第一篇：談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收

公元物業(yè)管理網(wǎng)——談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收

談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收

重慶國(guó)土房管局

物業(yè)承接驗(yàn)收制度是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關(guān)系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的基礎(chǔ)只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，在后期的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)承接驗(yàn)收才能得于繼續(xù)開(kāi)展。

一、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收的重要性

前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，對(duì)新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，接受有關(guān)移交資料，代表業(yè)主要求建設(shè)單位解決新建物業(yè)的建設(shè)遺留問(wèn)題，并與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。

(一)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的基礎(chǔ)。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收主要是對(duì)新建物業(yè)是否按設(shè)計(jì)要求建設(shè)施工，物業(yè)共用配套設(shè)施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收及時(shí)了解新建物業(yè)的概況，點(diǎn)交新建物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)的建設(shè)遺留問(wèn)題，并與建設(shè)單位就該遺留問(wèn)題達(dá)成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務(wù)和以后的物業(yè)承接驗(yàn)收打好基礎(chǔ)和做好準(zhǔn)備。

(二)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要途徑。目前，新建房屋綜合驗(yàn)收已取消，房屋驗(yàn)收由主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等多個(gè)專項(xiàng)驗(yàn)收組成，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以是否取得房屋使用說(shuō)明書(shū)和房屋質(zhì)量保證書(shū)作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書(shū)，但小區(qū)配套并不完善的情況，如圍墻沒(méi)有修好，道路、綠化工程沒(méi)有完成，門禁系統(tǒng)沒(méi)有開(kāi)通，以及部分房屋存在使用功能和質(zhì)量問(wèn)題(如廚房、廁所漏水，排污管道設(shè)置不合理等等)。業(yè)主在入住后，發(fā)現(xiàn)配套不完善及房屋有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實(shí)質(zhì)也就是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)類似問(wèn)題，并督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)解決，對(duì)解決難度大的問(wèn)題，可以明確要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位列出詳細(xì)的整改方案，并監(jiān)督其完成，同時(shí)做好業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間的協(xié)調(diào)溝通工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

二、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的根源淺析

(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中角色尷尬。在物業(yè)辦理預(yù)售許可證前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以一個(gè)大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位又通過(guò)業(yè)主臨時(shí)公約將前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)讓給廣大業(yè)主，這樣對(duì)于很多前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定履行起到了很好的規(guī)范。但是，對(duì)于前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，就存在交接驗(yàn)收主體錯(cuò)位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，在交接驗(yàn)收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位搞好交接驗(yàn)收。這種主體錯(cuò)位，就使得前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難于開(kāi)展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)交接驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可能就不與之簽訂服務(wù)合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位也占據(jù)主動(dòng)地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標(biāo)，取得物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)而對(duì)前期物業(yè)的交接驗(yàn)收做出讓步。雖然，建設(shè)部和我市均制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，但示范文本只能參照?qǐng)?zhí)行并沒(méi)有強(qiáng)制使用，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)此做出修改或者不予采用。

(二)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任缺失。在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)的交接驗(yàn)收義務(wù)，但對(duì)物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)用做出強(qiáng)制性的要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不認(rèn)真履行交接驗(yàn)收義務(wù)并沒(méi)有相應(yīng)的處罰措施，也就是說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)在交接驗(yàn)收過(guò)程中是否履行交接驗(yàn)收職責(zé)，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責(zé)任心。對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收職責(zé)履行將無(wú)從談起，對(duì)于誠(chéng)信度不高的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的簡(jiǎn)單辦法或者拖延戰(zhàn)術(shù)來(lái)解決開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題，確保開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“后院”不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項(xiàng)目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題投訴困難，解決困難(開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)和銷售)，業(yè)主在無(wú)奈的情況下往往拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的遺留問(wèn)題，應(yīng)該找開(kāi)發(fā)建設(shè)單位解決，抱怨自己是“代人受過(guò)”，從根本上分析，物業(yè)項(xiàng)目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的問(wèn)題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒(méi)有認(rèn)真履行交接驗(yàn)收職責(zé)的過(guò)失。

(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平有待提高。在我市乃至全國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是三級(jí)企業(yè)，其人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對(duì)物業(yè)的建設(shè)工程質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的安裝及質(zhì)量不具備驗(yàn)收能力。很多小企業(yè)在交接驗(yàn)收時(shí)，只知道項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的有無(wú)，對(duì)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)是否符合建設(shè)安裝要求、質(zhì)量是否合格并不是太清楚，尤其是對(duì)物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設(shè)施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區(qū)燕渝苑小區(qū)的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關(guān)。

(四)業(yè)主的知情權(quán)沒(méi)有得到充分體現(xiàn)。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，大多關(guān)注其專有部位及室內(nèi)配套的質(zhì)量，很少關(guān)心共有設(shè)施設(shè)備的配備是否完善合格，缺乏整個(gè)物業(yè)的概念和責(zé)任意識(shí)。另外，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗(yàn)收，據(jù)了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗(yàn)收的能力，二是業(yè)主不能正確地對(duì)待前期物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在建成后總會(huì)或多或少地有些后續(xù)遺留問(wèn)題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會(huì)認(rèn)為自己所購(gòu)買的物業(yè)有瑕疵，而出現(xiàn)業(yè)主哄吵集訪現(xiàn)象，使小問(wèn)題復(fù)雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。

三、建立和完善物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度的思

考要解決前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的問(wèn)題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。

一是要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度。嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》，根據(jù)《條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗(yàn)收流程，及需要注意的事項(xiàng)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗(yàn)收培訓(xùn)，以提升物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗(yàn)收。對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量不合格、配套不完善的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對(duì)其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實(shí)處。

二是實(shí)行開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，特別要加大力度推進(jìn)前期物業(yè)管理招投標(biāo)，減少和杜絕物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收職責(zé)的情況發(fā)生，一個(gè)地區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)是否規(guī)范與此有著較大的關(guān)系，因此，應(yīng)不遺力推進(jìn)此項(xiàng)工作。

三是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提升物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)加大物業(yè)管理行政監(jiān)督和指導(dǎo)力度，嚴(yán)格查處各種物業(yè)管理違規(guī)違法行為，推行優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，扶優(yōu)扶強(qiáng)。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作原則，逐步淘汰那些管理服務(wù)不到位，無(wú)誠(chéng)信無(wú)業(yè)績(jī)的物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)前，主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，全市發(fā)展不平衡，也正由于主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過(guò)多，而出現(xiàn)了一些不規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在主城區(qū)，要大力扶持品牌物業(yè)管理企業(yè)做大做強(qiáng)，讓那些小企業(yè)、差企業(yè)自動(dòng)清理出局，以提升我市物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。

四是明確物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中的職責(zé)和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項(xiàng)職責(zé)的責(zé)任，從而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收行為進(jìn)行約束。

五是廣大業(yè)主共同參與。通過(guò)宣傳《條例》，樹(shù)立業(yè)主的責(zé)任意識(shí)，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的積極性。同時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗(yàn)收以動(dòng)態(tài)的形式及時(shí)告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項(xiàng)工作，讓業(yè)主對(duì)自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的違約行為進(jìn)行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗(yàn)收工作。

第二篇：前期物業(yè)管理介入及驗(yàn)收

前期物業(yè)管理介入及驗(yàn)收

第一．物業(yè)介入前的工作 一．成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的接管日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

1．接管前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

2．接管前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為接管后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

3．接管前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

4．接管前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

5．接管前20天，環(huán)境管理部組建，開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開(kāi)荒”工作。

6．接管前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。二．管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作1.由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。.在公司的指導(dǎo)下，編寫(xiě)印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。.聯(lián)系市電信局，市有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開(kāi)通手續(xù)。.聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_(kāi)通相關(guān)事宜。5.策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。

6． 協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。

7． 在待接物業(yè)經(jīng)消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。第二．物業(yè)接管驗(yàn)收

分目錄 :一.項(xiàng)目工程技術(shù)資料

二.公共部位接管驗(yàn)收 三.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收 四.室內(nèi)部分接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部ZBP30001-90《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。

一．工程技術(shù)資料：

（1）市建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)或竣工驗(yàn)收備案表。（2）市建筑工程消防驗(yàn)收合格證書(shū)。（3）市建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書(shū)。

（4）市建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書(shū)。

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書(shū)；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)。二.公共部分接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 1樓宇本體:

（1）．外墻應(yīng)平整、無(wú)滲漏水、無(wú)墻磚脫落、無(wú)污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

（2）．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面排水暢通、無(wú)積水、無(wú)滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無(wú)滴漏。

（3）．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

（4）．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。(5)門窗：-門：應(yīng)安裝平整牢固、開(kāi)啟自如、無(wú)翹面變形、零配件裝配齊全、（包括樓宇對(duì)講系統(tǒng)，蓄電池等）門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無(wú)污漬。

-窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無(wú)滲漏水、無(wú)污漬。(6)樓梯扶手：

鋼木樓梯扶手安裝牢固無(wú)銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。

不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。

(7)．公共照明：燈具安裝牢固、完好無(wú)損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開(kāi)關(guān)反應(yīng)靈敏。

(8)．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。(9)．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞、排水通暢。

(10)．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。(11)．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。

(12).其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。.公共配套設(shè)施:

（1）.散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

（2）.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。

（3）.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。（4）.道路：

-路面平整暢通、無(wú)起砂、斷裂;有交通標(biāo)識(shí)線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好-路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；

-塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫，缺棱掉角；（5）．消防系統(tǒng)：

-消防設(shè)施配件齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識(shí)清楚。

-消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。

（6）．樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。

（7）．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

（8）．停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

（9）． 地 溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

（10）．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺(tái)階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無(wú)裂縫。

（11）.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。三.機(jī)電設(shè)備:

1.電梯:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠，無(wú)滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

2.變配電設(shè)備型號(hào)，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

3.發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)型號(hào)與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。防護(hù)設(shè)置完好。

4．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號(hào)數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識(shí)清楚、表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

5．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。

6、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。

四．室內(nèi)部分接管驗(yàn)收

1.入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無(wú)滲漏現(xiàn)象。

2.電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。

3.有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對(duì)講線已穿通至戶內(nèi)。4.室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。

5.燃?xì)夤艿?、純凈水管安裝合理，無(wú)滲漏現(xiàn)象。6.地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。7.土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。第三．物業(yè)接管時(shí)的工作

分目錄:一.需向發(fā)展商收集的資料

二.管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 三.接管問(wèn)題的處理 四.入伙工作流程圖

一．需向發(fā)展商收集的資料.為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

2.參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。

二.在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請(qǐng)表》；（3）《臨時(shí)管理規(guī)約》；

（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書(shū)》；（7）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 三.接管問(wèn)題的處理

（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題，由物業(yè)管理公司按實(shí)

際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。四：入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫(xiě)物業(yè)交接表房屋交接記錄預(yù)收物業(yè)管 理費(fèi)3個(gè)月

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫(xiě)業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請(qǐng)備齊：

1．業(yè)主身份證原件

2． 書(shū)面委托書(shū)（如代辦）

3． 購(gòu)房合同書(shū)

4．預(yù)交管理費(fèi)

第三篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問(wèn)題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問(wèn)題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的不必要的麻煩。

2．在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來(lái)缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤(pán)，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過(guò)程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

第四篇：物業(yè)管理交接流程

物業(yè)的交流程

物業(yè)的交接是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)實(shí)際管理的開(kāi)始（對(duì)于狹義物業(yè)管理而言）。常見(jiàn)的物業(yè)交接有兩種類型：其一是新建物業(yè)的接管，其二是物業(yè)使用過(guò)程中接管。

（一）資料的交接

資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容：

1．物業(yè)規(guī)劃圖；

2．竣工圖（包括總平面、單體竣工圖）；

3．建筑施工圖；

4．工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明；

5．房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；

6．機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；

7．消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明；

8．公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明；

9．用水、用電、用氣指標(biāo)批文；

10．水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告；

11．有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。

上述資料，主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，監(jiān)理部門。此外，對(duì)于物業(yè)使用過(guò)程中接管的項(xiàng)目，其資料來(lái)源應(yīng)為委托人（如業(yè)主管理委員會(huì)）。

（二）物業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容：

1．主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂

或毗鄰房屋的破壞；主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定；外墻不得滲水。

2．屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國(guó)標(biāo)規(guī)定排水暢通，無(wú)積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無(wú)裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象；衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

3．裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求，不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開(kāi)關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。

4．電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固，過(guò)墻有導(dǎo)管；照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定；此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。

5．水衛(wèi)、消防、采暖、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴，漏、跑、冒現(xiàn)象；消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門的檢驗(yàn)合格證；燃?xì)夤艿缿?yīng)無(wú)泄漏。此外，各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準(zhǔn)確。

6．附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定；相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。

（三）核實(shí)原始資料

在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢查的同時(shí)，應(yīng)核實(shí)原始資料，逐項(xiàng)查明，發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處，應(yīng)及時(shí)做出記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。

（④）用戶情況調(diào)查

用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問(wèn)題，以便順利地開(kāi)展物業(yè)管理，并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。

（五）建立檔案

物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過(guò)程中，應(yīng)將資料分類、裝訂成冊(cè)，或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有：

1．物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告；

2．物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記錄等資料；

3．物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料；

4．歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

5．房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；

6．物業(yè)用戶的有關(guān)資料。

二、用戶人伙

（一）入伙程序

用戶入伙是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與用戶的首次接觸。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié)，以保證物業(yè)管理工作有一個(gè)良好的開(kāi)端。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的用戶入伙應(yīng)遵循以下程序，1．用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購(gòu)房合同以及產(chǎn)權(quán)證（或租賃合同）、身份證到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理入伙手續(xù)。

2．發(fā)放資料及鑰匙。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)查驗(yàn)用戶的上述各種文件齊全后，即可發(fā)放以下資料及鑰匙。

（l）“用戶入住驗(yàn)收表”；

（2）“住戶須知”或“用戶手冊(cè)”及“使用說(shuō)明書(shū)”；

（3）“物業(yè)管理公約”；

（4）“裝修申請(qǐng)表”；

（5）其他宣傳資料和規(guī)定。

3．用戶驗(yàn)收。用戶可按“用戶入住驗(yàn)收表”所列的各項(xiàng)內(nèi)容查驗(yàn)擬入住物業(yè)的結(jié)構(gòu)部件、水電設(shè)備以及水、電、氣表，并應(yīng)盡快填寫(xiě)表格，以便有任何問(wèn)題時(shí)及早處理。

4·收回表格存檔。

5．搬遷入伙（進(jìn)戶）。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟（一組）物業(yè)中用戶較多，其家具、設(shè)備更是多種多樣，搬遷過(guò)程的人員、車輛亦來(lái)往不斷，這樣必然對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問(wèn)題造成一定影響。因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)整好用戶的入伙時(shí)間，并加強(qiáng)安全及交通的管理，保護(hù)好各種易受搬遷影響的公共設(shè)施。此外，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其良好的服務(wù)功能，自行組織或替用戶聯(lián)系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。

（二）“用戶手冊(cè)”的內(nèi)容

“用戶手冊(cè)”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說(shuō)明書(shū)。它詳盡全面地反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時(shí)也將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目告知用戶。此外，有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還將國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)公約收錄于手冊(cè)之中，以起到更廣泛的宣傳作用?！坝脩羰謨?cè)”一般包含以下內(nèi)容：

1．物業(yè)梗概；

2．物業(yè)管理人員的分工；

3．業(yè)主委員會(huì)的組成及作用；

4．如何投訴并提出建議；

5．管理費(fèi)繳納辦法；

6．裝修管理規(guī)定；

7．入伙事宜；

8．環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；

9．治安消防管理規(guī)定；

10．交通管理規(guī)定；

11．水、電、氣使用管理規(guī)定；

12．物業(yè)用途限制；

13．電視接收管理規(guī)定；

14．公共設(shè)施管理規(guī)定；

15．文化娛樂(lè)設(shè)施管理規(guī)定；

16．豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定；

17．空調(diào)安裝的有關(guān)規(guī)定；

18．噪音限制；

19．多種經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的內(nèi)容；

20．電梯使用管理規(guī)定；

21．常用電話號(hào)碼。

“手冊(cè)”中一般還包含因用戶違反規(guī)定，而制定的懲罰措施。用戶在領(lǐng)取手冊(cè)時(shí)及在物業(yè)使用過(guò)程中，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)耐心地宣傳“手冊(cè)”內(nèi)容，以便使用戶了解并自覺(jué)遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。

三、裝修管理

在物業(yè)正式使用前，用戶往往要求進(jìn)行物業(yè)的二次裝修，以提交居住質(zhì)量和使用功能。在進(jìn)行裝修之前，用戶應(yīng)向物業(yè)管理公司進(jìn)行申請(qǐng)登記，以便確保整個(gè)裝修工程在規(guī)定范圍內(nèi)，并保護(hù)毗鄰房產(chǎn)、結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境等。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所管理物業(yè)的實(shí)際情況，明確制訂裝修管理規(guī)定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須按國(guó)家有關(guān)二次裝修管理的法規(guī)規(guī)定以及小區(qū)管理公約，確定裝修管理規(guī)定及裝修有關(guān)細(xì)則。而物業(yè)管理者在此不僅根據(jù)全體業(yè)主委托進(jìn)行符合小區(qū)廣大業(yè)主利益的裝修管理，同時(shí)還兼有國(guó)家有關(guān)法規(guī)及規(guī)定的落實(shí)和監(jiān)督義務(wù)。其最終目的仍然是保證小區(qū)廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。

裝修管理一般包括兩部分，其一為裝修申報(bào)與審批管理，其二為裝修施工管理。

（一）裝修申報(bào)與審批管理

1．裝修申報(bào)。用戶在入伙過(guò)程中，已收到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的“裝修申請(qǐng)及審批表”

標(biāo)準(zhǔn)表格，用戶在裝修施工前，應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)表格并報(bào)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)審批。只有在物業(yè)管理

機(jī)構(gòu)對(duì)裝修內(nèi)容的審批完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。

2．裝修審批。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)審查裝修申請(qǐng)表中的裝修內(nèi)容，并應(yīng)達(dá)到以下條件方可予以批準(zhǔn)。

（l）不影響整體結(jié)構(gòu)；

（2）樓層應(yīng)考慮樓板承載力；

（3）裝修材料應(yīng)符合防火的有關(guān)規(guī)定；

（4）不影響毗鄰房屋的安全使用。

應(yīng)注意的是，有些裝修內(nèi)容涉及到房屋結(jié)構(gòu)的變動(dòng)及造成住用的不安全（如私裝煤氣設(shè)備），管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，替業(yè)主代辦報(bào)批手續(xù)（向有關(guān)管理部門）。

（二）裝修施工管理

1．在“裝修申請(qǐng)表”上簽署意見(jiàn)，簽字蓋章，交還用戶，準(zhǔn)予動(dòng)工。

2．收取申請(qǐng)人一定數(shù)額的裝修施工押金，以保證房屋及設(shè)備的安全（一般為裝修總價(jià)款的1％～2％）。

3．施工垃圾不得隨便拋棄，應(yīng)運(yùn)到指定地點(diǎn)。

4．應(yīng)按裝修施工時(shí)間施工，不得以噪聲擾民。

5．施工時(shí)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)指導(dǎo)用戶接電、接水，并隨時(shí)檢查裝修施工的消防措施。

6．施工結(jié)束后，用戶未造成公共財(cái)物的損壞并清運(yùn)完施工垃圾，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可退還押金。

第五篇：物業(yè)管理交接協(xié)議書(shū)范本（通用）

物業(yè)管理交接協(xié)議書(shū)范本（通用3篇）

在日新月異的現(xiàn)代社會(huì)中，各種協(xié)議頻頻出現(xiàn)，簽訂協(xié)議能夠最大程度的保障自己的合法權(quán)利。寫(xiě)協(xié)議需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理交接協(xié)議書(shū)范本（通用3篇），希望對(duì)大家有所幫助。

甲方：________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方：_________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)____市人民政府____年第____次和第____次市長(zhǎng)辦公會(huì)議精神，為了加強(qiáng)我市小區(qū)樓房的物業(yè)管理工作，經(jīng)市政府研究決定成立____市房產(chǎn)物業(yè)管理公司，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)實(shí)行規(guī)范化統(tǒng)一管理。為了給住宅樓房的居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、便利的居住環(huán)境，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商決定，將位于____路____街的____小區(qū)的物業(yè)管理工作移交乙方進(jìn)行管理，有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、從____年____月____日起甲方正式將建設(shè)小區(qū)的物業(yè)管理工作移交乙方進(jìn)行全面管理。

二、從____年____月____日起乙方按著《物業(yè)管理手冊(cè)》中指定的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行服務(wù)和管理。

三、為了加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作，甲方在市物業(yè)辦公室指導(dǎo)下，組建小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，使物業(yè)工作依法進(jìn)行。

四、物業(yè)管理用房和供水等設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)權(quán)不變，但歸乙方無(wú)償使用、維修，維修費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

五、甲方應(yīng)將____年____月____日以前的物業(yè)管理工作中所發(fā)生的費(fèi)用（雇用人員工資、電費(fèi)、維修費(fèi)等）結(jié)清，沒(méi)有結(jié)清的由甲方負(fù)責(zé)。

六、甲方應(yīng)向乙方提供以下有關(guān)物業(yè)管理資料：

1、住宅小區(qū)規(guī)劃平面圖。

2、工程竣工總平面圖。

3、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖。

4、公用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖。

5、工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證。

6、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝竣工圖及使用和維修技術(shù)資料。

七、關(guān)于大、中型專項(xiàng)維修資金使用問(wèn)題：用戶專項(xiàng)維修資金按有關(guān)規(guī)定應(yīng)由市物業(yè)辦公室收取，由于該小區(qū)的專項(xiàng)維修資金已由甲方收繳，并存入專用賬戶，待今后發(fā)生大、中型維修工程，由乙方提出施工方案及工程預(yù)算，甲方進(jìn)行審核，經(jīng)業(yè)主同意后，由甲方負(fù)責(zé)出資，資金從維修基金中扣除，因資金不到位影響維修由甲方負(fù)責(zé)。

八、甲方不向乙方提供物業(yè)管理費(fèi)用，乙方管理費(fèi)用依靠收取住戶的服務(wù)費(fèi)解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由乙方收繳，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)情況無(wú)關(guān)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方確定，但不得超出有關(guān)規(guī)定。

九、乙方可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

十、乙方的服務(wù)應(yīng)按指定性服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（具體內(nèi)容見(jiàn)附頁(yè)）。乙方如違約或不按承諾實(shí)現(xiàn)，甲方有權(quán)通過(guò)法律渠道向乙方進(jìn)行索賠，同時(shí)，業(yè)主無(wú)理拒交服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)通過(guò)法律渠道解決。

十一、在物業(yè)公司管理該小區(qū)之前，甲方應(yīng)向業(yè)主通知乙方進(jìn)入管理及服務(wù)情況，經(jīng)得業(yè)主的同意。

十二、未盡事宜，雙方協(xié)商解決。（見(jiàn)附頁(yè)）

十三、此協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，待簽字蓋章生效后具有法律效力，如單方違約負(fù)法律責(zé)任。

十四、此合同期限暫定為一年，期滿后視情況可以續(xù)簽。

甲方：____________

甲方代表：________

乙方：____________

乙方代表：________

20____年____月____日

甲方：________小區(qū)前期物業(yè)公司

乙方：__________物業(yè)管理有限公司

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《____市物業(yè)管理辦法》相關(guān)規(guī)定及藝墅小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議，就藝墅小區(qū)物業(yè)管理交接過(guò)程中達(dá)成以下協(xié)議：

一、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)：甲方相關(guān)物業(yè)費(fèi)收取問(wèn)題由業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)解決，乙方正式進(jìn)駐接管后從新制定物業(yè)費(fèi)收繳周期，與業(yè)委會(huì)協(xié)定物業(yè)費(fèi)收繳起止日期。

二、關(guān)于專項(xiàng)費(fèi)用：專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后園區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。本協(xié)議簽訂前，甲方應(yīng)就專項(xiàng)維修資金使用情況與乙方交接，如此資金至今未使用，甲方應(yīng)出具公共維修資金未使用說(shuō)明，并加蓋其公章。

三、本協(xié)議簽訂前，甲方應(yīng)將涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以本協(xié)議簽訂之日為據(jù)，之前所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)結(jié)清，之后的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方需保證無(wú)拖欠自來(lái)水公司、電力公司、燃?xì)夤镜荣M(fèi)用。在本協(xié)議簽訂后，由乙方統(tǒng)一管理。甲方應(yīng)協(xié)助乙方到相關(guān)單位辦理用戶名稱變更手續(xù)，將小區(qū)使用用戶變更為乙方。

四、在本協(xié)議簽訂前，甲方如有隊(duì)小區(qū)業(yè)主做出優(yōu)惠事項(xiàng)的承諾，均應(yīng)妥善解決。甲方向業(yè)主收取的押金(如裝修押金、車證押金)應(yīng)退還給業(yè)主，尚未退還業(yè)主的部分(附明細(xì))，應(yīng)全額轉(zhuǎn)交乙方保管。乙方不承擔(dān)因甲方已收取其他押金而未退或未列入轉(zhuǎn)交明細(xì)的責(zé)任。否則由此產(chǎn)生的糾紛，由甲方自行解決，與乙方無(wú)關(guān)。

五、根據(jù)物業(yè)相關(guān)法規(guī)的要求，甲方有義務(wù)完整移交小區(qū)的相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、通訊器材、辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)和必要資料，包括但不僅限于小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資料、竣工圖紙、業(yè)主資料、物業(yè)費(fèi)收繳明細(xì)、小區(qū)各項(xiàng)租賃協(xié)議、各類維修維保合同、廣告及其他收入支出合同等資料交付乙方，并辦好雙方的書(shū)面移交手續(xù)，為乙方能夠繼續(xù)管理好小區(qū)創(chuàng)造有利條件(附各項(xiàng)清單)。甲乙雙方均確認(rèn)，在本協(xié)議簽訂之日，小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理得公共設(shè)施、共用設(shè)備等運(yùn)行良好，無(wú)任何故障，并由雙方專業(yè)人員進(jìn)行交接確認(rèn)。

六、甲方應(yīng)提供本協(xié)議簽訂之日為止的'財(cái)務(wù)報(bào)表和往來(lái)明細(xì)依據(jù)，作為本協(xié)議附件，以便乙方今后管理小區(qū)工作的順利開(kāi)展。

七、甲方所聘小區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員，均由甲方妥善處理、安置，不得影響乙方正常工作秩序。

八、在本協(xié)議簽訂前，由于小區(qū)的物業(yè)管理而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，由甲方承擔(dān)，直至糾紛問(wèn)題徹底解決。本協(xié)議簽訂之日，小區(qū)的物業(yè)管理即由乙方正式接管，乙方接管小區(qū)之后所發(fā)生的一切物業(yè)管理責(zé)任由乙方承擔(dān)。

九、設(shè)備交接過(guò)程中，如有短時(shí)間難以辨別的問(wèn)題，甲方應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)配合乙方對(duì)設(shè)備的檢修、驗(yàn)收工作，確保交接無(wú)遺漏。

十、本協(xié)議中如有未列出的其他問(wèn)題由業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)甲乙雙方，協(xié)商解決。

十一、本協(xié)議一式三份，業(yè)委會(huì)及甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：_________乙方：_________業(yè)委會(huì)：_________

日期：_________日期：_________日期：_________

建設(shè)單位（甲方）：____________

接收單位（乙方）：____________

__________小區(qū)位于____、占地面積為_(kāi)___，總建筑面積____平方米，戶均建筑面積____平方米，磚混結(jié)構(gòu)，層高2.8米?？偼顿Y為_(kāi)___萬(wàn)元，其中國(guó)家投資____萬(wàn)元，自籌____萬(wàn)元；房屋土建____萬(wàn)元，室外配套____萬(wàn)元。

甲、乙雙方根據(jù)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，本著平等協(xié)商的原則，達(dá)成如下物業(yè)管理職責(zé)移交協(xié)議：

一、甲方將位于______小區(qū)于20____年____月____日移交給乙方，并辦理相關(guān)移交手續(xù)。

二、移交手續(xù)辦理后，乙方對(duì)______小區(qū)物業(yè)享有永久產(chǎn)權(quán)。

三、在辦理物業(yè)承接、驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，甲方需向乙方移交的資料包括：竣工總平面圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料;物業(yè)管理所必需的行業(yè)說(shuō)明文件及其他相關(guān)資料等。

四、甲方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)移交給乙方的物業(yè)的保修責(zé)任。

五、甲方應(yīng)保證如期向乙方交付上述物業(yè)，因甲方原因未能在協(xié)議約定日期前移交物業(yè)的，由甲方賠償乙方因此而受到的損失。

六、本協(xié)議書(shū)一式陸份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，各存檔一份，抄送電力、供熱單位各一份。自雙方簽字蓋章之日起生效。

七、本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

監(jiān)接單位：________

建設(shè)單位：____________接收單位：________

____年____月____日________年____月____日