第一篇：胡以軍在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

胡以軍在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

規(guī)范服務(wù)行為 提升服務(wù)水平開創(chuàng)全市物業(yè)管理工作新局面

——在全市物業(yè)管理工作會議上的講話 市房管局黨組書記、局長

胡以軍（2017年5月5日）各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，事關(guān)城市形象。去年，市政府專門印發(fā)了文件，明確了一系列加強(qiáng)物業(yè)管理工作的新要求和新舉措。今天，又在這里召開如此規(guī)模之大、規(guī)格之高的全市物業(yè)管理工作大會，進(jìn)行專題研究和具體部署，足以體現(xiàn)市委政府對這項工作的高度重視和抓好這項工作的堅定決心。今天會議的主要任務(wù)是全面貫徹落實市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》精神，研究探討物業(yè)管理服務(wù)中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，表彰先進(jìn)，交流經(jīng)驗，樹立行業(yè)新標(biāo)桿，弘揚(yáng)行業(yè)正能量，創(chuàng)新發(fā)展新舉措，共同推動我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、加快發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展。首先，我代表市房管局，向全市在物業(yè)管理和服務(wù)工作崗位上默默奉獻(xiàn)的同志們表示崇高的敬意和親切的慰問！向長期支持和關(guān)心物業(yè)管理工作的各級各部門的領(lǐng)導(dǎo)和同志們表示衷心的感謝！等會，涂市長將作重要講話，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會，切實抓好貫徹落實。下面我先講三個方面的情況和意見。

一、客觀總結(jié)成績，準(zhǔn)確把握全市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀 物業(yè)管理工作一項關(guān)系群眾切身利益、關(guān)系社會和諧穩(wěn)定、關(guān)系城市形象好壞的重要工作。自我市1995年誕生第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以來，全市物業(yè)管理歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，從無到有、從小到大，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。特別是近些年來，市委、市人大、市政府、市政協(xié)高度重視、十分關(guān)注物業(yè)管理工作。各級各有關(guān)部門以加強(qiáng)社會治理、美化城市形象、改善人居環(huán)境為目標(biāo)，不斷完善管理體制，創(chuàng)新服務(wù)模式，全市物業(yè)管理工作取得顯著成績。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，職業(yè)隊伍正在形成，服務(wù)內(nèi)容日趨豐富，服務(wù)質(zhì)量逐年提高，社會認(rèn)知度和業(yè)主滿意度大幅提升。總結(jié)近年我市物業(yè)發(fā)展情況，呈現(xiàn)出以下幾方面的特點(diǎn)：

（一）管理機(jī)制逐步理順。全市物業(yè)管理工作初步形成了“主管部門統(tǒng)籌、屬地政府負(fù)責(zé)、職能部門共管、社會各方參與”的工作機(jī)制。市縣兩級房管部門是物業(yè)行業(yè)的主管部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為、物業(yè)服務(wù)市場秩序和物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理、監(jiān)督、考核由區(qū)縣市房管局具體負(fù)責(zé)。未設(shè)立房管部門的武陵區(qū)成立了物管處，柳葉湖度假區(qū)、桃花源管理區(qū)明確由住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作任務(wù)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，都明確了物業(yè)管理工作責(zé)任人，負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的物業(yè)糾紛。政府相關(guān)職能部門根據(jù)工作職能，主動承擔(dān)相關(guān)管理職責(zé)。社會各方參與意識、監(jiān)督意識正逐步強(qiáng)化。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷壯大。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)264家，其中本市登記注冊企業(yè)241家，這241家中有一級資質(zhì)的1家，二級資質(zhì)的25家。全市共有物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員15556人，全市在管項目801個（其中市城區(qū)510個，區(qū)縣市291個）； 服務(wù)面積近5000萬平方米，其中服務(wù)面積最大的福吉物業(yè)公司服務(wù)面積達(dá)到265萬平方米。同時，我市先后引進(jìn)了萬達(dá)、深華物業(yè)等一大批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)。全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)已涵蓋住宅小區(qū)、機(jī)關(guān)辦公樓、商場、學(xué)校、醫(yī)院、公園、寫字樓、工業(yè)園等不同領(lǐng)域。

（三）物業(yè)服務(wù)水平日益提升。近年來，我們通過組織專題培訓(xùn)、聘請專家講座、開展行業(yè)競賽、組織企業(yè)和管理機(jī)構(gòu)外出考察學(xué)習(xí)等多種方式提高全市物業(yè)服務(wù)水平。2016年，我市天源星城、澧縣運(yùn)達(dá)城、聚和苑3個項目獲得湖南省五星級項目稱號。截至目前，我市已有國優(yōu)項目3個，省優(yōu)項目17個，全市物業(yè)服務(wù)示范小區(qū)11個，全市城鎮(zhèn)居民生活條件和環(huán)境得到極大的改善與提升。

（四）行業(yè)發(fā)展環(huán)境得到優(yōu)化。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》出臺后，我市相繼出臺了《常德市物業(yè)管理辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》，配套實施了前期物業(yè)管理及前期物業(yè)招投標(biāo)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等相關(guān)政策規(guī)定，建立了住宅專項維修資金制度。特別是市房管部門2011年出臺了《常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法》，全市物業(yè)管理法規(guī)政策體系逐步健全，有序的市場良性機(jī)制基本形成，物業(yè)行業(yè)發(fā)展步入規(guī)范化、法制化軌道。

（五）行業(yè)社會貢獻(xiàn)不斷提升。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展為我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了較大貢獻(xiàn)，尤其是在提高城市綜合管理水平、降低行政管理成本、改善居民居住環(huán)境、提升市民幸福指數(shù)、維護(hù)穩(wěn)定、擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮了積極的作用。比如多年來，我市在創(chuàng)建全國文明城市、衛(wèi)生城市、園林城市等重大創(chuàng)建活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和街道社區(qū)緊密配合，承擔(dān)了大量的基層社區(qū)管理工作，在城市創(chuàng)建工作中發(fā)揮了重要作用。

二、正視問題差距，認(rèn)真剖析當(dāng)前物業(yè)管理工作中的不足近年來，雖然我市在推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理方面取得了不少成績，但隨著時間的推移和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在發(fā)展中的一些矛盾和問題也逐步顯現(xiàn)出來，有些問題甚至已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。從這兩年市民網(wǎng)上留言和各類投訴情況來看，物業(yè)服務(wù)已成影響市民生活的重點(diǎn)問題之一，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）一些地方和部門對物業(yè)管理工作重視不夠。長期以來，一些地方和部門沒有認(rèn)識到物業(yè)管理與社會民生的緊密聯(lián)系，沒有將物業(yè)管理作為社會治理的有效手段，沒有把物業(yè)管理納入目標(biāo)管理的考核范圍，對物業(yè)管理工作的研究、部署和督導(dǎo)不夠，物業(yè)管理的社會地位一直沒有得到應(yīng)有的重視。近幾年，我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和社會網(wǎng)格化管理，在具體工作推進(jìn)中，也與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)，結(jié)合不緊。

（二）一些部門監(jiān)管職能履行還不到位。物業(yè)管理涉及發(fā)改、規(guī)劃、住建、城管、園林、公安、消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、水電燃?xì)獾戎T多部門和街道、社區(qū)，部分職能部門沒有積極主動地把執(zhí)法管理延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，過多依賴無執(zhí)法權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有事都推給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平參差不齊。一是服務(wù)理念落后。一部分物業(yè)企業(yè)沒有明確的發(fā)展定位和目標(biāo)，沒有企業(yè)品牌意識和管理服務(wù)意識，仍然采用低級粗放的管理模式。個別企業(yè)仍保留在一間屋子、一張桌子、一個保潔員、幾個門衛(wèi)的初級狀態(tài)，沒有企業(yè)內(nèi)部管理制度，連物業(yè)服務(wù)的基本概念都不清楚。二是專業(yè)人才匱乏。全市1.5萬從業(yè)人員中，擁有注冊物業(yè)管理師的不到100人。物業(yè)從業(yè)人員大都來自下崗、失業(yè)、退休人員和農(nóng)村剩余勞動力，缺乏專業(yè)培訓(xùn)，在年齡結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和專業(yè)知識方面不能適應(yīng)業(yè)主對服務(wù)的要求和行業(yè)發(fā)展的需要。三是服務(wù)行為不規(guī)范。部分物業(yè)企業(yè)以管理者自居，不按合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符的問題比較明顯；個別企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書，嚴(yán)重擾亂市場秩序；有的企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同到期后，不按規(guī)定完成退出手續(xù)，拒交項目相關(guān)資料等。

（四）一些小區(qū)的物業(yè)管理基礎(chǔ)比較差。一是硬件設(shè)施缺乏。大部分建設(shè)年代較早的住宅小區(qū)，由于當(dāng)時政策規(guī)定沒有明確要求配備物管用房，導(dǎo)致很多小區(qū)缺乏基本的物業(yè)管理用房、安防配套設(shè)施。2007年后新建的小區(qū)，不少項目由于規(guī)劃審批把關(guān)不嚴(yán)或開發(fā)商項目規(guī)劃執(zhí)行不到位，物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主公共活動用房等技術(shù)指標(biāo)沒有落實。部分廉租房、公租房、公寓樓項目以及老舊敞開式小區(qū)同樣沒有配建足額的物業(yè)管理和業(yè)主公共活動用房。二是項目建設(shè)遺留隱患多。當(dāng)前業(yè)主和開發(fā)商關(guān)于房屋質(zhì)量問題的矛盾已經(jīng)成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)。部分開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，只管前期售賣，不管后期服務(wù)，在房屋和各類設(shè)施的建設(shè)上存在偷工減料、以次充好的現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題隱患較多，普遍的問題有房屋滲水、電梯和安防監(jiān)控系統(tǒng)故障頻繁等。許多業(yè)主在房子出現(xiàn)質(zhì)量問題且無法得到解決后，將矛頭轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理造成很大困擾。部分業(yè)主還將矛盾轉(zhuǎn)移到政府，引發(fā)各類上訪群訪事件，成為嚴(yán)重的社會問題。

（五）一些業(yè)主的綜合素質(zhì)還有待提高。很多業(yè)主沒有“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識，造成物業(yè)企業(yè)在日常工作開展中阻力很大；部分業(yè)主履約意識差，常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不到位等為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；有些業(yè)主不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問題，就認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題，如房屋外墻滲水等問題，業(yè)主往往找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，問題無法解決時，業(yè)主就以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；部分業(yè)主文明素質(zhì)不高，在小區(qū)內(nèi)亂扔亂堆垃圾、亂停車輛、破壞公共設(shè)施、損壞綠化、放養(yǎng)寵物等現(xiàn)象比較普遍。

（六）一些業(yè)主委員會的作用發(fā)揮不夠。一是業(yè)主委員會成立率低。業(yè)主委員會本是一項很好的社會自治制度，但目前常德市住宅小區(qū)業(yè)主大會成立比例僅為36%，還有大量業(yè)主委員會名存實亡或陷入癱瘓狀態(tài)無法正常履職，很難真正發(fā)揮維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用。二是部分業(yè)主委員會成員素質(zhì)不高。目前有些業(yè)主委員會成員多為退休人員，公益事業(yè)心雖強(qiáng)，但專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力有限。三是少數(shù)業(yè)主委員會履職不規(guī)范。有的業(yè)主委員會將業(yè)主賦予的權(quán)力“私有化”，嚴(yán)重干擾了物業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營與管理；個別業(yè)主委員會成員與不良物業(yè)企業(yè)串通一氣，以犧牲業(yè)主的利益來換取私利；有的對物業(yè)服務(wù)企業(yè)索拿卡要、百般刁難。

三、強(qiáng)化政策措施，全面提高全市物業(yè)管理服務(wù)的水平

物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)性工作和重要組成部分，是各級政府加強(qiáng)社會基層治理、創(chuàng)建完美社區(qū)的有效手段。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)管理工作的重要性將越來越凸顯。面對新的形勢，我們必須破解管理難題，采取有力措施，健全長效機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，努力提高物業(yè)管理工作整體水平。

（一）要努力提高物業(yè)企業(yè)綜合素質(zhì)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高。物業(yè)企業(yè)要切實加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高綜合素質(zhì)，不斷提升服務(wù)水平。一是要切實加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，強(qiáng)化企業(yè)管理，苦練內(nèi)功，增強(qiáng)發(fā)展后勁，適應(yīng)市場競爭的需要。二是要大力提高從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)。要抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。要把培訓(xùn)重點(diǎn)放在項目負(fù)責(zé)人身上，通過加強(qiáng)對項目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理，提升物業(yè)項目的服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，推動行業(yè)整體素質(zhì)的提高。三是要努力增強(qiáng)服務(wù)意識。物業(yè)企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念，把搞好服務(wù)放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務(wù)，要大力推行精細(xì)管理、精心服務(wù)，要充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會開展工作，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會和諧相處，共同構(gòu)建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。四是要培育一批品牌企業(yè)。這次，會上將表彰一批示范小區(qū)。這些小區(qū)代表了目前我們?nèi)形飿I(yè)服務(wù)的最高水平。希望被表彰的企業(yè)再接再厲，再上新臺階。全市物業(yè)企業(yè)要以這些企業(yè)為榜樣，牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進(jìn)取意識，努力使企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自己的品牌。

（二）要積極開展管理機(jī)制創(chuàng)新，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次。一是要進(jìn)一步處理好社會管理與行業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)管理是一個復(fù)雜交叉的管理問題，經(jīng)過這幾年的實踐，我們對物業(yè)管理的認(rèn)識不斷深化，特別是《物權(quán)法》的頒布實施，使我們深刻認(rèn)識到物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理問題，更是社會管理問題，需要相關(guān)社會管理職能部門共同承擔(dān)；物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事，更是業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任，需要服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同負(fù)責(zé)。這就要求我們必須樹立大局意識，講協(xié)調(diào)、講配合，不斷推進(jìn)管理體制、機(jī)制和模式的創(chuàng)新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎(chǔ)。二是要正確處理好前期開發(fā)與后期管理的關(guān)系。前期開發(fā)遺留問題是引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，影響物業(yè)企業(yè)和業(yè)主構(gòu)建和諧互信關(guān)系的主要原因，因此我們要把前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)后移。在業(yè)主大會成立之前，由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時處理解決好物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷以及配套完善等問題，使物業(yè)企業(yè)從前期矛盾糾紛中解脫出來，專心為業(yè)主服務(wù)，提高服務(wù)品質(zhì)，提升行業(yè)發(fā)展層次。三是要深入研究引入第三方監(jiān)管機(jī)制問題。要立足于構(gòu)建業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的長期和諧互信關(guān)系，嘗試引入第三方評估機(jī)構(gòu)，為業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位提供物業(yè)項目承接驗收、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、服務(wù)費(fèi)用評估、服務(wù)質(zhì)量測評等方面的服務(wù)，努力在物業(yè)服務(wù)項目交接、推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符、促進(jìn)公平交易、化解矛盾糾紛等方面發(fā)揮積極作用。

（三）要規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督。要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管，發(fā)揮市場在物業(yè)服務(wù)資源配置中的決定性作用，實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。要嚴(yán)格實行新建小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，保障招投標(biāo)公平公正，使優(yōu)秀企業(yè)承攬更多業(yè)務(wù)；要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和退出物業(yè)項目行為，強(qiáng)化對“交接”環(huán)節(jié)的監(jiān)管，保證業(yè)主的基本生活秩序；要制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地方性標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布；要對服務(wù)行為分門別類，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費(fèi)”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分級定價機(jī)制；要加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督。物業(yè)管理主管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，同時要發(fā)揮業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督作用，要建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量公示及業(yè)主評價制度，實行物業(yè)服務(wù)彈性調(diào)價機(jī)制，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)等次適時調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）要切實加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體。強(qiáng)化業(yè)主自律意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要按照常政辦發(fā)〔2016〕44號文件的要求，加強(qiáng)對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)要對業(yè)主委員會成員的入選資格等進(jìn)行把關(guān)，要選擇遵紀(jì)守法、熱心服務(wù)且具有一定專業(yè)水平和素質(zhì)的業(yè)主作為業(yè)主委員會成員，凡有違章搭建、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主均不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識和自律意識，樹立花錢買服務(wù)的理性消費(fèi)觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo)、增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識，要完善管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)條款和制約措施納入管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同，使個別不自覺履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主受到規(guī)約和合同的限制和約束。

（五）要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理，為物業(yè)管理的開展創(chuàng)造良好條件。一是要加強(qiáng)項目前期規(guī)劃管理。要加強(qiáng)對小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的管理，新建小區(qū)要根據(jù)《常德市城區(qū)住宅建設(shè)項目配套公共用房和設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》的要求，足額配備物業(yè)管理用房、業(yè)主活動用房、公共停車位及文體設(shè)施，并在土地出讓、規(guī)劃設(shè)計、項目驗收等環(huán)節(jié)把好關(guān)，防止出現(xiàn)由于前期規(guī)劃跟不上導(dǎo)致日后物業(yè)管理難的問題。二是要加強(qiáng)物業(yè)質(zhì)量把關(guān)監(jiān)督。加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)期間的質(zhì)量把關(guān)，對偷工減料等質(zhì)量問題要建立嚴(yán)肅的處理機(jī)制和追溯機(jī)制，即使開發(fā)商已經(jīng)完工，甚至不在本市的，也要繼續(xù)追溯，不給開發(fā)商僥幸逃責(zé)的機(jī)會。三是要依法規(guī)范物業(yè)項目承接查驗工作。物業(yè)管理矛盾和糾紛有相當(dāng)一部分是由開發(fā)建設(shè)遺留問題造成的，而該問題的根源就是在物業(yè)的移交階段沒有依法依規(guī)地進(jìn)行物業(yè)的承接查驗工作，要依法明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，不把矛盾轉(zhuǎn)移，不產(chǎn)生遺留問題。

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展不僅需要物業(yè)管理行業(yè)自我完善、自我發(fā)展，也有賴于政府的政策指導(dǎo)和業(yè)主自身素質(zhì)的提高。當(dāng)前，我市物業(yè)管理行業(yè)正處在一個由初級階段向較高階段發(fā)展的重要時期，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。我們相信，有市委、市政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，有各職能部門的大力支持，有全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不懈努力，有廣大市民的共同參與，我市物業(yè)管理行業(yè)的整體水平一定會更上一層樓，一定會為建設(shè)文明和諧幸福的新常德作出新的更大的貢獻(xiàn)！

我就講這些。講的不對的地方，請涂市長和在座的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們批評指正。謝謝大家！

第二篇：在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

今年以來，全市上下提倡少開大會、多干實事。召開這樣一個專項會議，就是因為這個會是不得不開的會，也是必須認(rèn)真貫徹落實的會。下面，我講三點(diǎn)意見：

一、提高認(rèn)識，切實增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感

物業(yè)管理是城市管理的一項重要內(nèi)容，是社會廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護(hù)社會穩(wěn)定的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性。

（一）做好物業(yè)管理工作具有重要社會意義和經(jīng)濟(jì)意義。第一，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分。完善和發(fā)展城市功能，維持城市的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要投入相應(yīng)的人力、物力、財力進(jìn)行管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設(shè)施這一“硬環(huán)境”相適應(yīng)的管理服務(wù)“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實際上也是城市的管理者。第二，良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是構(gòu)建和諧社會的一項重要內(nèi)容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿意，直接影響到社區(qū)穩(wěn)定乃至整個社會的穩(wěn)定。作為社區(qū)管理和服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。第三，發(fā)展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。業(yè)主繳納與服務(wù)相對等的費(fèi)用,物業(yè)行業(yè)、服務(wù)人員獲取勞動報酬，是合理調(diào)整社會財富再分配的重要手段。這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在和發(fā)展最重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人，這對緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)壓力具有重要作用。第四，提升物業(yè)管理水平是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。

第三篇：在物業(yè)管理工作會議上的講話

同志們：

昨天，家瑾同志對《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎(chǔ)上，有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。

會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研究的問題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關(guān)問題，針對這些意見，建設(shè)部還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。一是，關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會。《條例》規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過，重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會成員的素質(zhì)問題。對此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質(zhì)，能否請當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來擔(dān)任。業(yè)主委員會能不能真正盡責(zé)，對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很重要，請你們在今后的工作指導(dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗。三是，業(yè)主大會在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織，不是法人機(jī)構(gòu)，又不是民政部門登記的社團(tuán)組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責(zé)任。五是，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛如何解決，維修責(zé)任如何落實，這涉及到公用事業(yè)改革的問題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題，以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會不會增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問題。七是，共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實行物業(yè)管理難的問題。九是，房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé)。十是，地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告里作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業(yè)管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其復(fù)雜。當(dāng)前最重要的是抓好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹，要通過制度創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā)展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決。下面，我結(jié)合自己學(xué)習(xí)《條例》的體會談點(diǎn)認(rèn)識，同大家一起研究討論。

我認(rèn)為當(dāng)前貫徹《條例》，首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來的問題非常突出?！稐l例》從解決社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實的問題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的法律關(guān)系，認(rèn)真分析各地實踐的基礎(chǔ)上，確定有效的步驟，推進(jìn)《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認(rèn)識《條例》的重要性，和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識問題，尤其是主管部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實事求是，與時俱進(jìn)，根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變觀念，將《條例》貫徹好。

一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎(chǔ)

我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，與經(jīng)濟(jì)體制、住房制度、政府管理社會事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，社會事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。

我國物業(yè)管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權(quán)。政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理，包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費(fèi)用。居（家）委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。

80年代中期之后，我國進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負(fù)責(zé)管理。這一管理模式，逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產(chǎn)的意識。

房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應(yīng)，從而進(jìn)一步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé)，個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。

我們房地產(chǎn)開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預(yù)售制、規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用由誰來承擔(dān)問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，這就形成前期物業(yè)管理。

隨著住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。

居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求，發(fā)展到對環(huán)境的需求；從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務(wù)的服務(wù)；從需要對房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。

從我國物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來看，物業(yè)管理涉及我國計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革，政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在于《物業(yè)管理條例》之中的社會基礎(chǔ)，需要明確相關(guān)法律制度。

二、物業(yè)管理中要運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對人的行為）

《物業(yè)管理條例》既然存在著立法的社會基礎(chǔ)，就應(yīng)當(dāng)用法律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進(jìn)物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳《條例》規(guī)定，準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個方面的認(rèn)識：

（一）業(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體

業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點(diǎn)，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個人和公共的共同利益的責(zé)任，和遵守公共利益和社會責(zé)任所規(guī)定的義務(wù)。

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇

業(yè)主的責(zé)任，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面，由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個人代表的。從我國固有的特點(diǎn)來看，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，《條例》在進(jìn)行制度設(shè)計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。

（三）合同是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)

業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司管什么、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要通過合同明確約定。當(dāng)然，服務(wù)價格和服務(wù)水平必須相對應(yīng)。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬象的，應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，業(yè)主是責(zé)任主體，物業(yè)管理公司是服務(wù)主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護(hù)和約束，行政主管部門不要過多干預(yù)。

（四）前期物業(yè)管理必須加強(qiáng)

《條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。為什么《條例》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

在建設(shè)過程中間，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個過程。因為房屋建設(shè)實行的是滾動開發(fā)，業(yè)主在滾動開發(fā)中，獲得產(chǎn)權(quán)，不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人全部入住，成立業(yè)主大會之后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業(yè)主長遠(yuǎn)利益的保證，包括對批準(zhǔn)規(guī)劃實施中的有關(guān)問題的預(yù)防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程中隨意改變規(guī)劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。

（五）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)誠意接受居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督

《條例》第二十條對業(yè)主委員會、業(yè)主大會與居委會的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作，調(diào)解居民鄰里矛盾，維護(hù)居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助?！稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會意見的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（六）落實《條例》規(guī)定住房專項維修資金制度，應(yīng)當(dāng)從房管部門改革和改進(jìn)工作抓起

關(guān)鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機(jī)制，落實賬戶到人?！稐l例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長遠(yuǎn)利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴(yán)格征收，專項使用，加強(qiáng)監(jiān)管。

（七）政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實施監(jiān)督

物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權(quán)利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運(yùn)用自己擁有的行政權(quán)力進(jìn)行干預(yù)。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營自主權(quán)。

政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵多走一點(diǎn)司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。

（八）抓好公房管理部門改革，有步驟推進(jìn)實施物業(yè)管理，抓好試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)

社會對環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀，制定方案，推進(jìn)改革實施。

（九）建設(shè)部和省廳市局的工作問題

做好這項工作，必須充分領(lǐng)會《條例》精神，并充分總結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)和方向，這樣工作才有前瞻性。

第一，要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責(zé)任，特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé)任。

第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對過去的法規(guī)進(jìn)行清理，要有計劃，明確出臺的時間。部里有關(guān)司局向我反映，向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。當(dāng)前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標(biāo)，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報。

第三，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)問題。我講的同心協(xié)力有三個層面。一是上下同心協(xié)力，我們這個行政管理的各部門要同心協(xié)力，二是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關(guān)質(zhì)量安全，規(guī)劃問題，城市建設(shè)中的水、氣等改造的問題，都有規(guī)定。貫徹落實好《條例》，我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設(shè)行政管理部門以外的部門同心協(xié)力，特別要與民政部門，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什么要求。當(dāng)然部門之間的工作是有不同側(cè)重的，要在分歧中找共同點(diǎn)。

（十）宣傳工作

宣傳工作還要加強(qiáng)。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開展好有關(guān)宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進(jìn)城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用，對協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用。對業(yè)主的宣傳，要增強(qiáng)業(yè)主自律意識，推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制的形成(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請登陸004km.cn查看)。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導(dǎo)，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規(guī)范社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護(hù)廣大業(yè)主的利益，這是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對《條例》頒發(fā)實施的要求?！稐l例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見，認(rèn)真解決群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

同志們，隨著《條例》的頒布實施，我國的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學(xué)習(xí)好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護(hù)好廣大群眾的權(quán)益，為全面實現(xiàn)小康社會目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

第四篇：在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

在全市物業(yè)管理工作會議上的講話(摘要)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任 隋振江

（2010年2月7日）

同志們：

這次全市物業(yè)管理工作會議，是在全市深入學(xué)習(xí)貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設(shè)世界城市目標(biāo)的新形勢下召開的，內(nèi)容重要，意義重大。剛才農(nóng)科同志對全市物業(yè)管理形勢進(jìn)行了分析和總結(jié)，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區(qū)縣、各物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業(yè)企業(yè)代表以及業(yè)主委員會代表和區(qū)縣房管部門的代表也做了經(jīng)驗介紹，希望進(jìn)一步起到推動行業(yè)發(fā)展、社區(qū)和諧的示范作用。也借此機(jī)會，向戰(zhàn)斗在物業(yè)管理服務(wù)一線的全體同志表示衷心的感謝！向為物業(yè)管理工作做出突出貢獻(xiàn)，受到通報表彰的先進(jìn)單位表示熱烈的祝賀！

物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂業(yè)、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，增強(qiáng)城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運(yùn)會的成功舉辦和新中國成立60周年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準(zhǔn)建設(shè)國際城市的高端形態(tài)，從建設(shè)世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設(shè)世界城市”，以更高標(biāo)準(zhǔn)推動首都經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。這給我們建設(shè)房管工作提出了新的更加艱巨的任務(wù)，也給物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設(shè)世界城市的長遠(yuǎn)目標(biāo)，解放思想，勇于創(chuàng)新，不斷探索適應(yīng)時代發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機(jī)制，積極促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化和高端形態(tài)發(fā)展，全面提高我市的物業(yè)管理水平。下面，我再講幾點(diǎn)意見。

一、著眼形勢發(fā)展，進(jìn)一步提高對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識

隨著土地資源開發(fā)利用和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，北京將會由城市建設(shè)主導(dǎo)期逐步向城市管理主導(dǎo)期進(jìn)行轉(zhuǎn)變。認(rèn)真梳理和解決現(xiàn)行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應(yīng)的矛盾，是擺在我們面前的首要任務(wù)。具體到建設(shè)房管系統(tǒng)，進(jìn)一步提高對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。

第一、物業(yè)管理是完善和發(fā)展現(xiàn)代城市功能的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代城市功能的內(nèi)涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發(fā)展和改造，也涉及城市遠(yuǎn)景規(guī)劃布局的調(diào)整、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和社會生產(chǎn)生活等基礎(chǔ)設(shè)施功能的提升。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)的開發(fā)、改造與建設(shè)，是為城市功能的完善與發(fā)展所創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城市的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應(yīng)的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發(fā)展其功能。物業(yè)管理可以滿足業(yè)主和用戶在物業(yè)使用過程中多元化的需求，創(chuàng)造與硬環(huán)境相適應(yīng)的管理服務(wù)軟環(huán)境，并使硬環(huán)境充分發(fā)揮效用，提高人們的生活質(zhì)量。從這個意義上說，物業(yè)管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業(yè)管理工作者，實際上就是城市管理工作者。

第二、物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理體制的重要組成部分。物業(yè)管理作為一種新型的管理模式，順應(yīng)了住宅商品化和社會化需求，以其專業(yè)化的服務(wù)明顯改善了居民的居住環(huán)境，逐步得到了社會的認(rèn)可和歡迎?，F(xiàn)在我市的物業(yè)管理覆蓋面在不斷擴(kuò)大，其重要性日益提高，已經(jīng)成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)3052家，有5210個項目實施了物業(yè)管理，其中住宅3557個項目，住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到了80%以上。居住區(qū)是人們生活的重要空間，是建設(shè)和諧社會的重要載體，作為社區(qū)中管理服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。一個小區(qū)管理得好，小區(qū)就會平安祥和，居民就能夠安居樂業(yè)；管理不好，就會留下隱患，容易產(chǎn)生糾紛，影響社會穩(wěn)定。

第三、物業(yè)管理是提高人民群眾生活工作質(zhì)量的手段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)，居民消費(fèi)需求逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，向更高生活水平邁進(jìn)。在住房方面，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境，促使人們安居樂業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、社會和諧穩(wěn)定。

第四、物業(yè)管理是維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的基本保障。維護(hù)社區(qū)和諧、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是城市發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極促進(jìn)作用。近年來的實踐告訴我們，通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)和諧和社區(qū)精神文明建設(shè)。

二、理清工作思路，切實把握做好物業(yè)管理工作的突破口和著力點(diǎn)

近幾年，通過行業(yè)管理部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力，我市物業(yè)管理工作取得了優(yōu)異的成績，尤其是在2008年北京奧運(yùn)會和2009年新中國成立60周年慶?；顒悠陂g，我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅為奧運(yùn)場館和涉慶活動場所提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務(wù)保障，為維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，實現(xiàn)“平安奧運(yùn)”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻(xiàn)。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設(shè)世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)、完善和改進(jìn)物業(yè)管理，繼續(xù)推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，全面落實各方主體責(zé)任，建立健全長效管理機(jī)制。

第一、要積極推進(jìn)行業(yè)誠信建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展?！罢\以立己、信以待人”，是企業(yè)生存發(fā)展的基本準(zhǔn)則，也是行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員的信用，是社會信用體系的有機(jī)組成部分。物業(yè)管理行業(yè)直面社會公眾，提供長期服務(wù)，誠信經(jīng)營對行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。下一步，我們將逐步完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，以信用檔案系統(tǒng)為載體推動行業(yè)誠信建設(shè)，要抓住服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，推動管理重心的轉(zhuǎn)移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負(fù)責(zé)人上，落實到崗位上，使每一位從業(yè)人員的誠實守信行為成為企業(yè)的信用基礎(chǔ)。

第二、要切實加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，強(qiáng)化業(yè)主自律意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度。要加強(qiáng)對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主自我管理，自我約束機(jī)制的形成。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督。同時，要監(jiān)督業(yè)主委員會不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識和自律意識，樹立花錢買服務(wù)的理性消費(fèi)觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo)、增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識，要完善管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)條款和制約措施納入管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同，使個別不自覺履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主受到規(guī)約和合同的限制和約束。

第三，要努力提高物業(yè)企業(yè)綜合素質(zhì)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高。各物業(yè)企業(yè)要切實加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高綜合素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平。一是切實加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)自身建設(shè)，苦練內(nèi)功，增強(qiáng)發(fā)展后勁，適應(yīng)市場競爭的需要。二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)。要抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。要把培訓(xùn)重點(diǎn)放在項目負(fù)責(zé)人身上，通過加強(qiáng)對項目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理，提升物業(yè)項目的服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，推動行業(yè)整體素質(zhì)的提高。三是要努力增強(qiáng)服務(wù)意識。各物業(yè)企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念，把搞好服務(wù)放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務(wù)，要大力推行精細(xì)管理、精心服務(wù)，要充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會開展工作，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會和諧相處，共同構(gòu)建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。四是培育一批品牌企業(yè)。各物業(yè)企業(yè)都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進(jìn)取意識，努力使企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自己品牌。

第四，積極開展管理機(jī)制創(chuàng)新，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次。一是要進(jìn)一步處理好社會管理與行業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)管理是一個復(fù)雜交叉的管理問題，經(jīng)過這幾年的實踐，我們對物業(yè)管理的認(rèn)識不斷深化，特別是《物權(quán)法》的頒布實施，使我們深刻認(rèn)識到物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理問題，更是社會管理的問題，需要相關(guān)社會管理職能部門共同承擔(dān)；物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事，更是業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任，需要更多服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同負(fù)責(zé)。這種社會和行業(yè)交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協(xié)調(diào)、講配合，不斷開展管理體制、機(jī)制和模式的創(chuàng)新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎(chǔ)。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關(guān)系。前期開發(fā)遺留問題是引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，影響物業(yè)企業(yè)和業(yè)主構(gòu)建和諧互信關(guān)系的的主要原因，為此我們要把前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)后移。在業(yè)主大會成立前，由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且可以委托第三方機(jī)構(gòu)按照物業(yè)項目交接的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設(shè)計使物業(yè)企業(yè)從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業(yè)主服務(wù)，提高服務(wù)品質(zhì)，提升行業(yè)發(fā)展層次。三是要積極探索資質(zhì)和信用體系建設(shè)相結(jié)合的管理體系。資質(zhì)和信用互為表里，要通過加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)等級晉升核定工作完善資質(zhì)管理，通過建立項目備案制度，加強(qiáng)對項目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理進(jìn)一步強(qiáng)化信用體系建設(shè)，把靜態(tài)管理和動態(tài)監(jiān)管結(jié)合起來，把對企業(yè)的監(jiān)管落實到對人的管理上來，推動企業(yè)不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而推動行業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的提升。四是要深入研究引入第三方監(jiān)管機(jī)制問題。要立足于構(gòu)建業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的長期和諧互信關(guān)系，嘗試引入第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，為業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位提供物業(yè)項目承接驗收、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、服務(wù)費(fèi)用評估、服務(wù)質(zhì)量測評等方面的服務(wù)，努力在物業(yè)服務(wù)項目交接、推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符、促進(jìn)公平交易、化解矛盾糾紛等方面發(fā)揮積極作用。

三、認(rèn)真履行職責(zé)，確保物業(yè)管理各項工作真正落到實處。

物業(yè)管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)。不僅關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的實現(xiàn)，還涉及基層民主政治建設(shè)和社會穩(wěn)定，是做好和諧社區(qū)建設(shè)、維護(hù)首都社會穩(wěn)定工作的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工，認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關(guān)的系統(tǒng)工程。

市區(qū)縣行政主管部門，要把強(qiáng)化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護(hù)社會穩(wěn)定工作的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實實施機(jī)構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。要進(jìn)一步加大管理服務(wù)力度，充分發(fā)揮職能作用，努力轉(zhuǎn)變作風(fēng)，不斷提高效率。要努力為物業(yè)管理企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件；要努力解決好群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，認(rèn)真受理群眾投訴，加大調(diào)處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定；要加強(qiáng)指導(dǎo)和服務(wù)，努力推進(jìn)全市物業(yè)管理的全面發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，要正確定位，進(jìn)一步增強(qiáng)全局意識和責(zé)任意識，充分發(fā)揮匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮其服務(wù)、咨詢、溝通、監(jiān)督、自律、協(xié)調(diào)的中介作用，不斷提升協(xié)會的影響力。要繼續(xù)完善物業(yè)示范項目評定機(jī)制，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目的示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，要深入研究我市物業(yè)服務(wù)市場的商機(jī)和問題，不斷學(xué)習(xí)和借鑒外省市先進(jìn)的服務(wù)理念和成功的管理經(jīng)驗，強(qiáng)隊伍，精業(yè)務(wù)，優(yōu)服務(wù)，上高度，要緊緊抓住首都建設(shè)發(fā)展時機(jī)，積極作為，做強(qiáng)做大，樹立品牌。要全面加強(qiáng)職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，建立健全企業(yè)章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務(wù)，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認(rèn)真打造誠信、規(guī)范、負(fù)責(zé)、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務(wù)行業(yè)新風(fēng)。

同志們，物業(yè)管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度，盡職盡責(zé)地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進(jìn)取，同舟共濟(jì)，創(chuàng)新發(fā)展，扎實工作，我市的物業(yè)管理工作一定會有新的起色，一定會創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會滿意的物業(yè)管理新局面。新春佳節(jié)即將來臨，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務(wù)工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福！

在全市物業(yè)管理工作會議上的報告（摘要）

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委副主任 張農(nóng)科

（2010年2月7日）

各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：

今天，我們在這里召開全市物業(yè)管理工作會議，主要任務(wù)是貫徹落實市委、市政府決策部署，動員全市物業(yè)管理行業(yè)以及相關(guān)職能部門，著眼建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城市物業(yè)管理工作，盡快建立與現(xiàn)代城市管理要求相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，努力打造物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)城市兩個文明建設(shè)的新形象，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。過一會兒，振江主任還要做重要講話，希望各單位一定要認(rèn)真抓好落實。

一、2009年主要工作情況

2009年，全市物業(yè)管理工作，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照“保增長、保民生、保穩(wěn)定”和“構(gòu)建宜居物業(yè)”的總體要求，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞完善物業(yè)管理政策法規(guī)、健全物業(yè)管理工作機(jī)制、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管和強(qiáng)化物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制等方面積極開展工作，取得了一定成效。

（一）積極推動體制機(jī)制創(chuàng)新。去年，我們緊密結(jié)合我市實際，積極探索物業(yè)管理新模式，推動物業(yè)管理體制機(jī)制的創(chuàng)新。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，逐步建立條塊結(jié)合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。繼續(xù)推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，推動街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會的指導(dǎo)、監(jiān)督職能的落實。社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)的機(jī)制體制優(yōu)勢，朝陽、豐臺、順義、懷柔等區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入了工作考核，納入了社區(qū)建設(shè)的整體目標(biāo)，切實調(diào)動了街道辦事處和居委會在社區(qū)管理中的積極性，有效促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。同時，按照事權(quán)下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉(zhuǎn)、使用環(huán)節(jié)審批權(quán)限下放到區(qū)縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、市審計局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專項維修資金管理體制，初步構(gòu)建了科學(xué)、高效的管理工作機(jī)制。各區(qū)縣也在物業(yè)管理體制和機(jī)制上進(jìn)行了積極探索。懷柔區(qū)選擇兩個街道建立了物業(yè)管理科，將物業(yè)管理的職能直接建立在基層。密云縣建立了物業(yè)項目的預(yù)警機(jī)制，對重點(diǎn)項目密切關(guān)注，快速反應(yīng)，確保了物業(yè)項目交接工作的及時協(xié)調(diào)和順利完成。

（二）著力完善政策法規(guī)體系。2009年，針對物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問題，注重加強(qiáng)了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策法規(guī)的研究工作。通過提高立法規(guī)格，更好地指導(dǎo)物業(yè)管理工作，強(qiáng)化住宅區(qū)的管理。按照市政府的立法計劃，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點(diǎn)明確了前期物業(yè)管理、業(yè)主大會的成立和運(yùn)作、物業(yè)服務(wù)交接以及培育物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制等問題；為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管，完善物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入和清出機(jī)制，推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務(wù)動態(tài)監(jiān)管暫行辦法》；針對住宅專項維修資金管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，印發(fā)了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，在維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)、使用程序、續(xù)交補(bǔ)建和應(yīng)急支用等方面進(jìn)行了調(diào)整和完善。

（三）努力規(guī)范主體行為。狠抓了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的貫徹落實，與市社建辦、市民政局、市規(guī)劃委聯(lián)合召開了宣貫大會，制定下發(fā)了《貫徹落實＜北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）＞工作計劃》，并進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn);印發(fā)了《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《首次業(yè)主大會會議召開方案》三個配套示范文本，對首次業(yè)主大會成立、業(yè)委會委員選舉程序、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運(yùn)作等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。西城區(qū)專門召開全區(qū)各部門參加的貫徹落實會議，積極推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作納入社區(qū)建設(shè)。豐臺區(qū)兩次組織召開了貫徹落實動員會和培訓(xùn)會，并就成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作對街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行指導(dǎo)，對一些問題比較突出的街道專門進(jìn)行“上門服務(wù)”。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的推動工作，在三個街道各選三個住宅小區(qū)做試點(diǎn)推動成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。西城、大興、通州等區(qū)還會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強(qiáng)對業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)，使其掌握物業(yè)管理基本政策，提高業(yè)主委員會物業(yè)管理政策水平和管理能力。

（四）切實加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。為確保物業(yè)管理市場健康發(fā)展，堅持不斷對市場進(jìn)行規(guī)范，積極營造“公開平等，誠實守信”的良好市場環(huán)境，有效地促進(jìn)了物業(yè)管理市場的良性發(fā)展。圍繞企業(yè)接受行政監(jiān)管、經(jīng)營服務(wù)、內(nèi)部管理等方面，開展了全市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項檢查。結(jié)合2008年物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項活動的實際情況，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動的期限延長至2009年8 月。各區(qū)、縣建委（房管局）結(jié)合轄區(qū)實際開展檢查活動，取得了良好的社會效果。截至2009年8月底，各區(qū)縣共對1536個，1.6億平方米的住宅物業(yè)項目進(jìn)行了檢查，檢查覆蓋率達(dá)49%。其中，崇文、宣武區(qū)、通州區(qū)、平谷、密云縣、懷柔、順義、延慶縣和開發(fā)區(qū)住宅項目檢查覆蓋率達(dá)到100%。

順義區(qū)還按照住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)對全區(qū)106個物業(yè)居住小區(qū)進(jìn)行了巡查。全市檢查活動共發(fā)出99份責(zé)令改正通知書，被責(zé)令整改項目建筑面積815萬平方米。通過檢查，增強(qiáng)了物業(yè)企業(yè)責(zé)任意識，進(jìn)一步改進(jìn)了物業(yè)服務(wù)工作，排查治理并消除了一批安全隱患。為凈化物業(yè)服務(wù)市場，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，在2009年5月和7月，分兩批次共注銷了54家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)。

（五）充分發(fā)揮示范項目的引導(dǎo)作用。物業(yè)項目的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性活動，社會關(guān)注、企業(yè)關(guān)注、業(yè)主關(guān)注。2009年，我們?nèi)娓母镂飿I(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動的組織方式，把服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)水平交給業(yè)主和專家來評判，取得了比較好的社會效果。一方面由政府主導(dǎo)改為物業(yè)協(xié)會組織評定，同時邀請媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的最終評判權(quán)，要求參評的項目在申報前，必須經(jīng)過過半數(shù)業(yè)主的同意，其中五星級住宅項目還引入了公開答辯機(jī)制，由參評物業(yè)項目負(fù)責(zé)人接受隨機(jī)抽取的業(yè)主代表和專家的提問，進(jìn)行現(xiàn)場答辯。不僅通過增加透明度，大大提高了社會對考評活動的認(rèn)知度，還通過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，大幅提高了考評質(zhì)量。155個項目獲得市優(yōu)稱號，其中推薦11個項目參加國優(yōu)評比，一次全部通過，受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中物協(xié)及外地專家的好評。

（六）及時化解物業(yè)矛盾糾紛。去年，在物業(yè)管理矛盾糾紛的處理上，我們堅持按照“發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、處置得好”的總體目標(biāo)，扎實細(xì)致地做工作?！鞍l(fā)現(xiàn)得早”：在加強(qiáng)對區(qū)縣物業(yè)管理工作指導(dǎo)的同時，及時監(jiān)測媒體對物業(yè)管理工作的反映，編制《今日物業(yè)輿情》164期，發(fā)布“物業(yè)服務(wù)動態(tài)快報”48期，“物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)工作簡報”48期；“控制得住”：通過艱苦細(xì)致地工作，全年及時化解了物業(yè)管理矛盾糾紛52起;“處置得好”：繼續(xù)完善物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作機(jī)制，進(jìn)一步加大人民調(diào)解工作力度。截至2009年底，共受理各類物業(yè)管理糾紛7823件，成功調(diào)解6348件，調(diào)解成功率81%。為確保國慶60周年期間的安全穩(wěn)定，結(jié)合物業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)綜合整治活動，在全市開展了為期三個月的迎國慶物業(yè)服務(wù)大檢查，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度，實現(xiàn)了“三無”工作目標(biāo)。東城、房山、門頭溝等區(qū)在加強(qiáng)日常物業(yè)管理矛盾排查的同時，認(rèn)真完善物業(yè)糾紛應(yīng)急工作預(yù)案，采取多種方式及時化解、跟蹤解決矛盾。朝陽房管局與區(qū)司法局、區(qū)法院共同研究建立了物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解和司法訴訟聯(lián)動機(jī)制，實現(xiàn)了人民調(diào)解、司法調(diào)解和司法訴訟的有效銜接，減少了糾紛化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密云等區(qū)都高度重視物業(yè)矛盾糾紛的解決，采取多種措施有效避免了矛盾激化和群體事件的發(fā)生。

（七）圓滿完成專項治理工作。按照市委、市政府“國慶平安行動”總體工作部署，開展了全市普通地下室安全使用管理專項整治工作。制定了《北京市普通地下室專項整治工作方案》，召開了聯(lián)席工作會議，會同市消防局、市衛(wèi)生局對專項整治工作進(jìn)行了督導(dǎo)檢查，確保了國慶60周年期間普通地下室的使用安全。專項整治中，各區(qū)縣共排查普通地下室7037處次，發(fā)現(xiàn)安全隱患和不安全因素1174處，發(fā)出限期整改通知書624份；整改隱患714處，對整改不達(dá)標(biāo)的普通地下室關(guān)閉或暫停使用221處。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下，各區(qū)縣主動作為，大膽創(chuàng)新，創(chuàng)造了許多好的管理經(jīng)驗，特別是石景山區(qū)從改革管理流程入手，建立了長效機(jī)制，分類推出普通地下室樣板工程，建立了普通地下室使用的七項制度，設(shè)立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細(xì)化了107項檢查內(nèi)容，有效推動了管理工作的落實。通州7月3日的安全生產(chǎn)事故發(fā)生后，我們立即在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中開展了安全生產(chǎn)工作專項整治活動。整個整治活動緊緊抓住六個方面風(fēng)險點(diǎn)，采取過項目的方法，進(jìn)行拉網(wǎng)式大排查。在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查整改3501個項目的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣建委（房管局）配合安監(jiān)和公安消防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門又對1049個物業(yè)項目進(jìn)行了督查，增強(qiáng)了全市物業(yè)管理企業(yè)的安全生產(chǎn)意識，提高了安全生產(chǎn)管理水平。

二、當(dāng)前存在的主要問題

在全市物業(yè)管理工作取得積極進(jìn)展的同時，我們也要清醒地看到，隨著首都社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，隨著建設(shè)世界城市戰(zhàn)略目標(biāo)的確立，我市物業(yè)管理發(fā)展過程中的一些深層次的矛盾和問題也在逐步顯現(xiàn)出來。這些問題和矛盾主要表現(xiàn)在：

（一）開發(fā)遺留問題依然沒有得到徹底解決

近幾年物業(yè)管理糾紛中，有相當(dāng)數(shù)量的糾紛是由開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)的。主要表現(xiàn)在，規(guī)劃變更引起居住環(huán)境的改變、開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)配套設(shè)施、有些小區(qū)地下車庫等配套設(shè)施權(quán)屬不明、房屋及附屬設(shè)備存在質(zhì)量問題等。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)建管不分、責(zé)任不清也是造成矛盾和糾紛的根源。物業(yè)管理從屬并受制于房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留問題，開發(fā)企業(yè)對后期物業(yè)管理做出的不切實際承諾的問題，重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題等等沒有得到根本解決。

（二）服務(wù)不規(guī)范問題依然不同程度存在

一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，經(jīng)營活動中隨意損害業(yè)主權(quán)益、違規(guī)經(jīng)營的現(xiàn)象時有發(fā)生。有些企業(yè)巧立名目多收費(fèi)，亂收費(fèi)，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)或降低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)；有些企業(yè)沒有建立健全財務(wù)管理制度，沒有按規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況；有些企業(yè)服務(wù)意識淡薄，沒有樹立以業(yè)主為中心的服務(wù)理念，以管理者自居，處理問題的方法簡單生硬，使矛盾激化；一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)還超越權(quán)限，擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項，侵犯了業(yè)主的權(quán)益。

（三）業(yè)委會行為不規(guī)范現(xiàn)象依然時有發(fā)生

隨著業(yè)主維權(quán)意識的提高和對物業(yè)服務(wù)行為認(rèn)同度的差異，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主間的糾紛日益增多。有些住宅區(qū)業(yè)主委員會由于維權(quán)手段簡單粗暴，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的對立日趨尖銳，甚至個別小區(qū)業(yè)主的所謂維權(quán)活動已擾亂了社區(qū)、甚至社會的安寧。一些業(yè)委會成員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對自身的責(zé)、權(quán)、利認(rèn)識存在偏差，把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，使得大多數(shù)業(yè)主的利益不能得以維護(hù)。此外，我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中還存在從業(yè)人員隊伍建設(shè)滯后行業(yè)發(fā)展以及業(yè)主委員會缺乏制約和監(jiān)督等問題。這些問題充分反映了規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必要性和緊迫性。上述問題的存在，既有市場主體行為不規(guī)范、物業(yè)管理市場發(fā)育不完善的原因，也有政策法規(guī)不完善的因素。協(xié)調(diào)和解決這些問題，需要我們當(dāng)前和今后一個時期，進(jìn)一步理清工作思路，進(jìn)一步解放思想，采取切實可行措施，認(rèn)真加以解決。

三、2010 年工作基本思路

面對建設(shè)世界城市對城市管理的新要求，2010年我市物業(yè)管理工作要堅決貫徹市委、市政府的部署要求，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以《北京市物業(yè)管理辦法》的頒布實施為契機(jī)，著眼行業(yè)科學(xué)發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、跨越發(fā)展，按照“緊緊抓住一個矛盾、突出規(guī)范兩個主體、注重依靠三方力量”的總體思路，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系，堅持創(chuàng)新體制機(jī)制，深入研究解決矛盾問題，積極營造行業(yè)發(fā)展氛圍，不斷提升行業(yè)良好形象，努力開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作新局面。

（一）加快制度創(chuàng)新步伐，在構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關(guān)系方面實現(xiàn)新突破構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，是建設(shè)和諧社會的必然要求，是行業(yè)發(fā)展進(jìn)步的迫切需要。今年，要緊緊圍繞這個目標(biāo)，深入研究市場，切實找準(zhǔn)問題，著重在理清責(zé)任、透明價格、細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和解決紛爭等方面加快探索。一是要加快制定物業(yè)項目交接技術(shù)導(dǎo)則。以共用部位的交接查驗為重點(diǎn)，明確劃分前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任，在交接查驗中解決好前期開發(fā)遺留問題，避免物業(yè)企業(yè)代人受過，影響業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的信任關(guān)系。去年，我們已組織專家對物業(yè)項目交接從標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行了細(xì)化，目前，這個標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在部分物業(yè)項目中進(jìn)行試用，通過了專家論證，今年將以北京市地方標(biāo)準(zhǔn)的形式發(fā)布實施。希望各區(qū)縣和各物業(yè)企業(yè)都要按照這個規(guī)范進(jìn)行物業(yè)項目交接工作。二是要盡快完善物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范體系，制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，我市已制訂下發(fā)了一、二、三級物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范。今年，還要制訂四級、五級服務(wù)規(guī)范。在服務(wù)規(guī)范形成體系的基礎(chǔ)上，將服務(wù)規(guī)范進(jìn)一步細(xì)化成為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，用定時定量標(biāo)注的方式明確具體的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，減少理解上的歧義和實施中的偏差。三是要改革價格形成機(jī)制。為了進(jìn)一步從源頭上提高物業(yè)收費(fèi)的透明度，促進(jìn)“質(zhì)價相符”的市場風(fēng)氣形成，今年將從新項目開始，引入第三方機(jī)構(gòu)測算物業(yè)費(fèi)初始價格，并將價格形成機(jī)制在售樓處公示。目前，這個機(jī)制已經(jīng)進(jìn)入實操模擬階段，一旦成熟將擇機(jī)推開。四是要定期公布物業(yè)成本定額造價。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過程中，成本造價不公開，是業(yè)主對物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生疑議的重要原因，為了解決這個問題，將從今年適當(dāng)時候開始，組織定期公布物業(yè)服務(wù)成本定額造價，把物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細(xì)目和價格標(biāo)準(zhǔn)定期公布。這項工作從去年下半年已經(jīng)開始探索，目前，已經(jīng)形成了一個初步方案，并進(jìn)行了試采集。今年，將由市物業(yè)協(xié)會每季度公布一次成本造價。五是要引入物業(yè)服務(wù)第三方監(jiān)理機(jī)制。長期以來，物業(yè)市場中只有買賣雙方，缺乏客觀公正的獨(dú)立第三方，使政府行政部門被事實上拖進(jìn)了第三方位置，這不僅不利于行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，也不利于矛盾糾紛的及時有效、客觀公正化解。今年，我們將在全市推行第三方監(jiān)理機(jī)制。在物業(yè)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)行為技術(shù)評估、物業(yè)項目交接等容易產(chǎn)生矛盾糾紛的時機(jī)，鼓勵第三方進(jìn)入監(jiān)理評估，促使物業(yè)服務(wù)市場更加透明，行為更加規(guī)范。去年下半年，已經(jīng)完成了這個制度的論證工作，今年，將出臺第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)管理辦法，對監(jiān)理機(jī)構(gòu)的設(shè)立、監(jiān)理范圍、監(jiān)理行為等方面，做出規(guī)定。

（二）著力加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)，在提高人員素質(zhì)，提升行業(yè)發(fā)展層次方面邁出新步伐物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于從業(yè)人員素質(zhì)的提高和行業(yè)發(fā)展層次的提升。由于多方面原因，我市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)還參差不齊，繼續(xù)教育工作沒有得到落實。一是要大規(guī)模培訓(xùn)從業(yè)人員。今年將從加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)入手，啟動全行業(yè)的培訓(xùn)工作，通過建立崗前、崗中，管理、技術(shù)等全方位、多層次的培訓(xùn)體系，全面提升以項目負(fù)責(zé)人為核心的物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變，盡快發(fā)展成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。目前，市物業(yè)協(xié)會已經(jīng)完成了教材的編寫和培訓(xùn)組織準(zhǔn)備工作，希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與。二是要全面推行持證上崗制度。今年下半年，將全面推行持證上崗制度，從注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個層次，建立職業(yè)資格制度，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍，為物業(yè)行業(yè)的健康快速發(fā)展提供保障。這項工作還將啟動與深圳、上海、香港等城市資格互認(rèn)的探索，以促進(jìn)專業(yè)人員隊伍素質(zhì)的上水平、上臺階。三是要進(jìn)一步提升達(dá)標(biāo)考評活動層次。繼續(xù)堅持有計劃、有步驟地在全市開展物業(yè)管理示范項目達(dá)標(biāo)考評活動，以開展評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目活動為載體，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、樹立行業(yè)新風(fēng)為中心，狠抓物業(yè)服務(wù)水平的提高和規(guī)范化建設(shè)，切實提高物業(yè)管理的覆蓋面和服務(wù)水平。在去年改革達(dá)標(biāo)考評活動的基礎(chǔ)上，今年要進(jìn)一步細(xì)化內(nèi)容，提高標(biāo)準(zhǔn)，今年的達(dá)標(biāo)考核將引入國際規(guī)范，邀請全國知名專家和國際專家參與考評。四是要建立物業(yè)示范項目基地。要著力在市場中培育一批高標(biāo)準(zhǔn)、上水平的物業(yè)管理樣板，今年，將挑選一些主體關(guān)系和諧，服務(wù)到位的項目作為市級培訓(xùn)示范基地，通過組織物業(yè)企業(yè)參觀學(xué)習(xí)、管理手段推廣等活動發(fā)揮基地的育才示范作用，推動行業(yè)整體水平的提高。各區(qū)也要在屬地選擇一兩個好項目，作為區(qū)級樣板，通過各種措施把示范作用充分發(fā)揮出來。五是要大力推進(jìn)精細(xì)管理。今年要采取更加扎實有效的措施，不斷推動全市物業(yè)管理上臺階、上水平。各區(qū)縣要圍繞精品創(chuàng)建的目標(biāo)，繼續(xù)深入開展物業(yè)管理示范項目等創(chuàng)優(yōu)評比活動，推動物業(yè)企業(yè)全面提高服務(wù)質(zhì)量。六是要啟動物業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的編制工作。今年，將圍繞引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展、提升行業(yè)層次，啟動物業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的編制工作，希望各物業(yè)企業(yè)能夠從產(chǎn)業(yè)安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，積極參與，獻(xiàn)計獻(xiàn)策。

（三）積極推進(jìn)管理方式轉(zhuǎn)變，在規(guī)范物業(yè)管理活動兩個主體行為方面取得新進(jìn)步企業(yè)和業(yè)主是物業(yè)市場的兩個主體，只有把兩個主體的行為規(guī)范到同一個層次上，才能減少矛盾、促進(jìn)發(fā)展、建立和諧。今年，要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變管理方式，在規(guī)范兩個主體上下更大的功夫。一是要進(jìn)一步推動資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變。在社會管理部門站到位的基礎(chǔ)上，行業(yè)管理部門要把更多的精力放到對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管上。在監(jiān)管方式上要遵循服務(wù)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，從靜態(tài)的資質(zhì)管理向動態(tài)信用管理轉(zhuǎn)變。今年，要試行資質(zhì)管理能上能下，有升有降；要探索將業(yè)主評價納入物業(yè)企業(yè)信用管理內(nèi)容，要讓服務(wù)對象逐步成為最終評價主體。二是要把行業(yè)監(jiān)管的重心轉(zhuǎn)移到項目上來。今年開始，各區(qū)縣要把對企業(yè)的監(jiān)管落實到項目上，落實到項目負(fù)責(zé)人上；把對企業(yè)的信用管理分解細(xì)化到對物業(yè)項目以及從業(yè)人員的信用管理上。要將企業(yè)信用信息記錄向社會公眾開放，方便公眾查閱，并完善公眾投訴系統(tǒng)和公開企業(yè)投訴處理情況，并加快推進(jìn)與相關(guān)部門信息共享，將日常的監(jiān)管與企業(yè)資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)人員監(jiān)管有機(jī)結(jié)合起來，自覺接受社會監(jiān)督，使誠實守信成為全行業(yè)的理念。三是要繼續(xù)開展積極的市場監(jiān)管。要繼續(xù)通過對物業(yè)企業(yè)的日常巡查和專項檢查等方式，規(guī)范市場行為、整頓市場秩序、查處違法行為。特別是對通過群眾投訴舉報、輿情監(jiān)測渠道反映出來的情況和問題，要高度重視，重點(diǎn)督促檢查。對于那些服務(wù)水平低、服務(wù)態(tài)度差、亂收費(fèi)、侵占和損害業(yè)主利益的企業(yè)要嚴(yán)肅查處，加大處罰力度，社會影響惡劣的要進(jìn)行公開曝光。從今年開始，行業(yè)協(xié)會將成立自律督查委員會，對企業(yè)的違規(guī)行為采取約談、告誡和公開譴責(zé)的辦法，來加強(qiáng)行業(yè)管理。四是要積極探索建立對業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)、監(jiān)督、考評制度。在繼續(xù)加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度，加強(qiáng)對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主自我管理，自我約束機(jī)制形成的同時，要強(qiáng)化對業(yè)委會成員的監(jiān)督管理。今年，將聯(lián)合民政、社會建設(shè)等部門，就規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員行為，從制度上進(jìn)行探索。各有關(guān)部門要進(jìn)一步采取多種措施，強(qiáng)化對業(yè)主責(zé)任意識和自律意識的教育引導(dǎo)。五是要下決心解決業(yè)主大會成立啟動難的問題。長期以來，居住小區(qū)業(yè)主大會“成立難”的問題已經(jīng)從根本上影響到了業(yè)主權(quán)益的合法維護(hù)，今年，將以物業(yè)管理辦法的施行為契機(jī)，將業(yè)主大會成立的啟動時機(jī)前置，進(jìn)一步從法律層面上賦予開發(fā)單位的啟動責(zé)任。目前，相關(guān)部門正在組織起草相關(guān)政策制度，待辦法施行時將一并下發(fā)執(zhí)行。

同志們，在市委、市政府提出建設(shè)世界城市這一戰(zhàn)略目標(biāo)的新形勢下，我們物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著非常重要的社會責(zé)任。讓我們在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，振奮精神、團(tuán)結(jié)一致、扎實工作，全面加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作，使我市的物業(yè)管理水平邁上一個新的臺階！

第五篇：副市長在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

副市長在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

同志們：

剛才，×局長全面回顧總結(jié)了去年全市物業(yè)管理工作，并對下一步物業(yè)管理工作作了部署安排，提出了總體思路、目標(biāo)和工作要求，具有很強(qiáng)的針對性、指導(dǎo)性和可操作性，我完全贊同。會上還表彰了一批物業(yè)管理示范小區(qū)、創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)先進(jìn)單位和物業(yè)管理工作先進(jìn)個人，借此機(jī)會，我代表市政府，向受到表彰的單位和個人表示熱烈的祝賀!希望大家再接再厲，繼續(xù)在行業(yè)中做榜樣、樹標(biāo)桿，為提升我市物業(yè)管理水平做出更大貢獻(xiàn)。下面，就物業(yè)管理工作，我再簡要地強(qiáng)調(diào)幾點(diǎn)意見：

一、高度重視，凝聚共識，切實提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識

(一)要充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性，增強(qiáng)抓好物業(yè)管理的責(zé)任感。中央城市工作會議指出，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展時期，要把創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境作為中心目標(biāo)，努力把城市建設(shè)成為人與人、人與自然和諧共處的美麗家園。物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市建設(shè)管理的重要組成部分，與人民群眾日常生產(chǎn)生活息息相關(guān)，同時物業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、緩解就業(yè)壓力的作用十分明顯。物業(yè)服務(wù)好不好，居住環(huán)境怎樣，對提升城市品位、改善城市形象、提高百姓幸福指數(shù)都具有重要影響。可以說，物業(yè)管理是一項重要的民生工程、發(fā)展工程。近年來，物業(yè)管理連續(xù)被列為全市十大民生工程，今年還作為×件惠民實事重點(diǎn)推進(jìn)，這充分說明市委市政府對物業(yè)管理民生工程的高度重視。各縣區(qū)、街道社區(qū)、各相關(guān)部門、各物業(yè)企業(yè)，都要從保民生、促發(fā)展的高度，切實增強(qiáng)工作的責(zé)任感，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平，為人民群眾創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境，不斷推動我市物業(yè)管理工作邁上新高度。

(二)要充分認(rèn)識當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，增強(qiáng)抓好物業(yè)管理的緊迫感。目前，全市共有物業(yè)企業(yè)×家，在管的物業(yè)項目×多個。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善人民群眾生活環(huán)境做了大量工作，發(fā)揮了重要的作用。但也要清醒地看到：物業(yè)管理的市場機(jī)制還不夠完善，部分物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高，沒有依法依照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項目不能按時公開，有的甚至以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持經(jīng)營，物業(yè)公司棄管時有發(fā)生，侵犯了業(yè)主利益。因此，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，顯得十分緊迫。各縣區(qū)、各相關(guān)部門、各物業(yè)企業(yè)，要根據(jù)市委市政府的統(tǒng)一部署，結(jié)合全市目前正在開展的“干凈、方便、順暢”×建設(shè)和創(chuàng)建全國衛(wèi)生文明城市的要求，主動作為，創(chuàng)新工作措施，做好物業(yè)管理這篇大文章，著力打造“干凈整潔、管理有序、方便順暢”的物管小區(qū)，讓廣大人民群眾切身感受到物業(yè)提升帶來的實實在在的變化。

(三)要充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理的使命感。物業(yè)管理是一個社會系統(tǒng)工程，一個小區(qū)的管理，除了物業(yè)公司的保潔保綠、秩序維護(hù)等日常管理，還需要街道、社區(qū)等基層部門的參與，需要業(yè)主委員會的自治，需要城管、建設(shè)、質(zhì)檢、物價、公安、消防、供水、供電等各有關(guān)部門一起用力，齊抓共管。還有就是老舊小區(qū)問題。今年全市要整治改造×個。市住房局要牽頭開展整治出新示范項目建設(shè)，抓好工作督查，適時組織召開現(xiàn)場會，確保目標(biāo)任務(wù)圓滿完成。各縣區(qū)在工作中，要注重提升整治改造標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，健全完善長效管理和社區(qū)服務(wù)造血機(jī)制。在老舊小區(qū)改造上“補(bǔ)短板”，提升老舊小區(qū)住有宜居水平，努力推動全市物業(yè)管理全覆蓋。

二、服務(wù)大局，履職盡責(zé)，切實增強(qiáng)物業(yè)管理工作合力

今年年初，楊書記、項市長在對全市住房保障和房產(chǎn)管理工作的批示中對物業(yè)管理工作提出了更高的要求，要求著力提升物業(yè)服務(wù)水平，要在住有所居、住有安居、住有宜居方面下功夫。各縣區(qū)政府、各相關(guān)部門要增強(qiáng)大局意識、擔(dān)當(dāng)意識，協(xié)同配合，共同推進(jìn)，切實把物業(yè)管理這項工作做實做好。

一要切實強(qiáng)化屬地管理責(zé)任，推動物業(yè)管理工作重心下移。年初，市政府與各縣區(qū)政府簽訂了住房保障和房產(chǎn)管理目標(biāo)責(zé)任書，各縣區(qū)政府要按照目標(biāo)責(zé)任書和《×省物業(yè)管理條例》要求，做好物業(yè)管理各項工作任務(wù)的落實。今年，省人大將開展《條例》的執(zhí)法檢查，各縣區(qū)、相關(guān)部門要做好準(zhǔn)備。各縣區(qū)政府要配合市住房局今年推行的基層物業(yè)服務(wù)窗口建設(shè)，以及前期物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳存使用等權(quán)力下放，發(fā)揮好物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督作用，積極投入人力、物力、財力，為推動物業(yè)管理工作的順利開展奠定堅實的基礎(chǔ)。

二要強(qiáng)化各相關(guān)職能部門作用，形成齊抓共管的良好氛圍。今年，要在執(zhí)法部門職責(zé)進(jìn)小區(qū)方面實現(xiàn)新突破。各相關(guān)部門務(wù)必要密切配合，理清各自部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，并將部門聯(lián)系人姓名及聯(lián)系方式在小區(qū)內(nèi)公示。市住房局要積極發(fā)揮市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的作用，牽頭制定各部門物業(yè)管理工作問責(zé)考核處理辦法，將各部門物業(yè)管理工作履職情況、目標(biāo)完成情況納入年底考核，對不按職責(zé)履職的部門，要進(jìn)行通報，并追究有關(guān)人員責(zé)任。

三要制定物業(yè)管理政策法規(guī)，構(gòu)建科學(xué)完善的法規(guī)體系。今年，《×市物業(yè)管理辦法》已作為市政府規(guī)章和市人大預(yù)備立法項目，要搞好調(diào)研，加快起草，制定貼合我市物業(yè)管理工作實際的法規(guī)，同時，相配套的規(guī)范性文件也要抓緊研究制定。只有法規(guī)制定了，行業(yè)規(guī)則確定了，物業(yè)管理工作才能保證扎實有效開展。

三、強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)，切實提升住宅小區(qū)宜居水平

各縣區(qū)、各相關(guān)部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要順應(yīng)物業(yè)工作新形勢、改革發(fā)展新要求、人民群眾新期待，堅持以服務(wù)群眾、改善民生為中心的指導(dǎo)思想，把提高業(yè)主滿意度作為做好物業(yè)管理工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，著力提升我市物業(yè)管理服務(wù)水平。

政府行政推動方面，主要是做好以下幾件事情：

一是要加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，積極培育健康有序的物業(yè)服務(wù)市場。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理，完善物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，努力形成公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場發(fā)展環(huán)境，推動信譽(yù)好、實力強(qiáng)、講誠信、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。要進(jìn)一步加大對行業(yè)的監(jiān)管力度，建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理誠信平臺。對長期沒有物管項目、空掛的企業(yè)或者“皮包公司”要及時清理出物業(yè)市場，對服務(wù)質(zhì)量差、群眾投訴多的要記入企業(yè)檔案，并將不良信用信息及時向社會發(fā)布，與企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)招投標(biāo)等相掛鉤，在接管新的項目時予以限制。

二是要強(qiáng)化行業(yè)培訓(xùn)，培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)精通、服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)專業(yè)人才隊伍。行業(yè)主管部門要加強(qiáng)物業(yè)培訓(xùn)，多途徑、多渠道培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，加快培養(yǎng)一批懂物業(yè)、會管理的項目經(jīng)理，用務(wù)實態(tài)度、先進(jìn)理念、專業(yè)知識去管理、服務(wù)小區(qū)，依靠人力資源優(yōu)勢提高行業(yè)的創(chuàng)新能力和發(fā)展水平。要實施項目經(jīng)理差別化管理，倒逼項目經(jīng)理加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提升素質(zhì)。同時，要加大街道、社區(qū)、業(yè)主委員會、相關(guān)部門等物業(yè)管理從業(yè)人員的政策法規(guī)知識培訓(xùn)，讓物業(yè)人真正的學(xué)法、懂法、守法、用法。

三是要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，營造社會各界共同參與的良好氛圍。要進(jìn)一步加大物業(yè)管理法規(guī)政策制度的宣傳力度，做到家喻戶曉、人人皆知，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。要堅持正確的輿論導(dǎo)向，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量、保障社會安定等方面的先進(jìn)事跡、優(yōu)秀企業(yè)、示范小區(qū)，集聚促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的正能量。同時，要引導(dǎo)廣大居民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)約定，保障業(yè)主對物業(yè)管理的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，推動政府、社會、業(yè)主同心行動，同向發(fā)力，真正實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)共治共管、共建共享。

物業(yè)企業(yè)規(guī)范化建設(shè)方面，重點(diǎn)是做好“四個提升”：

一是著力提升服務(wù)意識。服務(wù)是物業(yè)企業(yè)永恒的主題。沒有服務(wù)，就沒有發(fā)展，沒有效益，沒有競爭力。近年來，各縣區(qū)、各物業(yè)企業(yè)在提升住宅小區(qū)服務(wù)水平上面確實下了一些功夫，開展的市優(yōu)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動、小區(qū)綠化提檔升級工作等都卓有成效，切實為×百姓打造了一批精品小區(qū)、宜居小區(qū)，也為我市全國衛(wèi)生城市創(chuàng)建打下了堅實的基礎(chǔ)。但是，我們?nèi)匀灰逍训乜吹?，我市仍然存在部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范的問題。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要把提升物業(yè)服務(wù)水平作為一個課題，好好研究。

二是著力提升標(biāo)準(zhǔn)意識。要建立一套質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)評價體系，努力推動物業(yè)服務(wù)由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變。今年，住建部將印發(fā)《物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則》，省住建廳將修訂發(fā)布《×省住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，各縣區(qū)、各相關(guān)部門要結(jié)合導(dǎo)則和新標(biāo)準(zhǔn)的推行實施，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按新標(biāo)準(zhǔn)實施等級服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)管理規(guī)范化、服務(wù)流程化、手段現(xiàn)代化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。要盡快制定出臺一整套符合我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展實際的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評、評估、認(rèn)證體系，并在全市培育一批物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)示范企業(yè)，樹立行業(yè)品牌。今年，可以先在幾個小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，下一步再以點(diǎn)帶面，在全市小區(qū)進(jìn)行推廣。

三是著力提升履約意識。作為企業(yè)來講，要切實增強(qiáng)履約意識。物業(yè)服務(wù)的范圍是基于企業(yè)、業(yè)主雙方物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容而確定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中提供什么樣的服務(wù)，要達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，需要業(yè)主配合做好哪些工作，這些都在合同里面需要明確約定清楚的。市住房局要牽頭研究制定一套貼合我市物業(yè)管理工作實際的《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，從合同的角度對物業(yè)管理各方履約行為進(jìn)行規(guī)范，從而推動物業(yè)管理工作的規(guī)范化發(fā)展。

四是著力提升創(chuàng)新意識。創(chuàng)新，是中央提出的“五大發(fā)展理念”之一。未來的物業(yè)發(fā)展趨勢，一定是創(chuàng)新型物業(yè)贏得市場。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要增強(qiáng)創(chuàng)新意識，更新觀念，通過轉(zhuǎn)型升級拓寬服務(wù)內(nèi)涵，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，以便捷、周到、豐富的服務(wù)不斷滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求。今年，市政府將建設(shè)智慧物業(yè)納入全市48件民生實事內(nèi)容，這也是推動物業(yè)管理創(chuàng)新的實際舉措。市住房局要積極發(fā)揮典型的示范帶動作用，切實做好“智慧物業(yè)”平臺的開發(fā)建設(shè)、應(yīng)用推廣工作，梳理一批特色鮮明的智慧物業(yè)典型，促進(jìn)物業(yè)管理水平整體提升。各縣區(qū)也要積極利用“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新物業(yè)管理，加快物業(yè)管理和服務(wù)體系智能化建設(shè)，促進(jìn)大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、電子商務(wù)等現(xiàn)代技術(shù)與物業(yè)管理服務(wù)的深度融合，進(jìn)一步增強(qiáng)人民群眾的獲得感和幸福感。

同志們，物業(yè)管理事關(guān)我市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，事關(guān)×每個家庭的安居樂業(yè)。希望各縣區(qū)、各部門、各物業(yè)企業(yè)以今天的會議為契機(jī)，按照本次會議要求，把各自的職責(zé)切實履行到位，共同推動全市物業(yè)管理工作上臺階上水平，為建設(shè)幸福、宜居新×作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。