第一篇：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》于2011年8月1日起正式實(shí)施

索 引 號(hào):OA***005 內(nèi)容分類(lèi): 工作動(dòng)態(tài)

文 號(hào):發(fā)文日期:2011-08-0

1名 稱(chēng): 《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》于2011年8月1日起正式實(shí)施

關(guān) 鍵 詞: 物業(yè)收費(fèi)辦法

《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》于2011年8月1日起正式實(shí)

施

■ 發(fā)布時(shí)間：2011-08-01

在充分調(diào)研、廣泛征求意見(jiàn)、反復(fù)修改完善的基礎(chǔ)上，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》（下稱(chēng)《辦法》）將于8月1日正式實(shí)施?！掇k法》針對(duì)當(dāng)前社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈的物業(yè)收費(fèi)管理方面存在問(wèn)題，推出了新舉措，體現(xiàn)了新特點(diǎn)。將更加有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，緩解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

一、堅(jiān)持“以人為本”，在統(tǒng)一中降低標(biāo)準(zhǔn)。近年來(lái)，價(jià)格水平上漲較快，一定程度上加重了群眾生活負(fù)擔(dān)。此次新修訂的《辦法》，將公共能耗統(tǒng)一納入物業(yè)綜合管理范圍，通過(guò)調(diào)研和成本測(cè)算，多層、高層一級(jí)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，修訂后維持原標(biāo)準(zhǔn)，二至四級(jí)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)提高0.10元/平方米。從實(shí)質(zhì)上講，對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，反而有所降低，減少了群眾生活開(kāi)支。

二、堅(jiān)持“還權(quán)于民”，在指導(dǎo)中規(guī)范行為。《辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)

收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不是最終定價(jià)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)社會(huì)平均成本、規(guī)定的利潤(rùn)率，制定基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，而具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍以?xún)?nèi)確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。價(jià)格主管部門(mén)則根據(jù)雙方合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行備案管理。是真正“還權(quán)于民”的舉措。

三、堅(jiān)持“一費(fèi)繳納”，在創(chuàng)新中強(qiáng)化管理?！掇k法》實(shí)施物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”，把原小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行收取的公攤費(fèi)用納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)中一并收取，解決收費(fèi)項(xiàng)目雜亂、繁多的情況。一方面簡(jiǎn)化了收費(fèi)方式，增加了收費(fèi)透明度；另一方面，在很大程度上有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，深挖潛、降能耗、促效益。同時(shí)，“一費(fèi)制”也有助于提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率，減少物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛。

四、堅(jiān)持“杠桿調(diào)節(jié)”，在細(xì)化中緩解矛盾?！掇k法》對(duì)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)進(jìn)行了細(xì)化統(tǒng)一，根據(jù)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)規(guī)劃及配比情況，以?xún)?yōu)先地下停車(chē)的原則，分別確定統(tǒng)一的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，確定地下停車(chē)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)180元/月/輛，大幅降低之前開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司確定的200-400元/月/輛地下停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，解決原先標(biāo)準(zhǔn)不

一、管理混亂的局面。同時(shí)，通過(guò)地面和地下停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的比價(jià)關(guān)系，鼓勵(lì)車(chē)主選擇地下停車(chē)，優(yōu)化小區(qū)停車(chē)環(huán)境，緩解停車(chē)收費(fèi)矛盾。

五、堅(jiān)持“市場(chǎng)運(yùn)作”，在探索中完善措施。《辦法》區(qū)別不同消費(fèi)群體的消費(fèi)理念，針對(duì)非住宅、別墅和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)，對(duì)

其物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。進(jìn)一步推行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化管理，擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍，依靠市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作實(shí)施收費(fèi)管理。

第二篇：(合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法)于2011年8月1日起正式實(shí)施

創(chuàng)新價(jià)格管理模式化解物業(yè)收費(fèi)管理矛盾

——《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》于2011年8月1日起正式實(shí)施

我市現(xiàn)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則是2006年制定，與現(xiàn)行物業(yè)管理范圍已經(jīng)不相適應(yīng)。經(jīng)過(guò)充分調(diào)查研究、廣泛征求各方面意見(jiàn)、反復(fù)修改完善，新修訂的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意，將于2011年8月1日起正式實(shí)施?，F(xiàn)將公示及修改有關(guān)情況及新《辦法》的執(zhí)行意見(jiàn)通報(bào)如下：

一、《辦法》公示及修改情況

2011年5月19日，市政府83次常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)了《辦法》。根據(jù)市政府常務(wù)會(huì)會(huì)議紀(jì)要要求，我局通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體將《辦法》（征求意見(jiàn)稿）進(jìn)行了為期21天（6月1日—6月22日）的公示。公示期間，收到電子郵件、信件61封，電話反映意見(jiàn)百余次。從征集的意見(jiàn)看，主要涉及物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及政策咨詢(xún)等方面。對(duì)新修訂的《辦法》比較認(rèn)可，認(rèn)為能結(jié)合合肥市物業(yè)管理中的實(shí)際情況，從管理方式、收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面對(duì)原有的《物業(yè)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修訂、完善，有利于加強(qiáng)和規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，具有較強(qiáng)的操作性，希望盡快頒布實(shí)施。同時(shí)，一些業(yè)主和物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)、停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)管理方面也提出了積極的建議和意見(jiàn)。

針對(duì)社會(huì)公眾提出的建議，我局辦理意見(jiàn)是：

（一）屬于物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)方面的意見(jiàn)和建議。我局負(fù)責(zé)整理匯總，轉(zhuǎn)交市房產(chǎn)局，在《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》（正在擬定）等管理意見(jiàn)辦法中予以吸納完善。

（二）屬于收費(fèi)管理方面。

1、對(duì)擬訂的物業(yè)綜合管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不再調(diào)整。主要考慮：（1）新的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)水平為5%，決定了物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)；（2）根據(jù)物價(jià)部門(mén)對(duì)部分物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用的成本監(jiān)審，目前我市住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行公攤的綜合能耗費(fèi)用約在0.15元—0.20元/平方米。修訂的《辦法》對(duì)多層、高層物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)一級(jí)維持原標(biāo)準(zhǔn)，二至四級(jí)每平方米已提高了0.10元；（3）目前我市住宅小區(qū)多層物業(yè)收費(fèi)基本在0.5-0.6元左右，高層在1.00-1.2元左右，離收費(fèi)上限標(biāo)準(zhǔn)還有距離；

（4）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不是最終定價(jià)，物價(jià)部門(mén)只是劃定一個(gè)合理區(qū)間對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需通過(guò)招投標(biāo)和業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司通過(guò)合同確定。

2、對(duì)地下車(chē)位規(guī)劃配比率大于75%的地面停車(chē)，考慮制定標(biāo)準(zhǔn)的一致性，調(diào)整為小型車(chē)160元/月/輛，中型車(chē)180元/月/輛。修訂后的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總體低于周邊省會(huì)城市。

3、條款中對(duì)收費(fèi)浮動(dòng)幅度表述有矛盾、不一致的，進(jìn)行了修改統(tǒng)一。

（三）屬于政策咨詢(xún)及有關(guān)意見(jiàn)建議，我局已通過(guò)電子郵件等方式予以回復(fù)解釋。

二、《辦法》如何貫徹執(zhí)行

新《辦法》以合肥市物價(jià)局、合肥市房產(chǎn)局聯(lián)合行文，自2011年8月1日起正式實(shí)施。為確保新《辦法》順利實(shí)施，平穩(wěn)過(guò)渡，采取不同時(shí)期、不同辦法逐步推進(jìn)。對(duì)本辦法實(shí)施后新建的、首次移交的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格按照本辦法執(zhí)行。對(duì)本辦法實(shí)施前雙方簽訂委托合同有明確期限，沒(méi)有到期的，可以按照原合同、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。

三、《辦法》的主要特點(diǎn)

新出臺(tái)的《辦法》在很大程度上區(qū)別于2006年頒布實(shí)施的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，著重于根據(jù)最新出臺(tái)的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合合肥市實(shí)際，突出針對(duì)當(dāng)前社會(huì)反應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理相關(guān)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，積極創(chuàng)新價(jià)格管理新模式，化解物業(yè)收費(fèi)管理矛盾，推出了一些新舉措，展示出一些新特點(diǎn)，呈現(xiàn)出一些新亮點(diǎn)。

（一）堅(jiān)持“以人為本”，在統(tǒng)一中降低標(biāo)準(zhǔn)。近年來(lái)，價(jià)格水平上漲較快，一定程度上加重了群眾生活負(fù)擔(dān)。此次新修訂的《辦法》，將公共能耗統(tǒng)一納入物業(yè)綜合管理范圍，通過(guò)調(diào)研和成本測(cè)算，多層、高層一級(jí)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，修訂后維持原標(biāo)準(zhǔn)，二至四級(jí)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)提高0.10元/平方米。從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，反而有所降低，在一定程度上減少了群眾生活開(kāi)支。

（二）堅(jiān)持“還權(quán)于民”，在指導(dǎo)中規(guī)范行為?！掇k法》中對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，而不是最終的定價(jià)。物價(jià)部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的社會(huì)平均成本、規(guī)定的利潤(rùn)率，制定基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，劃定合理區(qū)間對(duì)物業(yè)收費(fèi)作出規(guī)定。而具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)通過(guò)招投標(biāo)確定，后期由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體情況，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍以?xún)?nèi)確定并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。價(jià)格主管部門(mén)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行備案管理。此舉是真正的“還權(quán)于民”，在實(shí)踐中體現(xiàn)了“政府指導(dǎo)價(jià)”的根本內(nèi)涵。

（三）堅(jiān)持“一費(fèi)繳納”，在創(chuàng)新中強(qiáng)化管理。針對(duì)原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目繁多、雜亂的現(xiàn)實(shí)狀況，新《辦法》實(shí)施物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”，把原小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等收取的公攤費(fèi)用納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)中一并收取，不得再另行收取公攤費(fèi)用，在全省尚屬首次提出并實(shí)施。此舉一方面簡(jiǎn)化了收費(fèi)方式，增加了收費(fèi)透明度；另一方面，有助于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理，促使其在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下，細(xì)算賬、深挖潛、降能耗、促效益，減少公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用支出。同時(shí)，“一費(fèi)制”也有助于提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率，減少物業(yè)服務(wù)涉費(fèi)糾紛。

(四)堅(jiān)持“杠桿調(diào)節(jié)”，在細(xì)化中緩解矛盾。隨著社會(huì)不斷發(fā)展和城市化的逐步深入，住宅小區(qū)停車(chē)矛盾逐漸成為當(dāng)前社會(huì)普遍存在的重要問(wèn)題。此次出臺(tái)的《辦法》對(duì)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)進(jìn)行了細(xì)化統(tǒng)一，旨在充分運(yùn)用價(jià)格杠桿，最大限度調(diào)節(jié)和緩解地面停車(chē)矛盾。將未規(guī)劃地下車(chē)庫(kù)、地下車(chē)位配比率低于30%、配比率在30%-75%之間和配比率高于75%的住宅小區(qū)，以?xún)?yōu)先地下停車(chē)的原則，分別歸類(lèi)確定統(tǒng)一的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，確定地下停車(chē)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)180元/月/輛，較大幅度降低了之前開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司確定的200-400元/月/輛地下停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，解決了原先標(biāo)準(zhǔn)不

一、管理混亂的局面。同時(shí)，通過(guò)地面和地下停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的比價(jià)關(guān)系，鼓勵(lì)車(chē)主選擇地下停車(chē)，優(yōu)化了小區(qū)停車(chē)環(huán)境，緩解了小區(qū)停車(chē)收費(fèi)矛盾。

(五)堅(jiān)持“市場(chǎng)運(yùn)作”，在探索中完善管理方式。新出臺(tái)的《辦法》區(qū)別不同消費(fèi)群體的消費(fèi)理念，針對(duì)非住宅、別墅和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)，其物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。進(jìn)一步推行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化管理，擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍，盡可能依靠市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

附：關(guān)于“合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法”有關(guān)問(wèn)題的解答

合肥市物價(jià)局

二〇一一年七月二十八日

附件：

關(guān)于“合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

收費(fèi)管理辦法”有關(guān)問(wèn)題的解答

一問(wèn)：為什么要重新修訂《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》?

答：我市現(xiàn)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則是2006年制定。實(shí)施幾年來(lái)，對(duì)推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理和收費(fèi)行為等起了積極的作用。隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、檔次不斷提升，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，原實(shí)施細(xì)則與現(xiàn)行物業(yè)管理范圍已經(jīng)不相適應(yīng)，不能全面包含物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。2010年1月1日，省人大常委會(huì)頒布實(shí)施了新的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，根據(jù)省條例有關(guān)規(guī)定內(nèi)容，原實(shí)施細(xì)則需要進(jìn)一步修改完善。因此，需要從政策法規(guī)、管理方式、收費(fèi)范圍、責(zé)任與義務(wù)以及我市實(shí)際情況等方面，重新修訂出臺(tái)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）。

二問(wèn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理形式是如何規(guī)定的？

答：經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的《安徽省定價(jià)目錄》（皖價(jià)法〔2010〕75號(hào)）規(guī)定：普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)定價(jià)形式屬于政府指導(dǎo)價(jià)。新頒布實(shí)施的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。

三問(wèn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，如何理解政府指導(dǎo)價(jià)？

答：指導(dǎo)價(jià)不是最終定價(jià)。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體情況在政府指導(dǎo)價(jià)范圍以?xún)?nèi)確定并在物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定。物

業(yè)服務(wù)收費(fèi)涉及千家萬(wàn)戶(hù)，新的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)水平為5%，這就決定了物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，物價(jià)部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的社會(huì)平均成本、規(guī)定的利潤(rùn)制定一個(gè)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和一定的浮動(dòng)幅度，劃定一個(gè)合理區(qū)間對(duì)物業(yè)收費(fèi)最高標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。價(jià)格主管部門(mén)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行備案管理。

四問(wèn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體包含那些項(xiàng)目？

答：根據(jù)《安徽省人民政府關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（皖政〔2004〕92號(hào)）、安徽省物價(jià)局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的通知》（皖價(jià)房〔2005〕154號(hào)）文件規(guī)定：住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車(chē)輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等其他收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

五問(wèn)：物價(jià)部門(mén)與房產(chǎn)部門(mén)如何加強(qiáng)物業(yè)管理？

答：根據(jù)省條例規(guī)定，本《管理辦法》進(jìn)一步明確了物價(jià)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的物業(yè)管理職責(zé)，房地產(chǎn)管理部門(mén)為物業(yè)小區(qū)的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，物價(jià)部門(mén)根據(jù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定各等級(jí)物業(yè)收費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)其監(jiān)督管理。

六問(wèn)：修訂完善的《管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）基本原則是什么？

答：修訂原則堅(jiān)持服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一、管理服務(wù)成本與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相銜接，結(jié)合我市實(shí)際，綜合考慮確定。

七問(wèn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平總體是上升還是降低？

答：修訂后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)總體比現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所降低。例如：我市多層、高層現(xiàn)一級(jí)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)現(xiàn)收費(fèi)中準(zhǔn)價(jià)為0.70、1.20元/平方米，修訂后維持原標(biāo)準(zhǔn)，二至四級(jí)每平方米提高0.10元。但修訂后的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)包含了原有的電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所分?jǐn)偟木C合能耗費(fèi)用。根據(jù)物價(jià)部門(mén)對(duì)部分物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用的成本監(jiān)審，目前我市住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行公攤的綜合能耗費(fèi)用約在0.15元—0.20元/平方米。

八問(wèn)：修訂完善的《管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）重點(diǎn)有哪些？

答：本次修訂圍繞近年來(lái)社會(huì)反映較多的問(wèn)題、管理中發(fā)現(xiàn)存在的不足作為修改的重點(diǎn)，主要在收費(fèi)管理方式、政府指導(dǎo)價(jià)管理范圍、地面、地下停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及涉及業(yè)主共同利益等方面。目的是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成合理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而逐步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)收費(fèi)行為。

九問(wèn)：如何理解物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的“一費(fèi)制”？

答：針對(duì)目前物業(yè)收費(fèi)管理中公攤費(fèi)用收取不統(tǒng)一，操作不透明，收繳率不高，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾較多的狀況，把現(xiàn)在小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等方面收取的公攤費(fèi)用納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)中一并收取，不得再另行收取公攤費(fèi)用，實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“一費(fèi)制”。一方面，簡(jiǎn)化了收費(fèi)方式，增加收費(fèi)透明度；另外一方面，也有助于強(qiáng)化物業(yè)管理公司內(nèi)部管理，減少公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等方面費(fèi)用支出。十問(wèn)：對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)是如何進(jìn)一步規(guī)范管理的？

答：目前執(zhí)行的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》對(duì)地下停車(chē)收費(fèi)沒(méi)有具體規(guī)定，住宅小區(qū)停車(chē)管理中，地面車(chē)輛亂停放、地下車(chē)庫(kù)閑置、地下停車(chē)收費(fèi)價(jià)格混亂等問(wèn)題比較突出。為加強(qiáng)住宅小區(qū)停車(chē)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，一方面，區(qū)別住宅小區(qū)地面、地下車(chē)位規(guī)劃配比情況和小區(qū)住戶(hù)基本需求，實(shí)行地面停車(chē)不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，地下停車(chē)（包括地面室內(nèi)停車(chē)）統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一制定、規(guī)范住宅小區(qū)地面、地下、已售、未售車(chē)位的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，為加強(qiáng)住宅小區(qū)停車(chē)管理，滿(mǎn)足業(yè)主基本需要，規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

十一問(wèn)：地面停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否有所變化？具體如何確定的？

答：在統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)有車(chē)住戶(hù)和沒(méi)有車(chē)住戶(hù)的不同利益，老舊小區(qū)和新建小區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不

一、配套設(shè)施不同等情況下，區(qū)別對(duì)待，制定了不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。充分利用價(jià)格杠桿，最大限度緩解停車(chē)管理中的突出問(wèn)題。

1、未規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)以及規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)的配比率在30%以下（包括30%）的老、舊住宅小區(qū)，地面停車(chē)收費(fèi)小車(chē)30元/月/輛，中型車(chē)50元/月/輛，維持原來(lái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變。

2、規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下車(chē)庫(kù)只能滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)基本需求的住宅小區(qū)，小型車(chē)地面停車(chē)收費(fèi)80元/月/輛，中型車(chē)100元/月/輛，地下停車(chē)180元/月/輛。提高地面停車(chē)收費(fèi)，兼顧小區(qū)住戶(hù)基本需求。

3、規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)的配比率達(dá)到75%以上，能滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)需求的住宅小區(qū)，地面、地下停車(chē)統(tǒng)一為180元/月/輛。大幅度提高地面停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)提高室內(nèi)（地下、地上）車(chē)庫(kù)的利用率。

十二問(wèn)：物業(yè)收費(fèi)管理范圍方面是否有變化？

答：依據(jù)最新公布的《安徽省定價(jià)目錄》（皖價(jià)法〔2010〕75號(hào)），參照外地經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我市實(shí)際情況，在此次修訂中把別墅物業(yè)收費(fèi)納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍，由雙方協(xié)商解決。積極推進(jìn)市場(chǎng)化管理，減小政府指導(dǎo)價(jià)管理范圍。

十三問(wèn)：對(duì)住宅小區(qū)利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益處置是如何確定的？答：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，首次把利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益進(jìn)行合理分配，保障業(yè)主的共同利益。即業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)，70%納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

十四問(wèn)：物業(yè)費(fèi)收繳起始時(shí)間是如何規(guī)定的？

答：在修訂的《管理辦法》中明確了物業(yè)費(fèi)收繳起始時(shí)間。已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

十五問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

答：為堅(jiān)持物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化，大力推行前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，鼓勵(lì)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理收費(fèi)。我們?cè)谶@次修訂中明確：住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

十六問(wèn)：目前物業(yè)收費(fèi)在管理方式上是否有變化？

答：為進(jìn)一步做好物業(yè)管理收費(fèi)工作，將住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的價(jià)格備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》等日常管理、監(jiān)督工作實(shí)行屬地管理。

十七問(wèn)：《管理辦法》實(shí)施后，與原有辦法如何銜接？

答：為確保新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法能順利實(shí)施，平穩(wěn)過(guò)渡，我們采取不同時(shí)期、不同辦法來(lái)逐步推進(jìn)，力爭(zhēng)在較短時(shí)間內(nèi)全面完成。具體為：

1、對(duì)《管理辦法》實(shí)施后新建的、首次移交的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的審核備案，嚴(yán)格按照新頒布修訂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法執(zhí)行。

2、對(duì)《管理辦法》實(shí)施前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒(méi)有到期的，可以按照原合同、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行，也可以由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按新的《管理辦法》重新約定；原合同到期后按照新頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法執(zhí)行。

十八問(wèn)：對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，物價(jià)部門(mén)有何總體要求？

答：物業(yè)服務(wù)涉及千家萬(wàn)戶(hù)，逐步走進(jìn)我們的工作、生活，在整個(gè)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，還亟須不斷自我完善。為進(jìn)一步做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作，一方面要加大監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平。另一方面要積極培育、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展、在競(jìng)爭(zhēng)中規(guī)范，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)更加規(guī)范，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)更加透明、公正，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法》于2011年8月1日起正式實(shí)施

來(lái)源：市物價(jià)局 發(fā)布日期：2011-07-29

第三篇：合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。

第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其監(jiān)督管理。合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。

第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第六條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第二章收費(fèi)范圍

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。

第九條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。

第十條物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）車(chē)輛停放服務(wù)管理；

（五）做好安全防范和秩序維護(hù)工作；

（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；

（七）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；

（八）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

第十一條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定辦理。

第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作開(kāi)展情況，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，應(yīng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處監(jiān)督。

第三章收費(fèi)管理

第十四條住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1），擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽字確認(rèn)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十七條 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。

未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

第十八條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第十九條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。

第二十條出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。

第二十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。

第二十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

第四章停車(chē)收費(fèi)

第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車(chē)位、車(chē)庫(kù)（含地下、地面）、地面停車(chē)場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)（見(jiàn)附件2）。

業(yè)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

第二十五條 實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車(chē)輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車(chē)輛進(jìn)出管理、停車(chē)場(chǎng)所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。

第五章共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)

第二十六條住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門(mén)禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi),納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　?/p>

二次供水未移交給供水部門(mén)的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖。邮鼙O(jiān)督。

第二十七條 非城市集中供暖（冷）單位直收到戶(hù)的集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后收取。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定，并在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)告知物業(yè)買(mǎi)受人。

第二十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70％納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六章裝飾裝修收費(fèi)

第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。

因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第七章 責(zé)任與義務(wù)

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第八章監(jiān)督管理

第三十四條 市、縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)予以處罰。

第三十五條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。

第三十六條肥東、肥西、長(zhǎng)豐三縣價(jià)格行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可結(jié)合本地實(shí)際參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。

2006年9月6日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》（合價(jià)房〔2006〕325號(hào)）同時(shí)廢止

第四篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(2018年8月1日起實(shí)施)

《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告（第3號(hào)）

2018年5月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議修訂通過(guò)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，現(xiàn)予公布，自2018年8月1日起施行。

2018年5月31日《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年9月30日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)根據(jù)2008年7月25日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議《關(guān)于修改〈內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正根據(jù)2012年3月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議《關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定

（五）》第二次修正 2018年5月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議修訂）第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)物業(yè)是指房屋及與之配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。

第三條旗縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城市管理工作體系和綜合目標(biāo)責(zé)任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)機(jī)制。

第四條旗縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理資金投入保障機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，對(duì)配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)服務(wù)條件的物業(yè)區(qū)域進(jìn)行綜合治理，逐步實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)域物業(yè)管理全覆蓋。

第五條旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。旗縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、財(cái)政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、市場(chǎng)監(jiān)督管理、消防、自然資源、人民防空等部門(mén)按照各自職責(zé)，做好相關(guān)的物業(yè)監(jiān)督管理工作。

蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的關(guān)系，處理物業(yè)服務(wù)糾紛。

嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)協(xié)助蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作。

第六條旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴舉報(bào)受理方式，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法行為。對(duì)實(shí)名投訴舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，為實(shí)名投訴舉報(bào)人保密。

第七條物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)、嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)以及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)行政管理部門(mén)等各方代表參加。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問(wèn)題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)問(wèn)題的；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)服務(wù)糾紛。

第八條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第九條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)實(shí)際占有房屋，但是尚未依法辦理所有權(quán)登記的，房屋占有人在物業(yè)服務(wù)中享有業(yè)主的權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十二條物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

第十三條旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。具體辦法由自治區(qū)人民政府制定。第十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且全體一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。

第十五條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)二年的，應(yīng)當(dāng)籌備成立業(yè)主大會(huì)。

不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，應(yīng)當(dāng)由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十六條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，由業(yè)主、建設(shè)單位、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表?yè)?dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表的產(chǎn)生，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。

第十七條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后籌備組自行解散。

第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書(shū)面委托代理人參加，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限以及期限。

第十九條業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過(guò)半數(shù)的；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期不召開(kāi)的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織召開(kāi)。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理并公布經(jīng)營(yíng)所得；

（九）監(jiān)督廣告、車(chē)位租賃經(jīng)營(yíng)收入以及使用情況；

（十）配合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治安等工作；

（十一）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，或者索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的利益、報(bào)酬；

（四）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗有關(guān)投訴、舉報(bào)人；

（六）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（七）擅自動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（八）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況按照三人至十一人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一至三人。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。業(yè)主委員會(huì)備案有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，具體年限可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。任期屆滿(mǎn)兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，并通知物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處派代表參加；逾期未換屆的，業(yè)主委員會(huì)將自行終止。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，與新一屆業(yè)主委員會(huì)辦好交接手續(xù)；沒(méi)有產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，與嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)辦好交接手續(xù)。

第二十六條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席的委員過(guò)半數(shù)同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

業(yè)主委員會(huì)未按照法定程序作出決定造成損失的，由同意作出決定的委員共同承擔(dān)責(zé)任。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調(diào)能力，能夠主動(dòng)履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（三）喪失履行職責(zé)能力的；

（四）以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；

（五）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（六）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)、牟取不當(dāng)利益的；

（七）侵犯業(yè)主合法權(quán)益的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

終止業(yè)主委員會(huì)成員資格的程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第三十條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。

第三十一條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明或者對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主不按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)可以催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。第三章前期物業(yè)管理

第三十四條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用和違約責(zé)任等。

第三十五條建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售之前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買(mǎi)受人的利益，并在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)行政主管部門(mén)將備案情況書(shū)面告知項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)向房屋買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說(shuō)明。房屋買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)履行前期物業(yè)服務(wù)合同和遵守臨時(shí)管理規(guī)約作出書(shū)面承諾。

房屋交付買(mǎi)受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付買(mǎi)受人之后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。房屋達(dá)到交付條件，買(mǎi)受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買(mǎi)受人接受交付的期限結(jié)束次日起計(jì)算。建設(shè)單位不得與買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十六條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者建設(shè)規(guī)模小于二萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十七條招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體和網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的方式等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包含本條第二款規(guī)定的事項(xiàng)。

第三十八條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的十日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)提交以下材料：

（一）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；

（三）招標(biāo)文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十九條通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。

第四十條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限已滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者由物業(yè)項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料；前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主委員會(huì)的，移交所在地嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十二條新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業(yè)主委員會(huì)議事用房按照不低于三十平方米配置。

旗縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積。旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和旗縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記行政主管部門(mén)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號(hào)。物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途；不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。第四章物業(yè)管理服務(wù)

第四十四條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對(duì)物業(yè)實(shí)行管理；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（三）可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；

（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（三）落實(shí)安防人員、設(shè)施以及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

（四）定期組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行消防安全演練，確保消防設(shè)施正常使用；

（五）維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理；

（六）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

（七）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢(xún)服務(wù)；

（八）實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

（九）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，不得將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、車(chē)輛停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi)；不得處分屬于業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；

（四）電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益；

（六）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

（七）其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)提前三十日書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，并按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，同時(shí)移交下列資料：

（一）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

（三）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；

（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料；

（七）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)：

（一）在物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務(wù)混亂的；

（三）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

（四）泄露業(yè)主信息的；

（五）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行恐嚇、威脅或者打擊報(bào)復(fù)的；

（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的情形。

第五十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：

（一）廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由旗縣級(jí)人民政府價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)行政主管部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際統(tǒng)一制定；

（二）普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；

（三）公寓、別墅等非普通住宅和商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以根據(jù)市場(chǎng)行情、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第五十四條未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主代表會(huì)議選聘保潔人員，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，但不得因部分最終用戶(hù)未履行交費(fèi)義務(wù)而停止已交費(fèi)用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品；

（二）將無(wú)防水要求的房屋或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的廚房、臥室、起居室和書(shū)房的上方；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，挖掘地下空間；

（四）改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在規(guī)定區(qū)域外停放車(chē)輛；

（六）占用、損壞或者擅自移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（七）私設(shè)地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；

（八）擅自設(shè)置攤點(diǎn)和集貿(mào)市場(chǎng)；

（九）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

（十）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

（十一）在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十三）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（十四）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（十五）亂拉亂改電線，拆改智能化設(shè)施設(shè)備；（十六）將閥門(mén)、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；（十七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第五十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第五十八條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶(hù)終端計(jì)量裝置或者入戶(hù)端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。

第五十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為了滿(mǎn)足業(yè)主的需求，根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，建設(shè)充電樁、快遞柜等服務(wù)設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道。對(duì)于長(zhǎng)期廢棄并嚴(yán)重影響消防通道的車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)項(xiàng)目所在地消防機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。工程車(chē)輛、大中型客貨車(chē)輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車(chē)輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的，每次出租期限不得超過(guò)一年。租金收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)維修、管理費(fèi)用后剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。規(guī)劃建設(shè)的人民防空工程，平時(shí)用于停放汽車(chē)施劃的車(chē)位，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)。

第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理的其他需要。

第六十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不得由開(kāi)發(fā)商代收、代繳。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、核算到戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用，按照國(guó)家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六十四條發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金立即進(jìn)行維修或者更新改造的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后，可以直接申請(qǐng)使用維修資金：(一)電梯故障；(二)消防設(shè)施故障；(三)屋面、外墻滲漏；(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷；(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂；(六)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

(七)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)提出申請(qǐng)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用維修資金書(shū)面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日辦結(jié)。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)提出申請(qǐng)，并組織代修，代修費(fèi)用從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)中列支。第六十五條使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金業(yè)主可以通過(guò)以下方式表決：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書(shū)面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；

(二)集合表決：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

(三)異議表決：在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。第六章法律責(zé)任

第六十六條違反本條例規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)作出具體處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十七條違反本條例第五十六條第七、八、九、十、十一項(xiàng)規(guī)定的，由旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可以處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十八條違反本條例第五十八條第一款規(guī)定的，拒不承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由旗縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十九條旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；(三)未按照規(guī)定受理物業(yè)服務(wù)投訴，造成嚴(yán)重后果的；(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。第七章附則

第七十條本條例下列用語(yǔ)的含義是：

(一)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

(二)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

(三)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門(mén)廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位；

(四)共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。

第七十一條本條例自2018年8月1日起施行。

第五篇：《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施

《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施

哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施

2014年02月14日09:39

車(chē)庫(kù)的物業(yè)費(fèi)怎么收？小區(qū)公共空間的經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)？垃圾清運(yùn)費(fèi)到底該不該交？物業(yè)費(fèi)包含二次加壓供水費(fèi)嗎？這些長(zhǎng)期困擾市民甚至引發(fā)糾紛的問(wèn)題終于有了規(guī)范。13日，《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施，《辦法》將保潔、公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)等業(yè)主最關(guān)心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化。強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)的考核標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主在享受質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，更大程度的維護(hù)了業(yè)主和物業(yè)的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)包含

二次加壓費(fèi) 電子門(mén)維護(hù)

與過(guò)去不同，《辦法》將物業(yè)服務(wù)等級(jí)倒置，由原來(lái)的一級(jí)為最高等級(jí)變成最低等級(jí)，逐級(jí)上升，開(kāi)放了服務(wù)等級(jí)設(shè)置，為今后更高等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定預(yù)留了空間，避免目前指導(dǎo)價(jià)格封頂導(dǎo)致的高端物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困境。

新的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級(jí)差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個(gè)部分。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門(mén)維護(hù)等5項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。基礎(chǔ)服務(wù)不分等級(jí)，實(shí)行無(wú)差別化定價(jià)成本，不論其他等級(jí)服務(wù)高低，這部分統(tǒng)一定價(jià)為每月每平方米0.13元。這是所有物業(yè)企業(yè)必須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。級(jí)差物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、清冰雪、公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)等四級(jí)服務(wù)內(nèi)容，其中一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)（不含綠化）分別對(duì)應(yīng)的定價(jià)成本為每月每平方米（多層）0.38元、（高層）0.39元；（多層）0.54元、（高層）0.56元；（多層）0.86元、（高層）0.89元；（多層）1.19元、（高層）1.23元。其中，清冰雪服務(wù)，一、二級(jí)每平方米0.01元，三、四級(jí)每平方米0.02元；公共秩序維護(hù)，一級(jí)和四級(jí)之間定價(jià)成本相差較大，四級(jí)是一級(jí)的4倍，主要是小區(qū)的封閉和智能化管理程度影響成本差異較大。此外，一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所提高，定價(jià)成本（不含綠化）與原成本標(biāo)準(zhǔn)相比提高了0.14元，對(duì)提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保證基本運(yùn)營(yíng)起到保障作用。特有物業(yè)服務(wù)包括電梯管理、車(chē)輛管理、裝修管理、公共責(zé)任險(xiǎn)等4項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。其中，電梯管理服務(wù)費(fèi)保留了原標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的每月每戶(hù)11元至120元的標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)電梯管理中的基礎(chǔ)費(fèi)用管理作出相應(yīng)的補(bǔ)充修訂。室內(nèi)停車(chē)泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行平面和立體車(chē)位兩檔價(jià)格，平面車(chē)位物業(yè)費(fèi)80元/月，有塑膠地膜90元/月；立體車(chē)位物業(yè)費(fèi)110元/月，有塑膠地膜120元/月。立體車(chē)位要求有專(zhuān)業(yè)的維保公司定期維修保養(yǎng)，若不能通過(guò)相關(guān)部門(mén)質(zhì)檢，則不允許使用。同時(shí)，室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)泊位物業(yè)費(fèi)與熱費(fèi)分別收取。近年來(lái)，哈市多次發(fā)生小區(qū)意外責(zé)任事故，由于物業(yè)企業(yè)無(wú)法支付賠償常常引發(fā)矛盾?！掇k法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)，費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)面積分?jǐn)?。服?wù)項(xiàng)目側(cè)重

清掃保潔 維修養(yǎng)護(hù) 綠化養(yǎng)護(hù)

《辦法》除了新增加多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容與價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)外，還強(qiáng)化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的比重，“清掃保潔”、“維修養(yǎng)護(hù)”兩個(gè)項(xiàng)目成本在各級(jí)服務(wù)成本構(gòu)成比例中均有所提升。屋面維修、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門(mén)維護(hù)這4個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，是從原物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中“共用部位維修養(yǎng)護(hù)”部分單設(shè)出來(lái)的，此標(biāo)準(zhǔn)已高于原四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)“共用部位維修養(yǎng)護(hù)”8項(xiàng)服務(wù)成本標(biāo)準(zhǔn)的總和。并將“綜合管理”項(xiàng)目成本，在各級(jí)服務(wù)成本構(gòu)成比例中均有所降低。

此外，“綠化養(yǎng)護(hù)”項(xiàng)目成本也有所改變。以前按建筑面積計(jì)算綠化收費(fèi)，客觀上易形成“不夠用”或者“用不了”的情況，很難有收支對(duì)應(yīng)的實(shí)際問(wèn)題?！掇k法》由原來(lái)按照建筑面積測(cè)算改為按綠化面積測(cè)算后，將綠化面積年總成本再按月按建筑面積分?jǐn)?。依?jù)綠化成本監(jiān)審，物業(yè)服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)定價(jià)成本，一、二、三、四級(jí)分別為每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜絕收支不合理的問(wèn)題。公共空間經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主

《辦法》第二十條規(guī)定，對(duì)于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出?！掇k法》規(guī)定裝修管理費(fèi)按照不超過(guò)5元/平方米（建筑面積）標(biāo)準(zhǔn)收取，并明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費(fèi)以后不得以任何形式收取其他與裝修有關(guān)的費(fèi)用。

基于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在單體車(chē)庫(kù)物業(yè)服務(wù)中基本不體現(xiàn)，級(jí)差物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目也只是部分體現(xiàn)，根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則做降價(jià)調(diào)整。《辦法》第十七條規(guī)定與住宅配套建設(shè)使用的單體車(chē)庫(kù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。

未解決小區(qū)內(nèi)停車(chē)難問(wèn)題，《辦法》第十九條規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，可利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間設(shè)置停車(chē)泊位，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》規(guī)定，每月每臺(tái)60元至90元，所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

養(yǎng)護(hù)費(fèi)和電梯基礎(chǔ)費(fèi)專(zhuān)款專(zhuān)用

《辦法》第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購(gòu)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆谩?/p>

共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和電梯基礎(chǔ)收費(fèi)實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，不發(fā)生不使用，逐年滾存，結(jié)轉(zhuǎn)待用，防止將未發(fā)生的定向使用經(jīng)費(fèi)轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤(rùn)，保證共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和電梯養(yǎng)護(hù)能夠得到應(yīng)有的經(jīng)費(fèi)保障。物業(yè)服務(wù)與信用掛鉤 服務(wù)不合格將被清退

《辦法》第六條規(guī)定，暫時(shí)未達(dá)到《辦法》規(guī)定的一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，通過(guò)改造硬件和提升服務(wù)，達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，可執(zhí)行基礎(chǔ)服務(wù)和一級(jí)級(jí)差服務(wù)的成本標(biāo)準(zhǔn)（不含綠化費(fèi)），例如，高層每平方米0.52元（0.13元＋高層0.39元）。對(duì)于不能按照一級(jí)級(jí)差物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供全項(xiàng)服務(wù)的，可以根據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)行相應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)，如在提供基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還提供了一級(jí)綜合管理和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)的，可以執(zhí)行0.27元（0.13元＋0.10元＋0.04元）的定價(jià)成本。

《辦法》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日常考評(píng)制度，對(duì)于連續(xù)兩次考核不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按級(jí)差物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮10%的處理，對(duì)于連續(xù)考評(píng)不合格的，應(yīng)降低級(jí)差物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一般設(shè)定為半年或一年評(píng)定一次。對(duì)認(rèn)真整改達(dá)到要求的物業(yè)企業(yè)，可回到原標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于不認(rèn)真整改的，經(jīng)考核確認(rèn)后可以降低服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直至辭退。新規(guī)更注重服務(wù)結(jié)果

“《辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)的概念和內(nèi)容進(jìn)行了分類(lèi)，更對(duì)價(jià)格進(jìn)行了細(xì)化，今后的物業(yè)服務(wù)就是花多少錢(qián)享受什么樣的服務(wù)?！睔W洲新城業(yè)主委員會(huì)主任張澤仁告訴記者，《辦法》新增了諸如車(chē)位費(fèi)用、清雪費(fèi)用等價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這些細(xì)化分類(lèi)的實(shí)施，降低了業(yè)主和物業(yè)的糾紛。

哈爾濱物業(yè)供熱集團(tuán)物業(yè)房產(chǎn)部部長(zhǎng)戴英波表示，《辦法》彌補(bǔ)了以往一些服務(wù)項(xiàng)目定價(jià)缺失的問(wèn)題。同時(shí)，一些單體樓房或一些不具備級(jí)差服務(wù)的老舊小區(qū)也有具體的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，方便日后的服務(wù)。

哈市物業(yè)辦副主任張曉輝介紹，過(guò)去的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只規(guī)定了服務(wù)頻次，沒(méi)有規(guī)定服務(wù)效果，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以監(jiān)督和衡量，缺乏可操作性行。新標(biāo)準(zhǔn)著重對(duì)每項(xiàng)服務(wù)應(yīng)達(dá)到的效果進(jìn)行了明確規(guī)定，對(duì)每項(xiàng)內(nèi)容都設(shè)立了考核分值，并對(duì)總體服務(wù)情況設(shè)立了達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)，增強(qiáng)了政策的可操作性，便于業(yè)主及行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督考核。為下一步全民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)提供了有利依據(jù)。哈市住房保障與房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)孔慶勛強(qiáng)調(diào)，物業(yè)企業(yè)若要依照《辦法》調(diào)整物業(yè)價(jià)格，必須先行做好服務(wù)，試運(yùn)行3個(gè)月，獲得業(yè)主的滿(mǎn)意及認(rèn)可的才能調(diào)整，業(yè)主不滿(mǎn)意的一律不能調(diào)整，擅自調(diào)價(jià)的要嚴(yán)厲查處。（記者 梁庚 張博）相關(guān)鏈接

《哈爾濱市物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)居民進(jìn)戶(hù)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理的通知》、《哈爾濱市物價(jià)局<關(guān)于加強(qiáng)居民進(jìn)戶(hù)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理的通知>的補(bǔ)充通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服收費(fèi)工作的通知》同時(shí)廢止。(責(zé)編：鄒慧、夏彬彬)