第一篇：商品房買賣過程中交付條件和標準的法律分析大全

商品房買賣過程中交付條件和標準的

法律分析

內容摘要：在實務中，人們通常把商品房交付看作是建設單位的義務，重視建設單位不能正常交付的違約責任；而對買受人的受領義務，并未予以充分的關注。買受人以質量及各種爭議為理由，拒絕或者拖延受領的，往往被作為正當?shù)木S權，這是不正確的。交付糾紛損害交易雙方的利益，更影響房地產市場秩序和交易安全。交付對于雙方來說，都享有權利也承擔義務；交付爭議產生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標準，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責任的承擔，不影響交付；竣工驗收合格是交付條件的核心，但以竣工驗收備案表為驗收合格的標志是不正確的，等于變相設立行政許可；以書面通知作為交付的要件不合理，建設單位可以通過約定規(guī)避該風險；交付時買受人有權查驗房屋，但質量爭議不應當影響交付的完成；除非房屋本身具有導致合同目的不能實現(xiàn)的重大缺陷外，即使買受人有客觀原因，也不是對抗交付的正當理由。

關鍵詞：交付雙方的權利義務 交付條件 交付標準

一、交付雙方的權利與義務

從債務履行角度來講，交付是出賣人的義務。但出賣人在交付中是否就沒有任何權利了呢？顯然不是。交付是標的物的風險與負擔轉移的節(jié)點，交付之前，房屋損毀、滅失的風險由賣方承擔，日常管理 的費用（如物業(yè)費與采暖費）由賣方負責，而交付后，風險與負擔都隨著房屋的權利一起，轉移給了買方。所以，及時交付能夠及時轉移風險，這就是出賣人的利益所在。

對買方來說，交付前只享有合同上的權利，只是房屋買賣合同的債權人，并不具有業(yè)主的權利；而在交付后，盡管還沒有辦理登記，但已經成為法律認可的業(yè)主，即將成為房屋的所有人，這是他的根本利益所在。在享受業(yè)主權利的同時，它也必須把業(yè)主的義務承擔起來。因此，買受人的及時受領是一項義務。只看到出賣人的義務而忽視其權利，只看到買受人的權利而看不到其義務，都是片面的。

二、交付條件與交付標準

交付條件與交付標準的混淆，是產生交付爭議的重要原因。

（一）交付條件

交付條件應當是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個條件，房屋不得交付使用。現(xiàn)行法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項要求：

1、竣工驗收合格。《城市房地產管理法》第27條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第17條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

2、具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第31條規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應當沒有疑問。

3、基礎生活設施應當具備交付使用條件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經驗來看，商品房如果不具備基礎的生活配套設施，就不能正常使用，也就不能達到合同目的。雖然這個《辦法》只是建設部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風俗，有利于合同目的的實現(xiàn)，有利于保護當事人利益和減少糾紛，故應當作為交付條件之一。

除去以上條件外，法律法規(guī)沒有其它關于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的《住宅商品房準許交付使用證》或者《住宅交付使用許可證》，這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。

（二）交付標準

交付標準是買賣雙方約定的房屋交付時所應達到的狀態(tài)。其內容可以包羅萬象，質量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號，都可以自由約定。交付時買受人據此進行查驗，未按標準履行的，出賣人應承擔違約責任，但不影響房屋交付使用。因為，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，對交付標準的違反，并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構成根本違約，完全可以通過違約責任來解決。

現(xiàn)實中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標準存在爭議。本來可以通過違約責任來解決的問題，買方卻以拒絕受領來維權，這就大大增加了解決糾紛的社會成本。只有將交付條件與交付標準明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標準的，不影響交付，只承擔違約責任。明確了這樣的規(guī)則，對于保護買賣雙方的利益，對于維護市場秩序都有積極的意義。

三、何為竣工驗收合格的標志

竣工驗收合格是交付條件中最重要的一項。而什么是竣工驗收合格的標志，在實務中存在一個重大的誤區(qū)。一些機關和個人都認為，竣工驗收合格要以行政機關簽章的《竣工驗收備案表》為標志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗收合格。這種觀點把備案看作政府的認可，而政府的認可又是竣工驗收合格的必備條件，這是明顯違法的。我國的建設工程竣工驗收，1999年之前是行政許可，“房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應 當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”（《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第17條第2款）2000年1月30日實施的《建設工程質量管理條例》改變了這一制度，將竣工驗收改成了由建設單位組織、相關各方參與的活動，即俗稱的“四方驗收”：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收??建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！保ā督ㄔO工程質量管理條例》第16條）從此，竣工驗收不再需要行政機關批準或者認可。

那么，備案又是怎么回事呢？《建設工程質量管理條例》第49條規(guī)定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！边@是備案制度的法律依據。這個條文明確表達了以下含義：第一，備案是告知性的，無需行政機關批準、回復；第二，“自建設工程竣工驗收合格之日起15日內”備案，說明備案是在竣工驗收合格后進行，備案與否，不影響竣工驗收合格的效力；第三，行政主管部門只有接受的義務，沒有拒絕的權力。行政管理權力必須由法律授予，行政機關不得自行創(chuàng)設，這是行政法的基本原則。法律既然沒有規(guī)定行政機關可以“不予備案”，行政機關就不得這樣做。建設部規(guī)章《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第六條規(guī)定，“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全 后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”，其法律上的意義只是簽收而已。如果報送備案的文件不符合法定要求，行政機關可以要求補正，在補正前也可以不“在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”，但這不能否定建設工程已經竣工驗收合格的效力，即使建設單位最終也沒有做到“文件齊全”，行政機關也只有給予行政處罰的權力，而不能以此認定竣工驗收無效。把簽收當作審批，把備案變成許可，這是非?；闹嚨摹?/p>

否定了“不予備案”的效力，行政機關是否就喪失了對建設工程質量監(jiān)督管理的權力？當然不是。《建設工程質量管理條例》第43條規(guī)定，“國家實行建設工程質量監(jiān)督管理制度??縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內的建設工程質量實施監(jiān)督管理”； 第46條“建設工程質量監(jiān)督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監(jiān)督機構具體實施”；縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門履行監(jiān)督檢查職責時，有權“

（一）要求被檢查的單位提供有關工程質量的文件和資料；

（二）進入被檢查單位的施工現(xiàn)場進行檢查；

（三）發(fā)現(xiàn)有影響工程質量的問題時，責令改正（第48條）”；“建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收（第49條）”。這些強有力的監(jiān)督管理措施難道還比不上“不予備案”？建設行政主管機關不運用好這些法律賦予的權力，卻在備案問題上暗設關卡，完全沒有道理。

四、交付通知不是交付的必要條件

實務中，常見買受人訴出賣人未向其發(fā)出交付通知，致使其遲延收房，因而向出賣人主張遲延交付違約金。此時法院通常要求出賣人提供通知的證據，而且不認可電話、短信、電子郵件、普通信函、報紙公告等通知形式，甚至連特快專遞取得了交寄回執(zhí)的，只要沒有買受人本人簽收，也不認可通知到達了買受人，結果大多都是出賣人承擔不利后果，支付給買方一大筆違約金。這種做法，顯然是把通知當作交付的要件。實務中有的法官認為，賣方的交付義務主要就是兩項：竣工驗收合格、書面通知買受人。凡不能證明通知了買受人，致使交付遲延，就要由出賣人承擔責任。這種認識，可能來自建設部《商品房買賣合同示范文本》第11條：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)”。最高人民法院2003年商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條“買受人接到出賣人的書面交房通知”，這里也強調了“書面交房通知”。通過實踐來看，交付必須經書面通知，既不合法理，也不符合客觀實際，只會導致無謂糾紛增加。

實務中，開發(fā)商一次交付往往有數(shù)百套房屋，買受人有的在當?shù)?，有的在異地，有的急于收房，有的意在轉手，開發(fā)商的書面通知要一個個取得買方本人的簽收，幾乎是不可能的。即使當時工作很細致，一個個客戶都通知到了，時過境遷之后，客戶聲稱沒有收到通知時，開發(fā)商再要回頭找到一兩年前的通知證明非常困難。所以這種案件，只要買方起訴，賣方大都會陷于舉證不能的困境。這種情況鼓勵了一 些買受人惡意訴訟，謀求不正當?shù)睦妗?/p>

交付通知的意義僅在于告知買受人交付的時間和地點。就算沒有通知，買受人是否就無法接收房屋呢？顯然不是。商品房買賣都有書面合同，合同中都會約定房屋竣工交付的時間，至于交付的地點，就是商品房坐落的地點，買受人不可能找不到。法官審理此類案件時，只需問一下原告：你知不知道房子應該在什么時候、在什么地方交付？你沒有收到通知，是否按合同約定的時間和地點，去要求對方交付了？我想不出原告能有什么抗辯的理由。所以，法院以買受人未收到書面通知，導致其未能按時收房，這太過牽強。司法解釋把書面通知作為交付的要件，實際上給買受人不誠信、鉆空子提供了機會。

在司法解釋沒有改變的情況下，在確認交房時間的前提下，可以通過明確的約定來排除風險、避免糾紛。使用建設部示范文本的，出賣人可以制作如下補充條款：“補充修改主合同第11條：本商品房于×年×月×日前交付，如買受人未收到出賣人的交付通知，應當以上述交付期間屆滿之日為交付日期，以商品房所在地為交付地點?！?/p>

五、買受人對商品房的“驗收”權利

房屋交付時，買受人有無“驗收”的權利，是一個重要問題。合同法規(guī)定，“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗”。官方制定的商品房買賣合同示范文本也都有買受人驗收的內容，如建設部《商品房買賣合同示范文本》第11條“雙方進行驗收交接”。由此看來，似乎買受人有權驗收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工驗收合格為前提的，買受人驗收能否推翻竣工驗收合格的法律 效力？商品房屬于特定物買賣，不可能像工業(yè)品那樣挑選替換，如果承認買受人的驗收權，他驗收沒有通過，將如何處理？由于我國的房屋建造大多采用手工工藝，表面瑕疵是不可避免的，可以說每套房屋都能挑出幾十處甚至更多的小毛病，這都會成為買方驗收時拒收的理由。為了防止客戶驗房后無理拒收，有的開發(fā)商采取先辦交接手續(xù)，再開門驗房的辦法。但如此價值巨大的財產，不允許買方看一下就要先接收，明顯不合情理，這種做法也是不可取的。

買受人的“驗收”與“竣工驗收”是效力完全不同的兩件事。竣工驗收關系到房屋是否合格、能否交付使用；買受人的“驗收”只是核實標的物是否符合合同的約定。前者以法規(guī)、規(guī)范、工程文件為依據，后者則是以觀感印象來衡量。既然不是同一概念，就不應當使用同一個詞語來表達。為了與竣工驗收相區(qū)別，將買受人對商品房的核查稱作“查驗”比較恰當。

買受人在交付時有權查驗房屋，對自己認為的質量缺陷有權提出異議。這時會有兩種情況，一是出賣人接受異議，承諾以維修、整改、替換來解決，糾紛自然化解；另一種情況是出賣人不接受異議，或者雙方對解決方式不能達成一致，這時買受人可以保留異議，但不能否定竣工驗收的法律效力，因而不能作為拒絕交付的正當理由。雙方只能先完成交付，然后通過訴訟或者仲裁來查明事實、確定責任。

六、質量問題不應當妨礙交付

因商品房質量爭議影響交付，在實務中是很常見的現(xiàn)象。常見買受人在查驗過程中提出許多整改要求，得不到明確答復就不收房。有 的律師也認為，如果房屋存在明顯缺陷，買受人有權拒收。

拒收是不是一種權利？在預售條件下，買受人是先履行方，已經先行支付了價款，履行了主要義務，對他來說，已經不存在履行抗辯權，收房是他的主要權利，不收房，恰恰是放棄主要權利。以放棄主要權利的方式來維權，不能說是理性的行為，對解決質量爭議也毫無助益。

房屋的交付不是單方行為。交付的主體是出賣人，買受人既是權利人，也有及時受領的義務，拒絕或者遲延受領，是違約行為。最高人民法院的司法解釋也規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”（《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條）。購房人以拒絕收房來“維權”，于法無據，于人于己有害無利，不應給予鼓勵。

（一）房屋的交付關系到業(yè)主身份的確定與物權的保障。從我國的特殊國情出發(fā)，最高人民法院的司法解釋認為，商品房交付后，買受人即成為業(yè)主。也就是說，如果買受人拒絕受領，其無法享受業(yè)主的各項權利，包括物上請求權及對業(yè)主共同事務參與管理的權利。房屋未交付，物權仍屬于建設單位，建設單位對買受人只承擔合同義務，這對買受人來說，顯然是不利的?；四敲炊噱X買房子，不就是為了取得業(yè)主的權利嗎？本來到手的權利，自己放棄，意義何在？

（二）受領了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何 權利。房屋質量問題可區(qū)分為主體結構不合格、功能缺陷與表面瑕疵，最后一項不影響交付自不待言，就算是存在主體結構不合格和功能缺陷，收房之后難道就沒有維權的途徑了？任何法律都沒有規(guī)定，一旦買受人收房，就不可以對質量提出異議。所以，收房與維權，沒有矛盾。收了房，該退的照樣可以退，該修的照樣可以修，該賠的照樣可以賠。

（三）收房是業(yè)主維權的基礎。表面瑕疵不能構成拒收的理由已無疑問，就算存在主體結構缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取證？如何申請檢測？如果要提起訴訟或者仲裁，沒有收房就只能主張合同權利，而不能主張物權，因為物權仍然屬于建設單位。而主張合同權利無非是交付，建設單位可以證明它已經交付，是買受人拒不受領，這時問題豈不進入了怪圈？

（四）拒絕收房使買受人逃避義務，加大出賣人的風險與負擔。房屋自交付時起，風險轉移給買受人，如果未交付，房屋意外滅失的風險仍在出賣人一方，假如遭遇地震等自然災害造成房屋滅失、損毀，出賣人會蒙受重大損失。當然，這種情形是非常偶然的。常見的負擔是物業(yè)費與采暖費，自交付之日就應當由買受人承擔。但對于不急于居住，或者本來就是以投資為目的買受人來說，當然不愿意承擔這些費用，于是想法設法拒收房就成為常見現(xiàn)象。

（五）從法律規(guī)定來看，也不支持以拒收房來維權。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第32條規(guī)定，“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核 驗”；《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定，“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗”；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定，“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。以上法律規(guī)定都強調了“交付使用后”，因為事實上只有在完成交付的基礎上，才具備重新核驗或者檢測的條件，否則，在建設單位具備驗收合格證明及“兩書”的情況下，以什么證明房屋主體結構不合格或者嚴重影響正常居住使用？而要取得這方面的充分證據，占有房屋是起碼的條件。

（六）只有不能實現(xiàn)合同目的，才是拒收的正當理由。買受人并非完全沒有拒絕接收的權利。合同法第148條規(guī)定“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔?！钡仨毧吹?，這里規(guī)定拒收的前提是“不能實現(xiàn)合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標準，后者是主觀感受。

根據法律規(guī)定與實務情形，下列情形可以作為拒收的正當理由：

1、房屋未經竣工驗收合格；

2、交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設 施不具備使用條件；

4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人；

5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件；

6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。

以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當理由。

七、買受人因客觀障礙不能接收房屋，不影響風險轉移,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”這里明確了買受人拒不受領時，風險仍轉移給買方，但又以“無正當理由”為前提。何為“正當理由”？實務中，買受人自認為是正當理由的，一般有質量缺陷、配套設施不到位、裝修材料貨不對版、虛假廣告宣傳、物業(yè)費標準偏高、面積差異、噪音、環(huán)境不利因素等。而這些理由都不能成為拒絕接收的正當理由。因為，這些因素即使是真實的客觀存在，也不影響合同目的的實現(xiàn)，可以通過其他方法解決和獲得救濟；即使可能影響合同目的實現(xiàn)，也可以在交付后通過訴訟或者仲裁來解除合同。

如果是買受人非主觀方面的原因，比如，買受人因出差、出國、傷病等，不能如期接收房屋，能否視為正當理由，從而阻卻風險轉移，值得探討。出差、出國、傷病是行動障礙的正當理由，但不是不行使權利的正當理由，更不是加重對方責任的正當理由。民事法律行為允許代理，房屋交付亦非突然事件，買受人可以預作安排，即使行動遇到客觀障礙，也不影響法律行為的完成。退一步講，買受人可以甘愿遲延受領，但相應的責任不能推卸，不能因自己的原因，導致對方風險與負擔的增加。否則，買受人有可能為了規(guī)避風險或者費用負擔，制造各種行動障礙的理由來對抗交付，這時對出賣人就很不公平。合同法第143條規(guī)定，“因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。”這里并沒有規(guī)定“有正當理由的除外”，其法理就在于買方可以有各種理由不接收，但沒有理由讓賣方為他承擔風險。最極端的情況，在約定交付的日子，買受人因車禍未能來接收，三個月后方來收房，這三個月的物業(yè)費、采暖費誰來承擔？由于賣方無任何過錯，沒有理由替買方負此損失。此期間內如果發(fā)生強烈地震將房屋摧毀，損失也應當由買方承擔。

司法解釋第11條所說的拒絕接收的“正當理由”，只能是合同法148條所規(guī)定的“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的”，也就是標的物本身存在重大缺陷，而不能包括買受人所主張的客觀障礙。

交付是商品房買賣中一個非常重要的環(huán)節(jié)，對買賣雙方都意義重大，也最容易產生糾紛。因此我們要嚴格區(qū)分。

第二篇：商品房竣工驗收及交付的法律分析

商品房竣工驗收及交付的法律分析 ——以商品房買賣中的交付標準為中心

雷東曉 侯國躍

（重慶志和智律師事務所，重慶 400010）

商品房買賣不可回避的一個重要問題是商品房的交付。眾所周知，賣方所交付的商品房除應當符合當事人在合同中約定的標準外，還必須要符合一定的法定條件。這一法定條件的確定，對于判斷當事人是否妥當履行合同義務及是否應承擔違約責任，至關重要。筆者在多年的法律實踐中發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣合同糾紛案件中，幾乎毫無爭議的是商品房須經竣工驗收方可交付，但經常引發(fā)爭議的是，商品房到底是根據《建筑法》進行竣工驗收，還是根據《城市房地產管理法》進行竣工驗收？由于這兩部法律規(guī)定的竣工驗收標準及程序差別巨大，因而人民法院如適用不同法律、采用不同竣工驗收標準，就極可能對商品房的實際交付時間認定完全不同，由此導致裁判結果迥然相異。從目前筆者收集的判例來看，司法機關各種裁判結果都有，甚至在同一小區(qū)的不同買受人，針對幾乎完全相同的案情，只因為約定了不同的管轄法院或仲裁機構，裁判結果即迥然不同。這種互相矛盾的判決往往會導致當事人及社會公眾困惑不解，認為法院以“雙重標準”判案，違反法律面前人人平等之法治原則，更談不上息訟服判。因此，正確解讀《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律法規(guī)中有關商品房竣工驗收及交付的規(guī)定，對實踐中正確理解和適用竣工驗收標準及程序，進而妥善處理相關民事案件，具有十分重要的意義。

一、我國立法的相關規(guī)定及其疑義

如果以“竣工驗收”和“交付”作為關鍵詞對我國相關立法進行檢索，我們會發(fā)現(xiàn)，主要涉及到《建筑法》、《建設工程質量管理條例》以及《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》。

《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄督ㄔO工程質量管理條例》第16條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！?/p>

《城市房地產管理法》第26條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第17條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！?/p>

解讀上述法律法規(guī)的規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)其共同之處在于規(guī)定“竣工驗收”是“交付使用”的條件，但竣工驗收的標準和程序并不相同。從字面意思來看，《建筑法》和《城市房地產管理法》對竣工驗收的規(guī)定差別不大，實則不然?！督ㄖā返摹跋挛环ā薄督ㄔO工程質量管理條例》第16條對竣工驗收的規(guī)定非常簡單，即只要建設工程的建設單位單位牽頭，組織設計、施工、監(jiān)理各方進行竣工驗收通過即可。而《城市房地產管理法》的“下位法”《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第17條對竣工驗收標準和程序的規(guī)定就非常復雜，不僅要求工程竣工，而且還要通過一系列涉及公共安全的驗收。因此，《建筑法》第61條規(guī)定的竣工驗收與《城市房地產管理法》第26條規(guī)定的竣工驗收以及《建設工程質量管理條例》第16條規(guī)定的竣工驗收與《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中第17條規(guī)定的竣工驗收，實有“質”的區(qū)別。

除此之外，這些規(guī)定還存有一個重要的疑義：這里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向發(fā)包人（建設方）交付建設工程的法定條件，還是開發(fā)商（建設方）向買受人交付商品房的法定條件？從上述法條的表述來看，建設工程要通過竣工驗收后方能交付，但交付給誰沒有明確規(guī)定，以漢語語言學的標準審視，立法時僅規(guī)定了竣工驗收后就可以交付，但缺少了“賓語”，不是一個完整的意思表達。立法的語焉不詳，導致在司法實踐中存在不同的認識，故而有必要予以澄清。

二、從相關法律適用范圍出發(fā)所作的解讀

筆者以為，要回答上述疑問，首先應從相關立法的適用范圍出發(fā)進行文義解釋?！督ㄖā返?條明確規(guī)定了該法律的適用范圍，即：“在中華人民共和國境內從事建筑活動，實施對建筑活動的監(jiān)督管理，應當遵守本法。本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建筑和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動?！薄督ㄖこ淌┕す芾項l例》第2條也作了類似的規(guī)定：“本條例所稱建筑工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。不難看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》均是調整建筑活動當事人之間關系的法律。實際上，在建筑活動中，竣工驗收的范圍非常廣泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必須經過的一道質量“把關”環(huán)節(jié)?！督ㄖā泛汀督ㄖこ淌┕す芾項l例》之相關規(guī)定正是針對建筑活動中的竣工驗收而進行立法調整的?？梢詳嘌?，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》的調整對象是建筑活動當事人，即建設方、設計方、施工方、監(jiān)理方相互之間的權利義務關系。進而，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》規(guī)定建設工程經過竣工驗收方可交付使用，應該是指施工方向建設方（開發(fā)商）交付建設工程，而不代表建設工程經建設方自己驗收合格就能交付給消費者。因為買受人與開發(fā)商是商品房買賣合同關系，開發(fā)商對買受人承擔交付竣工驗收合格房屋的義務還需要借助其他法律法規(guī)明確。《建筑工程施工管理條例》第16條的規(guī)定并不代表竣工驗收的所有內容。

《城市房地產管理法》第2條規(guī)定了該法的適用范圍，即：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第2條規(guī)定的則更為明確：“本條例所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。”可以看出，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》都是調整房地產開發(fā)經營活動中當事人之間關系的法律，也就是說，其調整對象是房地產開發(fā)、交易、管理等活動的當事人的法律關系，即建設方與政府、建設方與買受人之間的權利義務關系。進而，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定房地產開發(fā)項目竣工驗收后方可交付使用，是指開發(fā)商（建設方）向買受人交付商品房。

根據《城市房地產管理法》及相關法律規(guī)定，工程竣工驗收工作，由建設方負責組織實施，建設方必須經過設計、施工、監(jiān)理單位驗收合格，且經公安消防、環(huán)保、人防等部門認可后，依法向工程所在地的建設行政主管部門申請備案。該主管部門對開發(fā)商申報資料及工程質量監(jiān)督機構提交的工程質量監(jiān)督報告等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。可見，對建設工程是否竣工驗收合格最終有審查和監(jiān)督權的就是建設行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據，其效力具有確定性。而如果主張竣工驗收合格的依據是由開發(fā)商按照《建筑工程施工管理條例》由自己組織的竣工驗收合格的報告，其效力實際上是不確定的，需要經過建設行政主管部門審查才能最終確定建設工程是否竣工驗收合格。

在理論界，有人基于法理分析認為，“房屋的交付條件最起碼應是開發(fā)商具有產權證，其實這才是交付條件的應有之意”，即“預售商品房交付的條件應是已經合法取得產權證，即大產權證的商品房”。筆者認為，這一理論觀點與筆者的觀點大致相同，因為，辦理產權證的必要條件就是竣工驗收合格，而國家認可的竣工驗收合格的文件是竣工驗收備案證，而非建設方（開發(fā)商）的竣工驗收報告?？梢哉f，取得竣工驗收備案證是交付竣工驗收合格的房屋與辦理產權證的證明和基礎。

從買受人的角度分析，“消費者買房就是為了獲得房屋的所有權，如果開發(fā)商都強調竣工驗收合格就是自己組織的合格，合格僅表明建設工程主體質量驗收合格，而建設工程的產權部門認可的又是建設行政部門的證明文件——竣工驗收備案證，那么消費者不能獲得房屋所有權的風險就會提高，商品房買賣合同則顯失公平”?，F(xiàn)代法律的一個重要立法傾向和原則就是保護諸如購房人、消費者這樣的社會弱者，同樣，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》主導精神是為了保護購房人的利益。從這一原則出發(fā)，也應認為，“竣工驗收合格的房屋必須要經過建設主管部門監(jiān)督，同時不能僅僅是建筑工程主體質量合格，還應包括消防、規(guī)劃、人防等合格”?？傊_發(fā)商向買受人交付房屋的基本標準是要完成《城市房地產開發(fā)經營管理條例》所規(guī)定的竣工驗收。

根據對相關立法調整對象及適用范圍的分析可知，在商品房買賣合同糾紛中，確定開發(fā)商向買受人交付商品房應滿足的法定條件，當為《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理條例》。

三、對最高法院《司法解釋》相關規(guī)定的檢討

探討商品房竣工驗收的標準以及交付的條件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。該《司法解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。誠然，該條規(guī)定為解決司法審判中積累的大量類似案件提供了一種“快刀斬亂麻”的“法律依據”，但筆者認為，從法理的角度來看，該規(guī)定存在明顯的“硬傷”，有悖法律原則，應予修正。我國《合同法》第7條規(guī)定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益?！?該法第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！币蚨?，開發(fā)商向買受人交付商品房顯然屬于“履行合同”的行為，自然“應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”。故，在《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》對開發(fā)商向買受人交付商品房存有強制性規(guī)定時，開發(fā)商向買受人交付房屋的行為，不僅應當符合約定，也要滿足法律規(guī)定的條件和標準，絕不能簡單地將“對房屋的轉移占有”，“視為房屋的交付使用”！

特別需要說明的是，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當事人，更要涉及到公眾的安全問題，如果交付的商品房有重大質量問題，難道我們僅能以轉移占有就視為其交付合法嗎？從這個角度考慮，開發(fā)商向買受人交付的房屋，也應當是按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，經過“確定的”竣工驗收合格的房屋。按照筆者的理解，即使買受人基于不懂法律或其他原因，而接受開發(fā)商“交付”的未按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》之規(guī)定驗收合格的房屋，也不能視為合法交付。因為，按照我國《民法通則》與《合同法》的規(guī)定，任何民事行為，包括交付房屋的行為，都不能違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，否則應當認定為無效。開發(fā)商把未經竣工驗收的房屋交付給買受人，這種行為系開發(fā)商的違法行為，這種交付是具有違法性的無效行為。

四、結論：開發(fā)商向買受人交付的商品房，應當同時完成《建筑法》和《城市房地產管理法》規(guī)定的竣工驗收。

綜上，《建筑法》意義上的竣工驗收和交付，是指施工單位向建設單位完成竣工驗收并向建設單位交付建筑工程，而商品房的建設僅是諸多建筑工程中的一種，它的范圍很窄，簡而言之，商品房的開發(fā)建設是建筑工程中的一種，因此，商品房在建設過程中也必須按照《建筑法》和《建設工程質量管理條例》的規(guī)定首先完成竣工驗收，此竣工驗收是施工單位向建設單位交付工程的必經程序和必要條件。而《城市房地產管理法》意義上的竣工驗收和交付，是指建設方（開發(fā)商）在取得經過竣工驗收（又稱質量驗收）的建筑工程的基礎上，再完成涉及公共安全等內容的竣工驗收后，才能向買受人交付商品房。筆者認為，只有完成了涉及公共安全的竣工驗收后，“建筑工程”才轉變成為真正的“商品房”，開發(fā)商始能向買受人交付房屋，進而進行登記，實現(xiàn)當事人訂立“商品房買賣合同”的交易目的。按照法律規(guī)定，涉及商品房公共安全內容的竣工驗收有很多項，包括消防、規(guī)劃、人防、環(huán)境、防雷、綠化等專項驗收，《消防法》、《規(guī)劃法》、《人民防空法》、《環(huán)境保護法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律法規(guī)分別對上述專項驗收進行了強制性規(guī)定，而且均要求未經驗收不得交付使用。事實上，違反上述法律法規(guī)中任何一項強制性規(guī)定，其交付行為都是無效的行為。在司法實踐中，不少法院在審理商品房買賣合同糾紛時，卻按《建筑法》第61條來規(guī)定的竣工驗收（質量驗收）來認定商品房的交付條件，這不但違反了立法宗旨，而且使商品房買受人的合法利益得不到有效保護。按此標準，不僅違反了《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的強制性規(guī)定，更是違反了《消防法》、《規(guī)劃法》、《人防法》《環(huán)保法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律的強制性規(guī)定，是對人民生命財產一種極不負責的行為！當然對一些不涉及公共安全的建筑工程，如線路、管道、設備安裝，依據《建筑法》之有關規(guī)定，進行了竣工驗收就可以交付使用。但商品房卻明顯不同，其竣工驗收必須嚴格按照《城市房地產管理法》及《城市房地產經營管理條例》來進行，否則公眾的生命安全、財產安全就無法得以保障。

綜上所述，商品房的交付，必須是開發(fā)商在完成建筑工程的竣工驗收和房地產項目竣工驗收的“雙重驗收”后才能進行。在司法實踐中，我們一定要準確把握住立法的宗旨，結合案例的實際情況，正確適用法律，只有這樣，才能使社會主義理念深入人心，才能使法律之光普照人間。

第三篇：上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務法律實

上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務法律實務指引

第一章定義與概述

第1條商品房交付定義

本指引所稱商品房交付，是指房地產開發(fā)企業(yè)依據相應法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。

第2條商品房交付業(yè)務概述

商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護自己的合法權益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務，即本指引所稱商品房交付業(yè)務。

律師承辦商品房交付業(yè)務，應盡職履行下述職責：

2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；

2.2代理委托人審查房地產開發(fā)企業(yè)依法應當取得的資質性的法律文件及其他相關的法律文件；

2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質量等相關事實進行證據性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；

2.4代理委托人就商品房交付之相關事項與房地產開發(fā)企業(yè)進行談判，并就談判結果擬訂書面協(xié)議或審查房地產開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；

2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；

2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關手續(xù)，審查需委托人簽署的有關協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。

第二章商品房交付程序概述

第3條商品房交付的一般程序

3.1房地產開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。

3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。

3.3買受人在房地產開發(fā)企業(yè)相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。

3.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；

3.3.2若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發(fā)企業(yè)，由房地產開發(fā)企業(yè)在一定期限內逐項予以修復或賠償。

3.4房地產開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。

3.5買受人向房地產開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。

3.6買受人從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取房屋鑰匙。

3.7買受人向房地產開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關手續(xù)。

第4條我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序；律師應從維護委托人合法權益的角度出發(fā)，提醒委托人充分注意房地產開發(fā)企業(yè)提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應與房地產開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商，促使其變更不合理的商品房交付程序。

第三章前期準備工作

買受人收到房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)出的入住通知，標志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應做的法律事務至少應當包括：

第5條審查房地產項目曾經發(fā)布的各類廣告等宣傳資料、買受人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：

5.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；

5.2是否存在無效條款；

5.3了解合同雙方關于商品房交付標準、交付時間、違約責任等方面的約定。

5.4與委托人擬定與房地產開發(fā)企業(yè)談判的事項及重點內容。

第6條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：

6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；

6.2入住通知要求買受人交納的稅費是否合理、合法；

6.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》的約定一致。

第7條代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費等事項與房地產開發(fā)企業(yè)進行的談判，擬定相關書面協(xié)議或審查房地產開發(fā)企業(yè)方擬定的相關書面協(xié)議。

第8條提醒買受人注意商品房交付過程中經常出現(xiàn)的問題，向買受人提供法律咨詢。

第9條指導買受人參照入住通知準備需向房地產開發(fā)企業(yè)提供的相關資料。

第10條買受人收到房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費等內容無異議，律師應提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續(xù)。若買受人確實無法與指定時間辦理商品房的驗收和交接手續(xù)，應書面通知房地產開發(fā)企業(yè)并說明理由，并注意保存已通知房地產開發(fā)企業(yè)的相關證據。

第四章查驗證明文件

第11條律師應協(xié)助委托人查驗房地產開發(fā)企業(yè)交付房屋時依法應當取得的證明文件原件，具體包括：

11.1規(guī)劃驗收批準文件；

11.2建筑工程竣工驗收備案表；

11.3房屋面積實測技術報告書；

11.4房屋為住宅的，還應查驗《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

11.5商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他文件，如大產權證、空氣質量驗收合同報告等。

第12條房地產開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第11條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應由房地產開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預售合同的約定承擔延期交房的違約責任。

第13條退房權的行使

13.1房地產開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個或數(shù)個證明文件而導致房屋延期交付的，當遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；

13.2買受人選擇退房的，應于上述期限屆滿之日起一年內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；房地產開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。

第五章實地查驗房屋

第14條實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環(huán)節(jié)，律師應協(xié)助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內容專業(yè)性強，必要時需專業(yè)設備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監(jiān)理公司進行驗房，律師起固化證據、提供問題解決方案的作用。

第15條實地查驗房屋可參照以下標準：

15.1 GBJ7 建筑地基基礎設計規(guī)范

15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范

15.3 GBJ11建筑抗震設計規(guī)范

15.4 GBJ14室外排水設計規(guī)范

15.5 GBJ16建筑設計防火規(guī)范

15.6 GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范

15.7 GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范

15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范

15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范

15.10 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范

15.11 GJ13危險房屋鑒定標準

15.12 GB50325-2001民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范

15.13 GBT18883-2002室內空氣質量標準

第16條查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；

若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件、補充協(xié)議不符，應及時通知房地產開發(fā)企業(yè)，重新進行核對。

第17條查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結構、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預售合同約定的一致，如有不符，應及時通知房地產開發(fā)企業(yè)。

第18條核對房屋面積

18.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內建筑面積等與房地產開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術報告書記載的相應數(shù)據是否一致；若買受人認為房屋面積實測技術報告書記載的有關數(shù)據與實際不符，可委托有資質的房產測繪機構進行測繪。18.2若買受人對房地產開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術報告書無異議，可根據此報告書記載的相應數(shù)據判斷商品房買賣合同或商品房預售合同中據以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。

第19條查驗房屋的地基基礎及主體結構質量。

19.1經查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋地基基礎或主體結構質量存在問題，買受人應及時通知房地產開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質的檢測機構進行檢測。

19.2擬交付房屋地基基礎或主體結構質量經檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預售合同有關條款的約定分別作出相應選擇。

19.2.1根據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產開發(fā)企業(yè)承擔相應的違約責任；19.2.2要求房地產開發(fā)企業(yè)予以修復，直至合格，修復至合格之前，視為房屋未交付，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房的違約責任；

19.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標準相關規(guī)定進行處理。

第20條查驗房屋的室內空氣質量

20.1經查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋的室內空氣質量存在問題，買受人應及時通知房地產開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質的檢測機構進行檢測。

20.2擬交付房屋的室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同相關條款的約定分別作出相應選擇。

20.21根據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；

20.2.2商品房買賣合同或商品房預售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；

20.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標準相關規(guī)定進行處理。

第21條查驗擬交付房屋是否存在其它質量問題；若發(fā)現(xiàn)擬交付房屋存在其它質量問題，應逐項作好書面記錄，并可根據實際情況，與房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)商選擇以下任一方式進行處理：

21.1房地產開發(fā)企業(yè)應于一定期限內予以修復，并告知買受人進行二次查驗，修復合格之前，視為房屋未交付，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房的違約責任；21.2要求房地產開發(fā)企業(yè)書面承諾于房屋交付后一定期限內予以修復，修復費用由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，由此給買受人造成的損失由房地產開發(fā)企業(yè)負責賠償；

21.3房地產開發(fā)企業(yè)與買受人協(xié)商一致的其他方式。

第22條查驗房屋的市政基礎設施

22.1按商品房買賣合同或商品房預售合同的條款、附件及補充協(xié)議之約定對擬交付房屋內的上水、下水、電、供熱、燃氣等市政基礎設施進行清點，檢查各項

設備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應詳細作好書面記錄并要求房地產開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。

22.2若擬交付房屋的上述市政基礎設施未在約定的期限內達到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產開發(fā)企業(yè)的違約責任。

第23條查驗房屋的裝飾和設備

23.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件及補充協(xié)議的約定查驗擬交付房屋內的各項裝飾和設備是否符合約定標準。

23.2若擬交付房屋的各項裝飾和設備不符合約定標準，買受人可依據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定要求房地產開發(fā)企業(yè)賠償雙倍裝飾、設備差價，或在一定期限內予以更換。合同另有約定的，從其約定。

第24條查驗約定的公共設施

24.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件和補充協(xié)議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等公共設施是否如期達到約定條件。

24.2若上述公共設施未能如期達到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產開發(fā)企業(yè)的違約責任。

第25條查驗設計和規(guī)劃

25.1查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設計或規(guī)劃是否變更。25.2經查驗發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)未經審批單位批準擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設計或規(guī)劃或有關變更未在規(guī)定的期限內書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。

第26條對房地產開發(fā)企業(yè)提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”等字樣，并由房地產開發(fā)企業(yè)和買受人在注明處簽字或蓋章。

第27條退房權的行使

27.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應及時作出是否退房的決定。

27.2買受人選擇退房的，應在退房權產生之日起一年內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；房地產開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。

第六章房屋交接

第28條房屋為住宅的，房地產開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

第29條買受人經實地查驗對房屋無異議或對房屋的修復結果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。

第30條買受人按照實測面積與房地產開發(fā)企業(yè)據實結算房款，向房地產開發(fā)企業(yè)交付商品房買賣合同或商品房預售合同約定的且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他費用；交付相關費用后，注意向房地產開發(fā)企業(yè)索取發(fā)票或收據。

第31條買受人從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方（如前期物業(yè)管理企業(yè)）處領取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表

為非智能表，應與房地產開發(fā)企業(yè)一起核對并記錄水、電、氣表底數(shù)或通過技術手段將底數(shù)清零。

第32條辦理房屋交接手續(xù)時，律師應提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。

第七章辦理物業(yè)管理手續(xù)

第33條審核房地產開發(fā)企業(yè)選定的前期物業(yè)管理企業(yè)的資質。

第34條 買受人向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費；物業(yè)管理企業(yè)不得要求買受人一次交納一年以上的物業(yè)管理費用；買受人應根據商品房買賣合同或商品房預售合同或根據物業(yè)管理協(xié)議以及業(yè)主公約的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費。

第四篇：商品房買賣合同條款分析修改word（定稿）

商品房買賣合同條款分析修改涂妍娜律師

GF—2000—017

1商品房買賣合同包括以下主要內容

第一條項目建設依據;

第二條商品房銷售的依據;

第三條買受人所購房屋的基本情況;

第四條計價方式與價款;

第五條面積確認及面積差異處理;

根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面

積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同

約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與

合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進行處理：1．雙方自行約定：＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房

價款；（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并

按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差

比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）

部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受

人。合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

問題及容易產生糾紛點

1、期房銷售中經常出現(xiàn)面積差異的問題。面積的描述不清楚。有3種購買方式：按建筑面

積、按套內面積、按套計算。

2、合同中第五條關于面積差異的處理方法存在問題，銷售商常常將面積差異處理直接格式

化為“多退少補、據實結算”等，這樣的約定實質上剝奪了消費者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能，限制了消費者的合法權利。

該條修改建議

1、調整面積差異處理兩種選擇方式的先后順序。將《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的“3%

處理規(guī)則”，即合同中該條第2項調整為第1項，作為優(yōu)先選擇項.2、該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共平方米，其中，套內建筑面積平方米，陽臺面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平

方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件）。

雙方約定以套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理。合同約定計價套內建筑面

積與實測計價套內建筑面積有差異的，以實測計價套內建筑面積為準。建筑面積的最終確

定以具有測繪資格的測繪單位測量的建筑面積結果為準。

3、應增加如果因為出賣人的原因造成買受人契稅承擔增加的，增加部分的契稅也應有出賣

人承擔

第六條付款方式及期限;

買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款

2．分期付款

3．其他方式

問題及容易產生糾紛點

1、按揭付款購房者容易因為貸款不成功，這種情況出現(xiàn)怎么辦，合同中并沒有說明？

2、或者貸款金額和實際的貸款金額不一致的情況出現(xiàn)這種情況如何處理？

該條修改建議

開發(fā)商應當告知按揭貸款的流程和相關的材料等，如沒有仔細告知則應當承擔違約責任，應當在合同中寫清楚貸款不成功的后果，由于誰的原因就由誰來承擔違約責任。

申請按揭購房的經常會因為合同的貸款金額和實際的貸款金額不一致的情況，為避免辦理合第七條買受人逾期付款的違約責任;

第八條交付期限;

第九條出賣人逾期交付房屋的違約責任;

第十條規(guī)劃設計變更的約定;

經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿；買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

問題及容易產生糾紛點

1、對于規(guī)劃、設計變更的約定過于簡單，只要經過規(guī)劃部門或設計單位的同意并在10日內通知購房者，開發(fā)商便可不負完全的違約責任，不利于保護購房人權益。

2、關于房屋采光安全的變更是否屬于規(guī)劃，設計中的變更，為避免此類糾紛的發(fā)生，應當示范文本中并沒有對房屋采光、安全受到影響的此類隱性損失約定如何賠償，法律、法規(guī)對此也未明確規(guī)定。

3、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復雜，購房者對此的要求也比較高，開發(fā)公司往往在預售伊始建造了環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購房者，但到交房時，實際的環(huán)境標準卻大大低于樣板區(qū)標準

該條修改建議

取消該條內容，開發(fā)商單方變更規(guī)劃或設計，應屬于違約行為，并約定一定違約金額。第十一條交接;

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛;

第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任;

第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾;

第十五條關于產權登記的約定;

出賣人應當在商品房交付使用后＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第＿＿項處理：1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿日內將同的變更手續(xù)，可在合同中約定，余款買受人可申請按揭貸款，不足的部分由現(xiàn)金補足。

買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿％賠償買受人損失。2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿％向買受人支付違約金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

問題及容易產生糾紛點：

1、在未履行有關辦證義務時應按已付房價款的固定比率支付違約金。但不管逾期辦證的時間有多長，出賣人所承擔的違約責任都一樣。

2、該條款僅約定了出賣人辦證資料的登記備案義務，并沒有對其他義務作出約定。

3、該條款約定買受人不能在規(guī)定期限內取得房屋權屬證書的，這里所指的“規(guī)定期限”是多長期限？

該條修改建議

可考慮將約定的違約金的計算方法改為按日支付已交付房價款的萬分之幾計算，具體比率由買賣雙方進行協(xié)商后確定。

買受人委托辦理房產證書，直接把取得權屬證書的時間在合同里面進行約定。

第十六條保修責任;

第十七條雙方就小區(qū)、樓字命名權、屋面、外墻使用權的約定;

第十八條買受人合理使用房屋、公共部位和設施的使用權;

第十九條爭議解決方式;

第二十條未盡事宜的約定。

第五篇：關于商品房逾期交付糾紛相關問題的調查分析

關于商品房逾期交付糾紛相關問題的調查分析

商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，其與所有權轉移和風險轉移具有密切的關系。開發(fā)商逾期交付商品房是商品房買賣合同糾紛中較為常見的一種類型，呈現(xiàn)出涉案人數(shù)眾多，矛盾沖突突出，牽扯范圍較廣，處理協(xié)調困難等特點。本文試就江蘇洪澤法院2007年以來商品房預售合同糾紛中涉及開發(fā)商逾期交房的若干問題作出簡單探討。

一、逾期交房的糾紛特點

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房商品化日趨活躍，由此引發(fā)的商品房買賣糾紛已是當前社會的一大熱點和焦點問題，也是法院審理案件的重點和難點之一。2007年至2010年，某法院共受理審結商品房銷售、預售合同糾紛案件共417件，判決結案13件，調解結案371件，撤訴33件。爭議類型主要集中在房屋質量、延期交房、遲延辦證等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通過歸類分析，可以發(fā)現(xiàn)逾期交房引起的糾紛呈現(xiàn)出以下幾個特點：

（一）糾紛矛盾突出、牽涉面大，協(xié)調難。

住房問題關系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發(fā)商不能按約交房情況下，點對點的糾紛極易被煽動形成為點面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當事人人數(shù)眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。在本院審理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房產企業(yè)引起的4次群體訴訟，此類案件牽涉面廣，社會影響大，買房人極易以不理性的方式維護自己的利益，處置不當，甚至引發(fā)群體性上訪事件，因此，既要保障企業(yè)發(fā)展又要平衡其與消費者之間的利益很難。

（二）當事人法律意識弱、國家法規(guī)不明確，審理難。

商品房預售合同糾紛的當事人一方往往是法律知識相對欠缺的普通百姓，他們對于開發(fā)商來說屬于弱勢群體，他們重實體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實而忽視是否符合法律的要求，他們認為花了一生的積蓄購買的就應當是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時他們也較少委托專業(yè)律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規(guī)定不明確，國務院相關法規(guī)規(guī)定的交付條件不一致，內容甚至沖突，導致法官處理案件存在一定難度。

（三）社會關系復雜，預防難。

由于金融危機、勞動力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發(fā)企業(yè)可能因資金鏈斷裂、經營狀況惡化等原因導致不能按期完成商品房竣工驗收交付，但是該類企業(yè)大多都是地方經濟的重要支柱，從維護社會穩(wěn)定和促進經濟發(fā)展的使命出發(fā)，人民法院不能簡單“審一個案件死一個企業(yè)”，加之該類企業(yè)大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會責任，講客觀困難的多，對違約責任卻往往避而不談或者推卸責任，甚至避而不見，使得難以通過人民調解、訴前調解、法官聯(lián)絡等訴前糾紛解決機制加以預防、處理。

二、逾期交房的表現(xiàn)形式

（一）開發(fā)商未通知交付或者按約定期限不符合交付條件；

（二）開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人接房，但購房人認為房屋未達約定的交房條件，因此拒絕領取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任；

（三）購房人在接收房屋后，又以房屋未達交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期責任。

三、逾期交房的原因分析

（一）不可抗力：包括政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等。

（二）房屋相關資料不完備，房屋未能竣工驗收或驗收不合格，房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

（三）買賣雙方簽訂商品房預售合同后，因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位等原因導致無法按約定的期限交房。

（四）開發(fā)商工作失誤，開發(fā)商本可在合同約定的時間內交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。

（五）房屋質量問題買受人拒絕受領：包括一般質量問題、房屋質量不合格、規(guī)劃和設計變更（如面積或結構改變）。

（六）出賣人在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和允諾，但所交付的房屋及配套設施、裝飾、設備等不合約定，導致買受人要求出賣人履行合同并承擔逾期責任。

（七）因出賣人未取得相關許可，隨意承諾如“承諾買受人子女指定學校入學”，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續(xù)，買受人要求其履行義務，并承擔逾期責任。

三、逾期交房的責任認定

（一）交付條件的認定

國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，其中第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：①該商品房經驗收合格;②該商品房經綜合驗收合格;③該商品房經分期綜合驗收合格;④該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。該條另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

對于當事人約定的交房條件是第1種的情況，根據《建設工程質量管理條例》第十六條“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收?！＝ㄔO工程經驗收合格的，方可交付使用。”第四十九條“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！绷硗猓腥A人民共和國國家標準《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》中的強制性條文第6.0.7條規(guī)定：“單位工程質量驗收合格后，建設單位應在規(guī)定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案?！苯ㄔO部在《關于發(fā)布國家標準的通知》中明確規(guī)定：“建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規(guī)定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案。否則，不允許投入使用?！币虼?，我們認為，應以開發(fā)商是否取得其當?shù)亟ㄔO管理機構發(fā)出的《建筑工程竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，如果商品房的驗收僅有開發(fā)商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質疑，而且也不可能完成對房屋和相關配套設施進行全面的驗收。開發(fā)商辯稱已組織“四方”工程驗收且經驗收合格即可交付使用，則不應采信。

對于當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種的情況，該條約定的是綜合驗收，根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可使用;未經驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產項目峻工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門提出峻工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！蔽覀冋J為，商品房驗收產生的法律關系的主體是開發(fā)商與政府主管部門、工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或單位;客體是指商品房的質量;內容是商品房的質量是否合格;產生的法律后果是商品房可以進入市場，可以交付給業(yè)主使用。因此上述就是約定開發(fā)商在合同約定的交房時間取得《房地產開發(fā)經營項目交付使用許可證書》為條件。如取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件，就要承擔逾期交付責任。

另外，如果商品房買賣雙方在示范合同約定的上述四項以外的其它交付條件，我們認為，買受人購買商品房目的在于使用，建筑工程竣工驗收備案應當是起碼的要求，否則將影響其使用功能。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于此標準，那么以此標準為交付條件，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

（二）不可抗力的認定

1、異常自然現(xiàn)象。開發(fā)商辯稱，由于暴風雪、大雨、洪水等原因，導致施工不能正常進行，此時，應從以下三個方面認定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應當預見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應認定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應該能夠解決；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關系。法院在審理案件時應結合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構成不可抗力進行認定。

2、拆遷不暢等社會事件。開發(fā)商經常辯稱由于“釘子戶”導致拆遷不能如期進行進而逾期交房。我們認為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務行為，開發(fā)商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關系，不應免除其違約責任。

3、政府行為。實踐中應區(qū)分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導致停工等；又如政府規(guī)劃調整，則應考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應依公平責任原則，允許開發(fā)商進行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變容積率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。

4、建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認為，開發(fā)商不應當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責任，此種情況導致工程延期竣工交付，不應當免除逾期責任。

注意：如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責任。

（三）六種常見情形的責任認定

1、房屋質量有問題

如果是一般質量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

如果因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

2、裝飾和設備不合約定。買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認為，材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受并要求開發(fā)商承擔逾期責任。

3、配套設施遲延或者交付不能。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

4、房屋相關資料不完備。房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構出具測繪資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發(fā)商承擔逾期責任。

5、所涉商品房經“四方”竣工驗收合格。對經核驗后房屋質量存在瑕疵但主體質量不存在問題的，購房人已經實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權要求開發(fā)商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認為，法律及合同已經明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權拒絕接受房屋或要求開發(fā)商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經過竣工驗收，是其對自己權利的處分，其無權要求開發(fā)商承擔違約金。

注意：所涉商品房如經核驗后確認房屋主體質量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發(fā)商應承擔違約責任

6、該商品房未經“四方”驗收或驗收不合格，開發(fā)商即通知購房人接受房屋。我們認為，首先，開發(fā)商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利后果；最后，從有利于保護處于弱勢一方的購房者的合法權益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。因此，購房人在接收商品房后仍有權要求開發(fā)商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)法律的精神實質。

四、逾期交房的責任承擔

（一）違約責任承擔方式

《合同法》等法律規(guī)定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責任按逾期時間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限（如60日或90日等），自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之（一般約定萬分之二或三）的違約金，合同繼續(xù)履行；第二，逾期超過上述期限，買受人有權選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金（違約金比率不小于第一種情況）。實踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。

（二）逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

（三）開發(fā)商辯稱違約金過高請求減少的法律適用

開發(fā)商經常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少”；而買受人堅持認為根據合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義?！逗贤ń忉尪返诙艞l“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！比欢艘?guī)則不是十分明確，實踐中，有多種不同的理解。我們認為，從“契約自由”原則與尊重當事人意愿出發(fā)，即應按合同約定來處理。又結合違反合同的民事責任原則主要是補償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額（此時認定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益）時，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30％為限來進行適當調整（應當在違約金超出實際損失額的30％范圍內加實際損失額予以認定）。同時，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。

另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，當然不能減輕責任。

注意：對違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規(guī)定的“沒有或系假預售許可證、合同訂立前或后重復抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時懲罰性賠償。

五、逾期交房的處理原則

（一）有利于房地產業(yè)健康發(fā)展

人民法院審理房地產相關案件，應注意準確理解和全面把握國家方針政策的具體導向，將執(zhí)行法律法規(guī)與政策要求統(tǒng)一起來。在保護消費者基本居住權前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護房地產業(yè)健康發(fā)展。

（二）服從黨委領導，多方聯(lián)動化解矛盾

當前形勢下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過發(fā)展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對此，人民法院應能動發(fā)揮審判職能，主動加強與房管部門、國土部門、建設部門和規(guī)劃部門等行業(yè)主管單位相關部門的溝通聯(lián)系、配合，著力推動建立多層次、全方位的協(xié)同聯(lián)動化解機制，形成合力避免風險擴散和失控。

（三）積極開展和諧民事訴訟模式，調解優(yōu)先，調判結合當前，在各種矛盾的關聯(lián)性、聚合性、敏感性進一步增強的形勢下，以調解方式化解糾紛的優(yōu)勢更加凸顯，意義更加突出。堅持調解優(yōu)先，盡管有些時候需要花費更多的時間和精力，但從長遠來看，其付出的司法成本和社會成本還是低的。依托多元糾紛化解機制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導當事人利用協(xié)商、調解等方式解決糾紛，切實減少糾紛解決的層次和環(huán)節(jié)，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當然，對調解無效的案件要及時判決，協(xié)調發(fā)揮調判組合優(yōu)勢，最大限度地促進當事人之間訴訟關系的協(xié)調、當事人與人民法院之間司法服務關系的有序，確保實現(xiàn)法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。