第一篇：低效工業(yè)用地操作手冊

?2611低效工業(yè)用地操作手冊

一、依據(jù)：

根據(jù) 國土資廳函[2015]661號 文件的要求，監(jiān)管系統(tǒng)里新增了低效工業(yè)用地填報模塊。

二、操作角色

區(qū)縣編輯、市級編輯

三、功能所在路徑：

專項工作->低效工業(yè)用地->低效用地填報

四、操作流程：

注釋： 1、2006年12月31號（含）以前的數(shù)據(jù)：指得在監(jiān)管系統(tǒng)上線之前已經(jīng)竣工的項目或者由于其他的原因在監(jiān)管系統(tǒng)上線之后也未在監(jiān)管系統(tǒng)中錄入過的項目。2、2007年1月1號（含）以后的數(shù)據(jù)：指得是在監(jiān)管系統(tǒng)中錄過出讓合同、劃撥決定書或其他供應(yīng)方式的項目。

3、新增低效用地信息：是直接在[低效用地填報]里點(diǎn)[新增記錄]按鈕,錄入相應(yīng)的信息。對于2006年12月31號（含）以前的數(shù)據(jù)，各項都是由用戶手動輸入并保存。對于2007年1月1號（含）以后的數(shù)據(jù)，用戶點(diǎn)擊項目名稱后，系統(tǒng)會彈出以前在監(jiān)管系統(tǒng)里錄入的工業(yè)用地項目，用戶選擇相應(yīng)的項目即可（對于在彈出的列表里找不到的項目，一般是相應(yīng)的合同沒有在監(jiān)管系統(tǒng)里錄入，需要先在監(jiān)管系統(tǒng)里將合同補(bǔ)錄上）。

4、編輯低效用地信息：對于在填報時沒有錄入的數(shù)據(jù)。則直接點(diǎn)該項目后的面的編輯按鈕，然后在彈出的頁面里錄入 低效利用情況、盤活利用方向、盤活利用期限等信息，然后再點(diǎn)保存，再上報即可；對于是以前沒有在監(jiān)管系統(tǒng)里錄入過的數(shù)據(jù)，則直接在新增低效用地時候同時填相應(yīng)的信息即可，然后再保存、上報。

四、相關(guān)報表

待開發(fā)

第二篇：松陽閑置及低效工業(yè)用地處置暫行辦法

松陽縣閑置及低效工業(yè)用地處置暫行辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地供后監(jiān)管，盤活存量建設(shè)用地，提高土地節(jié)約集約利用水平，促進(jìn)松陽生態(tài)工業(yè)快速、健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《浙江省人民政府關(guān)于實(shí)施“空間換地”深化節(jié)約集約用地的意見》（浙政發(fā)〔2014〕6號）、《浙江省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號）等有關(guān)法律法規(guī)、政策文件規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本暫行辦法。

第二條 本辦法適用于松陽縣符合現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃功能區(qū)域內(nèi)閑置工業(yè)用地及工業(yè)企業(yè)綜合評價為C、D類工業(yè)企業(yè)低效利用土地的認(rèn)定和處置。

第三條 松陽縣人民政府成立以縣長任組長，分管工業(yè)、國土副縣長任副組長，縣國土資源局、縣經(jīng)濟(jì)商務(wù)局、集聚區(qū)管委會、縣經(jīng)合辦（招商局）、縣發(fā)展和改革局、縣財政（地稅）局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣市場監(jiān)督管理局、縣國資辦、縣金融辦、縣環(huán)境保護(hù)局、縣統(tǒng)計局、縣國家稅務(wù)局、縣供電公司、縣人民銀行等主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的縣閑置及低效工業(yè)用地處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全縣閑置及低效工業(yè)用地的認(rèn)定、處置工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)組織實(shí)施、溝通協(xié)調(diào)、督查考核等日常性工作，辦公室（下稱處置辦）設(shè)在縣經(jīng)濟(jì)商務(wù)局。

第四條 縣國土資源局具體負(fù)責(zé)全縣閑置土地的處置工作；縣經(jīng)濟(jì)商務(wù)局具體負(fù)責(zé)全縣低效工業(yè)用地的處置工作；集聚區(qū)管委會及所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）為處置閑置及低效工業(yè)用地工作的主體實(shí)施單位，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)閑置及低效利用工業(yè)用地情況調(diào)查及處置；縣財政（地稅）局負(fù)責(zé)保障閑置及低效工業(yè)用地處置運(yùn)轉(zhuǎn)的各項經(jīng)費(fèi)；發(fā)改、建設(shè)、國稅、地稅、統(tǒng)計、環(huán)保、供電、金融辦等部門要各司其職，密切配合，共同做好處置工作。

第二章 閑置、低效利用工業(yè)用地的認(rèn)定 第五條 認(rèn)定閑置、低效用地以宗地為單位。土地出讓合同等法定文書約定分期開發(fā)的，按分期開發(fā)日期、范圍認(rèn)定閑置時間和閑置面積。

第六條 本辦法所稱閑置工業(yè)用地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的工業(yè)用地；已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的工業(yè)用地。

第七條 本辦法所稱低效利用工業(yè)用地，是指已動工開發(fā)建設(shè)，未達(dá)到閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但集約利用程度不高，畝均稅收、建筑容積率等不符合招商引資協(xié)議或土地出讓合同要求的建設(shè)用地，包括由于經(jīng)營管理不善、市場等原因，企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)的工業(yè)用地。具有以下情形之一的建設(shè)用地，可以認(rèn)定為低效利用工業(yè)用地：

1.國有建設(shè)用地使用權(quán)人依法取得土地使用權(quán)后，在規(guī)定的期限內(nèi)建設(shè)狀況達(dá)不到閑置土地認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，但未達(dá)到土地出讓合同（含項目入園投資協(xié)議書）約定容積率、投資強(qiáng)度50%的建設(shè)用地（不包含政府同意企業(yè)預(yù)留用于發(fā)展空間的用地）；

2.土地出讓兩年內(nèi)已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積大于三分之一以上，未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)3個月以上，且行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施及綠地用地總面積未超過15%，空地連片面積仍超過10畝的。

3.自約定的竣工之日起，超過一年未投產(chǎn)的或投產(chǎn)后3年內(nèi)未達(dá)到土地出讓合同、項目入園投資協(xié)議書等約定產(chǎn)出率的。項目入園投資協(xié)議書約定產(chǎn)出率高于《浙江省工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的，以《浙江省工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》為準(zhǔn)；

4、項目開工建設(shè)后中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)6個月以上；或者項目已投產(chǎn)，但連續(xù)停產(chǎn)滿一年的。

5、其他低效利用工業(yè)用地的情形。

第三章 閑置、低效工業(yè)用地的處置和利用

第八條 閑置工業(yè)用地因企業(yè)自身原因造成的嚴(yán)格按《閑置土地處置辦法》有關(guān)規(guī)定處置，收取土地出讓金總額20%的土地閑置費(fèi)；因不可抗力或政府部門造成閑置的，可采取協(xié)商收回、置換土地等辦法處置。

第九條 企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)建設(shè)狀況達(dá)不到閑置土地認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)但未達(dá)到土地出讓合同（含項目入園投資協(xié)議

書）約定容積率、投資強(qiáng)度50%的建設(shè)用地，如主動申請繼續(xù)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)節(jié)約集約利用的，可限期企業(yè)繼續(xù)開發(fā)利用閑置部分土地,提高容積率和土地利用率，簽訂工業(yè)項目投入產(chǎn)出補(bǔ)充協(xié)議，并向集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）繳納3萬/畝的保證金（單個項目保證金不得超過150萬元）。

第十條 項目已竣工投產(chǎn)但屬低效利用的，鼓勵企業(yè)通過技術(shù)改造和老廠房改擴(kuò)建提高容積率等方式增資擴(kuò)能，但需委托集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）與其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，收取土地使用權(quán)人履約保證金，履約保證金原則上不得低于原土地價款總額的10%，并重新約定畝均稅收標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任；增資擴(kuò)能期限一般為兩年，兩年期滿后仍然達(dá)不到協(xié)議要求的，沒收履約保證金并啟動強(qiáng)制處置程序。

第十一條 低效利用土地使用權(quán)人短期內(nèi)難以繼續(xù)開發(fā)，或難以達(dá)到合同約定目標(biāo)的，或無力增資擴(kuò)能的，允許其通過兼并、重組、合并、分立及轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓等形式，流轉(zhuǎn)低效用地進(jìn)行重新開發(fā)轉(zhuǎn)讓，受讓企業(yè)新上的項目需經(jīng)縣招商引資項目論證小組重新進(jìn)行項目準(zhǔn)入論證。重新開發(fā)利用的，需符合以下條件：

（1）轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓前，按現(xiàn)行浙江省工業(yè)用地控制指標(biāo)及建設(shè)規(guī)劃要求，重新約定開發(fā)建設(shè)期限、投資強(qiáng)度、容積率等各項指標(biāo)，簽訂《松陽縣節(jié)約集約用地補(bǔ)充協(xié)議》；

（2）轉(zhuǎn)讓時政府依法收回已兌現(xiàn)的政策性獎勵，相關(guān)稅費(fèi)享受“騰籠換鳥”有關(guān)規(guī)定；

（3）企業(yè)用地面積在20畝以下（含）的必須整體轉(zhuǎn)讓；20畝以上（不含）的，如需分割轉(zhuǎn)讓須經(jīng)集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及國土、規(guī)劃、消防等部門審查同意，且每宗地只允許分割一次，分割后用地面積集聚區(qū)不少于10畝（含），其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）不少于5畝（含）。行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

第十二條 閑置土地處置到位和無法通過增資擴(kuò)能、轉(zhuǎn)讓提升的低效利用土地的企業(yè)，其國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物，政府必需按分門別類采取無償或有償收回。鼓勵其他工業(yè)企業(yè)有償退還可成為獨(dú)立宗地且連片10畝以上的國有建設(shè)用地的使用權(quán)。

第十三條 符合政府有償收回條件的，其土地及地上建筑物應(yīng)給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：

1.收回土地使用權(quán)價格按原土地出讓金、銀行同期貸款（按貸款基準(zhǔn)利率計算）利息、已繳契稅的總額，扣除已兌現(xiàn)的政策獎勵之差；或者按現(xiàn)行土地評估確定。

2.對收回土地范圍內(nèi)的建筑物或在建工程（包括圍墻、駁坎、水泥坪等構(gòu)筑物），原則上按重置價補(bǔ)償；機(jī)械設(shè)備等動產(chǎn)部分由企業(yè)自行處置，政府不予補(bǔ)償。

3.被收回企業(yè)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)，應(yīng)由該企業(yè)自行繳納。第十四條 低效利用土地的工業(yè)企業(yè)，由于債權(quán)債務(wù)等原因，被法院立案或進(jìn)入破產(chǎn)程序的，法院在處置土地及地上建筑物之前，應(yīng)將處置方案函告縣政府。土地及地上建筑物原則上采取由政府按第十三條補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)

行有償收購，如果法院必需采取公開拍賣處置的，法院與縣經(jīng)濟(jì)商務(wù)局共同商定競買對象的資格條件，競得人重新開發(fā)利用的應(yīng)重新約定開發(fā)建設(shè)期限、投資強(qiáng)度、容積率等各項指標(biāo)，簽訂《松陽縣節(jié)約集約用地補(bǔ)充協(xié)議》。

第四章 閑置、低效工業(yè)用地處置程序

第十五條 閑置土地或低效工業(yè)用地由集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）進(jìn)行調(diào)查摸底，經(jīng)處置辦召集發(fā)改、國土、建設(shè)、經(jīng)合辦、經(jīng)商局、國（地）稅、集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等相關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定，對認(rèn)定為閑置土地或低效工業(yè)用地的企業(yè)，集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）與企業(yè)協(xié)商處置方案并將處置方案報處置辦，經(jīng)處置辦審核后上報縣人民政府或領(lǐng)導(dǎo)小組同意后組織實(shí)施。

第十六條 被認(rèn)定為閑置土地，并且企業(yè)拒不執(zhí)行政府的處置方案，縣國土資源局按《閑置土地處置辦法》規(guī)定進(jìn)行立案查處。

第十七條 低效利用土地限期建設(shè)的，由集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）向企業(yè)發(fā)放書面通知，限期企業(yè)提出整改措施，企業(yè)應(yīng)及時提出自行建設(shè)書面申請、整改措施方案以及其它有關(guān)材料，經(jīng)審核同意后企業(yè)按要求實(shí)行整改。

第十八條 符合整體轉(zhuǎn)讓條件的，由企業(yè)向集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出申請，經(jīng)審查同意后，持項目準(zhǔn)入等相關(guān)材料，向縣不動產(chǎn)登記中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)；

第十九條

“零申報”或僅停留于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的企業(yè)，允許企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)應(yīng)向集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出申請，并經(jīng)集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、國土、建設(shè)、稅務(wù)、工商等部門共同審核同意后，工商部門方可辦理變更或過戶手續(xù)。

第二十條 符合分割轉(zhuǎn)讓條件的，由企業(yè)持現(xiàn)狀用地分割方案等相關(guān)資料，向集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出申請，經(jīng)處置辦初審，將初審意見報縣閑置及低效工業(yè)用地處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核同意后，縣不動產(chǎn)登記中心方可辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第二十一條 政府收回閑置及低效工業(yè)用地的辦事程序?yàn)椋河杉蹍^(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）調(diào)查核實(shí)匯總，報縣處置辦會審擬定收回方案，縣政府批準(zhǔn)后及時書面告知相關(guān)企業(yè)。相關(guān)企業(yè)接到通知后及時提出書面申請并簽訂收回協(xié)議或合同。閑置土地及低效利用土地設(shè)有抵押權(quán)的，集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)書面通知相關(guān)抵押權(quán)人，企業(yè)應(yīng)與抵押權(quán)人處理好債務(wù)、債權(quán)事項，及時注銷他項權(quán)利證書以及土地證、房產(chǎn)證、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；收回的資產(chǎn)及時納入縣國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司統(tǒng)一管理。

第五章 閑置、低效工業(yè)用地制約措施

第二十二條 因企業(yè)自身原因造成工業(yè)用地閑置的按《閑置土地處置辦法》有關(guān)規(guī)定，收取土地出讓金總額20%的土地閑置費(fèi)后，可重新約定竣工時間（竣工時間延長原則上不得超過一年），并要求企業(yè)繼續(xù)履行合同。企業(yè)未按重

新約定竣工時間竣工的，如果企業(yè)配合政府并主動申請可采取有償收回，不配合整改的依法強(qiáng)制無償收回。

第二十三條 對列入閑置和低效利用工業(yè)用地的企業(yè)，由集聚區(qū)管委會或所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）督促整改，整改期限一年，經(jīng)整改仍屬于閑置和低效利用土地或不配合整改的：不得享受招商優(yōu)惠政策、財政補(bǔ)助、科技補(bǔ)助、金融支持等優(yōu)惠政策；實(shí)行差別化的房地產(chǎn)稅、電價、水價、排污費(fèi)等；實(shí)行有序用電調(diào)節(jié)措施，在電力緊缺期間根據(jù)電網(wǎng)負(fù)荷限制其用電；項目投資主管部門不予審批和核準(zhǔn)違約企業(yè)及其控股股東新增用地項目，不予兌現(xiàn)技改貼息;縣不動產(chǎn)登記中心不得辦理已列入低效利用土地的房屋、土地抵押登記（已經(jīng)辦理的不得續(xù)辦）；該違約企業(yè)及其控股股東不得報名參與土地競買；報紙、電視等媒體進(jìn)行公開曝光。

第六章 工業(yè)用地管理長效機(jī)制

第二十四條 加強(qiáng)對全縣的工業(yè)用地日常監(jiān)管和防范，定期或不定期進(jìn)行督查；各有關(guān)部門應(yīng)各司其職，密切配合，共同做好處置工作，并將有關(guān)閑置和低效用地的信息及時通報各有關(guān)部門，對閑置和低效用地的企業(yè)，限制其項目立項和融資。

第二十五條 嚴(yán)格執(zhí)行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的相關(guān)約定，加強(qiáng)批后監(jiān)管力度，受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用出讓價款的，自滯納之日起，按遲延每日支付款項的1‰向出讓人繳納違約金；受讓人未按時開工、竣工的，每延遲一天，應(yīng)向出讓人分別 支付相當(dāng)于出讓金

總額0.1‰、1‰收取違約金。

第二十六條 實(shí)行工業(yè)用地出讓合同履約保證金制度，簽訂松陽縣工業(yè)項目投入產(chǎn)出補(bǔ)充協(xié)議，受讓人在簽訂土地出讓成交確認(rèn)書后10個工作日內(nèi)，向集聚區(qū)管委會或所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）繳納2萬元/畝的合同履約保證金。

第七章 附 則

第二十七條 本辦法中下列用語的含義：開工是指以取得施工許可證并以永久性工程正式破土開槽；竣工是指經(jīng)商等經(jīng)濟(jì)管理部門建設(shè)項目竣工驗(yàn)收為準(zhǔn)；已投資額、總投資額均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

第二十八條 現(xiàn)行我縣制定的其它有關(guān)規(guī)定，凡與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

第二十九條 本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。

第三十條 本辦法由縣閑置及低效工業(yè)用地處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第三篇：經(jīng)信局低效工業(yè)用地企業(yè)處置情況匯報

經(jīng)信局低效工業(yè)用地企業(yè)處置情況匯報

為進(jìn)一步優(yōu)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源要素優(yōu)化配置和利用效率，擴(kuò)大有效投資，根據(jù)《關(guān)于推廣畝均效益評價工作的意見》（*經(jīng)信運(yùn)行〔*〕*號）、《關(guān)于推動工業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見》（*發(fā)〔*〕*號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，通過收購整合、兼并重組、破產(chǎn)清算和出租租賃等方式處置低效工業(yè)用地，逐步分批分類盤活低效閑置資產(chǎn)。2022年，全區(qū)共處置盤活低效工業(yè)用地企業(yè)*家，涉及土地*畝，完成市下達(dá)我區(qū)任務(wù)的*%；2022年，已摸排擬處置盤活低效工業(yè)用地企業(yè)*家共計*畝，目前已處置盤活*家*畝?，F(xiàn)將相關(guān)工作報告如下。

一、主要工作開展情況

（一）堅持高位推進(jìn)。

成立了由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，區(qū)發(fā)改、經(jīng)信、財政等相關(guān)部門為成員的*區(qū)低效工業(yè)用地處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了處置低效工業(yè)用地協(xié)作聯(lián)動聯(lián)席會議制度，明確了工作職責(zé)和各成員單位任務(wù)分工。區(qū)政府多次召開低效工業(yè)用地（原“僵尸企業(yè)”）處置工作專題推進(jìn)會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)解決在處置低效工業(yè)用地過程中涉及的土地、規(guī)劃、環(huán)保、稅費(fèi)、債務(wù)、司法糾紛等重點(diǎn)難點(diǎn)問題，全力保障了低效工業(yè)用地處置工作的有序開展。

（二）開展摸排核查。

區(qū)經(jīng)信局、開發(fā)區(qū)等部門相關(guān)人員多次深入停產(chǎn)企業(yè)和停工項目進(jìn)行專題調(diào)研和摸底調(diào)查，對企業(yè)基本情況和訴求進(jìn)行了詳細(xì)了解，對低效工業(yè)廠房的占地、建筑面積、建造結(jié)構(gòu)類型、資產(chǎn)負(fù)債等進(jìn)行認(rèn)真統(tǒng)計，整理建檔，建立低效工業(yè)用地處置工作臺賬，并與企業(yè)業(yè)主進(jìn)行了充分溝通，對處置方式和條件達(dá)成了初步共識，確保做到底數(shù)清、情況明，為下一步處置工作打好基礎(chǔ)。

（三）實(shí)施分類處置。

制定出臺*區(qū)低效用地企業(yè)處置政策，按照“一企一策、區(qū)別對待、分類處置”的原則，制定切實(shí)可行的處置方案，確定推進(jìn)措施和時間節(jié)點(diǎn)，精準(zhǔn)施策，協(xié)調(diào)推進(jìn)。一是收購整合。通過引導(dǎo)其他市場主體、國有公司協(xié)商收購、法拍競購等方式收購低效工業(yè)用地企業(yè)。目前，原安徽永駿生物科技有限公司由市建投保安公司收購，計劃投資*億建設(shè)*市金融外包服務(wù)及安防設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)基地，項目已于*月備案；原*市德林食品有限公司已由阿婆食品收購，計劃三季度前開工建設(shè)；原安徽口尊酒業(yè)有限公司、原安徽中坤元新型建材有限公司已由實(shí)業(yè)公司收購。二是兼并重組。積極引導(dǎo)上市公司、行業(yè)龍頭企業(yè)對喪失市場前景且自身缺乏改造提升能力的企業(yè)或因經(jīng)營管理不善而陷入困境的企業(yè)實(shí)施兼并重組，促進(jìn)整合利用。目前，吉源生物已收購原娜藝斯制衣土地、廠房、設(shè)備等閑置資產(chǎn)，相關(guān)程序正在進(jìn)行中。三是破產(chǎn)清算。積極籌集收購資金，以合理的價格通過法院拍賣收購產(chǎn)權(quán)相對清晰，負(fù)債不高的低效用地企業(yè)。積極協(xié)調(diào)司法機(jī)關(guān)，推動資不抵債低效用地企業(yè)破產(chǎn)清算，推動資源要素重新流動。目前，已推動鑫誠擔(dān)保對原*市中*食品有限公司的起訴和評估工作，*月*日一拍流拍，預(yù)計*月二拍，實(shí)業(yè)公司擬收購盤活。原親爺倆食品閑置資產(chǎn)已由實(shí)業(yè)公司通過法院拍賣收購；原安徽浩大淀粉加工有限公司、原*周氏食品有限公司已掛網(wǎng)拍賣。四是出租租賃。通過出租低效用地企業(yè)閑置廠房方式引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)駐，盤活低效閑置資產(chǎn)。

（四）強(qiáng)化協(xié)調(diào)幫扶。

在“四送一服”活動開展過程中，積極深入停產(chǎn)半停產(chǎn)企業(yè)了解情況，對復(fù)工復(fù)產(chǎn)有望的企業(yè)通過采取金融扶持、開拓市場、合作經(jīng)營等有效幫扶措施，促進(jìn)其盡快恢復(fù)生產(chǎn)，原*漢享食品有限公司已自主盤活；對長期停產(chǎn)形成的低效用地企業(yè)，在處置過程中涉及的土地增值稅等稅費(fèi)、滯納金較高及用地手續(xù)辦理問題，我局積極向上級單位提出在處置低效工業(yè)用地政策中增加“將處置過程中涉及的稅費(fèi)、滯納金地方留成部分返還買受企業(yè)”的建議，積極為低效用地企業(yè)處置工作爭取政策。

二、存在的問題

一是部分低效用地企業(yè)涉法涉訴、債務(wù)糾紛、欠稅欠費(fèi)、證照不全等問題交織，存在底數(shù)不清、底情不明現(xiàn)象，處置工作啟動難、實(shí)施難、資產(chǎn)變現(xiàn)難。

目前擬處置和盤活的*家低效工業(yè)用地企業(yè)中，涉及欠稅企業(yè)*家，涉及稅金*億元；涉及債務(wù)企業(yè)*家，涉及資金約*億元。其中，安徽康宏園食品有限公司涉及債務(wù)包括欠建設(shè)銀行*萬元，徽行*萬元，同創(chuàng)融資擔(dān)保*萬元再加上民間借貸及糾紛總金額*億元左右；*周氏食品有限公司涉及債務(wù)包括欠鳳凰山實(shí)業(yè)公司*萬債權(quán)，*萬元股轉(zhuǎn)債、徽行*萬元、湖商行*萬元、同創(chuàng)*萬元、民間借貸*萬元。

二是在低效用地企業(yè)處置過程中，存在相關(guān)證照辦理時間較長，土地增值稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)稅費(fèi)較高現(xiàn)象，增加了處置成本和難度。

我局積極向上級單位建議出臺政策，對被處置企業(yè)由于歷史原因?qū)е聶?quán)證資料不全的土地、房產(chǎn)和在建工程，在符合總體規(guī)劃、權(quán)屬明晰的情況下，在收購后，由各職能部門按現(xiàn)狀進(jìn)行確定后，開通綠色通道，簡化證件辦理手續(xù)，加快辦理進(jìn)度。同時建議市政府設(shè)立低效用地企業(yè)處置工作專項基金，用于縣區(qū)政府資金周轉(zhuǎn)。

三、下一步工作措施及建議

一是精準(zhǔn)摸排。

深入低效用地企業(yè)進(jìn)行專題調(diào)研和摸底調(diào)查，進(jìn)一步摸清低效用地企業(yè)基本情況、形成低效用地企業(yè)原因、涉及工業(yè)用地面積、地面附屬物面積、債權(quán)債務(wù)、欠繳稅費(fèi)、欠繳社保、處置難題等情況，一企一檔、建立臺賬、動態(tài)管理，確保底數(shù)清楚，資產(chǎn)明確，為僵尸企業(yè)分類處置提供詳盡資料。

二是精準(zhǔn)處置。

認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市、區(qū)低效用地企業(yè)處置政策，一企一策制定低效用地企業(yè)和低效用地企業(yè)處置盤活方案，分批分類有效處置。支持有發(fā)展前景和有一定發(fā)展資源的低效用地企業(yè)實(shí)施兼并重組，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展；集中收購一批存量資產(chǎn)，推動“騰籠換鳥”；推動救助無望的低效用地企業(yè)加快出清，積極穩(wěn)妥推動符合條件的低效用地企業(yè)破產(chǎn)退出。完成處置一戶，及時銷號一戶，退出臺賬管理。

三是精準(zhǔn)把關(guān)。

按照市、區(qū)《招商引資項目預(yù)審辦法》，落實(shí)項目畝均投資強(qiáng)度、稅收等規(guī)定，嚴(yán)把入駐項目質(zhì)量。加快“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，圍繞畝均效益，實(shí)施工業(yè)企業(yè)分類管理，通過實(shí)施差別化資源要素配置，倒逼低效、低產(chǎn)能、低貢獻(xiàn)企業(yè)退出園區(qū)，切實(shí)提升工業(yè)發(fā)展質(zhì)量。

四是精準(zhǔn)幫扶。

持續(xù)深化“四送一服”工作，健全完善聯(lián)系包保機(jī)制，深入部分經(jīng)濟(jì)效益下滑企業(yè)開展走訪調(diào)研和幫扶，切實(shí)幫助企業(yè)解決生產(chǎn)經(jīng)營中遇到的用電、用氣、用工、融資等實(shí)際困難，加大政策支持力度，減少形成新的低效用地企業(yè)。

第四篇：蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)困境及建議

蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)困境及建議

摘要：本文以江蘇省常熟市梅李鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)為例，探討了“蘇南模式”下鄉(xiāng)鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)實(shí)踐過程中的困境，重點(diǎn)分析低效工業(yè)用地的判定困境和再開發(fā)的現(xiàn)實(shí)困境。提出政府各部門統(tǒng)籌合作，科學(xué)認(rèn)定低效工業(yè)用地是實(shí)現(xiàn)再開發(fā)工作的前提；以政府為主導(dǎo)采取土地整備方式，通過土地權(quán)屬股份合作制調(diào)動企業(yè)自主再開發(fā)積極性是再開發(fā)重要路徑。

關(guān)鍵詞：低效工業(yè)用地 蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 再開發(fā)困境 對策

中圖分類號：F427 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Redevelopment Dilemmas and Suggestions for Low-efficiency Industrial Land of Township in Southern Jiangsu Province

Fan Rong1，Hu Yanyan2，Yan Jinquan3（School of Political and Public Management of Soochow University；Suzhou Boya Da Survey Planning & Design Co.，Ltd.；Air Force Planning Institute of Soochow University，Suzhou 215000，China）

Abstract：Taking the redevelopment of low-efficiency industrial land in Meili Town as an example，this paper discusses the dilemmas in the practice of redevelopment of low-effi ciency industrial land under the “South Jiangsu Province”，and focuses on the difficulties in determination and redevelopment.It is proposed that coordination between government departments to identify low-efficiency scientifically is the premise to carry out redevelopment practice.It is a signifi cant route for redevelopment to motivate enterprises to redevelop by themselves through the land ownership share cooperation under the government leading.Keywords： Low-effi ciency industrial land Township enterprises in south Jiangsu Redevelopment dilemma Suggestions

20世?o70年代末，中央制定了財政包干經(jīng)濟(jì)激勵政策與干部考核政治約束，在激勵與壓力之下，蘇南政府主動辦起“公司”，開始了鄉(xiāng)村工業(yè)化進(jìn)程。為了加速工業(yè)原始資本的積累，集體土地和農(nóng)村勞動力大量流向工業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用集體土地產(chǎn)權(quán)的模糊性，以低廉的價格從集體組織或農(nóng)民手中獲得集體土地，轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途。這一時期鄉(xiāng)村工業(yè)化快速起步，但是不規(guī)范的集體土地制度成了鄉(xiāng)村工業(yè)用地低效無序的歷史性原因。在鄉(xiāng)村工業(yè)化之后，90年代中期的外向型經(jīng)濟(jì)誘發(fā)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)私有化改制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)入新一輪的增長階段，伴隨的是工業(yè)用地急劇擴(kuò)張，并長期保持用地增量擴(kuò)張的路徑依賴，導(dǎo)致蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間破碎，土地供需矛盾逐漸尖銳。在土地資源緊縮的現(xiàn)狀下，尋找存量、內(nèi)涵挖潛，是蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。

梅李鎮(zhèn)隸屬常熟市，東靠上海、南頻蘇州、西鄰無錫、北靠長江，是蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)村企業(yè)發(fā)展具備典型的蘇南模式特征。梅李鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量眾多，產(chǎn)業(yè)類型豐富，鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展進(jìn)入存量挖潛時期，是常熟市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的先行區(qū)。梅李鎮(zhèn)工業(yè)用地現(xiàn)狀

常熟市工業(yè)用地調(diào)查顯示，梅李鎮(zhèn)2015年工業(yè)用地總面積793.33公頃，工業(yè)用地占建設(shè)用地面積28.96%，工業(yè)產(chǎn)值增長長期依賴用地擴(kuò)張；全鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積2790.48公頃，占土地總面積34.73%，梅李鎮(zhèn)土地開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)超過了國際慣例的30%警戒線，后備資源較少，土地開發(fā)利用進(jìn)入挖潛階段。

在工業(yè)用地利用強(qiáng)度方面，梅李鎮(zhèn)工業(yè)用地平均容積率為0.52，容積率低于0.7的企業(yè)數(shù)量占比81.20%，在0.7-1.5之間的企業(yè)數(shù)量占比15.14%，容積率高于1.5的企業(yè)數(shù)量占比3.66%。全鎮(zhèn)存在工業(yè)容積率過低的問題。梅李鎮(zhèn)建筑密度低于40%的工業(yè)用地共有406塊，面積占全部工業(yè)地塊面積總量的54.34%。梅李鎮(zhèn)工業(yè)用地利用強(qiáng)度整體偏低，存在較大的提升空間。

在工業(yè)用地利用效益方面，梅李鎮(zhèn)2015年工業(yè)用地地均產(chǎn)出為2946.83萬元/公頃，超過平均水平的工業(yè)企業(yè)數(shù)量占比21.69%，用地面積占比34.33%；地均稅收87.21萬元/公頃，超過平均水平的企業(yè)數(shù)量占比26.47%，用地面積占比36.73%；地均稅收低于100萬元/公頃的工業(yè)企業(yè)數(shù)量占比76.47%，梅李鎮(zhèn)工業(yè)用地利用經(jīng)濟(jì)效益仍然存在提升空間，挖潛潛力較大。

在空間布局方面，梅李鎮(zhèn)仍然呈現(xiàn)出“大分散、小集中”的傳統(tǒng)村鎮(zhèn)工業(yè)格局。位于建成區(qū)的通港工業(yè)園區(qū)已經(jīng)集中了一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，并且形成了產(chǎn)業(yè)集聚之勢，但是仍然有較多小規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分散在各個鄉(xiāng)村，這些企業(yè)不愿意放棄村內(nèi)非正規(guī)制度性實(shí)惠，未按照規(guī)劃發(fā)展進(jìn)入園區(qū)。[1]由于90年代蘇南鄉(xiāng)村非強(qiáng)制、非規(guī)范的集體土地出讓制度，鄉(xiāng)村工業(yè)無序開發(fā)，導(dǎo)致鄉(xiāng)村空間被割裂。分散在鄉(xiāng)村的企業(yè)存在較為嚴(yán)重的排污治理問題，給部分地區(qū)帶來了水污染、農(nóng)田污染等問題。梅李鎮(zhèn)工業(yè)用地分布，見圖1。

梅李鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)實(shí)踐困境

低效工業(yè)用地再開發(fā)項目包含了低效工業(yè)用地認(rèn)定與再開發(fā)兩部分任務(wù)。當(dāng)前學(xué)界對于低效工業(yè)用地判定普遍的方法是構(gòu)建評價指標(biāo)體系和權(quán)重測算工業(yè)用地的綜合得分，評價指標(biāo)體系不僅包括了工業(yè)用地集約程度，還應(yīng)納入用地合規(guī)性和土地利用生態(tài)性等指標(biāo)，是一項綜合性識別體系，因此判定過程較為繁瑣。梅李鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)特征以及復(fù)雜的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步加大了再開發(fā)工作的難度，政策的不健全難以平衡再開發(fā)利益分配關(guān)系，梅李鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)面臨著深刻的現(xiàn)實(shí)困境。

2.1 低效工業(yè)用地認(rèn)定困境

2.1.1 低效工?I用地數(shù)據(jù)獲取難度較大

全市工業(yè)用地調(diào)查整理出了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基本情況，主要包含了工業(yè)用地利用強(qiáng)度和利用效益。工業(yè)用地外業(yè)調(diào)查范圍廣，調(diào)查對象多，尤其是數(shù)量眾多的規(guī)下企業(yè)以及個體私營企業(yè)需要逐個調(diào)查，是一項工作量巨大的摸底任務(wù)，因此數(shù)據(jù)的獲取來之不易。關(guān)于工業(yè)用地利用效益的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，來源包括稅務(wù)局以及統(tǒng)計局，由于經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計口徑的不一致，數(shù)據(jù)存在偏差，需要重新調(diào)查差異數(shù)據(jù)。因此低效工業(yè)用地判定所需的數(shù)據(jù)獲取工作難度較大，判定工作較為繁瑣。

2.1.2 低效工業(yè)用地范圍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)難統(tǒng)一

在低效工業(yè)用地判定實(shí)踐中，針對“落后”“布局散亂”“利用粗放”等沒有量化的指標(biāo)，工作人員往往依據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)定低效工業(yè)用地，因此認(rèn)定結(jié)果會存在缺乏科學(xué)性和說服性的問題；“不符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向”“安全生產(chǎn)”“環(huán)保要求”“過剩產(chǎn)能”“產(chǎn)出效益低”等指標(biāo)具有動態(tài)性，[2]工業(yè)用地判定結(jié)果會隨著發(fā)展中的城市經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃政策而變化，這在實(shí)踐過程中為認(rèn)定工作增加了不確定性。

梅李鎮(zhèn)目前分布有紡織業(yè)、服裝業(yè)、印染業(yè)、經(jīng)編業(yè)、皮革皮件制造業(yè)、冶金業(yè)、機(jī)械業(yè)、電子制造業(yè)等豐富的工業(yè)類型。以地塊為評價單元往往忽視了產(chǎn)業(yè)類型之間的差異性生產(chǎn)要求，例如適用于紡織業(yè)的土地利用集約指標(biāo)不適用于電子制造業(yè)，造成綜合判定中仍然會存在較多與現(xiàn)實(shí)情況不符合的結(jié)果，使得低效工業(yè)用地判定結(jié)果的說服性有待進(jìn)一步驗(yàn)證。加之梅李鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)類型眾多，因此較難統(tǒng)一判定標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 再開發(fā)現(xiàn)實(shí)困境

2.2.1 低效工業(yè)用地再開發(fā)機(jī)制缺乏政策保障

當(dāng)前梅李鎮(zhèn)政府尚未制定出政策或者法律法規(guī)明確低效工業(yè)用地再開發(fā)具體辦法，在再開發(fā)主體、再開發(fā)方式、成本分?jǐn)偤屠娣峙涞葐栴}上缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制。由于在低效工業(yè)用地調(diào)查項目中各部門的職能界定模糊，各部門利益分配不明確，在低效工業(yè)用地再開發(fā)實(shí)踐中合作協(xié)調(diào)程度較低。

梅李鎮(zhèn)依據(jù)省、市關(guān)于低效用地再開發(fā)指導(dǎo)意見，制定出鼓勵土地使用權(quán)人自主再開發(fā)、集中開發(fā)、立體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等政策，但是當(dāng)前再開發(fā)激勵政策缺少清晰的實(shí)施計劃和獎勵政策，鄉(xiāng)鎮(zhèn)對再開發(fā)企業(yè)無法依據(jù)實(shí)施政策而直接采取現(xiàn)金獎勵或者優(yōu)先供地的獎勵方法。大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)無法獲知激勵政策，一定程度上抑制了自主再開發(fā)的積極性，因此低效工業(yè)用地再開發(fā)鋪開進(jìn)程緩慢。

2.2.2 低效工業(yè)用地再開發(fā)受鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)特征限制

產(chǎn)業(yè)鏈中低端水平。90年代中期，蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)伴隨著外資的進(jìn)入走向了國際舞臺，接收來自全球的生產(chǎn)訂單，蘇南地區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢和低廉的生產(chǎn)成本承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，收獲了工業(yè)產(chǎn)值的迅猛增長，然而產(chǎn)業(yè)類型幾乎為加工制造業(yè)。蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雖然在產(chǎn)業(yè)鏈上分得一杯羹，但是加工組裝環(huán)節(jié)在整條產(chǎn)業(yè)鏈上的價值愈發(fā)微弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨生產(chǎn)優(yōu)勢的減弱而放緩。

目前梅李鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)仍然以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)類型，近年紡織業(yè)營業(yè)收入增幅放緩，虧損現(xiàn)象普遍，加工制造業(yè)優(yōu)勢正在消減。數(shù)量眾多的小規(guī)模企業(yè)生存環(huán)境越來越艱難，在面對生產(chǎn)成本壓力的情況下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)很難有改造升級的意愿。

資金瓶頸壓力。梅李鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)改革后以中小型民營企業(yè)為主，可支配資金有限。中小型蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)由于信譽(yù)問題，企業(yè)貸款融資困難現(xiàn)象十分普遍，銀行及金融機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)總是傾向于較大型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)內(nèi)部儲備資金計劃用于應(yīng)對生產(chǎn)突發(fā)狀況，而不愿意花費(fèi)資金用于企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級；迫于資金壓力，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)再開發(fā)積極性普遍偏低。

2.2.3 低效工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)多元復(fù)雜

蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地普遍存在著用地產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性，主要體現(xiàn)在三點(diǎn)，一是工業(yè)用地所有權(quán)主體的多元化，二是工業(yè)用地使用權(quán)主體的多元化，三是工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的獲取方式在時間段上的復(fù)雜化。在梅李鎮(zhèn)低效工業(yè)用地中，主要為集體土地。集體土地所有權(quán)主體既包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、村民小組行政組織，也包括了合作社、經(jīng)營社等經(jīng)濟(jì)組織，多種主體形式并存。蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在發(fā)展中形成了較多的產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)權(quán)形式，村鎮(zhèn)、三資、私營、聯(lián)戶、個體均參與了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)組成，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地上充斥著復(fù)雜的利益主體，由此帶來鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地使用權(quán)主體的多樣化特征。

在我國不同的發(fā)展階段，集體土地使用權(quán)獲得的合法方式不盡相同，在計劃經(jīng)濟(jì)時期，蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以政府劃撥的形式獲得集體土地使用權(quán)，使用權(quán)不得出讓、出租、抵押；在國有土地實(shí)行出讓制度后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以協(xié)議出讓的方式獲得了土地使用權(quán)；2000年以后招、拍、掛全面進(jìn)入市場化階段，工業(yè)用地通過三個階段市場化改革，[3]造成了當(dāng)前歷史遺留問題雜亂的情況。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)特征，是阻礙低效工業(yè)用地再開發(fā)的重要因素之一，如何厘清產(chǎn)權(quán)主體，如何處理三種產(chǎn)權(quán)獲取途徑，是低效工業(yè)用地再開發(fā)的關(guān)鍵難點(diǎn)。

2.2.4 低效工業(yè)用地再開發(fā)中的利益分配沖突

地方政府、原土地權(quán)利人、開發(fā)商構(gòu)成了低效工業(yè)用地再開發(fā)利益格局的三個對立點(diǎn)。政府與原土地權(quán)利人之間存在分配性沖突，政府聚焦于全域利益分配的公平性，然而原土地權(quán)利人從個人利益出發(fā)，導(dǎo)致局部利益與全域利益產(chǎn)生分配矛盾；地方政府與開發(fā)商的利益沖突則屬于規(guī)則沖突，政府制定規(guī)劃引導(dǎo)與控制開發(fā)商市場行為，開發(fā)商逐利性驅(qū)使下試圖調(diào)整與突破剛性開發(fā)條件；原土地權(quán)利人與開發(fā)商的利益分配矛盾屬于交易沖突，兩者在市場規(guī)則的約束下追求自身利益的最大化，但是原土地權(quán)利人很難與開發(fā)商處于平等的交易地位。[4] 梅李鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)實(shí)踐建議

3.1 統(tǒng)籌政府各部門工作，合作再開發(fā)低效工業(yè)用地

科學(xué)判定低效工業(yè)用地必須以現(xiàn)實(shí)情況為基準(zhǔn)，不僅考察工業(yè)用地的利用集約程度，而且不能忽視鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益，是一項綜合性土地識別工作。再開發(fā)工作必須建立在現(xiàn)狀工業(yè)用地的詳細(xì)分析和企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ恼{(diào)查結(jié)果之上，才能制定合理且相互收益的再開發(fā)辦法。因此不僅需要國土部門針對土地利用狀況與歷史遺留問題的摸底調(diào)查，同時需要環(huán)保部門關(guān)于企業(yè)的生態(tài)效益分析，經(jīng)發(fā)局關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展評估以及城規(guī)院關(guān)于城市更新的規(guī)劃定制。

充分利用各部門職能優(yōu)勢，統(tǒng)籌各部門任務(wù)分配，組建低效工業(yè)用地合作小組，形成以國土部門為主導(dǎo)角色，各部門協(xié)調(diào)配合的小組制，能夠更為科學(xué)地判定低效工業(yè)用地與制定再開發(fā)政策措施，引導(dǎo)與保障低效工業(yè)用地再開發(fā)的實(shí)踐工作，使低效工業(yè)用地再開發(fā)真正成為城市更新強(qiáng)有力的手段。

3.2 土地整備，以政府為主導(dǎo)實(shí)現(xiàn)再開發(fā)

當(dāng)前梅李鎮(zhèn)以及常熟市政府主要采取土地儲備的方式再開發(fā)低效用地，土地儲備在再開發(fā)規(guī)模中占比近53.43%。通過土地儲備，工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)國有化，政府壟斷著建設(shè)用地一級市場，是政府土地財政的重要手段。不同于土地儲備，土地整備更加關(guān)注土地資源的空間整合功能，以資源騰挪手段進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地資源的利用率。土地整備由政府主導(dǎo)，通過收回使用權(quán)、房屋征收、土地收購、征轉(zhuǎn)地歷史遺留問題處理或者填海（填江）等方式，整合零散用地，實(shí)施土地清理和前期開發(fā)，并統(tǒng)一納入土地儲備。[5]深圳市通過整村整備，推動社區(qū)由原本依靠單一出租經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)模式。[6]

土地整備由政府調(diào)控，能夠主導(dǎo)再開發(fā)利益分配格局，最大限度的保障利益分配公平，雖然實(shí)現(xiàn)成本壓力較大，但是幫助政府收獲了社會效益，既可以厘清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決歷史遺留問題，又可以集中力量大規(guī)模地建設(shè)公共基?A設(shè)施和生態(tài)環(huán)境，推動城市空間的美好發(fā)展，同時保障全社會公平原則，避免再開發(fā)過程中的利益沖突。

3.3 土地權(quán)屬股份制，鼓勵低效工業(yè)用地自主再開發(fā)

在蘇南城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程中，土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)民帶來了可喜的分紅收益，以地入股的股份合作制已經(jīng)滲透到鄉(xiāng)村內(nèi)部，這一模式不僅為農(nóng)村引入了多元的市場經(jīng)濟(jì)模式，更為顯著地是改善了農(nóng)村落后的面貌，加快了城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。蘇州?f直鎮(zhèn)在鄉(xiāng)村股份合作制的背景下，積極探索工業(yè)用地管理新模式，提出了工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念，其核心在于工業(yè)用地權(quán)屬股份化，按年限以及出資比例劃分集體和企業(yè)兩部分股份，以債務(wù)性融資渠道進(jìn)入專業(yè)市場融資，也可以產(chǎn)權(quán)抵押分割以獲取資金支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改造升級。[7]

土地權(quán)屬股份制將村鎮(zhèn)低效工業(yè)用地主動引入到市場環(huán)境中，在明確產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)益的前提下，村鎮(zhèn)工業(yè)用地權(quán)屬股份經(jīng)過專業(yè)的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)整合，委托商業(yè)銀行發(fā)行債券，吸收市場專業(yè)的或者閑散的資金進(jìn)入集體土地再開發(fā)領(lǐng)域，破解村鎮(zhèn)低效工業(yè)用地資金瓶頸障礙；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在獲得收益后調(diào)動自主開發(fā)的意愿，解決了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)由于生產(chǎn)特性與資金限制而被抑制的開發(fā)積極性。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐偉成，羅震東，耿磊.重啟內(nèi)生發(fā)展道路：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在蘇南小城鎮(zhèn)發(fā)展演化中的作用與機(jī)制再思考[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2013（02）：95-101.[2]鄒戴丹.城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)路徑研究-以無錫市為例[D].華東政法大學(xué)，2014.[3] 邢一丹.工業(yè)用地供給制度路徑依賴與創(chuàng)新[J].中國資源綜合利用，2017，（7）：135-138.[4] 任紹斌.城市更新中的利益沖突與規(guī)劃協(xié)調(diào)[J].現(xiàn)代城市研究，2011，（1）：12-16.[5] 深圳市人民政府.深圳市人民鎮(zhèn)府關(guān)于推進(jìn)土地整備工作的若干意見[Z]，深府[2011]第102號，2011-07-02.[6] 劉芳，張宇，姜仁榮.深圳市存量土地二次開發(fā)模式路徑比較與選擇[J].規(guī)劃師，2015（7）：49-54.[7] 王夢迪.低效工業(yè)用地再開發(fā)規(guī)劃對策研究――以蘇州工業(yè)園區(qū)為例[D].蘇州科技大學(xué)，2017.

第五篇：興安盟國土資源局多舉措清理處置閑置和低效工業(yè)用地(3則)

興安盟國土資源局多舉措清理處置閑置和低效工業(yè)用地（3則)

日前，為進(jìn)一步挖掘工業(yè)用地潛力，盤活工業(yè)企業(yè)閑置資產(chǎn)，興安盟國土資源局采取多種措施，決定把閑置土地用起來，不能讓這些禿頂繼續(xù)長草、放羊、曬太陽，以真正實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用，有效保護(hù)土地資源。

一是統(tǒng)一思想，深化認(rèn)識。圍繞自治區(qū)、盟兩級關(guān)于節(jié)約集約用地推進(jìn)會議的工作部署，興安盟國土資源局高度重視，及時傳達(dá)和部署閑置和低效用地清理處理工作，深刻認(rèn)識到開展此項工作是貫徹落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的需要，是當(dāng)前有效破解“兩難”的重要途徑。

二是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，務(wù)求實(shí)效。嚴(yán)格按照法律法規(guī)，準(zhǔn)確把握政策界限，認(rèn)真進(jìn)行清理處置：督促企業(yè)限時開工，對確認(rèn)為閑置土地或低效利用土地的所有企業(yè)，要求其提交限期開工的承諾書。對無力進(jìn)行土地開發(fā)的企業(yè)，勸說企業(yè)主動退出，重新安置給有能力的企業(yè)使用。對無力進(jìn)行二次開發(fā)又不積極配合處置，且有倒買倒賣土地意向的企業(yè)，堅決實(shí)行強(qiáng)制收回。

三是建章立制，力求長效。進(jìn)一步完善投資審查機(jī)制，嚴(yán)格審查新人園的工業(yè)項目。同時依托土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，全面掌握用地者的投資強(qiáng)度、建筑系統(tǒng)、容積率等重要數(shù)據(jù)，加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)供后建設(shè)用地的全程監(jiān)管。進(jìn)一步完善土地執(zhí)法制度，嚴(yán)厲打擊土地違法案件，將閑置和低效工業(yè)用地清理納入常態(tài)化工作，做到發(fā)現(xiàn)一宗、清理一宗、處置一宗。

文/興安盟國土資源局

呼倫貝爾市土地督察工作全面啟動

5月19日，國家土地督察北京局在內(nèi)蒙古呼倫貝爾市召開了土地例行督察工作動員會，正式啟動呼倫貝爾市土地例行督察工作。

北京督察局副巡視員張軍民、督察五室主任胡德斌，內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳執(zhí)法監(jiān)察局（總隊）局長（總隊長）劉常華，呼倫貝爾市和各旗市政府領(lǐng)導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人參加了動員大會。

會議重點(diǎn)介紹了國家土地督察制度的有關(guān)情況和本次例行督察的主要任務(wù)，要求各級政府和相關(guān)部門要自覺依法強(qiáng)化管地用地的主體責(zé)任意識，認(rèn)清形勢、實(shí)事求是，積極配合開展例行督察工作。

文/內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳執(zhí)法監(jiān)察局（總隊）

二連浩特市國土資源局推進(jìn)國土“一張圖”項目建設(shè)工作

二連浩特市國土資源局積極開展“一張圖”項目建設(shè)工作，切實(shí)提高二連浩特市國土資源管理水平，加大國土資源執(zhí)法監(jiān)察力度，充分運(yùn)用國土資源信息化手段創(chuàng)新管理、強(qiáng)化監(jiān)管。

通過全市國土資源“一張圖”建設(shè)，形成覆蓋全市土地“批、供、用、補(bǔ)、查”、礦產(chǎn)資源資質(zhì)管理、地質(zhì)災(zāi)害監(jiān)測等業(yè)務(wù)的監(jiān)管平臺，建設(shè)國土資源核心數(shù)據(jù)庫。全面、準(zhǔn)確地掌握全市土地、礦產(chǎn)等各類資源的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和空間布局，準(zhǔn)確記錄資源開發(fā)利用過程的各種信息，監(jiān)測地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生情況，做到資源狀況“一覽無余”。

通過全市國土資源“一張圖”建設(shè)，完成國土資源綜合管理平臺，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理和集中展示，促進(jìn)國土資源管理業(yè)務(wù)網(wǎng)上運(yùn)行，完善國土資源全程監(jiān)管手段，提高監(jiān)管質(zhì)量和效率，逐步實(shí)現(xiàn)“以圖管地”、“以圖管礦”和“以圖防災(zāi)”。

通過全市國土資源“一張圖”建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)各項審批業(yè)務(wù)、資源監(jiān)管，為宏觀決策提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持，開展國土資源信息共享服務(wù)和深度開發(fā)利用，充分發(fā)揮國土資源信息的服務(wù)和保障作用。

文/二連浩特市國土資源局