第一篇：如何理解《房地產(chǎn)管理法》第38,39條

如何理解《房地產(chǎn)管理法》第38,39條

如何理解《房地產(chǎn)管理法》第38、39條 房地產(chǎn)管理法：38條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

……

第39條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

……

問：

38、39條兩個法律條文屬強制性規(guī)定無疑。但是，屬于效力性強制性規(guī)定，還是管理性強制性規(guī)定？

a 該38條所說轉(zhuǎn)讓到底指的什么？該法第37條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個定義不是一般的定義，是法律本身所作的定義。從這個定義內(nèi)容出發(fā)，再結(jié)合該法當時的立法背景（→立法背景：90年代初，海南房地產(chǎn)泡沫嚴重，通過合同方式轉(zhuǎn)讓炒賣土地現(xiàn)象嚴重，在產(chǎn)生糾紛時，爭議雙方當事人距離第一家實際上已經(jīng)有10幾個合同的距離。為了遏制這種炒賣土地違法行為，92、93年國家開始宏觀調(diào)控。），可以得出一個結(jié)論：

房地產(chǎn)法38、39條及37條關(guān)于轉(zhuǎn)讓的定義來看，這些規(guī)定應(yīng)當針對的是包括當事人訂立合同在內(nèi)的，當然也包括最終物權(quán)變動，這一系列的行為都是要嚴格的控制和限制。

但是，經(jīng)過最近幾年的審判實踐來看，這樣的理解有問題。如果將38、39條作為針對當事人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的一個強制性規(guī)定，會產(chǎn)生如下問題：

→這樣是否真的能夠達到房地產(chǎn)法立法目的，即遏制土地炒賣行為？依據(jù)該法38、39條判令土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，同樣很難實現(xiàn)立法目的：今天的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛中，當事人實際上對于轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)應(yīng)當達到法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的內(nèi)容，一般都有約定。比如：約定轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓100畝土地使用權(quán)給受讓方，轉(zhuǎn)讓方要負責(zé)按照法律規(guī)定的條件完成投資開發(fā)建設(shè)，然后雙方再去辦土地使用權(quán)變更登記；還有合同約定，這個義務(wù)由受讓方來完成。在這種情況下，如果認定雙方簽訂合同時不符合39條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，進而宣布合同無效，實際上也封閉了當事人按照合同約定去履行自己義務(wù)，然后通過自己的義務(wù)的履行又完成39條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的可能！→判令合同無效導(dǎo)致：土地價格大幅上揚時，轉(zhuǎn)讓方往往會以38、39條要求確認合同無效，合同無效，轉(zhuǎn)讓方只承擔(dān)締約過失責(zé)任，這個損失遠低于土地上揚的價格差額。合同無效可以使其獲利。所以，此情況下，判令合同無效使違背誠信一方獲得巨額利益，這對合同另一方當事人是不公平的，不利于維護或建立一個誠信的房地產(chǎn)交易秩序，甚至助長了違背誠信的風(fēng)氣。

所以，現(xiàn)在，最高法已經(jīng)表態(tài)：

38、39條不再是影響合同效力的一個強制性規(guī)定。

為此，我們還需要尋找現(xiàn)行法上的依據(jù)，或者從第二個視角來分析：

→物權(quán)法 15條規(guī)定：當事人之間訂立的有關(guān)變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同效力。這里的轉(zhuǎn)讓，不是針對合同本身，而是物權(quán)變動，是合同履行的目的。（其他依據(jù)：物權(quán)法 20條，關(guān)于預(yù)告登記，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來實現(xiàn)物權(quán)，這個表述從文義解釋角度來看，物權(quán)法立法者已經(jīng)將合同和合同履行的結(jié)果（物權(quán)變動）區(qū)分開來，區(qū)分原則是為了區(qū)分債的行為和物權(quán)變動，他的邏輯必然是債的行為的效力和物權(quán)變動的效力，分別交給不同的法律規(guī)范去進行判斷。這是第一個邏輯前提。第二個邏輯前提：根據(jù)物權(quán)法15條，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。合同的效力交給《合同法》等法律去予以規(guī)制和解決。

第三個邏輯前提：在區(qū)分原則的框架內(nèi)，物權(quán)變動的效力本身也不是絕對的不可動搖的，如果當事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同本身的效力受到否定評價的話，即使物權(quán)變動已經(jīng)完成，也仍然受到否定性的效力性評價（善意取得制度除外）。

→從區(qū)分原則推導(dǎo)出的三個邏輯來看，我們把38、39條的規(guī)定，界定為僅僅針對物權(quán)變動效力是有依據(jù)的。通過將38條所稱 轉(zhuǎn)讓界定為針對物權(quán)變動這個效力，事實上，立法目的是可以實現(xiàn)的。同理，該法37條的轉(zhuǎn)讓，我們可以將他界定為針對物權(quán)變動效力本身，即重點放在轉(zhuǎn)移給他人的轉(zhuǎn)移上，也就能夠和我們剛才得出的結(jié)論保持一個連貫或一致。

總結(jié)：

38、39條并不是一個對合同效力所作的強制性規(guī)范，他屬于對物權(quán)變動效力能否發(fā)生所做的一個強制性規(guī)范。

鏈接：

合同法解釋二：第十四條：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(法發(fā)〔2009〕40號)

16、人民法院應(yīng)當綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認定強制性規(guī)定的類型。如果強制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當認定合同無效。如果強制性規(guī)定規(guī)制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應(yīng)當慎重把握，必要時應(yīng)當征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。

第二篇：關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

潁上縣人民政府

近年來，我縣房地產(chǎn)管理工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大及其常委會的關(guān)心支持下，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認真貫徹實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，加強對房地產(chǎn)法律法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，注重法律的實際運用，切實在房地產(chǎn)行政管理中做到有法可依、依法行政，推動了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序發(fā)展?，F(xiàn)將工作開展情況匯報如下。

一、房地產(chǎn)建設(shè)用地情況

我縣2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為1755.2015畝，招拍掛出讓853.46畝。其中，商服用地7.11畝，住宅用地436.63畝，工業(yè)用地409.72畝；劃撥用地901.7415畝。其中，保障性住房用地66.993畝。

二、房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)、監(jiān)管情況

（一）加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、監(jiān)管力度，加快保障性安居工程建設(shè)，認真貫徹落實國家、省、市精神，抑制不合理住房需求，將新建住房價格控制在合理范圍內(nèi)，確保2013年新建住房價格上漲幅度與當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相適應(yīng)。

今年共銷售商品房16.52萬平方米，均價4750元∕平方米；房地產(chǎn)開發(fā)投資6.27億元；竣工面積6.16萬平方米、施工面積97.69萬平方米、批準預(yù)售面積26.37萬平方米。

（二）加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。目前，我縣房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)已由2007年的9家發(fā)展至現(xiàn)在的51家。其中，開發(fā)企業(yè)32家，物業(yè)企業(yè) 16家，中介企業(yè)（評估、測繪、經(jīng)紀）3家。新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管面已達100%。

（三）認真落實房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案制度和房地產(chǎn)開發(fā)項目巡查制度，嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度。按照相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，規(guī)范了商品房預(yù)售許可制度及工作流程，對商品房預(yù)售許可進行嚴格審批。

（四）加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管。按照《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理規(guī)定》，設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，簽訂三方協(xié)議，遵循“?？顚?、?？顚４?、?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，嚴格按照“三審”程序?qū)︻A(yù)售資金進行監(jiān)管。

（五）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信檔案并充分發(fā)揮其作用，將誠信檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。()按規(guī)定開展月報工作，及時對市場研判，準確把握市場走勢，一旦發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況新問題，及時進行研究和決策。

三、中介機構(gòu)管理情況

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，縣政府出臺了《潁上縣清理整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作實施方案》，組織縣公安、工商、房產(chǎn)、物價等相關(guān)部門，成立組織，聯(lián)合行動，嚴厲打擊非法房地產(chǎn)中介行為，切實規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，建立健全房地產(chǎn)中介信息共享、情況通報及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機制，確保當事人合法權(quán)益。

四、執(zhí)法機構(gòu)建設(shè)情況

我縣于1997年組建房地產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察隊，根據(jù)縣編辦“三定”方案，充實行政執(zhí)法隊伍管理人員，并在執(zhí)法設(shè)備、物力和經(jīng)費方面得到保障。依據(jù)要求并結(jié)合實際情況，建立健全了行政執(zhí)法評議考核制度、行政執(zhí)法責(zé)任追究制度、行政執(zhí)法公示制度等各項制度，完善了行政執(zhí)法聽證、案卷評查、備案、監(jiān)督等與推行行政執(zhí)法責(zé)任制相配套的各項操作規(guī)程，同時進一步做好行政執(zhí)法人員資格年審、行政執(zhí)法人員學(xué)法培訓(xùn)等基礎(chǔ)工作。

五、小區(qū)物業(yè)管理情況

嚴格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和綜合服務(wù)實行動態(tài)化管理。

一是嚴格執(zhí)行新建住宅小區(qū)配套設(shè)施驗收辦證制度。住宅小區(qū)在工程竣工進行綜合驗收時，對物業(yè)設(shè)施中的物業(yè)用房、大門、警衛(wèi)室、自行車棚、道路硬化、綠化等進行把關(guān)，提高住宅小區(qū)的綜合效益。

二是注重物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的信用管理。逐步建立健全物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員信用管理制度，將物業(yè)企業(yè)所有從業(yè)人員納入信用管理體系，統(tǒng)一服務(wù)標志，規(guī)范從業(yè)行為。目前已對全縣160名物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員建立了信用檔案，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范管理和平穩(wěn)運作打下了良好的基礎(chǔ)。

三是進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。

四是對不按標準提供服務(wù)的物業(yè)公司責(zé)令限期整改，對屢次不見成效的，在其信用檔案中增加“不良記錄”，并降低其服務(wù)等級。

六、住房維修資金收取及使用情況

我縣從2006年開始歸集維修基金，截止目前，共歸集資金6400萬元，涉及小區(qū)28個，做到了新建小區(qū)歸集覆蓋率達100%。維修資金由縣房產(chǎn)局統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由住房資金管理中心代為管理和使用。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，在物業(yè)專項維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。物業(yè)專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。維修資金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議，并遵循程序規(guī)范、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。我縣未發(fā)生單位或個人挪用物業(yè)專項維修資金及增值部分的違法現(xiàn)象。

七、房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記管理情況

依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)房地產(chǎn)交易的規(guī)定，建立和規(guī)范了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記制度、房屋租賃登記備案制度、房地產(chǎn)抵押登記制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)成交價格申報制度等，并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，按法律規(guī)定的程序和條件辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)業(yè)務(wù)。認真實施《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。為確?！兑?guī)程》的有效實施，我縣派員參加住建部舉辦的專題培訓(xùn)班，提升從業(yè)人員的服務(wù)水平。同時，結(jié)合我縣實際，制定了集體土地房屋辦證的實施方案，并大力宣傳，在抓好規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬管理的基礎(chǔ)上，積極拓展業(yè)務(wù)范圍，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上的房屋進行權(quán)屬登記管理，房產(chǎn)管理不斷向縱深發(fā)展。

八、存在的問題及下一步工作打算

（一）存在問題

一是國有土地上房屋征收的居民對拆遷期望值過高，因拆遷工作政策性強，辦法不多，工作難度大；二是保障性住房建設(shè)任務(wù)重，又因土地報批、房屋征收拆除困難影響施工進度，尤其是棚戶區(qū)改造難度更大；三是安置房辦證等遺留問題，因各種原因，造成新的不穩(wěn)定因素；四是因法律、法規(guī)政策出臺滯后造成行業(yè)管理尚有薄弱環(huán)節(jié)，如物業(yè)維修專項資金的使用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和省政府令第197號的規(guī)定，必須經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上通過后實施。上述兩個2/3的規(guī)定，現(xiàn)實操作很難實現(xiàn)，造成維修資金無法使用的尷尬局面，利害關(guān)系人意見很大。

（二）下一步工作打算

一是加強宣傳，加快房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)建設(shè)。邀請新聞媒體參與房屋征收各項公開工作，引導(dǎo)群眾理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控體系，加快房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)建設(shè)，客觀分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價房地產(chǎn)形勢，預(yù)測發(fā)展趨勢，更好地把握發(fā)展機遇，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二是加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營行為。嚴格審核房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，健全準入和退出機制，嚴把項目選定關(guān)。進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與專項整理的相關(guān)規(guī)定和要求，嚴肅整治在商品房銷售、物業(yè)服務(wù)等方面損害群眾利益的現(xiàn)象和行為。

三是加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員的監(jiān)管。繼續(xù)加大中介機構(gòu)“誠信、便民”的服務(wù)建設(shè)，保證房地產(chǎn)價值評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀的科學(xué)性和公正性，強化房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管力度。

四是進一步加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作。加快簽備案（含預(yù)售房買賣合同備案）系統(tǒng)、資金監(jiān)管（托管）系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開發(fā)速度，全面推進政務(wù)公開，提高政務(wù)服務(wù)水平，進一步規(guī)范出具首套房認定規(guī)定和程序。

五是進一步健全完善住房保障體系。切實解決中低收入家庭住房困難，實現(xiàn)住有所居、應(yīng)保盡保和提標擴面的目標，大力發(fā)展公共租賃住房，創(chuàng)新民生工程實施的方法和舉措。

六是進一步加強物業(yè)管理。積極探索新形勢下物業(yè)管理的思路和舉措，學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗，加強物業(yè)公司監(jiān)管，認真處理物業(yè)投訴和糾紛，會同有關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法，積極開展物業(yè)小區(qū)文明創(chuàng)建活動，提升全縣物業(yè)管理水平。

第三篇：關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

關(guān)于貫徹實施《房地產(chǎn)管理法》情況匯報材料

潁上縣人民政府

近年來，我縣房地產(chǎn)管理工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大及其常委會的關(guān)心支持下，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認真貫徹實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，加強對房地產(chǎn)法律法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，注重法律的實際運用，切實在房地產(chǎn)行政管理中做到有法可依、依法行政，推動了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序發(fā)展?，F(xiàn)將工作開展情況匯報如下。

一、房地產(chǎn)建設(shè)用地情況

我縣2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為1755.2015畝，招拍掛出讓853.46畝。其中，商服用地7.11畝，住宅用地436.63畝，工業(yè)用地409.72畝；劃撥用地901.7415畝。其中，保障性住房用地66.993畝。

二、房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)、監(jiān)管情況

（一）加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、監(jiān)管力度，加快保障性安居工程建設(shè)，認真貫徹落實國家、省、市精神，抑制不合理住房需求，將新建住房價格控制在合理范圍內(nèi)，確保2013年新建住房價格上漲幅度與當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相適應(yīng)。

今年共銷售商品房16.52萬平方米，均價4750元∕平方米；房地產(chǎn)開發(fā)投資6.27億元；竣工面積6.16萬平方米、施工面積97.69萬平方米、批準預(yù)售面積26.37萬平方米。

（二）加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。目前，我縣房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)已由2007年的9家發(fā)展至現(xiàn)在的51家。其中，開發(fā)企業(yè)32家，物業(yè)企業(yè) 16家，中介企業(yè)（評估、測繪、經(jīng)紀）3家。新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管面已達100%。

（三）認真落實房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案制度和房地產(chǎn)開發(fā)項目巡查制度，嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度。按照相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，規(guī)范了商品房預(yù)售許可制度及工作流程，對商品房預(yù)售許可進行嚴格審批。

（四）加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管。按照《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理規(guī)定》，設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，簽訂三方協(xié)議，遵循“專款專戶、專款專存、?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，嚴格按照“三審”程序?qū)︻A(yù)售資金進行監(jiān)管。

（五）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信檔案并充分發(fā)揮其作用，將誠信檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。按規(guī)定開展月報工作，及時對市場研判，準確把握市場走勢，一旦發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況新問題，及時進行研究和決策。

三、中介機構(gòu)管理情況

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，縣政府出臺了《潁上縣清理整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作實施方案》，組織縣公安、工商、房產(chǎn)、物價等相關(guān)部門，成立組織，聯(lián)合行動，嚴厲打擊非法房地產(chǎn)中介行為，切實規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，建立健全房地產(chǎn)中介信息共享、情況通報及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機制，確保當事人合法權(quán)益。

四、執(zhí)法機構(gòu)建設(shè)情況

我縣于1997年組建房地產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察隊，根據(jù)縣編辦“三定”方案，充實行政執(zhí)法隊伍管理人員，并在執(zhí)法設(shè)備、物力和經(jīng)費方面得到保障。依據(jù)要求并結(jié)合實際情況，建立健全了行政執(zhí)法評議考核制度、行政執(zhí)法責(zé)任追究制度、行政執(zhí)法公示制度等各項制度，完善了行政執(zhí)法聽證、案卷評查、備案、監(jiān)督等與推行行政執(zhí)法責(zé)任制相配套的各項操作規(guī)程，同時進一步做好行政執(zhí)法人員資格年審、行政執(zhí)法人員學(xué)法培訓(xùn)等基礎(chǔ)工作。

五、小區(qū)物業(yè)管理情況

嚴格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和綜合服務(wù)實行動態(tài)化管理。

一是嚴格執(zhí)行新建住宅小區(qū)配套設(shè)施驗收辦證制度。住宅小區(qū)在工程竣工進行綜合驗收時，對物業(yè)設(shè)施中的物業(yè)用房、大門、警衛(wèi)室、自行車棚、道路硬化、綠化等進行把關(guān)，提高住宅小區(qū)的綜合效益。

二是注重物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的信用管理。逐步建立健全物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員信用管理制度，將物業(yè)企業(yè)所有從業(yè)人員納入信用管理體系，統(tǒng)一服務(wù)標志，規(guī)范從業(yè)行為。目前已對全縣160名物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員建立了信用檔案，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范管理和平穩(wěn)運作打下了良好的基礎(chǔ)。

三是進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。

四是對不按標準提供服務(wù)的物業(yè)公司責(zé)令限期整改，對屢次不見成效的，在其信用檔案中增加“不良記錄”，并降低其服務(wù)等級。

六、住房維修資金收取及使用情況

我縣從2006年開始歸集維修基金，截止目前，共歸集資金6400萬元，涉及小區(qū)28個，做到了新建小區(qū)歸集覆蓋率達100%。維修資金由縣房產(chǎn)局統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由住房資金管理中心代為管理和使用。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，在物業(yè)專項維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。物業(yè)專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。維修資金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議，并遵循程序規(guī)范、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。我縣未發(fā)生單位或個人挪用物業(yè)專項維修資金及增值部分的違法現(xiàn)象。

七、房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記管理情況

依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)房地產(chǎn)交易的規(guī)定，建立和規(guī)范了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記制度、房屋租賃登記備案制度、房地產(chǎn)抵押登記制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)成交價格申報制度等，并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，按法律規(guī)定的程序和條件辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)業(yè)務(wù)。認真實施《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。為確?！兑?guī)程》的有效實施，我縣派員參加住建部舉辦的專題培訓(xùn)班，提升從業(yè)人員的服務(wù)水平。同時，結(jié)合我縣實際，制定了集體土地房屋辦證的實施方案，并大力宣傳，在抓好規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬管理的基礎(chǔ)上，積極拓展業(yè)務(wù)范圍，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上的房屋進行權(quán)屬登記管理，房產(chǎn)管理不斷向縱深發(fā)展。

八、存在的問題及下一步工作打算

（一）存在問題

一是國有土地上房屋征收的居民對拆遷期望值過高，因拆遷工作政策性強，辦法不多，工作難度大；二是保障性住房建設(shè)任務(wù)重，又因土地報批、房屋征收拆除困難影響施工進度，尤其是棚戶區(qū)改造難度更大；三是安置房辦證等遺留問題，因各種原因，造成新的不穩(wěn)定因素；四是因法律、法規(guī)政策出臺滯后造成行業(yè)管理尚有薄弱環(huán)節(jié)，如物業(yè)維修專項資金的使用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和省政府令第197號的規(guī)定，必須經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上通過后實施。上述兩個2/3的規(guī)定，現(xiàn)實操作很難實現(xiàn)，造成維修資金無法使用的尷尬局面，利害關(guān)系人意見很大。

（二）下一步工作打算

一是加強宣傳，加快房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)建設(shè)。邀請新聞媒體參與房屋征收各項公開工作，引導(dǎo)群眾理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控體系，加快房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)建設(shè)，客觀分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價房地產(chǎn)形勢，預(yù)測發(fā)展趨勢，更好地把握發(fā)展機遇，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二是加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營行為。嚴格審核房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，健全準入和退出機制，嚴把項目選定關(guān)。進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與專項整理的相關(guān)規(guī)定和要求，嚴肅整治在商品房銷售、物業(yè)服務(wù)等方面損害群眾利益的現(xiàn)象和行為。

三是加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員的監(jiān)管。繼續(xù)加大中介機構(gòu)“誠信、便民”的服務(wù)建設(shè)，保證房地產(chǎn)價值評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀的科學(xué)性和公正性，強化房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管力度。

四是進一步加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作。加快網(wǎng)簽備案（含預(yù)售房買賣合同備案）系統(tǒng)、資金監(jiān)管（托管）系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開發(fā)速度，全面推進政務(wù)公開，提高政務(wù)服務(wù)水平，進一步規(guī)范出具首套房認定規(guī)定和程序。

五是進一步健全完善住房保障體系。切實解決中低收入家庭住房困難，實現(xiàn)住有所居、應(yīng)保盡保和提標擴面的目標，大力發(fā)展公共租賃住房，創(chuàng)新民生工程實施的方法和舉措。

六是進一步加強物業(yè)管理。積極探索新形勢下物業(yè)管理的思路和舉措，學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗，加強物業(yè)公司監(jiān)管，認真處理物業(yè)投訴和糾紛，會同有關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法，積極開展物業(yè)小區(qū)文明創(chuàng)建活動，提升全縣物業(yè)管理水平。

各位領(lǐng)導(dǎo)，我縣房地產(chǎn)管理工作雖然取得了一定的成績，但是與兄弟縣市區(qū)相比，與人民的期望相比仍有不小的差距，我們將以此次執(zhí)法檢查為契機，繼續(xù)加強《房地產(chǎn)管理法》的學(xué)習(xí)宣傳，認真履行職能職責(zé)，切實加大房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度，提高行業(yè)管理和服務(wù)水平，增強我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展實力，推動全縣經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

第四篇：房地產(chǎn)管理法思考題答案

房地產(chǎn)管理法思考題答案

１．依照《土地管理法》及有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，下列有關(guān)土地權(quán)屬的表述中哪些是錯誤的？（Ｃ）

A 城市市區(qū)的土地屬于國家所有

B． 農(nóng)村、城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的意外，屬于農(nóng)民集體所有

C．農(nóng)村、城市的宅基地和農(nóng)村的自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有

D．國家依法征用的土地，屬于國家所有

2．下列各種土地使用權(quán)的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式？（AD）

A．通過簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同取得

B．通過簽訂土地承包經(jīng)營合同取得

C．通過劃撥土地取得

D．通過租賃年土地取得

3．某縣人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅200公頃的土地出讓給家豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，家豐房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為50年。家豐公司可采用下列何種方式處分某土地使用權(quán)（ABCD）

Ａ．無償贈與給甲企業(yè)Ｂ．因籌措資金而將土地抵押給銀行

Ｃ．將土地使用權(quán)出租給乙公司Ｄ．與丙企業(yè)的土地使用權(quán)進行置換

４．依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項目不能取得劃撥土地使用權(quán)（Ｃ）

A甲鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地B．乙鎮(zhèn)人民醫(yī)院建設(shè)用地

C．某別墅區(qū)通往鎮(zhèn)上的道路建設(shè)用地D．民辦丙大學(xué)校區(qū)擴建用地

5．甲企業(yè)欲將其房屋一棟轉(zhuǎn)讓與乙企業(yè)。下列有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式中，哪些不符合法律的規(guī)定（ＡＢＣ）

Ａ．當事人之間直接進行土地使用證交付

Ｂ．當事人之間直接進行土地使用證交付，并到公證機關(guān)公證

Ｃ．到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載

Ｄ．到土地部門申請土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證

第五篇：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法試題

土地估價師 ：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》試題及答案

第十章、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

（一）判斷題（請判斷下列說法正確或錯誤，你認為正確的打“√”，認為錯誤的打“ × ”。注意：答題錯誤倒扣分，總得分最多扣至0分）

1.土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓是解決房地產(chǎn)開發(fā)用地問題的主要方式。（）

2.商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式，沒有條件不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。（）

3.土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，但可以不重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同和調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。（）

4.國家對出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)，在其期限屆滿之前，可根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回。（）

5.對劃撥土地的使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，無償收回。（）

6.當事人從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時轉(zhuǎn)讓、抵押，也可由當事人協(xié)商確定是否同時轉(zhuǎn)讓、抵押。（）

7.國有土地使用權(quán)可以作為商品出讓和轉(zhuǎn)讓，也可以用于抵押。（）

8.土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，但地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不得隨之抵押。（）

9.需要拍賣抵押的土地使用權(quán)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償。（）

10.承租人只能將承租的土地用于土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的目的，不得改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途。（）

11.以劃撥方式取得土地使用權(quán)而建筑的房屋，房屋所有人將其出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。（）

12.土地使用權(quán)出讓是深化土地使用權(quán)制度改革，將國有土地?zé)o償劃撥使用改為有償使用的主要方式。（）

13.出讓土地使用權(quán)的審批權(quán)限，可以根據(jù)實際情況適當下放。（）

14.目前我國現(xiàn)階段仍大規(guī)模采用土地劃撥方式已不適應(yīng)經(jīng)濟建設(shè)需要了，應(yīng)盡快取消這一方式。（）

15.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（）

16.以屬于國有資產(chǎn)的房屋設(shè)定抵押權(quán)的，須報國有資產(chǎn)管理部門備案。（）

17.抵押人到期未履行債務(wù)或者在抵押期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)法律和抵押合同的規(guī)定，處分抵押財產(chǎn)。（）

18.土地使用權(quán)由于發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等經(jīng)濟行為，致使地產(chǎn)使用權(quán)發(fā)生變更時，應(yīng)向縣以上人民政府原負責(zé)登記的土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)該土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。（）

（二）單項選擇題（每小題有4個備選答案，其中只有一個最符合題意，請將你認為正確的填在括號內(nèi)）

1.我國于（）年7月初全國人大常委會通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

A.1992

B.1994

C.1996

D.1998

2.按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓法定最高年限，根據(jù)出讓土地的（）不同而不同。

A.用途

B.方式

C.面積

D.類型

3.出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準.A.6個月

B.1年

C.15個月

D.2年

4.外商成片開發(fā)土地的企業(yè)形式是（）。

A.中外合資經(jīng)營、中外合作經(jīng)營、外資企業(yè)

B.中外合資經(jīng)營、中外合作經(jīng)營企業(yè)，不能是外資企業(yè)

C.中外合資經(jīng)營企業(yè)，不能是中外合作和外資企業(yè)

D.中外合作經(jīng)營企業(yè)，不能是中外合資和外資企業(yè)

5.在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，如果受讓土地使用權(quán)的一方當事人，改變原出讓合同規(guī)定的土地用途，必須取得原出讓方和（）部門的同意。

A.市、縣政府城市規(guī)劃

B.市、縣政府土地管理

C.市、縣政府土地管理和城市規(guī)劃

D.市、縣政府

6.租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，（）。

A.可由租賃雙方協(xié)商議定租金

B.執(zhí)行國家規(guī)定的租金標準

C.由出租方確定

D.由承租方確定

7.以出讓方式取得土地使用權(quán)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收土地使用權(quán)出讓金（）以下的土地閑置費。

A.20％

B.30％

C.40％

D.25%

8.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期，（）。

A.可由代表國家簽訂出讓合同的縣級土地管理部門通知使用者續(xù)期

B.可由國家無償收回土地使用權(quán)

C.由土地管理部門與使用者協(xié)商確定使用權(quán)

D.可由國家給予適當補償后收回土地使用權(quán)

9.土地使用權(quán)出讓，可以采取（）或者雙方協(xié)議三種方式。

A.出售、招標

B.拍賣、招標

C.出售、拍賣

D.出售、出租

10.土地使用者應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后（）內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。

A.30日

B.60日

C.90日

D.120日

（三）多項選擇題（每小題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請將答案對應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號內(nèi)。錯選或多選均不得分，少選但正確的每個選項可得0.5分）

1.縣級以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省以上政府下達的控制指標，擬定出讓土地使用權(quán)總面積方案，按規(guī)定報（）批準。

A.國土資源部

B.國務(wù)院

C.省級人民政府

D.縣級人民政府

2.按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為（）。

A.設(shè)定土地權(quán)利登記

B.轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利登記

C.變更土地權(quán)利登記

D.注銷土地權(quán)利登記

3.土地使用權(quán)出讓的法定最高年限為（）年。

A.居住用地70

B.工業(yè)用地60

C.教育、科技、文化用地50

D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40

4.土地使用權(quán)出讓合同，由（）與土地使用者簽訂。

A.市人民政府

B.市土地管理部門

C.縣人民政府

D.縣土地管理部門

5.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，（）。

A.亦即轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)

B.不得改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途

C.出讓合同載明的有關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移

D.地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

6.可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥的土地使用權(quán)有（）。

A.國家機關(guān)用地和軍事用地

B.科教文化事業(yè)用地

C.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地

D.國家重點扶持的能源、交通等項目用地

7.轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)當符合（）條件。

A.按照出讓合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金.并取得土地使用權(quán)證書

B.已按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)。屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的35％以上

C.屬于成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

8.可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有（）.A.依法取得的房屋所有權(quán)

B.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

C.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)

D.未設(shè)定租賃期限的出租住宅房屋

9.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，（）。

A.必須按出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地

B.超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期6個月未動工開發(fā)的、可以征收土地出讓金20％以下的土地閑置費

C.超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期1年未動工開發(fā)的、可以征收土地出讓金20％以下的土地閑置費

D.滿二年未動工開發(fā)的，可無償收回土地使用權(quán)

10.嚴格控制審批的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目有（）。

A.單位面積建筑設(shè)計造價高于當?shù)匾话忝裼米≌?、辦公樓2倍以上的公寓、寫字樓

B.建筑標準四星級或相當于四星級以上的賓館、飯店

C.別墅性質(zhì)的高檔住宅

D.度假村

11.劃撥土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓，（）。

A.應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方補交土地使用權(quán)出讓金

B.應(yīng)由受讓方補交土地使用權(quán)出讓金

C.或是以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金

D.經(jīng)省以上土地管理部門批準

12.《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易包括（）

A.房地產(chǎn)出讓

B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

C.房地產(chǎn)抵押

D.房地產(chǎn)租賃

13.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人（）。

A.因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的

B.以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的

C.一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的

D.以房地產(chǎn)抵債的

14.劃撥土地使用權(quán)再行轉(zhuǎn)讓，（）可以經(jīng)有批準權(quán)的政府部門批準，不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上交國家或作其他處理。

A.根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的

B.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

C.同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的 D.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 參 考 答 案

（一）判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.× 9.× 10.√11.√ 12.√ 13.× 14.× 15.√ 16.√ 17.√ 18.√

（二）單項選擇題

1.B 2.A 3.B 4.A 5.C 6.A 7.A 8.B 9.B 10.B

（三）多項選擇題

1.BC 2.ACD 3.ACD 4.BD 5.BCD 6.ABCD 7.ACD8.ABC 9.ACD 10.ABCD 11.BC 12.BCD 13.ABCD 14.ABCD