第一篇：淺析商品房買賣合同糾紛的法律適用問題

課程房地產(chǎn)法20 09 ?－20 10 學(xué)年第 1 學(xué)期

成績 評閱人

評語：

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（題目）淺析商品房買賣合同糾紛的法律適用問題

（正文）

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)已經(jīng)公布并實(shí)施。其中規(guī)定了商品房買賣中的懲罰性賠償原則，這一規(guī)定對規(guī)范房產(chǎn)市場，保護(hù)購房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發(fā)了商品房在適用《解釋》的同時是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡稱《消法》)的問題上眾說紛紜，我僅就對商品房買賣合同糾紛中是否適用《消法》談?wù)勛约旱囊恍┳疽姟?/p>

《解釋》中關(guān)于懲罰性賠償條款的規(guī)定如下：

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

其中購房者在購房過程中出現(xiàn)以上的5種情況時除了可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息，可以要求由此造成的損害賠償，之后還可以主張不超過已付購房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說如果發(fā)生了以上的5種情況時購房者可以要回的款項(xiàng)的最高額為已付購房款加上相當(dāng)于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息還有損害賠償金。這樣一來，《解釋》規(guī)定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規(guī)定的因欺詐而應(yīng)給予的雙陪賠償。

并且，我國法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。根據(jù)《解釋》第1條關(guān)于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”的規(guī)定，《解釋》調(diào)整的商品房專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房

屋，《解釋》調(diào)整的商品房買賣合同是專指狹義的。

但是在實(shí)踐出現(xiàn)了以下的兩個問題：一是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會銷售的房屋都屬《解釋》規(guī)定的商品房，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應(yīng)注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調(diào)整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《解釋》規(guī)定的商品房。如下列案例：

李廣源訴廣州市宏仁建設(shè)實(shí)業(yè)總公司（以下簡稱實(shí)業(yè)公司）、廣東省宏仁房產(chǎn)建設(shè)公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛案。訟爭房屋所在項(xiàng)目的開發(fā)商是廣東金城建設(shè)集團(tuán)有限公司，該公司將包括訟爭房屋在內(nèi)的其中兩棟出售給實(shí)業(yè)公司。2008年12月4日，原告與實(shí)業(yè)公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于2009年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。同日，原告向房產(chǎn)公司支付房款。后原告入住訟爭房屋，并于2009年底通過房產(chǎn)公司辦理僑匯購房入戶手續(xù)。廣東金城建設(shè)集團(tuán)有限公司正在為實(shí)業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。原告以被告未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證構(gòu)成欺詐等為由，依據(jù)《解釋》的規(guī)定起訴要求解除合同、兩被告返還購房款并賠償購房款一倍的款項(xiàng)。被告以本案不適用《解釋》等為由請求駁回原告訴訟請求。法院認(rèn)為原告與實(shí)業(yè)公司簽訂的《購房合同》不屬《解釋》的調(diào)整對象，該案不適用《解釋》，同時也不存在合同目的無法實(shí)現(xiàn)的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請求。判后原告未提起上訴。

那么，在商品房買賣合同糾紛當(dāng)中除了《解釋》規(guī)定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償?

關(guān)于是否適用的問題，有兩種不同的觀點(diǎn)：

1.適用?！督忉尅芬?guī)定的情況與《消法》的規(guī)定并不沖突，在符合《解釋》規(guī)定的具體情形時，無論適用《解釋》還是《消法》都可以。

2.不適用。消法制定時，所針對的是普通商品市場嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題，所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)。同時制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。再就是從目前的實(shí)踐來看，大多法院也不認(rèn)為商品房交易適用《消法》第四十九條規(guī)定，主要原因是，商品房買賣合同金額巨大，動則數(shù)十萬、上百萬，判決 雙倍賠償會導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。綜上，此種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房交易過程中開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任是合同約定的賠償責(zé)任或賠償實(shí)際損失的責(zé)任，而不是《消法》所規(guī)定的雙倍賠償責(zé)任。

以上兩種觀點(diǎn)本人認(rèn)為都過于絕對。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對待，分別適用。

首先，我認(rèn)為能適用：

1.從立法本意上來說，《解釋》規(guī)定的賠償額度，按照上面的分析，最高額度可能超出已付購房款的雙倍。解釋規(guī)定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買賣糾紛之中最嚴(yán)重、最惡劣的幾種。也就是說，這幾種最惡劣的情況可以適用《解釋》規(guī)定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規(guī)定的幾種嚴(yán)重的欺詐情況之外的欺詐行為，應(yīng)該是適用《消法》的雙倍賠償。當(dāng)然，實(shí)踐中，很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償，但法律規(guī)定的應(yīng)然狀態(tài)與法律適用的實(shí)然狀態(tài)的差別，跟立法本意無關(guān)。

2.從法律的體系上來說，《消法》既然沒有明確規(guī)定其調(diào)整范圍不適用于商品房，那么就是適用?！督忉尅吠瑯記]有規(guī)定如果與《消法》沖突時的適用規(guī)則，其實(shí)，本來就不沖突。立法者在立法時，因?yàn)橐S護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性、嚴(yán)密性，會在立法時盡量的消除法律沖突，盡量不要留下立法的空白。所以說《解釋》和《消法》都是適用的。

3.《解釋》在商品房合同買賣糾紛中加入了因欺詐而導(dǎo)致的懲罰性的措施，目的是在遏制開發(fā)商在商品房買賣中利用優(yōu)勢欺詐購房者，從而導(dǎo)致的巨大的事實(shí)不公。那么我們可以

推論：在商品房的買賣中，一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意，只是一個度的問題。也就是說，可以適用懲罰性賠償，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解釋》規(guī)定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償?shù)姆秶?/p>

其次，我認(rèn)為要有限制性的分別適用。

也就是說在商品房買賣合同糾紛當(dāng)中情況千差萬別，一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當(dāng)中導(dǎo)致不公平的現(xiàn)象發(fā)生。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對待，分別適用。

1.如果在商品房買賣合同糾紛中一刀切，全部不適用雙倍賠償，就只是《解釋》規(guī)定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償，而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項(xiàng)，支付違約金，或賠償實(shí)際的損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒有《解釋》規(guī)定的開發(fā)商的主觀惡意強(qiáng)，但實(shí)際造成的損害結(jié)果相當(dāng)大(不一定達(dá)到已付購房款的一倍)，這實(shí)際上性質(zhì)的惡劣程度不亞于《解釋》規(guī)定的那幾種情況，即已經(jīng)達(dá)到了《解釋》實(shí)行懲罰性賠償責(zé)任的制定意圖，那么我們就應(yīng)該適用雙倍賠償;如果造成的損失不是很大，那么就只是按實(shí)際的損失來陪。至于損失達(dá)到已付購房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償，要綜合多方因素，多種情況，比如已付購房款的絕對額、欺詐隱瞞的時間長短、造成損失類型的多少等。

2.如果在商品房買賣合同糾紛中，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下(包括商品房買賣合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規(guī)定的嚴(yán)重的幾種欺詐)保證賠付比例的公平。這樣會導(dǎo)致一種傾向：開發(fā)商因?yàn)椤督忉尅芬?guī)定的嚴(yán)重欺詐在實(shí)踐中都不可能導(dǎo)致雙倍的懲罰性賠償，那么會慫恿他們的一般性欺詐行為;如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償，那么嚴(yán)重的欺詐行為在實(shí)踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償?shù)膸茁蚀笤?。這樣才會起到抑制開發(fā)商這種欺詐行為的作用。

總之，商品房買賣合同糾紛既要適用《消法》，又要有限度的分情況適用，以期能盡量的發(fā)揮《消法》和《解釋》的效用，切實(shí)抑制開發(fā)商的欺詐行為，從而保護(hù)購房者的利益。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)法的學(xué)習(xí)中，我發(fā)現(xiàn)，我們大多傾向于使用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來解釋一些社會上的發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案，《司法解釋》的出臺確實(shí)給房地產(chǎn)糾紛案件提供了至關(guān)重要的法律支持和法律解釋，但在實(shí)踐中，卻有很多案例表明，《司法解釋》在適用范圍上有其局限性和不完善性，這也引起了我對于《司法解釋》是否使用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的思考。

第二篇：《買賣合同糾紛司法解釋》法律適用

專題一：《買賣合同糾紛司法解釋》法律適用

1、買賣合同的成立與效力疑難問題

①買賣合同成立的方式及其證據(jù)②意向書、備忘錄、安慰信與預(yù)約合同的性質(zhì)認(rèn)定③買賣合同成立的必備條款與合同補(bǔ)充、合同解釋制度的運(yùn)用④無權(quán)處分、善意取得與合同撤銷⑤買賣合同無效的類型⑥區(qū)分原則的適用

2、買賣合同的履行、風(fēng)險負(fù)擔(dān)與孳息

①交付條款的合同補(bǔ)充制度②交貨數(shù)量不合約定時的處理③主給付義務(wù)、從給付義務(wù)與附隨義務(wù)的履行及其認(rèn)定④多重買賣中的所有權(quán)移轉(zhuǎn)與違約責(zé)任⑤風(fēng)險負(fù)擔(dān)認(rèn)定的一般規(guī)則及特殊規(guī)則⑥標(biāo)的物孳息移轉(zhuǎn)規(guī)則

3、買賣合同中的標(biāo)的物檢驗(yàn)制度

①約定與法定檢驗(yàn)期間的性質(zhì)②法定“合理期間”的認(rèn)定③約定檢驗(yàn)時間過短的處理規(guī)則④標(biāo)的物檢驗(yàn)程序與期間的合同設(shè)計(jì)

4、買賣合同的解除與違約責(zé)任

①買賣合同解除的條件及其法律效力②質(zhì)量保證金的處理③實(shí)際履行請求權(quán)的適用條件④減價請求權(quán)的運(yùn)用⑤違約金、法定損害賠償金、定金的適用規(guī)則⑥訴訟時效與優(yōu)先購買權(quán)

5、所有權(quán)保留買賣與特種買賣的法律適用

①所有權(quán)保留買賣的法定解除條件及其法律效力②試用買賣的認(rèn)定及其法律效力③其他特殊買賣（權(quán)利買賣與金融衍生品）

6、買賣合同的制作與審查

專題二：《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》解讀

1、強(qiáng)制公開招標(biāo)項(xiàng)目范圍的確定

2、強(qiáng)制招標(biāo)的各種方式選擇

3、可以不招標(biāo)項(xiàng)目范圍的解讀

4、虛假招標(biāo)的形式及法律后果分析

5、串通招投標(biāo)行為的界定及法律后果分析

6、干預(yù)、操縱招標(biāo)投標(biāo)的法律后果解讀

7、弄虛作假騙取中標(biāo)行為的界定及法律后果分析

8、招投標(biāo)法實(shí)務(wù)操作及流程風(fēng)險管理

①公開招標(biāo)流程的風(fēng)險與管理②投標(biāo)流程的法律風(fēng)險及其防范

③開標(biāo)與評標(biāo)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險及其防范 ④中標(biāo)通知書的發(fā)出與合同訂立

⑤違規(guī)違法招投標(biāo)的法律后果

第三篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第四篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報(bào)告

一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規(guī)定情勢變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。

國家房貸政策調(diào)控屬于情勢變更，最高人民法院根據(jù)社會形勢的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊(duì)情勢變更原則做了細(xì)化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規(guī)定成為司法實(shí)踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認(rèn)為，無法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認(rèn)定。對于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對此統(tǒng)一認(rèn)識。

（三）、交房時間以何為標(biāo)準(zhǔn)？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實(shí)踐中，由于理解差異，對交房時間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實(shí)際入住后，產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時間，而不管房屋是否驗(yàn)收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對交房的時間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。

（四）、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。（5）空白選項(xiàng)（消費(fèi)者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門的驗(yàn)收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問題卻較為嚴(yán)重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強(qiáng)（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)），審判中確認(rèn)不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理，仍是司法實(shí)踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認(rèn)定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴(yán)把握。首先，應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)

商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同?！端痉ń忉尅返?7條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢姡蓪β男泻贤蟮目傻美媸浅直Ｗo(hù)、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購書能否認(rèn)定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。在商品買賣中，當(dāng)事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

什么樣的違約責(zé)任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動產(chǎn)登記。

在司法審判實(shí)踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認(rèn)定差價損失的時間點(diǎn)，法院一般會從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項(xiàng)可能具有不同的理解。

第五篇：裝修裝飾合同糾紛法律適用問題

裝飾裝修合同糾紛應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。

1、最高人民法院《關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百

八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》的答復(fù)意見及理由中明確提到“最高人民法院民事審判第一庭經(jīng)研究后認(rèn)為：裝修裝飾工程屬于建

設(shè)工程………..”。

2、建設(shè)部于2000年6月7日頒布實(shí)施的《建設(shè)部關(guān)于建筑裝修裝

飾歸口管理問題的復(fù)函》中明確了建筑裝修裝飾屬于建筑行業(yè)的重要組成部分，而且其根據(jù)的法律也是根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律。

綜上，既然裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程，那么裝飾裝修合同就應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)工程合同，就應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關(guān)法律。

附上述復(fù)函:

最高人民法院《關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》

(2004)民一他字第14號

福建省高級人民法院：

你院閩高法[2004]143號《關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

此復(fù)。

2004年12月8日

答復(fù)意見及理由：

最高人民法院民事審判第一庭經(jīng)研究后認(rèn)為：裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。理由如下：

第一，裝修裝飾工程本質(zhì)上屬于建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定。國務(wù)院2000年1月10日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第2條、2003年12月6日公布的《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第2條第2款規(guī)定：“本條例所稱建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程”。國家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》國家標(biāo)準(zhǔn)，建筑業(yè)按從事工程建設(shè)的不同專業(yè)劃分為“土木工程建筑業(yè)”、“線路、管道和設(shè)備安裝業(yè)”和“裝飾、裝修業(yè)”三大類。因此，將裝修裝飾工程納入建設(shè)工程的范圍符合國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)范。