第一篇：善意取得的構(gòu)成要件[范文模版]

構(gòu)成要件

一、主體

在主體方面，轉(zhuǎn)讓人須為無(wú)權(quán)處分人，受讓人為有民事行為能力人。只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分該物時(shí)，原物所有人的利益才會(huì)受到侵害，才會(huì)存在犧牲原物權(quán)人的利益而保護(hù)第三人利益的情形，才有適用善意取得的必要。并且，受讓人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力，這樣才能保證第三人的行為是有效的，一個(gè)被撤銷或無(wú)效的行為就不存在對(duì)其利益的保護(hù)問(wèn)題。

二、客體

在客體方面，從《物權(quán)法》第106條的規(guī)定可以看出，我國(guó)規(guī)定善意取得的客體包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)以交付為其公示原則，不動(dòng)產(chǎn)以登記為其公示原則。

三、主觀方面

就主觀方面來(lái)說(shuō)，受讓人應(yīng)當(dāng)?shù)纳埔獾?。所謂“善意”，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。對(duì)于認(rèn)定這種“心理狀態(tài)”，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)因素：首先，受讓人是否有“知情”的義務(wù)，通過(guò)他的專業(yè)知識(shí)水平以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人的了解程度，受讓人是否能夠判斷他的取得是善意的；其次，受讓人是否支付了合理的對(duì)價(jià)，如果受讓人明知其取得該物的價(jià)格與實(shí)際價(jià)值相差極大，則可以認(rèn)定為其行為出于“非善意”；最后，應(yīng)當(dāng)考慮交易的場(chǎng)所是否符合常理。

四、客觀方面

在客觀方面，善意取得必須依一定的法律行為而存在，這是善意取得的前提。受讓人通過(guò)交易從轉(zhuǎn)讓人處取得財(cái)產(chǎn)，而受讓人的這種行為是一種“支付合理對(duì)價(jià)”的法律行為。我國(guó)《物權(quán)法》中規(guī)定“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”就充分說(shuō)明了這種行為的性質(zhì)必須的有償?shù)?，受?zèng)、繼承等無(wú)償方式取得的物不能發(fā)生善意取得的效力。

善意取得既可以適用于動(dòng)產(chǎn)，也可以適用于不動(dòng)產(chǎn)，但法律規(guī)定禁止流通的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，如貴重金屬、毒品、麻醉品、國(guó)家專有財(cái)產(chǎn)、盜竊物、贓物等不適用善意取得。

第二篇：1善意取得構(gòu)成要件

1善意取得構(gòu)成要件：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

2、拾得人的權(quán)利和義務(wù)

拾得人的權(quán)利：A、費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)： 權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。

B、報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)：權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。（約定報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)）C、取得遺失物的所有權(quán)

①拾得人的義務(wù)：A、通知義務(wù)、報(bào)告義務(wù)、返還義務(wù)： 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。B、保管義務(wù)： 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

3物權(quán)法的基本原則：

1、平等保護(hù)原則

2、物權(quán)法定原則

3、物權(quán)公示原則

4、公序良俗原則

4、用益物權(quán)的種類：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（2）建設(shè)用地使用權(quán)（3）地役權(quán)（4）其他用益物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)的種類:

5物權(quán)法中有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定：第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

6物權(quán)與債權(quán)的不同a權(quán)利性質(zhì)不同。物權(quán)為支配權(quán)，債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)b、權(quán)利發(fā)生上的不同。物權(quán)發(fā)生實(shí)行法定主義，債權(quán)（合同）發(fā)生實(shí)行任意主義。c、權(quán)利效力所及范圍的區(qū)別。物權(quán)為絕對(duì)權(quán)，債權(quán)為相對(duì)權(quán)d、權(quán)利效力上的區(qū)別。債權(quán)無(wú)排他效力、優(yōu)先效力及追及效力。e權(quán)利期限的不同。物權(quán)（所有權(quán)）無(wú)存續(xù)期限，債權(quán)有存續(xù)期限。

7動(dòng)產(chǎn)交付的種類：（1）現(xiàn)實(shí)交付（2）簡(jiǎn)易交付（3）占有改定（4）請(qǐng)求權(quán)讓與（指示交付）

8抵押權(quán)的類型：1．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)2.動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)3．權(quán)利抵押權(quán)4．共同抵押權(quán)5．最高額抵押權(quán)

9建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容：一般認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)（專有所有權(quán)）、共有部分持分權(quán)（共有所有權(quán)）及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（成員權(quán)）等三要素所構(gòu)成的特別所有權(quán)。第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（1）復(fù)合性（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性（3）一體性（4）權(quán)利主體身份之多重性 10簡(jiǎn)述物上請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容：1.返還請(qǐng)求權(quán) 2.妨害除去請(qǐng)求權(quán)3.妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)

11.簡(jiǎn)述我<<物權(quán)法>> 中物權(quán)的類型：1所有權(quán)2.用益物權(quán)3.擔(dān)保物權(quán)

12.簡(jiǎn)述需要進(jìn)行抵押登記的財(cái)產(chǎn)的種類：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）正在建造的建筑物、船舶、航空器

13.簡(jiǎn)述所有權(quán)的內(nèi)容：1.國(guó)家所有權(quán) 2.集體所有權(quán) 3.私人所有權(quán)4.法人所有權(quán)

14.論物權(quán)的法定原則：第五條 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定

15.論物權(quán)公示原則：物權(quán)的公示，指物權(quán)享有與變動(dòng)向社會(huì)公眾的表露方式，基于公示制度，當(dāng)事人及第三人得從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在，物權(quán)法律關(guān)系據(jù)此得以透明

物權(quán)的公示方法

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二十三條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力

（1）登記生效主義

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；

（2）登記對(duì)抗主義

第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

物權(quán)登記對(duì)合同效力的影響

第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

交付的種類

（1）現(xiàn)實(shí)交付

（2）簡(jiǎn)易交付

第二十五條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

16.論相鄰關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指臨近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或利用人間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互沖突時(shí)，為調(diào)和其沖突以謀求共同利益，而由法律直接規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

①相鄰關(guān)系為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的當(dāng)然擴(kuò)張或限制，因法律直接規(guī)定而發(fā)生

2.相鄰關(guān)系不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)類型，屬于所有權(quán)本身的限制或擴(kuò)張

③相鄰關(guān)系是法律對(duì)鄰近不動(dòng)產(chǎn)的利用進(jìn)行的最低限度調(diào)節(jié)的結(jié)果，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的限制和擴(kuò)展程度較少

4.而相鄰關(guān)系只要不給鄰人造成損失，通常是無(wú)償?shù)摹?/p>

⑤相鄰關(guān)系的成立及對(duì)抗第三人，無(wú)需登記

相鄰關(guān)系的處理原則

第八十四條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第八十五條 法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

第三篇：論我國(guó)善意取得制度構(gòu)成要件

淺論我國(guó)善意取得制度構(gòu)成要件

善意取得制度作為民法物權(quán)中的一項(xiàng)重要制度，它對(duì)于促進(jìn)和保護(hù)交易安全、維護(hù)和穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序有著非常積極的作用。我國(guó)現(xiàn)行民事立法尚未在整體上實(shí)現(xiàn)善意取得制度的立法化，因此關(guān)于這一制度的理論研討就具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

善意取得亦稱即時(shí)取得，是指無(wú)處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給善意第三人時(shí)，善意第三人一般可取的標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請(qǐng)求善意第三人法還原物。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，善意取得不限于所有權(quán)，其他物權(quán)也可以善意取得。1

善意取得制度是為維護(hù)交易的安全而設(shè)計(jì)的，其構(gòu)成要件有：

1、占有人所非法轉(zhuǎn)讓的，可以是動(dòng)產(chǎn)也可以是不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得，適用于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，這是我國(guó)物權(quán)法的一項(xiàng)獨(dú)特的規(guī)定。

但是不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)登記，因而不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度在眾多學(xué)者口中有不同的意見：一種意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得是以登記為要件，交易上不致于誤認(rèn)為占有人為所有權(quán)人，因此認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的交易不適用善意取得制度。另一種意見認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)的交易中，由于工作人員的疏忽大意，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中的第三人取得1 《民法》（第四版）魏振瀛主編261頁(yè)

不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則應(yīng)該從保護(hù)善意第三人的利益出發(fā)，同時(shí)維護(hù)正常的交易秩序，應(yīng)當(dāng)允許在不動(dòng)產(chǎn)上適用善意取得。比如王利明先生的《物權(quán)法草案建議稿》，其中第二章第七十八條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，因而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者其他權(quán)利的，準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定?！?再比如梁慧星先生的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，該建議稿的善意取得制度僅限于動(dòng)產(chǎn)，但在第一章第三節(jié)第一目不動(dòng)產(chǎn)登記中，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意保護(hù)制度：“第二十八條

[權(quán)利正確性推定] 在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂銷某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該項(xiàng)權(quán)利消滅。第二十九條[善意保護(hù)]以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！币罁?jù)梁先生的解釋，這是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的規(guī)定，而非善意取得制度的規(guī)定。

其實(shí)動(dòng)產(chǎn)也不完全適用善意取得制度，比如采用登記對(duì)抗主義的動(dòng)產(chǎn)如船舶、航空器；或者說(shuō)是法律禁止流通的物品如毒品、淫穢物品等。比較特殊的貨幣和無(wú)記名有價(jià)證券，無(wú)論是否依所有人的意思喪失占有，也不論第三人是有償還是無(wú)償取得，善意第三人都受善意取得的保護(hù)。

2、第三人須基于有償?shù)慕灰仔袨槎茏寗?dòng)產(chǎn)的占有。善意取得應(yīng)以第三人取得受讓動(dòng)產(chǎn)的占有為要件，但是第三人的占有必須是通過(guò)交易行為而取得，若第三人不是因?yàn)榻灰仔袨槎茏寗?dòng)產(chǎn)的占有時(shí)，即使第三人實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)，也不發(fā)生善意取得的效力。

3、第三人取得動(dòng)產(chǎn)時(shí)須為善意。即第三人在受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道讓與人無(wú)處分權(quán)。受讓人事后知道出讓人無(wú)處分權(quán)的對(duì)善意取得沒(méi)有影響。然而在交易時(shí)第三人以明顯不合理的低價(jià)受讓財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)認(rèn)定為第三人不具有善意。

改革開放20多年來(lái)我國(guó)發(fā)生了翻天覆地的變化，雖然司法制度在一步步的完善但是不可否認(rèn)有些方面還需要進(jìn)一步的提高。我國(guó)立法應(yīng)該盡快完善善意取得制度，使法官在司法判決中有據(jù)可依，從而能夠做到司法公正避免當(dāng)事人之間不必要的糾紛。在民法善意取得方面應(yīng)該把不動(dòng)產(chǎn)和贓物的善意取得制度更加明確化精細(xì)化，以減少當(dāng)事人之間的民事糾紛。

第四篇：對(duì)善意取得構(gòu)成要件的幾點(diǎn)思考

對(duì)善意取得構(gòu)成要件的幾點(diǎn)思考

《政法論叢》第200403期第75頁(yè)

夏鳳英

善意取得又稱即時(shí)取得，指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)交付于買受人后，若買受人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還。善意取得制度為近代各國(guó)民法的一項(xiàng)重要法律制度。其構(gòu)成必須符合一系列條件，為以下論述方便，此處作一簡(jiǎn)單列舉，傳統(tǒng)上善意取得之構(gòu)成須具備以下幾個(gè)條件：1．標(biāo)的物須為動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得?！皠?dòng)產(chǎn)者，謂不動(dòng)產(chǎn)以外的物”（我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第67條），不動(dòng)產(chǎn)是指土地及其定著物，因此動(dòng)產(chǎn)指土地及其定著物以外的一切物。但能善意取得的動(dòng)產(chǎn)不包括車輛、船舶、航空器等特殊動(dòng)產(chǎn)。2．讓與人須為無(wú)處分權(quán)人，且讓與人占有該動(dòng)產(chǎn)為合法占有，如承租人、借用人、保管人、受寄人等基于一定法律關(guān)系占有標(biāo)的物，無(wú)處分權(quán)而讓與他人之物。3．受讓人須通過(guò)交易性質(zhì)的法律行為有償取得財(cái)產(chǎn)，只有在當(dāng)事人之間存在交易行為時(shí)，才能存在善意取得，基于事實(shí)行為如繼承、盜竊等以及無(wú)償行為如贈(zèng)與則不適用善意取得。4．受讓人須取得動(dòng)產(chǎn)的占有，即將動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人。5．受讓人須為善意。對(duì)善意的理解，有認(rèn)為非故意或過(guò)失便為善意，有認(rèn)為非故意或重大過(guò)失便為善意。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的不斷進(jìn)步，交易速度越來(lái)越快，對(duì)交易安全的要求越來(lái)越高，在這種情況下，善意取得是否僅局限于上述要件，頗值探討，以下筆者就其中幾點(diǎn)試作分析。

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

傳統(tǒng)善意取得的標(biāo)的物僅限于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不能適用善意取得，理由是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由于以占有為其公示方法，因此交易中極易使人誤信占有人為有處分權(quán)之人。故善意取得之橋的物以動(dòng)產(chǎn)為限，至于不動(dòng)產(chǎn)，則根本不生善意取得之問(wèn)題?！蔽覈?guó)民事立法沒(méi)有規(guī)定善意取得制度，但司法實(shí)踐中承認(rèn)善意取得。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第89條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意有償取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！睋?jù)此有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)也確立了善意取得制度。一般來(lái)說(shuō)，第89條中共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)，因此該條也常被認(rèn)為我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)可以善意取得的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)可以善意取得，理由如下：

首先，從善意取得制度的存在基礎(chǔ)來(lái)看。關(guān)于善意取得制度的存在依據(jù)，素有爭(zhēng)議，有多種學(xué)說(shuō)：即時(shí)時(shí)效說(shuō)或瞬間時(shí)效說(shuō)；權(quán)利外像說(shuō)；法律賦權(quán)說(shuō)；占有效力說(shuō)；法律特別規(guī)定說(shuō)。各學(xué)說(shuō)均有一定的道理，我國(guó)學(xué)者大多認(rèn)為善意取得是法律承認(rèn)公信力的結(jié)果，因此，物權(quán)變動(dòng)之公信力是善意取得制度的存在依據(jù)。依現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)的公示方法，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同而有所區(qū)別，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和占有的交付為權(quán)利享有與變動(dòng)的公示方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更為權(quán)利享有與變動(dòng)的公示方法。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有以占有為公示，因此占有動(dòng)產(chǎn)便具有使社會(huì)公眾信其占有動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的公信力，由于這種公信力，即使占有人對(duì)占有的動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)，目占有人處受讓動(dòng)產(chǎn)的善意第三人利益也受法律保護(hù)，因此動(dòng)產(chǎn)善意取得是基于占有的公信力而產(chǎn)生，公信力是動(dòng)產(chǎn)善意取得的根據(jù)，法律只所以以犧牲原權(quán)利人的利益為代價(jià)而保護(hù)交易第三人的利益，乃在于“第三人的利益實(shí)際上正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序的化身，社會(huì)整體的正常的經(jīng)濟(jì)秩序就是由一個(gè)個(gè)第三人連接起來(lái)的”。因此從理論依據(jù)而言，善意取得基于公信力而產(chǎn)生，目的在于保護(hù)交易安全、交易秩序。與動(dòng)產(chǎn)占有具有公信力一樣，不動(dòng)產(chǎn)登記亦具有公信力，即登記機(jī)關(guān)所做的各種登記，具有使社會(huì)公眾信其正確的效力，因相信登記之公示而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其合法權(quán)益同樣應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。同樣都是基于物權(quán)公示的公信力和保護(hù)交易安全的需要而取得物之所有權(quán)，為什么在不動(dòng)產(chǎn)情形下不能稱為善意取得呢？認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法，交易中不致誤信占有人為所有 1

人”而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理由是站不住腳的，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生善意取得不是由于誤信“占有”而發(fā)生交易，而是因?yàn)樾刨嚨怯浀恼_性而發(fā)生交易，一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)應(yīng)該與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一致，但并不能排除由于登記機(jī)關(guān)或當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)而發(fā)生登記錯(cuò)誤等情形，對(duì)此善意第三人并不知曉，只能依據(jù)登記簿與登記名義人進(jìn)行交易，僅從不動(dòng)產(chǎn)不能以占有為公示方法、因而不會(huì)發(fā)生善意取得來(lái)理解顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

其次，從比較法角度來(lái)分析?，F(xiàn)代各國(guó)盡管對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法，但公示的效力有兩種不同立法例，一是登記對(duì)抗要件主義，認(rèn)為法定的公示方法具有社會(huì)公信力，但登記并非物權(quán)變動(dòng)的要件，當(dāng)事人間形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示，即生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，但在未依法定方式公示前，不具社會(huì)公信力，不能對(duì)抗第三人，不知情的第三人可以當(dāng)事人未公示為理由，否認(rèn)其物權(quán)變動(dòng)的效果。以法國(guó)為代表，日本也采此主義。二是公示成立要件主義，又叫公示有效要件主義，認(rèn)為當(dāng)事人間的物權(quán)變動(dòng)如僅有當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)的意思表示，而無(wú)法定的公示方法，不僅物權(quán)變動(dòng)的意思表示不生公信力，而且也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，公示為物權(quán)變動(dòng)的成立要件，以德國(guó)為代表，另外瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法也來(lái)此主義。法國(guó)、德國(guó)對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采的兩種對(duì)立方式，決非某種單純因素作用的結(jié)果，而是當(dāng)時(shí)各國(guó)特有的經(jīng)濟(jì)、文化與社會(huì)背景所使然，尤其要從各國(guó)不同的經(jīng)濟(jì)制度出發(fā)，由于采對(duì)抗要件主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示登記，往往不具有社會(huì)公信力，只產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，如果在物權(quán)變動(dòng)中登記錯(cuò)誤，真權(quán)利人得追回其物，受讓人即使善意信賴登記亦不得保有該物，如在日本，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，對(duì)于登記并未賦予公信力，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得學(xué)者亦采否定說(shuō)，認(rèn)為公信忽視了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人真實(shí)權(quán)利的保護(hù)，當(dāng)然不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。而在求成立要件主義的國(guó)家，如德國(guó)，則賦予不動(dòng)產(chǎn)公示登記以社會(huì)公信力，相對(duì)人依登記表征進(jìn)行交易，即使公示表征與真實(shí)權(quán)利不符，物權(quán)人亦不得請(qǐng)求返還，實(shí)際上肯定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。因此，不由分說(shuō)地將“善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得”這一說(shuō)法加以普遍化是片面的，事實(shí)上，該判斷儀對(duì)法、日等采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示對(duì)抗主義的國(guó)家有效，其原因在于此類國(guó)家未賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示以公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得便失去了邏輯支撐。反之，在采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示與公信主義的德、瑞及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等立法例中，善意取得制度同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域。如瑞士民法典第973條（1）：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”德國(guó)民法典第892條第1句也對(duì)基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之公信力取得物權(quán)作了詳細(xì)的規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法并未明文規(guī)定，但土地法第43條“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力”被認(rèn)為具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得之規(guī)范功能，據(jù)此，土地之登記具有絕對(duì)效力，所謂絕對(duì)效力指公信力而言，故善意信賴土地登記者，其所取得之權(quán)利，仍受法律之保護(hù)。

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得素以登記為公示方法，未經(jīng)登記物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，采登記成立要件主義。《物權(quán)法（征求意見稿）》繼受現(xiàn)行法，于“不動(dòng)產(chǎn)登記”中規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力”（第15條），“權(quán)利人可以變更或拋棄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。變更或者拋棄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力”（第21條），即自登記時(shí)取得指定的物權(quán)。從中可以看出對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力仍采成立要件主義，在這一點(diǎn)上與德國(guó)、瑞士等規(guī)定一致。同時(shí)征求意見稿還規(guī)定，“基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)，受法律保護(hù)，但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人知道該權(quán)利有瑕疵除外”（第22條）。即以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪，此處“但書”的規(guī)定即要求取得人為善意（惡意的除外），采用的是與德國(guó)、瑞士等相同的立法方式，即不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性推定及不動(dòng)產(chǎn)登記的社會(huì)公信力。正因如此，“因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤記載，對(duì)他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”（第23條）。因此征求意見稿并不排斥不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得?！段餀?quán)法（征求意見稿）》在“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”中，又明確規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，符合下列情形的，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)”（第101條），肯定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得?？梢灶A(yù)見，將要出臺(tái)的物權(quán)法必承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。

盡管我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力采公示成立要件主義，但由于在廣大農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民私有住房和宅基地使用權(quán)未進(jìn)行登記的現(xiàn)象十分普遍，相互之間的房屋買賣、租賃也極少登記，一般占有人即為所有權(quán)人，因此在不動(dòng)產(chǎn)尚未經(jīng)登記的情況下，依登記取得物權(quán)不現(xiàn)實(shí)，往往推定占有人即物權(quán)人，此

時(shí)可準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定。

二、關(guān)于善意取得的物權(quán)范圍

物權(quán)除所有權(quán)外，還包括他物權(quán)，如質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、抵押權(quán)等。傳統(tǒng)上，善意取得是作為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的一種方式，這從善意取得的定義中便可看出，善意取得的權(quán)利為物之所有權(quán)，那么其他物權(quán)能否善意取得，對(duì)此許多國(guó)家和地區(qū)立法都不限于所有權(quán)，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第948條“以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或其他物權(quán)之移轉(zhuǎn)與設(shè)定為目的，而善意受讓該動(dòng)產(chǎn)之占有者，縱其讓與人無(wú)讓與之權(quán)利，其占有仍受法律保護(hù)?！泵鞔_了其他物權(quán)亦可善意取得。一般認(rèn)為質(zhì)權(quán)、留置權(quán)可以善意取得，但對(duì)抵押權(quán)的善意取得則有不同的觀點(diǎn)。

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)以移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于質(zhì)權(quán)人而設(shè)定，是出質(zhì)人行使處分權(quán)的一種形式，出質(zhì)人以其無(wú)權(quán)處分所占有的他人之物設(shè)定質(zhì)權(quán)時(shí)，因質(zhì)權(quán)人信其占有之公信力而設(shè)定，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，與所有權(quán)的善意取得法理相同，因此許多國(guó)家或地區(qū)民法典在肯定所有權(quán)善意取得的同時(shí)都明確肯定質(zhì)權(quán)的善意取得。如德民第1207條，瑞民第884條之（2），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第886條。我國(guó)擔(dān)保法對(duì)質(zhì)極善意取得問(wèn)題未作規(guī)定，最高院《關(guān)于貫徹〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第113條：“以自己不享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效。”因?yàn)閾?dān)保法實(shí)施之前不區(qū)分抵押與質(zhì)押，抵押包含了質(zhì)押，由此學(xué)者認(rèn)為我國(guó)否認(rèn)質(zhì)權(quán)的善意取得。否認(rèn)質(zhì)權(quán)善意取得與動(dòng)產(chǎn)可善意取得的理論相悖，2000年12月13日最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第84條規(guī)定：“出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，不知出質(zhì)人無(wú)處分權(quán)的質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)后，因此給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。”對(duì)質(zhì)權(quán)的善意取得是予以肯定的，與大多數(shù)國(guó)家規(guī)定一致。

留置權(quán)為一種法定擔(dān)保權(quán)，因此，留置權(quán)不生設(shè)定之問(wèn)題，從而無(wú)就他人之動(dòng)產(chǎn)設(shè)定留置權(quán)而善意取得而言。那么，債權(quán)人是否能對(duì)非屬于債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，在合乎留置權(quán)成立要件的情況下，主張留置權(quán)？如甲借乙之錄音機(jī)，因出現(xiàn)故障，交給丙修理，因此所需之修理費(fèi)用，在未受清償前，丙可否行使留置權(quán)。對(duì)此各國(guó)民法有的明確予以承認(rèn)，如瑞士民法第895條（3）：“債權(quán)人對(duì)善意取得之不屬于債務(wù)人所有的物，有留置權(quán)”。我國(guó)臺(tái)灣民法沒(méi)有規(guī)定，因此學(xué)者意見不一，有學(xué)者認(rèn)為既然法律沒(méi)有作如同質(zhì)權(quán)善意取得之規(guī)定，則應(yīng)理解為留置權(quán)不能善意取得。以往我國(guó)的立法與實(shí)踐都沒(méi)有規(guī)定，最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第108條：“債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無(wú)處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人可以按照擔(dān)保法第82條的規(guī)定行使留置權(quán)?！笨梢?，此司法解釋已明確肯定了質(zhì)權(quán)的善意取得，為司法實(shí)踐提供了必要的指導(dǎo)，質(zhì)權(quán)善意取得的規(guī)定符合物權(quán)法發(fā)展趨勢(shì)及大多數(shù)國(guó)家作法。

抵押權(quán)的善意取得問(wèn)題較復(fù)雜，意見很不一致，最高人民法院《關(guān)于貫徹〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第113條否認(rèn)抵押權(quán)的善意取得，學(xué)者也多持此觀點(diǎn)。我國(guó)擔(dān)保法對(duì)設(shè)定抵押權(quán)的登記，同時(shí)采登記生效要件主義和登記對(duì)抗主義。以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器、船舶、車輛抵押，以及以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，實(shí)行登記生效主義（擔(dān)保法第41、42條），對(duì)上列以外的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，實(shí)行登記對(duì)抗主義（第43條）。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，以占有為公示方法，在動(dòng)產(chǎn)抵押，善意第三人所信賴者，系無(wú)權(quán)處分人占有標(biāo)的物的事實(shí)，此為善意取得的基礎(chǔ)，法律既然明定抵押不以受讓占有為必要，則在能否成立善意取得問(wèn)題上，不應(yīng)以受讓占有為要件，這樣才能保護(hù)抵押權(quán)人的利益，維護(hù)交易安全。《物權(quán)法（征求意見稿）》第60條規(guī)定：“以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時(shí)生效，但未辦理登記的，不得對(duì)抗第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！睂?duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得持肯定態(tài)度，但只有登記才能對(duì)抗第三人。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得，在否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)當(dāng)然也不得善意取得，相反肯定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得，也就肯定了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。抵押權(quán)人可以基于登記的公信力而與抵押人設(shè)定抵押權(quán)，在這種情況下，抵押人雖非真正權(quán)利人，但抵押權(quán)人的抵押權(quán)仍應(yīng)受到法律保護(hù)，其法理與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的善意取得相同，同樣是基于登記的公信力和保護(hù)交易安全的需要。在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的國(guó)家如德國(guó)、瑞士等均不否認(rèn)抵押權(quán)的善意取得。我國(guó)臺(tái)灣民法雖未明

文規(guī)定，但依其土地法第43條，倘登記名義所有人就該不動(dòng)產(chǎn)為抵押權(quán)的設(shè)定，而抵押權(quán)人善意信賴該項(xiàng)登記而與之設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，基于登記之公信力，該抵押權(quán)人自仍取得抵押權(quán)，真正的所有人不得對(duì)之主張無(wú)效而請(qǐng)求涂銷，而僅得向抵押人請(qǐng)求損害賠償而已?？隙瞬粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。在我國(guó)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押而言，賦予登記以公信力，則信賴此登記而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。

《物權(quán)法（征求意見稿）》將善意取得作為所有權(quán)取得的特別規(guī)定，于第101條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前款規(guī)定?！奔磪⒄账袡?quán)善意取得的規(guī)定，由此可知，其他物權(quán)也可以善意取得。但這一規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)化，具體包括哪些物權(quán)不明確，且在質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、抵押權(quán)等部分中也缺乏相應(yīng)規(guī)定，制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)可善意取得的他物權(quán)做出具體規(guī)定。

三、關(guān)于受讓人是否須通過(guò)現(xiàn)實(shí)支付取得標(biāo)的物

在民法上，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)，須讓與人將財(cái)產(chǎn)交付于受讓人，此交付既包括現(xiàn)實(shí)交付，又包括觀念交付方式，即簡(jiǎn)易交付、指示交付、占有改定。善意取得構(gòu)成要件之一便是讓與人要將動(dòng)產(chǎn)“交付”于買受人，此交付是否僅指現(xiàn)實(shí)交付，在未現(xiàn)實(shí)交付由受讓人直接占有的情況下，善意取得能否成立，對(duì)此存在著爭(zhēng)議。多數(shù)國(guó)家都認(rèn)為，此交付包括現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。在觀念交付中，簡(jiǎn)易交付、返還請(qǐng)求權(quán)之讓與（即指示交付），因原占有人均已喪失占有，且占有之變動(dòng)均得自外部認(rèn)識(shí)，故并不問(wèn)題。但能否以占有改定方式取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，理論上存在著不同見解。主要有：1．否定說(shuō)。即受讓人以占有改定方式取得動(dòng)產(chǎn)的占有時(shí)，善意取得不能成立。2．肯定說(shuō)。認(rèn)為占有之受讓并非善意取得之本來(lái)要件，不過(guò)是物權(quán)變動(dòng)之成立要件，而占有改定即為占有移轉(zhuǎn)方式之一，自無(wú)加以排除之理由。3．折衷說(shuō)。認(rèn)為受讓人雖得以占有改定方式取得動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但此項(xiàng)權(quán)利之取得，須在標(biāo)的物現(xiàn)實(shí)交付后，方能確定。受讓人和原權(quán)利人中先取得標(biāo)的物之現(xiàn)實(shí)占有者取得所有權(quán)。此外還有共同分擔(dān)損失說(shuō)和類型說(shuō)。比較各種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，對(duì)此應(yīng)采否定說(shuō)，理由是：依照肯定說(shuō)，受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。真正權(quán)利人與受讓人均信賴讓與人而使其占有動(dòng)產(chǎn)，兩者情形一樣，犧牲原權(quán)利人的利益有失公平，畢竟占有改定乃觀念交付中最不明確之方式。而折衷說(shuō)盡管有效地平衡了原權(quán)利人與受讓人的利益，但原權(quán)利人或受讓人先取得現(xiàn)實(shí)占有時(shí)，則確定地取得所有權(quán)，相對(duì)應(yīng)地，受讓人或原權(quán)利人便確定地喪失所有權(quán)。在原權(quán)利人或受讓人現(xiàn)實(shí)占有之前，雙方都不確定地取得所有權(quán)，所有權(quán)處于不確定狀態(tài)；況且，受讓人后來(lái)取得現(xiàn)實(shí)占有與通過(guò)占有改定受讓動(dòng)產(chǎn)，有著根本的不同，不應(yīng)將受讓人先取得現(xiàn)實(shí)占有從而善意取得理解為對(duì)占有改定善意取得的肯定。否定說(shuō)既可保護(hù)原權(quán)利人的權(quán)利，同時(shí)又能達(dá)到折衷說(shuō)所追求的效果，即受讓人只有在取得現(xiàn)實(shí)占有時(shí)才能善意取得所有權(quán)，在此之前，由原權(quán)利人享有所有權(quán)。

對(duì)于能否通過(guò)占有改定方式善意取得，各國(guó)一般缺少明文規(guī)定，惟德國(guó)民法第933條（占有改定時(shí)的善意取得）作了明確規(guī)定：“根據(jù)第930條（占有改定）的規(guī)定出讓的物不屬于出讓人的，在出讓人將物交付于受讓人時(shí)，受讓人成為所有權(quán)人，但其在當(dāng)時(shí)非出于善意的除外?！奔捶裾J(rèn)占有改定時(shí)的善意取得。關(guān)于此點(diǎn)，日本學(xué)者有不同的學(xué)說(shuō)，日本判例則否認(rèn)了此種善意取得，認(rèn)為就原來(lái)之占有狀態(tài)，在一般外觀上，并無(wú)任何改變之占有改定，如承認(rèn)受讓人因此亦得善意取得，實(shí)已忽略他人之利害關(guān)系，亦難謂自開始已取得其占有。《物權(quán)法（征求意見稿）》關(guān)于善意取得的規(guī)定（第101條）對(duì)此只規(guī)定“轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人”，并不明確。有學(xué)者認(rèn)為善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)之“占有”不論現(xiàn)實(shí)交付，還是簡(jiǎn)易交付、占有改定。指示交付都有可發(fā)生善意取得之效果，在占有改定，讓與人雖占有其物，但受讓人仍能善意取得物之所有權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法物權(quán)編修正草案初稿在第948條增設(shè)第二項(xiàng)規(guī)定，即“動(dòng)產(chǎn)占有之受讓，系準(zhǔn)用第761條第一項(xiàng)規(guī)定而為之者，于受現(xiàn)實(shí)交付時(shí)，不受前項(xiàng)規(guī)定之保護(hù)?！崩碛墒牵骸吧埔馐茏專屌c人除須有移轉(zhuǎn)占有之合意外，讓與人并應(yīng)將動(dòng)產(chǎn)交付于受讓人。第761條一項(xiàng)規(guī)定之簡(jiǎn)易交付，第三項(xiàng)指示交付均得生善意受讓之效力。唯同條第二項(xiàng)之占有改定，因讓與人仍占有動(dòng)產(chǎn)，除外觀上不足發(fā)生動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示作用外，原權(quán)利人若對(duì)之有所請(qǐng)求時(shí)，仍負(fù)有返還物權(quán)之義務(wù)，實(shí)不宜使之有善意受讓效力之適用，故于受現(xiàn)實(shí)交付前，不生善意受讓之效力，始足以保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益及維護(hù)交易安全?！币虼私ㄗh我國(guó)物權(quán)法采此

觀點(diǎn)，并明確規(guī)定，不得以占有改定方式善意取得。

【作者介紹】女，山東工商學(xué)院法學(xué)院教授，主要研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

注釋與參考文獻(xiàn)

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王利明，郭明瑞，吳漢東：《民法新論》（下），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第71頁(yè)。孫憲忠：《物權(quán)法基本范圍及主要制度的反思》（下），載《中國(guó)法學(xué)》，1999年第6期。朱育慶：《尋找民法的體系方法》，載《比較法譯評(píng)》，2000年第2期。

王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第249頁(yè)。

朱育慶：《尋找民法的體系方法》，載《比較法譯評(píng)》，2000年第2期。

陳小君，曹詩(shī)權(quán)：《質(zhì)權(quán)的若干問(wèn)題及其適用》，載《法商研究》，1996年第5期。謝在全：《民法物權(quán)論》（下）。中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第856，968頁(yè)。

依《海商法》、《民用航空器法》，對(duì)船舶、航空器物權(quán)變動(dòng)包括抵押權(quán)設(shè)定，采登記對(duì)抗主義，與《擔(dān)保法》并不一致，依《擔(dān)保法》95條“海商法等對(duì)擔(dān)保有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定”，優(yōu)先適用海商法的規(guī)定。船舶、航空器物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義符合國(guó)際慣例，同時(shí)考慮汽車價(jià)值低于船舶、航空器，且數(shù)量大、轉(zhuǎn)手頻繁，也應(yīng)采登記對(duì)抗主義。

王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（1），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第252頁(yè)。臺(tái)灣對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得見1972年臺(tái)上字第656號(hào)判決，此判決見注[6]第459頁(yè)。謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第227頁(yè)。

梁慧星：《中國(guó)物權(quán)草案建議稿條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第182頁(yè)。

王軼，關(guān)淑芳：《試論動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用條件》，載《法制與社會(huì)發(fā)展》，2000年第3期。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件分析（xiexiebang推薦）

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件分析

吳興浩20122204018

5摘要:善意取得，是指無(wú)權(quán)處分人在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給第三人時(shí)，善意第三人一般可取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請(qǐng)求第三人返還原物。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得不限于所有權(quán)，其他物權(quán)也可以適用善意取得制度。按照所有權(quán)的物權(quán)的效力，所有權(quán)人完全可以對(duì)任何占有其物的人請(qǐng)求返還原物。但是，如果允許所有權(quán)人在任何情況下都可以請(qǐng)求返還原物則對(duì)善意第三人的保護(hù)不周，有害于交易的安全和快捷。因此，法律從保護(hù)交易的安全和快捷的角度出發(fā)，規(guī)定善意第三人在符合法律規(guī)定的情況下可以取得無(wú)權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓的物的所有權(quán)。可見，善意取得制度作為所有權(quán)保護(hù)的一種例外是無(wú)權(quán)處分的特別規(guī)定，是對(duì)所有權(quán)的效力的一種限制，它是法律在所有權(quán)的保護(hù)與交易的安全和快捷之間予以平衡的結(jié)果。

我國(guó)《物權(quán)法》第106 條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及他物權(quán)的取得。該條將動(dòng)產(chǎn)的善意取得和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得合并在一起做出規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了善意取得的構(gòu)成要件?！段餀?quán)法》實(shí)施以來(lái)，該制度對(duì)于確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬、規(guī)范物權(quán)的變動(dòng)、保護(hù)交易安全發(fā)揮了重要作用。盡管動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得都會(huì)發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，但是，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則存在明顯的差異，這也就決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。既有的研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)的善意取得展開，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得沒(méi)有給予應(yīng)有的重視。這里擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的構(gòu)成要件進(jìn)行初步的探討。

關(guān)鍵字:不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提------無(wú)權(quán)處分

我國(guó)《物權(quán)法》為了適應(yīng)我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，并在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)善意取得制度作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第106條首先規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”。在此基礎(chǔ)上，同條對(duì)善意取得及其構(gòu)成作出了較為系統(tǒng)的規(guī)定，即：除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。《物權(quán)法》的上述規(guī)定，首先作為一種原則，肯定了任何交易的前提是交易人具有處分權(quán)，所有權(quán)應(yīng)受到保護(hù)的立場(chǎng)，并確認(rèn)無(wú)權(quán)處分不僅侵害了他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)也破壞了交易安全，即靜態(tài)的安全。伴隨著無(wú)權(quán)處分，其法律后果是所有權(quán)人的追回權(quán)的產(chǎn)生。這是所有權(quán)作為絕對(duì)權(quán)的應(yīng)有之意；同時(shí)，作為無(wú)權(quán)處分的例外，《物權(quán)法》承認(rèn)善意取得制度，在一定條件下，確認(rèn)了無(wú)權(quán)處分人和第三人之間的交易導(dǎo)致的權(quán)利轉(zhuǎn)移有效，保護(hù)了交易的動(dòng)態(tài)安全。上述規(guī)定的立法目的，在于在保護(hù)所有權(quán)的大前提下，確定在發(fā)生無(wú)權(quán)處分人無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的情況下，第三人基于合理的信賴，依法取得該被處分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合法性。

“無(wú)權(quán)處分”是善意取得制度適用的前提。盡管該條中沒(méi)有明確將“無(wú)權(quán)處分”作為善意取得的構(gòu)成要件列舉出來(lái)，但由于該條將其作為前提條件，所以，從體系解釋的角度來(lái)看，“無(wú)權(quán)處分”是善意取得的構(gòu)成要件之一。但是，對(duì)何謂無(wú)權(quán)處分，一般認(rèn)為，所謂無(wú)權(quán)處分，是指沒(méi)有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。換言之，即權(quán)利人無(wú)處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。所謂處分，從最廣義上來(lái)理解，包括事實(shí)上的處分與法律上的處分，無(wú)權(quán)處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過(guò)買賣、贈(zèng)與、抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或權(quán)能發(fā)生分離的情形。毫無(wú)疑問(wèn)，動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分，就是指沒(méi)有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。但是，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，如何判斷無(wú)權(quán)處分，則存在較大爭(zhēng)議，主要存在一下方面：一是沒(méi)有處分權(quán)。例如，夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方名下，登記的權(quán)利人處分了全部財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。二是處分權(quán)受到限制。即便無(wú)權(quán)處分人原本享有物的所有權(quán)，但是，因特殊原因其所有權(quán)受到一定的限制而不能處分其財(cái)產(chǎn)（如進(jìn)入破產(chǎn)程序后的債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)），也屬于善意取得中的無(wú)權(quán)處分。三是登記錯(cuò)誤。這是指不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分實(shí)際上是在登記錯(cuò)誤的情況下，登記記載的權(quán)利人處分了該不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，受讓人因信賴登記而進(jìn)行了交易，并辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。例如，張三購(gòu)買了一套房屋，委托其好友李四管理，李四采用欺詐手段將房產(chǎn)登記在自己名下，后來(lái)，李四意欲將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王五，王五查閱了登記，發(fā)現(xiàn)李四確實(shí)是登記記載的所有人，就購(gòu)買了該房產(chǎn)，并支付了價(jià)款、辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。張三發(fā)現(xiàn)以后，要求王五返還給房產(chǎn)。王五認(rèn)為，其符合《物權(quán)法》第106 條的規(guī)定，依法取得了所有權(quán)。

《物權(quán)法》第106 條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，掩蓋了二者在認(rèn)定無(wú)權(quán)處分方面的差異。不動(dòng)產(chǎn)善意取得和動(dòng)產(chǎn)善意取得的重要區(qū)別就表現(xiàn)在“無(wú)權(quán)處分”的內(nèi)涵不同。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定比較容易，就是沒(méi)有處分權(quán)的處分行為，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定，則不僅僅包括沒(méi)有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)，還要擴(kuò)大到明知登記錯(cuò)誤而處分財(cái)產(chǎn)。所以，在登記錯(cuò)誤的情況下，處分他人的財(cái)產(chǎn)也構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

二、界定無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)第三人的善意

（一）概述

善意是善意取得的構(gòu)成要素，沒(méi)有善意，取得人不動(dòng)產(chǎn)取得就是失去來(lái)源，取得人當(dāng)時(shí)所取得物權(quán)就失去取得的正當(dāng)性。第三人善意替代當(dāng)事人處分權(quán)，第三人具有善意，從而，無(wú)權(quán)處分人進(jìn)行處分行為。自構(gòu)成要件分析，善意取得作為特殊的物權(quán)行為與一般物權(quán)行為的差別在于:善意取得要求處分人不是所有權(quán)人，即進(jìn)行出讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在自己沒(méi)有處分權(quán)的情況下，進(jìn)行處分行為，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，而取得人須為善意;一般物權(quán)行為，須出讓人有處分權(quán)，權(quán)利人主體進(jìn)行處分行為，進(jìn)行有權(quán)處分，但不要求取得人善意。不動(dòng)產(chǎn)登記由于通過(guò)法定機(jī)關(guān)進(jìn)行公示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)狀況得以向社會(huì)公眾公開，社會(huì)公眾也只能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記—這個(gè)唯一的途徑了解不動(dòng)產(chǎn)的真正情況，社會(huì)公眾由于信賴國(guó)家機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登一記，而且社會(huì)公眾也只能相信不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記由于公示而產(chǎn)生公信力，與其交易者只要具備其他能夠取得物權(quán)的條件(如具有行為能力、意思表示真實(shí)、進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記等)，就足以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，法律對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行分配，據(jù)此，第三人無(wú)需再去證明或者探究登記物權(quán)人是否就是有權(quán)處分人、交易對(duì)象是否是受法律保護(hù)的物權(quán)，這種豁免第三人探知不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)真相義務(wù)的法律布局，將當(dāng)事方各方利益均衡保護(hù)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的物權(quán)的靜的安全與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常流通運(yùn)轉(zhuǎn)的交易安全的動(dòng)的安全都予以保護(hù)，將第三人定位為“無(wú)知者”或者“缺乏信息之人”，法律不需要當(dāng)事人過(guò)多的精力投入對(duì)市場(chǎng)交易對(duì)象信息的搜索、采集和甄別，法律提供安全保障，其只要了解或者相信登記所表示出來(lái)的信息，即可彌補(bǔ)自己的信息欠缺，而無(wú)需知道此外更多的物權(quán)信息。

（二）善意的特征

從總體上分析，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得構(gòu)成要件的“善意”具有以下兩個(gè)特征:

第一，為推定善意。登記產(chǎn)生公信力，取得人基于登記公信力進(jìn)行法律行為，取得人對(duì)登記信賴，就可以自然而然的推定取得人是善意的，除非有反證證明取得人是惡意的情形之外，它沒(méi)有必要為自己的善意提供證據(jù)。取得人雖然明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正確的事實(shí)存在，或者說(shuō)，取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記不正確的原因，但是，不能因?yàn)榇藸顩r的存在，而否定取得人善意的存在;如果要否定取得人善意，那么，不僅要求取得人知道導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記錯(cuò)誤的事實(shí)是存在的，而且要求，取得人能夠根據(jù)事實(shí)而能夠合理地推導(dǎo)出登記簿登記不正確。只有否定這種善意存在的人，才負(fù)有舉證的責(zé)任。因?yàn)槿〉萌松埔猓呀?jīng)被法律推定，也就是說(shuō)，法律肯定了取得人善意。所以，因不動(dòng)產(chǎn)善意取得而受到損害的原權(quán)利人，必須舉證證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記不正確，即取得人明知不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)權(quán)利與登記權(quán)利不一致。

第二，為消極善意，就向前面所說(shuō)的那樣，不動(dòng)產(chǎn)善意取得第三人即善意第三人積極信賴國(guó)家登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記權(quán)利為真實(shí)權(quán)利，第三人自應(yīng)屬于善意。但是，不動(dòng)產(chǎn)善意取得第三人消極不知不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利不是真實(shí)權(quán)利，也不能被排除于善意之外。善意主要表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得第三人需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載與真實(shí)權(quán)利不一致不知道，對(duì)登記記載與真實(shí)權(quán)利的真實(shí)狀況不一致不知情?！罢l(shuí)要知道土地登記簿不正確，誰(shuí)就不需要保護(hù)。因?yàn)椋梢哉{(diào)整自己的行為，使自己適應(yīng)真實(shí)正確的法律狀況，不必去取得在實(shí)際并不存在的權(quán)利。”故而，“不知”足以構(gòu)成善意，至于不知的原因是否出于過(guò)失，在所不問(wèn)。

三、受讓人通過(guò)法律上的交易行為從轉(zhuǎn)讓人處有償取得財(cái)產(chǎn)

善意取得制度的目的是保護(hù)交易安全，在對(duì)財(cái)產(chǎn)的安全和交易的安全進(jìn)行平衡的情況下，以犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的安全為代價(jià)的，只有受讓人通過(guò)交易行為有償?shù)厥茏屫?cái)產(chǎn)時(shí)，才有必要犧牲真正權(quán)利人的利益，而由受讓人取得物權(quán)。是否應(yīng)將有償受讓財(cái)產(chǎn)作為善意取得的構(gòu)成要件，理論上有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)償轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)不適用善意取得制度；因?yàn)闊o(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)（價(jià)值相對(duì)較大），本身就表明財(cái)產(chǎn)的來(lái)源可能是不正當(dāng)?shù)?。一個(gè)正常的人應(yīng)當(dāng)查明財(cái)產(chǎn)的來(lái)源或者應(yīng)知曉財(cái)產(chǎn)本身的權(quán)利瑕疵。如果在此前提下，仍然受讓該財(cái)產(chǎn)，本身就說(shuō)明了受讓人是非善意或有重大過(guò)失的。另外，基于受讓人無(wú)償受讓財(cái)產(chǎn)這一事實(shí)，追還財(cái)產(chǎn)并不會(huì)使其蒙受重大損失，所以無(wú)償取得不宜適用善意取得制度。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為有償受讓不構(gòu)成善意取得的構(gòu)成要件，即使是無(wú)償受讓，只要符合法律規(guī)定的其他情形，受讓人也可基于善意取得所有權(quán)。

《物權(quán)法》第 106 條明確將受讓人有償取得財(cái)產(chǎn)作為善意取得的構(gòu)成要件，而且必須是以合理的價(jià)格有償取得。在司法實(shí)踐中，如何認(rèn)定合理的價(jià)格將是適用這一要件的關(guān)鍵。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，則應(yīng)以同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為合理的價(jià)格。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，其合理價(jià)格的判斷則復(fù)雜很多，對(duì)這一問(wèn)題的研究也顯得非常重要。

（一）合理價(jià)格的認(rèn)定

合理價(jià)格主要用于商品房，因商品房具有市場(chǎng)價(jià)格，考慮不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)結(jié)合其地理位置、配套設(shè)施，朝向，開發(fā)商品牌等因素綜合進(jìn)行考慮。在商品房之外的不動(dòng)產(chǎn)，如房改房，集資房等，因?qū)儆谙∪辟Y源，并未形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行判斷時(shí)，還需考慮房屋的己使用的年限，土地使用權(quán)剩余年限，房屋的布局等因素，參考市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定。如果通過(guò)以上因素仍不能確定不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)格，則可以通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格做為參考來(lái)確定合理價(jià)格。

（二）付款期限對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得善意構(gòu)成的影響

還有一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，付款期限的規(guī)定是否會(huì)影響善意取得的構(gòu)成。如果付款期限過(guò)長(zhǎng)，則可能會(huì)變相地構(gòu)成無(wú)償取得。如果不對(duì)付款期限加以限制，則很難避免登記名義人與第三人惡意串通，第三人在非善意的情況下取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)會(huì)損害原權(quán)利人的利益。因此，筆者認(rèn)為付款期限會(huì)影響第三人善意的認(rèn)定。

（三）價(jià)款支付對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得善意構(gòu)成的影響

有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條既然未規(guī)定受讓人己經(jīng)支付合理的價(jià)款才構(gòu)成善意取得，只要當(dāng)事人在債權(quán)合同中約定了交易價(jià)格，就應(yīng)該認(rèn)為受讓人是善意的，就應(yīng)該保護(hù)受讓人的利益。還有學(xué)者認(rèn)為，受讓人必須支付了價(jià)款，才能構(gòu)成善意，才有適用善意取得的必要，否則，當(dāng)事人僅約定有償?shù)慕灰讞l款，而事實(shí)上并未履行該條款，則變相地將有償交易變?yōu)闊o(wú)償交易，損害原權(quán)利人的利益，有違善意取得的設(shè)立目的。我認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)比較合理，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，依我國(guó)目前國(guó)情，采用一次性付款方式在實(shí)踐中并不多見。在支付部分價(jià)款的情況下，受讓人是否也能構(gòu)成善意取得？這個(gè)問(wèn)題需要進(jìn)一步分析。在受讓人僅支付部分價(jià)款的情況下，如果不認(rèn)定為善意取得，在不動(dòng)產(chǎn)被原權(quán)利人追回的情況下，受讓人面臨著無(wú)法向無(wú)權(quán)處分人追償已支付價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)，不利于保護(hù)善意受讓人的利益，違背法律所追求的公平原則。如果在受讓人支付部分價(jià)款的情況下仍能構(gòu)成善意取得，仍存在問(wèn)題，很難避免實(shí)踐中無(wú)權(quán)處分人和受讓人惡意串通，以分期付款的方式變相低價(jià)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，使《物權(quán)法》所規(guī)定的合理價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

由于我國(guó)幅員遼闊，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，通過(guò)法律直接規(guī)定受讓人支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的具體支付比例和期限并不妥當(dāng)，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需要。因此，在適用善意取得時(shí)，可以通過(guò)人民法院審判實(shí)踐，不斷解釋和完善合理價(jià)格這一構(gòu)成要件，由最高人民法院司法解釋對(duì)價(jià)款的支付比例以及支付期限進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，使合理價(jià)格這一構(gòu)成要件得以正確適用，并且最終達(dá)到保護(hù)善意第三人的立法初衷。

四、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記

依照《物權(quán)法》和其他法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主要有以下幾種：一是房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，這里的“土地使用權(quán)”也即建設(shè)用地使用權(quán)，對(duì)該類不動(dòng)產(chǎn)，只有經(jīng)登記才能最終取得或變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此，只有在辦理房地產(chǎn)變更登記手續(xù)的情況才能適用善意取得。二是應(yīng)當(dāng)辦理登記的其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。例如抵押權(quán)，《城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記”，《物權(quán)法》第187條規(guī)定：“以本法第180條第1款第1項(xiàng)至第3項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第5項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。上述規(guī)定體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記才能設(shè)立。

根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，才能構(gòu)成善意取得。這是因?yàn)椋瑢?duì)于依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，登記完畢，才能完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示。登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的依據(jù)，而交付或占有都不能作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的依據(jù)，也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，只有經(jīng)依法登記，才能發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記的，不能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。第三人在獲得不動(dòng)產(chǎn)登記后，才能取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。登記解決的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得問(wèn)題，如果不動(dòng)產(chǎn)還沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，就沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，自然不能構(gòu)成善意取得，所有權(quán)人完全可以向其主張物上請(qǐng)求權(quán)。因此，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。

這里需要說(shuō)明的是，對(duì)于應(yīng)當(dāng)辦理登記的特殊動(dòng)產(chǎn)，例如機(jī)動(dòng)車、船舶和航空器等。在受讓人未完成登記的情況下，也不應(yīng)適用善意取得。《物權(quán)法》第24條規(guī)定：“船舶、航空

器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，根據(jù)該規(guī)定，登記并不是該類物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而只是對(duì)抗要件。但根據(jù)物權(quán)的公示原則，既然登記具有對(duì)抗效力，對(duì)該類特殊動(dòng)產(chǎn)，占有沒(méi)有公信力，應(yīng)以登記完成才能適用善意取得比較妥當(dāng)。否則，容易引起交易混亂，產(chǎn)生不必要的糾紛。例如，某甲的一輛汽車錯(cuò)誤登記在某乙的名下，某乙將該汽車轉(zhuǎn)讓并交付給某丙，雙方?jīng)]有辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。如果某乙又將該汽車轉(zhuǎn)讓給某丁，并與某丁辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)，在這種情況下，應(yīng)該由誰(shuí)取得汽車的所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，自然應(yīng)由某丁取得該汽車的所有權(quán)。因?yàn)槟潮茏屍嚂r(shí)未辦理登記，不僅不能對(duì)抗善意受讓人某丁，也不能對(duì)抗原權(quán)利人某甲，不能依據(jù)善意取得制度取得該汽車所有權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

善意取得對(duì)交易安全有重要意義,有利于經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展?！段餀?quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，極大地完善了我國(guó)的善意取得制度。這必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法治進(jìn)程的推進(jìn)產(chǎn)生重要意義。