面人員，營造銷售氣氛，輔助成交；

制定階段性銷售計劃及推動實施完成銷售目標(biāo)；

負(fù)責(zé)和策劃部溝通現(xiàn)場銷售情況，及時反饋信息；

協(xié)助和參與項目銷售策劃；

（2）現(xiàn)場售樓主管職責(zé)：

負(fù)責(zé)售樓部的日常管理及文書工作；

協(xié)助售樓經(jīng)理落實各項工作；

負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)工作；

負(fù)責(zé)監(jiān)控售樓部、工地現(xiàn)場及外展點銷售活動；

銷售人員崗位分配，調(diào)動工作人員積極性，并負(fù)責(zé)檢查落實工作人員工作質(zhì)量；

協(xié)助成交、簽約；

（3）高級銷售代表職責(zé)：

推行銷售計劃，協(xié)助主管助理完成工作；

主要負(fù)責(zé)周邊樓盤市場動態(tài)的收集及售樓部最新資料的收集；及時和現(xiàn)場主管溝通，如開市調(diào)查會議；

定期安排售僂部全體人員進(jìn)行市場調(diào)查；

（4）銷售代表職責(zé)：

負(fù)責(zé)完成銷售任務(wù)及跟進(jìn)工作；

收集客戶簽約時存在的問題并提交銷售主管

（5）銷售接待員職責(zé)：

負(fù)責(zé)推介項目示范單位，促進(jìn)成交及協(xié)助簽署預(yù)售合同。

2為規(guī)范售樓部現(xiàn)場制度嚴(yán)格按照積分制來執(zhí)行：

1分=10元人民幣

（1）當(dāng)日值班人員均要在8：25分到售樓部現(xiàn)場，對當(dāng)天的考勤進(jìn)行監(jiān)督，對于遲到未登記的，經(jīng)查實當(dāng)班人員記1分，遲到者記10元，遲到第二次記20元，第三次記30元，第四次扣當(dāng)月工資10%，第五次扣當(dāng)月工資20%，依次類推（注：考核時，每遲到一次扣一分，扣款按上述執(zhí)行。）

（2）不允許在前臺吃零食，化妝大聲及喧嘩，違者記1分。

（3）用前臺電話打私人電話超過3分鐘者記1分。

（4）上班按統(tǒng)一著裝，保持儀容儀表，女生化淡妝，違者記1分。

（5）現(xiàn)場加強(qiáng)來人來訪登記，如未登記者，每次記1分。

（6）值崗時看到客戶準(zhǔn)備入門未主動幫客戶開門記1分。

（7）接待客戶完應(yīng)及時清理桌子，擺放好椅子，資料歸位，違者記1分。

（8）午餐時間為值班人員中午 11：30—12：00

晚餐 17：00—17：30

無當(dāng)班人員午餐時間均在12：00以后，違者記1分。

（9）前臺不允許看與房地產(chǎn)銷售無關(guān)的報紙書籍違者記1分。

（10）如請事假約需提前一天報經(jīng)理批，病假應(yīng)在上班前30分鐘報批，違者記1分。

（11）業(yè)務(wù)員之調(diào)休須報上級批準(zhǔn)，私自調(diào)換違紀(jì)者記1分。

（12）如非工作原因在財務(wù)室聊天者記1分。

（13）當(dāng)日晚班人員在下班前應(yīng)關(guān)閉電腦，電風(fēng)扇，空調(diào)及辦公室日光燈，收好電話，做好衛(wèi)生，關(guān)好門扇，違紀(jì)者每項記1分。

（14）當(dāng)日值班人員的職責(zé)：現(xiàn)場制度監(jiān)督。值班人員忙于公事的（如電腦工作帶客戶去工地及現(xiàn)場接待）除外，如未監(jiān)督則當(dāng)事人及值班人員各記1分。