第一篇：商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標準及指導(dǎo)

商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標準及指導(dǎo)

第一部分 商品房買賣合同糾紛

第一章

一般規(guī)定

一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售

1、預(yù)售合同（并非認購書）以出賣人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)并取得商品房預(yù)售許可證明為生效要件，若未取得預(yù)售許可證，則預(yù)售合同無效，但一審法庭辯論終結(jié)前取得的，可以認定有效，法院對預(yù)售許可證只做形式審查。

2、預(yù)售許可證過期的，不影響其后簽訂的預(yù)售合同的效力。預(yù)售許可證被撤銷的，不影響其前簽訂的預(yù)售合同效力。

3、簽訂預(yù)售合同時：預(yù)售許可證被撤銷的，預(yù)售合同無效；過期的，合同有效。簽訂預(yù)售合同時未取得預(yù)售許可證，或者許可證過期或被撤銷的，但在合同履行過程中房屋已竣工的，可按現(xiàn)售合同相關(guān)規(guī)定辦理。

4、現(xiàn)售合同條件：（1）營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）國有土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）房屋已竣工。不符合上述條件的，應(yīng)認定合同無效。

5、認定“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證”：（1）故意向買受人提供取得預(yù)售許可證的虛假事實；或（2）買受人詢問時，故意隱瞞未取得的事實。

二、商品房買賣的預(yù)約（認購書）與本約（商品房買賣合同）

1、判斷預(yù)約和本約的標準：（1）協(xié)議簽訂時間；（2）雙方是否僅僅是為購買該房屋達成初步意向；（3）對房屋的具體位置、面積、房價、付款方式、交付時間等具體交易條件是否寫進合同內(nèi)容，是否有明確約定；（4）出賣人是否已按約定收受購房款。

2、判斷預(yù)約協(xié)議效力：根據(jù)《合同法》52條，不以出賣人取得預(yù)售許可證為要件。

3、買受人簽訂預(yù)約協(xié)議后，又以出賣人未取得預(yù)售許可證為由主張預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持。

4、簽訂認購書后無法簽訂正式買賣合同的責任承擔：（1）因不可歸責于雙方當事人的事由的（雙方均忠實履行預(yù)約合同中的誠信談判義務(wù)，雙方均無過錯），或雙方均有過錯的，出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預(yù)約協(xié)議后一方無正當理由拒絕簽訂本約的，若守約方要求法院強制違約方訂立本約，法院不予支持，但守約方有權(quán)要求違約方賠償信賴利益損失。（3）一方以對方違反預(yù)約協(xié)議導(dǎo)致不能訂立本約為由，要求賠償履行本約的可得利益（即房屋全部差價損失）的，不予支持。若預(yù)約協(xié)議有定金條款，應(yīng)適用定金罰則；若無定金條款或定金數(shù)額明顯低于守約方實際損失的，則違約方應(yīng)賠償守約方受到的信賴利益損失。

三、管轄

商品房買賣合同糾紛不適用不動產(chǎn)專屬管轄規(guī)定，應(yīng)以普通合同糾紛來確定管轄。

第二章

交付、辦證及其他履行糾紛

一、交付

1、交付期限：有約定從約定，無約定或約定不明且房屋符合約定和法定交付條件的，買受人有權(quán)隨時要求交付。

2、交房條件：房屋經(jīng)設(shè)計、施工、建設(shè)、監(jiān)理四單位竣工驗收合格，消防專項驗收合格。出賣人取得《工程竣工驗收備案表》的，視為滿足交房條件。

3、出賣人在交房時不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，應(yīng)認定不具備交房條件，出賣人應(yīng)承擔逾期交房責任，但合同中有相反約定的除外。

4、交付的房屋符合合同約定的交房條件，但存在一定質(zhì)量瑕疵的，若買受人拒絕接受并要求出賣人承擔逾期交付責任，不予支持，但出賣人應(yīng)對質(zhì)量瑕疵進行修復(fù)。

5、出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付流程預(yù)繳物業(yè)費、代辦產(chǎn)權(quán)證費用、公共維修基金等費用后才交付的，若合同中對此并未約定，則買受人有權(quán)拒絕。

6、買受人接受了出賣人交付的商品房鑰匙，視為房屋已交付使用。

7、買受人接受房屋后，又以出賣人未同時提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣人承擔逾期交付責任的，不予支持。

8、買受人接受房屋后，又要求以通過消防驗收合格的時間作為交房時間，進而要求出賣人承擔逾期交房責任的，不予支持，但法院應(yīng)判令出賣人限期辦理消防驗收手續(xù)。

9、訴訟時效：合同約定交房期限屆滿時房屋具備法定交付條件的，訴訟時效期間自交付期滿之日計算；房屋尚不具備法定交付條件的，訴訟時效期間自房屋具備法定交付條件之日計算。

10、遲延交付：（1）因自然現(xiàn)象導(dǎo)致遲延交付的，若該自然現(xiàn)象為該地區(qū)的慣常氣候現(xiàn)象，則不視為不可抗力；（2）因政府部門的行政行為導(dǎo)致遲延的，可比照不可抗力延長交房期限；（3）因政府部門以外的第三人原因造成遲延的，出賣人應(yīng)先向買受人承擔違約責任，再向第三人追償。

11、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條“房屋交付使用”應(yīng)理解為“交鑰匙”、“房屋轉(zhuǎn)移占有”，并不要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。但雙方在合同中另有約定的除外。

二、辦證

1、辦證義務(wù)主體：義務(wù)主體為買受人，出賣人僅負協(xié)助義務(wù)，但雙方另有約定的除外。

2、出賣人協(xié)助義務(wù)：完成房屋的初始登記。出賣人在合同約定或法定期限內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬初始登記的資料遞交給房屋權(quán)屬登記機關(guān)，并告知買受人，即視為出賣人履行了協(xié)助辦證義務(wù)，若由于行政部門或其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人不承擔責任。

3、買受人起訴要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)證的，若出賣人一時履行不能，法院可判出賣人在符合辦證條件后履行協(xié)助辦證義務(wù)；若出賣人永久履行不能，則法院應(yīng)告知買受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失，買受人堅持要求繼續(xù)辦證的，不予支持。

4、出賣人履行協(xié)助辦證義務(wù)后，由于買受人原因?qū)е路课菟袡?quán)無法轉(zhuǎn)移的，出賣人可起訴要求買受人辦證并承擔違約責任，若合同另有約定，出賣人還可要求解除合同。

5、買受人支付全部或大部分（超出50%）購房款后，建設(shè)工程承包人就該房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

6、訴訟時效：出賣人交付房屋后，買受人請求出賣人辦證的，屬于物權(quán)請求權(quán)，不適用訴訟時效規(guī)定。

7、辦證糾紛中出賣人舉證：（1）房屋初始登記的大產(chǎn)權(quán)證（可認定不存在未足額繳納土地出讓金、土地使用權(quán)抵押、超規(guī)劃建設(shè)等無法辦證的情形）；（2）房屋登記部門出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產(chǎn)權(quán)必要材料的收件單或回執(zhí)；（3）通知買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證書的證據(jù)。

三、其他履行糾紛

1、銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的條件：（1）所涉內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）內(nèi)容是針對房屋和相關(guān)設(shè)施的；（3）所作的說明和允諾明確具體，即品質(zhì)或數(shù)量能確定的，有執(zhí)行的標準可以履行；（4）對合同訂立以及房價的確定有重大影響。

2、房屋面積誤差：出賣人交付的房屋公用分攤建筑面積的差異實行多退少不補的原則，套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定不符的，若合同有約定則按約定處理，若無約定，則按《商品房買賣合同解釋》第14條處理。

3、商品房銷售后，出賣人依據(jù)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更及設(shè)計單位同意的設(shè)計變更建造房屋，使房屋的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或有其他影響商品房質(zhì)量、使用功能的情形，出賣人應(yīng)在合理期限內(nèi)通知買受人。若未通知，或通知后買受人不同意變更，則買受人有權(quán)解除合同并要求賠償，但合同另有約定的除外。

4、外墻面使用權(quán)：合同約定買受人同意出賣人保留外墻面使用權(quán)的，侵害了全體買受人的權(quán)益，該條款無效。

5、商品房質(zhì)量問題：（1）小區(qū)的公共配套設(shè)施、附屬設(shè)施質(zhì)量問題引起買受人生活不便的，一般不屬于“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響居住使用的，買受人可要求解除合同并賠償損失”的情形；（2）房屋毗鄰交通干線受噪音污染，買受人以合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除合同的，不予支持。

6、合同簽訂后，因國家政策調(diào)整致使買受人無法辦理按揭貸款的，應(yīng)視為不可歸責于任何一方當事人的原因，當事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有約定的除外。

7、國家稅費調(diào)整：合同簽訂后國家進行稅費調(diào)整的，若合同對稅費支付有約定，則按約定辦理；若對調(diào)整后的稅費支付無約定或約定不明，則應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔主體。

第三章

違約責任承擔

一、商品房買賣合同解除

1、一方根本違約，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有法定解除權(quán)；如因不可抗力、情勢變更等原因，致使合同在法律或事實上履行不能，合同目的無法實現(xiàn)的，雙方均可要求解除。

2、當事人收到合同解除的通知后，雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出并向法院起訴的，不予支持；若未約定異議期間，當事人在解除合同通知到達之日起三個月后才起訴的，不予支持。

二、合同無效、被撤銷或解除時的房屋漲價損失

1、因出賣人違約導(dǎo)致合同無法履行，買受人解除合同的，買受人請求出賣人賠償其房屋漲價等預(yù)期可得利益損失的，應(yīng)予支持。

2、合同無效或被撤銷的，一般以賠償當事人的信賴利益損失為限，一方主張可得利益損失的，不予支持。

3、買受人同時要求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍已付購房款的懲罰性賠償責任的，應(yīng)當支持兩者中較高的請求。

三、逾期交房違約金的計算

當事人有約定的從約定，無約定的，以逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準來確定。

四、逾期辦證的違約金或損失計算

當事人有約定的從約定，若無約定，則按以下標準計算：

1、計算起點。從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算：（1）合同約定的辦證期限；（2）合同標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

2、計算止點：出賣人將辦證所需資料報備于房屋登記機關(guān)，具備辦證條件并向買受人履行告知義務(wù)之日止。

3、計算標準：合同未約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按已付購房款總額，按人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。“逾期貸款利息的標準”一般按人民銀行同期基準貸款利率之上加收30%-50%確定逾期貸款利率或按照人民銀行同期貸款利率計算。

五、出賣人多項違約處理

1、出賣人存在逾期交房、逾期辦證、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不符合要求等多項違約行為的，除非當事人另有約定，出賣人在逾期交房期限內(nèi)承擔了逾期交房違約責任后，不再同時承擔逾期辦證等違約責任。

2、合同中既有單項違約責任條款，也有總括性違約責任條款的，總括性違約條款只在重大違約時適用，并不得同時適用單項違約責任條款。

六、違約金調(diào)整

1、違約金條款屬于結(jié)算和清理條款，合同解除不影響違約金條款。

2、違約方主張違約金過高的，應(yīng)對其主張承擔舉證責任；非違約方主張違約金合理的，也應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)。

3、請求增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失為限。增加違約金后又要求賠償損失的，不予支持。

七、違約金訴訟時效

1、合同中明確約定違約金具體數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從合同約定或法定的交房、辦證期限屆滿之次日起算訴訟時效。

2、合同約定以日或月累計計算的，為繼續(xù)行債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效。買受人要求支付違約金，出賣人在一審法庭辯論終結(jié)前提出訴訟時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。

八、商品房使用費

1、買賣合同生效后，買受人因出賣人不能辦理產(chǎn)權(quán)證等違約行為解除合同的，若出賣人主張房屋使用費，因買受人是依據(jù)合同約定占有使用該房屋，故不予支持。若因買受人未能按期付款等違約行為解除合同，出賣人有權(quán)主張商品房使用費。

2、合同被確認無效的，應(yīng)按無效合同的處理原則將房屋使用費作為損失進行處理，應(yīng)以雙方約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，在按買受人實際使用該房的年限得出款項返還給出賣人。

九、不可抗力的認定

1、自然災(zāi)害和社會異常事件屬于不可抗力；

2、政府抽象行政行為（如頒布新的規(guī)定、政策等）屬于不可抗力；

3、具體行政行為要具體問題具體分析，如果開發(fā)商對此能夠預(yù)見，或者可以采取企業(yè)行為或行政、司法途徑加以解決，則不屬于不可抗力。

十、情勢變更原則的適用條件

1、客觀上發(fā)生了情勢的變更，如價格非正常上漲、國家政策調(diào)整、幣值大幅度升降等；

2、客觀情況的變化是提出方無法預(yù)見和防止的；

3、情勢變更系因不可歸責于當事人之事由而發(fā)生；

4、因情勢變更導(dǎo)致合同的履行顯失公平。

第四章

商品房買賣與商品房按揭擔保

一、商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同

以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方起訴要求確認合同無效、被撤銷或解除的，法院應(yīng)告知按揭銀行有權(quán)作為有獨三參加訴訟。

1、按揭銀行以有獨三身份參加并提出獨立訴訟請求的：如果法院確認買賣合同無效、被撤銷或解除，則應(yīng)同時解除買受人與銀行之間的擔保貸款合同，判決出賣人分別將買受人尚欠的銀行貸款本息直接償付給銀行，將買受人已付的購房款（首付和已付給銀行的按揭款）返還給買受人；如果法院認為當事人要求確認合同無效、被撤銷或解除的請求不能得到支持，則銀行要求解除貸款合同的要求也得不到支持，但貸款合同自身已經(jīng)符合合同約定或法定解除條件的除外。

2、銀行不愿參加訴訟的，法院只處理買賣合同糾紛。若買受人只起訴要求出賣人返還首付及已付按揭款及利息的，應(yīng)支持；若買受人要求出賣人返還包括貸款在內(nèi)的全部購房款的，也應(yīng)支持。

二、按揭房屋抵押與保證責任

1、買受人與銀行之間的擔保貸款合同解除的：

（1）銀行向買受人主張對訴爭房屋行使抵押權(quán)的，若銀行已就訴爭房屋辦理了抵押預(yù)告登記或本登記，則銀行有權(quán)就抵押房屋拍賣或變賣后所得的價款優(yōu)先受償。

（2）銀行同時向出賣人主張保證責任的，如當事人對銀行如何實現(xiàn)債權(quán)有約定的，按約定處理；若無約定或約定不明，銀行應(yīng)當優(yōu)先就買受人提供的房屋抵押權(quán)實現(xiàn)債權(quán)，未清償部分由出賣人承擔連帶保證責任。

2、銀行與借款人未辦理房屋抵押預(yù)告登記或本登記的，抵押合同有效，但抵押權(quán)不成立。對于因登記部門原因未辦理房屋抵押登記，價款人已將購房合同等權(quán)利憑證交給銀行的，可以認定銀行對房屋有優(yōu)先受償權(quán)，但未辦理登記的，不得對抗第三人。

三、無法辦理按揭貸款的處理

買受人支付首付款后以銀行按揭貸款形式支付尾款的，貸款義務(wù)一般由買受人承擔，出賣人僅負協(xié)助義務(wù)。當買受人辦理按揭貸款失敗時，若買受人無力以其他方式支付尾款，則購房合同屬于事實上不能履行，當事人可請求解除合同。

合同解除后的責任承擔問題主要取決于銀行未批準發(fā)放貸款的理由，若純系出于買受人信用不佳問題，則買受人承擔違約責任；若系出賣人未提供擔?；蛭次闯蓚浒甘掷m(xù)等問題，則出賣人也應(yīng)承擔違約責任；若系不可歸責于雙方當事人的事由，則合同解除，出賣人應(yīng)當將收取的購房款及其利息或者定金返還買受人。

四、按揭合同中樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建情形的風險分配不合理 《廣東省高級人民法院民一庭：審理商品房按揭合同糾紛案件的幾個問題》

按揭合同通常約定：按揭抵押房產(chǎn)的部分或全部發(fā)生毀損，不論何種原因，亦不論何種過失，均有購房者負全責，并向按揭這賠償由此引起的一切損失。該約定通過犧牲購房者的利益以達到保護按揭銀行利益的目的，由于按揭合同是按銀行提供的格式合同，對此，購房者可根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，主張該條款無效。實踐中，法院可參照如下處理方式：

1、開發(fā)商將房屋交付購買者使用以前，或為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因開發(fā)商的原因而毀損、滅失、停建的，由開發(fā)商承擔責任，購房者不承擔責任；

2、開發(fā)商將房屋交付購買者使用以前，或為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可抗力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不承擔責任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權(quán)；

3、開發(fā)商將房屋交付購買者使用以后，或為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風險責任由購房者承擔。

五、按揭合同對購房者使用房屋的不合理限制

實踐中，許多按揭合同約定購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)出租，或者約定出租必須經(jīng)過按揭銀行的同意，或者約定其他限制購房者使用房屋的條款。對于該類約定，只要購房者對房產(chǎn)的使用（如出租等）不會對按揭銀行的抵押權(quán)造成損害，就是允許的，因為按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有有限受償權(quán)而不具有直接支配的權(quán)能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)先受償權(quán)的情況下，按揭銀行不應(yīng)對其進行限制。因此，法院審理時可根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定認定該類約定無效。

第二部分 二手房買賣合同糾紛

第一章

二手房買賣合同的效力

一、未取得產(chǎn)權(quán)證或?qū)砜赡苋〉卯a(chǎn)權(quán)證的房屋買賣

1、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有效，但出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得產(chǎn)權(quán)證，致使房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任。

2、以將來可能取得所有權(quán)的房屋作為標的物的買賣合同有效，但出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得產(chǎn)權(quán)證，致使房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓

再轉(zhuǎn)讓的出賣人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)售合同備案登記后，又將預(yù)售房屋再行轉(zhuǎn)讓給第三人的：

1、若房屋尚未竣工，則合同標的物不存在，視為商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當取得開發(fā)商的同意。

2、房屋竣工后，在交付及取得產(chǎn)權(quán)證前轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同有效。

3、商品房預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同一般也認定為無效。

三、特定房屋買賣

1、限制交易期間轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，合同無效。

2、轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用房管理的房屋的，合同有效。

3、當事人轉(zhuǎn)讓按房改成本價或標準價購買的共有住房，或轉(zhuǎn)讓央產(chǎn)房的，合同有效。但因法律法規(guī)規(guī)定導(dǎo)致買賣合同無法履行的，按合同法有關(guān)規(guī)定辦理。

四、登記共有房屋轉(zhuǎn)讓

1、共有房屋中的一人或數(shù)人，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義將房屋轉(zhuǎn)讓的，其他共有人不追認且出賣人轉(zhuǎn)讓后未取得處分權(quán)的，房屋買賣合同無效。

2、共有房屋中的一人或數(shù)人，擅自以其他或全體共有人的名義將共有房屋轉(zhuǎn)讓的，房屋買賣合同無效。但符合表見代理構(gòu)成要件的，可視為有效。

五、法定共有房屋轉(zhuǎn)讓

出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、繼承共有等）擅自轉(zhuǎn)讓的，出賣人或其他房屋共有人以轉(zhuǎn)讓時未經(jīng)其他共有人同意為由請求確認買賣合同無效的：

1、出賣人與買受人存在惡意串通、損害其他共有人利益的情形的，買賣合同無效。

2、構(gòu)成表見代理的，買賣合同有效。

3、出賣人擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓的，若符合善意取得條件，則可認定買賣合同有效。

六、被有權(quán)國家機關(guān)采取強制措施房屋的買賣

1、采取強制措施后轉(zhuǎn)讓的，屬于無權(quán)處分行為，買賣合同效力待定。若有權(quán)國家機關(guān)或者申請采取強制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強制措施解除的，合同有效。

2、房屋買賣合同簽訂后房屋被采取強制措施的，買賣合同效力不受影響。

（1）如果是法院查封的，買受人已支付全部價款并實際占有房屋，但未辦理過戶，買受人對此無過錯的，可向法院申請解封，并有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。

（2）如不符合法定解除強制措施的條件，該強制措施導(dǎo)致出賣人無法交付或過戶給買受人的，構(gòu)成合同履行不能，買受人有權(quán)要求解除合同，但不得要求繼續(xù)履行合同。

七、未辦理宣示登記房屋的轉(zhuǎn)讓

房屋權(quán)利人依據(jù)生效法律文件、人民政府征收決定、繼承或遺贈取得房屋所有權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓該房屋的，合同有效。但權(quán)利人應(yīng)當將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

八、共同居住房屋的轉(zhuǎn)讓

1、出賣人單獨享有所有權(quán)的房屋，配偶、其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成共同居住的事實，出賣人歲有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益不屬于物權(quán)，不構(gòu)成對出賣人處分房屋的限制。

2、出賣人依據(jù)拆遷取得的房屋，依據(jù)拆遷政策拆遷被安置人有權(quán)繼續(xù)居住該房屋，但不構(gòu)成對房屋的共有，不影響出賣人處置房屋。

九、屬于違章建筑房屋的轉(zhuǎn)讓

買賣合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前已補辦相關(guān)手續(xù)的，可認定合同有效。

十、設(shè)定抵押權(quán)房屋的轉(zhuǎn)讓

1、抵押權(quán)人同意房屋轉(zhuǎn)讓的，如果同意的同時提交了抵押權(quán)注銷申請，房屋登記機關(guān)在辦理房屋所有權(quán)過戶登記時同時注銷了抵押權(quán)登記，則抵押權(quán)消滅，否則，抵押權(quán)繼續(xù)存在，抵押權(quán)人可以就房屋行使抵押權(quán)。

2、買受人簽訂房屋買賣合同時不知道房屋設(shè)定抵押權(quán)的，房屋買賣合同有效。

3、出賣人轉(zhuǎn)讓房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前又在房屋上設(shè)定抵押權(quán)的，不影響之前簽訂的房屋買賣合同的效力。抵押權(quán)人要求行使抵押權(quán)的：

（1）買受人已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的，抵押權(quán)人主張對房屋行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)?，不能對抗買受人。

（2）買受人未辦理預(yù)告登記的，抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)，買受人有權(quán)解除房屋買賣合同并要求出賣人承擔違約或賠償責任。

第二章

二手房買賣合同的履行與違約責任

一、陰陽合同

1、通常以后訂立的合同為準，但若一方當事人有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等原因而在后簽訂的合同中約定虛假價格的，則應(yīng)以此前簽訂的合同為準。

2、當事人以規(guī)避稅收征管為由請求確認合同無效的，不予支持。二、一房數(shù)賣

1、已辦理過戶登記手續(xù)的買受人優(yōu)先。

2、均未辦理過戶登記手續(xù)的，已辦理預(yù)告登記的買受人優(yōu)先。

3、均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)的，已經(jīng)實際合法占有使用房屋的買受人優(yōu)先。

4、均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有使用房屋的，已先行支付購房款的買受人優(yōu)先。

5、合同均未履行的，成立在先的合同買受人優(yōu)先。

三、借名登記

1、借名人主張房屋所有權(quán)應(yīng)證明：（1）其對房屋存在出資關(guān)系；（2）存在保留所有權(quán)的意思表示。

2、借名人不具備購買經(jīng)濟適用房資格，而以登記人名義購買的并以保留所有權(quán)的意思表示將房屋登記在登記人名下的，雙方行為屬于“損害社會公共利益”的合同無效情形，借名人主張確權(quán)或要求登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)的，不予支持，但借名人有權(quán)主張出資債權(quán)。

3、登記人的債權(quán)人請求對登記在登記人名下的房屋查封、強制執(zhí)行用于償債，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由提出異議的，一般不予支持。

4、登記人擅自處分房屋的，適用善意取得制度。

四、定金、違約金、賠償損失

1、定金性質(zhì)約定不明的，不得視為解約定金。

2、同時約定定金和違約金的，如果定金性質(zhì)為違約定金的，則定金和違約金不可并用；但如果定金和違約金分別指向不同違約行為的，則在約定條件成就時可以并用。如果定金性質(zhì)為解約定金，當事人已構(gòu)成違約的，在條件成就時解約定金和違約金可以并用。

3、定金數(shù)額不足以彌補守約方實際損失，守約方請求賠償不足部分的，應(yīng)予支持。

五、出賣人死亡 房屋買賣合同簽訂后，買受人已經(jīng)部分或全部履行了支付房屋價款的義務(wù)，出賣人死亡，買受人要求出賣人的繼承人繼續(xù)履行繼承債務(wù)的，應(yīng)予支持。繼承人應(yīng)當在辦理房屋繼續(xù)登記后，為出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

六、履行利益和信賴利益損害賠償

1、合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同并要求違約方賠償直接損失和房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

2、違約方以守約方主張的房屋差價損失系其訂立合同時不可預(yù)見的損失為由提出抗辯的，不予支持。

七、陰陽合同的處理

1、差價以裝修名義且金額較小的，一般認定陰合同有效；差價太大的，一般認定陰合同無效。

2、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效，但過戶價款條款無效。

3、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽署后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效，但過戶借個條款無效。

4、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價格過戶，另一方拒絕的，可調(diào)解，調(diào)解不成則認定合同不成立。

5、未簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

八、戶口遷移

合同約定出賣人應(yīng)將戶口遷出的，如果出賣人拒不遷出，該類糾紛不屬于民事案件的受案范圍。

九、公有住房轉(zhuǎn)讓

公有住房在限制交易期間轉(zhuǎn)讓，在超過限制交易期間訴至法院的，只要當事人在訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議時的意思表示是真實的，可以確認轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓合同中約定交易期限期滿后辦理有關(guān)手續(xù)的，屬于附期限的條件，合法有效。

（未完待續(xù)）

本文主要參考《房屋買賣案件裁判思路與操作》（左峰、陳旻

著）

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

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第三篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第四篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

XX律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對本案爭議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實有效。從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標的房屋的買賣意思表示真實，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。

二、關(guān)于對《二手房買賣合同》變更的認定。

合同當事人可以通過協(xié)商一致的方式對合同的內(nèi)容進行變更，包括但不限于標的數(shù)量的增減、價款的變化、履行時間、地點、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當認定為對原合同中購房資金監(jiān)管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時間為2010年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對首期監(jiān)管行為的認可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認定為對原合同的協(xié)議變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時間不詳，如果在2010年12月6日前則對前述行為認定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補充協(xié)議》應(yīng)當認定為對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補充協(xié)議》，變更購房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認定為對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬。截止2010年12月6日前述三項金額正好等于標的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格2000萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對原合同進行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購房資金550萬，此時監(jiān)管資金共計650萬，當日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進行放款。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠實信用的原則積極促成合同目的的達成。

四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。

合同簽訂后，標的房產(chǎn)解除抵押的時間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實際行動積極消除標的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標的權(quán)利瑕疵的擔保義務(wù)。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應(yīng)當承擔違約責任。

依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當承擔違約責任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當承擔違約責任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當請求，使其權(quán)益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

XX律師事務(wù)所

律師：

XX年XX月XX日

第五篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規(guī)定情勢變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風險，是指房屋買賣合同當事人因經(jīng)營失利應(yīng)當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調(diào)控屬于情勢變更，最高人民法院根據(jù)社會形勢的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹撘?guī)定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實踐中對辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認為，開發(fā)商承擔協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔主辦義務(wù)。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認定。對于辦證義務(wù)主體的認定，直接影響著違約責任的義務(wù)承擔主體，因此，必須對此統(tǒng)一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認為，開發(fā)商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產(chǎn)生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費者認為驗收應(yīng)當是權(quán)威部門的驗收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進行實地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟政策的變化、政府部門強制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責，實務(wù)上存在很大爭議。一方當事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚`約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實際認定開發(fā)商免責。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同?！端痉ń忉尅返?7條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢?，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認定。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進行不動產(chǎn)登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標準，對處于災(zāi)害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機構(gòu)詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。