第一篇：在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)(摘要)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任 隋振江

（2010年2月7日）

同志們：

這次全市物業(yè)管理工作會(huì)議，是在全市深入學(xué)習(xí)貫徹北京市“兩會(huì)”精神，全面落實(shí)建設(shè)世界城市目標(biāo)的新形勢(shì)下召開(kāi)的，內(nèi)容重要，意義重大。剛才農(nóng)科同志對(duì)全市物業(yè)管理形勢(shì)進(jìn)行了分析和總結(jié)，對(duì)下一步工作做出了部署和安排，希望各區(qū)縣、各物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，主動(dòng)抓好落實(shí)。這次受到表彰的物業(yè)企業(yè)代表以及業(yè)主委員會(huì)代表和區(qū)縣房管部門(mén)的代表也做了經(jīng)驗(yàn)介紹，希望進(jìn)一步起到推動(dòng)行業(yè)發(fā)展、社區(qū)和諧的示范作用。也借此機(jī)會(huì)，向戰(zhàn)斗在物業(yè)管理服務(wù)一線(xiàn)的全體同志表示衷心的感謝！向?yàn)槲飿I(yè)管理工作做出突出貢獻(xiàn)，受到通報(bào)表彰的先進(jìn)單位表示熱烈的祝賀！

物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂(lè)業(yè)、涉及社會(huì)生活各方面的一項(xiàng)綜合性工作，對(duì)于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，具有重要的意義。北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦和新中國(guó)成立60周年慶?；顒?dòng)的圓滿(mǎn)舉行，使首都的現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。劉淇書(shū)記在市委十屆七次全會(huì)工作報(bào)告中號(hào)召，要瞄準(zhǔn)建設(shè)國(guó)際城市的高端形態(tài)，從建設(shè)世界城市的高度，全面落實(shí)人文北京、科技北京、綠色北京行動(dòng)計(jì)劃。郭金龍市長(zhǎng)在今年北京市十三屆人大三次會(huì)議的政府工作報(bào)告中提出，要“著眼建設(shè)世界城市”，以更高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。這給我們建設(shè)房管工作提出了新的更加艱巨的任務(wù)，也給物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設(shè)世界城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，解放思想，勇于創(chuàng)新，不斷探索適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機(jī)制，積極促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化和高端形態(tài)發(fā)展，全面提高我市的物業(yè)管理水平。下面，我再講幾點(diǎn)意見(jiàn)。

一、著眼形勢(shì)發(fā)展，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)

隨著土地資源開(kāi)發(fā)利用和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，北京將會(huì)由城市建設(shè)主導(dǎo)期逐步向城市管理主導(dǎo)期進(jìn)行轉(zhuǎn)變。認(rèn)真梳理和解決現(xiàn)行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應(yīng)的矛盾，是擺在我們面前的首要任務(wù)。具體到建設(shè)房管系統(tǒng)，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，深入研究既有房屋的使用管理問(wèn)題，也迫在眉睫。

第一、物業(yè)管理是完善和發(fā)展現(xiàn)代城市功能的基礎(chǔ)。現(xiàn)代城市功能的內(nèi)涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發(fā)展和改造，也涉及城市遠(yuǎn)景規(guī)劃布局的調(diào)整、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和社會(huì)生產(chǎn)生活等基礎(chǔ)設(shè)施功能的提升。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、改造與建設(shè)，是為城市功能的完善與發(fā)展所創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城市的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時(shí)間的推移，投入相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力，使其保持原有功能或完善發(fā)展其功能。物業(yè)管理可以滿(mǎn)足業(yè)主和用戶(hù)在物業(yè)使用過(guò)程中多元化的需求，創(chuàng)造與硬環(huán)境相適應(yīng)的管理服務(wù)軟環(huán)境，并使硬環(huán)境充分發(fā)揮效用，提高人們的生活質(zhì)量。從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)管理工作實(shí)際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業(yè)管理工作者，實(shí)際上就是城市管理工作者。

第二、物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理體制的重要組成部分。物業(yè)管理作為一種新型的管理模式，順應(yīng)了住宅商品化和社會(huì)化需求，以其專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)明顯改善了居民的居住環(huán)境，逐步得到了社會(huì)的認(rèn)可和歡迎?，F(xiàn)在我市的物業(yè)管理覆蓋面在不斷擴(kuò)大，其重要性日益提高，已經(jīng)成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)3052家，有5210個(gè)項(xiàng)目實(shí)施了物業(yè)管理，其中住宅3557個(gè)項(xiàng)目，住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到了80%以上。居住區(qū)是人們生活的重要空間，是建設(shè)和諧社會(huì)的重要載體，作為社區(qū)中管理服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時(shí)，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。一個(gè)小區(qū)管理得好，小區(qū)就會(huì)平安祥和，居民就能夠安居樂(lè)業(yè)；管理不好，就會(huì)留下隱患，容易產(chǎn)生糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定。

第三、物業(yè)管理是提高人民群眾生活工作質(zhì)量的手段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，居民消費(fèi)需求逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，向更高生活水平邁進(jìn)。在住房方面，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境，促使人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、社會(huì)和諧穩(wěn)定。

第四、物業(yè)管理是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的基本保障。維護(hù)社區(qū)和諧、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是城市發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極促進(jìn)作用。近年來(lái)的實(shí)踐告訴我們，通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)和諧和社區(qū)精神文明建設(shè)。

二、理清工作思路，切實(shí)把握做好物業(yè)管理工作的突破口和著力點(diǎn)

近幾年，通過(guò)行業(yè)管理部門(mén)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力，我市物業(yè)管理工作取得了優(yōu)異的成績(jī)，尤其是在2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2009年新中國(guó)成立60周年慶?；顒?dòng)期間，我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅為奧運(yùn)場(chǎng)館和涉慶活動(dòng)場(chǎng)所提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務(wù)保障，為維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)“平安奧運(yùn)”和“國(guó)慶平安行動(dòng)”作出了突出的貢獻(xiàn)。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設(shè)世界城市，圍繞實(shí)施人文北京、科技北京、綠色北京發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)、完善和改進(jìn)物業(yè)管理，繼續(xù)推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，全面落實(shí)各方主體責(zé)任，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。

第一、要積極推進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展?！罢\(chéng)以立己、信以待人”，是企業(yè)生存發(fā)展的基本準(zhǔn)則，也是行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員的信用，是社會(huì)信用體系的有機(jī)組成部分。物業(yè)管理行業(yè)直面社會(huì)公眾，提供長(zhǎng)期服務(wù)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)對(duì)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。下一步，我們將逐步完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，以信用檔案系統(tǒng)為載體推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，要抓住服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，推動(dòng)管理重心的轉(zhuǎn)移，把信用管理落實(shí)到項(xiàng)目上，落實(shí)到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上，落實(shí)到崗位上，使每一位從業(yè)人員的誠(chéng)實(shí)守信行為成為企業(yè)的信用基礎(chǔ)。

第二、要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建力度。要加強(qiáng)對(duì)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主自我管理，自我約束機(jī)制的形成。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和自治意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用。廣大業(yè)主要充分行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受監(jiān)督。同時(shí)，要監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)，樹(shù)立花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的理性消費(fèi)觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo)、增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，要完善管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)條款和制約措施納入管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同，使個(gè)別不自覺(jué)履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主受到規(guī)約和合同的限制和約束。

第三，要努力提高物業(yè)企業(yè)綜合素質(zhì)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高。各物業(yè)企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高綜合素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平。一是切實(shí)加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)自身建設(shè)，苦練內(nèi)功，增強(qiáng)發(fā)展后勁，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)。要抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。要把培訓(xùn)重點(diǎn)放在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身上，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理，提升物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，推動(dòng)行業(yè)整體素質(zhì)的提高。三是要努力增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。各物業(yè)企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念，把搞好服務(wù)放在一切工作的首位，要堅(jiān)持以人為本，努力搞好人性化服務(wù)，要大力推行精細(xì)管理、精心服務(wù)，要充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會(huì)和諧相處，共同構(gòu)建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。四是培育一批品牌企業(yè)。各物業(yè)企業(yè)都要牢固樹(shù)立品牌意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、開(kāi)拓進(jìn)取意識(shí)，努力使企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自己品牌。

第四，積極開(kāi)展管理機(jī)制創(chuàng)新，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次。一是要進(jìn)一步處理好社會(huì)管理與行業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜交叉的管理問(wèn)題，經(jīng)過(guò)這幾年的實(shí)踐，我們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不斷深化，特別是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，使我們深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理問(wèn)題，更是社會(huì)管理的問(wèn)題，需要相關(guān)社會(huì)管理職能部門(mén)共同承擔(dān)；物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事，更是業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任，需要更多服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同負(fù)責(zé)。這種社會(huì)和行業(yè)交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹(shù)立大局意識(shí)，講協(xié)調(diào)、講配合，不斷開(kāi)展管理體制、機(jī)制和模式的創(chuàng)新。在這個(gè)問(wèn)題上，希望大家和我們一起來(lái)思考、來(lái)研究，為做好工作打下基礎(chǔ)。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關(guān)系。前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，影響物業(yè)企業(yè)和業(yè)主構(gòu)建和諧互信關(guān)系的的主要原因，為此我們要把前期開(kāi)發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)后移。在業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且可以委托第三方機(jī)構(gòu)按照物業(yè)項(xiàng)目交接的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷以及配套完善等問(wèn)題。要通過(guò)這種制度設(shè)計(jì)使物業(yè)企業(yè)從前期矛盾糾紛中擺脫出來(lái)，專(zhuān)心為業(yè)主服務(wù)，提高服務(wù)品質(zhì)，提升行業(yè)發(fā)展層次。三是要積極探索資質(zhì)和信用體系建設(shè)相結(jié)合的管理體系。資質(zhì)和信用互為表里，要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)晉升核定工作完善資質(zhì)管理，通過(guò)建立項(xiàng)目備案制度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理進(jìn)一步強(qiáng)化信用體系建設(shè)，把靜態(tài)管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)管結(jié)合起來(lái)，把對(duì)企業(yè)的監(jiān)管落實(shí)到對(duì)人的管理上來(lái)，推動(dòng)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而推動(dòng)行業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的提升。四是要深入研究引入第三方監(jiān)管機(jī)制問(wèn)題。要立足于構(gòu)建業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的長(zhǎng)期和諧互信關(guān)系，嘗試引入第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，為業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位提供物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、服務(wù)費(fèi)用評(píng)估、服務(wù)質(zhì)量測(cè)評(píng)等方面的服務(wù)，努力在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接、推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符、促進(jìn)公平交易、化解矛盾糾紛等方面發(fā)揮積極作用。

三、認(rèn)真履行職責(zé)，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作真正落到實(shí)處。

物業(yè)管理涉及面廣，社會(huì)影響大，特別是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)。不僅關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，還涉及基層民主政治建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定，是做好和諧社區(qū)建設(shè)、維護(hù)首都社會(huì)穩(wěn)定工作的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因此，各職能單位和部門(mén)必須高度重視，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工，認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，扎扎實(shí)實(shí)抓好這項(xiàng)與群眾切身利益密切相關(guān)的系統(tǒng)工程。

市區(qū)縣行政主管部門(mén)，要把強(qiáng)化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。要進(jìn)一步加大管理服務(wù)力度，充分發(fā)揮職能作用，努力轉(zhuǎn)變作風(fēng)，不斷提高效率。要努力為物業(yè)管理企業(yè)排憂(yōu)解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件；要努力解決好群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，認(rèn)真受理群眾投訴，加大調(diào)處力度，解決實(shí)際問(wèn)題，努力化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；要加強(qiáng)指導(dǎo)和服務(wù)，努力推進(jìn)全市物業(yè)管理的全面發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，要正確定位，進(jìn)一步增強(qiáng)全局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，充分發(fā)揮匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮其服務(wù)、咨詢(xún)、溝通、監(jiān)督、自律、協(xié)調(diào)的中介作用，不斷提升協(xié)會(huì)的影響力。要繼續(xù)完善物業(yè)示范項(xiàng)目評(píng)定機(jī)制，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，要深入研究我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的商機(jī)和問(wèn)題，不斷學(xué)習(xí)和借鑒外省市先進(jìn)的服務(wù)理念和成功的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)隊(duì)伍，精業(yè)務(wù)，優(yōu)服務(wù)，上高度，要緊緊抓住首都建設(shè)發(fā)展時(shí)機(jī)，積極作為，做強(qiáng)做大，樹(shù)立品牌。要全面加強(qiáng)職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，建立健全企業(yè)章程和各項(xiàng)管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務(wù)，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認(rèn)真打造誠(chéng)信、規(guī)范、負(fù)責(zé)、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務(wù)行業(yè)新風(fēng)。

同志們，物業(yè)管理工作千頭萬(wàn)緒，矛盾和問(wèn)題很多，我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，盡職盡責(zé)地開(kāi)展工作。相信在全社會(huì)的理解和支持下，通過(guò)大家銳意進(jìn)取，同舟共濟(jì)，創(chuàng)新發(fā)展，扎實(shí)工作，我市的物業(yè)管理工作一定會(huì)有新的起色，一定會(huì)創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會(huì)滿(mǎn)意的物業(yè)管理新局面。新春佳節(jié)即將來(lái)臨，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務(wù)工作崗位上的全體同志拜個(gè)早年，祝大家新春快樂(lè)，闔家幸福！

在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的報(bào)告（摘要）

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委副主任 張農(nóng)科

（2010年2月7日）

各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：

今天，我們?cè)谶@里召開(kāi)全市物業(yè)管理工作會(huì)議，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)市委、市政府決策部署，動(dòng)員全市物業(yè)管理行業(yè)以及相關(guān)職能部門(mén)，著眼建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城市物業(yè)管理工作，盡快建立與現(xiàn)代城市管理要求相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，努力打造物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)城市兩個(gè)文明建設(shè)的新形象，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。過(guò)一會(huì)兒，振江主任還要做重要講話(huà)，希望各單位一定要認(rèn)真抓好落實(shí)。

一、2009年主要工作情況

2009年，全市物業(yè)管理工作，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”和“構(gòu)建宜居物業(yè)”的總體要求，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞完善物業(yè)管理政策法規(guī)、健全物業(yè)管理工作機(jī)制、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管和強(qiáng)化物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制等方面積極開(kāi)展工作，取得了一定成效。

（一）積極推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新。去年，我們緊密結(jié)合我市實(shí)際，積極探索物業(yè)管理新模式，推動(dòng)物業(yè)管理體制機(jī)制的創(chuàng)新。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，逐步建立條塊結(jié)合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。繼續(xù)推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，推動(dòng)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督職能的落實(shí)。社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)的機(jī)制體制優(yōu)勢(shì)，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義、懷柔等區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入了年度工作考核，納入了社區(qū)建設(shè)的整體目標(biāo)，切實(shí)調(diào)動(dòng)了街道辦事處和居委會(huì)在社區(qū)管理中的積極性，有效促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。同時(shí)，按照事權(quán)下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉(zhuǎn)、使用環(huán)節(jié)審批權(quán)限下放到區(qū)縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、市審計(jì)局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體制，初步構(gòu)建了科學(xué)、高效的管理工作機(jī)制。各區(qū)縣也在物業(yè)管理體制和機(jī)制上進(jìn)行了積極探索。懷柔區(qū)選擇兩個(gè)街道建立了物業(yè)管理科，將物業(yè)管理的職能直接建立在基層。密云縣建立了物業(yè)項(xiàng)目的預(yù)警機(jī)制，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目密切關(guān)注，快速反應(yīng)，確保了物業(yè)項(xiàng)目交接工作的及時(shí)協(xié)調(diào)和順利完成。

（二）著力完善政策法規(guī)體系。2009年，針對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注重加強(qiáng)了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策法規(guī)的研究工作。通過(guò)提高立法規(guī)格，更好地指導(dǎo)物業(yè)管理工作，強(qiáng)化住宅區(qū)的管理。按照市政府的立法計(jì)劃，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點(diǎn)明確了前期物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)的成立和運(yùn)作、物業(yè)服務(wù)交接以及培育物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制等問(wèn)題；為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管，完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出機(jī)制，推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管暫行辦法》；針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，印發(fā)了《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，在維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)、使用程序、續(xù)交補(bǔ)建和應(yīng)急支用等方面進(jìn)行了調(diào)整和完善。

（三）努力規(guī)范主體行為。狠抓了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的貫徹落實(shí)，與市社建辦、市民政局、市規(guī)劃委聯(lián)合召開(kāi)了宣貫大會(huì)，制定下發(fā)了《貫徹落實(shí)＜北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）＞工作計(jì)劃》，并進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn);印發(fā)了《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》三個(gè)配套示范文本，對(duì)首次業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)委會(huì)委員選舉程序、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。西城區(qū)專(zhuān)門(mén)召開(kāi)全區(qū)各部門(mén)參加的貫徹落實(shí)會(huì)議，積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作納入社區(qū)建設(shè)。豐臺(tái)區(qū)兩次組織召開(kāi)了貫徹落實(shí)動(dòng)員會(huì)和培訓(xùn)會(huì)，并就成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作對(duì)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)一些問(wèn)題比較突出的街道專(zhuān)門(mén)進(jìn)行“上門(mén)服務(wù)”。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的推動(dòng)工作，在三個(gè)街道各選三個(gè)住宅小區(qū)做試點(diǎn)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。西城、大興、通州等區(qū)還會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)，使其掌握物業(yè)管理基本政策，提高業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理政策水平和管理能力。

（四）切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。為確保物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展，堅(jiān)持不斷對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，積極營(yíng)造“公開(kāi)平等，誠(chéng)實(shí)守信”的良好市場(chǎng)環(huán)境，有效地促進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。圍繞企業(yè)接受行政監(jiān)管、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、內(nèi)部管理等方面，開(kāi)展了全市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)項(xiàng)檢查。結(jié)合2008年物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)際情況，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)的期限延長(zhǎng)至2009年8 月。各區(qū)、縣建委（房管局）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際開(kāi)展檢查活動(dòng)，取得了良好的社會(huì)效果。截至2009年8月底，各區(qū)縣共對(duì)1536個(gè)，1.6億平方米的住宅物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了檢查，檢查覆蓋率達(dá)49%。其中，崇文、宣武區(qū)、通州區(qū)、平谷、密云縣、懷柔、順義、延慶縣和開(kāi)發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目檢查覆蓋率達(dá)到100%。

順義區(qū)還按照住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全區(qū)106個(gè)物業(yè)居住小區(qū)進(jìn)行了巡查。全市檢查活動(dòng)共發(fā)出99份責(zé)令改正通知書(shū)，被責(zé)令整改項(xiàng)目建筑面積815萬(wàn)平方米。通過(guò)檢查，增強(qiáng)了物業(yè)企業(yè)責(zé)任意識(shí)，進(jìn)一步改進(jìn)了物業(yè)服務(wù)工作，排查治理并消除了一批安全隱患。為凈化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，在2009年5月和7月，分兩批次共注銷(xiāo)了54家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)。

（五）充分發(fā)揮示范項(xiàng)目的引導(dǎo)作用。物業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性活動(dòng)，社會(huì)關(guān)注、企業(yè)關(guān)注、業(yè)主關(guān)注。2009年，我們?nèi)娓母镂飿I(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)的組織方式，把服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)水平交給業(yè)主和專(zhuān)家來(lái)評(píng)判，取得了比較好的社會(huì)效果。一方面由政府主導(dǎo)改為物業(yè)協(xié)會(huì)組織評(píng)定，同時(shí)邀請(qǐng)媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的最終評(píng)判權(quán)，要求參評(píng)的項(xiàng)目在申報(bào)前，必須經(jīng)過(guò)過(guò)半數(shù)業(yè)主的同意，其中五星級(jí)住宅項(xiàng)目還引入了公開(kāi)答辯機(jī)制，由參評(píng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受隨機(jī)抽取的業(yè)主代表和專(zhuān)家的提問(wèn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯。不僅通過(guò)增加透明度，大大提高了社會(huì)對(duì)考評(píng)活動(dòng)的認(rèn)知度，還通過(guò)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，大幅提高了考評(píng)質(zhì)量。155個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)稱(chēng)號(hào)，其中推薦11個(gè)項(xiàng)目參加國(guó)優(yōu)評(píng)比，一次全部通過(guò)，受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中物協(xié)及外地專(zhuān)家的好評(píng)。

（六）及時(shí)化解物業(yè)矛盾糾紛。去年，在物業(yè)管理矛盾糾紛的處理上，我們堅(jiān)持按照“發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、處置得好”的總體目標(biāo)，扎實(shí)細(xì)致地做工作。“發(fā)現(xiàn)得早”：在加強(qiáng)對(duì)區(qū)縣物業(yè)管理工作指導(dǎo)的同時(shí)，及時(shí)監(jiān)測(cè)媒體對(duì)物業(yè)管理工作的反映，編制《今日物業(yè)輿情》164期，發(fā)布“物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)快報(bào)”48期，“物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)工作簡(jiǎn)報(bào)”48期；“控制得住”：通過(guò)艱苦細(xì)致地工作，全年及時(shí)化解了物業(yè)管理矛盾糾紛52起;“處置得好”：繼續(xù)完善物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作機(jī)制，進(jìn)一步加大人民調(diào)解工作力度。截至2009年底，共受理各類(lèi)物業(yè)管理糾紛7823件，成功調(diào)解6348件，調(diào)解成功率81%。為確保國(guó)慶60周年期間的安全穩(wěn)定，結(jié)合物業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)綜合整治活動(dòng)，在全市開(kāi)展了為期三個(gè)月的迎國(guó)慶物業(yè)服務(wù)大檢查，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度，實(shí)現(xiàn)了“三無(wú)”工作目標(biāo)。東城、房山、門(mén)頭溝等區(qū)在加強(qiáng)日常物業(yè)管理矛盾排查的同時(shí)，認(rèn)真完善物業(yè)糾紛應(yīng)急工作預(yù)案，采取多種方式及時(shí)化解、跟蹤解決矛盾。朝陽(yáng)房管局與區(qū)司法局、區(qū)法院共同研究建立了物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解和司法訴訟聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了人民調(diào)解、司法調(diào)解和司法訴訟的有效銜接，減少了糾紛化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密云等區(qū)都高度重視物業(yè)矛盾糾紛的解決，采取多種措施有效避免了矛盾激化和群體事件的發(fā)生。

（七）圓滿(mǎn)完成專(zhuān)項(xiàng)治理工作。按照市委、市政府“國(guó)慶平安行動(dòng)”總體工作部署，開(kāi)展了全市普通地下室安全使用管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作。制定了《北京市普通地下室專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》，召開(kāi)了聯(lián)席工作會(huì)議，會(huì)同市消防局、市衛(wèi)生局對(duì)專(zhuān)項(xiàng)整治工作進(jìn)行了督導(dǎo)檢查，確保了國(guó)慶60周年期間普通地下室的使用安全。專(zhuān)項(xiàng)整治中，各區(qū)縣共排查普通地下室7037處次，發(fā)現(xiàn)安全隱患和不安全因素1174處，發(fā)出限期整改通知書(shū)624份；整改隱患714處，對(duì)整改不達(dá)標(biāo)的普通地下室關(guān)閉或暫停使用221處。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下，各區(qū)縣主動(dòng)作為，大膽創(chuàng)新，創(chuàng)造了許多好的管理經(jīng)驗(yàn)，特別是石景山區(qū)從改革管理流程入手，建立了長(zhǎng)效機(jī)制，分類(lèi)推出普通地下室樣板工程，建立了普通地下室使用的七項(xiàng)制度，設(shè)立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細(xì)化了107項(xiàng)檢查內(nèi)容，有效推動(dòng)了管理工作的落實(shí)。通州7月3日的安全生產(chǎn)事故發(fā)生后，我們立即在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中開(kāi)展了安全生產(chǎn)工作專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。整個(gè)整治活動(dòng)緊緊抓住六個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，采取過(guò)項(xiàng)目的方法，進(jìn)行拉網(wǎng)式大排查。在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查整改3501個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣建委（房管局）配合安監(jiān)和公安消防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門(mén)又對(duì)1049個(gè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了督查，增強(qiáng)了全市物業(yè)管理企業(yè)的安全生產(chǎn)意識(shí)，提高了安全生產(chǎn)管理水平。

二、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

在全市物業(yè)管理工作取得積極進(jìn)展的同時(shí)，我們也要清醒地看到，隨著首都社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，隨著建設(shè)世界城市戰(zhàn)略目標(biāo)的確立，我市物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的一些深層次的矛盾和問(wèn)題也在逐步顯現(xiàn)出來(lái)。這些問(wèn)題和矛盾主要表現(xiàn)在：

（一）開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題依然沒(méi)有得到徹底解決

近幾年物業(yè)管理糾紛中，有相當(dāng)數(shù)量的糾紛是由開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。主要表現(xiàn)在，規(guī)劃變更引起居住環(huán)境的改變、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)配套設(shè)施、有些小區(qū)地下車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施權(quán)屬不明、房屋及附屬設(shè)備存在質(zhì)量問(wèn)題等。開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)建管不分、責(zé)任不清也是造成矛盾和糾紛的根源。物業(yè)管理從屬并受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后期物業(yè)管理做出的不切實(shí)際承諾的問(wèn)題，重建設(shè)、重銷(xiāo)售、輕管理的問(wèn)題等等沒(méi)有得到根本解決。

（二）服務(wù)不規(guī)范問(wèn)題依然不同程度存在

一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中隨意損害業(yè)主權(quán)益、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。有些企業(yè)巧立名目多收費(fèi)，亂收費(fèi)，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)或降低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)；有些企業(yè)沒(méi)有建立健全財(cái)務(wù)管理制度，沒(méi)有按規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況；有些企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，沒(méi)有樹(shù)立以業(yè)主為中心的服務(wù)理念，以管理者自居，處理問(wèn)題的方法簡(jiǎn)單生硬，使矛盾激化；一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)還超越權(quán)限，擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯了業(yè)主的權(quán)益。

（三）業(yè)委會(huì)行為不規(guī)范現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生

隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高和對(duì)物業(yè)服務(wù)行為認(rèn)同度的差異，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主間的糾紛日益增多。有些住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)由于維權(quán)手段簡(jiǎn)單粗暴，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的對(duì)立日趨尖銳，甚至個(gè)別小區(qū)業(yè)主的所謂維權(quán)活動(dòng)已擾亂了社區(qū)、甚至社會(huì)的安寧。一些業(yè)委會(huì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對(duì)自身的責(zé)、權(quán)、利認(rèn)識(shí)存在偏差，把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上，使得大多數(shù)業(yè)主的利益不能得以維護(hù)。此外，我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中還存在從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)滯后行業(yè)發(fā)展以及業(yè)主委員會(huì)缺乏制約和監(jiān)督等問(wèn)題。這些問(wèn)題充分反映了規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必要性和緊迫性。上述問(wèn)題的存在，既有市場(chǎng)主體行為不規(guī)范、物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育不完善的原因，也有政策法規(guī)不完善的因素。協(xié)調(diào)和解決這些問(wèn)題，需要我們當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，進(jìn)一步理清工作思路，進(jìn)一步解放思想，采取切實(shí)可行措施，認(rèn)真加以解決。

三、2010 年工作基本思路

面對(duì)建設(shè)世界城市對(duì)城市管理的新要求，2010年我市物業(yè)管理工作要堅(jiān)決貫徹市委、市政府的部署要求，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以《北京市物業(yè)管理辦法》的頒布實(shí)施為契機(jī)，著眼行業(yè)科學(xué)發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、跨越發(fā)展，按照“緊緊抓住一個(gè)矛盾、突出規(guī)范兩個(gè)主體、注重依靠三方力量”的總體思路，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系，堅(jiān)持創(chuàng)新體制機(jī)制，深入研究解決矛盾問(wèn)題，積極營(yíng)造行業(yè)發(fā)展氛圍，不斷提升行業(yè)良好形象，努力開(kāi)創(chuàng)我市物業(yè)管理工作新局面。

（一）加快制度創(chuàng)新步伐，在構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關(guān)系方面實(shí)現(xiàn)新突破構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，是建設(shè)和諧社會(huì)的必然要求，是行業(yè)發(fā)展進(jìn)步的迫切需要。今年，要緊緊圍繞這個(gè)目標(biāo)，深入研究市場(chǎng)，切實(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題，著重在理清責(zé)任、透明價(jià)格、細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和解決紛爭(zhēng)等方面加快探索。一是要加快制定物業(yè)項(xiàng)目交接技術(shù)導(dǎo)則。以共用部位的交接查驗(yàn)為重點(diǎn)，明確劃分前期開(kāi)發(fā)與后期管理的責(zé)任，在交接查驗(yàn)中解決好前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，避免物業(yè)企業(yè)代人受過(guò)，影響業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的信任關(guān)系。去年，我們已組織專(zhuān)家對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接從標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行了細(xì)化，目前，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在部分物業(yè)項(xiàng)目中進(jìn)行試用，通過(guò)了專(zhuān)家論證，今年將以北京市地方標(biāo)準(zhǔn)的形式發(fā)布實(shí)施。希望各區(qū)縣和各物業(yè)企業(yè)都要按照這個(gè)規(guī)范進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目交接工作。二是要盡快完善物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范體系，制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，我市已制訂下發(fā)了一、二、三級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范。今年，還要制訂四級(jí)、五級(jí)服務(wù)規(guī)范。在服務(wù)規(guī)范形成體系的基礎(chǔ)上，將服務(wù)規(guī)范進(jìn)一步細(xì)化成為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，用定時(shí)定量標(biāo)注的方式明確具體的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，減少理解上的歧義和實(shí)施中的偏差。三是要改革價(jià)格形成機(jī)制。為了進(jìn)一步從源頭上提高物業(yè)收費(fèi)的透明度，促進(jìn)“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)風(fēng)氣形成，今年將從新項(xiàng)目開(kāi)始，引入第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算物業(yè)費(fèi)初始價(jià)格，并將價(jià)格形成機(jī)制在售樓處公示。目前，這個(gè)機(jī)制已經(jīng)進(jìn)入實(shí)操模擬階段，一旦成熟將擇機(jī)推開(kāi)。四是要定期公布物業(yè)成本定額造價(jià)。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，成本造價(jià)不公開(kāi)，是業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生疑議的重要原因，為了解決這個(gè)問(wèn)題，將從今年適當(dāng)時(shí)候開(kāi)始，組織定期公布物業(yè)服務(wù)成本定額造價(jià)，把物業(yè)服務(wù)過(guò)程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細(xì)目和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)定期公布。這項(xiàng)工作從去年下半年已經(jīng)開(kāi)始探索，目前，已經(jīng)形成了一個(gè)初步方案，并進(jìn)行了試采集。今年，將由市物業(yè)協(xié)會(huì)每季度公布一次成本造價(jià)。五是要引入物業(yè)服務(wù)第三方監(jiān)理機(jī)制。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)市場(chǎng)中只有買(mǎi)賣(mài)雙方，缺乏客觀公正的獨(dú)立第三方，使政府行政部門(mén)被事實(shí)上拖進(jìn)了第三方位置，這不僅不利于行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，也不利于矛盾糾紛的及時(shí)有效、客觀公正化解。今年，我們將在全市推行第三方監(jiān)理機(jī)制。在物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)行為技術(shù)評(píng)估、物業(yè)項(xiàng)目交接等容易產(chǎn)生矛盾糾紛的時(shí)機(jī)，鼓勵(lì)第三方進(jìn)入監(jiān)理評(píng)估，促使物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)更加透明，行為更加規(guī)范。去年下半年，已經(jīng)完成了這個(gè)制度的論證工作，今年，將出臺(tái)第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)管理辦法，對(duì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的設(shè)立、監(jiān)理范圍、監(jiān)理行為等方面，做出規(guī)定。

（二）著力加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)，在提高人員素質(zhì)，提升行業(yè)發(fā)展層次方面邁出新步伐物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于從業(yè)人員素質(zhì)的提高和行業(yè)發(fā)展層次的提升。由于多方面原因，我市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)還參差不齊，繼續(xù)教育工作沒(méi)有得到落實(shí)。一是要大規(guī)模培訓(xùn)從業(yè)人員。今年將從加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)入手，啟動(dòng)全行業(yè)的培訓(xùn)工作，通過(guò)建立崗前、崗中，管理、技術(shù)等全方位、多層次的培訓(xùn)體系，全面提升以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為核心的物業(yè)管理從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，盡快發(fā)展成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。目前，市物業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)完成了教材的編寫(xiě)和培訓(xùn)組織準(zhǔn)備工作，希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與。二是要全面推行持證上崗制度。今年下半年，將全面推行持證上崗制度，從注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個(gè)層次，建立職業(yè)資格制度，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍，為物業(yè)行業(yè)的健康快速發(fā)展提供保障。這項(xiàng)工作還將啟動(dòng)與深圳、上海、香港等城市資格互認(rèn)的探索，以促進(jìn)專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍素質(zhì)的上水平、上臺(tái)階。三是要進(jìn)一步提升達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)層次。繼續(xù)堅(jiān)持有計(jì)劃、有步驟地在全市開(kāi)展物業(yè)管理示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)，以開(kāi)展評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目活動(dòng)為載體，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、樹(shù)立行業(yè)新風(fēng)為中心，狠抓物業(yè)服務(wù)水平的提高和規(guī)范化建設(shè)，切實(shí)提高物業(yè)管理的覆蓋面和服務(wù)水平。在去年改革達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，今年要進(jìn)一步細(xì)化內(nèi)容，提高標(biāo)準(zhǔn)，今年的達(dá)標(biāo)考核將引入國(guó)際規(guī)范，邀請(qǐng)全國(guó)知名專(zhuān)家和國(guó)際專(zhuān)家參與考評(píng)。四是要建立物業(yè)示范項(xiàng)目基地。要著力在市場(chǎng)中培育一批高標(biāo)準(zhǔn)、上水平的物業(yè)管理樣板，今年，將挑選一些主體關(guān)系和諧，服務(wù)到位的項(xiàng)目作為市級(jí)培訓(xùn)示范基地，通過(guò)組織物業(yè)企業(yè)參觀學(xué)習(xí)、管理手段推廣等活動(dòng)發(fā)揮基地的育才示范作用，推動(dòng)行業(yè)整體水平的提高。各區(qū)也要在屬地選擇一兩個(gè)好項(xiàng)目，作為區(qū)級(jí)樣板，通過(guò)各種措施把示范作用充分發(fā)揮出來(lái)。五是要大力推進(jìn)精細(xì)管理。今年要采取更加扎實(shí)有效的措施，不斷推動(dòng)全市物業(yè)管理上臺(tái)階、上水平。各區(qū)縣要圍繞精品創(chuàng)建的目標(biāo)，繼續(xù)深入開(kāi)展物業(yè)管理示范項(xiàng)目等創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)全面提高服務(wù)質(zhì)量。六是要啟動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的編制工作。今年，將圍繞引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展、提升行業(yè)層次，啟動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的編制工作，希望各物業(yè)企業(yè)能夠從產(chǎn)業(yè)安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，積極參與，獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

（三）積極推進(jìn)管理方式轉(zhuǎn)變，在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)兩個(gè)主體行為方面取得新進(jìn)步企業(yè)和業(yè)主是物業(yè)市場(chǎng)的兩個(gè)主體，只有把兩個(gè)主體的行為規(guī)范到同一個(gè)層次上，才能減少矛盾、促進(jìn)發(fā)展、建立和諧。今年，要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變管理方式，在規(guī)范兩個(gè)主體上下更大的功夫。一是要進(jìn)一步推動(dòng)資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變。在社會(huì)管理部門(mén)站到位的基礎(chǔ)上，行業(yè)管理部門(mén)要把更多的精力放到對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管上。在監(jiān)管方式上要遵循服務(wù)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，從靜態(tài)的資質(zhì)管理向動(dòng)態(tài)信用管理轉(zhuǎn)變。今年，要試行資質(zhì)管理能上能下，有升有降；要探索將業(yè)主評(píng)價(jià)納入物業(yè)企業(yè)信用管理內(nèi)容，要讓服務(wù)對(duì)象逐步成為最終評(píng)價(jià)主體。二是要把行業(yè)監(jiān)管的重心轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上來(lái)。今年開(kāi)始，各區(qū)縣要把對(duì)企業(yè)的監(jiān)管落實(shí)到項(xiàng)目上，落實(shí)到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上；把對(duì)企業(yè)的信用管理分解細(xì)化到對(duì)物業(yè)項(xiàng)目以及從業(yè)人員的信用管理上。要將企業(yè)信用信息記錄向社會(huì)公眾開(kāi)放，方便公眾查閱，并完善公眾投訴系統(tǒng)和公開(kāi)企業(yè)投訴處理情況，并加快推進(jìn)與相關(guān)部門(mén)信息共享，將日常的監(jiān)管與企業(yè)資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)人員監(jiān)管有機(jī)結(jié)合起來(lái)，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督，使誠(chéng)實(shí)守信成為全行業(yè)的理念。三是要繼續(xù)開(kāi)展積極的市場(chǎng)監(jiān)管。要繼續(xù)通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)的日常巡查和專(zhuān)項(xiàng)檢查等方式，規(guī)范市場(chǎng)行為、整頓市場(chǎng)秩序、查處違法行為。特別是對(duì)通過(guò)群眾投訴舉報(bào)、輿情監(jiān)測(cè)渠道反映出來(lái)的情況和問(wèn)題，要高度重視，重點(diǎn)督促檢查。對(duì)于那些服務(wù)水平低、服務(wù)態(tài)度差、亂收費(fèi)、侵占和損害業(yè)主利益的企業(yè)要嚴(yán)肅查處，加大處罰力度，社會(huì)影響惡劣的要進(jìn)行公開(kāi)曝光。從今年開(kāi)始，行業(yè)協(xié)會(huì)將成立自律督查委員會(huì)，對(duì)企業(yè)的違規(guī)行為采取約談、告誡和公開(kāi)譴責(zé)的辦法，來(lái)加強(qiáng)行業(yè)管理。四是要積極探索建立對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)、監(jiān)督、考評(píng)制度。在繼續(xù)加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建力度，加強(qiáng)對(duì)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主自我管理，自我約束機(jī)制形成的同時(shí)，要強(qiáng)化對(duì)業(yè)委會(huì)成員的監(jiān)督管理。今年，將聯(lián)合民政、社會(huì)建設(shè)等部門(mén)，就規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員行為，從制度上進(jìn)行探索。各有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步采取多種措施，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)的教育引導(dǎo)。五是要下決心解決業(yè)主大會(huì)成立啟動(dòng)難的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，居住小區(qū)業(yè)主大會(huì)“成立難”的問(wèn)題已經(jīng)從根本上影響到了業(yè)主權(quán)益的合法維護(hù)，今年，將以物業(yè)管理辦法的施行為契機(jī)，將業(yè)主大會(huì)成立的啟動(dòng)時(shí)機(jī)前置，進(jìn)一步從法律層面上賦予開(kāi)發(fā)單位的啟動(dòng)責(zé)任。目前，相關(guān)部門(mén)正在組織起草相關(guān)政策制度，待辦法施行時(shí)將一并下發(fā)執(zhí)行。

同志們，在市委、市政府提出建設(shè)世界城市這一戰(zhàn)略目標(biāo)的新形勢(shì)下，我們物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著非常重要的社會(huì)責(zé)任。讓我們?cè)谑形?、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，振奮精神、團(tuán)結(jié)一致、扎實(shí)工作，全面加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作，使我市的物業(yè)管理水平邁上一個(gè)新的臺(tái)階！

第二篇：在物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

同志們：

昨天，家瑾同志對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的出臺(tái)過(guò)程和主要法律制度作了說(shuō)明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話(huà)，我完全贊成，請(qǐng)各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實(shí)。這次會(huì)議，在以往工作的基礎(chǔ)上，有十個(gè)單位交流了經(jīng)驗(yàn)和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。

會(huì)議討論中提出了不少貫徹中的意見(jiàn)以及一些需要繼續(xù)探討研究的問(wèn)題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸納整理，給我列了十大問(wèn)題，主要是《條例》貫徹實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題，針對(duì)這些意見(jiàn)，建設(shè)部還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。一是，關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)?！稐l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)，重大事項(xiàng)須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)問(wèn)題。對(duì)此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)成員需要具備高素質(zhì)，能否請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來(lái)?yè)?dān)任。業(yè)主委員會(huì)能不能真正盡責(zé)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用很重要，請(qǐng)你們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦笇?dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。三是，業(yè)主大會(huì)在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織，不是法人機(jī)構(gòu)，又不是民政部門(mén)登記的社團(tuán)組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒(méi)有責(zé)任。五是，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛如何解決，維修責(zé)任如何落實(shí)，這涉及到公用事業(yè)改革的問(wèn)題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和虧損的問(wèn)題，以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會(huì)不會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。七是，共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理難的問(wèn)題。九是，房地產(chǎn)管理部門(mén)與其他相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé)。十是，地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問(wèn)題。這些問(wèn)題大部分都在志峰同志的報(bào)告里作了說(shuō)明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個(gè)過(guò)程。我個(gè)人體會(huì)，物業(yè)管理不完全是一個(gè)房屋管理問(wèn)題，很多社會(huì)問(wèn)題交織在一起，極其復(fù)雜。當(dāng)前最重要的是抓好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹，要通過(guò)制度創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問(wèn)題。發(fā)展中的問(wèn)題要用發(fā)展的辦法來(lái)解決。下面，我結(jié)合自己學(xué)習(xí)《條例》的體會(huì)談點(diǎn)認(rèn)識(shí)，同大家一起研究討論。

我認(rèn)為當(dāng)前貫徹《條例》，首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門(mén)要共同做好《條例》的貫徹落實(shí)工作，前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來(lái)的問(wèn)題非常突出?！稐l例》從解決社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以《條例》的貫徹落實(shí)工作不是一個(gè)部門(mén)的事情。大家談到的舊小區(qū)問(wèn)題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的法律關(guān)系，認(rèn)真分析各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上，確定有效的步驟，推進(jìn)《條例》的實(shí)施。向社會(huì)各方宣傳理解認(rèn)識(shí)《條例》的重要性，和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問(wèn)題。我理解貫徹《條例》的重點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，尤其是主管部門(mén)、業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變觀念，將《條例》貫徹好。

一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的社會(huì)基礎(chǔ)

我國(guó)物業(yè)管理歷來(lái)是有社會(huì)需求，與經(jīng)濟(jì)體制、住房制度、政府管理社會(huì)事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象，是全社會(huì)的客觀需要，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的演變過(guò)程，并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售和售后使用管理分工的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。

我國(guó)物業(yè)管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國(guó)廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門(mén)、企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)所有。居民住戶(hù)是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權(quán)。政府房管部門(mén)或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理，包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費(fèi)用。居（家）委會(huì)、街道辦事處是對(duì)居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。

80年代中期之后，我國(guó)進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革，打破單位單一投資建房，開(kāi)始允許多渠道建房。人們對(duì)居住條件的要求逐步提高，形成對(duì)居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會(huì)或街道辦事處負(fù)責(zé)管理。這一管理模式，逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會(huì)和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財(cái)產(chǎn)的意識(shí)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，帶動(dòng)了單位購(gòu)房，隨著這種需求的增大，開(kāi)始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對(duì)良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應(yīng)，從而進(jìn)一步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé)，個(gè)人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動(dòng)和示范作用，同時(shí)也引發(fā)出物業(yè)長(zhǎng)期管理的需求。

我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，預(yù)售制、規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)范圍實(shí)施周期長(zhǎng)短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求和購(gòu)房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，這就形成前期物業(yè)管理。

隨著住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。

居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求，發(fā)展到對(duì)環(huán)境的需求；從需要對(duì)房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時(shí)需要對(duì)部分公共社會(huì)事務(wù)的服務(wù)；從需要對(duì)房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實(shí)現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問(wèn)題更加明晰。

從我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來(lái)看，物業(yè)管理涉及我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革，政企分開(kāi)、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會(huì)自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來(lái)強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會(huì)、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門(mén)轉(zhuǎn)變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問(wèn)題，這也就是存在于《物業(yè)管理?xiàng)l例》之中的社會(huì)基礎(chǔ)，需要明確相關(guān)法律制度。

二、物業(yè)管理中要運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對(duì)人的行為）

《物業(yè)管理?xiàng)l例》既然存在著立法的社會(huì)基礎(chǔ)，就應(yīng)當(dāng)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進(jìn)物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻性。因此，我體會(huì)，要貫徹落實(shí)好《條例》，關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳《條例》規(guī)定，準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動(dòng)中的規(guī)定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：

（一）業(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體

業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點(diǎn)，才能說(shuō)清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)任，和遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任所規(guī)定的義務(wù)。

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一種必然的選擇

業(yè)主的責(zé)任，除了對(duì)房屋內(nèi)專(zhuān)有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面，由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個(gè)業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個(gè)人代表的。從我國(guó)固有的特點(diǎn)來(lái)看，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，《條例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，在吸收實(shí)踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。

（三）合同是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理公司管什么、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要通過(guò)合同明確約定。當(dāng)然，服務(wù)價(jià)格和服務(wù)水平必須相對(duì)應(yīng)。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬(wàn)象的，應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，業(yè)主是責(zé)任主體，物業(yè)管理公司是服務(wù)主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護(hù)和約束，行政主管部門(mén)不要過(guò)多干預(yù)。

（四）前期物業(yè)管理必須加強(qiáng)

《條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。為什么《條例》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

在建設(shè)過(guò)程中間，開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷(xiāo)售行為不同，房屋產(chǎn)權(quán)的銷(xiāo)售是一個(gè)過(guò)程。因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)主在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)中，獲得產(chǎn)權(quán)，不可能等到開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完所有物業(yè)，購(gòu)房人全部入住，成立業(yè)主大會(huì)之后，才來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此，商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶(hù)）過(guò)渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購(gòu)房人。根本上講是業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保證，包括對(duì)批準(zhǔn)規(guī)劃實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題的預(yù)防，可以減少開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中隨意改變規(guī)劃。所以，《條例》要求，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。

（五）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)意接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督

《條例》第二十條對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會(huì)組織法》。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作，調(diào)解居民鄰里矛盾，維護(hù)居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過(guò)業(yè)主公約來(lái)確定的組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助?！稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)意見(jiàn)的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（六）落實(shí)《條例》規(guī)定住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，應(yīng)當(dāng)從房管部門(mén)改革和改進(jìn)工作抓起

關(guān)鍵要清理公房出售專(zhuān)項(xiàng)維修資金的挪用，建立健全管理機(jī)制，落實(shí)賬戶(hù)到人?！稐l例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴(yán)格征收，專(zhuān)項(xiàng)使用，加強(qiáng)監(jiān)管。

（七）政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實(shí)施監(jiān)督

物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市場(chǎng)中的行為其實(shí)就是市場(chǎng)行為，民事行為的特性要求給市場(chǎng)主體以充分的自主權(quán)利，政府不能干涉民事主體自由從事市場(chǎng)活動(dòng)，不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去，更不能隨便運(yùn)用自己擁有的行政權(quán)力進(jìn)行干預(yù)。政府部門(mén)既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。

政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理，為他們從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，要徹底改變過(guò)去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場(chǎng)解決的，一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵(lì)多走一點(diǎn)司法程序來(lái)處理，做到依法行政，既到位，又不越位。

（八）抓好公房管理部門(mén)改革，有步驟推進(jìn)實(shí)施物業(yè)管理，抓好試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)

社會(huì)對(duì)環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門(mén)的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求，也是城市形象問(wèn)題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀，制定方案，推進(jìn)改革實(shí)施。

（九）建設(shè)部和省廳市局的工作問(wèn)題

做好這項(xiàng)工作，必須充分領(lǐng)會(huì)《條例》精神，并充分總結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過(guò)程。通過(guò)這些工作，把握物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)和方向，這樣工作才有前瞻性。

第一，要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責(zé)任，特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門(mén)自身的責(zé)任。

第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對(duì)過(guò)去的法規(guī)進(jìn)行清理，要有計(jì)劃，明確出臺(tái)的時(shí)間。部里有關(guān)司局向我反映，向地方征求意見(jiàn)的立法經(jīng)常不能按期回來(lái)。當(dāng)前部里要建立一個(gè)考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個(gè)重要指標(biāo)，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報(bào)。

第三，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)問(wèn)題。我講的同心協(xié)力有三個(gè)層面。一是上下同心協(xié)力，我們這個(gè)行政管理的各部門(mén)要同心協(xié)力，二是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的司長(zhǎng)來(lái)參加會(huì)議，《條例》對(duì)有關(guān)質(zhì)量安全，規(guī)劃問(wèn)題，城市建設(shè)中的水、氣等改造的問(wèn)題，都有規(guī)定。貫徹落實(shí)好《條例》，我們的相關(guān)部門(mén)能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設(shè)行政管理部門(mén)以外的部門(mén)同心協(xié)力，特別要與民政部門(mén)，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門(mén)同心協(xié)力。我們要如實(shí)地告訴別人，對(duì)你們工作有什么要求。當(dāng)然部門(mén)之間的工作是有不同側(cè)重的，要在分歧中找共同點(diǎn)。

（十）宣傳工作

宣傳工作還要加強(qiáng)。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開(kāi)展好有關(guān)宣傳活動(dòng)。要宣傳貫徹實(shí)施《條例》對(duì)促進(jìn)城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用，對(duì)協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用。對(duì)業(yè)主的宣傳，要增強(qiáng)業(yè)主自律意識(shí)，推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制的形成(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請(qǐng)登陸004km.cn查看)。只有依靠社會(huì)力量的支持和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo)，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規(guī)范社會(huì)人和行政部門(mén)的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實(shí)，真正維護(hù)廣大業(yè)主的利益，這是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《條例》頒發(fā)實(shí)施的要求?！稐l例》在制定過(guò)程中廣泛征求了社會(huì)各方的意見(jiàn)，在貫徹實(shí)施《條例》中更要傾聽(tīng)群眾的意見(jiàn)，認(rèn)真解決群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

同志們，隨著《條例》的頒布實(shí)施，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指引，學(xué)習(xí)好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實(shí)實(shí)地保護(hù)好廣大群眾的權(quán)益，為全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

第三篇：物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

各物業(yè)單位：

這是今年首次召開(kāi)物業(yè)管理工作會(huì)議。物業(yè)管理是社會(huì)管理的重要內(nèi)容，事關(guān)人民群眾的切身利益，是加強(qiáng)城市管理，改善人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。為規(guī)范街道物業(yè)管理，提升物業(yè)管理工作水平，推進(jìn)城市文明建設(shè)，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我街道實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)我街道物業(yè)管理工作，提出如下意見(jiàn)：

一、進(jìn)一步明確物業(yè)管理責(zé)任單位及其職責(zé)：

1.****負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的行業(yè)管理，主要職責(zé)：建立健全物業(yè)管理配套政策；負(fù)責(zé)前期物業(yè)招標(biāo)和中標(biāo)備案業(yè)務(wù)指導(dǎo)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)管理，建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)與監(jiān)督。

2.****具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)日?？己?、物業(yè)服務(wù)的投訴處理和信訪工作，并督促整改，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為；負(fù)責(zé)前期物業(yè)招標(biāo)和中標(biāo)備案、物業(yè)維修資金的使用審核；負(fù)責(zé)督促社區(qū)居（村）民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)社區(qū)居委會(huì)）協(xié)助鎮(zhèn)（街道）開(kāi)展物業(yè)管理工作；指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)各項(xiàng)工作；建立健全轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，并定期召開(kāi)會(huì)議；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)單位的撤管、維穩(wěn)、安

全生產(chǎn)管理工作；協(xié)助調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)疑難糾紛。

3.****的主要職責(zé)：依法查處街道物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)、亂設(shè)戶(hù)外廣告、亂設(shè)攤點(diǎn)、損綠毀綠等違反規(guī)劃、市容、綠化管理等法律法規(guī)規(guī)定的行為；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)位安排、行車(chē)路線(xiàn)劃定、交通標(biāo)線(xiàn)設(shè)置等工作；負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中違章搭建的日?？己恕?/p>

4.****的主要職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施驗(yàn)收，確保相關(guān)設(shè)施配套到位，做好生活垃圾清運(yùn)工作，指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)開(kāi)展垃圾分類(lèi)行動(dòng)；負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中清潔管理、養(yǎng)護(hù)的日?？己?。

5.****的主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全技術(shù)防范系統(tǒng)工程的建設(shè)和管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘有資質(zhì)的企業(yè)對(duì)技防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)保安服務(wù)的各項(xiàng)管理制度；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、惡意封堵小區(qū)大門(mén)、嚴(yán)重阻塞交通、強(qiáng)行停放大型車(chē)輛、?；奋?chē)輛等行為依法進(jìn)行處理；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“樓霸”、群租現(xiàn)象和“三合一”場(chǎng)所，調(diào)解各類(lèi)涉及治安管理的矛盾和糾紛；做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘有資質(zhì)的企業(yè)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保

養(yǎng)，依法查處消防違法行為。

6．各村（社區(qū)）應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合屬地政府，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)商品物業(yè)管理工作，主要職責(zé)：負(fù)責(zé)參與組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)合理合規(guī)開(kāi)展工作；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)交接工作的監(jiān)督；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同履約，征集物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的不良信息并上報(bào)；協(xié)助屬地政府前期物業(yè)招標(biāo)和中標(biāo)備案、物業(yè)維修資金的使用審核；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的撤管、維穩(wěn)、安全生產(chǎn)管理工作；調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)疑難糾紛；參與商品小區(qū)物業(yè)考核工作。

二、進(jìn)一步提高安置小區(qū)物業(yè)管理工作成效

關(guān)于拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)街園黨政聯(lián)席會(huì)議討論的精神，我講兩個(gè)方面的意見(jiàn)：

1.提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)做好安置小區(qū)物業(yè)管理工作。物業(yè)管理是社會(huì)管理的重要內(nèi)容，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。我們不僅要將物業(yè)管理工作落到實(shí)處，更要做細(xì)、做好物業(yè)管理工作，讓居民感受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。要站在全局的高度，充分認(rèn)識(shí)做好物業(yè)管理工作的重大意義，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)的重大責(zé)任。

要著力提升做好物業(yè)工作的能力素質(zhì)，持續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，到物業(yè)管理工作優(yōu)秀的小區(qū)調(diào)查研究，提高物業(yè)管理工作的針對(duì)性、實(shí)效性和科學(xué)性。要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)管理工作責(zé)任制，各村（社區(qū)）肩負(fù)起主體責(zé)任，***牽頭抓好物業(yè)管理工作協(xié)

調(diào)、指導(dǎo)、督查、考核等具體職責(zé)。我們要相互支持，共同提高物業(yè)管理水平。

2.落實(shí)責(zé)任，做實(shí)物業(yè)管理難點(diǎn)工作。一要認(rèn)真做好電梯維保工作。必須要找有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的維保單位來(lái)進(jìn)行維保，確保維保作業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平。必須派專(zhuān)人跟進(jìn)，確保電梯維保工作落到實(shí)處。從實(shí)從嚴(yán)對(duì)電梯維保工作做好監(jiān)管，同時(shí)物業(yè)管理人員自身要硬，嚴(yán)禁與電梯維保人員有利益往來(lái)，不要為了一點(diǎn)蠅頭小利，而因小失大。做好日常維保工作需留有臺(tái)賬資料，做到有賬可查。二要認(rèn)真落實(shí)小區(qū)維修工作。維修資金是有限的，要以最優(yōu)最便利的方式來(lái)做好成本控制工作。一要做到專(zhuān)款專(zhuān)用，維修經(jīng)費(fèi)不算充裕，切勿挪作它用，做好資金監(jiān)管工作。二要對(duì)于有登高作業(yè)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)性、危險(xiǎn)性高的施工作業(yè)，需找有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行施工。三要派專(zhuān)人跟進(jìn)，嚴(yán)格監(jiān)督維修質(zhì)量，讓錢(qián)花到實(shí)處。三要認(rèn)真做好物業(yè)考核工作?？己瞬皇悄康?，但它是監(jiān)督督促物業(yè)工作做實(shí)、做細(xì)的手段。***可以聯(lián)合相關(guān)部門(mén)根據(jù)考核條款，認(rèn)真做好物業(yè)考核工作，讓專(zhuān)業(yè)的部門(mén)對(duì)接專(zhuān)業(yè)的方向，讓考核更真實(shí)、有效。同時(shí)形成考核小報(bào)，將每季度考核的問(wèn)題抄送物業(yè)，責(zé)其整改，并對(duì)整改情況復(fù)核。

第四篇：1在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

今年以來(lái)，全市上下提倡少開(kāi)大會(huì)、多干實(shí)事。召開(kāi)這樣一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議，就是因?yàn)檫@個(gè)會(huì)是不得不開(kāi)的會(huì)，也是必須認(rèn)真貫徹落實(shí)的會(huì)。下面，我講三點(diǎn)意見(jiàn)：

一、提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感

物業(yè)管理是城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的高度，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性。

（一）做好物業(yè)管理工作具有重要社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)意義。

第一，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分。完善和發(fā)展城市功能，維持城市的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要投入相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設(shè)施這一“硬環(huán)境”相適應(yīng)的管理服務(wù)“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實(shí)際上也是城市的管理者。第二，良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿(mǎn)意，直接影響到社區(qū)穩(wěn)定乃至整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。作為社區(qū)管理和服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時(shí)，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。第三，發(fā)展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。業(yè)主繳納與服務(wù)相對(duì)等的費(fèi)用,物業(yè)行業(yè)、服務(wù)人員獲取勞動(dòng)報(bào)酬，是合理調(diào)整社會(huì)財(cái)富再分配的重要手段。這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在和發(fā)展最重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人，這對(duì)緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)壓力具有重要作用。第四，提升物業(yè)管理水平是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。

（二）認(rèn)真剖析當(dāng)前物業(yè)管理中的不足。

第一，管理體制不順。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是市、縣兩級(jí)住建局的物業(yè)管理職責(zé)不清晰，特別是在市區(qū)，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線(xiàn)面對(duì)各類(lèi)物業(yè)矛盾糾紛、掌握一手情況的區(qū)住建局，卻沒(méi)有真正發(fā)揮作用。二是個(gè)別縣（市、區(qū)）住建局，還沒(méi)有理順與規(guī)劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關(guān)職能部門(mén)的關(guān)系，沒(méi)有形成協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理機(jī)制，總是不能順暢、及時(shí)地解決物業(yè)問(wèn)題。第二，物業(yè)行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣（市）甚至無(wú)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)、無(wú)專(zhuān)業(yè)人員、無(wú)工作經(jīng)費(fèi)。二是人員素質(zhì)不高，專(zhuān)業(yè)水平不夠，對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)不熟悉、甚至不了解。三是對(duì)管理中存在的問(wèn)題缺乏相應(yīng)的措施，沒(méi)有系統(tǒng)完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業(yè)服務(wù)水平較低，服務(wù)行為不夠規(guī)范。從業(yè)人員很多是轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員，服務(wù)意識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能還有待提高。物業(yè)企業(yè)管理還需加強(qiáng)。第四，物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。全市95%以上的物業(yè)企業(yè)隸屬于開(kāi)發(fā)公司，或與開(kāi)發(fā)公司存在一定從屬關(guān)系,不能遵循市場(chǎng)規(guī)律，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力，造成整個(gè)市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理分配。第五，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低是現(xiàn)階段制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)根源。目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還在執(zhí)行20XX年制定的標(biāo)準(zhǔn)，全市XX家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有XX家虧損。虧損企業(yè)依靠減少人員和降低人工費(fèi)來(lái)降低成本，或靠母公司的補(bǔ)貼維持生存。從而產(chǎn)生了服務(wù)人員素質(zhì)下降、服務(wù)質(zhì)量下滑、收費(fèi)率降低的惡性循環(huán)。第六，老舊小區(qū)是物業(yè)管理的薄弱區(qū)域。老舊小區(qū)普遍存在規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏前瞻性，停車(chē)位、安全監(jiān)控等配套設(shè)施不齊全，沒(méi)有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問(wèn)題。同時(shí)，無(wú)物業(yè)管理的住宅小區(qū)基本由居委會(huì)代管，物業(yè)維護(hù)問(wèn)題日益突出。第七，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位遺留問(wèn)題形成大量的物業(yè)管理隱患。開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配備物業(yè)管理設(shè)施，不按要求對(duì)公共部位進(jìn)行移交查驗(yàn)、移交建設(shè)資料，在保修期內(nèi)不及時(shí)擔(dān)負(fù)維修責(zé)任等行為普遍存在。第八，業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念不成熟，小區(qū)自治機(jī)構(gòu)不完善。一些業(yè)主還沒(méi)有建立

“買(mǎi)房是投資，住房是消費(fèi)，產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”的觀念。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的自律、溝通作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

二、抓重點(diǎn)、解難題，推動(dòng)全市物業(yè)管理出特色、上水平

物業(yè)管理工作是今年住建工作的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。今年全市物業(yè)管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務(wù)水平為目標(biāo)，把“規(guī)范物業(yè)管理，創(chuàng)建宜居小區(qū)”活動(dòng)作為抓手，理順各方主體關(guān)系，強(qiáng)化行政監(jiān)管。引入市場(chǎng)機(jī)制，做強(qiáng)物業(yè)企業(yè)?；饷埽平怆y題，形成制度完善、管理規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理模式。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要確保實(shí)現(xiàn)兩個(gè)“100%”，即：新建小區(qū)專(zhuān)業(yè)物業(yè)覆蓋率100%，新建小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存率100%。

（一）理順各方主體關(guān)系，建立健全物業(yè)管理體制。

只有體制理順了，才能從根本上破解物業(yè)發(fā)展的瓶頸，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)的科學(xué)發(fā)展。第一，要理順市、縣兩級(jí)物業(yè)主管部門(mén)關(guān)系，完善物業(yè)行政管理機(jī)制。各縣（市、區(qū)）住建部門(mén)要抓緊向本級(jí)政府匯報(bào)，爭(zhēng)取支持，充分發(fā)揮法律、法規(guī)賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)監(jiān)管職能。要盡快完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，做到工作人員、辦公地點(diǎn)、辦公設(shè)施、辦公經(jīng)費(fèi)、工作制度“五到位”。今年開(kāi)始，XX市區(qū)物業(yè)管理的行政職能將依法下放到各區(qū)主管部門(mén),請(qǐng)各區(qū)主管部門(mén)，將相關(guān)職權(quán)迅速下放到街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)。今后，市住建局將主要行使對(duì)全市物業(yè)行業(yè)管理的行政監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，起督促、協(xié)調(diào)和服務(wù)作用；各縣（市、區(qū)）、特別是市區(qū)的XX要做好具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。第二，要處理好住建局與物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，形成齊抓共管的良好局面。各縣（市、區(qū)）住建局要增強(qiáng)大局意識(shí)，與規(guī)劃、城管、公安、環(huán)衛(wèi)以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強(qiáng)聯(lián)系、交流與協(xié)作，按照各自職能，明確工作職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)同推進(jìn)的工作格局。第三，要處理好開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期管理的關(guān)系，解決開(kāi)發(fā)建設(shè)的遺留問(wèn)題。各縣（市、區(qū)）住建局或房管局要明確界定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理交接的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方主體責(zé)任。要對(duì)小區(qū)配建物業(yè)管理用房、共用部位設(shè)施配套、公建配套情況，以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)檔案移交、維修資金歸集等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處和糾正違規(guī)行為。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須設(shè)定開(kāi)發(fā)住房保修期，在商品房銷(xiāo)售合同中載明并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。今年開(kāi)始，全市將逐步試行保修金制度，由物業(yè)管理行政部門(mén)對(duì)房屋質(zhì)量保證金進(jìn)行監(jiān)管。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，加快建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效機(jī)制。

市住建局協(xié)同物價(jià)部門(mén)，正在對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和成本構(gòu)成進(jìn)行核算，制定新的《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，出臺(tái)與服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格。同時(shí)，請(qǐng)各縣（市、區(qū)）住建局進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，監(jiān)督引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照指導(dǎo)價(jià)格，明確服務(wù)項(xiàng)目，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推行明碼標(biāo)價(jià)的公示收費(fèi)制度。全市將進(jìn)一步推行

“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、收費(fèi)公開(kāi)化、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，杜絕多收費(fèi)、少服務(wù)的侵害業(yè)主行為，和高級(jí)別服務(wù)、低級(jí)別收費(fèi)的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為。

（三）強(qiáng)化整頓檢查，加大監(jiān)督執(zhí)法力度。

市住建局將進(jìn)一步完善考核評(píng)議辦法，從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、政策制定執(zhí)行、違規(guī)行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎(chǔ)檔案管理等方面，強(qiáng)化對(duì)各縣（市、區(qū)）住建局的監(jiān)督和指導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）住建局要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查和市場(chǎng)整頓力度，嚴(yán)肅查處不履行物業(yè)服務(wù)合同、無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)、擅自改變管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車(chē)位等違法違規(guī)行為。同時(shí)，要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)理人信用考核制度，對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或注銷(xiāo)資質(zhì)。

（四）加強(qiáng)舊住宅小區(qū)的治理和改善，扶持舊小區(qū)物業(yè)管理工作。

大力開(kāi)展舊住宅小區(qū)改善工程，完善舊小區(qū)公共配套設(shè)施，改變舊小區(qū)臟亂差的狀況。對(duì)改造后具備物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會(huì)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；對(duì)不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)基礎(chǔ)性自助式管理；對(duì)個(gè)別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織居民開(kāi)展簡(jiǎn)單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。

（五）規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用。

今年起，各縣（市）一律停止開(kāi)發(fā)商代收、代繳維修資金，改由業(yè)主直接向各縣（市）住建局繳存。進(jìn)一步完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理平臺(tái)，各縣（市）要全部實(shí)現(xiàn)“三統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一使用市區(qū)維修資金管理平臺(tái)，推進(jìn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)在全市聯(lián)網(wǎng)；統(tǒng)一全市維修資金會(huì)計(jì)科目和核算方法，對(duì)維修資金進(jìn)行管理、核算,一律執(zhí)行市財(cái)政局、市住建局聯(lián)合出臺(tái)的《XX市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)科目及核算辦法（試行）》；統(tǒng)一維修資金管理部門(mén)的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支渠道，人員、設(shè)備支出列入財(cái)政一般預(yù)算，管理經(jīng)費(fèi)在維修資金增值收益中列支。

（六）引入市場(chǎng)機(jī)制，建立更加科學(xué)的物業(yè)服務(wù)模式。

嚴(yán)格落實(shí)住建部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，建立規(guī)范的一級(jí)市場(chǎng)、也就是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度，在此基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)建立二級(jí)市場(chǎng)、也就是業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度。培育、組建物業(yè)招投標(biāo)專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)。對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)和議標(biāo)審批，對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，積極推進(jìn)公開(kāi)招投標(biāo)；對(duì)規(guī)模較小的住宅物業(yè)協(xié)議招標(biāo)實(shí)行監(jiān)督，不斷提高新建物業(yè)的招投標(biāo)比例和公開(kāi)招投標(biāo)比重。推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)的分離，打破原有的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的模式，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

（七）加快扶持引導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。

通過(guò)扶持一批企業(yè)，帶動(dòng)行業(yè)整體水平提升。市區(qū)要制定重點(diǎn)企業(yè)扶持計(jì)劃，力爭(zhēng)兩年內(nèi)發(fā)展一家以上一級(jí)資質(zhì)企業(yè)；各縣（市、區(qū)）也要確定扶持重點(diǎn)，年內(nèi)發(fā)展一批二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。要大力實(shí)施“典型帶動(dòng)”，樹(shù)立典型物業(yè)管理示范項(xiàng)目，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

三、發(fā)揮各方主體作用，確保物業(yè)管理工作落到實(shí)處

（一）充分發(fā)揮住建局的行政管理作用，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)。

各縣（市、區(qū)）住建部門(mén)和房管部門(mén)要切實(shí)將物業(yè)管理作為提升城市管理水平、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的一項(xiàng)重要工作抓實(shí)抓好。一要通過(guò)政策支持、技術(shù)幫扶，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂(yōu)解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問(wèn)題，努力化解矛盾，確保社會(huì)穩(wěn)定。三要多學(xué)習(xí)、多思考、多研究，站在提升物業(yè)行業(yè)水平的高度，破解體制上、服務(wù)上、發(fā)展中的難題。做物業(yè)管理工作，要有耐心、有細(xì)心、有公道心、有責(zé)任心，認(rèn)真調(diào)研、多方協(xié)調(diào)，才能爭(zhēng)取群眾的認(rèn)可。

（二）充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)行業(yè)組織作用，有效推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

一是建立物業(yè)管理專(zhuān)家委員會(huì)、評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)欤炀鸵慌就廖飿I(yè)管理專(zhuān)家和高級(jí)人才。二是探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新途徑，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解和司法調(diào)解有機(jī)結(jié)合，通過(guò)仲裁機(jī)構(gòu)解決物業(yè)服務(wù)糾紛。三是組織開(kāi)展多種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員的素質(zhì)。

（三）充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)。

一是要加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建力度。各級(jí)住建局要積極協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、居民委員會(huì)，共同引導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立健全規(guī)章制度，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)主動(dòng)開(kāi)展工作。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和自治意識(shí)，通過(guò)宣傳引導(dǎo)，讓業(yè)主充分行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開(kāi)展工作。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。

第五篇：在2020-2021年全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

全面提高物業(yè)服務(wù)水平

——在2020-2021年全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

今天，我們召開(kāi)全市物業(yè)管理工作會(huì)議，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)市委×?xí)?、市政府×市長(zhǎng)對(duì)全市住房工作的重要批示，以及×市長(zhǎng)在全市住房保障和房產(chǎn)管理工作會(huì)議上有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，動(dòng)員各縣區(qū)、各有關(guān)單位和廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)，凝心聚力，強(qiáng)化服務(wù)，進(jìn)一步提高全市物業(yè)管理水平，為建設(shè)和諧幸福宜居×做出新貢獻(xiàn)。根據(jù)會(huì)議安排，下面我對(duì)全市物業(yè)管理工作作總結(jié)部署。

一、近年來(lái)全市物業(yè)管理工作回顧

近年來(lái)，物業(yè)管理戰(zhàn)線(xiàn)的廣大干部職工在各級(jí)黨委政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，攻堅(jiān)克難，開(kāi)拓進(jìn)取，全市物業(yè)管理工作穩(wěn)中求進(jìn)、難中向好，較好完成了全年主要目標(biāo)任務(wù)。

一是行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大。

全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)到×家，其中本地一級(jí)×家、二級(jí)×家、三級(jí)×家、暫定三級(jí)×家、外地來(lái)連企業(yè)×家，物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到×個(gè)，管理總面積突破×萬(wàn)平方米，從業(yè)人員×萬(wàn)人。去年全市新增物業(yè)服務(wù)企業(yè)×家（含外地來(lái)連×家），新增物業(yè)管理項(xiàng)目×個(gè)。

二是制度體系建設(shè)不斷加強(qiáng)。

完成了《×市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的擬定工作，并組織行業(yè)專(zhuān)家集中修改，廣泛征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)主體意見(jiàn)，邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員座談?dòng)懻?。同時(shí)還啟動(dòng)了前期物業(yè)服務(wù)合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。

三是行業(yè)監(jiān)管力度不斷加大。

對(duì)資質(zhì)過(guò)期的×家本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法予以資質(zhì)注銷(xiāo)，對(duì)×家備案過(guò)期的外地企業(yè)清理出我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。為整頓市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)履職，先后組織海州、連云區(qū)等就小區(qū)管理服務(wù)情況進(jìn)行突擊檢查，對(duì)存在問(wèn)題的小區(qū)，責(zé)成屬地主管部門(mén)和街道督促企業(yè)限期整改。去年各縣區(qū)主管部門(mén)定期不定期組織專(zhuān)項(xiàng)檢查×余次，進(jìn)一步增強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平總體有所提升。

四是城市宜居品質(zhì)不斷提升。

在市區(qū)×個(gè)物管小區(qū)開(kāi)展了園林綠化提檔升級(jí)活動(dòng)，新栽樹(shù)木×余株，種植草皮×萬(wàn)平方米。開(kāi)展物管小區(qū)排水系統(tǒng)專(zhuān)項(xiàng)整治，確保汛期物管小區(qū)安全。認(rèn)真開(kāi)展物管小區(qū)市優(yōu)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng)，×個(gè)物管小區(qū)達(dá)到市優(yōu)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涌現(xiàn)出一批創(chuàng)建先進(jìn)單位和物管示范小區(qū)。同科匯豐國(guó)際、蒼梧三期、金鷹國(guó)際城等小區(qū)始終保持較高管理水平，經(jīng)得住檢查，受到業(yè)主好評(píng)。

五是物業(yè)維修資金、物業(yè)服務(wù)用房管理進(jìn)一步規(guī)范。

建立了市區(qū)電梯、消防設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金，適時(shí)調(diào)整了市區(qū)物業(yè)維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區(qū)共撥付使用物業(yè)維修資金×萬(wàn)元，涉及×個(gè)小區(qū)，惠及業(yè)主×萬(wàn)戶(hù)，同比增長(zhǎng)×%。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)用房配置和使用管理的監(jiān)督檢查，對(duì)×多家未按規(guī)定配置或違規(guī)使用物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了限期整改措施，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主的權(quán)益。

在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也要清醒地看到，當(dāng)前全市物業(yè)管理工作還存在很多困難和問(wèn)題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標(biāo)、與我市“十三五”全面建成小康社會(huì)的總體要求還有較大差距。如物業(yè)管理政策法規(guī)相對(duì)滯后，物業(yè)管理體制機(jī)制不健全，物業(yè)服務(wù)總體水平不高，熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題亟待破解等等。

二、下步物業(yè)管理工作安排

今年是全面建成小康社會(huì)決勝階段的開(kāi)局之年，也是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。對(duì)于全市物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，要轉(zhuǎn)變思維方式，抓住關(guān)鍵舉措，努力實(shí)現(xiàn)“十四五”期間物業(yè)管理工作良好開(kāi)局。

（一）完善政策法規(guī)體系，推動(dòng)物業(yè)管理法制化建設(shè)。

推動(dòng)出臺(tái)《×市物業(yè)管理辦法》，同時(shí)要制定和完善八個(gè)配套文件：以市政府辦名義出臺(tái)《×市既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見(jiàn)》；會(huì)同市規(guī)劃局制定《×市物業(yè)服務(wù)用房管理暫行辦法》；出臺(tái)《×市物業(yè)應(yīng)急維修管理暫行辦法》；會(huì)同市工商局修改印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本；制定《×市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)細(xì)則》《×市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理等級(jí)考核辦法》《物業(yè)管理委員會(huì)成立規(guī)程》《×市物業(yè)服務(wù)保證金管理辦法》。力爭(zhēng)通過(guò)兩年的努力，建立較為完善的物業(yè)管理制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)有法可依，為依法監(jiān)管打牢基礎(chǔ)。

（二）加快推進(jìn)體制機(jī)制改革，提高物業(yè)管理工作效能。

一要推進(jìn)建立屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機(jī)結(jié)合的物業(yè)管理體制，健全“指導(dǎo)監(jiān)督在市級(jí)，主體責(zé)任在縣區(qū)，具體負(fù)責(zé)在街道，矛盾化解在社區(qū)”的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。二要推進(jìn)縣區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)、經(jīng)費(fèi)和人員“三落實(shí)”。年內(nèi)市區(qū)及各縣要全部完成街道物業(yè)服務(wù)窗口的設(shè)立，年底全市將統(tǒng)一組織檢查考核。三要推動(dòng)相關(guān)部門(mén)職責(zé)進(jìn)小區(qū)。在各物管小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置“物業(yè)管理公示欄”，公示相關(guān)部門(mén)和單位的職責(zé)及聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)，接受業(yè)主監(jiān)督和投訴，及時(shí)查處小區(qū)違法違規(guī)行為。四要進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)。將前期物業(yè)招投標(biāo)管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理、物業(yè)服務(wù)用房交付使用監(jiān)管、限額以下物業(yè)維修資金使用審批等權(quán)限下放到各區(qū)，充分調(diào)動(dòng)基層部門(mén)的工作積極性和主動(dòng)性。五要優(yōu)化行業(yè)監(jiān)管模式。充分運(yùn)用已建成的智慧物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，整合行業(yè)發(fā)展的各類(lèi)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高監(jiān)管效能，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

（三）加大重點(diǎn)工作推進(jìn)力度，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

一要繼續(xù)開(kāi)展市優(yōu)物管小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng)。按照年初既定目標(biāo)，確保全市×%以上物管小區(qū)達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，為全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量樹(shù)立更多典型。二要積極創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市，努力打造干凈物管小區(qū)。在小區(qū)電子顯示屏滾動(dòng)播出創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市宣傳標(biāo)語(yǔ)，在小區(qū)出入口懸掛創(chuàng)建橫幅。各縣區(qū)要結(jié)合“干凈、方便、順暢”×建設(shè)實(shí)施方案，認(rèn)真組織開(kāi)展“干凈物管小區(qū)”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。三要加大老舊小區(qū)改造力度，做好后續(xù)管理服務(wù)?！猎隆寥涨叭嫱瓿扇小羵€(gè)老舊小區(qū)改造任務(wù)，努力改善老舊小區(qū)硬件設(shè)施條件。四要強(qiáng)化執(zhí)法檢查，凈化市場(chǎng)環(huán)境?？h區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要認(rèn)真履職，主動(dòng)執(zhí)法，加大監(jiān)督檢查力度和頻度，及時(shí)將服務(wù)質(zhì)量差、管理水平低、投訴問(wèn)題多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單。要加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)管理，維護(hù)招投標(biāo)市場(chǎng)的公開(kāi)、公平、公正。適時(shí)引入第三方評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果向社會(huì)公布。

（四）突出抓好信用體系建設(shè)，完善行業(yè)監(jiān)管措施。

一要盡快完成物業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。各縣區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)市局統(tǒng)一部署，做好數(shù)據(jù)整理報(bào)送，力爭(zhēng)在上半年完成全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理基礎(chǔ)信息、信用信息的征集和系統(tǒng)錄入。二要完善信用考評(píng)機(jī)制。按照企業(yè)自評(píng)、縣區(qū)初評(píng)、市局評(píng)定的程序和信用評(píng)定辦法逐級(jí)審核確認(rèn)，確保數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確。三要做好數(shù)據(jù)成果運(yùn)用。今年年底前要發(fā)布全市第一期物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用報(bào)告。從明年開(kāi)始做到每季度發(fā)布一次，促進(jìn)守法守信經(jīng)營(yíng)。

（五）強(qiáng)化公眾監(jiān)督和行業(yè)自律，提升行業(yè)整體素質(zhì)。

一是舉辦“最美物業(yè)人”“最美物管小區(qū)”公眾評(píng)選活動(dòng)和物業(yè)管理行業(yè)三個(gè)“十佳”評(píng)選活動(dòng)，努力提升業(yè)主依法維權(quán)適度維權(quán)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履職履約能力，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

二是制定行業(yè)自律規(guī)則，組織全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂行業(yè)自律承諾書(shū)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理服務(wù)素質(zhì)。扎實(shí)開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)，培優(yōu)一批綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)理崗位先鋒。同時(shí)，扎實(shí)開(kāi)展勞動(dòng)技能比賽，加大一線(xiàn)作業(yè)人員培訓(xùn)力度。

主要保障措施：

一是加強(qiáng)考核管理。

積極發(fā)揮市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的作用，牽頭制定各部門(mén)物業(yè)管理工作考核問(wèn)責(zé)辦法，將各部門(mén)物業(yè)管理工作履職情況、目標(biāo)完成情況納入年底考核。

二是強(qiáng)化問(wèn)題導(dǎo)向。

摸清全市物業(yè)管理基本情況和問(wèn)題底數(shù)，做到有的放矢、因地制宜，從解決一件件具體問(wèn)題抓起，明確整改重點(diǎn)、整改時(shí)限，一把鑰匙開(kāi)一把鎖，不斷把工作引向深入、推向前進(jìn)。

三是強(qiáng)調(diào)務(wù)實(shí)高效。

發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)、馬上就辦的工作作風(fēng)和釘釘子的精神，對(duì)每一項(xiàng)工作責(zé)任到人，落實(shí)到具體人頭。按照既定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加快推進(jìn)落實(shí)，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作落地生根，取得實(shí)效。