第一篇：鷹潭市住宅專項維修資金管理辦法

鷹潭市住宅專項維修資金管理辦法

2012-02-18 00:00:00 | 點擊：573 | 打印本頁 | 收藏本頁

第一章 總 則

第一條 為了加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市中心城區(qū)商品住宅和經濟適用住房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，均適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。第四條 市房管部門負責市區(qū)維修資金的指導和監(jiān)督工作。

市房屋專項維修基金管理中心（以下簡稱管理中心），具體負責市區(qū)維修資金的日常管理工作，并負責對縣（市）維修資金管理工作進行業(yè)務指導。

市財政部門、市審計部門按照各自職責負責做好維修資金代管期間的財務監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。月湖區(qū)政府、市經濟技術開發(fā)區(qū)、市信江新區(qū)管委會、市城管、建設、規(guī)劃等行政主管部門按照職責負責做好維修資金的相關工作。第二章 交 存

第五條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

（一）商品住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）商品住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅；

（三）拆遷安置實行產權調換的房屋；

（四）經濟適用住房。

第六條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的7%。按現(xiàn)行本市住宅建筑安裝工程每平方米造價計算，首期維修資金的交存標準為：未配備電梯物業(yè)每平方米50元；已配備電梯物業(yè)每平方米80元。

住宅建筑安裝工程每平方米造價由市建設部門定期公布，市房管部門根據(jù)本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期維修資金的交存標準。第七條 業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。

第八條 業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的維修資金由管理中心代管。管理中心應當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設立維修資金專戶。

設立維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳。

第九條 業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應當將首期維修資金存入維修資金專戶。

開發(fā)建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業(yè)主約定維修資金交存的數(shù)額、交存時間、交存的標準與方式等事項，由業(yè)主按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

預(銷)售商品房住宅的開發(fā)建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期維修資金存入維修資金專戶。

第十條 未按本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購買人。

預(銷)售商品住宅的，開發(fā)建設單位未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，市房產交易登記中心不予辦理房屋初始登記手續(xù)。

第十一條 管理中心應當按照業(yè)主提供的交納維修資金的銀行現(xiàn)金交款單，開具由財政部門統(tǒng)一印制的《住宅專項維修資金專用收據(jù)》。

業(yè)主在辦理房屋交易、發(fā)證手續(xù)時，應提供維修資金專用收據(jù)。

第十二條 業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會決定，可以將維修資金劃轉業(yè)主大會管理。業(yè)主大會申請劃轉維修資金時，應當授權業(yè)主委員會代為辦理，并向管理中心提交以下資料：

（一）劃轉維修資金的申請書；

（二）經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過的決議，并附同意業(yè)主簽名名單、產權證號碼、身份證號碼、聯(lián)系方式清單；

（三）業(yè)主大會建立的日常管理、資金風險、資金安全、風險承擔及責任追究等維修資金管理制度及實施細則；

（四）業(yè)主委員會與管理中心指定的一家商業(yè)銀行簽訂專戶管理維修資金的書面委托書，并提供專戶管理銀行開立維修資金專戶證明；

（五）需要提供的其他材料。

第十三條 管理中心應當在收到申請材料后，符合要求的應當在30日內將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的維修資金帳面余額，劃轉至業(yè)主大會設立的維修資金帳戶，并將有關帳目等資料移交業(yè)主委員會。業(yè)主大會設立的維修資金帳戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳;且應當接受房管部門及管理中心監(jiān)管。

第十四條 業(yè)主分戶帳面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，并在管理規(guī)約中予以明確；未成立業(yè)主大會，業(yè)主按本辦法第六條的規(guī)定續(xù)交，續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第三章 使 用

第十五條 維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六條 維修和更新、改造對房屋屋頂和外立面及房屋結構產生明顯改變的，應按有關規(guī)定報城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。

第十七條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）住宅小區(qū)內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由住宅小區(qū)內全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤；

（二）單幢住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由單幢全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

（三）專屬一個單元業(yè)主共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，由該單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

第十八條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，開發(fā)建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

未建立維修資金專戶或者維修資金不足，發(fā)生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積承擔。

第十九條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議和方案。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議和方案。

（二）由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主、所在社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會，決定住宅專項維修資金的使用方案。業(yè)主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主簽署確認同意才能生效，并在小區(qū)內公示不少于5個工作日。

（三）由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主、所在社區(qū)居民委員會組織實施使用方案，并與施工企業(yè)簽訂專項維修工程的施工合同。

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主、社區(qū)居民委員會持有關材料，向管理中心申請列支；

（五）管理中心審核同意后，由專戶管理銀行將核定所需維修費用先預撥30%至組織實施單位或維修單位；

（六）工程竣工后，憑相關業(yè)主代表，或者其委托工程造價機構審核的工程結算報告及工程竣工驗收單，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主、所在社區(qū)居民委員會持有關材料報管理中心，經管理中心核實后，撥付核定維修費用的剩余款項。

維修工程最終結算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規(guī)定的程序重新申請。

第二十條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用方案；

（二）由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議討論通過使用方案，并將使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內公示不少于5個工作日；

（三）由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案，并與施工單位簽訂專項維修工程的施工合同；

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會申請列支；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報管理中心備案；管理中心如發(fā)現(xiàn)不符合有關法律法規(guī)和使用方案的，應當責令其改正。

（六）業(yè)主委員會向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知，專戶管理銀行依據(jù)通知和備案憑證將核定所需維修費用先預撥30%至組織實施單位或維修單位。

（七）工程竣工結算后，余額劃撥等事宜由業(yè)主委員會按照第十九條第（六）項規(guī)定辦理。

第二十一條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：

（一）維修資金劃轉到業(yè)主大會管理前，按照本辦法第十九條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；

（二）維修資金劃轉到業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十條第四項、第五項、第六項、第七項的規(guī)定辦理；

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，管理中心可以指定有資質的維修單位進行代修，維修費用從相關業(yè)主維修資金分戶帳中列支。

第二十二條 鼓勵通過公開、公平、公正的競選招標方式選定具有相應資質的維修施工單位。維修項目費用較小的，可以采取簡易方式，選定維修施工單位。

業(yè)主委員會或者相關業(yè)主，應當委托專業(yè)中介機構對維修和更新、改造工程實施監(jiān)理及對工程造價進行審核，相關費用計入維修和更新、改造成本。第二十三條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）住宅自用專有部位、自用專有設備的維修、更新和改造費用，由業(yè)主自行承擔。衛(wèi)生間、廚房等滲漏水，由相關的上下住戶（產權人）共同維修，費用平均分攤。

（五）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十四條 在保證維修資金正常使用的前提下，經房管部門批準可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于購買一級市場新發(fā)行的國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用維修資金購買的國債應當持有到期。

利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。第二十五條 下列資金應當轉入維修資金滾存使用：

（一）維修資金規(guī)定的存儲利息；

（二）利用維修資金購買國債的增值收益；

（三）住宅共用部位、共用設施設備的經營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；

（五）業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項； 第四章 監(jiān)督管理

第二十六條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶帳中結余的維修資金隨房屋所有權同時轉讓。業(yè)主未交存首期維修資金，或首期維修資金分戶帳上不足30%的，業(yè)主應當在辦理房屋所有權轉移登記前，足額交存、續(xù)交，再到管理中心辦理分戶帳更名手續(xù)。未按規(guī)定交存或續(xù)交的，不予辦理產權轉讓手續(xù)。

第二十七條 房屋滅失的，業(yè)主憑相關憑證，到管理中心領取房屋分戶帳中結余的維修資金。

第二十八條 管理中心應當定期與專戶管理銀行核對維修資金帳目及存儲情況，并向業(yè)主委員會、業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶帳中維修資金交存、使用、增值收益和結存余額；

（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十九條 管理中心及專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶帳中維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

第三十條 管理中心代管維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，由同級財政部門核定，并與維修資金分帳核算。管理中心應當每年定期向財政部門報送財務報告。

第三十一條 維修資金自交存之日起，按照國家規(guī)定的銀行存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。

第三十二條 維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。第五章 法律責任

第三十三條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發(fā)建設單位未按本辦法第十八條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由房管部門責令限期改正；逾期不改正，處以1萬元以下罰款。

第三十四條 業(yè)主未按規(guī)定或者業(yè)主大會決議續(xù)交、補建維修資金，或者拒不分攤維修和更新、改造費用，業(yè)主委員會或者利益相關人可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第三十五條 違反本辦法規(guī)定挪用維修資金的，由房管部門追回挪用維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條 房管部門、管理中心及其工作人員違反本辦法第二十四條規(guī)定的，由上級行政機關責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 房管部門、管理中心及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章 附 則

第三十八條 本辦法實施前，已經出售但未建立維修資金的物業(yè)管理區(qū)域（樓、幢），應當補建維修資金。維修資金具體補建方案由業(yè)主大會討論決定。

第三十九條 本辦法實施前，已建立維修資金的物業(yè)管理區(qū)域（樓、幢），業(yè)主未交存或未交齊首期維修資金的，按原交存標準補交或補齊首期維修資金，對未補交或未補齊首期維修資金的，市房產交易登記中心不得為其辦理產權轉讓、抵押登記手續(xù)。

第四十條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、垃圾通道、樓梯間、電梯間、電表間、水泵間、電梯機房、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、水泵、天線、水箱、照明、消防設施、避雷設施、人造景觀、垃圾容器、安防監(jiān)控設施、物業(yè)用房、綠地、道路、扶手、護欄、路燈、溝渠、化糞池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法所稱專有部位，是指一套自用房屋分戶門內的空間及其室內墻面和天井、庭園等部位；

本辦法所稱專有設備，是指一套住宅內部的門窗，衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備。

第四十一條 獨立非住宅物業(yè)、專業(yè)市場等商品房維修資金的管理參照本辦法執(zhí)行。

第四十二條 貴溪市、余江縣及龍虎山風景名勝區(qū)管理委員會維修資金交存、使用和管理監(jiān)督，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條 本辦法具體應用的問題由市房管部門負責解釋。第四十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

第二篇：住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)中華人民共和國《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《××市物業(yè)管理實施辦法》等法

律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 ××市行政區(qū)域內建設的商品房、經濟適用房、集資房、已售公有住房及出售了共有產權的廉租房的住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督，均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指由業(yè)主和建設、開發(fā)單位交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五條 住宅專項維修資金實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的管理原則。

第六條 市建設行政主管部門會同財政主管部門負責全市住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督、管理活動的業(yè)務指導。

按照屬地管理原則，各縣(區(qū))建設（房地產）行政主管部門會同同級財政主管部門具體負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督和管理。街道、社區(qū)組織要配合開展住宅專項維修資金的收繳、使用和管理工作。

市住房公積金管理中心及其縣（區(qū)）所屬機構受市建設行政主管部門委托，作為住宅專項維修資金專戶管理單位,負責××市范圍內住宅專項維修資金的統(tǒng)一交存和會計核算。

第二章 交存

第七條在市、縣（區(qū)）城市、建制鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內的商品住宅、已售公有住宅、集資建設的住宅、經濟適用住房、出售了共有產權的廉租房、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅及已建成投入使用且存在兩個或兩個以上產權人的其他非住宅，都應當交存住宅專項維修資金。

第八條住宅專項維修資金交存標準:

本辦法實施前，已按原有政策規(guī)定建立了住宅專項維修資金制度的，按原政策規(guī)定標準執(zhí)行,并由代收單位將代收的住宅專項維修資金交存到建設行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

本辦法實施后的新建項目，業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的標準為：業(yè)主所有物業(yè)的建筑面積×住宅建筑安裝工程平均每平方米造價×5%。其中，住宅建筑安裝工程每平方米造價磚混結構暫按800元計算，框架結構按1000元計算，以后可根據(jù)建筑安裝工程造價成本變化，由市建設局提出意見，經市政府審定，適時調整。

第九條 房改房在出售時，由售房單位提取的住宅專項維修資金，按原規(guī)定存入財政部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，按原規(guī)定進行管理；破產、改制企業(yè)集資房所提留的住宅專項維修資金也要存入住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，納入統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第十條 新建立的住宅專項維修資金由房地產開發(fā)企業(yè)代收, 并在辦理房屋所有權初始登記時，一次性將代收的住宅專項維修資金交存到建設（房地產）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

第十一條 建設、開發(fā)單位自用、出租商品住房的，在辦理房屋產權證書時，應按照第八條規(guī)定的標準將維修資金交存至建設（房地產）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

第十二條 本辦法實施前，凡普通商品房、集資房、經濟適用房、共有產權廉租房、與住宅小區(qū)關聯(lián)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，未交存住宅專項維修資金的，業(yè)主應自本辦法實施之日起，按第八條第二款規(guī)定的標準，由建設行政管理部門和街道、社區(qū)組織協(xié)助督辦，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)負責向業(yè)主收繳，在兩年內一次或分批次將首期維修資金交存至建設（房地產）行政主管部門在住(來源：好范文 http://004km.cn/）房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

房改房和破產、改制企業(yè)的集資房的業(yè)主，未提留住宅專項維修資金的，也要按照本條規(guī)定交存維修資金。

第十三條 住宅專項維修資金的續(xù)籌：

住宅專項維修資金

第三篇：廣西壯族自治區(qū)《住宅專項維修資金管理辦法》

廣西壯族自治區(qū)《住宅專項維修資金管理辦法》

實施 細 則

第一條 為了規(guī)范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院令〔2007〕54號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部財政部令〔2007〕165號），結合本自治區(qū)實際，制定本實施細則。

第二條 本自治區(qū)城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內具有共用部位、共用設施設備的居民住宅、住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本細則。

第三條 自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責指導、監(jiān)督本自治區(qū)行政區(qū)域內住宅專項維修資金的管理工作。市、縣房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的管理工作。

財政、審計部門按照各自職責做好住宅專項維修資金監(jiān)督工作。第四條 市、縣級人民政府建設（房產）主管部門可以設立或指定一個住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱“管理機構”），承辦住宅專項維修資金的歸集、使用、核算、監(jiān)管等工作。

住宅專項維修資金管理機構的管理經費可以行政撥款或經財政部門核定后在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項維修資金分賬核算。

第五條 住宅專項維修資金的交存標準由市、縣房產行政主管部門根據(jù)國家有關規(guī)定和住宅結構、電梯配備等情況確定和公布，并適時調整。

住宅專項維修資金交存標準確定前，應當公布草案、召開座談會和論證會，廣泛征求住宅業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和物價、建筑工程造價等方面的意見。

第六條 開發(fā)建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與購房人約定住宅專項維修資金有關事項。條款內容應包括住宅專項維修資金的交存數(shù)額、交納方式等。

業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前將首期住宅專項維修資金存入住宅維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第七條 房屋所有權轉讓時，該房屋的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權同時轉移。

產權登記機構在辦理產權過戶時，應當向當事人說明維修資金結余和轉移事宜，并出具有關憑證。

第八條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金的存儲利息應當按同期銀行存款利率計息到戶。住宅專項維修資金的增值收益，應當按住宅面積分配并記賬到戶。

第九條 住宅共用部位和共用設施設備的經營收益以及共用設施設備報廢的殘值收益，應當作為專項維修資金滾存使用，可以納入全體業(yè)主的分戶賬，也可以單獨設賬，按照業(yè)主大會的決定，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域共用設施設備的維修養(yǎng)護。

第十條 收取住宅專項維修資金應出具由自治區(qū)財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金票據(jù)。

第十一條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照國家財政部和自治區(qū)財政廳的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第十二條 房產行政主管部門應當建立健全住宅專項維修資金檔案資料管理制度。第十三條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構代管住宅專項維修資金的，應依法召開業(yè)主大會，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并確定住宅專項維修資金帳戶管理責任人、有關管理辦法及應急支取預案、賬目管理單位等相關事項并形成決議。業(yè)主委員會持業(yè)主大會的有效決議等有關材料到管理機構辦理住宅專項維修資金劃轉手續(xù)。

第十四條 管理機構應在收到資金劃轉備案手續(xù)后10個工作日內通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會住宅專項維修資金賬戶，將住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會住宅專項維修資金賬戶。專戶管理銀行應當分戶辦理業(yè)主住宅專項維修資金存儲卡并發(fā)給業(yè)主。管理機構將有關收支情況賬目移交給業(yè)主大會委托的賬目管理單位，所委托賬目管理單位的管理費用由業(yè)主大會決定。

第十五條 使用住宅專項維修資金應當由物業(yè)管理單位或相關業(yè)主提出使用方案，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。方案應當包括擬維修、更新、改造的項目名稱以及費用預算、維修時間、工期、費用分攤等內容。使用方案應當在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。第十六條 物業(yè)管理單位或相關業(yè)主申請持住宅專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主簽字同意的書面材料、使用方案、維修合同等材料，向管理機構申請使用住宅專項維修資金。管理機構應當在7個工作日內通知專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

第十七條 住宅專項維修資金已經劃轉業(yè)主大會管理的，物業(yè)管理單位或相關業(yè)主持第十六條規(guī)定申請材料向業(yè)主委員會申請使用住宅專項維修資金。業(yè)主委員會應當將有關材料報管理機構備案。業(yè)主委員會持管理機構的備案證明和有關材料通知專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

第十八條 發(fā)生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業(yè)管理單位或者相關業(yè)主提出書面緊急報告，管理機構核實后通知專戶管理銀行直接預撥維修資金：

（一）共用供電、供水、供氣管線及其設備出現(xiàn)故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維護的除外；

（二）房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為損壞的除外；

（三）電梯、消防、安防等設施出現(xiàn)嚴重故障；

（四）經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋；

（五）其他嚴重影響業(yè)主生活安全的緊急情況，或者法律、法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修的情形。

維修結束經審計，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內相關業(yè)主維修資金賬戶中列支并公示。

第十九條 維修、更新、改造項目的竣工決算，應當在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日，方可辦理結算。維修、更新、改造項目竣工決算超過費用預算20%或超出金額1萬元以上的，超出部分應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。

第二十條 資金管理機構應當每年至少一次公布住宅專項維修資金的下列事項：

（一）維修資金交存、收益、使用和結存情況；

（二）列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶賬中資金交存、收益、使用和結存情況；

（四）其他有關資金使用和管理的情況。

第二十一條 行政主管部門、資金管理機構及其工作人員違反本細則規(guī)定，有下列情形之一的，由有關機關對負有責任的主管人員和直接責任人員依法處理：

（一）未及時核準、撥付住宅專項維修資金；

（二）未履行管理職責，造成住宅專項維修資金流失；

（三）截留、挪用、侵占住宅專項維修資金；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。第二十二條 違反本細則規(guī)定，采取虛假方式騙取住宅專項維修資金的，由房產行政主管部門責令相關責任人退回；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十三條 本細則下列用語的含義是：

（一）住宅專項維修資金，是指業(yè)主交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后物業(yè)服務合同約定以外的維修、更新、改造的資金。

（二）住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的部位以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（三）共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統(tǒng)、避雷設施、安防監(jiān)控設施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第二十四條 本細則自2011年5月1日起施行。各市根據(jù)本實施細則出臺具體的操作辦法。本細則實施前未建立住宅專項維修資金的應當補建，具體辦法由各市制定。

第四篇：《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

涉及開發(fā)商相關要點解讀

1.商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人與開發(fā)建設單位在商品房銷售合同中約定。

開發(fā)建設單位應當在辦理項目初始登記前按照物業(yè)總規(guī)模交存住宅專項維修資金。

解讀：為了規(guī)避部份業(yè)主不辦理兩證，從而不交納住宅維修基金的弊端，武漢市規(guī)定開發(fā)商售房時在合同中約定交房前購房人應當交存首期住宅專項維修資金。政策出發(fā)點較好，但方式有點強制，為購房者增加了購房成本，在一定程度上影響銷售。

2.初始登記時尚未售出的房屋，開發(fā)建設單位還應當作為業(yè)主交存首期住宅專項維修資金；房屋售出后，購房人應當向開發(fā)建設單位交納該住宅專項維修資金。

解讀：為了統(tǒng)一管理，在開發(fā)商辦理初始登記時，尚未售出房屋，開發(fā)商還應充當業(yè)主角色，交存首期住宅專項維修資金，待售后再由業(yè)主補給開發(fā)商。

3.購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購房人。

開發(fā)建設單位、購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，房屋行政主管部門不得辦理房屋權屬登記。解讀：行政主管部門通過辦理房屋權屬登記的把控，強制開發(fā)商、業(yè)主落實此政策。從長遠來看，對業(yè)主是有利的，但短時間內，抵觸情緒會較強。

4.本辦法自2011年5月1日之日起施行。

解讀：本辦法雖規(guī)定施行日期，但武漢市房地產管理局（說法是自2011年8月1日后辦理商品房銷售許可證的項目，采用新版商品房買賣合同示范文本，才施行此辦法。前期辦證項目，仍按原版本商品房買賣合同文本執(zhí)行，維修資金交存不受此辦法管理。

附：《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

第一章 總則

第一條 為了加強本市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》（國務院第504號令）、《武漢市物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內商品住宅（含經濟適用住房、廉租住房等保障性住房）、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位。

本辦法所稱住宅共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作，日常管理工作由市住宅專項維修資金管理機構承擔。

區(qū)房屋行政主管部門負責本轄區(qū)內住宅專項維修資金的交存、使用的管理工作。

財政、審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金的財務監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。

第二章 交存

第六條 下列物業(yè)的開發(fā)建設單位和業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于售后公有住房的，售房單位也應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅（含住宅小區(qū)內的非住宅或者結構與之相連的非住宅，下同）的首期住宅專項維修資金按照下列規(guī)定交存：

（一）開發(fā)建設單位按照物業(yè)總規(guī)模建安造價的1.5%（配置有電梯的按照2.5%）交存；

（二）購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為每平方米建安造價的5%。

市房屋行政主管部門應當根據(jù)市建設行政主管部門公布的建安造價確定、公布首期住宅專項維修資金的具體交存標準，并適時調整。

第八條 售后公有住房的首期住宅專項維修資金按照下列規(guī)定交存：

（一）購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為本市房改成本價的2%；

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 市房屋行政主管部門應當會同有關部門根據(jù)商業(yè)銀行的服務質量等因素，確定本市住宅專項維修資金專戶管理銀行，并向社會公布。

住宅專項維修資金專戶應當在本市住宅專項維修資金專戶管理銀行開立。

第十條 商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人與開發(fā)建設單位在商品房銷售合同中約定。

開發(fā)建設單位應當在辦理項目初始登記前按照物業(yè)總規(guī)模交存住宅專項維修資金。

初始登記時尚未售出的房屋，開發(fā)建設單位還應當作為業(yè)主交存首期住宅專項維修資金；房屋售出后，購房人應當向開發(fā)建設單位交納該住宅專項維修資金。

第十一條 售后公有住房的購房人應當在辦理房改手續(xù)時交存首期住宅專項維修資金或者委托售房單位交存。

公有住房的售房單位應當自收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十二條 購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購房人。

開發(fā)建設單位、購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，房屋行政主管部門不得辦理房屋權屬登記。

第十三條 業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會雖已成立但未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由市住宅專項維修資金管理機構在專戶管理銀行開立銀行專戶進行代管，實行專款專用。

開立商品住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房的售房單位應當使用由財政部門統(tǒng)一印制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第十五條 業(yè)主大會成立后，要求劃轉住宅專項維修資金的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，并同時對以下事項進行表決：

（一）住宅專項維修資金專戶管理銀行的選定；

（二）住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法；

（三）確定業(yè)主委員會主任為住宅專項維修資金管理責任人的決議；

（四）應急維修授權協(xié)議書；

（五）市房屋行政主管部門認為需要由業(yè)主大會確定的與住宅專項維修資金有關的其他事項。

業(yè)主大會通過關于上述事項的決議后，業(yè)主委員會應當?shù)竭x定的專戶管理銀行開立業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶。

第十六條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會通過劃轉決議之日起10個工作日內，到區(qū)房屋行政主管部門申請辦理住宅專項維修資金劃轉手續(xù)，并提交業(yè)主大會關于本辦法第十五條所列事項的決議及專戶管理銀行開戶證明。

申請材料齊全的，區(qū)房屋行政主管部門應當自受理之日起10個工作日內報告市住宅專項維修資金管理機構；市住宅專項維修資金管理機構應當自收到報告之日起10個工作日內通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶，并將有關賬目移交業(yè)主委員會。

第十七條 劃轉住宅專項維修資金時，業(yè)主委員會應當與開戶銀行、區(qū)房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本辦法第二十八條第二款規(guī)

定的緊急情況時，同意區(qū)房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協(xié)議書。

第十八條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業(yè)服務企業(yè)賬戶中；用于支付評估、監(jiān)理等費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的評估、監(jiān)理單位賬戶中。

業(yè)主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應當經業(yè)主大會決定，注銷原銀行專戶，開立新專戶，并報區(qū)房屋行政主管部門備案。

第十九條 業(yè)主分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期應交存額30%的，應當按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案及時續(xù)交住宅專項維修資金。尚未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市房屋行政主管部門會同市財政部門制定。

第三章 使用

第二十條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公

開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

業(yè)主不交存住宅專項維修資金的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；

（三）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值；

（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內表面出現(xiàn)潮濕、結露、結霜或者霉變；

（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；

（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；

（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯及主要部件的維修或者更換；

（二）避雷設施不能滿足安全要求的；

（三）監(jiān)控設施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

（四）樓內排水（排污）設備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業(yè)承擔的除外；

（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（二）屬單幢房屋內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（三）屬一個單元內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例共同承擔。

業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。

第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，成立業(yè)主大會的由業(yè)主委員會提出使用方案，未成立業(yè)主大會的由社區(qū)居民委員會組織相關業(yè)主提出使用方案；使用方案應當包括申請使用專項維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容；

（二）業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應當組織住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主對使用方案進行表決，表決前應當將使用方案向住宅專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示，公示時間不少于7日；

（三）使用方案通過后，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會持住宅專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工合同等材料，向區(qū)房屋行政主管部門提出使用申請；

（四）區(qū)房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日進行審核；經審核符合使用條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作日內向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（五）業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程；

（六）工程驗收合格后，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會持下列材料向區(qū)房屋行政主管部門申請撥付維修和更新、改造費用的余額:

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發(fā)票；

4.其他相關材料。

（七）區(qū)房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日內進行

審核；經審核符合條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作內日向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修和更新、改造費用余額的通知。

第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三)業(yè)主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區(qū)房屋行政主管部門備案；區(qū)房屋行政主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，應當責令改正；

（四）業(yè)主委員會按照區(qū)房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程，并通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；

（五）工程竣工后，業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況。

第二十六條 鼓勵業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會通過招投標選擇施工單位，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以聘請專業(yè)工程造價咨詢機構及工程監(jiān)理機構對工程預算進行評估及對工程進行監(jiān)理，相關費用從住宅專項維修資金中列支。

第二十七條 共同承擔住宅專項維修資金的業(yè)主，可以推薦代表或者聘請專業(yè)人員參與維修和更新、改造項目的方案制訂、組織實施、竣工驗收的監(jiān)督管理。

第二十八條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照下列規(guī)定使用住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本辦法第二十四條第（三）項至第（七）項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，由業(yè)主委員會按照本辦法第二十五條第（三）項至第（五）項的規(guī)定辦理。

前款所稱緊急情況包括：

（一）屋面防水損壞造成滲漏；

（二）電梯故障危及人身安全；

（三）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險；

（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行維修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

第二十九條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以按照下列程序組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支：

（一）組織相關專業(yè)部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由社區(qū)居民委員會就工程事項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）區(qū)房屋行政主管部門組織施工單位進行搶修；

（五）區(qū)房屋行政主管部門會同相關業(yè)主對維修工程進行驗收后，將工程費用分攤至相關業(yè)主，并在該物業(yè)區(qū)域內公示7日；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以根據(jù)應急維修授權協(xié)議書按照前款規(guī)定的程序組織代修，維修和更新、改造費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅共

用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第三十一條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，住宅專項維修資金可以按照國家有關規(guī)定用于購買國債。

不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于抵押、質押等擔保行為。

第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章 監(jiān)督管理

第三十三條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移，受讓方應當持相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期應交存額30%的，受讓方應當在辦理分戶賬更名手續(xù)時按照規(guī)定續(xù)交住宅專項維修資金。

第三十四條 房屋滅失的，在辦理注銷登記時按照下列規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬戶余額

返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十五條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會前的代管期間，業(yè)主委員會在住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會后的自主管理期間，應當每年與專戶管理銀行至少核對1次住宅專項維修資金賬目。

第三十六條 專戶管理銀行應當定期向市住宅專項維修資金管理機構及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

市住宅專項維修資金管理機構及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十七條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，業(yè)主委員會在住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，應當每年至少1次向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十八條 住宅專項維修資金在劃轉業(yè)主大會前代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

住宅專項維修資金在劃轉業(yè)主大會管理后，經業(yè)主大會投票通過，業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計和監(jiān)督，審計監(jiān)督費用可從住宅專項維修資金中列支。

第三十九條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第四十條住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第四十一條 市房屋行政主管部門應當會同市財政部門組織相關單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，逐步規(guī)范和完善住宅專項維修資金的使用和管理。

第五章 法律責任

第四十二條 開發(fā)建設單位違反本辦法規(guī)定將房屋交付給購房人的，由區(qū)房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不予改正的，每套處以5000元以上30000元以下罰款。

第四十三條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，按

照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）的規(guī)定予以處理。

第四十四條 違反住宅專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》（國務院第427號令）的有關規(guī)定予以處理。

第四十五條 專戶管理銀行違反本辦法規(guī)定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規(guī)定程序而支出資金的，或者發(fā)現(xiàn)資金支出違反本辦法規(guī)定而未向市房屋行政管理部門及時報告的，市房屋行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協(xié)議，情節(jié)嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責任。

第六章 附則

第四十六條 市房屋行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定實施細則。

第四十七條 本辦法自2011年5月1日之日起施行。

市長

二0一一年三月二十五日

第五篇：靖江住宅專項維修資金管理辦法

靖江市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條

為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備維修和正常使用，維護資金所有人的合法權益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，結合我市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于全市范圍內的商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新及改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

共用設施設備的除外；

（二）住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存專項維修資金。

第十條

《江蘇省物業(yè)管理條例》（2013年5月1日）施行后受讓土地的所建住宅物業(yè)配置電梯的（含商住項目），開發(fā)建設單位應當在竣工驗收前按照建筑面積20元/平方米的標準，交存資金專項用于電梯、消防等設施設備更新和改造。配置電梯的單一產權獨立式住宅不交存電梯、消防設施設備專項維修資金。

第十一條

商品住宅或與之結構相連的非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期專項維修資金。普通住宅、商業(yè)用房、單幢住宅業(yè)主按50元/平方米交存，帶電梯的住宅、非住宅業(yè)主按90元/平方米交存。

第十二條

開發(fā)建設單位在申請房屋預（銷）售許可證時，按照以下標準繳納專項維修資金：開發(fā)項目總建筑面積5萬平方米以下（不含5萬）的由開發(fā)單位在辦理商品房預售許可證時全額代繳專項維修資金；開發(fā)項目總建筑面積5萬平方米及以上的由開發(fā)單位在辦理商品房預售許可證時繳納總費用的30％，在辦理商品房銷售許可證時繳納總費用的70％。

第十三條

市住建部門應當根據(jù)本地區(qū)住宅建筑安裝工程

第十九條

專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用應當享受國家的免稅政策。

第二十條

專項維修資金使用應當遵循方便快捷、受益人和負擔人相一致，以及風險分擔、業(yè)主互助的原則。

（一）可以經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主一次性表決同意，由業(yè)主委員會在任期內執(zhí)行。

（二）可以區(qū)分所有，按照維修涉及利害關系的物業(yè)管理區(qū)域或棟或單元為單位，經維修利害關系范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主表決同意，決定專項維修資金使用。

第二十一條

對發(fā)生危及房屋安全情形需應急維修、更新和改造動用專項維修資金的，可以由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)居（村）民委員會或相關業(yè)主提出申請，經代管部門或屬地政府組織相關專業(yè)人員現(xiàn)場確認，及時維修。

第二十二條

代管部門應當按照科學合理、規(guī)范高效、公開透明的原則，制定應急維修工作流程，并建立健全質量監(jiān)督、招標投標、預決算和審計制度，加強監(jiān)管。

第二十三條

應急單項維修費用在5000元以上的，應當經過審計并向業(yè)主公示；應急單項維修費用不足5000元的，可以

（二）專項維修資金管理單位根據(jù)該小區(qū)的資金狀況及維修需要進行專業(yè)指導，并確定是否列入維修計劃，對確定進行維修的項目，需保存維修前圖片、申請報告等相關資料；

（三）單項維修預算達到規(guī)定額度的，需書面或公示征求業(yè)主意見，一是書面征求意見需達到相關范圍內2/3業(yè)主同意；二是公示征求意見需相關范圍內1/3業(yè)主未書面反對，公示方式為小區(qū)公示或網上公示，征求意見的具體方式由專項維修資金管理單位指導確定；

（四）組織維修；

（五）造價審核；

（六）劃撥資金。

第二十七條

專項維修資金管理單位應當建立維修定額制度，控制維修成本。專項維修資金的使用，應當進行造價審核，現(xiàn)場進行維修監(jiān)理，相關費用從專項維修資金增值收益中列支。

第二十八條

下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備質保期內的維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的

維修資金增值收益中列支。

第三十三條

專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門的有關規(guī)定。專項維修資金票據(jù)的管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第五章 附則

第三十四條

拆遷安置住宅、政策性商品住宅、無物管老舊小區(qū)專項維修資金的管理參照本辦法執(zhí)行。各鎮(zhèn)（街道、園區(qū)、辦事處）要抓緊推進業(yè)主委員會的組建，力爭業(yè)主委員會全覆蓋，并催促各業(yè)主繳納專項維修基金。

第三十五條

本辦法自2017年7月1日起施行，原《靖江市住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理辦法》（靖政辦發(fā)〔2004〕75號）同時廢止。

抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市紀委辦

公室，市人武部，市法院、檢察院，市各群眾團體。

靖江市人民政府辦公室

2017年7月1日印發(fā)