第一篇：商品房驗收注意事項和專項維修資金管理辦法

驗收房時的N個小竅門 手把手教你買房子

買了房子領(lǐng)了鑰匙就要驗收房子的，而驗收商品房質(zhì)量的時間卻是少之又少，所以您驗收的時候就要非常的注意了。一般的情況下，毛坯房的質(zhì)量通常在如下地方出現(xiàn)質(zhì)量問題：

1、塑窗及塑鋼門；

2、墻面、地面和棚面；

3、水管線及閥門；

4、防盜門；

5、電盒；

6、電表、水表和燃氣表的底數(shù)。

驗收新房時應(yīng)該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細線、釘子一枚、帶插銷的燈頭、筆和紙。

詳細過程：塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的，所以驗收的時候應(yīng)該作為重中之重。

1、窗或門是否有掉肉、裂縫的地方。

2、窗框或門框連接處密封應(yīng)該嚴密、不該透亮。

3、玻璃是否有裂縫。

4、密封條長度適中，是否老化變形，壓條是否結(jié)實、牢固。

5、兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴。

6、窗或門開啟要靈活，關(guān)閉時不應(yīng)有縫隙或透風(fēng)的現(xiàn)象。

7、窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗。

8、防盜門門鎖、把手是否靈活、牢固，防盜門表面是否有劃痕，安裝是否牢固、不偏不歪。墻面、地面和棚面一般不會出現(xiàn)質(zhì)量問題，可一旦出現(xiàn)就是大問題，所以不要輕心以對：

1、墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。

2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應(yīng)該劃出一條沒有深度的白印。

3、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。

4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽一聽是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。

5、看地熱管是否高出地面，高出的不合格。

6、衛(wèi)生間的地面是都會做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開，讓水鋪滿衛(wèi)生間室內(nèi)的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當然，做這項實驗之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅持24小時到72小時（最少是一天），然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。

7、下雨過后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。

8、用米尺丈量房間各個部位的尺寸，看是否合乎要求。

驗收房建議二

絕大部分TX是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題：怎么驗收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等。建議收房日期：一般房產(chǎn)商通知我們業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好，需要帶的工具：

1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)

7)1只水筆--用于簽字

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩-用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

過程

1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

B、《住宅使用說明書》--可帶走

C、《竣工驗收備案表》

D、面積實測表

E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘

驗收房子：看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

1)詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險大)

【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清除后就可以看了

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。

7)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。驗收房建議三

(一)檢查房屋有無裂縫

首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題。

看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能存有僥幸心理。

(二)檢查房屋有無傾斜

雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

(三)檢查房屋有無滲漏

購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

(四)檢查墻面、地面：對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明顯的起伏；地面應(yīng)光潔，不能起砂。檢查墻面有無石灰“爆點”。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質(zhì)量問題。檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。(五)檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過處理

看水是否能通暢無阻地排向出水口。

(六)檢查門窗

門窗的密實度是否合適，開啟關(guān)閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應(yīng)有縫隙。

住宅專項維修資金管理辦法

中華人民共和國建設(shè)部 中華人民共和國財政部 令 第165號 《住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年2月1日起施行。建設(shè)部部長 汪光燾 財政部部長 謝旭人 二○○七年十二月四日

第一章 總 則第一條

為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條

商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條

國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第二章 交 存 第六條

下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5% 至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

第八條

出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條

業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十一條

業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負責管理。負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。

第十二條

商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條

未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條

專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第十五條

業(yè)主大會成立后，應(yīng)當按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主大會應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

（三）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應(yīng)當在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

第十六條

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當建立住宅專項維修資金管理制度。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。

第十七條

業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。

第三章 使 用 第十八條

住宅專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條

住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條

住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān) 業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條

住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十三條

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；

（六）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十四條

發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規(guī)定辦理。發(fā)生前 款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條

下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十六條

在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

第二十七條

下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第四章 監(jiān)督管理 第二十八條

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第二十九條

房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

第三十條

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應(yīng)當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè) 主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十一條

專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條

住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第三十三條

住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十四條

住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第五章 法律責任 第三十五條

公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規(guī)定交存住宅專項維修資金的；

（二）違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的；

（三）未按本辦法第二十一條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的。

第三十六條

開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十七條

違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住 宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。業(yè)主大會違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令改正。

第三十九條

對違反住宅專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責任。

第四十條

縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則 第四十一條

省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。

第四十二條

本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的，應(yīng)當補建。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門依據(jù)本辦法制定。

第四十三條

本辦法由國務(wù)院建設(shè)主管部門、財政部門共同解釋。

第四十四條

本辦法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）同時廢止。

第二篇：專項維修資金管理辦法

附件：

北京市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強對本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣 1 合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

市住房資金管理部門負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務(wù)監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。

區(qū)、縣房屋行政主管部門會同市住房資金管理部門區(qū)縣管理部負責本轄區(qū)內(nèi)商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作。

第二章 交存

第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

（二）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅或者住宅物業(yè)管理區(qū)域 外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上（含七層）的建筑。

市房屋行政主管部門根據(jù)本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調(diào)整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為購房當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交 存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

經(jīng)市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十一條 業(yè)主大會成立前，售后公有住房住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

市住房資金管理部門應(yīng)當委托本市一家商業(yè)銀行，作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十二條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

預(yù)售商品住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

售后公有住房的業(yè)主及售房單位應(yīng)當在辦理房屋登記手續(xù) 前，將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購買人；預(yù)售商品住宅的建設(shè)單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)。

第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當出具由市財政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第十五條 經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會可以在本市一家商業(yè)銀行開立本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金。

市住房資金管理部門應(yīng)當在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金時，業(yè)主委員會應(yīng)當與開戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本辦法規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更 新、改造時，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項維修資金中支付相應(yīng)費用的授權(quán)協(xié)議書。

第十六條 開立業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶應(yīng)當使用信匯憑證或電匯憑證結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當建立住宅專項維修資金管理制度。

第十七條 業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在區(qū)、縣房屋行政主管部門的監(jiān)督。

業(yè)主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止其它任何有風(fēng)險的理財或投資，以確保住宅專項維修資金賬戶內(nèi)的資金安全和正常使用。

第十八條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。

專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行應(yīng)當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知。業(yè)主應(yīng)當在接到續(xù)交通知之日起30日內(nèi)，將續(xù)交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行。

成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)交方案應(yīng)當在管理規(guī)約中予以明確；未成立業(yè)主大會的，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十九條 本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定的交存標準、交存方案進行補建。

業(yè)主未按規(guī)定補建、續(xù)交住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其交納，也可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第三章 使用

第二十條 住宅專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；

（三）地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；

（四）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標準、規(guī)范的規(guī)定值；

（五）增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；

（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（七）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；

（八）公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；

（九）其它情況。

第二十二條 住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（二）二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴重的；

（三）避雷設(shè)施不滿足安全要求的；

（四）配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱（柜）內(nèi)元件損壞的；

（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴重的；

（六）樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的；

（七）其他情況。

第二十三條 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十四條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業(yè)主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。

第二十五條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十六條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門申請列支；其中，使用售后公有住房住宅專項維修資金的，向區(qū)、縣房改管理部門申請列支；

（五）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十七條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處臵辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)區(qū)、縣房改管理部門審核同意；區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當責令改正；

（六）業(yè)主委員會向開戶銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區(qū)、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出支付住宅專項維修資金的通知；

（七）業(yè)主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十八條 為保證工程質(zhì)量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵業(yè)主聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)及工程監(jiān)理機構(gòu)對工程預(yù)算進行評估及對工程進行監(jiān)理。

第二十九條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，應(yīng)當按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十六條第（四）項、第（五）項、第（六）項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十七條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項的規(guī)定辦理。

前款所稱的緊急情況一般包括：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。

工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（未成立業(yè)主大會的，可以由社區(qū)居委會召集業(yè)主代表）應(yīng)當組織有關(guān)單位驗收，并出具工程驗收報告。驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料申請使用住宅專項維修資金。

第三十條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門可以組織代修，費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應(yīng)當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門組織代修的，按照以下程序辦理：

（一）組織相關(guān)專業(yè)部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由社區(qū)居委會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就工程事 項出具相關(guān)證明；

（三）由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價咨詢機構(gòu)審定；

（四）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門將工程費用分攤至相關(guān)業(yè)主明細帳戶；

（五）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第三十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用。

第三十二條 下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第四章 監(jiān)督管理

第三十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當持房屋權(quán)屬證明及本人身份證明到市住房資金管理部門區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。

住宅專項維修資金已劃至業(yè)主委員會開立的專用賬戶的，受讓人應(yīng)當?shù)綐I(yè)主大會開戶銀行辦理變更手續(xù)。

第三十四條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開戶銀行后，業(yè)主補建、續(xù)交住宅專項維修資金、退款、業(yè)主信息變更等日常業(yè)務(wù)由開戶銀行辦理。

第三十五條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

第三十六條 市住房資金管理部門應(yīng)當將代管的住宅專項維修資金按照區(qū)、縣設(shè)賬管理，并定期向各區(qū)、縣人民政府通報該 區(qū)、縣住宅專項維修資金的歸集、劃轉(zhuǎn)和使用情況。

第三十七條 市住房資金管理部門、業(yè)主委員會應(yīng)當每年至少一次與專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十八條 專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行應(yīng)當每年至少一次向市住房資金管理部門、業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

市住房資金管理部門、業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求開戶銀行進行復(fù)核。

專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 代管期間住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受市審計主管部門的審計監(jiān)督。

第四十條 住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí) 行財政部門的有關(guān)規(guī)定。

市財政主管部門應(yīng)當加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第四十一條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受市財政主管部門的監(jiān)督檢查。

第四十二條 對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定予以處理。

第五章 附則

第四十三條 本市經(jīng)濟適用住房、限價商品房、集資合作建房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，依照本辦法中商品住宅的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條 本辦法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革辦公室、北京市財政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）以及北京市建設(shè)委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心《關(guān)于發(fā)布<北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）>的通告》（京建物[2006]2號）同時廢止。

第三篇：商品房驗收注意事項

檢驗項目

門窗：

(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊，防盜門有無劃痕，門邊是否變形(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)(3)門四邊是否緊貼門框?門開關(guān)時有無特別聲音

(4)檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。

(5)觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。(6)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水(7)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(8)開關(guān)窗戶是否太緊?可否妥當關(guān)上?(9)窗戶玻璃是否完好?如果是雙層玻璃，檢驗玻璃內(nèi)側(cè)是否干凈。(10)用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。

由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

地板：

(1)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?(2)地板間隙是否太大?(3)柚木地板無大片黑色水漬?(4)地腳線接口是否妥當?有無松動? 頂棚：

(1)頂棚有無水漬? 裂痕? 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌(2)檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。

(3)檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

墻身:

(1)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?(2)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?墻角接位有無水漬?裂痕?(3)墻身、墻角接位有無水清?裂痕? 特別是查看一些墻體是否有水跡，尤其是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

墻體如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。

廚廁：

(1)廁、浴具有無裂痕?裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。(2)坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?(3)浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當?(3)檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。(4)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現(xiàn)象?(5)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?(6)水池龍頭是否妥當?下水是否順暢? 關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。(7)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當?(8)廚柜柜身有無變形?門能否順利開合? 其他：

壁柜門是否牢固周正?試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題? 試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當?如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。

墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。

木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。

衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進氣閥。

核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續(xù)。

提醒一：各種收房資料要看齊

一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。

提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房

不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款催促業(yè)主收房，然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。

提醒三：簽收房文件時“留一手”

一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。熱線房產(chǎn)網(wǎng)建議，在簽合同時應(yīng)約定，“交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)?！比绠敵鹾贤从屑s定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權(quán)益。提醒四：仔細查看《備案表》

不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的《竣工驗收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來應(yīng)付所有的項目。

業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。

提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費

一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業(yè)管理費，才能收房。

業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費，業(yè)主還未驗房，這個時候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費。

發(fā)生面積誤差怎么辦

在商品房買賣中，應(yīng)當在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，并注上房屋交付時的實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時，可以按照合同來解決。

合同未作約定的，按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決

律師提醒：

對于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。

第一，要確認開發(fā)商是否延期交房。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，往往都會約定逾期交房違約金的賠償問題，所以，開發(fā)商通知交房時業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時間，以確認開發(fā)商是否違約。

建設(shè)部《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》明確了開發(fā)商應(yīng)當向社會公示工程竣工時間，業(yè)主在簽訂合約時可以對照前述竣工時間計算出開發(fā)商在合同中應(yīng)當交付房屋的時間，如兩個時間相差懸殊，則必有一時間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責任的力度。

第二，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗收標準要以國家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設(shè)施是否按期、按時交付的違約責任的承擔也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實地考察配套設(shè)施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實際情況認為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受開發(fā)商的交付。

第四篇：住房專項維修資金管理辦法

住房專項維修資金管理辦法

(征求意見稿)

第一章 總 則

第一條 為了加強對住房專項維修資金的管理，保障住房的維修和正常使用，維護住房專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)住房專項維修資金的繳存、使用、管理和監(jiān)督。

本辦法所稱住房專項維修資金，是指業(yè)主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法所稱住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和住房買賣合同，由單幢住宅業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，和由住宅小區(qū)業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第三條 被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅和與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，業(yè)主應(yīng)當按照本辦法繳存住房專項維修資金。第四條 業(yè)主繳存的住房專項維修資金屬于業(yè)主所有。

公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金屬于售房單位所有。

第五條 住房專項維修資金管理實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

第六條 國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負責全國住房專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住房專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住房專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第二章 繳 存

第七條 商品住房的住房專項維修資金，由業(yè)主繳存。

業(yè)主首次繳存住房專項維修資金的標準，應(yīng)當不低于當?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的5%。具體標準由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門制定。

住宅建筑安裝工程造價由市、縣人民政府建設(shè)主管部門定期發(fā)布。第八條 已購公有住房的住房專項維修資金，由業(yè)主和售房單位共同繳存。業(yè)主首次繳存的住房專項維修資金，按照房改成本價的2%計算繳存。售房單位繳存的住房專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%一次性計算繳存。

第九條 業(yè)主繳存的住房專項維修資金按幢設(shè)帳，按業(yè)主分戶核算；公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金按售房單位設(shè)帳，按幢核算。

業(yè)主分戶帳面住房專項維修資金余額不足首次應(yīng)繳存額30%的，業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)繳。

第三章 代收與代管

第十條 業(yè)主首次繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或其委托的單位代收代管。

成立業(yè)主大會的，住房專項維修資金的代收代管由業(yè)主大會決定。

公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門代管。

第十一條 業(yè)主應(yīng)當在住房產(chǎn)權(quán)登記前，將住房專項維修資金交至代收單位。公有住房售房單位應(yīng)當在業(yè)主繳納購房款30日內(nèi)，將提取的住房專項維修資金交至代管單位。

代收、代管單位應(yīng)當向繳存人出具由省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住房專項維修資金專用票據(jù)。

第十二條 住房專項維修資金代管單位應(yīng)當委托商業(yè)銀行辦理資金賬戶的設(shè)立、儲存、提取、查詢等手續(xù)。

具有區(qū)分所有關(guān)系的業(yè)主的住房專項維修資金應(yīng)當存儲于一家商業(yè)銀行。

第四章 使 用

第十三條 住房專項維修資金的使用應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十四條 實施物業(yè)管理的住房，對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施；對部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項維修資金使用計劃，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主2/3以上通過后實施。

實施物業(yè)管理但未成立業(yè)主大會，以及未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的住房，由物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理單位提出住房專項維修資金使用計劃，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主2/3以上通過后實施。

未實施物業(yè)管理，也沒有房屋管理單位的住房，由對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主提出住房專項維修資金使用計劃，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主2/3以上通過后實施。

第十五條 發(fā)生危及房屋安全的情況，需要立即對住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，可由物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費用，經(jīng)本辦法第十四條規(guī)定程序?qū)徍舜_定后從住房專項維修資金中列支。第十六條 因?qū)ι唐纷》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造，使用住房專項維修資金的，從對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主帳戶中列支。

因?qū)σ奄徆凶》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造，使用住房專項維修資金的，可以按照業(yè)主和售房單位繳存住房專項維修資金的比例，分別從對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主帳戶和售房單位的住房專項維修資金帳戶中列支。

第十七條 住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔的維修和更新、改造費用，不得從住房專項維修資金中列支。

第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔的，所需費用不得從住房專項維修資金中列支。第十九條 住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，修復(fù)費用由責任人承擔，不得從住房專項維修資金中列支。

第二十條 根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應(yīng)當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

第二十一條 在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。業(yè)主大會成立后，代管單位用住房專項維修資金購買一級市場國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意。第二十二條 住房專項維修資金存儲或者購買國債的增值收益應(yīng)當轉(zhuǎn)入住房專項維修資金滾存使用。

利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主稅后所得純收益應(yīng)當主要用于補充住房專項維修資金，業(yè)主大會另有決定的除外。

住房共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值，統(tǒng)一納入住房專項維修資金。

第五章 管理監(jiān)督

第二十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住房時，應(yīng)當結(jié)清欠繳的住房專項維修資金，該住房結(jié)余的住房專項維修資金應(yīng)當隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第二十四條 因拆遷等原因造成住房滅失的，住房專項維修資金代管單位應(yīng)當將業(yè)主繳存的住房專項維修資金賬面余額返還業(yè)主，售房單位繳存的住房專項維修資金賬面余額納入政府統(tǒng)籌管理。

第二十五條 住房專項維修資金代收代管單位應(yīng)當定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主咨詢，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第二十六條 本辦法實施前，對未建立住房專項維修資金的住房，省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當會同同級財政部門根據(jù)實際情況制定補建辦法。

第二十七條 住房專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行國務(wù)院財政部門有關(guān)規(guī)定。

財政部門應(yīng)當加強對住房專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第二十八條 住房專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第六章 法律責任

第二十九條 公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定繳存住房專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處3萬元以下的罰款。

第三十條 住房購買人未按本規(guī)定繳存住房專項維修資金的，房地產(chǎn)主管部門不予發(fā)放房屋所有權(quán)證書。

第三十一條 違反本辦法規(guī)定，挪用住房專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門追回挪用的住房專項維修資金，沒收違法所得，處挪用金額2倍以下的罰款，并依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任。物業(yè)管理企業(yè)挪用住房專項維修資金的，除前款規(guī)定處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級，情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)主管部門挪用住房專項維修資金的，由上級房地產(chǎn)主管部門追回挪用的住房專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條 住房專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理違反省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府財政部門有關(guān)規(guī)定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定予以處理。

第七章 附 則

第三十三條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。

第三十四條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門與國務(wù)院財政部門共同解釋。第三十五條 本辦法自2006年 月 日起施行，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）同時廢止。

第五篇：住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《××市物業(yè)管理實施辦法》等法

律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 ××市行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)的商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、已售公有住房及出售了共有產(chǎn)權(quán)的廉租房的住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督，均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指由業(yè)主和建設(shè)、開發(fā)單位交存的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第五條 住宅專項維修資金實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的管理原則。

第六條 市建設(shè)行政主管部門會同財政主管部門負責全市住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督、管理活動的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

按照屬地管理原則，各縣(區(qū))建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同同級財政主管部門具體負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督和管理。街道、社區(qū)組織要配合開展住宅專項維修資金的收繳、使用和管理工作。

市住房公積金管理中心及其縣（區(qū)）所屬機構(gòu)受市建設(shè)行政主管部門委托，作為住宅專項維修資金專戶管理單位,負責××市范圍內(nèi)住宅專項維修資金的統(tǒng)一交存和會計核算。

第二章 交存

第七條在市、縣（區(qū)）城市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、已售公有住宅、集資建設(shè)的住宅、經(jīng)濟適用住房、出售了共有產(chǎn)權(quán)的廉租房、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅及已建成投入使用且存在兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的其他非住宅，都應(yīng)當交存住宅專項維修資金。

第八條住宅專項維修資金交存標準:

本辦法實施前，已按原有政策規(guī)定建立了住宅專項維修資金制度的，按原政策規(guī)定標準執(zhí)行,并由代收單位將代收的住宅專項維修資金交存到建設(shè)行政主管部門在住房公積金管理機構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶。

本辦法實施后的新建項目，業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的標準為：業(yè)主所有物業(yè)的建筑面積×住宅建筑安裝工程平均每平方米造價×5%。其中，住宅建筑安裝工程每平方米造價磚混結(jié)構(gòu)暫按800元計算，框架結(jié)構(gòu)按1000元計算，以后可根據(jù)建筑安裝工程造價成本變化，由市建設(shè)局提出意見，經(jīng)市政府審定，適時調(diào)整。

第九條 房改房在出售時，由售房單位提取的住宅專項維修資金，按原規(guī)定存入財政部門在住房公積金管理機構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶，按原規(guī)定進行管理；破產(chǎn)、改制企業(yè)集資房所提留的住宅專項維修資金也要存入住房公積金管理機構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶，納入統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第十條 新建立的住宅專項維修資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收, 并在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，一次性將代收的住宅專項維修資金交存到建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門在住房公積金管理機構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶。

第十一條 建設(shè)、開發(fā)單位自用、出租商品住房的，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時，應(yīng)按照第八條規(guī)定的標準將維修資金交存至建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門在住房公積金管理機構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶。

第十二條 本辦法實施前，凡普通商品房、集資房、經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)廉租房、與住宅小區(qū)關(guān)聯(lián)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，未交存住宅專項維修資金的，業(yè)主應(yīng)自本辦法實施之日起，按第八條第二款規(guī)定的標準，由建設(shè)行政管理部門和街道、社區(qū)組織協(xié)助督辦，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責向業(yè)主收繳，在兩年內(nèi)一次或分批次將首期維修資金交存至建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門在住(來源：好范文 http://004km.cn/）房公積金管理機構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶。

房改房和破產(chǎn)、改制企業(yè)的集資房的業(yè)主，未提留住宅專項維修資金的，也要按照本條規(guī)定交存維修資金。

第十三條 住宅專項維修資金的續(xù)籌：

住宅專項維修資金