第一篇：廣東省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要模擬試題

廣東省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、關于基本估價方法，英國體系為。A：成本法、市場比較法、收益法 B：成本法、收益法、投資法、剩余法

C：比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包商法 D：成本法、比較法、剩余法、利潤法、承包商法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、瑕疵請求權(quán)是以__得以操作的。A．過錯責任理論和擔保責任理論 B．過失責任理論和經(jīng)濟信用理論 C．經(jīng)濟信用理論和擔保責任理論 D．過錯責任理論和風險收益理論

3、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過__年。A．10 B．15 C．20 D．30

4、假如可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身有若干差異，則在評估時，當已進行了交易情況修正和交易日期調(diào)整后，還需要進行關于__調(diào)整。A．市場狀況 B．經(jīng)濟狀況 C．物價狀況 D．房地產(chǎn)狀況

5、權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請登記。(2008年試題)A：預告 B：變更 C：更正 D：異議

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、土地增值稅的納稅人應于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂__日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。A．7 B．10 C．14 D．20

7、已知某筆貸款的名義利率為12%，若年實際利率為12.68%，則該筆貸款每年計息__次。A．2 B．4 C．6 D．12

8、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是。.A：原始價值高于賬面價值 B：投資價值高于市場價值 C：謹慎價值低于市場價值

D：快速變現(xiàn)價值低于市場價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%

10、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事__估價業(yè)務。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業(yè)清算 D．司法鑒定

11、房地產(chǎn)項目敏感性分析主要的步驟如下所示，排列正確的是__。①計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值；②確定不確定因素可能的變動范圍；③通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析：④確定用于不確定分析的經(jīng)濟評價指標 A．③①②④ B．④①②③ C．④②①③ D．④②③①

12、有學者認為，根據(jù)個性不同可將購物者分為六種類型，即__。A．內(nèi)向型、外向型、習慣型、理智型、沖動型和不定型 B．沉穩(wěn)型、急躁型、習慣型、理智型、沖動型和不定型 C．習慣型、理智型、沖動型、經(jīng)濟型、感情型和確定型 D．習慣型、理智型、沖動型、經(jīng)濟型、感情型和不定型

13、下列關于抵押的表述中，不正確的是。

A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務人

B：在建工程抵押時，登記機關不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》

C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足 D：抵押人一旦死亡，抵押權(quán)隨之終止 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、進度計劃管理通常采用橫道圖和（）。A．資金流動計劃圖 B．網(wǎng)絡圖 C．直方圖 D．控制圖

15、貨幣發(fā)行，應將所需數(shù)額列入國家綜合信貸計劃中，并作為__加以適用。A．國家信貸資金 B．國家預算資金 C．國家負擔資金 D．國家計劃資金

16、下列關于貨幣政策，表述不正確的是。

A：貨幣政策是指國家通過中央銀行控制貨幣供應量來調(diào)節(jié)利率，進而影響投資和整個經(jīng)濟以達到一定經(jīng)濟目標的措施

B：貨幣政策通過利率的變動對總需求產(chǎn)生影響，是直接地發(fā)揮作用 C：貨幣政策一般分為擴張性的和緊縮性的

D：在通貨膨脹嚴重時，多采用緊縮性貨幣政策 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。A：房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路 B：土地重新購建價格的求取思路 C：具體價格重新購建價格的求取思路 D：建筑物重新購建價格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、在計算土地增值稅稅額時，應予扣除的稅金不包括：__。A．營業(yè)稅

B．城市維護建設稅 C．教育費附加 D．企業(yè)所得稅

19、已動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足應開發(fā)建設面積的__，或投資額不足總投資額25%的，或未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5 20、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是（）。A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

21、下列關于需求價格彈性和需求價格彈性系數(shù)，說法錯誤的是。A：需求價格彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度 B：需求價格彈性中，價格是因變量，需求量是自變量 C：需求價格彈性系數(shù)是需求量變動率與價格變動率的比值 D：需求價格彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償通常采用__評估來確定。A．預算法 B．成本法 C．定額法 D．拍賣法

23、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項書面通知買受人后，買受人在規(guī)定時間內(nèi)未作出書面答復的。

A：視同接受規(guī)劃、設計變更，但不接受由此引起的房價款的變更 B：視同不接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更 C：視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更

D：視同有條件地接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、路線價法主要適用于兩側(cè)土地的估價。A：城市街道 B：城市主干道 C：城市商業(yè)街道 D：城市高速公路

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__。A．42.0萬元 B．50.4萬元 C．60.0萬元 D．72.0萬元

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有。A：成本利潤率 B：銷售利潤率

C：資本金凈利潤率 D：資本金利潤率 E：靜態(tài)投資回收期

2、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、資格考試、注冊登記、監(jiān)督管理等工作由__共同負責。A．國土資源部和人事部 B．建設部和人事部

C．建設部和房地產(chǎn)管理部門 D．人事部和房地產(chǎn)管理部門

3、下列關于工程造價全過程動態(tài)控制的表述中，正確的是__。A．以投資估算價控制設計方案的選擇 B．用預算造價控制施工圖設計

C．通過招標投標方式引入競爭機制，擇優(yōu)選擇承包商 D．合同管理

E．進行建設項目的可行性研究，為投資決策提供依據(jù)

4、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為__。A．背書 B．委托 C．代理 D．審批

5、下列涉及房地產(chǎn)保險中，不屬于財產(chǎn)保險的險種是。A：城鄉(xiāng)居民房屋保險 B：建筑工程一切險 C：企業(yè)財產(chǎn)保險 D：安居定期保險 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

7、某一房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于__供求狀況。A．本地區(qū)房地產(chǎn)的 B．全國房地產(chǎn)的

C．本地區(qū)本類房地產(chǎn)的 D．本類房地產(chǎn)的

8、租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是．(2009年試題)A：置業(yè)投資 B：設備租賃 C：售后回租 D：權(quán)益融資 E：借款合同

9、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi)__單位應當承擔商品房保修責任。A．物業(yè)管理 B．房屋施工

C．房屋工程監(jiān)理 D．房地產(chǎn)開發(fā)

10、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

11、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A．意愿 B．途徑 C．能力 D．動機

12、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有。A：獨一無二 B：壽命長久 C：供給有限 D：價值量大 E：保值增值

13、根據(jù)信托合同，信托機構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營的實際業(yè)績確定__。A．受托財產(chǎn)總值 B．信托范圍 C．信托收益

D．信托信用等級

14、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（）。A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%

15、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有。A：更長的經(jīng)濟壽命 B：更顯著的各異性 C：更強的適應性

D：更專業(yè)的物業(yè)管理 E：借款合同

16、下列屬于普通股股東享有權(quán)利的有。A：參加股東大會的權(quán)利 B：參加表決的權(quán)利 C：股票轉(zhuǎn)讓權(quán)

D：公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) E：對公司債務負有限責任

17、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是__。A．經(jīng)市(縣)人民政府批準 B．經(jīng)委托人書面同意

C．經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準

D．經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準

18、房地產(chǎn)估價的主要難點是__。A．市場行情變化不定 B．供需變化引起價格變化 C．房地產(chǎn)價格的影響因素極其復雜且難以把握 D．房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同

19、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地的用途分為。A：農(nóng)用地 B：其他農(nóng)用地 C：建設用地 D：商業(yè)用地 E：未利用地

20、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

21、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡．當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元／㎡，每間客房的綜合投資為14萬元．則用單元估算法計算的該賓館總投資為萬元．(2009年試題)A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同

22、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（）。A．折舊費 B．審計費

C．金融機構(gòu)手續(xù)費 D．無形資產(chǎn)攤銷費

23、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗，并遵循科學嚴謹?shù)腳_。A．估價細則 B．估價原則 C．估價準則 D．估價程序

24、以下影響供需的主要因素中，影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的最關鍵的因素是__。A．房地產(chǎn)價格 B．房地產(chǎn)市場預期 C．金融相關因素 D．相關商品價格

25、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

第二篇：黑龍江2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要試題

黑龍江2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互問有一定的__。A．互補性 B．權(quán)益差別 C．替代性

D．外部環(huán)境差異

2、土地增值稅以為計稅依據(jù)。

A：納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額 B：納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額 C：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 D：納稅人贈與房地產(chǎn)所取得的土地增值額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．債務融資

B．已建成房地產(chǎn)抵押貸款 C．權(quán)益融資 D．建設貸款

4、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、李某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關部門批準，李某所預購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為95。其面積誤差比為。A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。A：觀察法 B：實驗法 C：討論法

D：問卷調(diào)查法 E：借款合同

7、在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在。A：估價主體資格需依法取得 B：估價對象狀況需依法判定 C：估價對象收益需依法確定 D：估價方法需依法選用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門 C：市、縣人民政府城市建設管理部門 D：市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

9、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在的，據(jù)實結(jié)算房價款。

A：1％以內(nèi)(含1％)B：2％以內(nèi)(含2％)C：3％以內(nèi)(含3％)D：5％以內(nèi)(含5％)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、某承租人與一寫字樓所有權(quán)人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?00元/m2，現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為120元/m2，而市場價格為12000元

/m2。假設折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓目前出售時的正常價格為（）元/m2。A．10925 B．10935 C．10945 D．10955

11、收益法是以__為基礎的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．預期原理

12、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設計的條件。A．用途 B．建筑規(guī)模 C．容積率 D．綠地率

13、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財政政策的是__。A．提高貸款利率 B．提高購房最低首付款比例 C．提高法定存款準備金率 D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收

14、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算水平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是元／㎡。A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、下列關于稅收的表述中，正確的是__。A．房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)

B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按時交易合同上載明的價格征收契稅 C．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)

17、收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應的來求取其價值的方法。A：資本化率 B：收益率 C：收益乘數(shù) D：利息率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間通常是__。A．開發(fā)結(jié)束時的時間

B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 C．開發(fā)期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

19、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設標準深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為__元/m2。A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 20、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為__萬元。A．154 B．467 C．500 D．無法確定

21、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務的人。A．發(fā)起者 B．影響者 C．決策者 D．購買者

22、下列屬于大城市土地使用稅幅度定額稅率的是元。A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

24、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調(diào)查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

25、下列關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是。

A：在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲 B：增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲 C：在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降 D：嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、一級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由__審批。A．建設部

B．市級房地產(chǎn)行政主管部門 C．省級房地產(chǎn)行政主管部門 D．地方房地產(chǎn)行政主管部門

2、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來__。A．利潤 B．毛收入 C．價值 D．凈收益

3、假設某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3 000萬元，資產(chǎn)合計為5 000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為。A：167％ B：80％ C：200％ D：60％ E：借款合同

4、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行工作。A：客戶評價 B：項目評估

C：擔保方式評價 D：貸款綜合評價 E：環(huán)境評價

5、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。

A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場

6、預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括__，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標。

A．詳細的預期收益估算 B．允許的空置率 C．經(jīng)營費用 D．物業(yè)管理費 E．預期利潤

7、房地產(chǎn)的供求狀況可以分為__。A．全國房地產(chǎn)總供求狀況 B．本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 C．全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D．本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 E．臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

8、設計階段影響工程造價的因素中，總平面設計中影響工程造價的因素包括。A：平面形狀 B：占地面積 C：建筑結(jié)構(gòu) D：功能分區(qū) E：運輸方式

9、下列關于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：按房產(chǎn)余值計證的為1．2％ B：按房產(chǎn)余值計征的為2．4％ C：按房屋租金計征的3％

D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4％的稅率征收 E：按房屋租金計征的為12％

10、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

11、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、合同生效應具備下列條件__。A．當事人具有相應的民事行為能力 B．應該使用相應的示范文本 C．意思表達真實

D．不能損害另一方利益

E．不違反法律和社會公共利益

13、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心 B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學做教學樓 C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 D．職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房

14、下列估價公式中，錯誤的是__。A．土地價格=房地價格-建筑物價格

B．房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務 C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

D．房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格

15、投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：適應性

D：相互影響性 E：借款合同

16、玻璃幕墻為使保溫單層窗部分通風、排氣，將下面橡膠墊于1/4處切斷留孔，并在__上也要留有通氣孔。A．主龍骨 B．次龍骨 C．主梁 D．玻璃

17、城市房屋拆遷行政裁決的主要制度包括。A：行政調(diào)解制度 B：報告制度

C：集體決策制度

D：不服行政裁決的救濟制度 E：拆遷聽證制度

18、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為__。A．33.3 B．12 C．20 D．60%

19、下列關于城市總體規(guī)劃與城市生態(tài)規(guī)劃、城市環(huán)境保護規(guī)劃的關系，表述正確的是。

A：城市環(huán)境保護規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分 B：城市生態(tài)規(guī)劃不同于傳統(tǒng)的城市環(huán)境保護規(guī)劃

C：城市生態(tài)規(guī)劃不只考慮城市環(huán)境各組成要素及其關系

D：城市生態(tài)規(guī)劃僅關注城市的自然生態(tài)，不關注城市的社會生態(tài) E：城市環(huán)境保護規(guī)劃屬城市專項規(guī)劃范疇

20、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定因素包括__。A．購買價格 B．土地費用 C．租金水平D．空置率 E．建筑費用

21、租住房的租金實行政府定價，租金標準由__構(gòu)成。A．維修費 B．折舊費 C．稅金

D．投資利息 E．管理費

22、路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于的健全與否。A：路線價 B：深度百分率 C：宗地形狀 D：臨街狀態(tài) E：土地形狀

23、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米。那么，該市房屋的平均建設周期為__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為__。A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

25、下列__等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。A．稅收政策 B．人口素質(zhì)

C．經(jīng)濟發(fā)展狀況 D．特殊政策

E．有關規(guī)劃和計劃

第三篇：2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》沖刺試題

1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.228.2

3B.229.36

C.224.7

4D.223.63

2.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，不可續(xù)期。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近()萬元。

A.276

B.28

3C.28

4D.29

14.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某酒店

B.某市圖書館

C.某住宅

D.某寫字樓

5.現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()，成本的增加一定要對()增大有所作用才能構(gòu)成價格。

A.效用

B.花費的成本

C.市場價值

D.投資價值

6.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標準，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向每個農(nóng)民支付()元的安置補助費。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為()萬元。(2002年試題)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。

A.比較法

B.成本法

C.假設開發(fā)法

D.長期趨勢法

9.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的，其價值適用()評估。

A.市場法

B.收益法

C.成本法

D.推測法

10.運用假設開發(fā)法估價，對于資金的時間價值()。

A.不必考慮

B.根據(jù)實際情況而定

C.必須考慮

D.無法確定

第四篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習題2017

單項選擇題

1、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權(quán)利、租金、利率

2、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質(zhì)論價

D.都受區(qū)位因素的影響

3、房地產(chǎn)的供給曲線表示()。

A.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系

B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系

C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系

D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系

4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產(chǎn)的供給價格

B.房地產(chǎn)的需求價格

C.房地產(chǎn)的市場價格

D.房地產(chǎn)的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期

B.消費者的預期

C.該種房地產(chǎn)的價格水平

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本

8、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為()。

A.房地產(chǎn)的不可移動性

B.中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯

C.不同地區(qū)人們的消費習慣不同

D.地區(qū)間的政府管制

12、在國有建設用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()。【2011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為()元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是()。

A.穩(wěn)定均衡價格

B.不穩(wěn)定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2?！?011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第五篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復習題2017

單項選擇題

1、下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，不正確的有()。

A.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導致房地產(chǎn)價格下降

B.在實際估價中應盡量先采用定性分析，判斷房地產(chǎn)價格的影響因素

C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的D.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關

2、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()【2011年真題】

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

3、影響某套住房價格的實物因素不包括()【2011年真題】

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

4、下列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是()。

A.完備程度

B.基礎設施

C.實物因素

D.環(huán)境狀況

5、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

6、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。(2005年試題)

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

7、當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會下落。

A.增加，增加

B.減少，減少

C.減少，增加

D.增加，減少

8、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是()。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩(wěn)定

D.先漲后跌

9、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格();相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是()。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

11、下列關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是()。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

D.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

12、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，不包括()。

A.人口狀況

B.居民收入水平

C.物價

D.利率

13、理論上，利率上升，房地產(chǎn)價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

14、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預期將會導致中國房地產(chǎn)價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

15、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，房地產(chǎn)投機屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中.不屬于國際因素的是()。

A.世界經(jīng)濟狀況

B.政治安定狀況

C.政治對立狀況

D.軍事沖突狀況

E.城市化狀況

18、影響房地產(chǎn)價格的心理因素不包括()。

A.投機心理

B.講究風水

C.吉祥數(shù)字

D.時尚風氣