第一篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例(2018年8月1日起實施)

《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》

內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務委員會公告（第3號）

2018年5月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂通過《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》，現(xiàn)予公布，自2018年8月1日起施行。

2018年5月31日《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》（2003年9月30日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過根據(jù)2008年7月25日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會第三次會議《關于修改〈內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正根據(jù)2012年3月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改部分地方性法規(guī)的決定

（五）》第二次修正 2018年5月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂）第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等國家有關法律、法規(guī)，結合自治區(qū)實際，制定本條例。

第二條自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其相關監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)是指房屋及與之配套的設施設備和相關場地等。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。

第三條旗縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入城市管理工作體系和綜合目標責任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務機制。

第四條旗縣級以上人民政府應當建立物業(yè)管理資金投入保障機制，加強老舊小區(qū)改造，對配套設施不全、不具備物業(yè)服務條件的物業(yè)區(qū)域進行綜合治理，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)域物業(yè)管理全覆蓋。

第五條旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。旗縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、價格、財政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、市場監(jiān)督管理、消防、自然資源、人民防空等部門按照各自職責，做好相關的物業(yè)監(jiān)督管理工作。

蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主大會的工作，督促業(yè)主大會依法履行職責，協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)服務的關系，處理物業(yè)服務糾紛。

嘎查村民委員會、居民委員會協(xié)助蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理有關工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照各自職責，做好相關物業(yè)服務工作。

第六條旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴舉報受理方式，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴舉報，依法調(diào)查處理違法行為。對實名投訴舉報實行限時回復，為實名投訴舉報人保密。

第七條物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的；

（二）業(yè)主委員會選舉和換屆過程中出現(xiàn)問題的；

（三）物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)問題的；

（四）物業(yè)服務企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)問題的；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)服務糾紛。

第八條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第九條房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。因買賣、贈與、繼承等法律關系已經(jīng)實際占有房屋，但是尚未依法辦理所有權登記的，房屋占有人在物業(yè)服務中享有業(yè)主的權利，承擔業(yè)主的義務。第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)服務的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十二條物業(yè)使用人在物業(yè)服務活動中的權利、義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

第十三條旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門應當按照物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。具體辦法由自治區(qū)人民政府制定。第十四條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且全體一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務活動中的合法權益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。

第十五條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，應當籌備成立業(yè)主大會。

不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的，應當由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十六條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會會議籌備組，由業(yè)主、建設單位、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會、居民委員會的代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表的產(chǎn)生，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十七條籌備組應當自組成之日起六十日內(nèi)首次召開業(yè)主大會會議，并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散。

第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主應當參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加，載明委托事項、委托權限以及期限。

第十九條業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過半數(shù)的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

需要召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當責令業(yè)主委員會限期召開；逾期不召開的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織召開。

第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和服務產(chǎn)生的糾紛；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（八）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理并公布經(jīng)營所得；

（九）監(jiān)督廣告、車位租賃經(jīng)營收入以及使用情況；

（十）配合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會、居民委員會、公安機關等做好物業(yè)服務區(qū)域的社區(qū)建設和社會治安等工作；

（十一）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十三條業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會履行職責；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（三）利用職務之便接受減免物業(yè)費、停車費，或者索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)提供的利益、報酬；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（五）打擊、報復、誹謗有關投訴、舉報人；

（六）未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自解聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)；

（七）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（八）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

第二十四條業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況按照三人至十一人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會應當在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一至三人。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。業(yè)主委員會備案有關內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。

第二十五條業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體年限可在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。任期屆滿兩個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉，并通知物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處派代表參加；逾期未換屆的，業(yè)主委員會將自行終止。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，與新一屆業(yè)主委員會辦好交接手續(xù)；沒有產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，與嘎查村民委員會、居民委員會辦好交接手續(xù)。

第二十六條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

第二十七條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應當經(jīng)出席的委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主委員會未按照法定程序作出決定造成損失的，由同意作出決定的委員共同承擔責任。

第二十八條業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調(diào)能力，能夠主動履行業(yè)主義務的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務企業(yè)有其他利害關系。

第二十九條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）喪失履行職責能力的；

（四）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

（五）拒不履行業(yè)主義務的；

（六）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務、牟取不當利益的；

（七）侵犯業(yè)主合法權益的；

（八）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

終止業(yè)主委員會成員資格的程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。

第三十一條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務費用的證明或者對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

第三十三條物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定以及《物業(yè)管理服務標準》等相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕交納物業(yè)服務費。

業(yè)主不按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會可以催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主承擔連帶交納責任。第三章前期物業(yè)管理

第三十四條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)基本情況、雙方的權利義務、服務內(nèi)容、服務標準、服務費用和違約責任等。

第三十五條建設單位在房屋銷售之前應當制定臨時管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請房屋預售許可前將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約報物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

建設單位應當在房屋銷售現(xiàn)場向房屋買受人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，并予以說明。房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對履行前期物業(yè)服務合同和遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。

房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔；房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務費。

第三十六條物業(yè)服務項目應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，分為公開招標和邀請招標。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者建設規(guī)模小于二萬平方米的，經(jīng)物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十七條招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體和網(wǎng)站上發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的方式等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含本條第二款規(guī)定的事項。

第三十八條招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，向物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門提交以下材料：

（一）與物業(yè)服務有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十九條通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照下列規(guī)定時限完成物業(yè)服務招投標工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前九十日完成。

第四十條前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意的，建設單位應當通過招投標方式重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者由物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務企業(yè)。第四十一條物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)服務項目時，應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料；前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將有關資料移交業(yè)主委員會。未成立業(yè)主委員會的，移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。

物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

第四十二條新建住宅建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房。物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業(yè)主委員會議事用房按照不低于三十平方米配置。

旗縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業(yè)服務用房的建筑面積。旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和旗縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記行政主管部門在辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房室號。物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途；不得分割、轉讓、抵押。

第四十三條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)維修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議。建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務合同等資料。第四章物業(yè)管理服務

第四十四條從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法向市場監(jiān)督管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)服務企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

第四十五條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。鼓勵業(yè)主大會采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。第四十六條物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

（一）依照物業(yè)服務合同和管理制度對物業(yè)實行管理；

（二）依照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費用；

（三）可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給他人；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權利。第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

（一）按照物業(yè)服務合同、國家和自治區(qū)有關物業(yè)服務標準提供物業(yè)服務；

（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（三）落實安防人員、設施以及安保措施，確保安防監(jiān)控設施正常運轉；

（四）定期組織物業(yè)服務人員進行消防安全演練，確保消防設施正常使用；

（五）維護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導業(yè)主進行垃圾分類處理；

（六）定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；

（七）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務；

（八）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

（九）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第四十八條物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，不得將物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、車輛停放費用等捆綁收費；不得處分屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，造成業(yè)主損失的，承擔相應的法律責任。

第四十九條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式；

（三）物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務；

（四）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案；

（五）業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益；

（六）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；

（七）其他應當公示的內(nèi)容。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第五十條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目的，應當提前三十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，并按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，同時移交下列資料：

（一）建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交的相關資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料；

（三）物業(yè)服務用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料；

（四）物業(yè)服務期間配置的固定設施設備資料；

（五）物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；

（六）利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料；

（七）其他應當移交的資料。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

第五十一條物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接雙方應當對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)項目所在地的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定修復或者承擔相應責任。

第五十二條物業(yè)服務企業(yè)有下列失信行為之一的，應當按照有關規(guī)定錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)：

（一）在物業(yè)項目招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（二）物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務混亂的；

（三）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

（四）泄露業(yè)主信息的；

（五）對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的；

（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的情形。

第五十三條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別執(zhí)行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：

（一）廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體收費標準由旗縣級人民政府價格主管部門和物業(yè)行政主管部門結合當?shù)貙嶋H統(tǒng)一制定；

（二）普通住宅物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務合同中約定。未成立業(yè)主委員會的，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主代表和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定；

（三）公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

普通住宅物業(yè)服務收費可以根據(jù)市場行情、物業(yè)服務內(nèi)容和服務等級進行調(diào)整。物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整物業(yè)服務費。第五十四條未實行物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主代表會議選聘保潔人員，維護環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔；選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養(yǎng)護，費用由相關業(yè)主承擔。

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，但不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務。

任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收本條第一款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五章物業(yè)的使用與維護 第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌，超荷載存放物品；

（二）將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

（三）違章搭建建筑物、構筑物，挖掘地下空間；

（四）改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；

（六）占用、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（七）私設地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；

（八）擅自設置攤點和集貿(mào)市場；

（九）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

（十）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

（十一）在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（十四）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十五）亂拉亂改電線，拆改智能化設施設備；（十六）將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；（十七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關管理單位，有關管理單位應當及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第五十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。第五十八條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應當負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔相關費用。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當配合。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關設施設備進行日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。

第五十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為了滿足業(yè)主的需求，根據(jù)國家和自治區(qū)有關規(guī)定，建設充電樁、快遞柜等服務設施設備的，物業(yè)服務企業(yè)應當配合。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于長期廢棄并嚴重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告物業(yè)項目所在地消防機構。物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。

第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)出租經(jīng)營的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業(yè)服務企業(yè)車位、車庫維修、管理費用后剩余部分由業(yè)主大會決定使用。規(guī)劃建設的人民防空工程，平時用于停放汽車施劃的車位，建設單位不得出售、附贈。

第六十二條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會決定或者物業(yè)服務合同約定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費或者物業(yè)管理的其他需要。

第六十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金，不得由開發(fā)商代收、代繳。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。第六十四條發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金立即進行維修或者更新改造的，經(jīng)業(yè)主委員會現(xiàn)場查驗確認后，可以直接申請使用維修資金：(一)電梯故障；(二)消防設施故障；(三)屋面、外墻滲漏；(四)二次供水水泵運行中斷；(五)排水設施堵塞、爆裂；(六)樓體外立面存在脫落危險；

(七)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請，住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)的，由嘎查村民委員會、居民委員會提出申請，并組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。第六十五條使用住宅專項維修資金業(yè)主可以通過以下方式表決：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)住宅專項維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；

(三)異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。第六章法律責任

第六十六條違反本條例規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》等國家有關法律、法規(guī)已經(jīng)作出具體處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十七條違反本條例第五十六條第七、八、九、十、十一項規(guī)定的，由旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可以處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。第六十八條違反本條例第五十八條第一款規(guī)定的，拒不承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備的維修、養(yǎng)護或者更新責任的，由旗縣級以上人民政府有關行政管理部門責令限期改正；造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六十九條旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；(二)不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；(三)未按照規(guī)定受理物業(yè)服務投訴，造成嚴重后果的；(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。第七章附則

第七十條本條例下列用語的含義是：

(一)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

(二)房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

(三)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位；

(四)共用設施設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。

第七十一條本條例自2018年8月1日起施行。

第二篇：8月1日起,攸縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院實施一般診療費制度

【主】8月1日起，攸縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院實施一般診療費制度

本報訊8月26日，攸縣酒埠江鎮(zhèn)農(nóng)民夏雨在鎮(zhèn)衛(wèi)生院看病，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，原來需要23元的門診掛號費等常規(guī)費用，現(xiàn)在只需交納2元，僅此一項節(jié)省21元。

為積極推進基本藥物制度，該縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院從8月1日起，在全市各縣（市）率先啟動一般診療費制度。將原來的掛號費、診查費、注射費以及藥事服務成本，合并為一般診療費，標準暫定為10元，由患者負擔2元，其余8元納入其所參加的新型農(nóng)村合作醫(yī)療門診統(tǒng)籌基金報銷范圍。

該縣有關部門負責人說，這種制度的施行，不但減輕了農(nóng)民患者的負擔，而且從根本上杜絕了各基層衛(wèi)生院過度輸液現(xiàn)象的發(fā)生。

另據(jù)悉，該縣將鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院基本藥物報銷比例提高到到100%，并實行處方點評制度，杜絕大處方、過度醫(yī)療現(xiàn)象，使農(nóng)民看病費用負擔大大減輕。今年前7個月，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院共讓利2047萬元，與去年同期相比，次均門診藥費下降44.55元，降幅40.86%；次均住院藥費下降290.35元，降幅31.86%。

（劉思思 洪敬東 龍雪剛）

第三篇：《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施

《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施 ■新快報記者 陳齊

公共收益如何監(jiān)管、業(yè)委會如何成立、物管費調(diào)價誰說了算??這些關乎業(yè)主切身利益的事終于有了法規(guī)保障。昨日,廣州市正式出臺《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該辦法將在5月1日實施,對一些物業(yè)管理方面的細節(jié)問題有了明確規(guī)定,有望解決一系列物管方面的“頑疾”。

據(jù)廣州市國土房管局相關人士介紹,廣州作為國內(nèi)最早引入物業(yè)管理服務的城市之一,目前物業(yè)管理中出現(xiàn)了一些亟待解決的問題。政府相關部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間權利義務不明晰,因物管質(zhì)量、維修責任、物業(yè)服務、費用收繳等引發(fā)的物業(yè)管理糾紛日趨增多。而新出臺的《辦法》,將有望解決上述問題。

亮點1：無物管舊小區(qū)由街道指導成立業(yè)委會

針對廣州市老城區(qū)眾多舊住宅配套設施不全、環(huán)境較差,未實施專業(yè)物業(yè)服務的難題,《辦法》規(guī)定,“對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級市人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域;指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務企業(yè)”。

亮點2：滿五人即產(chǎn)生業(yè)委會,之后再補選委員

實踐中,由于業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人了解不多,經(jīng)一輪投票選舉的委員往往不能達到規(guī)定或者議事規(guī)則約定的人數(shù)底線,導致業(yè)主大會反復投票而不能形成決議,無法產(chǎn)生業(yè)主委員會。為解決該問題,《辦法》創(chuàng)新建立了多輪補選制度,并規(guī)定選舉產(chǎn)生的委員人數(shù)達到五人即產(chǎn)生業(yè)主委員會。

《辦法》第五十二條規(guī)定,“業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的,應當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后,多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總人數(shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù),但已超過五人(含五人)的,業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會,補選業(yè)主委員會委員”。

亮點3：小區(qū)公共物業(yè)收益歸業(yè)主共有

據(jù)介紹,立法征求意見過程中,市民反映小區(qū)公共物業(yè)收益被侵占的情況較多,產(chǎn)生的主要原因是業(yè)主共有部分的信息不公開、產(chǎn)權不清晰、公共收益管理混亂等。為解決上述問題,《辦法》作出了明確規(guī)定。例如:《辦法》第十六條規(guī)定,“新建物業(yè)出售時,建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主”;其明示或者公告的內(nèi)容包括了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用場地和綠地等信息。

《辦法》第七十一條規(guī)定,“房屋登記機構應當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋予以記載,業(yè)主有權查詢”。而對于小區(qū)公共物業(yè)的經(jīng)營收益,《辦法》規(guī)定,“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,由管理規(guī)約約定或者相關業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開,管理機構不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主”。

亮點4：禁止開發(fā)商私自將物管交給“自家”企業(yè)

在《辦法》實施前,開發(fā)商將物管交給關聯(lián)公司的做法非常普遍,但根據(jù)《辦法》明確,前期物業(yè)管理應以公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè),禁止開發(fā)建設單位私自與關聯(lián)企業(yè)簽訂合同。為落實國務院《物業(yè)管理條例》關于提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為,保護小業(yè)主合法權益,《辦法》明確前期物業(yè)管理應以公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?！掇k法》第六十四條規(guī)定,“建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務,并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。

如開發(fā)商違反規(guī)定,由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元罰款,并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

亮點5：物管費調(diào)價須業(yè)主“雙過半”通過

為解決物業(yè)服務費調(diào)價程序不完善的問題,依據(jù)物權法的相關規(guī)定,結合工作實際,《辦法》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務收費標準的專項審計、公示公告、多數(shù)業(yè)主表決、救濟途徑等程序要求,維護業(yè)主權益。《辦法》第六十九條規(guī)定,業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的,物業(yè)服務企業(yè)應當對上一物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計,取得審計報告;在小區(qū)公告調(diào)整物業(yè)服務收費的相關事項,并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門;調(diào)價方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過,表決結果應當以書面形式在小區(qū)公示60日以上。

業(yè)主對調(diào)價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結果;業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調(diào)整有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

亮點6：物管不得以任何原因斷業(yè)主水電氣

為防止物業(yè)服務企業(yè)擅自收取業(yè)主有關手續(xù)費、水電周轉金等費用,《辦法》作出了明確規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣”。

亮點7：業(yè)主大會提倡用電子投票來表決

《辦法》創(chuàng)新建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),增加業(yè)主大會表決形式,用現(xiàn)代網(wǎng)絡通信技術解決業(yè)主大會召開難、表決難和統(tǒng)計難的問題。實踐中,因小區(qū)人數(shù)多、場地受限、采用傳統(tǒng)書面方式征集業(yè)主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難,導致召開業(yè)主大會難、形成決議難,《辦法》創(chuàng)新提出建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。例如:《辦法》第十九條規(guī)定,“本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項,提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策”。

《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》昨出臺，過半數(shù)業(yè)主同意才可漲物業(yè)費

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益歸全體業(yè)主共有，要設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開?！稄V州市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）昨日出臺，將從5月1日起正式實施。其中對業(yè)委會成立難、物管收費、共有物業(yè)收益等老百姓關注的焦點問題作出了回應。

業(yè)委會籌備期限由6個月延至1年

首次業(yè)主大會籌備組成立難、爭議多等問題，已成為制約成立業(yè)主大會的瓶頸。

《辦法》進一步完善了業(yè)主大會籌備制度，創(chuàng)新建立實操性強的有效機制。按照規(guī)定，籌備組業(yè)主代表是按業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序產(chǎn)生。籌備組成員名單應當向全體公示，并建立對公示名單有異議的處理機制。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交成立業(yè)主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的，由房屋登記機構免費提供業(yè)主姓名和房屋面積等資料?！掇k法》規(guī)定，街（鎮(zhèn)）應當組織籌備組成員集體學習籌備成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關規(guī)則；籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。《辦法》還建立了籌備組會議議事制度，籌備組作出決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

《辦法》規(guī)定，可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。因小區(qū)人數(shù)多、場地受限、采用傳統(tǒng)書面方式征集業(yè)主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難，導致召開業(yè)主大會難，形成決議難，《辦法》創(chuàng)新提出建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。

公共物業(yè)收益納入專項賬戶管理

有市民反映，小區(qū)公共物業(yè)收益被侵占的情況較多，產(chǎn)生的主要原因是業(yè)主共有部分的信息不公開、產(chǎn)權不清晰、公共收益管理混亂等。

對此，《辦法》作出了明確規(guī)定，“新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主”；其明示或者公告的內(nèi)容包括了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用場地和綠地等信息。

同時，“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構不得擅自挪用”。

領預售證前要公開招標物管公司

目前，有不少小區(qū)都出現(xiàn)開發(fā)商、物管是“一家人”，由此導致成立業(yè)委會難等種種矛盾?！掇k法》明確提出，建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。

對違反該規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

物業(yè)服務收費調(diào)價過程不規(guī)范是目前業(yè)主投訴較多的問題?！掇k法》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務收費標準的專項審計、公示公告、業(yè)主表決人數(shù)、救濟途徑等程序要求。

業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的，物業(yè)服務企業(yè)應當對上一物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，取得審計報告；在小區(qū)公告調(diào)整物業(yè)服務收費的相關事項，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部

門；調(diào)價方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區(qū)公示60日以上。

第四篇：蘇丹CIQ于8月1日起執(zhí)行

蘇丹CIQ于8月1日起執(zhí)行出口蘇丹需辦理裝運前檢驗

國家質(zhì)檢總局與蘇丹共和國標準計量組織簽署諒解備忘錄，自今年8月1日起對中國出口蘇丹的工業(yè)產(chǎn)品開始實施裝運前檢驗。至此，蘇丹成為繼塞拉利昂CIQ、埃塞俄比亞CIQ、埃及CIQ和伊朗CIQ之后，第五個由我國檢驗檢疫機構實施出口產(chǎn)品裝運前檢驗的國家。并非所有出口蘇丹的商品均需要向檢驗檢疫部門審請辦理裝運前檢驗手續(xù)。出口涉及蘇丹CIQ的商品范圍為HS編碼第25章至29章和第31章至97章的產(chǎn)品（包括法定檢驗檢疫目錄外商品）。在這個范圍內(nèi)的工業(yè)產(chǎn)品出口蘇丹前均將實施批批檢驗和監(jiān)裝，檢驗內(nèi)容包括質(zhì)量、數(shù)量、安全、衛(wèi)生、環(huán)保等項目，檢驗合格后由檢驗檢疫部門簽發(fā)蘇丹CIQ證書。作為蘇丹進口監(jiān)管部門查驗放行的必要法律文件之一，蘇丹官方將憑檢驗檢疫部門出具的裝運前檢驗證書給予清關放行，并對附帶裝運前檢驗證書的貨物進行隨機抽查。由于貨物報關離崗后不能補簽，企業(yè)一旦忘記申請該證書，貨物抵達蘇丹港口后將面臨退運或者罰款的風險。深圳跨洋商務服務有限公司提醒相關出口企業(yè)，盡早明確出口產(chǎn)品是否在裝運前檢驗的商品涵蓋范圍內(nèi)。對需裝運前檢驗的商品在接受訂單時應與客戶做好充分溝通，預留充足的通關時間，避免造成不必要的經(jīng)濟損失；加強與檢驗檢疫部門和國外客戶的溝通，及時了解裝運前檢驗的相關程序和政策法規(guī)，按照相關要求做好裝運前檢驗的準備工作；主動搜集蘇丹的相關產(chǎn)品技術法規(guī)和標準，在簽訂合同前，根據(jù)進口國法律、標準或合同要求對產(chǎn)品質(zhì)量要求進行明確，并嚴格按照要求組織生產(chǎn)，避免因不符合質(zhì)量要求而導致貨物無法順利出口。

蘇丹CIQ的手續(xù)同埃及CIQ類似，需要詳細了解流程和注意事項請參考本人其他文庫資料。

另外，貨物含有木質(zhì)包裝的貨物，請注意做好熏蒸消毒處理。

第五篇：(合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法)于2011年8月1日起正式實施

創(chuàng)新價格管理模式化解物業(yè)收費管理矛盾

——《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法》于2011年8月1日起正式實施

我市現(xiàn)行住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則是2006年制定，與現(xiàn)行物業(yè)管理范圍已經(jīng)不相適應。經(jīng)過充分調(diào)查研究、廣泛征求各方面意見、反復修改完善，新修訂的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)經(jīng)市政府批準同意，將于2011年8月1日起正式實施?，F(xiàn)將公示及修改有關情況及新《辦法》的執(zhí)行意見通報如下：

一、《辦法》公示及修改情況

2011年5月19日，市政府83次常務會議原則通過了《辦法》。根據(jù)市政府常務會會議紀要要求，我局通過報紙、網(wǎng)站等媒體將《辦法》（征求意見稿）進行了為期21天（6月1日—6月22日）的公示。公示期間，收到電子郵件、信件61封，電話反映意見百余次。從征集的意見看，主要涉及物業(yè)服務管理、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)收費標準、停車收費標準以及政策咨詢等方面。對新修訂的《辦法》比較認可，認為能結合合肥市物業(yè)管理中的實際情況，從管理方式、收費范圍、收費標準等方面對原有的《物業(yè)收費實施細則》進行修訂、完善，有利于加強和規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費行為，具有較強的操作性，希望盡快頒布實施。同時，一些業(yè)主和物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務管理、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)收費、停車收費標準及收費管理方面也提出了積極的建議和意見。

針對社會公眾提出的建議，我局辦理意見是：

（一）屬于物業(yè)管理、物業(yè)服務等級標準方面的意見和建議。我局負責整理匯總，轉交市房產(chǎn)局，在《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》（正在擬定）等管理意見辦法中予以吸納完善。

（二）屬于收費管理方面。

1、對擬訂的物業(yè)綜合管理費收費標準不再調(diào)整。主要考慮：（1）新的《安徽省物業(yè)管理條例》明確物業(yè)管理行業(yè)利潤水平為5%，決定了物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)；（2）根據(jù)物價部門對部分物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費用的成本監(jiān)審，目前我市住宅小區(qū)公共設施設備運行公攤的綜合能耗費用約在0.15元—0.20元/平方米。修訂的《辦法》對多層、高層物業(yè)綜合服務費收費一級維持原標準，二至四級每平方米已提高了0.10元；（3）目前我市住宅小區(qū)多層物業(yè)收費基本在0.5-0.6元左右，高層在1.00-1.2元左右，離收費上限標準還有距離；

（4）物業(yè)服務收費實行政府指導價，不是最終定價，物價部門只是劃定一個合理區(qū)間對物業(yè)收費標準作出規(guī)定。具體收費標準需通過招投標和業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)公司通過合同確定。

2、對地下車位規(guī)劃配比率大于75%的地面停車，考慮制定標準的一致性，調(diào)整為小型車160元/月/輛，中型車180元/月/輛。修訂后的停車收費標準總體低于周邊省會城市。

3、條款中對收費浮動幅度表述有矛盾、不一致的，進行了修改統(tǒng)一。

（三）屬于政策咨詢及有關意見建議，我局已通過電子郵件等方式予以回復解釋。

二、《辦法》如何貫徹執(zhí)行

新《辦法》以合肥市物價局、合肥市房產(chǎn)局聯(lián)合行文，自2011年8月1日起正式實施。為確保新《辦法》順利實施，平穩(wěn)過渡，采取不同時期、不同辦法逐步推進。對本辦法實施后新建的、首次移交的物業(yè)服務收費，嚴格按照本辦法執(zhí)行。對本辦法實施前雙方簽訂委托合同有明確期限，沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。

三、《辦法》的主要特點

新出臺的《辦法》在很大程度上區(qū)別于2006年頒布實施的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》，著重于根據(jù)最新出臺的《安徽省物業(yè)管理條例》，結合合肥市實際，突出針對當前社會反應的物業(yè)服務收費管理相關熱點難點問題，積極創(chuàng)新價格管理新模式，化解物業(yè)收費管理矛盾，推出了一些新舉措，展示出一些新特點，呈現(xiàn)出一些新亮點。

（一）堅持“以人為本”，在統(tǒng)一中降低標準。近年來，價格水平上漲較快，一定程度上加重了群眾生活負擔。此次新修訂的《辦法》，將公共能耗統(tǒng)一納入物業(yè)綜合管理范圍，通過調(diào)研和成本測算，多層、高層一級物業(yè)綜合服務費，修訂后維持原標準，二至四級物業(yè)綜合服務費提高0.10元/平方米。從實質(zhì)上來講，對實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準沒有提高，反而有所降低，在一定程度上減少了群眾生活開支。

（二）堅持“還權于民”，在指導中規(guī)范行為?！掇k法》中對物業(yè)服務收費實行政府指導價，而不是最終的定價。物價部門根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)的社會平均成本、規(guī)定的利潤率，制定基準收費標準和浮動幅度，劃定合理區(qū)間對物業(yè)收費作出規(guī)定。而具體的收費標準，前期物業(yè)通過招投標確定，后期由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會同物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務標準等具體情況，在政府指導價范圍以內(nèi)確定并在物業(yè)服務合同中予以約定。價格主管部門收費標準實行備案管理。此舉是真正的“還權于民”，在實踐中體現(xiàn)了“政府指導價”的根本內(nèi)涵。

（三）堅持“一費繳納”，在創(chuàng)新中強化管理。針對原物業(yè)服務收費項目繁多、雜亂的現(xiàn)實狀況，新《辦法》實施物業(yè)收費“一費制”，把原小區(qū)共用電梯、照明等公共設施設備運行等收取的公攤費用納入物業(yè)綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用，在全省尚屬首次提出并實施。此舉一方面簡化了收費方式，增加了收費透明度；另一方面，有助于加強物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部管理，促使其在不降低服務質(zhì)量的前提下，細算賬、深挖潛、降能耗、促效益，減少公共設施設備運行費用支出。同時，“一費制”也有助于提高物業(yè)服務費的收繳率，減少物業(yè)服務涉費糾紛。

(四)堅持“杠桿調(diào)節(jié)”，在細化中緩解矛盾。隨著社會不斷發(fā)展和城市化的逐步深入，住宅小區(qū)停車矛盾逐漸成為當前社會普遍存在的重要問題。此次出臺的《辦法》對小區(qū)停車收費進行了細化統(tǒng)一，旨在充分運用價格杠桿，最大限度調(diào)節(jié)和緩解地面停車矛盾。將未規(guī)劃地下車庫、地下車位配比率低于30%、配比率在30%-75%之間和配比率高于75%的住宅小區(qū)，以優(yōu)先地下停車的原則，分別歸類確定統(tǒng)一的最高收費標準。一方面，確定地下停車最高收費標準180元/月/輛，較大幅度降低了之前開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司確定的200-400元/月/輛地下停車收費標準，解決了原先標準不

一、管理混亂的局面。同時，通過地面和地下停車收費標準的比價關系，鼓勵車主選擇地下停車，優(yōu)化了小區(qū)停車環(huán)境，緩解了小區(qū)停車收費矛盾。

(五)堅持“市場運作”，在探索中完善管理方式。新出臺的《辦法》區(qū)別不同消費群體的消費理念，針對非住宅、別墅和實行酬金制的住宅小區(qū)，其物業(yè)綜合服務費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。進一步推行物業(yè)服務收費市場化管理，擴大市場調(diào)節(jié)價范圍，盡可能依靠市場規(guī)范化運作實施物業(yè)服務收費管理。

附：關于“合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法”有關問題的解答

合肥市物價局

二〇一一年七月二十八日

附件：

關于“合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務

收費管理辦法”有關問題的解答

一問：為什么要重新修訂《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》?

答：我市現(xiàn)行住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則是2006年制定。實施幾年來，對推動物業(yè)市場發(fā)展，加強和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務管理和收費行為等起了積極的作用。隨著城市建設的迅速發(fā)展，住宅小區(qū)建設規(guī)模、標準、檔次不斷提升，業(yè)主對物業(yè)服務的要求也在不斷提高，原實施細則與現(xiàn)行物業(yè)管理范圍已經(jīng)不相適應，不能全面包含物業(yè)服務的內(nèi)容。2010年1月1日，省人大常委會頒布實施了新的《安徽省物業(yè)管理條例》，根據(jù)省條例有關規(guī)定內(nèi)容，原實施細則需要進一步修改完善。因此，需要從政策法規(guī)、管理方式、收費范圍、責任與義務以及我市實際情況等方面，重新修訂出臺《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

二問：物業(yè)服務收費的價格管理形式是如何規(guī)定的？

答：經(jīng)國家發(fā)改委批準的《安徽省定價目錄》（皖價法〔2010〕75號）規(guī)定：普通住宅小區(qū)物業(yè)服務定價形式屬于政府指導價。新頒布實施的《安徽省物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定：實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和服務成本等制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

三問：物業(yè)服務收費實行政府指導價，如何理解政府指導價？

答：指導價不是最終定價。具體的收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務標準等具體情況在政府指導價范圍以內(nèi)確定并在物業(yè)服務合同進行約定。物

業(yè)服務收費涉及千家萬戶，新的《安徽省物業(yè)管理條例》明確物業(yè)管理行業(yè)利潤水平為5%，這就決定了物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)。物業(yè)服務收費實行政府指導價，物價部門根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)的社會平均成本、規(guī)定的利潤制定一個基準收費標準和一定的浮動幅度，劃定一個合理區(qū)間對物業(yè)收費最高標準作出規(guī)定。價格主管部門在指導價范圍內(nèi)，根據(jù)合同約定的收費標準實行備案管理。

四問：物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體包含那些項目？

答：根據(jù)《安徽省人民政府關于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（皖政〔2004〕92號）、安徽省物價局、建設廳《關于印發(fā)安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知》（皖價房〔2005〕154號）文件規(guī)定：住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

五問：物價部門與房產(chǎn)部門如何加強物業(yè)管理？

答：根據(jù)省條例規(guī)定，本《管理辦法》進一步明確了物價和房地產(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理職責，房地產(chǎn)管理部門為物業(yè)小區(qū)的主管部門，負責制定物業(yè)服務等級標準并對其服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理，物價部門根據(jù)等級標準制定各等級物業(yè)收費的指導價標準并對其監(jiān)督管理。

六問：修訂完善的《管理辦法》（征求意見稿）基本原則是什么？

答：修訂原則堅持服務質(zhì)量與收費標準相統(tǒng)一、管理服務成本與實際收費標準相銜接，結合我市實際，綜合考慮確定。

七問：物業(yè)服務收費水平總體是上升還是降低？

答：修訂后的物業(yè)服務收費總體比現(xiàn)有收費標準有所降低。例如：我市多層、高層現(xiàn)一級物業(yè)綜合服務費現(xiàn)收費中準價為0.70、1.20元/平方米，修訂后維持原標準，二至四級每平方米提高0.10元。但修訂后的物業(yè)綜合服務費包含了原有的電梯、照明等公共設施設備運行所分攤的綜合能耗費用。根據(jù)物價部門對部分物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費用的成本監(jiān)審，目前我市住宅小區(qū)公共設施設備運行公攤的綜合能耗費用約在0.15元—0.20元/平方米。

八問：修訂完善的《管理辦法》（征求意見稿）重點有哪些？

答：本次修訂圍繞近年來社會反映較多的問題、管理中發(fā)現(xiàn)存在的不足作為修改的重點，主要在收費管理方式、政府指導價管理范圍、地面、地下停車收費標準以及涉及業(yè)主共同利益等方面。目的是通過市場競爭形成合理的服務收費標準，從而逐步規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)收費行為。

九問：如何理解物業(yè)綜合服務費的“一費制”？

答：針對目前物業(yè)收費管理中公攤費用收取不統(tǒng)一，操作不透明，收繳率不高，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾較多的狀況，把現(xiàn)在小區(qū)共用電梯、照明等公共設施設備運行等方面收取的公攤費用納入物業(yè)綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用，實行物業(yè)服務收費“一費制”。一方面，簡化了收費方式，增加收費透明度；另外一方面，也有助于強化物業(yè)管理公司內(nèi)部管理，減少公共設施設備運行等方面費用支出。十問：對住宅小區(qū)停車收費是如何進一步規(guī)范管理的？

答：目前執(zhí)行的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》對地下停車收費沒有具體規(guī)定，住宅小區(qū)停車管理中，地面車輛亂停放、地下車庫閑置、地下停車收費價格混亂等問題比較突出。為加強住宅小區(qū)停車管理，規(guī)范收費行為，一方面，區(qū)別住宅小區(qū)地面、地下車位規(guī)劃配比情況和小區(qū)住戶基本需求，實行地面停車不同收費標準，地下停車（包括地面室內(nèi)停車）統(tǒng)一標準。統(tǒng)一制定、規(guī)范住宅小區(qū)地面、地下、已售、未售車位的收費指導價標準。另一方面，為加強住宅小區(qū)停車管理，滿足業(yè)主基本需要，規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

十一問：地面停車收費標準是否有所變化？具體如何確定的？

答：在統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)有車住戶和沒有車住戶的不同利益，老舊小區(qū)和新建小區(qū)規(guī)劃建設標準不

一、配套設施不同等情況下，區(qū)別對待，制定了不同的收費標準。充分利用價格杠桿，最大限度緩解停車管理中的突出問題。

1、未規(guī)劃建設地下車庫以及規(guī)劃建設地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老、舊住宅小區(qū)，地面停車收費小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛，維持原來收費標準不變。

2、規(guī)劃建設地下車庫的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區(qū)住戶基本需求的住宅小區(qū)，小型車地面停車收費80元/月/輛，中型車100元/月/輛，地下停車180元/月/輛。提高地面停車收費，兼顧小區(qū)住戶基本需求。

3、規(guī)劃建設地下車庫的配比率達到75%以上，能滿足小區(qū)住戶需求的住宅小區(qū)，地面、地下停車統(tǒng)一為180元/月/輛。大幅度提高地面停車收費標準，引導提高室內(nèi)（地下、地上）車庫的利用率。

十二問：物業(yè)收費管理范圍方面是否有變化？

答：依據(jù)最新公布的《安徽省定價目錄》（皖價法〔2010〕75號），參照外地經(jīng)驗做法，結合我市實際情況，在此次修訂中把別墅物業(yè)收費納入市場調(diào)節(jié)價范圍，由雙方協(xié)商解決。積極推進市場化管理，減小政府指導價管理范圍。

十三問：對住宅小區(qū)利用物業(yè)公共部位、共用設施設備，從事經(jīng)營性活動的收益處置是如何確定的？答：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，首次把利用物業(yè)公共部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的收益進行合理分配，保障業(yè)主的共同利益。即業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務，70%納入專項維修資金。

十四問：物業(yè)費收繳起始時間是如何規(guī)定的？

答：在修訂的《管理辦法》中明確了物業(yè)費收繳起始時間。已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費自交付之日起次月由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

十五問：前期物業(yè)服務收費標準是如何確定的？

答：為堅持物業(yè)服務市場化、專業(yè)化和社會化，大力推行前期物業(yè)服務招投標，鼓勵通過市場競爭合理收費。我們在這次修訂中明確：住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費基準收費標準》，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級標準，在收費標準范圍內(nèi)，按規(guī)定實行公開招投標，中標價格即為前期物業(yè)綜合服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。

十六問：目前物業(yè)收費在管理方式上是否有變化？

答：為進一步做好物業(yè)管理收費工作，將住宅小區(qū)物業(yè)收費的價格備案和申領《服務價格登記證》等日常管理、監(jiān)督工作實行屬地管理。

十七問：《管理辦法》實施后，與原有辦法如何銜接？

答：為確保新的物業(yè)服務收費管理辦法能順利實施，平穩(wěn)過渡，我們采取不同時期、不同辦法來逐步推進，力爭在較短時間內(nèi)全面完成。具體為：

1、對《管理辦法》實施后新建的、首次移交的物業(yè)服務收費的審核備案，嚴格按照新頒布修訂的物業(yè)服務收費管理辦法執(zhí)行。

2、對《管理辦法》實施前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續(xù)執(zhí)行，也可以由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按新的《管理辦法》重新約定；原合同到期后按照新頒布的物業(yè)服務收費管理辦法執(zhí)行。

十八問：對物業(yè)服務收費管理，物價部門有何總體要求？

答：物業(yè)服務涉及千家萬戶，逐步走進我們的工作、生活，在整個行業(yè)發(fā)展過程中，還亟須不斷自我完善。為進一步做好物業(yè)服務收費管理工作，一方面要加大監(jiān)管力度，嚴格執(zhí)行服務等級標準和服務合同的相關規(guī)定，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，進一步提高物業(yè)服務水平。另一方面要積極培育、規(guī)范物業(yè)服務市場，實行市場競爭，在競爭中發(fā)展、在競爭中規(guī)范，通過市場競爭，使物業(yè)管理、物業(yè)服務更加規(guī)范，物業(yè)服務收費更加透明、公正，促進物業(yè)服務行業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法》于2011年8月1日起正式實施

來源：市物價局 發(fā)布日期：2011-07-29