第一篇：房地產(chǎn)論文參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)論文參考文獻(xiàn)

[1]嚴(yán)金海，中國(guó)的房?jī)r(jià)與地價(jià)：理論、實(shí)證與政策分析[J]，技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究，2006

（1）：17-26

[2]王學(xué)發(fā)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的需求動(dòng)因與調(diào)控對(duì)策研究[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2007（3）：41-42

[3]張岑堯，地方政府的介入對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響:雙重壓力假說(shuō)[J]，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005（6）：40-43

[4]李建飛，史晨昱（2004），我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響[J]，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005（4）：26-32

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[6]魯風(fēng)玲，房地產(chǎn)價(jià)格蘊(yùn)涵的矛盾和土地管理模式的變革[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2005（11）：32-33

[7]劉潤(rùn)秋，蔣永穆，論房?jī)r(jià)決定地價(jià)[J]，社會(huì)科學(xué)研究，2005（6）：44-48

[8]陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2005（2）：52-54

[9]黃聚河，外國(guó)政府控制房?jī)r(jià)的有效經(jīng)驗(yàn)及啟示[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2007（3）：47-48

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2．李竹成主編．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)．北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001

3．潘蜀健主編．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1999：139～141

4．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編．房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法．北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2001

5.宋春紅.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化，2006，（2）57-59.6.劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.7.劉志平，王學(xué)孝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2001，（9）33—35.8.何繼志.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評(píng)估要點(diǎn) [J].中國(guó)國(guó)際咨詢，2003,（8）47-49

第二篇：房地產(chǎn)可行性研究文獻(xiàn)綜述

目錄

房地產(chǎn)可行性研究文獻(xiàn)綜述.....................................................................................................................................2 摘要.............................................................................................................................................................................2 關(guān)鍵詞.........................................................................................................................................................................2

一、前言.....................................................................................................................................................................2

二、正文.....................................................................................................................................................................3

（一）房地產(chǎn)可行性研究的發(fā)展及現(xiàn)狀.........................................................................................................3

（二）房地產(chǎn)可行性研究的基本概念和內(nèi)容、作用......................................................................................3

1房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告..........................................................................................................................3 2用途..........................................................................................................................................................4

（三）各學(xué)者專家對(duì)可研的研究、觀點(diǎn).........................................................................................................4

（四）案例.........................................................................................................................................................5

1項(xiàng)目概況..................................................................................................................................................5 2市場(chǎng)分析..................................................................................................................................................6 3開(kāi)發(fā)方案定位........................................................................................................................................10 4經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).................................................................................................................................................11 5項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)........................................................................................................................................12 6結(jié)語(yǔ)........................................................................................................................................................12

三、總結(jié)...................................................................................................................................................................12

四、參考文獻(xiàn)...........................................................................................................................................................1 房地產(chǎn)可行性研究文獻(xiàn)綜述

摘要:本文運(yùn)用綜合分析和歸納的方法，通過(guò)中國(guó)知識(shí)網(wǎng)和萬(wàn)方數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用高級(jí)檢索方法，在“篇名”處輸入了“房地產(chǎn)投資”和“可行性研究”兩個(gè)關(guān)鍵詞，搜索有關(guān)房地產(chǎn)可行性研究的相關(guān)學(xué)術(shù)論文，然后按照時(shí)間排序，選擇了近十幾年關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的50篇學(xué)術(shù)論文作為參考文獻(xiàn)，進(jìn)行綜合分析，概述了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要性，認(rèn)為是否能夠做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究已經(jīng)成為決定房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。最后得出了如下結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策，申請(qǐng)銀行貸款，投資方與各有關(guān)外協(xié)單位洽談合同的重要依據(jù)。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面分析、論證和評(píng)估，從而保證它在技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理、風(fēng)險(xiǎn)上可控、節(jié)能和環(huán)保效果明顯、社會(huì)效益顯著[1]。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)可行性研究的科學(xué)性與合理性，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)城市土地的合理使用，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和不斷完善[2]。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、可行性研究、項(xiàng)目投資

一、前言

隨著我國(guó)城市化發(fā)展步伐的加快，城市人口的增加以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高收益也使其逐漸成為一種重要的投資工具。然而，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷的前所未有的膨脹，部分城市房?jī)r(jià)的非理性瘋長(zhǎng)，帶來(lái)了諸多社會(huì)問(wèn)題，也引發(fā)了國(guó)家一輪又一輪的宏觀調(diào)控，尤其是2010年“新國(guó)十條”、“國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響越來(lái)越大[3]。同時(shí)，作為一種高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的投資，房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多不完善的地方，尤其在投資可行性分析研究方面還比較落后。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中呈現(xiàn)的地區(qū)房產(chǎn)投資“過(guò)熱”，空置房總量攀升，“爛尾”工程等問(wèn)題，大多源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策前沒(méi)有重視可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很多問(wèn)題，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策前沒(méi)有重視可行性研究有關(guān)[4]。

2012年4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)量進(jìn)一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2012年3月相比，70個(gè)大城市中新房?jī)r(jià)格下降的城市是46個(gè)，持平的城市是16個(gè)，上漲的城市8個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中漲幅都沒(méi)有超過(guò)0.2%。從同比來(lái)看，與2011年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市38個(gè)，比2月份增加了11個(gè)，這是自2011年9月個(gè)別城市再次出現(xiàn)價(jià)格同比下降以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅也進(jìn)一步擴(kuò)大，3月份比2月份分別擴(kuò)大0.5個(gè)、0.5個(gè)、0.6個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)[5]。

綜上所述，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，投資過(guò)熱，致使大量商品房空置，資金嚴(yán)重積壓，同時(shí)也極易造成經(jīng)濟(jì)虛假增長(zhǎng)，形成房地產(chǎn)泡沫，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，地產(chǎn)過(guò)剩造成的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總會(huì)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)與收益[6]。因此，為了保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為了保證國(guó)民生活消費(fèi)的需要，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該完善對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的可行性研究及投資 風(fēng)險(xiǎn)的管理，采取相應(yīng)的措施指導(dǎo)房地產(chǎn)的理性投資，旨在更好地促進(jìn)資源的有效配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、正文

（一）房地產(chǎn)可行性研究的發(fā)展及現(xiàn)狀

改革開(kāi)放以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國(guó)，并運(yùn)用于工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前的經(jīng)濟(jì)效益分析。在可行性研究方法傳入我國(guó)的同時(shí)，我國(guó)政府為了做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設(shè)投資的綜合收益，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的政策，規(guī)定投資項(xiàng)目必須實(shí)施可行性研究[7]。1981年，國(guó)務(wù)院原計(jì)劃委員會(huì)就明文規(guī)定:所有擴(kuò)建或是新建的大中型投資項(xiàng)目都必須進(jìn)行可行性分析和形成可行性研究報(bào)告，只有在論證可行的基礎(chǔ)上才能立項(xiàng)實(shí)施。1983年，計(jì)委發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，從編制程序、編制內(nèi)容、預(yù)審和復(fù)核等方面來(lái)指導(dǎo)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究[8]。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，項(xiàng)目的可行性研究起步更加比較晚。過(guò)去，我國(guó)的住房主要是以福利分配為主，房屋的建設(shè)很少考慮效率，從理論上來(lái)分析完全是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的理論研究工作更加緩慢[9]。直到20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過(guò)熱，可行性研究才真正開(kāi)始運(yùn)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域并逐步深入。我國(guó)建設(shè)部2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》由于其主要內(nèi)容和研究方法的全面科學(xué)性，目前是我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析的重要管理辦法[10 ]。

（二）房地產(chǎn)可行性研究的基本概念和內(nèi)容、作用

1房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1.市場(chǎng)調(diào)查和分析

做房地產(chǎn)方面的可行性研究報(bào)告之前，需要深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上,對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析,并作出客觀的預(yù)測(cè),包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等[11].2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述[12].3.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排

對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度.房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的每一個(gè)步驟都要準(zhǔn)確謹(jǐn)慎。

4.項(xiàng)目投資估算

對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估.5.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析[13].6.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī),從房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法[14].7.可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值,對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論[].2用途[15]

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目實(shí)施主體為了實(shí)施某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要委托專業(yè)研究機(jī)構(gòu)編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面作用：

1.用于向投資主管部門(mén)備案、行政審批的可行性研究報(bào)告

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)（2004）20號(hào)的規(guī)定，我國(guó)對(duì)不使用政府投資的項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項(xiàng)目向政府部門(mén)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，備案項(xiàng)目一般提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

同時(shí)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》，對(duì)某些項(xiàng)目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T(mén)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2.用于向金融機(jī)構(gòu)貸款的可行性研究報(bào)告

我國(guó)的商業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和進(jìn)出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)在接受項(xiàng)目建設(shè)貸款時(shí)，會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行全面、細(xì)致的分析平谷，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。項(xiàng)目投資方需要出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。

3.用于企業(yè)融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告

此類(lèi)研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。

4.用于申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅的可行性研究報(bào)告

主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報(bào)告，申請(qǐng)辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

5.用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告

企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告。

6.用于環(huán)境評(píng)價(jià)、審批工業(yè)用地的可行性研究報(bào)告

我國(guó)當(dāng)前對(duì)項(xiàng)目的節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項(xiàng)目實(shí)施需要進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可以作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，同時(shí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)工業(yè)用地、施工許可證的依據(jù)。

（三）各學(xué)者專家對(duì)可研的研究、觀點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者也從多個(gè)角度對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了研究和探討。

瞿富強(qiáng)、瞿瑩芳（2003）通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的比較與分析，在內(nèi)容 與格式統(tǒng)一，提高可行性研寬水平等方面提出了一些建議和措施[16]。

何繼志（2003）認(rèn)為前期可行性研究報(bào)告的編制與評(píng)估是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一[17]。崔曉青（2004）在總結(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容的基礎(chǔ)上,分析了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的信息特點(diǎn),討論了管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)挖掘等計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用[18]。

巫世峰（2006）闡述了可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)階段中的重要作用,進(jìn)而說(shuō)明可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究的必要性和意義,然后提出相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立原則,并利用定性和定量相結(jié)合的方法構(gòu)建出一套較為系統(tǒng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[19]。

林秀欽（2009）以某改造項(xiàng)目為例，就初步可行性研究、項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容及意義作了簡(jiǎn)要論述,指出可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用,應(yīng)引起重視[20]。洪紅,杜昌盛(2010)從分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)出發(fā)，進(jìn)而提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地產(chǎn)項(xiàng)目的確立是一個(gè)極其復(fù)雜同時(shí)又是十分重要的過(guò)程,文章通過(guò)具體案例的可行性研究,提出了作者對(duì)房地產(chǎn)可行性研究的體會(huì)和建議[22]。

王棟、馬令佩（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著,在已經(jīng)過(guò)去的10年,我國(guó)房地產(chǎn)取得了飛速發(fā)展.但是在高速發(fā)展的背后,其所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)也日益加大.在目前國(guó)家加大宏觀調(diào)控政策下,更應(yīng)該對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究以及其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析[23]。

廖意紅（2014）在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)前，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的重要依據(jù)[24]。

郭嚇利（2014）在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)前，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的重要依據(jù)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義[25]。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所孫玉梅、劉洪玉指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的重要性，并總結(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系，包括區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三個(gè)層次。內(nèi)容體系包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、趣味分析、市場(chǎng)概況分析、專業(yè)市場(chǎng)供求分析、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析、敏感性分析六個(gè)方面。并指出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度，有利于增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，并能幫助企業(yè)適時(shí)調(diào)整策略[26]。

（四）案例[27]

1項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目位于風(fēng)光秀麗的門(mén)頭溝區(qū)門(mén)頭溝新城山景地區(qū)，距離門(mén)頭溝葡萄嘴環(huán)島西南約1.5 km處，項(xiàng)目依靠西山山系邊緣，距地鐵1號(hào)線的蘋(píng)果園站僅7km，距市中心約25km，地理位置比較優(yōu)越。

根據(jù)項(xiàng)目初步統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目建設(shè)用地為35.62×104m2，總建筑面積為62.8×104m2，住宅部分容積率為1.8。代征綠地面積3.06×104m2，地下面積為10.13×104m2。

目前本項(xiàng)目使用土地為農(nóng)村集體土地，分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，計(jì)劃用4 a時(shí)間全部建設(shè)完成。2市場(chǎng)分析

2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2.1.1北京市基本社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

2007年末傘市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增長(zhǎng)率3.4‰，人口密度為995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年實(shí)現(xiàn)人均GDP 7 370美元，早已超過(guò)《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》提出的2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到6 000美元以上的目標(biāo)。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21 989元，比上年增長(zhǎng)13.9％；農(nóng)村居民人均純收入9 559元，比上年增長(zhǎng)10.9％。2007年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3m2，比上年末增加0.3 m2；農(nóng)村居民人均住房面積39.5 rn2，增加0.4 m2。

2.1.2門(mén)頭溝區(qū)整體情況 2.1.2.1門(mén)頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值

圖1顯示，2007年門(mén)頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到53.4×108元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值約3000美元。根據(jù)區(qū)政府工作報(bào)告的計(jì)劃，該區(qū)今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以圍繞“四區(qū)”的建設(shè)為重點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展階段。

2.1.2.2固定資產(chǎn)投資

在北京市投資逐步向郊區(qū)傾斜的大環(huán)境下，門(mén)頭溝區(qū)的投資力度不斷加大。其中2007年，全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22．5×108元，比上年增長(zhǎng)12．5％。房地產(chǎn)投資完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3個(gè)百分點(diǎn)(2006年比上年下降16．6％)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的21．3％。

2.1.2.3居民收入

從表1得出，2007年門(mén)頭溝區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增長(zhǎng)10.3％，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；農(nóng)民人均純收入9 198.0元，比上年增長(zhǎng)876.8元，增長(zhǎng)10.4％，城鎮(zhèn)居民人均家庭消費(fèi)支出14 117.7元，比上年同期增長(zhǎng)4.3％。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.2.1北京市房地產(chǎn)概況 2.2.1.1北京市場(chǎng)供給分析

從表2可以看出，全市每年的商品房與住宅投資逐步上升，2007年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1995.8×108元，比上年增長(zhǎng)16％，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的50.3％。2007年全市商品房施工面積10 438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5 914.5×104 m2，下降6.3％。2007年全市商品房竣工面積2 891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1 854×104 m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市場(chǎng)需求分析

從圖2北京市歷年商品房與住宅的銷(xiāo)售面積的比較分析得出，2007年商品房與住宅銷(xiāo)售面積開(kāi)始下降。商品房銷(xiāo)售面積2 177×104m2，下降16.5％；其中住宅I 732×104m2，下降21.5％。在銷(xiāo)售面積增速減緩的情況下，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度并沒(méi)有回落，這主要是由于房?jī)r(jià)的上漲的原因。2007年北京市商品房銷(xiāo)售額2 515×108元，其中住宅銷(xiāo)售額l 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面積：住宅銷(xiāo)售面積)為1854：1731(1.07：1)，供略大于求。

2.2.1.3北京銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)分析

2007年北京樓市出現(xiàn)了幾年來(lái)少有的快速普漲局面。2007年底，除了南部區(qū)域，北京四環(huán)至五環(huán)中間其它Ⅸ域的房?jī)r(jià)基本都超過(guò)15 000元／m2。2007年北京樓市交易的均價(jià)開(kāi)始上升，使得商品房銷(xiāo)售均價(jià)首次突破萬(wàn)元大關(guān)，而且漲幅也達(dá)46％。2007年北京市商品房銷(xiāo)售價(jià)格11553元／m2。其中住宅銷(xiāo)售價(jià)格10 661元／m2。達(dá)到了歷年的最高峰，增幅達(dá)到44.55％。所以，商品房銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)主要是由于住宅銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)。2.2.1.4北京房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

2007年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)投資增速比2006年上漲了16％，但是占全社會(huì)投資比重逐漸下降，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。除此之外，由于2007年施工面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場(chǎng)供求矛盾加大。結(jié)果直接導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格的攀升?？v觀全年，供求關(guān)系是直接影響銷(xiāo)售價(jià)格攀升的豐要因素之一。

2.2.2門(mén)頭溝區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2.2.2.1房地產(chǎn)供求狀況

從表3中可以看出，產(chǎn)品2007年銷(xiāo)售額較2006年增加了20.6×108元。所以，隨著蓮石路的開(kāi)通，阜石路的擴(kuò)修，交通狀況的日益改善，居住條件以及工作通達(dá)性的提升，門(mén)頭溝的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到明顯改觀和發(fā)展。

2.2.2.2門(mén)頭溝土地市場(chǎng)分析

根據(jù)表4數(shù)據(jù)顯示，門(mén)頭溝前幾年入市交易土地較少，造成供給面積不足，而2007年土地供應(yīng)全部為住宅用地，面積超過(guò)20×104m2，可見(jiàn)，門(mén)頭溝未來(lái)幾年內(nèi)，住宅商品房供應(yīng)量將有明顯的提高，從北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上，解到，2007年門(mén)頭溝區(qū)成交的城子217地塊項(xiàng)目和門(mén)頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項(xiàng)目的單位地價(jià)分別約為206×104元／667m2和496×104元／667m2。從這兩宗地塊掛牌價(jià)格可以看出，門(mén)頭溝房地產(chǎn)市場(chǎng)較好，土地價(jià)格提升較快，同時(shí)也預(yù)示著門(mén)頭溝房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好，區(qū)域價(jià)值越來(lái)越得到認(rèn)可。

2.2.2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

由于近幾年門(mén)頭溝入市交易土地較少，造成供給面積不足，所以近期價(jià)格提升較快。從2003年一2005年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目上市后銷(xiāo)售速度較快，迄今為止絕大多數(shù)項(xiàng)目已銷(xiāo)售完畢，從此看出商品房市場(chǎng)供應(yīng)不足，銷(xiāo)售情況良好。早期各典型項(xiàng)目的成交價(jià)基本在3 300～4 000元／m2之間，而目前唯一在售的項(xiàng)目國(guó)信淺山，目前銷(xiāo)售均價(jià)為9 200元／m2，所以銷(xiāo)售價(jià)格漲幅明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn)。門(mén)頭溝區(qū)內(nèi)高檔住宅項(xiàng)目非常缺乏，而門(mén)頭溝區(qū)自然環(huán)境較優(yōu)越，距離北京市城區(qū)較近，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)有一定市場(chǎng)份額。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜述

通過(guò)對(duì)以上北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)及門(mén)頭溝區(qū)域市場(chǎng)的分析，可以看出項(xiàng)目所處的市場(chǎng)大環(huán)境較好，為項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)提供了良好的外部條件。

3開(kāi)發(fā)方案定位

本項(xiàng)目充分利用獨(dú)有的山體景觀資源優(yōu)勢(shì)，打造居山住宅社區(qū)，倡導(dǎo)人與自然的和諧統(tǒng)一。規(guī)劃布局上充分利用現(xiàn)有地形，遵從自然。戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，實(shí)行大面寬，短進(jìn)深，打造舒適性產(chǎn)品。

3.1目標(biāo)客戶

項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要共分為二類(lèi)：一類(lèi)為改善居住型客戶，這部分客戶中大多數(shù)是二次置業(yè)或三次置業(yè)?？蛻魜?lái)自于門(mén)頭溝、石景山區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求居住的舒適度，可以為居住環(huán)境支付較高的溢價(jià)，需求戶型面積較大。也有來(lái)自于北京市內(nèi)比較喜歡自然環(huán)境的少部分客戶。另一類(lèi)主要為城市效應(yīng)擠出型客戶，這部分客戶來(lái)自于北京市內(nèi)，他們?cè)诔惺芤欢們r(jià)的范圍內(nèi)，追求產(chǎn)品的性價(jià)比。另外還有部分門(mén)頭溝區(qū)內(nèi)中等收入人群。

3.2產(chǎn)品類(lèi)型

按照項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)條件，項(xiàng)目產(chǎn)品以小高層為主，充分利用山體的景觀資源，使小區(qū)布置錯(cuò)落有致。另外在開(kāi)發(fā)過(guò)程中注重保護(hù)山體本身特有的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃時(shí)盡量減少對(duì)自然環(huán)境的破壞，做到住宅、山、植被的和諧統(tǒng)一。精心利用地形的高低起伏，規(guī)劃出錯(cuò)落有致的山地形態(tài)建筑和豐富的人造與自然景觀，將建筑融為自然的延伸，設(shè)計(jì)中盡顯尊重自然的理念，進(jìn)而達(dá)到人與自然和諧共處的人性化居住空間。4 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4.1經(jīng)濟(jì)測(cè)算

經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，在住宅銷(xiāo)售價(jià)格8 000元／m2的情況下，項(xiàng)日總成本為35.91×108元，稅后利潤(rùn)為9.29×108元，成本利潤(rùn)率為25.87％。

4.2項(xiàng)目投融資計(jì)劃

由于工程的費(fèi)用大，因此，建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源主要由建設(shè)單位自籌、銀行貸款、銷(xiāo)售收入三種渠道籌措解決。三項(xiàng)資金合計(jì)35.91×108元，具體見(jiàn)表5。

4.3銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析

由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)和政策的因素很難準(zhǔn)確把握，通過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析，判斷項(xiàng)目的承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。此次價(jià)格敏感分析是在住宅銷(xiāo)售均價(jià)8 000元／m2的基礎(chǔ)上，未考慮車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入、商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)?；鶞?zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格敏感程度設(shè)定為5％。

從表6可以看出，在價(jià)格變動(dòng)的情況下，項(xiàng)目成本利潤(rùn)率均在15％以上，項(xiàng)目收益較好，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

4.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)論 ． 從以上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算、銷(xiāo)售價(jià)格敏感分析來(lái)看，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。

5項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

5.1政策風(fēng)險(xiǎn)

因本項(xiàng)目處于門(mén)頭溝區(qū)，位于六環(huán)以外，不屬于政府政策的調(diào)控蕈點(diǎn)區(qū)域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。即使本項(xiàng)目執(zhí)行“70％90平米”政策，因本項(xiàng)目處于門(mén)頭溝區(qū)核心位置，區(qū)域內(nèi)中小套型住宅需求比較旺盛，再加上本項(xiàng)目土地成本相對(duì)較低，承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此“70％90平米”政策不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成太大的影響。

5.2項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

區(qū)域價(jià)值和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著門(mén)頭溝新城的建設(shè)開(kāi)發(fā)，該區(qū)域價(jià)值會(huì)迅速提升，會(huì)吸引更多的市內(nèi)、石景山地區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到此置業(yè)，所以門(mén)頭溝未來(lái)市場(chǎng)需求較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本項(xiàng)目的土地地塊資源條件較好，山體景觀環(huán)境秀麗，交通便利，二級(jí)開(kāi)發(fā)投資同報(bào)率較高，達(dá)到25.87％，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小、未來(lái)發(fā)展前景看好，適合投資。

實(shí)施山景項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)門(mén)頭溝區(qū)和開(kāi)發(fā)企業(yè)都具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，并且有利于門(mén)頭溝區(qū)的整體建設(shè)和區(qū)域價(jià)值的提升，因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。

三、總結(jié)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)短短幾年的高速發(fā)展，取得了令世人矚目的成就，它與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)行是相輔相成的。房地產(chǎn)所能創(chuàng)造的高額附加值以及能為投資者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，從而吸引了越來(lái)越多的房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)[28]。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大，周期長(zhǎng)，不確定性因素多，它成功的關(guān)鍵在于正確決策和詳盡的可行性分析?？尚行匝芯繉?duì)于項(xiàng)目是否能夠科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)和收益有著重要的意義，也是做好決策的重要依據(jù)[29]。因此做好可行性分析工作是項(xiàng)目成敗的重要前提。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資非理性的發(fā)展勢(shì)頭的開(kāi)始出現(xiàn)，我國(guó)政府近幾年來(lái)在抑制房地產(chǎn)過(guò)度非理性發(fā)展方面采取了很多的措施，如土地拍賣(mài)和交易、限購(gòu)限貸、產(chǎn)業(yè)的調(diào)控等等，因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來(lái)越大，盲目的開(kāi)發(fā)可能給企業(yè)帶來(lái)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)[30]。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)就更應(yīng)該注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)實(shí)際情況和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市的發(fā)展需要以及房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)等方面入手，在宏觀層面和微觀層面，加大對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等等方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)測(cè)，做好項(xiàng)目的可行性研究[31]。

四、參考文獻(xiàn)

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第三篇：論文 文獻(xiàn)綜述

廣告英語(yǔ)語(yǔ)言特色探析

摘要：廣告英語(yǔ)作文一種應(yīng)用語(yǔ)言，已經(jīng)逐漸從普通英語(yǔ)語(yǔ)言中獨(dú)立出來(lái)，發(fā)展為一種具有創(chuàng)新、精煉、生動(dòng)、活潑等風(fēng)格的非規(guī)范化的專用語(yǔ)言，它不僅在詞語(yǔ)的運(yùn)用‘句型的謀劃上巧妙精細(xì)，在修辭的運(yùn)用上也頗為講究，從而產(chǎn)生獨(dú)特的宣傳效果，有效地影響受眾對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度，以達(dá)到推銷(xiāo)產(chǎn)品的目的。關(guān)鍵詞：廣告英語(yǔ)；詞匯特色；句法特征；修辭手法

廣告即“廣而告之”，它是廣告主有計(jì)劃的通過(guò)各種形式的媒體向公眾傳播信息，以推銷(xiāo)商品、勞務(wù)、宣傳各種啟事或觀念的信息傳播手段。廣告除了有幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)商品的作用外，還有誘發(fā)消費(fèi)者感情，引起購(gòu)買(mǎi)欲望、促進(jìn)消費(fèi)行動(dòng)的心理功能，并能給消費(fèi)者以美感享受的美學(xué)功能。

中國(guó)加入WTO后，中西方貿(mào)易的日益頻繁，大量的外國(guó)商品涌入中國(guó)市場(chǎng)，同時(shí)大量的中國(guó)商品也出口到國(guó)外市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使廣告的使用更加頻繁，廣告大戰(zhàn)幾乎趨于白熱化，憂郁英語(yǔ)是世界上使用最廣泛的語(yǔ)言，因而成了許多國(guó)家推銷(xiāo)商品的廣告語(yǔ)言，形成了廣告英語(yǔ)這一比較特殊的英語(yǔ)文體，它也成為一種具有很高商業(yè)價(jià)值的實(shí)用文體。廣告英語(yǔ)作為這種應(yīng)用語(yǔ)言，受多門(mén)學(xué)科的諸多影響，使其具有獨(dú)特的語(yǔ)言特征，從英語(yǔ)語(yǔ)言學(xué)角度究其原因則是因?yàn)樗谶x詞撒會(huì)難過(guò)具有獨(dú)特的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在詞匯、句法和修辭手法三個(gè)方面，這些語(yǔ)言特點(diǎn)使廣告詞豐富多彩，引人入勝，說(shuō)服力強(qiáng)。修辭手法的運(yùn)用也別具一格，如語(yǔ)意雙關(guān)、文字游戲等，使人感到幽默中見(jiàn)智慧，平淡中顯新奇。廣告語(yǔ)言在形式上極具鮮明特點(diǎn)，或行文平整，對(duì)仗押韻，或節(jié)奏感強(qiáng)，朗朗上口，或一鳴驚人、耳目一新，有耐人尋味、久久不忘之效。廣告是一門(mén)濃縮的、綜合的、商業(yè)性的藝術(shù)。做為一種應(yīng)用語(yǔ)言，廣告英語(yǔ)已成為一種獨(dú)立的語(yǔ)體，廣告英語(yǔ)作為一個(gè)獨(dú)立體系已成為一個(gè)語(yǔ)言表達(dá)的重要方面，引起人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注。因此，研究廣告英語(yǔ)的語(yǔ)言特色具有十分重要的意義。

本人通過(guò)收集大量的有關(guān)廣告英語(yǔ)方面的文獻(xiàn)資料，在探析英語(yǔ)語(yǔ)言在廣告詞中的有關(guān)資料中，通過(guò)本人的總結(jié)得出：多數(shù)資料主要從廣告英語(yǔ)的詞匯特色，句法特征和修辭手法的運(yùn)用這三個(gè)方面闡述了廣告英語(yǔ)作為一種應(yīng)用語(yǔ)言與普通英語(yǔ)的區(qū)別，并慎重對(duì)待英漢廣告語(yǔ)在遣詞造句方面存在的差別。對(duì)此問(wèn)題的研究是具有現(xiàn)實(shí)意義的：首先，一則絕妙的廣告是設(shè)計(jì)者匠心獨(dú)運(yùn)，精心雕琢的心血之作，它簡(jiǎn)明扼要，通俗易懂，一字傳神。它在有限的空間、時(shí)間、篇幅內(nèi)

傳播信息，建立形象，刺激消費(fèi)。因此，閱讀和欣賞精彩的廣告，了解其語(yǔ)言特色，對(duì)我們提高語(yǔ)言的能力，拓寬知識(shí)面，培養(yǎng)對(duì)英語(yǔ)語(yǔ)言的審美意識(shí)。其次一則成功的廣告可以吸引人們對(duì)商品的興趣，便于消費(fèi)者根據(jù)廣告提供的信息及時(shí)找到自己需要購(gòu)買(mǎi)的商品，豐富、活躍人們的精神文化生活，改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀念，引導(dǎo)人們的消費(fèi)潮流。最后，廣告作為爭(zhēng)奪市場(chǎng)的策略，能夠幫助企業(yè)拓寬國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)，有效地宣傳企業(yè)的產(chǎn)品，增加廠商的利潤(rùn)。

正是在這種背景和研究意義之下，本人在數(shù)據(jù)搜索中，主要在中國(guó)知網(wǎng)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)，在搜索過(guò)程中，本人主要采取輸入“題名”為主要的搜索方式，如需要廣告英語(yǔ)方面相關(guān)的文獻(xiàn)、論文及觀點(diǎn)，本人就會(huì)在“檢索詞”里輸入“boby language”，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索和圖書(shū)館查閱者兩種途徑，本人就可以獲得756篇有關(guān)文獻(xiàn)資料，但實(shí)際上課提供本人實(shí)際需要的可能最多只有50篇。

在所借鑒參考的文獻(xiàn)幾書(shū)目中，本人根據(jù)需要方面對(duì)它們進(jìn)行了細(xì)分，對(duì)此主要將它們分為以下幾方面分別進(jìn)行簡(jiǎn)述：

<一> 論證廣告英語(yǔ)語(yǔ)言的詞匯特色方面的文獻(xiàn)、論文及相關(guān)觀點(diǎn)簡(jiǎn)介 這一部分涉及的文獻(xiàn)主要是為了研究廣告用語(yǔ)的詞匯方面具有的特征，為了尋求強(qiáng)有力的實(shí)例支持，相關(guān)主要文獻(xiàn)有：

1.Leech.Geoffrey N.：《Advertising in English》

在本書(shū)中英國(guó)語(yǔ)言學(xué)家G.H.Leech（1966）對(duì)廣告英語(yǔ)中的形容詞和動(dòng)詞分別做了研究，其中動(dòng)詞按其頻率高低依次排列，前二十個(gè)分別是：make, get, give, have, see, buy, come, go, know,keep, look, need, love, use, feel, like, choose, take, start, taste。這些高頻動(dòng)詞均為單音節(jié)詞（monosyllable）。這些單音節(jié)動(dòng)詞在人們的日常生活中經(jīng)常使用，可以說(shuō)是英語(yǔ)中的核心詞匯，易讀易懂、意義明確。易于為人接受。同時(shí)讓受眾一目了然、印象深刻，很容易引起受眾的注意合興趣，又有助于強(qiáng)調(diào)廣告的主題

2.陳贇贇： 《廣告英語(yǔ)的高頻動(dòng)詞及其詞組的研究》

作者指出，動(dòng)詞是增加廣告語(yǔ)言表現(xiàn)力的一種有效手段。該文試圖探究廣告英語(yǔ)中高頻動(dòng)詞的特點(diǎn)以及動(dòng)詞詞組的相關(guān)特征。該項(xiàng)研究結(jié)果試圖為兩個(gè)問(wèn)題提供實(shí)證依據(jù)：（1）廣告英語(yǔ)中最常見(jiàn)的動(dòng)詞有何特點(diǎn)？（2）為什么廣告英語(yǔ)中的動(dòng)詞詞組多以一般現(xiàn)在時(shí)和主動(dòng)語(yǔ)態(tài)出現(xiàn)？這一分析結(jié)果不僅可以給英語(yǔ)廣告的創(chuàng)作者以及英語(yǔ)學(xué)習(xí)者增進(jìn)知識(shí)水平，而且也有助于增強(qiáng)對(duì)語(yǔ)言的認(rèn)知和運(yùn)

用能力。

3.郭貴龍 ：廣告英語(yǔ)中造新詞的時(shí)效、方法及漢譯

筆者對(duì)如何體現(xiàn)現(xiàn)代廣告英語(yǔ)中生造新詞的時(shí)效性；如何生造新詞，翻譯生造新詞要注意哪些問(wèn)題等提出了自己的見(jiàn)解，作者概況了廣告英語(yǔ)模擬新造詞的幾種方法：簡(jiǎn)化拼寫(xiě)創(chuàng)造廣告英語(yǔ)新詞、巧用錯(cuò)拼創(chuàng)造英語(yǔ)新詞、使用前綴和后綴生造廣告英語(yǔ)新詞、合理組合創(chuàng)新廣告英語(yǔ)新詞組、虛構(gòu)復(fù)合前置修飾語(yǔ)創(chuàng)新詞、借用外來(lái)語(yǔ)創(chuàng)造生詞。拼湊廣告生造詞增強(qiáng)了廣告的“記性價(jià)值”、“審美價(jià)值”及“情感價(jià)值”。

<二> 論證廣告英語(yǔ)語(yǔ)言的句法特色方面的文獻(xiàn)、論文及相關(guān)觀點(diǎn)簡(jiǎn)介

1.韓禮德，哈桑 ：：《英語(yǔ)的銜接》

廣告英語(yǔ)語(yǔ)篇的構(gòu)成機(jī)制不同于其他語(yǔ)篇的構(gòu)成機(jī)制廣告的形式和內(nèi)容必須引人注目,通俗易懂,并且要使人讀后印象深刻。正是這些需要使廣告語(yǔ)篇的銜接機(jī)制不完全等同于一般語(yǔ)篇的銜接機(jī)制,而是形成了自己的銜接風(fēng)格。禮德把銜接分為語(yǔ)法銜接(grammatical cohesion)和詞匯銜接(lexical cohesion)兩種。語(yǔ)法銜接又分為四種:照應(yīng)(reference)、省略(ellipsis)、替代(substitution)和連接(conjunction)。詞匯銜接也分四種:重復(fù)(repetition)、同義P反義(synonymyPantonymy)、上下義P局部—整體關(guān)系(hyponymy meronymy)和搭配(collocation)。,王小芳 ：《廣告英語(yǔ)標(biāo)題的句法探析》

本文旨在從句法層次方面對(duì)英語(yǔ)廣告標(biāo)題的特征作出分析探討，在句型方面作者具體表現(xiàn)在簡(jiǎn)單句、主動(dòng)態(tài)、祈使句、陳述句、省略句及感嘆句等運(yùn)用，使廣告英語(yǔ)具有文字簡(jiǎn)潔別致、措辭獨(dú)特新穎，句式精彩紛呈。

3.古玉芳、雷云 ：《廣告英語(yǔ)主題句的簡(jiǎn)約原則》

作者認(rèn)為廣告主需要承擔(dān)廣告費(fèi)用，因而簡(jiǎn)約就成為經(jīng)濟(jì)原則在廣告業(yè)中具體體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)原則是人類(lèi)行為的一條根本性原則，對(duì)于語(yǔ)言而言，主要是盡量使用較少的、省力的語(yǔ)言單位來(lái)盡可能多的傳遞信息在此原則的指導(dǎo)下，廣告語(yǔ)言的常用手段之一就是省略。本文從詞匯、句法及文化語(yǔ)境方面進(jìn)行了省略句式的分析，在簡(jiǎn)約原則指導(dǎo)下的省略，是英語(yǔ)廣告主題句中非常常見(jiàn)且值得重視的現(xiàn)象。

<三> 論證廣告英語(yǔ)語(yǔ)言的修辭手法方面的文獻(xiàn)、論文及相關(guān)觀點(diǎn)簡(jiǎn)介

1.布占廷 ：《廣告英語(yǔ)口號(hào)中頭韻修辭探微》

作者指出，為達(dá)到最佳宣傳效果，廣告口號(hào)中大量運(yùn)用頭韻的修辭手法。文中把頭韻修辭細(xì)分為詞首輔音的重復(fù)、詞首輔音連綴的重復(fù)、詞首元音的重復(fù)、詞首音節(jié)的重復(fù)、詞首字母的重復(fù)、詞首字母重復(fù)但是發(fā)音不同、相近發(fā)音的重復(fù)、非重讀音節(jié)中或音節(jié)的中間或末尾。同時(shí)還闡述了構(gòu)成頭韻多用力量強(qiáng)的爆破音、摩擦音等，具有一定的語(yǔ)音象征性。本文結(jié)合大量的語(yǔ)料，就廣告英語(yǔ)口號(hào)中頭韻的種類(lèi)幾押韻輔音的分布特點(diǎn)展開(kāi)討論。

2.劉曉霞 ：《論廣告英語(yǔ)雙關(guān)語(yǔ)語(yǔ)用功能與技巧》

作者認(rèn)為在眾多修辭手法中, 最受歡迎并且引起廣大學(xué)者與研究者注意的的是雙關(guān)語(yǔ)，作者把雙關(guān)分為一詞多義雙關(guān)、同音異義雙關(guān)、仿擬雙關(guān)、語(yǔ)法雙關(guān)等。雙關(guān)語(yǔ)的運(yùn)用, 能打動(dòng)人心, 激發(fā)人們的購(gòu)買(mǎi)欲望。但從語(yǔ)用學(xué)的角度去分析雙關(guān)語(yǔ),它違背了Grice提出的合作原則中的第四種, 即說(shuō)話人公然不執(zhí)行某一準(zhǔn)則。運(yùn)用恰當(dāng)?shù)碾p關(guān)語(yǔ)能產(chǎn)生幽默、風(fēng)趣、經(jīng)濟(jì)和警告的作用, 使人享受語(yǔ)言的美。

3.周結(jié)：《廣告英語(yǔ)中的修辭特色》

廣告英語(yǔ)中修辭手法運(yùn)用頻繁，本文著重探討了廣告英語(yǔ)中比喻、仿擬、雙關(guān)押韻夸張排比設(shè)問(wèn)等修辭手法的特色。廣告英語(yǔ)的詞法和句法以多種不同形式表現(xiàn)，構(gòu)成了廣告英語(yǔ)語(yǔ)言濃縮精煉簡(jiǎn)潔扼要?jiǎng)?chuàng)意新穎生動(dòng)別致富于幽默韻律優(yōu)美等他的，使廣告語(yǔ)言成為人類(lèi)社會(huì)展現(xiàn)語(yǔ)言藝術(shù)的重要方面。

以上是本論文作者研究撰寫(xiě)論文時(shí)一些參閱借鑒的書(shū)籍專著、相關(guān)文章及學(xué)術(shù)期刊，這些資料主要是與廣告英語(yǔ)相關(guān)的一些知識(shí)，與本論文研究廣告英語(yǔ)語(yǔ)言特色的內(nèi)容密切相關(guān)，而且這些資料大部分涉及到具體的廣告英語(yǔ)并提供了許多的實(shí)例。本人對(duì)廣告英語(yǔ)語(yǔ)言特色不得不參閱和綜合這些專業(yè)大家的文獻(xiàn)資料，需要指出的是這些資料多是專業(yè)人士或行業(yè)權(quán)威的成功論著，也是眾多相關(guān)課題研究的主要參閱借鑒對(duì)象，其權(quán)威性不容置疑。在這些資料中，相關(guān)到廣告英語(yǔ)細(xì)致而深入的研究，包括詞匯特色、句法特征和修辭手法都對(duì)本論文以后極大的參閱價(jià)值。廣告英語(yǔ)作為傳播信息的手段，其研究范圍和角度都很寬。就目前來(lái)說(shuō)，無(wú)論是專業(yè)人士或行業(yè)權(quán)威對(duì)廣告英語(yǔ)的研究都全面且深刻，但是廣告英語(yǔ)復(fù)雜且多變，對(duì)其研究空間還是相當(dāng)大。

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[ 7]古玉芳、雷云 廣告英語(yǔ)標(biāo)題句的簡(jiǎn)約原則[J]網(wǎng)絡(luò)財(cái)富 2010

[8]周結(jié) 廣告英語(yǔ)中的修辭特色[J]咸寧學(xué)院學(xué)報(bào) 2010

[9]劉曉霞 論廣告英語(yǔ)雙關(guān)語(yǔ)用功能與技巧[J]山東理工大學(xué)學(xué)報(bào) 2010

[10]王小芳 廣告英語(yǔ)標(biāo)題的句法探析[J]牡丹江教育學(xué)院學(xué)報(bào) 2007

[11]孫曉麗 廣告英語(yǔ)與實(shí)例[M]中國(guó)廣播電視出版社 1995

第四篇：論文文獻(xiàn)綜述

一、馬克昌的觀點(diǎn)。馬克昌在《刑法學(xué)》中認(rèn)為兩罪的區(qū)別主要有：“

1、對(duì)象不同。報(bào)復(fù)陷害罪的對(duì)象必須是與自己有利害關(guān)系的控告人、申訴人、批評(píng)人、舉報(bào)人4種人；而誣告陷害罪的對(duì)象可以是任何人，包括犯人。

2、客觀行為不同。報(bào)復(fù)陷害罪表現(xiàn)為濫用職權(quán)、假公濟(jì)私進(jìn)行報(bào)復(fù)陷害，即是以利用職權(quán)或國(guó)家權(quán)力為前提條件，而誣告陷害罪是捏造他人犯罪事實(shí)，進(jìn)行告發(fā)，且行為的實(shí)施不要求必須利用職權(quán)進(jìn)行。而且，國(guó)家工作人員如果利用職權(quán)誣陷他人的，則要從重處罰。

3、手段方法不同。報(bào)復(fù)陷害的手段，既可以用捏造事實(shí)（不能是犯罪事實(shí)）的方式進(jìn)行報(bào)復(fù)，也可以利用客觀存在的某種對(duì)被害人不利的事實(shí)進(jìn)行報(bào)復(fù)，而誣告陷害罪必須是以捏造犯罪事實(shí)的方式進(jìn)行。

4、犯罪主體不同。報(bào)復(fù)陷害罪的主體只能是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，而誣告陷害罪的主體是一般主體。

5、犯罪目的不同。報(bào)復(fù)陷害罪是以楔私憤報(bào)復(fù)他人為目的，而誣告陷害罪則以使他人受刑事處分為目的?！盵1]

二、袁廣林的觀點(diǎn)。袁廣林在《誣告陷害罪若干問(wèn)題探析》中認(rèn)為兩罪的差異在于：“

1、犯罪主體不同。誣告陷害罪的主體是一般主體，凡是年滿16周歲，具備刑事責(zé)任能力的人均可成為該罪主體，可以使國(guó)家工作人員，也可以是一般公民，比報(bào)復(fù)陷害罪廣。報(bào)復(fù)陷害罪是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依靠職務(wù)實(shí)施的犯罪，具有職務(wù)性，其主體只能是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員。

2、犯罪客體不同。誣告陷害罪的客體包括公民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和司法機(jī)關(guān)的正?；顒?dòng)，而報(bào)復(fù)陷害罪的客體僅僅是公民的民主權(quán)利。

3、犯罪行為內(nèi)容不同。誣告陷害罪和報(bào)復(fù)陷害罪雖然都是憑借國(guó)家權(quán)力進(jìn)行的犯罪，但誣告陷害罪是通過(guò)捏造犯罪事實(shí)，虛假告發(fā)的方式借助司法機(jī)關(guān)的權(quán)利達(dá)到侵害被害人的目的，行為人本人沒(méi)有司法權(quán)，不能直接追究被害人的刑事責(zé)任。報(bào)復(fù)陷害罪則是行為人本人即國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員能夠利用自身職權(quán)、假公濟(jì)私直接對(duì)被害人進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、行政等方面的整治。

4、犯罪行為侵害對(duì)象不同。誣告陷害罪侵害的對(duì)象是任何人，對(duì)身份、地位等沒(méi)有任何要求，而報(bào)復(fù)陷害罪的對(duì)象則是特定的，必須是對(duì)行為人提出張國(guó)斌、宋志偉的人。

5、犯罪的構(gòu)成對(duì)行為結(jié)果的要求不同。誣告陷害罪只要行為人捏造的犯罪事實(shí)為司法機(jī)關(guān)知曉就構(gòu)成即遂，而不論被害人是否受到刑事處罰。報(bào)復(fù)陷害罪則要求行為人的報(bào)復(fù)陷害行為必須造成了一定后果，才能成立，如果沒(méi)造成危害后果或后果不嚴(yán)重不構(gòu)成犯罪?！盵1]

三、蘭惠君、周偉萍的觀點(diǎn)。蘭惠君、周偉萍在《淺論誣告陷害罪》一文中對(duì)兩罪的區(qū)別闡述為：“

1、不同：報(bào)復(fù)陷害罪侵犯的是公民的人身權(quán)利；誣告陷害罪侵犯的是公民的民主權(quán)利。

2、對(duì)象不同：報(bào)復(fù)陷害罪的對(duì)象是控告人、申訴人、批評(píng)人和舉報(bào)人；誣告陷害罪的對(duì)象是一切公民。

3、主體不同。報(bào)復(fù)陷害罪只能是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員；誣告陷害罪是一般主體。

4、行為表現(xiàn)不同。報(bào)復(fù)陷害罪表現(xiàn)為濫用職權(quán)、假公濟(jì)私，進(jìn)行報(bào)復(fù)陷害；誣告陷害罪表現(xiàn)為捏造犯罪事實(shí)，作虛假告發(fā)。

5、目的不同。報(bào)復(fù)陷害罪是一般報(bào)復(fù)目的；誣告陷害是意圖使他人受到刑事追究?！盵2]

四、張國(guó)斌、宋志偉的觀點(diǎn)。張國(guó)斌、宋志偉在《誣告陷害罪 報(bào)復(fù)陷害罪》中認(rèn)為兩罪的區(qū)別在于：“

1、主體不同。誣告陷害罪的主體是一般主體，可以是國(guó)家工作人員，也可是一般公民。而報(bào)復(fù)陷害罪是國(guó)家工作人員的職務(wù)犯罪，犯罪的主體只能是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，非國(guó)家工作人員不能成為報(bào)復(fù)陷害的主體。

2、犯罪行為侵害的對(duì)象不同。誣告陷害罪侵害的對(duì)象是任何人。可以是國(guó)家干部，也可以是一般公民。而報(bào)復(fù)陷害罪侵害的對(duì)象是特定的，依刑法規(guī)定，必須是控告人、申訴人、批評(píng)人、檢舉人以及舉報(bào)人、執(zhí)法人、證人。

3、告陷害的最終目的能否實(shí)現(xiàn)，不取決于誣告陷害行為人的主觀意愿和行為，而報(bào)復(fù)陷害罪的目的可以直接通過(guò)行為人自己的行為來(lái)實(shí)現(xiàn)。

4、犯罪行為的具體內(nèi)容不同。誣告陷害罪和報(bào)復(fù)陷害最雖然都是憑借國(guó)家權(quán)力的犯罪行為，但是其犯罪手段是不同的，主要體現(xiàn)在運(yùn)用國(guó)家權(quán)力的方式不同。誣告陷害罪的行為人本人沒(méi)有司法權(quán)，不能直接對(duì)誣告人進(jìn)行刑事追究，只能假借司法機(jī)關(guān)的權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的犯罪目的。因此，誣告陷害罪的行為人是以捏造犯罪事實(shí)，作虛假告發(fā)的辦法企圖借助于司法機(jī)關(guān)的權(quán)力，達(dá)到使被害人受到刑事追究的目的。報(bào)復(fù)陷害罪則是國(guó)家工作人員利用職權(quán)，假公濟(jì)私，在自己職權(quán)范圍內(nèi)或者利用職權(quán)之便指使要挾他人利用職權(quán)直接對(duì)被害人進(jìn)行政治上、經(jīng)濟(jì)上的、行政上的整治。

5、兩種犯罪的構(gòu)成對(duì)于行為結(jié)果的要求不同。按照法律規(guī)定，誣告陷害罪，主要行為人實(shí)施了捏造犯罪的事實(shí)，并向司法機(jī)關(guān)和有關(guān)機(jī)關(guān)告發(fā)的行為就是犯罪既遂。至于被誣告人是否受到刑事處罰，是否造成了某種危害后果，不影響犯罪的成立。但是是否造成了危害后果及后果的輕重、大小，在量刑時(shí)應(yīng)作為情節(jié)予以考慮。而報(bào)復(fù)陷害罪則要求行為人的報(bào)復(fù)陷害行為必須造成一定的后果，才能成立，如果沒(méi)有造成危害后果或者后果不嚴(yán)重則不構(gòu)成犯罪?！盵1]

五、王敏的觀點(diǎn)。王敏在《報(bào)復(fù)陷害罪若干問(wèn)題探析》中認(rèn)為兩罪的區(qū)別在于：“

1、犯罪手段不同。報(bào)復(fù)陷害罪必須是基于職務(wù)，濫用職權(quán)或者假公濟(jì)私；誣告陷害罪則不需要利用職權(quán)。

2、目的不同。報(bào)復(fù)陷害罪的目的是打擊報(bào)復(fù)陷害控告人、申訴人、批評(píng)人和舉報(bào)人；誣告陷害罪的目的是使他人枉受刑事追究。

3、報(bào)復(fù)陷害罪是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依靠職務(wù)實(shí)施的犯罪，具有職務(wù)性，其主體只能是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員。誣告陷害罪的主體是一般主體，凡年滿16周歲，具備刑事責(zé)任能力的人均可成為該罪主體，可以是國(guó)家工作人員，也可以是一般公民，比報(bào)復(fù)陷害罪廣。

4、陷害的對(duì)象不同，報(bào)復(fù)陷害罪的受害人僅限于控告人、申訴人、批評(píng)人、舉報(bào)人這四種人；而誣告陷害的受害人可以是任何人?！盵2]

關(guān)于報(bào)復(fù)陷害罪與誣告陷害罪的區(qū)別的討論.，可謂百花齊放、百家爭(zhēng)鳴。各專家對(duì)兩罪的區(qū)別都有自己獨(dú)到的見(jiàn)解。但是兩罪都同時(shí)具有陷害的淵源，容易產(chǎn)生混淆，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下方面加以區(qū)分：

一、兩罪客體的界限

依據(jù)刑法的規(guī)定，兩罪侵犯的都是復(fù)雜客體，其中都侵犯了司法機(jī)關(guān)的正常活動(dòng)。但是報(bào)復(fù)陷害罪侵害的客體是我國(guó)公民的民主權(quán)利，即公民依法享有的控告權(quán)、申訴權(quán)、批評(píng)權(quán)和舉報(bào)權(quán)；誣告陷害罪侵犯的是包括公民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和司法機(jī)關(guān)的正?；顒?dòng)。從侵犯的對(duì)象看：報(bào)復(fù)陷害罪侵害的對(duì)象則是特定的，必須是對(duì)行為人提出控告、申訴、批評(píng)、舉報(bào)的人；誣告陷害罪侵害的對(duì)象是任何人，對(duì)身份、地位等沒(méi)有任何要求。

二、兩罪客觀方面的界限

兩罪在客觀方面都表現(xiàn)為行為人對(duì)被害人實(shí)施了陷害行為，但報(bào)復(fù)陷害罪的客觀方面要求行為人是利用職權(quán)、假公濟(jì)私對(duì)控告人、批評(píng)人、舉報(bào)人和申訴人等侵害對(duì)象進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)，其中行為人濫用自己的職權(quán)是必不少的要件；誣告陷害罪客觀方面表現(xiàn)為行為人故意捏造犯罪事實(shí)，向國(guó)家司法機(jī)關(guān)或其他有關(guān)單位告發(fā)。

三、兩罪主體的界限

報(bào)復(fù)陷害罪是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依靠職務(wù)實(shí)施的犯罪，具有職務(wù)性，其主體只能是國(guó)家工作人員；誣告陷害罪的主體是一般主體。凡是年滿16周歲，具備刑事責(zé)任能力的人均可成為該罪的主體，可以是國(guó)家工作人員，也可以是一般公民，比報(bào)復(fù)陷害罪廣。

四、主觀方面的界限

兩罪都是故意犯罪，且是直接故意，行為人在主觀上都有陷害他人的目的，但是行為人產(chǎn)生陷害目的的內(nèi)心起因不同。報(bào)復(fù)陷害罪的行為人是因?yàn)楸缓θ艘婪ㄐ惺箍馗?、申訴、批評(píng)、舉報(bào)等民主權(quán)利，直接或者間接的涉及行為人的利益而產(chǎn)生報(bào)復(fù)意圖；誣告陷害罪的起因則多種多樣，有的是為了實(shí)現(xiàn)某種經(jīng)濟(jì)的、生活的目的，有的是出于政治斗爭(zhēng)之目的等。

五、兩罪構(gòu)成要件的界限

犯罪的構(gòu)成對(duì)行為結(jié)果的要求不同。誣告陷害罪只要行為人捏造的犯罪事實(shí)為司法機(jī)關(guān)知曉就構(gòu)成即遂，而不論被害人是否受到刑事處罰。也就是說(shuō)，報(bào)復(fù)陷害罪并不是情節(jié)犯；報(bào)復(fù)陷害罪則要求行為人的報(bào)復(fù)陷害行為必須造成了一定后果，才能成立，如果沒(méi)造成危害后果或后果不嚴(yán)重不構(gòu)成犯罪。

六、行為表現(xiàn)不同：報(bào)復(fù)陷害罪表現(xiàn)為濫用職權(quán)、假公濟(jì)私，進(jìn)行報(bào)復(fù)陷害；誣告陷害罪表現(xiàn)為捏造犯罪事實(shí)，作虛假告發(fā)。

七、犯罪行為內(nèi)容不同。誣告陷害罪和報(bào)復(fù)陷害罪雖然都是憑借國(guó)家權(quán)力進(jìn)行的犯罪，但報(bào)復(fù)陷害罪是行為人本人即國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員能夠利用自身職權(quán)、假公濟(jì)私直接對(duì)被害人進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、行政等方面的整治；誣告陷害罪則是通過(guò)捏造犯罪事實(shí)，虛假告發(fā)的方式借助司法機(jī)關(guān)的權(quán)利達(dá)到侵害被害人的目的，行為人本人沒(méi)有司法權(quán)，不能直接追究被害人的刑事責(zé)任。

八、目的不同。報(bào)復(fù)陷害罪的目的是打擊報(bào)復(fù)陷害控告人、申訴人、批評(píng)人和舉報(bào)人；誣告陷害罪的目的是使他人枉受刑事追究。

九、犯罪手段不同。報(bào)復(fù)陷害罪必須是基于職務(wù)，濫用職權(quán)或者假公濟(jì)私；誣告陷害罪則不需要利用職權(quán)。

綜上，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)報(bào)復(fù)陷害罪與誣告陷害罪的區(qū)別尚未達(dá)成共識(shí)。在建設(shè)社會(huì)主義法制社會(huì)的今天，正確區(qū)分罪與非罪、明確此罪與彼罪對(duì)于法學(xué)理論研究和具體的司法實(shí)踐具有重要意義。

第五篇：城市規(guī)劃論文文獻(xiàn)

關(guān)于加強(qiáng)中小城市用地規(guī)劃管理的探索與思考

摘要

國(guó)家“十二五”規(guī)劃明確指出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理，不斷提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和水平。城鎮(zhèn)化發(fā)展是全面推進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快現(xiàn)代化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”目標(biāo)的重要途徑。城鎮(zhèn)化水平的提高帶來(lái)人口的大量轉(zhuǎn)移和集聚，必然導(dǎo)致城鎮(zhèn)建設(shè)用地的擴(kuò)張和需求。加強(qiáng)中小城市用地規(guī)劃管理是合理配置土地、集約、節(jié)約使用土地的最重要途徑。本文著重就中小城市用地規(guī)劃管理現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及解決對(duì)策幾方面進(jìn)行探討和研究，以期對(duì)其他中小城市的規(guī)劃管理有所借鑒。

關(guān)鍵詞:用地規(guī)劃管理；中心城市

（一）、當(dāng)前中小城市用地規(guī)劃管理現(xiàn)狀

1、用地規(guī)劃管理依據(jù)

我國(guó)的城鄉(xiāng)規(guī)劃工作始于20世紀(jì)50年代，當(dāng)時(shí)主要借鑒前蘇聯(lián)和東歐等社會(huì)主義國(guó)家計(jì)劃體制的經(jīng)驗(yàn)。改革開(kāi)放以來(lái)，城鄉(xiāng)規(guī)劃法制建設(shè)取得一定成績(jī)，1989年和1993年，《城市規(guī)劃法》和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》先后出臺(tái)。但隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，上述的?法?條例逐漸暴露出許多問(wèn)題和不足，特別是城鄉(xiāng)二元分治體制，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。2008年1月1日起實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》解決了土述弊端，并在法律上第?次明確了控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）的法律地位?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)”。該條明確了控規(guī)是用地規(guī)劃管理的直接法律依據(jù)。201 0年7月1日，《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》正式施行。該條例對(duì)如何實(shí)施規(guī)劃管理更具有操作性。

2、用地規(guī)劃主要工作及做法：

①、規(guī)劃編制工作

城市總體規(guī)劃編制工作。城市人民政府或規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，牽頭負(fù)責(zé)城市總體規(guī)劃編制工作，并按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定要求，履行報(bào)批程序?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃編制工作。規(guī)劃主管部門(mén)或區(qū)政府根據(jù)城市發(fā)展需要，組織控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作?？匾?guī)必須依據(jù)總規(guī)并且不得突破總歸相關(guān)規(guī)定和要求。城市設(shè)計(jì)或地塊方案編制工作。有的重要地塊還會(huì)在土地出讓前，要求組織編制城市設(shè)計(jì)或地塊方案。不論是城市設(shè)計(jì)還是地塊方案均不得突破控規(guī)要求。

②、土地幽讓規(guī)劃條件確定工作

土地出讓規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質(zhì)，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車(chē)泊位、必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、地下空間開(kāi)發(fā)利用等規(guī)劃要求，以及有關(guān)規(guī)劃引導(dǎo)要素，并附規(guī)劃用地紅線圖。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃條件中予以明確。因規(guī)劃條件直接影響到建設(shè)內(nèi)容、土地價(jià)格，因此，規(guī)劃條件除處室會(huì)審?fù)猓掷镆惨獣?huì)審，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地要報(bào)給市政府分管領(lǐng)導(dǎo)有的甚至是市規(guī)劃審查委員會(huì)組織審查，以保證地塊規(guī)劃條件的合理性、科學(xué)性、可操作性。

③、規(guī)劃條件變更及監(jiān)管工作

規(guī)劃條件變更主要包括出讓前規(guī)劃條件變更和出讓后規(guī)劃條件變更兩類(lèi)。出讓前規(guī)劃條件變更的，主要涉及控規(guī)變更，這就要求編制部門(mén)要按照《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定要求，履行變更報(bào)批程序。出讓后規(guī)劃條件變更的，除按《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第45條執(zhí)行外，還需按照省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳以及市政府文件要求履行組織專家論證、變更公示、報(bào)政府批準(zhǔn)、函告國(guó)土、監(jiān)察部門(mén)等手續(xù)，以確保規(guī)劃嚴(yán)肅性、法定性。

（二）、用地規(guī)劃管理存在問(wèn)題及根據(jù)分析

1、總體規(guī)劃存在不同程度的滯后性

由于城市總體規(guī)劃編制時(shí)間、審批時(shí)間均較長(zhǎng)，有的從開(kāi)始編制到審批結(jié)束要超過(guò)2、3年。在規(guī)劃時(shí)限上，總體規(guī)劃的規(guī)劃期限通常為10-20年。而在我國(guó)城市化快速發(fā)展的今天，很少有哪個(gè)城市能按批準(zhǔn)的總規(guī)實(shí)施10年以上的，中小城市更是如此。宿遷市1996年成立地級(jí)市，當(dāng)年完成第?輪總體規(guī)劃編制及審批工作，但隨著城市快速發(fā)展，原有規(guī)模己無(wú)法滿足城市發(fā)展需求，到200

2年不得不進(jìn)行第二輪總體規(guī)劃編制工作。同樣，到2008年，開(kāi)始著手第三輪總體規(guī)劃編制工作，但由于種種原因，至今還未完成總規(guī)綱要論證工作。而總規(guī)不批準(zhǔn)，超出原總規(guī)范圍外的區(qū)域，就無(wú)法編制控規(guī)，用地也就缺乏法定依據(jù)。由此可見(jiàn)，總規(guī)時(shí)間的滯后性?定程度上影響了用地規(guī)劃管理工作。

2、控規(guī)存在不同程度的可操作性問(wèn)題

①、規(guī)劃控制的剛性與市場(chǎng)需求的彈性之間的矛盾

現(xiàn)行控規(guī)的控制內(nèi)容強(qiáng)求統(tǒng)?、面面俱到。2006年實(shí)施的《域市規(guī)劃編制辦法》將各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套等6方面的內(nèi)容規(guī)定為強(qiáng)制性內(nèi)容。但在實(shí)際的控規(guī)編制中，相應(yīng)的控規(guī)內(nèi)容包括十余項(xiàng)要素，這些控制內(nèi)容。經(jīng)編制完成，即成為?個(gè)個(gè)“死的”指標(biāo)。但是，善變的市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)不斷轉(zhuǎn)移，土地開(kāi)發(fā)模式不斷變化，房地產(chǎn)銷(xiāo)售熱點(diǎn)及模式也在改變，且政府、企業(yè)等多元的開(kāi)發(fā)建設(shè)利益主體并存，在多變的市場(chǎng)需求面前傳統(tǒng)控規(guī)顯得過(guò)于僵化。控規(guī)的編制與實(shí)施是?個(gè)空間與時(shí)間的雙重概念?？匾?guī)的編制與實(shí)施必定是?個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，傳統(tǒng)控規(guī)僅強(qiáng)調(diào)控規(guī)的空間層面，而對(duì)規(guī)劃本身的動(dòng)態(tài)性、時(shí)效性體現(xiàn)不夠。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市發(fā)展的復(fù)雜性和多變性要求控規(guī)的控制內(nèi)容更具彈性，要求研究控制指標(biāo)的彈性和應(yīng)變范圍，使之控而不死，變而不亂。

②、規(guī)劃的公共屬性不足

傳統(tǒng)控規(guī)缺失中觀層面的公共設(shè)施規(guī)劃，僅依靠用地布局中編制的公共設(shè)施用地規(guī)劃很難保障其最終的可實(shí)施性。因?yàn)樵诙嘧兊囊?guī)劃實(shí)施中，規(guī)定的容量限制屢被突破，造成公共設(shè)施容量嚴(yán)重不足，無(wú)法滿足居民的基本生活需求。如：停車(chē)泊位。2004年，省技術(shù)規(guī)定居住小區(qū)為0 4輛／戶，而后未再有新的規(guī)定，但隨著汽車(chē)家庭化后，停車(chē)矛盾日益突出。同時(shí)，傳統(tǒng)控規(guī)是?個(gè)技術(shù)文件，如果不加解釋，普通市民很難理解，也就很難發(fā)揮公眾參與規(guī)劃編制并提出意見(jiàn)的作用。由此可見(jiàn)，傳統(tǒng)控規(guī)的公共屬性相對(duì)較弱，因此，控規(guī)中必須增加?個(gè)中觀層而的公共設(shè)施規(guī)劃，諸如公共政策那樣，是+個(gè)“活的”、可供管理部門(mén)使用的工具，具有可讀性和可識(shí)別性，體現(xiàn)公平性，且易執(zhí)行，可以根據(jù)市場(chǎng)和城市發(fā)展的情況進(jìn)行不斷的調(diào)整。

③、專項(xiàng)規(guī)劃研究不足

目前，由于專項(xiàng)規(guī)劃研究不足，特別是在公共配套、宜居、慢行系統(tǒng)、城市空間設(shè)計(jì)等方面研究不足，導(dǎo)致規(guī)劃編制僅依據(jù)上位規(guī)劃和少有的專項(xiàng)規(guī)劃就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃編制。而總體規(guī)劃為了滿足城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的要求，提出的往往是宏觀專項(xiàng)研究的內(nèi)容，由此導(dǎo)致在控規(guī)中缺乏專項(xiàng)深入的規(guī)劃和設(shè)計(jì)研究，特別是在某些中等城市和小城市當(dāng)中，缺少各種專項(xiàng)研究和設(shè)計(jì)的積累。傳統(tǒng)控規(guī)是以地塊為目的的，依據(jù)總體規(guī)劃直接編制控規(guī)，不易充分反映和對(duì)接總體規(guī)劃的內(nèi)容。當(dāng)前，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民對(duì)宜居要求、基本公共服務(wù)均等化要求不斷提高，若沒(méi)有眾多專項(xiàng)規(guī)劃支撐，控規(guī)可操作性兢很難達(dá)到。

④、用地規(guī)劃管理人員素質(zhì)有待提高

中小城市的規(guī)劃管理者大多都不是規(guī)劃專業(yè)出身，加之在吸納人才方面缺乏吸引力，造成了中小城市整體規(guī)劃管理專業(yè)性的薄弱。例如，宿遷市規(guī)劃局用地處現(xiàn)有人員共3人，沒(méi)有?個(gè)是規(guī)劃方面的專業(yè)人員?；诖?，更需要有一個(gè)更為科學(xué)、合理、便于中小城制管理的法律性規(guī)劃。

⑤、國(guó)土與規(guī)劃脫節(jié)

由于體制原因，經(jīng)常存在國(guó)土與規(guī)劃脫節(jié)現(xiàn)象，特別在原城鄉(xiāng)結(jié)合部，脫節(jié)現(xiàn)象更為突出。在許多地方，城市規(guī)劃中是建設(shè)用地，但在土地部門(mén)，這些地塊卻沒(méi)有土地指標(biāo)。有的甚至規(guī)劃條件都發(fā)出了，國(guó)土部門(mén)才發(fā)現(xiàn)中間有部分土地還是集體建設(shè)用地，不得不重新出具拍賣(mài)紅線圖和規(guī)劃條件。由于國(guó)土與規(guī)劃脫節(jié)，造成用地規(guī)劃管理相當(dāng)被動(dòng)，特別是?個(gè)地塊兩次出讓，很容易引發(fā)矛盾。

（三）、加強(qiáng)用地規(guī)劃管理的建議

①、加大規(guī)劃編制、審查力度，確保規(guī)劃成果的及時(shí)性和科學(xué)性

加大總規(guī)編制力度?？傄?guī)是控規(guī)和專項(xiàng)規(guī)劃編制的上位規(guī)劃，直接影響?個(gè)城市的發(fā)展性質(zhì)和發(fā)展方向。在上?輪總規(guī)無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要時(shí)，要及時(shí)啟動(dòng)新?輪總規(guī)編制工作。同時(shí)，在新總規(guī)未報(bào)批時(shí)，可以對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行局部調(diào)整，這樣做既可滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，又可保證用地工作法定性。加大專項(xiàng)規(guī)劃編制力度。規(guī)劃部門(mén)要超前制定專項(xiàng)規(guī)劃編制計(jì)劃，特別要對(duì)涉及民生的公共配套工程（醫(yī)療機(jī)構(gòu)布點(diǎn)、教育設(shè)施布點(diǎn)、保障性住房布點(diǎn)、公交設(shè)施、能源站點(diǎn)等）、涉及宜居的慢行系統(tǒng)、綠地系統(tǒng)等專項(xiàng)規(guī)劃超前研究。

加大規(guī)劃審查力度。+要多組織專家審查，保證規(guī)劃成果的科學(xué)性。二要如強(qiáng)公示，組織各界社會(huì)群體參與，以保證群眾對(duì)規(guī)劃的參與權(quán)和知情權(quán)。②、提高控規(guī)編制水平，進(jìn)一步增強(qiáng)控規(guī)的彈性和公共屬性

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的今天，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，控規(guī)作為承上啟下、控制和引導(dǎo)城市建設(shè)的重要法定技術(shù)文件，在規(guī)劃管理方面應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，完善自身的管控體系，以有效、科學(xué)、規(guī)范地保障控規(guī)的順利實(shí)施。

首先要加大編制力度。城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓前應(yīng)當(dāng)編制控規(guī)，出讓地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條。件及附圖。應(yīng)對(duì)多變市場(chǎng)的最好途徑就是擴(kuò)大控規(guī)的覆蓋面，這樣、無(wú)論市場(chǎng)如何變化，都有管理的依據(jù)。當(dāng)然，在實(shí)施控規(guī)全覆蓋可行性較弱的地區(qū)，也可采取重點(diǎn)地塊全覆蓋一般地塊制定通則的管理形式。

其次，要增強(qiáng)控規(guī)彈性。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的多變靈活性，最好的手段就是給予指標(biāo)?定的彈性。例如，為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)公益性項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬容積率，為了避免沿街界面的過(guò)分單?化，可鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多退道路紅線：還可采取兼容性的方式解決用地性質(zhì)過(guò)分僵化的問(wèn)題。對(duì)停車(chē)泊位問(wèn)題，可以形成文字性要求內(nèi)容，以便執(zhí)行層面人員操作。

最后，在控規(guī)編制過(guò)程中，還要對(duì)周邊編制單元進(jìn)行研究，以進(jìn)?步提開(kāi)城市宜居和公共配套工程均等性。

③、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高管理人員專業(yè)水平

俗話說(shuō)：“三分規(guī)劃，七分管理”，規(guī)劃管理的好壞對(duì)規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)將產(chǎn)生很大的影響。因此，筆者建議強(qiáng)化規(guī)劃專業(yè)人才引入機(jī)制，對(duì)在職人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作者進(jìn)行廣泛的經(jīng)驗(yàn)交流，全面提高規(guī)劃管理水平。爭(zhēng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)者，當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理相關(guān)部門(mén)和公眾三方的合作，增強(qiáng)城市控規(guī)編制的科學(xué)合理性、可操作性，且使之富有當(dāng)?shù)靥厣?/p>

④、加大國(guó)土與規(guī)劃部門(mén)溝通力度，進(jìn)步增強(qiáng)兩個(gè)規(guī)劃的銜接性。

要建立部門(mén)間定期溝通機(jī)制。對(duì)要出讓的土地，規(guī)劃部門(mén)要及時(shí)溝通聯(lián)系，對(duì)無(wú)土地指標(biāo)的或還不是國(guó)有建設(shè)用地的，國(guó)土部門(mén)要積極向上爭(zhēng)取，盡量避免。