第一篇：商品房驗收注意事項

檢驗項目

門窗：

(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊，防盜門有無劃痕，門邊是否變形(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)(3)門四邊是否緊貼門框?門開關(guān)時有無特別聲音

(4)檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。

(5)觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。(6)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水(7)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(8)開關(guān)窗戶是否太緊?可否妥當(dāng)關(guān)上?(9)窗戶玻璃是否完好?如果是雙層玻璃，檢驗玻璃內(nèi)側(cè)是否干凈。(10)用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。

由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

地板：

(1)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?(2)地板間隙是否太大?(3)柚木地板無大片黑色水漬?(4)地腳線接口是否妥當(dāng)?有無松動? 頂棚：

(1)頂棚有無水漬? 裂痕? 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌(2)檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。

(3)檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

墻身:

(1)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?(2)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?墻角接位有無水漬?裂痕?(3)墻身、墻角接位有無水清?裂痕? 特別是查看一些墻體是否有水跡，尤其是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

墻體如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。

廚廁：

(1)廁、浴具有無裂痕?裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。(2)坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?(3)浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當(dāng)?(3)檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。(4)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現(xiàn)象?(5)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?(6)水池龍頭是否妥當(dāng)?下水是否順暢? 關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。(7)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當(dāng)?(8)廚柜柜身有無變形?門能否順利開合? 其他：

壁柜門是否牢固周正?試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題? 試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)?如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。

墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。

木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。

衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進氣閥。

核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續(xù)。

提醒一：各種收房資料要看齊

一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。

提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房

不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款催促業(yè)主收房，然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責(zé)任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。

提醒三：簽收房文件時“留一手”

一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。熱線房產(chǎn)網(wǎng)建議，在簽合同時應(yīng)約定，“交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)?！比绠?dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權(quán)益。提醒四：仔細查看《備案表》

不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的《竣工驗收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來應(yīng)付所有的項目。

業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。

提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費

一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業(yè)管理費，才能收房。

業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費，業(yè)主還未驗房，這個時候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費。

發(fā)生面積誤差怎么辦

在商品房買賣中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，并注上房屋交付時的實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時，可以按照合同來解決。

合同未作約定的，按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決

律師提醒：

對于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。

第一，要確認開發(fā)商是否延期交房。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，往往都會約定逾期交房違約金的賠償問題，所以，開發(fā)商通知交房時業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時間，以確認開發(fā)商是否違約。

建設(shè)部《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》明確了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向社會公示工程竣工時間，業(yè)主在簽訂合約時可以對照前述竣工時間計算出開發(fā)商在合同中應(yīng)當(dāng)交付房屋的時間，如兩個時間相差懸殊，則必有一時間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責(zé)任的力度。

第二，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗收標準要以國家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設(shè)施是否按期、按時交付的違約責(zé)任的承擔(dān)也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實地考察配套設(shè)施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實際情況認為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受開發(fā)商的交付。

第二篇：商品房驗收五大注意事項

商品房驗收五大注意事項

一、什么時候去驗房？

一般房產(chǎn)商通知業(yè)主入伙時間會比較早，建議不要在第一、二天去收房，因為在那兩天同時來收房的人會很多，辦各種手續(xù)時都會在排班上花很多時間，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細陪同去看房子，最好是第三天或第四天比較好。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2~3個鐘頭，建議早晨要趕早，如8時，或下午2時半。

二、驗房需要帶什么資料？

業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關(guān)資料到售樓部確認身份。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、業(yè)主身份證的原件和復(fù)印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業(yè)主的《授權(quán)委托書》。

驗收樓房時，不要太著急，開發(fā)商要移交的票據(jù)、證書、資料一大摞。這些資料一定要妥善放好。

三、驗收新房要帶什么“裝備”？

1.一個塑料洗臉盆———用于驗收下水管道

2.一把小榔頭———用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3.一副卡尺———用于測裂縫的寬度 4.一副5米卷尺———用于測量房子的凈高

5.一個萬用表———用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6.一個計算器———用于計算數(shù)據(jù) 7.一根水筆———用于簽字 8.一把掃帚———用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9.一個小凳子和一些報紙、塑料袋，包裝繩———時間長的時候，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道

四、在物業(yè)管理處該做什么？

首先，去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A．房屋的《住宅質(zhì)量保證書》（可帶走）B．《住宅使用說明書》（可帶走）C．《竣工驗收備案表》 D．面積實測表

E．管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）（可帶走）如果房產(chǎn)商準備充分，一般10分鐘即可查看完資料。其次，核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為正負3％，3％之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理）。以雙方簽訂合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30~40分鐘。

五、驗收房子分哪幾步？

看完資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們協(xié)商，驗收好后，再交付費用。

從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙等。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得帶上工具哦）

1、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象、五金件是否使用正常、進戶門是否保護良好，開關(guān)自如。（陽臺裂縫危險大）。關(guān)注指數(shù)★★★★★

由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清除后就可以看了。推拉窗的拉手很容易壞，特別注意。

2、檢查墻地面平整度、是否滲水、是否有裂縫、空鼓。

悄悄話：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是廚房衛(wèi)生間、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。靠山墻的戶型有時因為防水處理不好，下大雨時雨水會浸進來。

如有墻地面空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員敲開后重新抹灰修復(fù)，否則在裝修后出現(xiàn)開裂現(xiàn)像，很多人以為是裝修公司的問題，其實是房屋自身隱患。（以上3項可用小榔頭和卡尺）

3、水路情況。檢查給水是否正?？梢允褂茫砑翱傞y是否完好，是否有滲水的情況。驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水，排水速度是否正常。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，看看水壓是否正常。

檢查天然氣是否通氣，能否正常使用。

4、電路：用萬用表測量各個強弱電是否暢通。配電箱是否使用正常。各處開關(guān)是否可以正?？刂??？梢?、對講系統(tǒng)是否正常。

5、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備（如熱水器、灶具等）等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

6、測量幾個實用數(shù)據(jù)記下來： A、房屋盡空高度尺寸； B、水、電、氣表讀數(shù)； C、馬桶坑中心距墻體尺寸； D、浴缸長度和寬度、下水位置； E、沖淋房尺寸、下水位置；

F、洗手盆下水是地排式，還是墻排式；

G、同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，就需要交涉了.

第三篇：商品房驗收標準

商品房驗收標準

毛坯房驗房程序：

一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。

三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

驗房常用工具：

一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈

三、輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆 驗房專用工具：垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿等。驗房自備工具

1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6）1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) 7）1只水筆--用于簽字

8）1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。二，驗房過程

去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

B《住宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表》 D面積實測表

E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）--可帶走 新商品房室內(nèi)工程驗收標準

室內(nèi)工程驗收應(yīng)把握以下幾點：

一、房屋結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，但實踐中卻因其驗收的難度而為購房者所忽視或放棄，購房者可要求開發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對樓宇結(jié)構(gòu)工程的驗收報告，注意報告標明的質(zhì)量等級是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應(yīng)了解鋼材的材質(zhì)、規(guī)格、水泥的型號、木材的等級及磚塊的空實等。此外，還需把握以下幾點：

1、是否有鋼筋外露；

2、墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；

3、承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計規(guī)范。

二、平面布局

對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間布局是否合理；門窗位置、生活動力線的設(shè)置是否過于曲折，是否影響家具的擺放。

三、層高

住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8-3.2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風(fēng)、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設(shè)成本和土地成本都高，房價也會相應(yīng)提高?！蹲≌ㄖO(shè)計標準》規(guī)定：臥室、起居室凈高不應(yīng)低于2.5米，屋高不應(yīng)低于2.8米。如果購房合同對層高或凈高有約定的，應(yīng)符合約定。

四、地板樓板

這一點往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應(yīng)當(dāng)是驗收房屋的重點之一，這不僅是安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設(shè)施提供了重要參數(shù)。

五、墻體

墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，,墻身是否筆直，有無傾斜。

六、通風(fēng)采光

現(xiàn)代住宅設(shè)計一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應(yīng)開窗，這才能保證采光和通風(fēng)，有利于健康，有利于提高居住品質(zhì)。

七、衛(wèi)浴工程

衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標準；衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂縫、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開窗的通風(fēng)采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。

八、廚房工程

廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標準是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達到約定標準，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預(yù)留好。

九、水電工程

上水、下水管道、門閥材質(zhì)如何，大小開關(guān)是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路布排是否合理、安全、方便，開關(guān)、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。

十、門窗工程

分戶門是否牢固、安全，有無防盜功能，如果沒有，能否安裝防盜門；門的厚度、材質(zhì)和規(guī)格、密封性如何；窗子的材質(zhì)、規(guī)格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關(guān)是否靈巧、方便，密封性如何。以上是否符合合同規(guī)定標準。

十一、私密性

檢查陽臺、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對樓梯間，門不能直對起居室，居室的門窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門窗相對，墻壁、門窗的隔音效果如何。一般來說，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標準，計權(quán)隔聲量應(yīng)大于等于45分貝。

十二、安全性

煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺或窗的部位；非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能。

十三、電信設(shè)備

電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預(yù)留，分布是否合理，每套有無對講設(shè)備。

商品房有哪些常見病 總體情況：

1、門窗不正；

2、油漆脫落；

3、內(nèi)門翹曲，門板開裂；

4、門窗五金附件生銹，門鎖脫簧；

5、門窗關(guān)閉不嚴。

衛(wèi)生潔具：

1、衛(wèi)生潔具連接件滴、滲水；

2、下水不通暢。墻面抹灰：

1、墻面漿沾起堿脫皮；

2、龜裂；

3、涂料遇水脫落。地面：

1、地面空鼓、開裂、不平整；

2、地面滲水。

面磚鑲貼：

1、排列不規(guī)則，接縫不均勻；

2、釉面磚空鼓，缺楞；

3、釉面開裂；

4、翹曲，表面不平整；

5、屋面滲、漏水現(xiàn)象。鋁合金窗：

1、卡輥；

2、框扇相碰，關(guān)閉不嚴；

3、密封條、毛刷條短缺；

4、密封股封閉不嚴，向內(nèi)滲水

5、螺絲生銹。電氣照明：

1、開關(guān)、插座安裝傾斜；

2、插座缺相或短路。給水系統(tǒng)：

1、水表空走；

2、閥門關(guān)閉不嚴；

3、閥門脫絲，連接件滴水；

4、截止閥生銹影響水質(zhì)；

5、支架安裝不牢。排水系統(tǒng)：

1、地漏、管道堵塞；

2、便池不暢；

3、室外排污管不通暢。

收樓程序

1、開發(fā)商向購房者寄發(fā)《入住通知書》或通知購房者到約定地點領(lǐng)取該通知書；

2、購房者在約定時間持《入住通知書》到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系收樓事宜；

3、有關(guān)工作人員帶領(lǐng)購房者到所購房屋進行現(xiàn)場勘察，對各項設(shè)施設(shè)備進行檢驗，并將檢測結(jié)果一一記錄在《房屋驗收交接單》上；

4、若驗收合格，購房者須在《房屋驗收交接單》上簽字認可，領(lǐng)取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費用。若驗收不合格，購房者也應(yīng)將不足事項明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定。

需要提醒購房者注意的是，一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

收房時要開發(fā)商出示的材料原件

收房時，你有權(quán)要求開發(fā)商出示的材料原件，同時提醒開發(fā)商準備好以下原件，注意“一定是原件”：

一、營業(yè)執(zhí)照

二、土地證：原件上有土地或所屬房屋被抵押情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

三、商品房預(yù)銷許可證

四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件附圖

五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖：可知原來規(guī)劃怎樣；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。

六、建設(shè)工程施工許可證；

七、房屋建筑工程質(zhì)量保證書

八、建設(shè)工程竣工驗收備案表：有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建設(shè)單位的驗收意見。

九、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表：有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的驗收意見。

十、房屋土地測繪技術(shù)報告書：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)允許購房人查詢商品房面積實測技術(shù)報告書。開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和下列分攤情況：

(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；(三)不分攤的共用部位。

共用建筑面積的分攤情況經(jīng)預(yù)售商品房按照套(單元)計價的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套(單元)計價的預(yù)售商品房實際交付時，房屋的套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價款不變。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟 公示并與第一個預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分攤的內(nèi)容。

第四篇：商品房驗收說明書

“三書一證一表”詳解“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。《建筑工程質(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證；《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收憑證；《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責(zé)的標記文件。這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾?！蹲≌褂谜f明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標，如抗震指標、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。因此，購房者收房前可千萬記住要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

第五篇：商品房交房注意事項

商品房交房注意事項

1、注意一收房注意房款約定 如果客戶與開發(fā)商在合同中約定，在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。

2、注意二物業(yè)費不能亂漲價

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約，就物業(yè)費等相關(guān)事項作出約定。因此，如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。

3、注意三物業(yè)費可以按月交

在辦入住手續(xù)時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按計收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費用。

4、注意四繳納契稅簽協(xié)議

根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機關(guān)繳納?，F(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用，否則不予辦理入住手續(xù)。

開發(fā)商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業(yè)主，在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前，開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。若業(yè)主入住后不能及時繳納產(chǎn)權(quán)辦理時應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費等費用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。而業(yè)主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發(fā)商挪用。

對此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

5、注意五先驗房再辦理手續(xù)

目前，開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費用之后，才允許業(yè)主驗房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。業(yè)主收房最佳流程

1、開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認收房流程。

2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項必須為原件)以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加以說明。

3、業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。

4、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達成書面協(xié)議。

5、開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)。

8、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。

9、業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

一、先驗收后交房 某些開發(fā)商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，規(guī)避責(zé)任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書”，然后再進行驗房。一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。開發(fā)商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用；不經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由于交房時不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付，購房者有權(quán)拒絕交房，開發(fā)商已構(gòu)成實際上的逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。驗收房屋流程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件（如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數(shù)據(jù)等），收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（注意里面的交房日期）。特別提醒讀者，開發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》?，F(xiàn)場驗收具體內(nèi)容包括：1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符；2.房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符；3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位；4.其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商。而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

二、明確開發(fā)商收取的費用 交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金（不能直接向業(yè)主收?。?、裝修垃圾清運費等。對于物業(yè)管理費的收費標準，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商在簽訂買賣合同時已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費標準，有的對不同消費群采取不同收費標準，由于購房者是單個與開發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費標準，作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同的收費，對交費單價高且不知情的購房者構(gòu)成了價格歧視。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標準物業(yè)收費但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費標準高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同（前期管理）。建議：對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標準一致，對于物業(yè)費上漲，如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾（如合法錄音等），可以要求開發(fā)商遵守承諾或補貼差價，如果舉證不能，只好盡快依法召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。

三、警惕協(xié)議陷阱 一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補充協(xié)議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。對于此類協(xié)議，需提請購房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權(quán)利也難以再追回。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件，購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。

商品房驗收大致有四大部分：

一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件

購房者按約前往驗收交接時，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關(guān)證明文件。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。一般來說,房屋交付時,購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示《房屋竣工驗收證明書》、《房屋面積分層分戶實測報告》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

二、驗收房屋質(zhì)量

1、看墻壁。

不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。

2、驗水電。

首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。

驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。

3、驗防水。

這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。

住在頂樓的筒子們更要注意，拎兩桶水上樓頂，往自家天花板位置淋下去，然后再下樓看看漏不漏。當(dāng)然，最好的辦法是選擇下雨天進行驗收，這樣所有的防水問題都無所遁形了。

4、驗管道

這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。

5、驗地平

其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離 地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固 定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)。然后看水管在該處的 高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高 度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果 出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度達到7厘米的，測量后我還以 為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。

6、驗層高

如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米

左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。

7、驗門窗

這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。

8、其他項目

事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認真了。

三、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用面積購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分攤的共有建筑面積是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。

一般合同規(guī)定，該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±2％（±3％）時，房價款保持不變；超過±2％（±3％）但不超過某個百分點（如5％）時，雙方按房價結(jié)算，當(dāng)實際誤差超過某個百分比時，買家有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。在簽定購房合同時，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。具體情況還要根據(jù)當(dāng)時開發(fā)商的合同分別考慮，對某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說法。

四、檢驗合同約定的配套設(shè)施是否齊全

配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設(shè)施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。在您查看了房屋后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。

總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補或賠償。索要“兩書一表”

向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收《房屋驗收單》

在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。

其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。

商品房交房程序及注意事項

一、開發(fā)商應(yīng)出示：

Ａ、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的《建設(shè)工程竣工驗收合格備案表》 Ｂ、建設(shè)行政主管部門出具的《住宅商品房準許交付使用證》 Ｃ、建設(shè)項目初始登記產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)權(quán)證 Ｄ、面積實測表（房屋管理局）

二、開發(fā)商應(yīng)提供： Ａ、《新建住宅質(zhì)量保證書》 Ｂ、《新建住宅使用說明書》.三、注意事項：

1、《建設(shè)工程竣工驗收合格備案表》是項目已完成施工，經(jīng)開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收符合設(shè)計和國家標準的證明。查看時應(yīng)當(dāng)注意是否有四方簽章，是否包含了該幢樓，各單項工程是否合格。

2、《住宅商品房準許交付使用證》是商品房可向消費者交付使用的前置條件，只有開發(fā)商已向建設(shè)部門申請并獲得了交付的許可，才可以交房。

3、大產(chǎn)權(quán)證是證明開發(fā)商合法的地權(quán)利人的依據(jù)。

開發(fā)商必須保證所交付的房屋產(chǎn)權(quán)清晰、合法，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，不存在抵押權(quán)等他項權(quán)利，也不存在租賃關(guān)系和不合理的相鄰關(guān)系。為此，購房者必須查驗開發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

4、《新建住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。

5、《新建住宅使用說明書》是開發(fā)商對銷售的商品房使方法及注意事項的說明，為開發(fā)商的法定義務(wù)，開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。

四、房屋驗收的注意事項：

1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。

5、驗電：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。

E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應(yīng)有2個，三室二廳至少應(yīng)有3個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)（或4節(jié)）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。Ｈ、拉斷電閘看戶內(nèi)是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制分支線路，最好用萬用表測一下各個強弱電是否暢通。

6、貓眼：

入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。

7、測高度：

用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

8、測墻壁地面：

用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。

12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設(shè)計規(guī)范”明確規(guī)定有）。

13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。

14、室內(nèi)門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關(guān)門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關(guān)應(yīng)該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。

15、窗戶：

推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應(yīng)有防盜網(wǎng)。

17、臥室、客廳通風(fēng)窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內(nèi)面積30m2,那么開啟的窗戶面積應(yīng)有1.5m2；

18、廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開啟窗戶面積應(yīng)有1m2。達不到者不合格（國家標準“住宅設(shè)計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。

20、閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗項目）

①樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。②打開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。

③閉水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。

21、衛(wèi)生間：

①衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。

②衛(wèi)生間沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔直徑10cm，設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座距離應(yīng)1.5m，并且是防水插座。

③衛(wèi)生間門上沒留0.02m2通風(fēng)百葉窗時，門下應(yīng)留3cm的間隙（國家標準“住宅設(shè)計規(guī)范”）

24、合同核面積

看實際設(shè)施是否與買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏；確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

用5米卷尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同相符。

25、陽臺裂縫危險大。一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆。

26、還應(yīng)當(dāng)查看前期物業(yè)管理服務(wù)合同，看看物業(yè)費的組成是否合理，是否符合價格部門的規(guī)定，物業(yè)公司是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。

物業(yè)費、水費、電費、取暖費、垃圾清運費、等是否真實發(fā)生。權(quán)利保護：不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。

三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己

需要準備的文件及驗收工具

1、業(yè)主需要準備的文件(1)身份證正本及復(fù)印件(2)購房合同

(3)已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票(4)改動裝修費用收據(jù)

(5)供樓存折，并請打印至最近的供款期

(6)人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號;(7)彩色照片（2張）

(8)收樓通知書(上面開發(fā)商注明了要業(yè)主帶齊的資料)

2、驗收工具

(1)試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關(guān)的插座（小臺燈亦可）(2)鋼卷尺(3)小錘子(4)電筒(5)抹布

(6)盛水器具/乒乓球(7)計算器(8)筆(9)紙

(10)易貼便條一疊

(11)小鏡子: 用于觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆(12)紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水(13)鋁梯

(14)報紙，塑料袋: 做閉水試驗(15)收過房的朋友

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。

三、驗收過程和具體步驟

要根據(jù)購房契約和補充協(xié)議驗收房屋，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請開發(fā)商代表簽字確認。各位鄰居有認為需要添加的其他驗收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！

第一項：查驗文件

業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。分別有以下文件資料需要查驗：

1、規(guī)劃部門出具的《南京市建筑工程規(guī)劃驗收合格證》。

2、建設(shè)主管部門出具的《南京市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。

3、區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》?！仨毦邆洹?/p>

4、開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》—必須取得，要帶走。

5、開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》—開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任。必須取得，要帶走。

6、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積?；蛘哂捎袡?quán)部門（如南京市規(guī)劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告：《南京市房屋建筑面積測繪報告》?！仨毦邆洌駝t至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。

7、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》。

8、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。

9、民防部門出具的《南京市民防工程竣工驗收證書》。

10、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《南京市電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單》。

11、環(huán)保部門出具的《南京市建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證》。

12、燃氣主管部門出具的《南京市燃氣工程驗收證書》。

13、城建檔案部門出具的《南京市工程驗收檔案認可書》。

14、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))—可帶走。房屋的設(shè)計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。

面積結(jié)算是驗房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表，就是開發(fā)商和我們要進行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測）。記?。阂促彿科跫s約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》執(zhí)行。因此，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。

（購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發(fā)生的面積事件來看，主要有三個方面：一是開發(fā)商增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。提請各位鄰居注意！主要分攤項目：

1、電梯間；

2、電梯機房；

3、水箱間；

4、樓梯間；

5、消防控制室；

6、一層門廳及值班室。不分攤項目：

1、人防工作間；

2、風(fēng)井； 第三項：驗收房子。

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關(guān)費用，應(yīng)該在驗收好后，再交付費用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了，但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發(fā)現(xiàn)問題，一定要當(dāng)場請施工單位及時維修，維修后再重新驗收房屋。

1、看墻壁。

首先仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大)。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。（這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。）墻身頂棚有無部分隆起，用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面。

仔細檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同驗房的相關(guān)人員盡快修復(fù)。

3、驗地平。

驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)?？此茉谠撎幍母叨?，然后再做一個標志。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。

一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，如果出這個范圍，你就得注意了！

4、查滲水。

（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。）特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務(wù)必盡快查明原因。頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕）。

5、試門窗。

由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

查防盜門（要求開發(fā)商提供防盜門的質(zhì)量檢測報告！該門與質(zhì)檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產(chǎn)品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關(guān)有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關(guān)是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內(nèi)門（如有的話）是否規(guī)則。對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴，隔風(fēng)、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。下列部位必須使用安全玻璃：

（一）7層及7層以上建筑物外開窗。

（二）面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊（玻璃在框架中裝配完畢，玻璃的透光部分與玻璃安裝材料覆蓋的不透光部分的分界線）離最終裝修面小于500mm的落地窗。

（三）幕墻（全玻幕除外）。

（四）傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂。

（五）觀光電梯及其外護圍。

（六）室內(nèi)隔斷、屏風(fēng)。

（七）樓梯、陽臺、平臺走廊的攔板和中庭內(nèi)護欄板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、門廳等部位（包括

1、門玻璃

2、安裝在門上方的玻璃

3、安裝在門兩側(cè)的玻璃，其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于300mm

（十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。記住要檢查每個房間的門窗噢！

6、測量一下樓層的層高。

用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數(shù)就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差（是否傾斜），房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。

7、上下水。

大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應(yīng)該配給一個簡易龍頭給業(yè)主)。（建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下，有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段時間；二是用打壓機（加水壓設(shè)備）：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時間60分鐘/根，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現(xiàn)象。）

驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（注水，打開地漏，水是否迅速漏下），通球試驗：是檢查下水道內(nèi)是否有雜物。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

8、驗防水。

這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

9、查電路。

關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。電器戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器?？刂崎l具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。

距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；

檢查開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有無防護措施？電燈是否都亮？開關(guān)是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網(wǎng)絡(luò)線是否通？

10、燃氣管道是否安全，要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置。

11、安裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗收時同樣不能忽視。空調(diào)主機、管路安裝是否符合設(shè)計要求等。

第四項：核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是也要仔細核實。

總體上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表三表到戶，能正常使用（燃氣可能要遲一些，入住率達到一定比例才能通氣）。在全部檢查結(jié)束后，將水表、電表和燃氣表的讀數(shù)看清楚，記錄下來，一般讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。第五項：對公共環(huán)境的驗收。

樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。

注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質(zhì)量問題。應(yīng)該裝修完畢并能正常使用。

住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確。

各位鄰居應(yīng)當(dāng)提高對公共部位的關(guān)注程度，特別是對本樓層的公共部分。如果有不認可的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認可，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗收義務(wù)的證據(jù)。

四、關(guān)于物業(yè)管理

驗收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約。商品房驗收交付時，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標準選聘，屬于短期性的委托管理。待全體業(yè)主入住以后，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，行使業(yè)主享有的權(quán)利時，業(yè)主大會可以自行選聘物業(yè)管理公司，決定物管資金的使用和管理監(jiān)督。但在入住初期，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時物業(yè)管理公約，當(dāng)然，業(yè)主如果對該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論。畢竟，臨時物業(yè)管理公約還是相對規(guī)范和有章可循的。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺了一些行政指導(dǎo)性和強行性的規(guī)定，加大了對前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對業(yè)主的保護。因此，簽署臨時物業(yè)管理公約，并不會導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。

完成了房屋的驗收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。如果沒問題的話，準備簽字收房，交納一定的物業(yè)費用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。

包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達標之前應(yīng)減半收取）、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費（通常按2.5元/m2標準收?。渌M用，通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費用。南京市物價局也兩次發(fā)文，禁止開發(fā)商肢解房價的違規(guī)做法。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費用以外的其他費用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費用，應(yīng)出示物價局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費詳細價格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費發(fā)票。

如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，同時考察一下物管的資質(zhì)，是否具備管理標準。明確地下室如何分配，公共水電費如何收取，請大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費用如何收取。

水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定的周轉(zhuǎn)金，也是合理的。但是，物業(yè)收費應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費。

入住的費用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗收入住手續(xù)時，不可避免地將遇到入住的費用問題。當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價部門審核的收費依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費用。但是物價部門審核的收費標準只是一個收費的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實際收費應(yīng)當(dāng)是低于這個標準的。值得注意的是：購房時簽署的物業(yè)臨時公約有沒有物業(yè)收費標準的約定。

第一步：接到收樓通知單按合同約定，發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。關(guān)注一收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出３０天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責(zé)任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者，也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期，結(jié)果吃了啞巴虧。

拆解招數(shù)：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。

第二步：做足準備工夫收樓前的準備宜細不宜漏。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，買家權(quán)益有哪些。其次，準備各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約），各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。最后，當(dāng)然要找有經(jīng)驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘、數(shù)碼相機等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記，小姐太太們在收樓當(dāng)天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。

第三步：查證應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱““三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。關(guān)注二：證件不齊要交樓根據(jù)國務(wù)院１９９８年７月２０日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第號）第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?！钡谑邨l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”因此，購房者收樓前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。但是，“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應(yīng)的證書。

拆解招數(shù)：面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

第四步：驗樓細節(jié)不放過查驗完各種證件后，收樓的關(guān)鍵時刻——驗樓正式開始，先是需繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，最好是不要領(lǐng)取鑰匙，用開發(fā)商的鑰匙開門，實在不行，也應(yīng)該在交接資料上注明：房屋本人沒驗收，質(zhì)量狀況不詳，并不代表本人認可房屋質(zhì)量。然后再領(lǐng)取房屋鑰匙，然后由商家接待人員（開發(fā)商代表或物管公司人員）帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。關(guān)注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。拆解招數(shù)：購房者在簽合同時應(yīng)將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護力度。關(guān)注四：疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多，如換發(fā)票、填表、交費、入住登記，等等，不少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊，未進自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。

拆解招數(shù)：收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負責(zé)一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。

第五步：驗樓結(jié)果在錄<429>字節(jié)驗完樓后，買家應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過 天）。關(guān)注六：大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些發(fā)展商員工總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人修修就可以了?！边€大拍胸口讓業(yè)主放心，想方設(shè)法不將問題列進驗收文件里。

拆解招數(shù)：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。

第六步：交費筆筆算清<178>字節(jié)換發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。關(guān)注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定，但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。

拆解招數(shù)：收樓時須提前了解物價局的各項相關(guān)收費規(guī)定，最好帶上應(yīng)繳費用表，與發(fā)展商要求的款項相對應(yīng)，最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要與發(fā)展商協(xié)商。必要時可向物價局、房管局投訴。

第七步：辦理入住手續(xù)驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。關(guān)注八：《入住協(xié)議》與《消防責(zé)任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責(zé)權(quán)不對等的條款。

拆解招數(shù)：簽署時應(yīng)先詳細研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應(yīng)及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。