第一篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式研究

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式研

究

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式研究2007-02-10 16:49:09

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)概念和特征流轉(zhuǎn)方式的法理界定各種流轉(zhuǎn)之法律內(nèi)涵

《農(nóng)村土地承包法》第一章“總則”第條規(guī)定：“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”。當(dāng)前，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域拓展，我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進程明顯加快，流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大，截至××年年中，除西藏外，全國農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)面積為多萬畝，占耕地面積的，比年底增長多于。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式已呈現(xiàn)多樣化，但目前理論界與實踐中對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

方式認識不盡一致，不利于達到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)符合“條件、自愿、規(guī)范、有序、依法”之客觀要求，不利于真正維護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。本文對此作一探討。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的種種觀點

（一）《農(nóng)村土地承包法》頒布前流轉(zhuǎn)方式的種種主要觀點

第一種觀點認為，理論界和實際工作者提出了許多集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，概括起來，有以下七種：（）出讓；（）出租；（）轉(zhuǎn)讓；（）轉(zhuǎn)包；（）入股；（）抵押；（）“四荒”拍賣。

第二種觀點認為，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式包括：（）占用；（）聯(lián)營；（）租賃；（）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包；（）“四荒”土地使用權(quán)拍賣；（）抵押。

第三種觀點認為，土地流轉(zhuǎn)的主要形式（）互換；（）轉(zhuǎn)讓；（）委托；（）轉(zhuǎn)包；（）入股；（）拍賣；（）反租倒包；（）：競價承包；（）抵押等。

第四種觀點認為，土地流轉(zhuǎn)可以采取以下方式：（）互換；（）轉(zhuǎn)包；（）轉(zhuǎn)讓；（）反租；（）倒包；（）入股。

第五種觀點認為，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主要包括以下幾種：（）出讓；（）繼承；（）抵押；（）出租；（）贈與、互易；（）轉(zhuǎn)包；（）入股。

第六種觀點認為，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要方式：（）土地反租倒包；（）土地有償轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓；（）土地投資入股；（）土地信托服務(wù)。

綜合上述觀點，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式涉及：（）出讓；（）競價承包；（）拍賣或“四荒”拍賣；（）轉(zhuǎn)包；（）轉(zhuǎn)讓；（）互換或互易；（）出租或租賃；（）反租倒包（反租、倒包）；（）入股；（）聯(lián)營；（）抵押；（）占用；（）贈與；（）繼承；（）土地信托服務(wù)；（）委托。

（二）《農(nóng)村土地承包法》頒布后流轉(zhuǎn)方式的種種主要觀點

第一種觀點認為：農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方式：（）土地反租倒包；（）土地有償

轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓；（）土地投資入股；（）土地信托服務(wù)；（）土地互換。

第二種觀點認為：“在土地流轉(zhuǎn)的方式上，除保留《農(nóng)業(yè)法》中規(guī)定的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、互換等四種形式外，還應(yīng)增加反租倒包、抵押、出租、出讓等形式，還應(yīng)允許農(nóng)民在推進農(nóng)村市場化的偉大進程中，創(chuàng)造性地探索新形式”。

第三種觀點認為：農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式：（）自由流轉(zhuǎn)模式。該自由流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、抵押等具體形式；（）“反租倒包”模式；（）土地經(jīng)營權(quán)入股模式；（）“兩田制”模式；（）“集體農(nóng)場”模式。

第四種觀點認為：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式主要有以下幾種：（）轉(zhuǎn)讓；（）轉(zhuǎn)包；（）出租；（）互換；（）入股；（）抵押；（）繼承；（）代耕；（）準(zhǔn)占用。

第五種觀點認為，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式：（）轉(zhuǎn)包；（）轉(zhuǎn)讓；（）

退包；（）互換；（）委托代種；（）反租倒包；（）股份經(jīng)營；（）拍賣。

第六種觀點認為，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式：（）出讓；（）出租；（）發(fā)包；（）轉(zhuǎn)讓；（）轉(zhuǎn)包；（）轉(zhuǎn)租；（）入股；（）抵押。

第七種觀點認為，土地流轉(zhuǎn)有：（）轉(zhuǎn)包；（）代耕代種；（）互換；（）轉(zhuǎn)讓；（）租賃；（）入股；（）反租倒包；（）繼承；（）抵押；（）土地托管。

綜合上述觀點，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式涉及：（）出讓；（）發(fā)包；（）拍賣；（）“兩田制”模式；（）“集體農(nóng)場”模式；（）轉(zhuǎn)包；（）轉(zhuǎn)讓；（）出租或租賃；（）反租倒包；（）入股；（）互換；（）抵押；（）繼承；（）準(zhǔn)占用；（）代耕或委托代種；（）退包；（）土地托管或土地信托服務(wù)；（）轉(zhuǎn)租。

筆者認為，《農(nóng)村土地承包法》頒布前后，專家和學(xué)者對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的探討，對真正界定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式是有益的，但

同時也存在著明顯不足，見后分析。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念和特征

目前，理論界對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念理解和界定上不盡一致。有的人認為：“農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，就是指在保持集體土地所有權(quán)主體不變、確保家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定的前提下，土地使用權(quán)在不同市場主體之間的轉(zhuǎn)移與交易”。有的人認為：“農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)指的是，擁有農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶保留承包權(quán)，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織”。有的人認為，“土地承包經(jīng)營權(quán)的主動流轉(zhuǎn)，是指土地承包經(jīng)營權(quán)在市場機制的作用下，在集體組織內(nèi)部承包經(jīng)營戶之間、非同一集體組織承包戶之間以及承包經(jīng)營戶與非承包經(jīng)營戶的組織個人之間所產(chǎn)生的，以轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押、繼承、贈與為主要方式的積極作為的土地承包經(jīng)營權(quán)財產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為”。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二章“家

庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”（第條）和第三章“其他方式的承包”（第條）的規(guī)定，并結(jié)合民法中的物權(quán)法理論，筆者認為，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指在農(nóng)村土地承包中物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提條件下，在不改變農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類以及農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，原承包方（即流出方）依法將該物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，或者從該物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來的部分權(quán)能等具體民事權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人（即流進方）的行為”。這里“物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)”，是指承包方依照承包合同生效或者依法登記取得的，對農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、園地、養(yǎng)殖水面、“四荒”等農(nóng)村土地進行占有和以耕作、養(yǎng)殖、竹木或者畜牧為生產(chǎn)方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)目的生產(chǎn)經(jīng)營而使用并獲得收益的權(quán)利以及該依法承包農(nóng)村土地所形成權(quán)利 的處分權(quán)。該“土地承包經(jīng)營權(quán)其性質(zhì)屬于物權(quán)，屬于物權(quán)中的他物權(quán)，屬于他物權(quán)中的用益物權(quán)，且是一種新型用益物權(quán)”。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》（自××年月日起施行）的法律規(guī)范之性質(zhì)和內(nèi)容分析，該法“對家庭承包的土地實行物權(quán)保護”，對該土地承包經(jīng)營權(quán)已賦予物權(quán)性質(zhì)，并采取物權(quán)保護。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律特征概括為：（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須要以物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的有效存在為前提；（）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化；（）不改變承包地之農(nóng)業(yè)用途；（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的自愿性；（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限性，即“流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限”；（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的二元性，即包括物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡的流轉(zhuǎn)和物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)保留下的非物權(quán)性質(zhì)民事權(quán)利流轉(zhuǎn)兩方面：（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其流進方享

有的權(quán)利，不得超過原承包方（即流出方）享有的權(quán)利；（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的流出方的特定性（即原承包方）和流進方的多元化（即一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，包括法人、其他組織、自然人）；（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的契約性；（）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合理補償性。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的法理界定

根據(jù)上述對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念和法律特征分析，筆者認為：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，既不同于農(nóng)村土地使用權(quán)的出讓，這里“農(nóng)村土地使用權(quán)的出讓”，實指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將農(nóng)村土地發(fā)包或出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者的行為；也不同于物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的變更，例如，家庭承包中發(fā)包方依法調(diào)整承包地，或者家庭承包的承包戶依法分戶等；更不同于物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅，例如，承包地被依法征用或占用等。因此，對上述農(nóng)

村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的種種觀點分析可知，其存在問題是：（）出讓不屬于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（）競價承包、拍賣或“四荒”拍賣、發(fā)包等應(yīng)屬農(nóng)村土地使用權(quán)出讓范疇；（）占用、退包等應(yīng)屬農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅范疇；（）“兩田制”模式、“集體農(nóng)場”規(guī)式等應(yīng)屬農(nóng)村土地的經(jīng)營方式，而不屬于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（）土地信托是指在堅持土地所有權(quán)不變的前提下，按照土地承包經(jīng)營權(quán)依法、自愿、有償轉(zhuǎn)讓的原則，土地信托服務(wù)機構(gòu)受農(nóng)村土地承包方委托，并以中介組織身份，協(xié)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)事項，促成轉(zhuǎn)讓方（即原承包方）與受讓方達成土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，從而引起物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方的行為。顯然，土地信托不屬于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式范疇，因為土地信托服務(wù)機構(gòu)不屬于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的流出方。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二章“家

庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”第條“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”和第三章“其他方式的承包”第條“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)”以及第條“土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包”之規(guī)定分析，目前《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定有其名稱的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式主要包括八種：（）轉(zhuǎn)包；（）轉(zhuǎn)讓；（）出租；（）互換；（）入股；（）抵押；（）繼承；（）代耕（《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”第條第款規(guī)定：“承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同”）。

根據(jù)《草原法》第條規(guī)定：“需要臨時占用草原的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上地方人民政府草原行政主管部門審核同意”?！芭R時占用草原的期限不得超過二年，并不得在臨時占用的草原上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物；占用期滿，用地單位必須恢復(fù)草原植被并及時退還”。這里“臨時占用草原”理所當(dāng)然應(yīng)包括臨時占用承包地。顯然，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)包括準(zhǔn)占用。

根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和特征剖析，《農(nóng)村土地承包法》中所指的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“其他流轉(zhuǎn)方式”還應(yīng)包括：（）贈與；（）質(zhì)押；（）出典。

這里值得一提的是“反租倒包”?！胺醋獾拱?，是指承包方（出租方）在保留物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)前提下，發(fā)包方向承包方支付一定的租金，將承包方的承包地租歸發(fā)包方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會、村民小組），農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等發(fā)包方再將該承包地發(fā)包或倒包給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)

業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者的行為。“反租倒包”中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接介入農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，通過流轉(zhuǎn)集中土地進行規(guī)模經(jīng)營，從提高資源配置效率是一種有效的制度安排。但出現(xiàn)發(fā)包方強行租回承包方的承包地，且租金極低，并以較高價發(fā)包，嚴重損害了承包方的利益，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織把“反租倒包”作為鄉(xiāng)村收入的手段，甚至某些人卻可因此而得到額外利潤，惡化了“反租倒包”等“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形態(tài)”的名聲，引起農(nóng)民強烈不滿，并造成了農(nóng)村社會動蕩的巨大隱患。因此，中發(fā)號《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》明確：“‘反租倒包’，不符合家庭承包經(jīng)營制度，應(yīng)予制止”。實踐中，“反包倒租”其運行機制類似于“反租倒包”。筆者認為：（）“反租倒包”或“反包倒租”與承包方直接出租或轉(zhuǎn)包比將增加交易成本。（）“反租倒包”或“反包倒租”使流轉(zhuǎn)法律關(guān)系復(fù)雜化，目前其他流轉(zhuǎn)方式只存在一種法律關(guān)系，而“反租倒

包”或“反包倒租”存在二種法律關(guān)系，即租賃法律關(guān)系和承包法律關(guān)系。（）如耕地、林地、草地的“反租倒包”，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等發(fā)包方的第二次發(fā)包（即倒包），一方面新承包方是本集體經(jīng)濟組織農(nóng)戶以外的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，則違反了《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第條“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶”和耕地、林地、草地等農(nóng)村土地應(yīng)“采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式”（《農(nóng)村土地承包法》第條第款）之規(guī)定；另一方面如新承包方是本集體經(jīng)濟組織農(nóng)戶，則依《農(nóng)村土地承包法》之規(guī)定，應(yīng)采取人人有份、家庭承包，會使農(nóng)村土地更細碎化，更不利于農(nóng)村土地的合理利用；最后一方面按《農(nóng)村土地承包法》法律規(guī)范和內(nèi)容分析，采取家庭承包方式的第二次發(fā)包，則第二個承包方應(yīng)取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)會與原承包方保留物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)相沖突。因此，根據(jù)上述分析，“反租倒包”是一種違反

法律的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的形式，應(yīng)取締。（）“反包倒租”中，受轉(zhuǎn)包方（即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等發(fā)包方）也不符合《農(nóng)村土地承包法》第條“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則”之第（四）項流進方“須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力”之要求，目前農(nóng)村絕大部分地方的農(nóng)村土地經(jīng)營制度已從過去的“集體所有、集體經(jīng)營”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的農(nóng)村土地“集體所有、農(nóng)戶經(jīng)營”或“集體所有、承包方經(jīng)營”，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等發(fā)包方已喪失農(nóng)村土地的“經(jīng)營能力”，這是一個客觀事實。因此，“反包倒租”也應(yīng)取締。

四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的各種方式之法律內(nèi)涵

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。它是指轉(zhuǎn)讓方（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期限內(nèi)依法將部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方（新承包方）的行為。其結(jié)果是，轉(zhuǎn)讓方喪失部分或者

全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，受讓方依法取得部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)；同時，轉(zhuǎn)讓方與發(fā)包方之間部分或者全部承包地上的承包關(guān)系終止，確立受讓方與發(fā)包方之間部分或者全部承包地上的承包關(guān)系，如轉(zhuǎn)讓方依法將全部承包地上物權(quán)性質(zhì)承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，其承包方法律資格和原擁有的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)同時消滅。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包。它是指轉(zhuǎn)包方（原承包方）在通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)包方的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包，屬于轉(zhuǎn)包方在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出部分權(quán)能（包括物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)中的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，但不包括處分權(quán)）

移轉(zhuǎn)給受轉(zhuǎn)包方，其結(jié)果，受轉(zhuǎn)包方無法取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，而只能取得債權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，同時，原“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（《農(nóng)村土地承包法》第條），新確立轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方之間的轉(zhuǎn)包關(guān)系，且該轉(zhuǎn)包的期限不得超過原承包期的剩余年限，一般較短，最長也不得超過年。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租。它是指出租方（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租，屬于出租方在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出部分權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租方，其結(jié)果，承租方無法取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，而只能取得債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)，同時，原“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，”新

確立出租方與承租方之間的農(nóng)村土地租賃關(guān)系，且該租賃的期限不得超過原承包期的剩余年限，最長不得超過年。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)互換。它是指在存在兩個通過家庭承包方式取得有效的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)前提下，并限于同一發(fā)包方的農(nóng)村土地的兩個物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)上，承包方之間依法互相調(diào)換物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)互換，則發(fā)生物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡的流轉(zhuǎn)，其結(jié)果，甲承包方喪失原物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)（）而同時取得乙承包方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)（），則反過來，乙承包方喪失原物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)（），而同時取得甲承包方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)（）。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股。它是指入股者（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)下依法將農(nóng)村承

包地使用權(quán)入股而取得股權(quán)的行為。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押。它是指抵押人（原承包方）通過農(nóng)村土地承包方式承包取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，以不轉(zhuǎn)移農(nóng)村土地之占有，將物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。在抵押人不履行債務(wù)時，債權(quán)人（即抵押權(quán)人）依照擔(dān)保法規(guī)定拍賣、變賣物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的價款中優(yōu)先受償或以物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)折價受償。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)繼承。它是指承包方在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包方最后一個家庭成員死亡和承包期內(nèi)，由最后一個死亡的家庭成員的繼承人依法繼承物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)代耕。它是指承包方在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承

包經(jīng)營權(quán)下依法將承包地委托給第三人（即代耕方）暫時代為經(jīng)營的行為。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)準(zhǔn)占用。它是指承包方在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，國家因處于緊急狀態(tài)或者社會公共利益緊急需要，可以在緊急狀態(tài)或者社會公共利益緊急需要期間依法將承包地臨時轉(zhuǎn)移給國家或者國家指定的特定單位占用的行為。如《草原法》第四十條規(guī)定：“需要臨時占用草原的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上地方人民政府草原行政主管部門審核同意?！薄芭R時占用草原的期限不得超過二年，并不得在臨時占用的草原上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物；占用期滿，用地單位必須恢復(fù)草原植被并及時退還。”

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)贈與。它是指贈與人（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)效存在的前提條件下，在承包期內(nèi)依法將部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì) 的土地承包經(jīng)營權(quán)無償?shù)刭浥c給受贈與人的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)贈與其法律后果類似于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓；不同之處是轉(zhuǎn)讓采取有償，而贈與采取無償。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)贈與法理依據(jù)是以物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)為條件，即財產(chǎn)權(quán)是可以被依法贈與的。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押。它是指出質(zhì)人（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下，將土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書交付質(zhì)權(quán)人占有，將物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。在出質(zhì)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人（即質(zhì)權(quán)人）依照《擔(dān)保法》的規(guī)定，優(yōu)先從拍賣、變賣物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的價款中受償或以物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)折價受償。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押的法律依據(jù)是農(nóng)村土地承包權(quán)依法可以轉(zhuǎn)讓，同時取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證的承包方享有

物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出典。它是指出典人（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式承包取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下，將物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)出典，一次性獲得典價，承典人占有農(nóng)村承包地而享有使用收益權(quán)利的行為。有典權(quán)期限屆滿時，出典人可以原典價回贖物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。典權(quán)為我國特有，雖現(xiàn)行法律沒有規(guī)定，但司法上保護典權(quán)。允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出典，可以進一步拓寬農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

綜上分析可知，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式可以分為以下幾大類：（）必然引起物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡性質(zhì)的物權(quán)流轉(zhuǎn)方式有：轉(zhuǎn)讓、互換、繼承、贈與等；（）可能發(fā)生物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡性質(zhì)的物權(quán)流轉(zhuǎn)方式有：抵押、質(zhì)押、出典；（）流出方在保留物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)前提條件下發(fā)生債權(quán)流轉(zhuǎn)方式有：轉(zhuǎn)包、出租、入股、代耕；（）流出方在保留物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)前提條件下發(fā)生行政許可流轉(zhuǎn)方式有：準(zhǔn)占用。

通過上述研究，一方面有利于科學(xué)界定各種農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式；另一方面有利于進一步拓寬農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式；再一方面能更好把握各種農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的性質(zhì)，最后一方面有利于建立和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)符合“條件、自愿、規(guī)范、有序、依法”之客觀要求，真正達到維護農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。

第二篇：山東省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究

山東省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究

高明豐

（榮成市城西街道，264300）

【摘要】本文我省對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題進行了描述分析，提出了健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的政策建議，以期為完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度提供科學(xué)依據(jù)。有數(shù)據(jù)表明，山東農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在以下突出問題：流轉(zhuǎn)規(guī)模小、范圍窄；流轉(zhuǎn)不規(guī)范，糾紛多；傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)形式比重偏大；農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)市場不健全。并提出了堅持市場調(diào)節(jié)機制，堅持遵循基本原則，成立農(nóng)村土地價格評估機構(gòu)，完善中介服務(wù)機制和土地流轉(zhuǎn)管理體系的建議。

【關(guān)鍵詞】承包經(jīng)營權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；市場；對策

2008年，黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》強調(diào)要加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。2009年中央一號文件，《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》中又進一步強調(diào)了健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的重要性。近年來，隨著城鎮(zhèn)化和農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模不斷擴大，健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范和推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為的要求越來越迫切。

一、我省土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

目前，在經(jīng)濟力量推動和政策的引導(dǎo)下，我省農(nóng)民競價承包集體土地和自發(fā)進行的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為日漸增多，并且出現(xiàn)了寧陽的“股份+合作”、萊蕪的龍頭企業(yè)帶動和滕州的“西崗流轉(zhuǎn)”三種典型模式。從流轉(zhuǎn)的組織方式看。在已發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)面積中，農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)土地面積占52.45%，鄉(xiāng)村集體統(tǒng)一組織的流轉(zhuǎn)土地面積占43.75%，其他

3.80%。說明我省的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要還是以鄉(xiāng)村集體統(tǒng)一組織為主。從農(nóng)地流轉(zhuǎn)后的土地權(quán)屬變化關(guān)系看。主要形式有：土地轉(zhuǎn)包、土地互換、土地轉(zhuǎn)讓和土地出租。以上各種形式的土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率分別為：14.70%、4.28%、1.81%、3.20%。以土地入股形式參與流轉(zhuǎn)的土地所占的比例很少。棗莊的滕州市和泰安的寧陽縣的部分土地是以入股的形式流轉(zhuǎn)的，其中滕州市的西崗鎮(zhèn)開創(chuàng)了我國市場化土地集約利用的先河。從調(diào)查數(shù)據(jù)分析，山東的農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要是土地轉(zhuǎn)包，在泰安市土地流轉(zhuǎn)的形式中，土地轉(zhuǎn)包9.32萬畝，轉(zhuǎn)讓1.96萬畝，互換3.97萬畝，租賃6.71萬畝，入股4.46萬畝，其他2.87萬畝，分別占總流轉(zhuǎn)面積的32%、7%、13%、23%、15%和10%；在平度，在流轉(zhuǎn)的土地中，轉(zhuǎn)包面積80196畝，占流轉(zhuǎn)總面積的88.8%；轉(zhuǎn)讓面積1477畝，占流轉(zhuǎn)總面積的1.6%；互換面積390畝，占流轉(zhuǎn)總面積的0.4%；出租面積6133畝（其中包括由村集體統(tǒng)一對本村以外的單位和個人發(fā)包的專業(yè)承包和“四荒”等面積），占流轉(zhuǎn)總面積的6.8%；入股面積918畝，占流轉(zhuǎn)總面積的1%。

隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)步伐的加快，山東的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不僅呈現(xiàn)形式的多樣化，而且流轉(zhuǎn)的參與主體也呈現(xiàn)多樣化的特征，土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)突破了在親戚、村組農(nóng)民間的局限范圍?，F(xiàn)在一些科研單位、工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社等也參與了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，逐漸成為參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新型主體，流轉(zhuǎn)范圍逐漸由親戚、鄰居、村組成員擴展到外村、外鎮(zhèn)甚至于外縣（市）。以榮成市城西街道為例：城西街道面積42.6平方公里，1.7萬人。境內(nèi)轄設(shè)1個居民委員會，40個村民委員會。土地總面

積34470畝，其中：耕地25075畝；果園2056畝；林地4173畝；水面713畝；草地1030畝；其它1420畝。今年以來，轄區(qū)華峰果品發(fā)揮8000噸氣調(diào)庫優(yōu)勢,通過土地流轉(zhuǎn)建設(shè)三優(yōu)富士蘋果基地300畝，帶動周邊形成2100畝綠色果品生產(chǎn)基地。圣農(nóng)花生合作社按照“龍頭企業(yè)＋專業(yè)合作社＋基地＋農(nóng)戶”的新型農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營服務(wù)模式，建成有機花生果品基地5000畝，種植基地擴大到榮成市8個鎮(zhèn)街，涉及土地5萬多畝。土地流轉(zhuǎn)促進了農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，同時轉(zhuǎn)移了農(nóng)村勞動力，促進了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。滕州市積極發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體，引導(dǎo)和扶持他們發(fā)展糧食生產(chǎn)，促使流轉(zhuǎn)土地向種糧大戶發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達到751家，農(nóng)村合作經(jīng)濟組織達到347個，累計轉(zhuǎn)移勞動力40.5萬人，占農(nóng)村勞動力總數(shù)的54.5%。

二、我省土地流轉(zhuǎn)存在的問題

一、流轉(zhuǎn)規(guī)模小、范圍窄。目前絕大部分從事農(nóng)業(yè)的是中老年人，文化素質(zhì)較低，難以適應(yīng)非農(nóng)就業(yè)競爭，把土地作為生活的來源，土地的保障功能和就業(yè)功能依然較強。由于缺乏組織引導(dǎo)，農(nóng)民文化素質(zhì)較低，加之各種顯性和隱性壁壘的制約，農(nóng)民工的職業(yè)選擇具有隨機性和不穩(wěn)定性。土地流轉(zhuǎn)交易價格較低，交易成本較高。偏低的市場交易價格降低了出讓農(nóng)地的收益，挫傷了農(nóng)戶的土地供給積極性。

二、流轉(zhuǎn)不規(guī)范，糾紛多。目前，山東的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還是以自發(fā)、分散流轉(zhuǎn)為主，缺乏有效的引導(dǎo)和規(guī)范，農(nóng)戶之間自發(fā)進行農(nóng)地流轉(zhuǎn)不遵循一定的程序，也不履行必要的手續(xù)，通常采取“口頭協(xié)議”的方式私下流轉(zhuǎn)，造成農(nóng)地承包關(guān)系混亂。

三、傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)形式比重偏大。我省土地流轉(zhuǎn)主要以轉(zhuǎn)包、互換等傳統(tǒng)的流轉(zhuǎn)方式為主，而一些新型土地流轉(zhuǎn)方式如土地入股流轉(zhuǎn)程度不高。

四、農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)市場不健全。目前，山東農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，缺乏有效的市場機制。對市場化的土地流轉(zhuǎn)機制探索的也不夠。雖然山東各地區(qū)都在學(xué)習(xí)滕州市建立土地流轉(zhuǎn)有形市場的先進經(jīng)驗，但從目前土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場還不健全。

三、相關(guān)建議和對策

自20世紀(jì)80年代末期以來，全國各地自發(fā)地開展了一系列土地流轉(zhuǎn)的創(chuàng)新實踐，其目的都是為了克服家庭分散經(jīng)營引發(fā)的生產(chǎn)低效率問題。從全省的整體情況來看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)正呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，流轉(zhuǎn)速度加快，流轉(zhuǎn)規(guī)模加大，流轉(zhuǎn)的形式和主體也呈現(xiàn)多樣化。

一是堅持市場調(diào)節(jié)機制。長期以來，農(nóng)村土地的生產(chǎn)剩余為廣大農(nóng)民提供了最基本的生活保障，農(nóng)村的土地制度與政策也被視為穩(wěn)定農(nóng)村社會的重要基礎(chǔ)。然而，隨著國家工業(yè)化和城市化進程的深入推進，以分散經(jīng)營為主要特點的家庭承包責(zé)任制，已經(jīng)越來越無法適應(yīng)以市場化、規(guī)?；?、信息化等為主要特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。而由于我國特殊的農(nóng)村土地制度，使得土地交易與普通商品交易比較，其運作程序相對復(fù)雜。同時，由于我國農(nóng)民的素質(zhì)普遍不高，而具有一定規(guī)模的種植大戶又為數(shù)甚少，如果任憑農(nóng)戶作為漫無目標(biāo)的轉(zhuǎn)讓主體來完成土地的流轉(zhuǎn)，勢必影響土地流轉(zhuǎn)的效率和速度，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須以完善的市場體系為前提。在過去的一段時間里，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中政府的干預(yù)程度較高，市場沒有充分發(fā)揮其作用。而且，流轉(zhuǎn)價格的制定比較隨意，農(nóng)民作為弱勢群體，其價格談判

能力較弱，所以在流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民的利益沒有得到很好的保護。在市場經(jīng)濟條件下，要促進土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，就必須建立和完善農(nóng)村的土地市場，發(fā)揮市場的資源配置、調(diào)節(jié)功能，形成市場化的土地流轉(zhuǎn)價格，使土地重新發(fā)揮出其資本的作用。為了使流轉(zhuǎn)價格的制定更為合理，體現(xiàn)資源的稀缺性，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格應(yīng)該引入市場競爭定價機制，政府對它不必干涉過多，只要不違反國家法律規(guī)定，不要過多的行政干預(yù)。要讓價格機制在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場中起重要作用，調(diào)節(jié)農(nóng)地的合理和科學(xué)流轉(zhuǎn)。

二是堅持遵循基本原則。平等、自愿、有償原則。平等指土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人的法律地位平等。自愿是指土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)必須出于雙方當(dāng)事人完全自愿，絕不可以用強制的辦法迫使農(nóng)民離開土地。有償是指土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)多是等價有償，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平原則。不改變土地用途原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，必須堅持保護耕地，不改變土地所有權(quán)或者使用權(quán)的性質(zhì)，也不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途的原則。流轉(zhuǎn)的土地不能轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途。堅持長期穩(wěn)定的家庭承包經(jīng)營制度的原則。家庭承包經(jīng)營制度是我國農(nóng)村的基本經(jīng)濟制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須長期堅持。推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不是對家庭承包經(jīng)營的否定，而是對家庭承包經(jīng)營的發(fā)展和完善。

三是成立農(nóng)村土地價格評估機構(gòu)。目前，雖然政策法律都允許土地有償流轉(zhuǎn)，但是從總體看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格對農(nóng)民缺少吸引力，相對偏遠一些的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)基本無價可談，有的甚至無償送給別人使用。為促進農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民利益，應(yīng)當(dāng)成立農(nóng)村土

地價格評估機構(gòu)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格機制，依科學(xué)方法對需要流轉(zhuǎn)的土地進行評估計價，作為政府調(diào)控指導(dǎo)依據(jù)。

四是進一步完善中介服務(wù)機制。形成“土地流出—中介服務(wù)組織—土地流入”的土地流轉(zhuǎn)模式，建全土地流轉(zhuǎn)中介體系與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供交易信息，實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)從“散戶—散戶”的分散性自發(fā)流轉(zhuǎn)向“散戶—中介服務(wù)組織—大戶”的有序化、市場化、組織化流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變，為土地的規(guī)模經(jīng)營提供快速、高效的土地流轉(zhuǎn)與聚集機制。

五是要完善土地流轉(zhuǎn)管理體系。建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記備案、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理等各項制度，并對各項制度進行了明確具體的條文化、目標(biāo)化、系統(tǒng)化的規(guī)范約束，堅持用制度規(guī)范土地流轉(zhuǎn)運行、管理和服務(wù)行為，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)平穩(wěn)健康開展提供規(guī)范化的制度保障。

數(shù)據(jù)來源：山東農(nóng)業(yè)大學(xué)“三農(nóng)問題”研究中心2008年關(guān)于我省土地關(guān)系問題的調(diào)查資料

參考文獻

1、周先智．影響我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的成因探析[J]．理論月刊，2000，（8）

2、劉麗．關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)探析[D]．吉林大學(xué)碩士學(xué)位論文．2008，(4)

3、朱震寧．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究[D]．山東農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文．2009，(6)

第三篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

甲方（出讓方）：

乙方（受讓方）：

甲乙雙方當(dāng)事人在平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t下，根據(jù)《合同法》、《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》和《農(nóng)村土地

承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，特訂立本合同，雙方共同遵守。

一、土地流轉(zhuǎn)面積、方式、期限和起止日期

經(jīng)雙發(fā)協(xié)商，陽川鎮(zhèn)臺咀村 社(戶主：）將其位于臺咀村境內(nèi)葫蘆河畔沙灘地 畝的土地使用權(quán)以合法承包方式流轉(zhuǎn)給乙方從事林果生產(chǎn)經(jīng)營。流轉(zhuǎn)期限30年，自2018年2月11日至2048年2月11日止。

二、甲方的權(quán)利、義務(wù)

（一）甲方應(yīng)享有下列權(quán)利

1、監(jiān)督乙方合理使用土地。

2、按實獲得乙方付給的流轉(zhuǎn)費，有權(quán)按照合同約定的期限到期收回轉(zhuǎn)出的土地承包經(jīng)營權(quán)。

3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（二）甲方應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)

1、維護乙方在改良沙灘過程中的取沙，運沙，運土經(jīng)營自主權(quán)和農(nóng)產(chǎn)品處置權(quán)，不得在乙方改良沙灘地的過程中干擾，阻擾施工，造成改良沙灘工期延誤及損失由甲方負責(zé)。改良后經(jīng)營的林果區(qū)路口處設(shè)置障礙，影響林果業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動；不得私自耕種 以及采摘果實；不得干涉乙方依法進行的沙灘改造及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動；不得破壞乙方經(jīng)營管理制度和正常生產(chǎn)秩序；不得損壞樹木。清除甲方地周圍其他樹木，甲方不清除，乙方清除甲方不得干涉。甲方有以上情節(jié)發(fā)生的，乙方有權(quán)依法按相關(guān)政策法律追究相應(yīng)責(zé)任。

2、合同履行期間，不得非法變更、解除土地流轉(zhuǎn)合同。

3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

三、乙方的權(quán)利、義務(wù)

（一）乙方應(yīng)享有下列權(quán)利

1、在不改變流轉(zhuǎn)土地林果業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的前提下，自主組織農(nóng)業(yè)

生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。享有合同期內(nèi)的林果業(yè)經(jīng)營管理權(quán)，以及政府給予的林果業(yè)管理優(yōu)惠政策。

2、為了便于生長管理，乙方有權(quán)在地內(nèi)建設(shè)水庫、建設(shè)管理用房、圍墻、防護網(wǎng)、果品深加工工廠、果庫、水利設(shè)施、防雹網(wǎng)棚、沼氣池、生產(chǎn)道路、電力設(shè)施等生產(chǎn)生活設(shè)施。

3、在流轉(zhuǎn)合同履行期間，有權(quán)阻止甲方擅自變更或終止合同。

4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

（二）乙方應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)

1、維護土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途，依法保護和合理利用土地，不

得將流轉(zhuǎn)的土地粗放管理或者拋荒撂荒。

2、依照合同約定，按時足額向甲方交納土地流轉(zhuǎn)費。

3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

四、流轉(zhuǎn)土地價款及支付方式

經(jīng)雙發(fā)協(xié)商，土地流轉(zhuǎn)費以現(xiàn)金方式支付，于每年 12月30日前一次性向 甲方付清本土地流轉(zhuǎn)費用（共計 畝* 元/畝= 元），并給甲方出具土地流轉(zhuǎn)費付款憑證。

五、合同的變更或解除

（一）有下列情況之一者，本合同可以變更或解除

1、經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，不損害國家、集體和

2、訂立合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大變化的；

3、一方違約，使合同無法履行的；

4、因不可抗力（重大自然災(zāi)害，如地震、戰(zhàn)爭等）使合同無法履

行的。

（二）乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地承包經(jīng)營權(quán)。

1、不按合同約定用途使用土地的；

2、荒蕪?fù)恋氐模?/p>

3、不按時限交納土地轉(zhuǎn)費的。

六、違約責(zé)任

（一）合同履行期間若發(fā)生爭議可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可申請

農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)進行調(diào)節(jié)或仲裁，也可直接向人民法院起訴。

（二）合同履行期間，因不可抗力而不能履行合同時，流轉(zhuǎn)費用由

雙方協(xié)商解決。

（三）合同履行期間，若甲方用地給乙方造成損失，除賠償自違約

之日至承包期滿的樹木經(jīng)濟損失（每株果樹每年300元×剩余承包年限）

外，還應(yīng)向乙方支付流轉(zhuǎn)費總額（流轉(zhuǎn)費總額=年流轉(zhuǎn)費×流轉(zhuǎn)期限）20% 的違約金。

（四）合同履行期間，若乙方在規(guī)定期限內(nèi)未能向甲方支付流轉(zhuǎn)

費，乙方應(yīng)向甲方交納5%的滯納金。

（五）合同履行期間，乙方改良沙灘地以后，擅自改變土地經(jīng)營林果業(yè)的性質(zhì)，從事其他非農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動，視為違約行為。

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

七、其他事項

（一）政府提供的有關(guān)土地的各項惠農(nóng)補貼按照國家規(guī)定的政策

執(zhí)行。

（二）本合同條款未盡事宜，經(jīng)雙方共同協(xié)商后可補簽附加協(xié)議，附加協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

（三）流轉(zhuǎn)合同雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛申請調(diào)解、仲裁或訴訟期間，不停止流轉(zhuǎn)合同的履行。因流轉(zhuǎn)合同糾紛影響生產(chǎn)的必須先恢復(fù)生產(chǎn)，后解決糾紛。

（四）本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，公正機關(guān)一份，自雙方簽字后生效。

甲方（蓋章簽字）： 甲方身份證號碼：

甲方聯(lián)系電話：

乙方（蓋章）：

乙方身份證號碼： 乙方聯(lián)系電話：

鑒證單位（蓋章）

公證機關(guān)（蓋章）

合同簽訂地點：臺咀村 合同簽訂時間：

年

月 日

第四篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

發(fā)包方：

（農(nóng)戶以下簡稱甲方）承包方：

（以下簡稱乙方）

根據(jù)國家有關(guān)農(nóng)村土地管理政策，為了農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的推廣，改變傳統(tǒng)陳舊農(nóng)業(yè)耕作形式，結(jié)合本地實際，經(jīng)_______組村民大會通過，甲方將本戶承包集體的耕地流轉(zhuǎn)入乙方，用于農(nóng)業(yè)科技的開發(fā)應(yīng)用。甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。

一、土地流轉(zhuǎn)的基本情況

1、流轉(zhuǎn)方式：甲方將從集體承包的耕地發(fā)包給乙方經(jīng)營。

2、流轉(zhuǎn)耕地情況：耕地具體位于本村_______片旱地_______畝，水田_______畝?？偯娣e________畝。

3、流轉(zhuǎn)土地用途：主要用于農(nóng)業(yè)科技推廣，農(nóng)作物種植、林果業(yè)、花卉種植。乙方經(jīng)向甲方和相關(guān)部門申請可在承包范圍內(nèi)建生產(chǎn)廠房及曬場。

4、流轉(zhuǎn)土地價款：該土地承包金每畝每年人民幣_______元，共計金額

元。

5、付款方式：每年9月1日前，乙方向甲方全額交納本的承包金。并按每五年為一周期（即2013年9月至2018年9月為第一周期，2018年9月至2023年9月為第二周期，2013年9月止為第三周期）若周期初水稻價格比上周期初上漲0.3元該周期每畝土地承包金上漲50元；若第三周期水稻價格比上周期初上漲0.3元，該周期每畝土地承包金上漲100元。（第一同期標(biāo)價水稻價1.25元）。

6、流轉(zhuǎn)期限：該土地承包經(jīng)營期限為15年自2013年9月30日至2028年9月3日止。

7、地上附作物的處置，現(xiàn)有水渠、作業(yè)道路，乙方根據(jù)實際用途可向甲方申請修建或銷毀（費用由乙方承擔(dān)）。

8、國家糧食直補款按原村上報面積發(fā)放到農(nóng)戶。

9、本合同簽定后，甲方必須在2013年寒露節(jié)前交付乙方經(jīng)營。

二、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、對土地開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用。

2、按照合同約定收取承包金。

3、保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權(quán)益。

4、協(xié)助乙方進行農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的開發(fā)、宣傳、褒獎、應(yīng)用。

5、按本村村民用電價格收取乙方電費。

6、在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承包的土地。

2、享有承包土地上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購置財產(chǎn)的所有權(quán)。

3、享有國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。

4、享有對公共設(shè)施的使用權(quán)。

5、乙方可在承包的土地上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

6、乙方不得用取得承包經(jīng)營權(quán)的土地抵償債務(wù)。

7、保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。

8、合同到期，乙方如不再承包經(jīng)營，乙方將原承包前水田田埂、道路、水渠復(fù)原。

三、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解決本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此變更或解除合同。

3、本合同履行中，如因不可抗力致本合同難以履行時，本合同可以變更或解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

4、本合同履行合同期間，如遇國家建設(shè)征用該土地，甲方應(yīng)支付乙方在承包土地上各種建筑設(shè)施的費用，并根據(jù)乙方承包經(jīng)營的年限和開發(fā)利用的實際情況給予相應(yīng)的補償。

5、如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6、本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。

四、違約責(zé)任

1、在合同履行期間，任何一方違法本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)按土地利用的實際總投資額和合同未到期的承包金額的20%支付對方違約金，并賠償對方違約而造成的實際損失。

2、乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期3日未支付租金，則甲方有權(quán)解除本合同。

本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成雙方同意向鎮(zhèn)政府土地流轉(zhuǎn)中心申請仲裁。

五、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。

六、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議（經(jīng)公證后）與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

發(fā)包方：（蓋章）承包方：（簽字）

簽訂日期：______年____月____日 簽約定點：___________________

第五篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

甲方（承包轉(zhuǎn)出方）：　　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村　　　村民小組

戶　　　　　　　　　　　住址

乙方（受讓轉(zhuǎn)入方）：　　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村　　　村民小組

戶　　　　　　　　　　　住址

丙方（發(fā)　包　方）：　　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村　　　村民小組

為促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，進一步規(guī)范和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，維護群眾的合法權(quán)益，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意（采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的還必須經(jīng)發(fā)包方同意），訂立本合同。

一、基本原則

1、堅持土地集體所有和農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定（采取互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)的需重新確立承包關(guān)系）不變；

2、堅持依法、自愿、有償、平等協(xié)商流轉(zhuǎn)；

3、堅持土地的農(nóng)業(yè)用途不變；

4、確保流轉(zhuǎn)期限不超過承包期的剩余期限；

5、受讓方必須具有較好的資信和具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；

6、在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先受讓權(quán)；

7、承包轉(zhuǎn)出方應(yīng)主動將流轉(zhuǎn)合同報發(fā)包方備案。

二、流轉(zhuǎn)土地狀況及用途

序號

座落地名

等級

面積（畝）

用途

合計

三、流轉(zhuǎn)方式及期限

甲方采取　　　　方式將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方，期限自　　　年　　月　　日起至　　　　年　　月　　日止。

四、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、有權(quán)監(jiān)督乙方按時履行本合同規(guī)定的各項義務(wù)；

2、有權(quán)獲得其轉(zhuǎn)讓前對提高土地生產(chǎn)能力所增加投入的相應(yīng)補償；

3、協(xié)助乙方取得或接受國家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。

五、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、在不改變土地規(guī)定用途的前提下，有經(jīng)營自主權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)和收益權(quán)；

2、有權(quán)獲得或接受國家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)；

3、按時交納流轉(zhuǎn)費用；

4、保護耕地，不得進行掠奪式經(jīng)營，不得隨意棄耕拋荒。

六、履約時間、方式

流轉(zhuǎn)費用（或農(nóng)產(chǎn)品）共計　　　元（或　　公斤），在當(dāng)年（或以后每年）月　　日之前由乙方向甲方交納　　元（或　　公斤）。

七、違約責(zé)任

如果甲方或者乙方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金按當(dāng)年流轉(zhuǎn)費用（或農(nóng)產(chǎn)品）的?。ブЦ?，自違約之日起一個星期內(nèi)付清。

八、其他事項

1、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的，丙方有權(quán)提出對乙方的資格要求，并對乙方的情況進行考察，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，可不同意轉(zhuǎn)讓；

2、甲乙雙方發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的，任何一方都可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)申請調(diào)解；

調(diào)解不成的，雙方均可直接向人民法院起訴；

3、執(zhí)行期間，本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方同意可作補充，補充條文與本合同具有同等法律效力；

4、本合同條款在執(zhí)行中如與現(xiàn)行政策不符，以政策規(guī)定為準(zhǔn)；

5、本合同一式四份，甲、乙、丙三方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)各執(zhí)一份。

甲方：

乙方：

丙方（蓋章）：

丙方負責(zé)人：

年　　月　　日