第一篇：關于房地產的論文

淺析購房者須關注的七類問題

隨著社會的發(fā)展，人們生活水平的提高，買房置業(yè)已成為人們生活中的大事。然而在商品房買賣中，由于人們缺乏一定的購房知識，加上法律意識淡薄，購房的合法權益常常遭到侵犯。為規(guī)避、減少風險，繞開陷阱，消費者在購房之前務必對房屋諸多方面予以考慮。下文僅對七個方面進行淺析。

一、是否存在虛假宣傳

目前虛假宣傳已成為導致商品房銷售出現(xiàn)大量糾紛的源頭之一。

虛假宣傳形式多種多樣，包括開發(fā)商沒有取得法定的各種許可，不具備房產銷售的基本條件，卻通過媒體或展銷會制作、散發(fā)各種虛假宣傳資料；使用所禁止的廣告用語對所售房屋進行宣傳；不按照有關規(guī)定明示房屋價格、面積、位置及其他具體內容等等。

虛假廣告來自不同的渠道：一是來自開發(fā)商。有的開發(fā)商售房心切，在制作廣告時片面追求效益，作表面文章，誘惑購房人。有的開發(fā)商并不遵守廣告承諾，隨便改變建筑格局或裝飾材料等。二是來自代理商。我國地產銷售代理行業(yè)還屬新興行業(yè)，相關法規(guī)政策并不完善，難免有些代理商為了追求高銷售額，發(fā)布具有誤導性的廣告。在房產交易中，代理商的活動可以說是短期的，購房人認購房產并簽訂了認購書后，代理商的任務也就基本完成，這種情況使得代理商往往傾向于采用夸大其詞的廣告。三是來自廣告公司。無論是開發(fā)商或是代理商，都有可能直接請廣告公司作售樓廣告，許多廣告公司僅從廣告的效益出發(fā)，不考慮房地產廣告的實際后果。

二、合同陷阱及合同效力

由于房地產開發(fā)專業(yè)性很強，調節(jié)房地產開發(fā)和交易的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策紛繁復雜，作為一輩子可能只買一次房的普通購房者來說，對具體程序該怎么進行、哪些地方容易發(fā)生糾紛等等，無法做到深入了解。而作為房地產開發(fā)商，為增加自身利潤，或是利用自己的專業(yè)知識在設計合同條款時暗含陷阱。

而在商品房買賣交易中，由于種種原因導致合同無效的情形也比比皆是。合同效力是指合同具備法律規(guī)定的要件，能夠依當事人的意思而發(fā)生相應的法律效力，在當事人之間產生特定的權利義務關系。導致合同無效的原因往往可以歸結于房產開發(fā)商在房屋銷售中不誠實行為。這種因合同無效而使購房者遭受的損失難以通過訴訟得到合理彌補。要盡可能地避免這種損失，購房者在同開發(fā)商簽訂買賣合同時，還須細致了解各種相關法律規(guī)定，仔細查驗開發(fā)商的資質和必要的法律文件，認真審視合同條款，以排除各種可能導致合同無效的因素。

三、預售商品房可能導致的交付遲延

商品房交付遲延是指房地產開發(fā)商在商品房預售合同規(guī)定的期限內未能如期把房屋交付給購房者入住，而是推遲了交樓時間的違約行為。延遲交付商品房一般發(fā)生在期房購買中，是開發(fā)商一種最普遍的違約行為，遲延時間短則一年半載，長則三年五年，有的就演變成爛尾樓了。這種行為給購房者造成了很大的經濟損失和精神困擾。由于商品房的延期交付主要存在于預售合同中，因此我們首先要弄明白商品房預售與商品房現(xiàn)售的區(qū)別。二者是根據標的物的狀態(tài)的不同來區(qū)分的?，F(xiàn)售對象是已經竣工的驗收合格的商品房，預售對象是正在興建但尚未竣工的商品房。將商品房銷售進行分類，主要目的是為了便于根據現(xiàn)售與預售的不同特點，進行分類管理。商品房預售行為較為普遍，在實踐中出現(xiàn)的問題也比較多。

預售商品房，對加速房產開發(fā)，活躍房地產市場具有重要作用，但對購房者來說，存在一定風險。因此在購買預售商品房時，應該謹慎行事，以免造成不必要的損失。

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四、質量瑕疵

在沒有入住使用之前，對于普通購房人來說，是很難了解到住宅的質量如何的。而且多數(shù)購房者不具備相關知識，因此盡管按照相關規(guī)定，買房人在入住之前，開發(fā)商必須提供“竣工驗收備案表”“質量保證書”等，但諸如滲漏等問題依然困擾著購房者。且物業(yè)與開發(fā)商相互推脫。為了使買房人避免在買房時可能遇到的質量風險，建設部和中國人民保險公司共同推出了“住宅質量保證保險”，在全國A級住宅項目中推行住宅質量保險。，保險公司對承包項目的建筑質量進行跟蹤和監(jiān)督，投保費用由開發(fā)商支付，購房者在購買房屋同時獲得保單。一旦因房屋質量問題給購房者造成損失，購房者可直接從保險公司獲得賠償，包括修理、加固或重新購置住宅所需的費用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。但也有業(yè)內人士對這一制度在中國能否推廣表示懷疑。因為要得到住宅質量保證保險必須先通過建設部住宅產業(yè)促進中心的住宅性能認定達到A級。而住宅性能認定已推行了多年，但并沒有得到廣泛實施，在此基礎上嫁接的住宅質量保證保險是否能開花結果還待市場考驗。

五、周邊環(huán)境及配套設施

對消費者而言，選擇居身之所總是慎之又慎的事。將自己關心的各種因素排成一個序列，從最關注到比較關注到一般關注，給予排序的目的，是讓自己考慮周全萬無一失。房產并不是獨立地存在著，它與周邊的環(huán)境緊密關聯(lián)。環(huán)境的好壞對房產的價值有很大影響。與周邊環(huán)境的接觸和互動，真正讓您的生活隨心所欲的核心仍然是您住在哪里?，F(xiàn)實中總有這樣那樣的問題。開發(fā)商對您安居樂業(yè)的描繪，卻可能由于規(guī)劃、虛假廣告、環(huán)境污染等原因變成空中樓閣。同時，環(huán)境的變化也會影響其未來投資預期，使得投資的房產得不到預期價值。

一個現(xiàn)代化、舒適的住宅小區(qū)，完備的基礎設施是必不可少的。隨著我們國家的居民收入和生活水平的提高，居民對小區(qū)規(guī)劃的標準要求越來越高，而不再滿足于僅僅遮風避雨。小區(qū)居民更加關心其坐落的地段、綠化面積及相關的各種基礎配套設施。為了吸引房產消費者的眼球，許多開發(fā)商不遺余力地開始在各種媒體上虛假宣傳有關住宅小區(qū)的基礎設施。消費者要了解在房產買賣中產生的一些新的法律問題，了解如何避免及解決由此產生的糾紛以維護自己的權益。

六、物業(yè)管理

現(xiàn)代商品房建筑中，每套住房雖由住戶單獨擁有，而諸如電梯、走廊、車庫、消防以

及供水、供電之類的各種公用設施則由所有住戶共同擁有。這些設施需要維護、管理；此外，樓群之間的綠化、衛(wèi)生、安全等工作也需要有人負責，于是物業(yè)管理這個新興行業(yè)應運而生。小區(qū)物業(yè)服務的好壞直接影響到居民的“安居樂業(yè)”。當前，也有一些物業(yè)公司在提供合同文本時，利用不明確、不詳盡的文字表述設下陷阱，導致合同雙方權利義務無法實現(xiàn)對等，也使得一些業(yè)主不知不覺地“違反”了約定。

物業(yè)管理行業(yè)隨著我國的城市化步伐迅速壯大，然而，同其巨大規(guī)模不相稱的是，由于種種原因，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范在我國尚未完備，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛層出不窮；又由于種種原因，業(yè)主的利益往往得不到有效保護。這種情況已引起了普通百姓及政府相關部門的廣泛關注。

七、自然人之間的房屋買賣糾紛

商品房買賣糾紛不僅發(fā)生在房地產開發(fā)商與購房者之間，在實際生活中，在房屋二級市 場，自然人之間發(fā)生的各種糾紛也不鮮見，其中所涉及的法律問題雖然比較簡單，卻同樣重要，并且容易被買賣雙方所忽視。

在自然人之間的房屋買賣交易中，往往存在合同形式不規(guī)范、合同條款不完備、合同內容不合理、履行過程中當事人不積極主張權利等種種問題。最應清楚的是產權證是房屋財產權利確認和行

第2頁（共3 頁）使的最基礎、最直接和唯一的合法憑證。只有辦理了產權證，購房人才是法律上成為所購房屋的真正主人。

許多購房問題可以歸因于當事人法律知識的缺乏和法律意識的淡薄。法律知識的缺乏可以通過咨詢專業(yè)人士來彌補，法律意識卻只能靠當事人自己在生活中通過經驗的總結不斷提高。隨著我國法律的不斷完善、法律知識的普及以及法制觀念的加強，人們在各種經濟交往活動中將使自己的行為更加符合法律的規(guī)定，并且會越來越積極地維護自己的權利。

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第二篇：房地產論文

房地產投放廣告的階段性

有一位著名的廣告人約翰·沃納梅克曾經說過一句一直在營銷界流行的名言：“知道廣告費至少有一半被浪費掉了，但問題是我不知道究竟是哪一半被浪費掉了我的另一半廣告費被浪費了?！彪S著廣告效果越來越差，廣告投入越來越大，很多企業(yè)都陷入廣告浪費的誤區(qū)。綜觀中國市場的營銷活動，這種廣告費浪費尤其嚴重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，賠上老本。因此，媒體媒體到達率直接關系到媒體的投入效率和廣告浪費程度。在營銷成本中，對廣告媒體的投入無疑是最大的。從國際大品牌動輒數(shù)億元的廣告投入，到國內知名品牌競相添加聘請明星代言的投入，哪一個不巨額投資呢？

房地產業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè),在現(xiàn)代經濟生活中有著舉足輕重的地位,對于消費者而言,房地產也由傳統(tǒng)意義上的福利性產品轉為商品。

房地產是耐用性高價值不動產,消費者在作出購買決策前都會進行大量的信息收集工作以期對不同的地產項目加以客觀對比。而隨著時代的發(fā)展,消費者在購房時也開始注重房地產公司的品牌以及房地產項目的品牌,注重小區(qū)環(huán)境的設計。一些特定的消費者甚至隨之邁進感情消費時代。在我們身邊風起云涌的各種概念房產,酒店式電梯公寓、別墅、假日房產、另類的SOHO,無不體現(xiàn)著現(xiàn)在消費者追求舒適、品位和個性的特征,以達到心靈的滿足。

廣告?zhèn)鞑ケ举|上是與目標受眾溝通的過程,最終目的是要讓目標受眾認同。廣告通過訴求和表現(xiàn)的信息對目標消費者施加影響.迎合消費者的購買動機,廣告才能產生效果。根據房地產消費者的心理特征,房地產廣告應該傳達足夠的信息量、塑造使人信賴的品牌形象,并且應該注重與各種溝通手段配合使用以使消費者全方位地感受地產項目。

造成嚴重的廣告費浪費原因有很多，其中一個十分重要的因素就是混亂的媒體組合策略。

混亂無序的媒體組合是一種盲目、投機的媒體傳播，即使達到了銷售的目的，但廣告費的浪費也是驚人的，無形中消耗了企業(yè)的收入。尤其是房地產業(yè)，在廣告上的投入是長期而巨大的，所以整合媒體組合是勢在必行的。首先來看看房地產投放廣告的四個階段

說到房地產投放廣告的階段性，就勢必要提到銷售階段性的劃分，從一般意義上來將一個項目的銷售階段分成如下幾個階段：

1.預熱期（蓄水期）：開盤前1——2個月，這個時候能達到總銷售量的10%左右；

2.強銷期（放水期）：開盤后1——2個月，這個階段達到

累計銷售的總量的40%—50%；

3.持銷期：開盤后3——6個月，這個階段要達到累計銷售量的70%——80%；

4.尾盤期：開盤后7——10個月，這個階段要達到累計銷售量的85%——95%；

在不同的銷售階段，廣告的任務和具體活動都要有所不同，必須根據市場的情況制定不同的廣告歌策略。廣告階段的劃分應根據銷售規(guī)律，工程進度以及形象配合等因素進行。由于實際情況的不可預測性，后期的廣告策略應根據項目的實際銷售情況、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應的調整。西湖綠洲的廣告投放也是分了階段，這里以香逸園一批房源開盤到二批房源開盤為例進行分析。這個時間段是跨越兩個開盤期的中間期，是一個階段性推廣時期，而跨越兩個周期內的宣傳是延續(xù)分期工程開盤的重要形式，在這個階段內延續(xù)性的宣傳報道將獲得相當?shù)膱蟮浪夭?，主要是有大量的一期業(yè)主示例可供報道。

西湖綠洲在這一階段分了三個階段做階段性推廣方案，前期總結樹立“長在森林里的親情美宅”主題；活動炒作兩個基本點對“生態(tài)居住價值”及項目“親情人文”兩大價值進行深化和延展；香逸園產品推介會和開盤。以香逸園二批房源開盤為基準的話，也可以將前兩個細分階段歸劃為開盤前的預熱期，第三階段則為開盤期。

那么，我們可以把前期總結歸結為西湖綠洲第二期開盤的預熱期的第一階段。

這一期回顧邦和品質地產歷程，分析香逸園一批房源熱銷原因，邦和利用三個系列媒體組合：地面廣告系統(tǒng)、中控廣告系統(tǒng)和高空廣告系統(tǒng)。通過這三個系統(tǒng)營造了整個二期房源的形象，戶外、報廣上“清清的水，綠綠的樹”成為項目最具代表性的表現(xiàn)元素，親切、清新，將森林美宅這一主題傳輸給客戶。因為這個階段不需要設計具體的情況，主要讓客戶群體知道這個項目的主題和倡導的生活方式等。不單單是將創(chuàng)意通過平面方式表現(xiàn)出來，更重要的是如何讓消費者能夠接受項目的主題。

這里的地面媒體系主要是邦和地產自帶媒體組合，僅僅是濱湖路的旗幟跟新導示牌，雖然范圍不大，影響力不強，由于其成本的微小，所以盡可能的將旗幟和導示牌的數(shù)量和范圍做大來營造一種氛圍，為其宣制傳造聲勢。這也是一種自用媒體和租用媒體的相結合，比較合理的媒體組合。

中控廣告系統(tǒng)有臨川晚報和撫州日報的等報紙硬廣告，直郵，電視，短信游字等媒體形式。

大量持續(xù)的動態(tài)瀏覽電視廣告，針對撫州主流電視臺每天3-4次密集投放，可以讓消費者西湖綠洲的近況有持續(xù)性的了解，以免讓濱湖世紀城等競爭對手見縫插針，從而為自己爭取客戶的關注。

直郵和短信等一對一的方式，只要讓顧客知道西湖綠洲的新營銷中心開放及開盤公告等內容就好，成本都不大，所以在這一時期是不錯的選擇。

西湖綠洲安排了軟文炒作，進行整版的宣傳報道。邦和地產利用郵政夾報針對項目開盤硬廣做宣傳，將報紙與直郵結合，省去將報紙上的信息再次印刷的麻煩，方便快捷，也節(jié)約費用，一對一的將完整的信息傳遞給客戶。

而報紙硬廣告枯燥乏味的文字容易使讀者厭煩，其實也可以將報紙與電視相結合，發(fā)布過程中在報紙廣告中提醒廣大消費者收看，另一方面在電視廣告中也提示廣大觀眾閱讀報紙，形成信息的互補，同時利用報紙的權威性和電視的圖文并茂有感染力的優(yōu)點，擴大宣傳。

高空系統(tǒng)的廣告屬于戶外廣告，同樣可以利用其精美的視覺來擴大宣傳。但要選擇好地段，像高速公路、洪客隆廣場、羊城廣場，這三處是人流車流比較密集的地段，宣傳效果會更佳。

2、然后再看其第二階段，活動炒作兩個基本點。

本階段的推廣手段，活動推廣與廣告宣傳并舉，以活動宣傳為噱頭。推廣上公關活動、事件營銷更能博得消費者的高度關注，使項目成為市場、社會談論的熱點。在推廣的手法上，活動推廣與廣告推廣并舉，以活動為噱頭； 在推廣的媒體上，繼續(xù)媒體組合策略，全方位媒體攻擊； 在推廣的頻度上，增加廣告的頻次，加大廣告投放力度。

大范圍的利用軟新聞廣告進行轟炸，包括對項目各個主題“森景園林，森林童話，親情社區(qū)，關注成長”的強制性渲染，邦和地產利用的媒體推廣組合 如下；

報廣、軟文為主，輔以戶外、DM單張，游字、短信適時運用；

電視以新聞性炒作為主要形式，同時根據項目結點投放硬性廣告。

媒體

位置

發(fā)布周期

闡述主題

費用

墻體廣告

洪客隆廣場

6月下旬起

見階段推廣主題

6萬/年

高炮

高速公路

6月下旬起

見階段推廣主題

7萬/年

樓頂廣告

湖濱路口

6月下旬起

見階段推廣主題

3萬/年

臨川晚報

8個整版

6月下旬起

見階段推廣主題

撫州日報

8個整版

6月下旬起

見階段推廣主題

電視報

8個整版

6月下旬起

見階段推廣主題

正度

8開 10000份

6月下旬起

西湖綠洲香逸園

55000元

撫州有線臺

30`周播

20次/10周項目三維動態(tài)瀏覽

15萬/年

撫州有線臺

專題

2次/周 活動炒作

游字

各電視臺

開盤前一周 二批房源即將開盤

360元/天

短信

全號段

開盤前一周 二批房源即將開盤

2-3萬

分別對各個媒體分析如下：

1、報紙（NP）：

利用報紙作房地產商品廣告，版面齊全，可以刊登的廣告信息量很大，適合對產品進行詳細介紹，房產廣告，包括房地產外觀立體圖、房地產外觀的照片、房地產內部結構布局平面圖、房地產地理位置圖、房地產有關特征的文字描素和說明等。而且報紙媒體的內容偏向于新聞，使報紙媒體成為擁有較高素質的受眾，且較具權威性的廣告媒體。

報紙的主動性閱讀使報紙具有較高的到達精確性，可以準確的瞄準目標對 象。讀者主動去賽選閱讀自己想要了解的信息，讀者對閱讀內容選擇性較強，使 得廣告的接受較不具強制性。人們也只有具備了主觀想看的愿望后，不會有厭煩 的情緒，提高房產廣告的認知性和效果。

報紙是房地產廣告適用最廣泛的媒體。西湖綠洲也不例外，大量利用報紙廣 告，包括在本地影響力較大的《撫州日報》、《臨川晚報》8個整版來推廣主題。

買房置業(yè)是一件重大的事，所以購房者一般都會對房產信息要有足夠的了解，經過一番研究才能做出購買決定，而這兩種報紙對于讀者來說是比較廉價的，方 便攜帶和保存。對于有購房需求的人來說，會將各個項目的信息收集在一起并加 以分析和比較，所以人們需要大量的各種房產信息在手里，這就要求西湖綠洲的 廣告設計要新穎，以獨特的賣點吸引讀者，和競爭對手區(qū)別開來，培養(yǎng)該客戶對 西湖綠洲的認知與好感，促成最終的交易達成。

另外，西湖綠洲還輔以軟文來做廣告，軟文對于讀者來說是零費用的，一般 都不會反感，而軟文可以在文字之外增加圖片信息，圖文并茂，更具說服力。報紙費用低廉，支出和收益是較為合理和有效的。

2、廣播（RD）：廣播廣告的千人成本低，利用其具有感染力的聲音可以產生非常強的親切感。

廣播也是房地產廣告使用比較廣泛的媒體。利用廣播作房地產廣告內容一般較簡單，廣播房地產商品一般多為啟示性廣告，其任務僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產，并不作詳細介紹。而且由于其低廉的價格，商家傾向于多次將廣播廣告重復播出，容易引起聽眾反感。

邦和地產利用撫州有線臺廣告，宣傳當階段的主題。

邦和地產應該結合聽眾比較喜歡的欄目，以新聞性質宣傳介紹其SP及公關活動，例如：少兒主題繪畫、攝影大賽和和大家庭俱樂部成立慶典。既可以喚起聽眾的娛樂興趣，有可以起到宣傳作用。

3、電視（CF）：

電視是現(xiàn)代廣告的主角，由于其自身圖文并茂、視覺俱佳的特點，它能夠對 視聽者產生強烈的親切感，通過將視聽者吸引進畫面，移入感情，加快觀眾對商品的理解，所獲得的商品信息記憶牢固力比較強。所以，房地產這種特殊的商品通過電視廣告可以給人以直觀、立體的介紹，外觀、內裝效果一目了然，從而盡快地樹立起項目的形象，并從視覺上給人以最好的效果，通過畫面刺激喚起人們的興趣，并給人一種“眼見為實”的可信任感。

目前的房地產商品以預售為主，無法發(fā)揮電視真實展現(xiàn)商品的作用。此外，視廣告的制作和播出費用昂貴使企業(yè)望而卻步，所以電視需要和其他媒體或者相結合，在開盤前一周之內，強檔高頻率播出。電臺選擇也十分重要，既要收視率高的又要估量承擔的費用。

邦和地產也利用電視廣告，其主要以新聞性炒作為主要形式，游字為輔，同時根據項目

結點投放硬性廣告，開盤前一周、香逸園二批房源即將開盤時間段也利用各電視臺做廣告。作為地區(qū)電視臺的江西電視臺和撫州電視臺，對于整個撫州市民的影響力還是很大的，其中地方新聞也是眾多本地市民所關注的節(jié)目。尤其，江西衛(wèi)視的紅歌會這檔節(jié)目更是江西省打造的精品節(jié)目。如果廣告表現(xiàn)中以紅歌會為索引，為紅歌會做贊助，在江西衛(wèi)視此節(jié)目前后做廣告影響力就不言而喻了。

4、戶外廣告。戶外廣告對地區(qū)和消費者的選擇性強，廣告表現(xiàn)形式豐富多彩，內容單純，能避免其他內容及競爭廣告的干擾，可以較好的填補漫步等式的空白心里，費用便宜。在洪客隆廣場和濱湖路口，雖有很多的人流車流，有太多競爭對手都使用同樣的方式，競爭力難免會有所下降。所以這里的廣告制作就需要有足夠的創(chuàng)意，高重復暴露頻率，達到預期的效果。

5、傳單廣告簡稱“DM”（Direct Mail），傳單廣告往往詳細地介紹項目的優(yōu)點，讓目標客戶和潛在客戶更為詳細和具體地了解項目情況。傳單廣告能夠更靈活、豐富地配合營銷策略的執(zhí)行進程，因而隨著營銷策略的創(chuàng)新，傳單廣告也將變得更豐富、更具新意。雖然傳單廣告可以作為一種可復查信息留在手中，但這種宣傳方式的效果只能在一定范圍內有效，信息傳播面有限，很難達到對同一信息接受者持續(xù)影響的作用，所以傳單的最好主要放在西湖綠洲的售樓中心及附近，而其費用很低，要在大范圍內散發(fā)的話，可以結合戶外廣告，在洪客隆廣場等地的西湖綠洲的墻體廣告處設點發(fā)傳單，形成強迫性信息累積式使消費者接受。

6、短信屬于新新手機媒體也屬于分眾媒體，所以具有個性化和大眾化的雙重 性質。而邦和地產全號段使用短信，就首先分離了其分眾媒體的性質，不僅沒有細分受眾群，提高廣告發(fā)布的有效性，浪費廣告成本，西湖綠洲利用短信浪費的比例雖大，但其本身總成本才2到3萬，相對于總成本來說，這種浪費金額不大。

而且短信還另非目標受眾十分厭煩，視之為垃圾廣告。至少這些短信對于學生群體來說沒多大效果，邦和可以和移動聯(lián)通加強合作，弄清并刪除東華理工大學和其他學校發(fā)派給學生的號碼段，提高有效性。

雖然和報紙一樣都是文字信息，但短信可以強制性讓手機用戶閱讀，擴大普及率和接受率。

7、SP活動。邦和地產結合運用大量的軟文宣傳其舉辦的活動，開展的活動 也是接踵而至。不但可以調動大家的廣泛的積極，吸引大批客戶促進銷售，亦可吸引人潮制造話題。還可以結合電視廣播報紙的新聞炒作，擴大影響。

可以看見，西湖綠洲在這一時期所用的媒體是一些傳統(tǒng)媒體，如報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”。各色各樣的戶外媒體、印刷媒體和報刊雜志、廣播電視等等媒體在信息傳播的功能方面各有所長也各有所短，它們在廣告活動中起著各自的作用。“線下媒介”，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報）等，西湖綠洲也有運用。

車廂廣告、銷售海報、交通動線圖、都市計劃圖、公交車體廣告都是房產商 喜聞樂見的廣告形式。

雜志廣告，房地產廣告中，雜志廣告的內容與報紙廣告的內容相類似。但雜志廣告比起報紙信息量大且具有極強的觀賞性和藝術性，可以配合其他媒體一起利用。

另外，隨著網絡時代的到來，利用網絡做房地產商品廣告，其內容可以很多 樣化?？梢宰鳛榫W頁形式，內容詳實，信息豐富，圖文并茂，以激發(fā)客戶潛在購買欲望為目的。網絡廣告目前已成為房地產營銷一種有效地廣告形式。

首先，建立網站，在自己的網站放置標志廣告，而西湖綠洲雖然做了廣告，但也只是根據其四期工程進程來跟換廣告信息，沒有根據其每個宣傳細分階段，網絡跟新速度很慢；其次，要利用盡可能多的交換廣告，除了廣告交換組織的交換廣告之外，還可以在相關的網站之間自行開發(fā)廣告互換業(yè)務，而西湖綠洲相比其他房地產，像濱湖世紀城，其信息完成指數(shù)和信息詳細系數(shù)都遠遠大于西湖綠洲。這一點西湖綠洲有很大的上升空間。

通過以上對各類媒體優(yōu)勢和劣勢的分析，可以看出，在房地產的整合傳播中，報紙廣告因具有最多的適用優(yōu)勢而成為大量房屋銷售信息的傳播途徑，而其他媒體廣告也以自己的獨特優(yōu)勢在房地產的整合傳播中發(fā)揮著不可替代的作用。就目前房地產廣告實際宣傳手段來看，許多有實力的房地產開發(fā)商大多也確實是采用這種優(yōu)勢互補的廣告戰(zhàn)略，即以報紙、傳單、路牌等為主，廣播、電視為輔，這樣可以綜合各類媒體優(yōu)勢，取長補短，動靜結合，以達到最佳的宣傳效果。

另外補充兩點，要使廣告組合投放的收益最佳，必須要掌握信息互補的原則。不同的媒介有著不同的傳播特性，比如電視廣告對于吸引消費者的注意力有所幫助，但不能傳遞太大的信息量，報紙、雜志就可以傳遞較大的信息量。一般促銷活動的發(fā)布信息可以由電視或報紙發(fā)布，但促銷活動的詳細規(guī)則可以由店頭海報傳遞。

在投放周期上也要有所講究，西湖綠洲在一批和二批房源之間的劃分的三個小階段，在每個階段都有不同的媒體組合，在第一期用三個系統(tǒng)，第二期則在數(shù)量、強度和時間上都加大廣告投入了。根據每一階段的推廣主題的不同，也相應改變了在媒體選則的類別和比重。

為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優(yōu)補拙。

因為房地產的“不動產”特質，它的常用廣告媒體一般為戶外媒體、印刷媒體和報刊媒體三大塊。其中戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面廣，客源層多。三者取長補短，是房產廣告的三駕車。

參考文獻：

《廣告媒體研究》中國傳媒大學出版社

《廣告媒體策劃》

《階段性廣告主題安排》

《廣告媒體選擇因素及時間》 《房地產傳播策略分析》 《房地產銷售進程分析》 《房地處廣告》

廣告學一班

08085108 王珍

第三篇：房地產論文

對住宅設計的一點感想

(學院：電氣信息工程學院、專業(yè)：自動化專業(yè)、班級：08級2班、學號200801010233、姓名：王瑩瑩、電話：***、QQ：912012110)

一直以來，我對室內設計都比較感興趣，所以這學期我選擇了住宅室內設計這門課，通過這半個學期為數(shù)不多的課程的學習，在老師認真細致的講解下，我對住宅設計也有了一些皮毛的了解，以下是我的一點感想。這門課課程雖短，老師給我們介紹的關于住宅設計的知識卻不少。讓我印象較為深刻的有光的應用、色彩的應用，還有由于文化差異各個國家對于住宅內設計的不同要求，如：是否裝壁爐，衛(wèi)生間內設施的安排，浴缸的大小等。其中，通過欣賞關于光的應用的圖片，我直觀地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我們就可以展現(xiàn)不同的意境，突出想要強調的重點，是非常經濟而又有效的設計方法。另外，我們觀看的日本的《空間大改造節(jié)目》也讓人記憶猶新。眼見一棟狹窄擁擠混亂的住宅變成寬敞、溫馨、充滿人性化的撒滿陽光的房子，我一方面驚訝于原來住宅設計有這么多的學問，另一方面也意識到一名優(yōu)秀的住宅設計師不僅要有豐富的專業(yè)知識，還要有廣闊的知識面和細膩的思維。其中日本設計師對排水系統(tǒng)的重新設計，為腿腳不便的外婆安排一樓的居室和通往廚房的平緩臺階，為孩子們安排的樓梯間白板，讓媽媽做的小玩意，樓梯上的成長照片都充滿人性化和家的溫馨。即使是作為觀眾的我也感覺到家的舒適，無怪于日本人是世界公認的嚴謹?shù)拿褡?。而中國的住宅設計才剛起步，屬于新興行業(yè)，很多住宅設計師還很年輕，因為缺少閱歷和生活經驗，很多時候對住宅設計的思考便不是很周密。我相信經過我們不斷地向國外優(yōu)秀設計人員的學習能夠逐漸彌補和改進這些不足，使我們的住宅設計行業(yè)也能快速地發(fā)展起來。

以前我一直以為只有有美術功底，經過專業(yè)訓練的設計人員才有能力設計住宅環(huán)境，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)其實作為住宅的主人，在設計師的指導下，在住宅中適度發(fā)揮自己的創(chuàng)意，添入一些與自己和家人有關的小設計，會讓家里顯得更加溫馨，充滿愛的氣息。所以住宅設計離我們并不遙遠，通過一定的學習，我們也可以有好的創(chuàng)意，不過，要想成為專業(yè)的，那又是另一回事了。

第四篇：房地產論文

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《房地產公司的實習報告》

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日期：2011-8-12 作者：無憂論文網 編輯：zhang 點擊次數(shù)：15

銷售價格：免費論文 論文編號：lw***231 論文字數(shù)：3500

論文屬性：其他公文 論文地區(qū)：中國 論文語種：中文

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關鍵詞：房地產公司實習中國論文 其他公文

前言:邁進年夜學糊口的最后一個歲首,站在我們面前的就是阿誰神馳已久的工作社會,我們的心已經起頭飛進那兒那里.我們歡快,我們興奮,因為我們終于可以在這個巨年夜的舞臺上揭示自我,我們可以回報社會,我們可以處事國家.可是我們又害怕又膽寒,我們經常會捫心自問:我們籌備好了嗎 是的,我們在校園里糊口了數(shù)十載,而社會與校園是完全分歧的兩個世界,也許我們不能完全馬上順應這激烈殘酷的社會.所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會的年夜舞臺,這就是專業(yè)實習.我們的專業(yè)是工程打點,房地產是我們往后就業(yè)的首要標的目的之一,加上我倆對房地產十分地感樂趣,所以我們選擇了一個房地產信息充沛的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的同黨.房地產評估公司屬于房地產中介機構,是房地產開發(fā)商與消費者之間的橋梁,在這里實習會使我們獲得更好的磨煉.而良多專家學者給房地產估價下了一個美妙的界說:房地產=科學+藝術.正式這種既有科學常識的嚴謹也有藝術的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業(yè),才能自動的才房地產的常識中自由的遨游!

實習的一個月很快就要竣事了,再回首回頭回憶這豐收的一個月,我們感應十分的欣慰,它使我們在實踐中體味社會,讓我們學到了良多在課堂上根柢就學不到的常識，也打開了視野,增添了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基本.為了表達自己收成的喜悅,我們將分隔幾個部門講一下自己的感應感染,陳述實習的情形!

一,公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱:北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(附屬于河山資本部)脫鉤改制后形成的公司.是國內最早從事評估營業(yè)且具備最周全評估天資的中介處事機構之一.北方公司以北京為依托,營業(yè)規(guī)模輻射全國.具有手藝力量雄厚,信息活絡靠得住,處事行為規(guī)范,規(guī)模諾言精采的優(yōu)勢.1,公司的首要營業(yè)有:

①,房地產開發(fā)土地使用權獲取體例前期籌謀;房地產投資剖析,可行性研究;房地產投資的資金融通;房地產市場營銷籌謀;房地產典質貸款(個貸)評估;房地產拆遷評估.北方公司自1993年以來,對不少項目介入了整個籌謀,并成為多家集團公司的持久咨詢評估機構,成為良多集團公司的參謀單元,好比:北年夜青鳥集團,隆達集團,北京市供銷社,北京金隅集團,始創(chuàng)置業(yè),國貿,北辰等.②,基準地價及各類宗地地價,房產價值評估營業(yè).基準地價編制:北方公司曾在1993年主持擬定了浙江省溫州市的基準地價,并介入了其它省市基準地價的擬定,獲得原國家土地打點局公布的1993年局級科技前進二等獎和浙江省土地打點局公布的1992局級科技前進一等獎;營業(yè)搜羅出讓或國家收回土地的地價評估;讓渡,出租,典質,作價入股房地產的評估;企業(yè)兼并,破產,清產核資涉及的房地產估價;司法仲裁

涉及到的房地產估價;征收土地稅費涉及的土地估價;其它遵照法令,律例需要進行的房地產估價.③,在全國規(guī)模內為企業(yè)股份制改制供給土地資產評估及政策,法令咨詢.北方公司自1993年起一向被河山資本部確認為A級土地估價機構,是全國最早從事上市公司土地估價的機構.已介入了百余家上市企業(yè)股份制刷新中土地資產評估,政策咨詢,及土地資產措置的協(xié)調工作,堆集了豐碩的經驗,熟悉股份制刷新中的各個環(huán)節(jié),能夠為企業(yè)供給最合理的土地資產措置方案,便于土地資產與其他資產跟尾平衡,達到上市尺度.④,為各類形式的產權變換供給整體資產的咨詢評估處事.今朝已為幾十家企業(yè)進行了整體資產評估及其咨詢處事,堆集了豐碩的經驗.搜羅企業(yè)清理資產評估,企業(yè)工商注冊資產作價入資評估,資產抵償評估,無形資產評估等,類型豐碩多樣.⑤,具備供給完整法令咨詢處事的能力.北方公司現(xiàn)有法學碩士4名,其中具有律師資格的3名,具備供給全套法令咨詢處事的能力,尤其在房地產專業(yè)法令方面具有豐碩的經驗,使客戶的權益獲得最年夜限度的呵護.2,公司特點及優(yōu)勢

①,公司具備五種天資:

⑴中國土地估價師協(xié)會公布的全國土地評估資格

⑵國家培植部公布的一級房地產價錢評估天資

⑶北京市河山資本和衡宇打點局公布的評估天資

⑷北京市河山資本和衡宇打點局公布的房地產掮客天資

⑸北京市河山資本和衡宇打點局認定的衡宇拆遷評估機構(第一批)

作為今朝全國具備天資最周全,第一流此外的評估機構,北方公司在今朝良多評估項目同時歸口兩個以受騙局部門率領的情形下,在協(xié)調各方關系方面更顯示出我公司的巨年夜優(yōu)勢.這一點是那些天資不全或不具備天資的評估機構無法對比的.②,活絡靠得住的信息來歷

北方公司與河山資本部,培植部,財政部,外經貿委,各省及處所房地產打點部門等成立了精采的營業(yè)聯(lián)系,能實時切確地體味國家各項政策律例,并通順貫通貫通.尤其與各省市土地打點部門及土地評估機構關系慎密親密,體味和把握全國各地地價行情,可以協(xié)助客戶打點評估功效確認,土地資產措置,權屬變換掛號等手續(xù),有協(xié)調各方面關系的能力和經驗.截止今朝,公司已為數(shù)百家企事業(yè)單元進行了高質量的房地產咨詢評估及生意代辦署理處事.③,精采的諾言

北方公司是中國銀行總部,國家開發(fā)銀行,培植銀行北京分行的指定評估機構之一,與其他銀行亦有營業(yè)聯(lián)系,享有精采的諾言.今朝,房地產典質評估營業(yè)量日益擴年夜.北方公司在接管評估工作過程中,從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構審查貸款企業(yè)的典質財富證實的正當性,并協(xié)助企業(yè)了了產權關系.既為金融機構的貸款平安性供給保障,又為企業(yè)理順產權關系,順遂取得金融撐持供給法令咨詢及協(xié)調工作.④,雄厚的手藝力量

北方公司是國內成立最早,手藝力最雄厚的專業(yè)評估機構.從事過各類資產評估項目,并與境外評估機構進行過多次合作,有豐碩的協(xié)調經驗.在持久的房地產評估工作中,全體員工不竭總結經驗,熟悉并把握國際公認的評估原則和體例,今朝已形成了一套科學有用的評估軌范,確保了評估工作的客不美觀,合理和具有權威性.自1992年以來,各省市基準地價的擬定,北方公司從持久的宗地評估中堆集了基準地價的擬定體例的豐碩經驗,并對基準地價的數(shù)字化,尺度化有獨到的看法.⑤,高素質的人才結構

北方公司現(xiàn)有專職人員中,50%擺布具有碩士學位,形成了以經濟,財會,建筑,法令等專業(yè)人員為主的營業(yè)隊伍,浮現(xiàn)了最佳的組合效益.其中首要成員為原河山資本部土地經濟研究所地價所成員,多年以來從事土地經濟理論,地價理論及評估體例的研究,介入了多項國家重點課題的研究和河山資本部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等主要文件的起草.公司現(xiàn)有人員中,具有河山資本部土地估價師證書的15名,培植部注冊房地產估價師證書的12名.除此之外,還擁有一支不變的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍,能承接各類類型的評估項目及基準地價編制項目.二,在公司的工作情形

能在這么有實力的房地產公司實習,我們十分的歡快,這就像授與了我們一個巨年夜的舞臺,讓我們在上面有機緣揮灑自己的才調,演繹自己的青春.我們也十分的珍稀這樣來之不易的機緣,好好的向同事們進修,增添自己的常識與經驗.

第五篇：房地產論文

淺析中國房地產走勢及未來下降趨勢

隨著全球經濟的發(fā)展，房地產業(yè)已成為世界經濟發(fā)展的聚焦點。次貸危機、歐洲債務危機，使得人們更加關注房地產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)的健康發(fā)展決定了經濟的穩(wěn)定增長，反之，房地產泡沫的膨脹，會誘發(fā)經濟危機的產生。就中國本身而言，隨著經濟全球化的不斷推進，無論是國外還是國內的房地產泡沫都對國內經濟有著顯著影響。

（一）房地產迅速發(fā)展的原因

在對未來的走勢作出預測之前，我們必須先對之前的房地產發(fā)展進行分析回

顧。首先過去三年支撐房價快速上漲、房地產迅速發(fā)展的因素:第一，有良好經濟面的支撐。過去三年，經濟仍然保持較快發(fā)展，2006－2008年GDP增速都達10%以上；第二，市場其它因素作用，主要為五方面，包括①境外熱錢因素。由于人民幣升值的作用，境外資本這兩三年是集中進入國內市場，不斷推高資產價格，套取升值和投資雙收益。2000年到2005年我國的外匯儲備從1657億增加到8200億，而到2007年已經增加到1.53萬億，2年翻了近一番；扣除正常的資金進出外，也就是說在2005年5月人民幣開始升值以來，大量的境外熱錢涌入了國內，而這部分資金在國內的主要投資渠道就是股市和樓市；②國內投資投機資金。國內與國外熱錢相互呼應，炒高資本市場價格，而快速上漲的樓市和股市，又吸引了更多的資金進入，有關機構曾對07年四大一線城市的購房構成進

行分析，投資投機資金的平均比例超過了50%，高峰時期如深圳甚至達到70%。實業(yè)資金涌入房地產。投資營商環(huán)境的惡化和房地產投資的高額回報率，吸引實業(yè)資金涌入房地產行業(yè)。美元編制導致國際原材料價格上漲、國內勞動力成本上升、人民幣升值削弱出口利潤空間、出口退稅率下調、國家進行產業(yè)升級的調控，特別是銀行對中小民營企業(yè)的忽視，這些都是企業(yè)特別是中小型出口企業(yè)頭上一道道的緊箍咒。一方面是實體經濟盈利能力越發(fā)困難，另一方面是房地產投資市場的高額回報，巨大的發(fā)差促使大量實體產業(yè)的資金進入房地產市場。③自住的剛性需求（這部分其實一直都存在，是構不成樓市快速上漲的推力的），恐慌性購買（即原來沒有打算購買或購買力不夠的部分，由于對樓市價格的快速上漲產生恐慌，被迫提前入市）；④外圍市場的資產價格在高位。美國的房地產價格是

從2006年底開始走下坡的，并在2007年底引發(fā)了次級債**，而在此之前，由于美元的泛濫和貶值，導致歐美房地產市場都處于一定的價格泡沫，投資風險加大，盈利空間縮小，因此，資本便有了向風險相對較小而盈利空間較大的中國房地產市場流動的動力；⑤地方政府的推波助瀾。一個是土地財政的需要，一個是GDP的需要。

（二）我國房地產特點分析

不可否認，近年來，中國房地產業(yè)的確為中國經濟的騰飛作出了巨大的貢獻，但事物發(fā)展的兩面性又決定了繁榮背后必定存在弊端。當下，中國房地產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)出以下幾種特點：

1.房地產市場存在明顯的結構性矛盾，有效供給不足。據國家統(tǒng)計局公布的《2010全國房地產市場運行情況》相關數(shù)據顯示，2010年，全國房地產開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發(fā)投資的比重為70.5%。與此同時，我國目前的農村人口達到54.32%。而這部分農村人口中，有相當一部分人成為進城務工人員，這部分人口對住房的需求不斷上漲，但針對這部分人群所適用的廉租房、經濟適用房的供給還存在明顯的不足。正是由于這部分人群對住房有著極大的需求，政府不斷提出要加大對廉租房、經濟適用房的供給，但實際房地產運營情況顯示，國內房地產市場存在商品房供給過度、經濟適用房供給不足的矛盾。

2.房價存在明顯的不合理。房價的不合理性集中體現(xiàn)在國內的一線城市。以上海為例，有數(shù)據顯示，2010年上海房價每平方米上漲4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是說，每平米樓價上漲的幅度已經遠超過上海人均月收入，此外，佑威數(shù)據顯示2010年單價3萬元/平方米的新房源可售面積占新房源總量的近17 %，而單價在5萬元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、廣州、南京等地的房價也是居高不下，并且仍有不斷上漲的趨勢，與居民收入水平存在明顯的不一致。由高房價產生了許多社會現(xiàn)象，例如“返鄉(xiāng)族”、“蟻族”等新名詞的誕生足以說明一線城市的高房價降低了居民的生活幸福指數(shù)。

3.國際熱錢的涌入呈現(xiàn)增長趨勢。國外金融市場、樓市呈現(xiàn)出了極大不穩(wěn)定性，與此同時，國內政府一系列的刺激計劃，寬松的投資環(huán)境吸引了大批的國際

投資者。2010年，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，其中利用外資796億元，增長66.0%。外資的增加說明我國對外開放程度的擴大，但也對我國金融監(jiān)控等方面提出了更高的要求。

（三）未來房地產價格下降原因

(1)產業(yè)轉移。由于產業(yè)轉移造成局部地區(qū)居民大批外移，出現(xiàn)房地產過剩。例如，美國的匹茲堡曾經是北美鋼都，屬世界第五大城市。在20世紀70年代，美國鋼鐵工業(yè)走下坡路，大量鋼廠關門倒閉，鋼鐵工人不得不轉移到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉河谷，如今那里的房屋大量過剩，出現(xiàn)了好幾個幾乎無人居住的“鬼區(qū)”。這些地區(qū)的房地產價格暴跌。1986年美國休斯敦的幾家大公司被兼并之后主要部分被遷移到其他地區(qū)，使得該地區(qū)的房價下降了11%。由于產業(yè)轉移造成的房價下跌必然是局部地區(qū)的現(xiàn)象。目前中國還沒有出現(xiàn)大規(guī)模的產業(yè)轉移現(xiàn)象，即使一些資源型城市在資源枯竭之后，仍然有大量農民涌進，使得住房需求并沒有減少。但是若干年之后這個現(xiàn)象是會出現(xiàn)的。

(2)環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災害，嚴重損害居民的生活品質，有錢人紛紛逃離，導致當?shù)胤康禺a價格下降。例如，加拿大哈密爾頓的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產價格明顯低于其他地區(qū)。由于某些惡性案件的負面影響或者犯罪率上升也會導致一些地區(qū)的房價在一段時期內下跌。目前，北京和一些大城市的環(huán)境污染問題相當嚴重，可是人們還是奮不顧身地涌入這些大城市。在人口流動趨勢上還很難判斷到什么時候才會出現(xiàn)拐點。

(3)在經濟蕭條時期，由于失業(yè)率升高，會使房價在短期內下降。例如，在1990年的經濟衰退中美國東北部和西部的房價分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區(qū)的經濟走出低谷，房價就會反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過在房地產供給彈性較低的地區(qū)，即使在經濟衰退時期房價也不會下降。美國的硅谷地區(qū)在2000年之后遭遇了IT產業(yè)泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業(yè)大規(guī)模裁員或破產，失業(yè)率空前，可是房價非但沒有下降反而繼續(xù)攀升。由于經濟基本要素的原因而產生的房價波動是相對溫和的，這種波動和經濟周期有著一定的相關性。中國房價自2004年才開始高速增長，眼下還看不出下一個經濟蕭條到來的時間。

(4)利率、稅率上升。如果基本經濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升，或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導致房價下跌。在房價飛漲之際，中國人

民銀行曾經數(shù)次調整利率，可是房地產市場對此并不敏感。中國的稅制改革嚴重落后，在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上。

(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓低房價上揚趨勢。為了應對房價增速過快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力肯定起作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的時間滯后，在短期內可能還不能發(fā)揮作用。可惜，中國東南沿海地區(qū)人多地少，增加土地供應的空間極為有限。一般而言，凡是房地產供給彈性比較低的地方，房價波動就比較嚴重。例如，北京、上海城區(qū)的土地資源有限，想增加供給很難，因此房價的波動幅度也就會大于其他地區(qū)。

（6）人口增長速度下降導致住房剛性需求減弱。長期以來，我國人口基數(shù)及其增長趨勢曾經導致了住房的剛性需求。20世紀70年代開始實行“計劃生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以來實行“一對夫婦只生育一個孩子”生育政策，到1998年時，出生率下降到1.6%?！度珖逃聵I(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據顯示，1996年全國小學人數(shù)開始下降，2007年與1996年相比，招生人數(shù)下降到1736.07萬人，減少了788.59萬人。隨著我國計劃生育、獨生子女政策實行后出生的人口進入婚育年齡，住房需求將明顯變化:其一,住房需求將不斷下降。中國社會科學院研究員尹中立博士指出，2008年之后的結婚人口比之前下降30％多，意味著住房需求也將隨之減少；其二，獨生子女們結婚后的雙重負擔，對未來的住房購買力構成直接制約；其三，獨生子女結婚后將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產，將增加住房供應，從而影響未來的房價走勢。

（7）住房消費理念成熟將導致購房熱消退。近幾年工薪階層的購房需求有相當大的部分屬非理性需求。根據世界銀行的調查顯示，住房價格是家庭年收入的3倍～6倍（聯(lián)合國的數(shù)據僅是3倍～5倍），一般歐美國家均在3倍多，而我國目前已經達到了10多倍，甚至20倍，廣州房價是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民買不起住房。美國一個普通家庭購買一套住房約需要5年～8年的時間，而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄，所以社會上戲稱買房者為“房奴”一族。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政的實施，高昂的房價和沉重的還貸將促進中低收入家庭的理性消費，導致總住房需求下降。

同時，隨著房地產市場的規(guī)范化和對房地產商屯積房源，制造緊張需求，哄抬房價等不法行為的揭露，購房熱將進一步消退。

（8）保障性住房政策將極大增加市場住房供應量，緩解住房供應的結構性矛盾

我國商品房市場結構性矛盾突出，高價房供大于求，中低價房供給不足。據建設部測算，目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。因此，我國加大了“保障性住房”的宏觀調控?！皣藯l”、“國六條”、九部委“十五條”及國務院“24號文”等一系列調控措施都是力圖增加中低價房的數(shù)量，從結構上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價。隨著以上政策實施，我國住宅結構發(fā)生重大變化，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品房將成為供應主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息，1月～5月份，全國完成房地產開發(fā)投資7214億元，同比增長27.5%；商品住宅完成投資5042億元，增長29.5%。其中，經濟適用住房投資208億元，增長39.4%。2007年全國安排廉租住房保障資金超過2006年之前廉租住房資金總額。宏觀調控在抑制需求的同時增加供給的“雙向性”，使房價下降的趨勢更明顯。

（9）投機、投資性拋售也將增加市場供應。由于新政打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設速度和政府加大社會保障性住房的供應，極大改變了房地產市場供求關系，改變了投機者未來房價的預期，一部分投機者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會科學院公布的《中國深圳發(fā)展報告（2007）》稱，僅取得產權證后3年以上轉手的住房就已占住房總套數(shù)的28.11%，全國如此大量的投資、投機存量住房會使市場的住房供應量會激增，必然導致供求逆轉，導致房價下跌。

房地產業(yè)是我國的主導產業(yè)之一，房地產的和諧可持續(xù)發(fā)展對我國經濟的發(fā)展具有重要的意義。然而，自21世紀以來，房地產市場幾乎一直保持高位運行，嚴重影響了國民經濟的健康發(fā)展，給社會帶來巨大的危害。房地產市場不合理的競爭，促進了房地產市場的壟斷，帶動了房價的高漲，給我國房地產業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的危害。為了促進我國房地產業(yè)的健康發(fā)展，必須加快體制改革，加強監(jiān)督懲罰機制，同時，加強房地產行業(yè)經濟人的道德素質修養(yǎng)，從各個環(huán)節(jié)減少房價的泡沫，使房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)范化、合理化。