第一篇：公辦學(xué)校土地登記工作政策》

公辦學(xué)校土地登記工作政策

（地籍股）

一、辦證范圍。

（一）此次辦證范圍是全縣未辦理土地使用證公辦學(xué)校的建設(shè)用地。

（二）學(xué)校使用的土地沒有爭議或爭議已經(jīng)解決的。

二、關(guān)于我縣公辦學(xué)校辦理《國有土地使用證》或《集體土地使用證》的界定。

（一）在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的學(xué)校：辦理《國有土地使用證》。

（二）在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的學(xué)校：（1）學(xué)校使用的土地符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十六條規(guī)定，辦理《國有土地使用證》；（2）不符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十六條規(guī)定的，辦理《集體土地使用證》。

三、我縣公辦學(xué)校辦理《國有土地使用證》應(yīng)該提交的材料：

（一）1987年1月1日后使用的土地需有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（主要指土地征收批文）；1987年1月1日前使用的土地按土地總登記進(jìn)行登記；

（二）土地總登記應(yīng)該提供如下材料：

1、土地登記申請報告（土地登記申請報告要講明土地的權(quán)屬來源）

2、申請人身份證明材料（主要指單位的組織機構(gòu)代碼證、法人證、法人代表證明書、法人代表身份證、如委托辦理的需提供委托書、被委托人身份證）均為復(fù)印件；

3、土地權(quán)屬來源證明；

有土地征收批文的要提供批文，如沒有土地征收批文的要收集學(xué) 校籌建以來的一些涉及學(xué)校用地批文，并按《廣西壯族自治區(qū)土地登記辦法》第二十七條第二款的（二）單位使用的，提交權(quán)屬來源證明材料及單位主管部門的意見；

（四）其他證明材料。無法提交土地權(quán)屬證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告和所在居民委員會或者基層人民政府的證明文件。提供單位主管部門（即縣教育局）證明，所在鎮(zhèn)政府證明、所在村街委證明、知情人的問話筆錄（特別是學(xué)?；I建時的一些老干部，參與的群眾代表等，被征用土地生產(chǎn)隊隊長筆錄）。

4、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（可委托我局測繪院測量辦理）

5、法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（由稅務(wù)部門出具土地登記稅務(wù)會審表，交易市場或地籍股領(lǐng)?。?。

6、已繳清有關(guān)稅費的憑據(jù)；

7、建設(shè)用地審批紅線圖；

8、已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件；

9、其他證明材料。

四、辦證資料。

（一）土地登記申請書及有關(guān)表格。由縣國土局提供，各鎮(zhèn)國土所負(fù)責(zé)指導(dǎo)學(xué)校填寫；

（二）法人代表身份證、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件。由學(xué)校提供；

（三）用地批文。由縣教育局提供復(fù)印件；

（四）學(xué)校土地權(quán)屬來源證明（所在鎮(zhèn)、村或?qū)W校相關(guān)證明材料），由學(xué)校提供；

五、辦證程序。

學(xué)校明確權(quán)屬→測繪院出宗地圖，鎮(zhèn)國土所簽界→國土所收集整理好上述資料并填寫有關(guān)表格→國土所將辦證資料送至地籍股→登記發(fā)證。

六、辦證收費。

（一）證書費每本10元

（二）權(quán)屬調(diào)查費0.10元/平方米

（三）價格調(diào)節(jié)資金：0.20元/平方米

七、國土所負(fù)責(zé)收集整理好辦證資料并填寫有關(guān)表格。

（一）辦理《集體土地使用證》：

1、草圖

2、宗地圖

3、申請書

4、土地登記申請表

5、地籍調(diào)查表

6、詢問筆錄

7、權(quán)屬來源證明

8、公告

9、機構(gòu)代碼

10、法人代表證明

11、有關(guān)人員的身份證復(fù)印件。

（二）辦理《國有土地使用證》：

1、草圖

2、宗地圖

3、申請書

4、土地登記申請表

5、地籍調(diào)查表

6、詢問筆錄。

7、權(quán)屬來源證明

8、公告

9、機構(gòu)代碼

10、法人代表證明

11、有關(guān)人員的身份證復(fù)印件

12、已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件。

八、有關(guān)的法律法規(guī)

(一): 《關(guān)于請組織農(nóng)村學(xué)校申請辦理土地登記手續(xù)的函》南國土資函﹝2013﹞281號第二款規(guī)定;符合總登記發(fā)證條件，可以按總登記予以登記發(fā)證。

(二):《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十六條:一九六二年九月《六十條》公布以前，全民所有制單位，城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農(nóng)場使用的原農(nóng)民集體所有的土地（含合作化 之前的個人土地），迄今沒有退給農(nóng)民集體的，屬于國家所有?！读畻l》公布時起至一九八二年五月《國家建設(shè)征用土地條例》公布時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一的，屬于國家所有：

1、簽訂過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的；

2、經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)使用的；

3、進(jìn)行過一定補償或安置勞動力的；

4、接受農(nóng)民集體饋贈的；

5、已購買原集體所有的建筑物的；

6、農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉(zhuǎn)為全民所有制或者城市集體所有制單位的。

一九八二年五月《國家建設(shè)征用土地條例》公布時起至一九八七年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了清查處理后仍由全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的，確定為國家所有。凡屬上述情況以外未辦理征地手續(xù)使用的農(nóng)民集體土地，由縣級以上地方人民政府根據(jù)具體情況，按當(dāng)時規(guī)定補辦征地手續(xù)，或退還農(nóng)民集體。一九八七年《土地管理法》施行后違法占用的農(nóng)民集體土地。必須依法處理后，再確定土地所有權(quán)。

附件1 關(guān)于賓陽縣思隴鎮(zhèn)昆侖村小學(xué)用地權(quán)屬來源情況說明 我校自XXXX年開始建設(shè)，使用XX鎮(zhèn)XX村XX自然村的集體土地XX平方米（XX畝），作為學(xué)校教學(xué)樓、綜合樓、宿舍及其他設(shè)施的建設(shè)用地。該宗地四至為：東接XX，南接XX，西接XX，北接XX。學(xué)校建設(shè)屬于公共設(shè)施建設(shè)，服務(wù)于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕?，該地塊由XX村無償提供給學(xué)校使用。XX學(xué)校自XX年XX月XX日使用該宗地至今，該宗地?zé)o爭議。

賓陽縣思隴鎮(zhèn)昆侖村小學(xué)（公章）XXXX年XX月XX日 以上情況屬實

賓陽縣XX鎮(zhèn)XX村村民委員會（公章）XXXX年XX月XX日

以上情況屬實

賓陽縣XX鎮(zhèn)人民政府（公章）XXXX年XX月XX日

以上情況屬實

賓陽縣教育局（公章）XXXX年XX月XX日

附件2

委托書

我校教師XXX，身份證號碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，現(xiàn)委托其為我校辦理土地證相關(guān)事宜。特此證明

附件3

茲XXX同志，身份證號碼：代表。特此證明

附件4

XX學(xué)校 XXXX年XX月XX日

證明書

XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系XX學(xué)校 XXXX年XX月XX日

XX學(xué)校法人（集體）土地登記申請書填寫說明

1、申請人名稱：學(xué)校名稱（按公章填寫并加蓋公章）

2、法定代表人：按法人證書填寫

3、土地坐落：XX鎮(zhèn)XX村委XX村

4、單位性質(zhì)：事業(yè)

5、用途：科教用地

6、權(quán)屬性質(zhì)：集體建設(shè)用地使用權(quán)

附件5

詢問筆錄

被詢問人姓名：____________ 地址：_______________ 詢問地點 ：______________ 時間：_______________ 詢問人：_________________ 記錄人：_____________ 問：XXX同志，您好，我們是賓州鎮(zhèn)國土所的工作人員，這是我們的證件，現(xiàn)在向您了解_______________（單位）位于 ________________________土地來源的情況，如圖（），請您如實向我們反映，好嗎？ 答：

問：請講述您的基本情況？

姓名、性別、民族、年齡、文化程度、職業(yè)、工作單位、住址、電話。答：

問：您擔(dān)任過什么職務(wù)？

答：我從________年至_______年任_________ 問：請您如實反映該宗地來源基本情況？

答：_______年_______________（單位）于_______年，經(jīng)__________________同意使用________生產(chǎn)隊的土地__________畝，該地位于___________面積為_________畝。

問：征用土地時是否簽訂過協(xié)議書，有什么書面證明材料，開過什么會議討論嗎？ 答：

問：征用土地時有誰參與？ 答：

問：當(dāng)時有誰參加土地征用會議？ 答：

問：_______________（單位）在使用這塊土地至今是否有爭議。答：

問：這塊土地原屬那個生產(chǎn)隊的土地？ 答：

問：您以上所講述的都屬實嗎？ 答：

問：您還有什么補充嗎？ 答：

被詢問人：（以上筆錄經(jīng)本人看過，屬實。簽字、打手印、）

年 月 日

地籍股 聯(lián)系電話 8235895

第二篇：土地登記工作程序

土地登記工作程序

一、法律依據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《山東省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》、《土地登記辦法》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》。

二、辦理時限

政務(wù)中心窗口在收件后30個工作日內(nèi)將資料移交相關(guān)股室辦理。受理股室在5個工作日內(nèi)完成審查，對不符合要求的，書面通知申請人在5個工作日內(nèi)補充完善，工作時限按資料補充完善之日起重新計算。不能在規(guī)定工作日補充完善資料的，書面通知申請人作退件處理。

自受理土地登記申請之日起二十個工作日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)，特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十個工作日。

三、申請資料

申請人應(yīng)當(dāng)如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)，申請材料中的復(fù)印件須提供原件備查，文件復(fù)印件上須證明復(fù)印件與原件一致，并加蓋出具證明的單位公章。

（一）劃撥國有土地使用權(quán)初始登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

（3）土地權(quán)屬來源證明 ①新供地項目，提供《國有土地劃撥決定書》、繳納土地劃撥款的憑證、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖及相關(guān)證明材料；大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項目竣工驗收報告。

②歷史沿用的，應(yīng)提供確定土地權(quán)屬文件； ③其他文件。

（4）地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（二）出讓國有土地使用權(quán)初始登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。3．《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、出讓金交納憑證及相關(guān)證明材料； 4．法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。5．規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

6．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（三）國家出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件、單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．土地使用權(quán)作價出資（入股）決定書；

4．原《國有土地使用證》；

5．土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；

6．企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；

7．土地估價備案材料；

8．房屋所有權(quán)證及其他地上附著物權(quán)屬證明；

9．其它文件。

10．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（四）土地使用權(quán)抵押初始登記

1．土地登記申請書（抵押人為單位需蓋單位公章以及法人代表私章；抵押權(quán)方需蓋單位公章以及法人代表私章），以及土地抵押登記確認(rèn)函。2．抵押人和抵押權(quán)人的身份證明材料。

（1）抵押人和抵押權(quán)人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件及單位（法人和其他組織的）法人代表的證明，抵押權(quán)方金融許可證。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

（3）原國有土地使用權(quán)證書。

（4）主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同及相關(guān)證明材料。

（5）具有土地評估資質(zhì)機構(gòu)出具的地價評估報告或抵押人、抵押權(quán)人雙方簽定的地價確認(rèn)書。

（7）地上建筑物、構(gòu)筑物憑證，房產(chǎn)證、房屋他項權(quán)利證明書。（8）其他

①以劃撥土地使用權(quán)連同建筑物一起抵押的，抵押人與抵押權(quán)人還應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)實現(xiàn)時優(yōu)先交納出讓金的確認(rèn)文件；

②以共同共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明； ③事業(yè)單位抵押的出具上級主管部門同意抵押的證明材料；屬國有資產(chǎn)的，提交國資辦同意抵押的批復(fù)；

④抵押土地同時抵押地上物的，應(yīng)提供權(quán)屬證書及他項權(quán)利證書。

⑤抵押人為股份制企業(yè)的，須出具公司章程和董事會同意抵押的決議。

（五）集體土地使用權(quán)初始登記 1．土地登記申請書。2．申請人的身份證明材料。（1）申請人提交身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．不同時期的批準(zhǔn)文件

（1）1986年《土地管理法》實施后形成的宅基地應(yīng)提供人民政府批準(zhǔn)文件；2007年3月1日以后形成的宅基地應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

（2）1982年2月到1986年《土地管理法》實施期間形成的宅基地應(yīng)提供批準(zhǔn)建設(shè)文件。

（3）1982年2月以前形成的宅基地因歷史沿革等原因?qū)е略型恋貦?quán)屬證件不全或證據(jù)不足的，應(yīng)提交村委會出具的土地權(quán)屬來源和權(quán)屬演變的書面證明。

（4）土地權(quán)屬界線協(xié)議書、調(diào)解書、已生效的人民政府依法作出的處理決定書及復(fù)議決定書或法院判決書。

（5）其他證明文件。

（6）地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（六）劃撥國有土地使用權(quán)的變更登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書。4．因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料。

5．因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)證明材料。

6．因司法仲裁、繼承等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交有關(guān)部門相關(guān)證明材料。

7．有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。

8．法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。9．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（七）出讓國有土地使用權(quán)的變更登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件、單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。3．原國有土地使用權(quán)證書。

4．因國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人應(yīng)提交土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料。5．因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料。

6．因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)證明材料。

7．因司法仲裁、繼承等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交有關(guān)部門相關(guān)證明材料。8．因轉(zhuǎn)讓改變原登記用途的還應(yīng)提交規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)及補簽土地出讓合同及出讓金繳納憑證。9．設(shè)定抵押權(quán)的宗地辦理使用權(quán)變更，必須提交抵押權(quán)人同意變更的證明材料和受讓人知曉該宗地已設(shè)定抵押的證明文件。

10．法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。11．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（八）國家出資（入股）國有土地使用權(quán)的變更登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書。

4．因國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人應(yīng)提交土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料。5．因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料。

6、因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)證明材料。

7．因司法仲裁、繼承等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交有關(guān)部門相關(guān)證明材料。

8．法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。9．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（九）土地使用權(quán)抵押變更登記 1．土地登記申請書。

2．抵押人和抵押權(quán)人的身份證明材料。

（1）抵押人和抵押權(quán)人為法人和其他組織的，提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件及單位（法人和其他組織的）法人代表的證明。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書、他項權(quán)利證明書。

4．土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提供抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料。5．土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)提供原土地他項權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料。

6．因司法仲裁、繼承等原因致使土地使用權(quán)或土地抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交有關(guān)部門相關(guān)證明材料。

7．法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。8．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（十）名稱變更登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書。

4．申請更名的相關(guān)證明材料。名稱變更批文、更名后事業(yè)、企業(yè)法人登記憑證復(fù)印件、組織機構(gòu)代碼。

（十一）地用途變更登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件、單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書。

4、用途變更批準(zhǔn)文件。土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提交已補交土地出讓價款的繳納憑證和法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。

5、地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（十二）土地面積分割（分?jǐn)偅┳兏怯?1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書及雙方買賣合同。4．分割（分?jǐn)偅┱f明協(xié)議和相關(guān)證明材料。

5．房地產(chǎn)開發(fā)單位出具總建筑平面圖及樓房分層平面復(fù)印件。6．房屋所有權(quán)證復(fù)印件。7．因司法仲裁、繼承等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)提交有關(guān)部門相關(guān)證明材料。因容積率改變的，提供縣政府批文。8．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（十三）集體土地使用權(quán)變更登記 1．土地登記申請書。2．申請人的身份證明材料

（1）申請人提交身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原集體土地使用證

4．相關(guān)村組同意變更的證明文件； 5．其他證明文件

6．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（十四）土地證書遺失補辦 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件、單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．提交土地權(quán)利人已在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明，公告時間1個月。4．土地證遺失責(zé)任承諾書。

5．地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍調(diào)查資料。

（十五）土地使用權(quán)的注銷登記 1．土地登記申請書。

2．申請人的身份證明材料。

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

3．原國有土地使用權(quán)證書。

4．政府批文或土地權(quán)利終止的有效文件，出讓期限屆滿的有效文件。（十六）土地使用權(quán)抵押注銷登記

1．抵押人和抵押權(quán)人填寫土地登記申請書。2．抵押人和抵押權(quán)人的身份證明材料

（1）抵押人和抵押權(quán)人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件及單位（法人和其他組織的）法人代表的證明。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。（3）申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

3．原國有土地使用權(quán)證書（如原證在國土局的，憑窗口注銷證明到檔案室領(lǐng)取土地證）、土地他項權(quán)利證書。

4．銀行出具還款說明、證明。（十七）更正登記 1．土地登記申請書。2．申請人的身份證明材料

（1）申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件、單位（法人和其他組織的）法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。

（2）委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

（3）申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

3．申請人為土地權(quán)利人的提交原國有土地使用權(quán)證書和更正登記原因的相關(guān)資料。4．申請人為利害關(guān)系人的提交土地權(quán)利人同意更正的證明和更正登記原因的相關(guān)資料。5．涉及第三者的還應(yīng)有第三者的承諾書或其他證明文件。

四、辦理程序

地籍調(diào)查——地價評估——交納稅費——行政服務(wù)中心窗口交件——窗口審核——申請人窗口領(lǐng)證

前置程序：地籍調(diào)查、地價評估、交納相關(guān)稅費。

由申請人完成上述程序，取得地籍調(diào)查成果資料、地價評估報告、契稅票等資料。

交件：申請人準(zhǔn)備好相關(guān)資料，到縣行政服務(wù)中心國土局窗口交件并辦理土地登記申請。審核：行政許可窗口對申請人資格及提交的資料進(jìn)行初審，政策界限明顯，資料符合要求的，直接辦理。政策界限不明顯，需要報相關(guān)股室審核的，轉(zhuǎn)報相關(guān)股室按程序報批。領(lǐng)證：申請人持相關(guān)證明文件到窗口交費領(lǐng)證。

土地登記管理制度之二

博興縣土地登記權(quán)屬審查制度

一、申請資料的審查

申請資料中需提供原件的是：申請書、土地使用證、涉及委托代理的提供委托代理證明材料，授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。申請資料中需提供原件核對留存復(fù)印件存檔的是：申請人身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅票。

（一）土地登記申請書 申請人，雙方簽字必須由當(dāng)事人在政務(wù)服務(wù)中心窗口現(xiàn)場簽字蓋章，并留下詳細(xì)的電話號碼，注明辦證類型。申請書填寫工整、齊全，并加蓋申請單位公章、個人印章或指印。提交的復(fù)印件資料均需核對原件留復(fù)印件并加蓋“與原件核對無誤”專用章。

（二）對申請人資格的審查 1．對企業(yè)法人的審查。審查申請人提交的營業(yè)執(zhí)照是否為年檢合格的，事業(yè)單位代碼證、身份證明等與原件是否一致。

法定代表人身份證明，必須是法人組織開據(jù)的證明。（1）必須有法人組織公章；

（2）單位名稱是全稱且與公章名稱一致；

（3）開具證明時間，應(yīng)在法定代表人任期之內(nèi)，不能由已過期的任命書代替。社會團體法人的審查其各級民政部門頒發(fā)的社會團體登記證書。

對法律規(guī)定或依照法律、行政命令成立的機關(guān)法人、事業(yè)單位法人，凡沒有資格證明的，應(yīng)審查其批準(zhǔn)成立的證件或文件。

（三）對戶主的資格審查

自然人的提交的身份證明應(yīng)為身份證、戶口簿。戶主必須是戶口薄上登記的合法戶主，戶主變更與戶口簿不一致的或農(nóng)村無戶口簿的土地使用者，應(yīng)有基層組織開具的證明。

（四）對代理人代理手續(xù)的審查

代理土地登記申請的，主要審查代理委托書或指定委托書。委托書代理事項、代理期限、代理人和被代理人名稱、代理書擬定時間必須清楚、準(zhǔn)確無誤。法定代理人應(yīng)有村委會或居委會開具的證明和戶籍證明。

土地使用者為個人的，需本人親自到場辦理申請。如本人不能到場的，需提供經(jīng)公證機關(guān)公證的委托書，由委托人代為申請。

土地使用者為單位的，需單位的法定代表人親自到場親自辦理。如法定代表人不能到場的，需出具蓋單位證明的委托書，由法定代表人簽字蓋章生效。委托書中應(yīng)載明代理人工作關(guān)系。

（五）對權(quán)屬資料的審查要點

土地權(quán)屬要嚴(yán)格依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定確定。要認(rèn)真審核有關(guān)土地權(quán)屬來源證明文件，嚴(yán)格把握土地權(quán)利取得或變更的合法性，依據(jù)要充分。

1．國有土地

審查權(quán)屬證明文件是否齊全和證件、證明的效力等內(nèi)容。核查土地證書與登記簿是否一致。審查宗地位置是否相符，宗地界址與原證是否相符，有無爭議。經(jīng)勘測的宗地面積是否與批準(zhǔn)文件或者原登記檔案的面積基本一致。有無違法占地。實際用途與批準(zhǔn)用途是否一致。變更土地用途、增加容積率、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、劃撥轉(zhuǎn)出讓已經(jīng)利用股審查同意。地籍調(diào)查成果資料是否經(jīng)委托有資質(zhì)的中介公司完成。是否按規(guī)定繳清土地出讓金及稅費。是否涉及閑置土地。如為閑置土地交土地利用股處置后辦理；是否涉及查封凍結(jié)土地。如為查封凍結(jié)土地一律停止辦理；對集體聯(lián)營聯(lián)建的，一律停止辦理。違法用地、超容積率按相關(guān)規(guī)定完善供地手續(xù)后辦理；屬房改房、單位集資建房的提供相關(guān)證明或單位出具統(tǒng)一證明；原宗地有大土地證的，需出具原土地使用者同意分割辦證的證明，并收回土地證原件后辦理。土地使用權(quán)發(fā)生幾次轉(zhuǎn)讓而每次轉(zhuǎn)讓后又沒有辦理變更登記的，不能直接轉(zhuǎn)讓給最后的受讓方，必須按程序補辦每次轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)。遺失補證：主要查是否有原登記檔案，是否涉及抵押。

國有土地協(xié)議出讓及“招、拍、掛”土地使用權(quán)登記：是否按規(guī)定繳清土地出讓金及稅費，是否已簽定出讓合同。

法院判決土地使用權(quán)登記：主要查判決內(nèi)容是否包含土地使用權(quán)。土地使用權(quán)注銷登記：主要查是否屬生效的法院判決。

土地他項權(quán)抵押登記：主要查合同的真實性，合同是否完善；土地評估地價是否失實，對評估地價明顯不符的要告知抵押權(quán)人。

土地使用者更名：要求法人營業(yè)執(zhí)照中的注冊號不變或提供其他可以證明企業(yè)更名的文件；企業(yè)之間的分立、合并、企業(yè)改制、企業(yè)兼并等不屬于更名登記。2．集體土地所有權(quán)、使用權(quán)登記

按照2009年集體土地確權(quán)頒證技術(shù)細(xì)則執(zhí)行。

集體土地使用權(quán)登記主要審查出售房屋是否屬多余住房；是否有售房后不再申請審批土地建房的承諾；購房人是否是本村的農(nóng)業(yè)戶口。

接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地使用權(quán)。3．土地使用權(quán)抵押登記

是否按規(guī)定繳清土地出讓金。

是否涉及閑置土地。如為閑置土地交土地利用股處置后辦理。是否涉及查封凍結(jié)土地。如為查封凍結(jié)土地一律停止辦理。對開發(fā)情況的審查。如抵押時住宅小區(qū)內(nèi)房屋已建成，房屋已預(yù)售一律停止辦理。

對公益事業(yè)用地不予辦理抵押登記。對機關(guān)團體用地、國有企事業(yè)單位用地按國有資產(chǎn)管理辦法依法批準(zhǔn)提供批準(zhǔn)手續(xù)后辦理抵押登記。對股份制企業(yè)、集體所有制企業(yè)按其相關(guān)規(guī)定提供股東會議決定或者職代會決定后辦理抵押登記。

土地登記管理制度之三

土地登記卡管理制度

一、土地登記卡的填寫 土地登記資料上報審批后，利用地籍信息系統(tǒng)上完成的審批結(jié)果打印輸出土地登記卡，做到內(nèi)容準(zhǔn)確、詳細(xì)、無差錯，符合《土地登記辦法》。每一宗地應(yīng)當(dāng)制作土地登記卡。每一次登記，無論初始登記、變更登記，還是抵押登記、查封登記、遺失補證登記、注銷登記、更正登記等都應(yīng)在土地登記卡上予以登記記載。

二、土地登記卡的更改

土地登記卡是土地登記的原始憑證和法律依據(jù)，原則上應(yīng)做到無涂改。在實際工作中，如遇要更改的，必須由更改人簽名，地籍地政股負(fù)責(zé)人（或基層國土資源所負(fù)責(zé)人）審核，并注明原因及時間。

三、土地登記卡的保管使用

國有土地登記卡由行政許可股保管，集體土地登記卡由各基層所保管，土地登記卡必須專人、專柜上鎖保管，任何人不得將登記卡帶出辦公場所。

四、以上規(guī)定任何人不得違反，如未按規(guī)定辦理，造成損失的，由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任，并給予處理。

土地登記管理制度之四

土地登記印章管理制度

一、印章種類

土地登記印章共計兩枚，包括“博興縣人民政府土地登記專用章”、“博興縣國土資源局土地登記專用章”。

二、印章的保管

土地登記印章由縣政務(wù)中心窗口發(fā)件責(zé)任人保管，印章保管必須安全可靠，妥善保管，須加鎖保存。印章嚴(yán)禁隨身攜帶，嚴(yán)禁委托他人保管。

三、印章的使用

使用印章一律實行審批制度，必須經(jīng)依法批準(zhǔn)或局長簽字同意后方可蓋章。土地登記依法審批并加蓋“博興縣人民政府土地登記專用章”、“博興縣國土資源局土地登記專用章”及騎縫章。

四、責(zé)任制度

印章保管人必須妥善保管印章，如有遺失必須及時向局辦公室和局領(lǐng)導(dǎo)報告。任何人必須嚴(yán)格依照本制度規(guī)定使用印章，不得擅自使用。違反本制度規(guī)定，造成損失的，違反者承擔(dān)責(zé)任，給予處理。

土地登記管理制度之五

土地證書管理制度

一、土地證書的種類

土地證書包括《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《集體土地所有證》、《土地他項權(quán)利證明書》。

二、土地證書的保管

1．土地證書保管必須由專人負(fù)責(zé)?！秶型恋厥褂米C》、《他項權(quán)利證明書》由行政服務(wù)中心窗口保管，責(zé)任人：中心窗口發(fā)件負(fù)責(zé)人?！都w土地使用證》、《集體土地所有證》由地籍股保管，責(zé)任人：集體土地登記崗位負(fù)責(zé)人。

2．土地證書必須入箱保管，任何人不得將土地證書帶出辦公場所。3．土地證書的簽發(fā)使用限于土地登記業(yè)務(wù)范圍，任何部門或個人不得以任何名義挪作他用。

三、土地證書的作廢和銷毀

1．土地證書如有損毀或填寫錯誤不能使用時，應(yīng)加蓋作廢戳記，并作好登記。2．對于停止使用和收回的土地證書的銷毀交由地籍地政股和檔案室共同進(jìn)行。

3．土地證書銷毀每3年進(jìn)行一次，銷毀過程嚴(yán)加管理，有關(guān)人員要親臨現(xiàn)場，檢查銷毀質(zhì)量，銷毀完畢，應(yīng)清理銷毀現(xiàn)場，銷毀必須登記造冊，銷毀工作結(jié)束，參加人員要在銷毀清單上簽字確認(rèn)，銷毀清單作為永久檔案保管。

四、任何人違反以上規(guī)定，造成損失的，承擔(dān)責(zé)任，并給予處理。

第三篇：土地政策

2017農(nóng)村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。

【政策解讀】國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償，可是現(xiàn)實中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項目建設(shè)等。而在對農(nóng)民補償方面，國家規(guī)定土地補償費和土地安置補助費加起來，不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!

【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立入市制度，并與國有土地“同權(quán)同價”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅，超過標(biāo)準(zhǔn)、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實一戶一宅。而對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟補助。

國家相關(guān)土地政策展望

(一)土地利用規(guī)劃計劃政策

嚴(yán)格土地規(guī)劃和計劃管理，是市場經(jīng)濟條件下堅守耕地和生態(tài)保護紅線，促進(jìn)資源高效利用，保障經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要手段。貫徹中共關(guān)于空間規(guī)劃體系的改革方向，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對規(guī)劃的新需求，2016年土地利用規(guī)劃計劃政策主要集中在三個方面：

一是持續(xù)推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃完善調(diào)整?！度珖恋乩每傮w規(guī)劃綱要調(diào)整方案》正式實施，方案確定了全國及各省、區(qū)、市規(guī)劃調(diào)整后目標(biāo)年的耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積和建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo);明確了基本農(nóng)田、建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局優(yōu)化政策。

二是改進(jìn)與加強了土地計劃管理。修訂后的《土地利用計劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計劃和規(guī)劃的相關(guān)性，強調(diào)了計劃對規(guī)劃的落實作用，并細(xì)化了計劃管理的程序，創(chuàng)新了多項具體制度;統(tǒng)籌安排了2016年土地利用計劃指標(biāo)，進(jìn)一步落實了土地計劃支持和激勵政策。

三是編制完成了京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃，為近期京津冀協(xié)同發(fā)展的土地利用提供了行動綱領(lǐng)。

(二)耕地保護政策

黨中央、國務(wù)院對加強耕地保護始終高度重視。十三五規(guī)劃綱要、2016年1號文件都對進(jìn)一步嚴(yán)格耕地保護提出了具體要求。貫徹落實中央文件要求，2016年耕地保護政策主要集中在三個方面：

一是進(jìn)一步完善了耕地占補平衡制度。國土資源部印發(fā)了《關(guān)于補足耕地數(shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實占補平衡的指導(dǎo)意見》，要求通過旱改水等改造措施，對現(xiàn)有耕地質(zhì)量進(jìn)行提升，以數(shù)量補充和提質(zhì)改造相結(jié)合方式落實耕地占補平衡任務(wù)。

二是出臺了《關(guān)于全面劃定永久基本農(nóng)田實行特殊保護的通知》。明確了永久基本農(nóng)田劃定的目標(biāo)任務(wù)、劃定工作與規(guī)劃調(diào)整的關(guān)系，強調(diào)了切實落實全面劃定各項任務(wù)、對永久基本農(nóng)田實行特殊保護的要求。

三是強化耕地的生態(tài)環(huán)境管護。出臺了《關(guān)于健全生態(tài)保護補償機制的意見》、《土壤污染防治行動計劃》、《關(guān)于加強資源環(huán)境生態(tài)紅線管控的指導(dǎo)意見》等文件。

(三)節(jié)約集約用地政策

土地節(jié)約集約利用是推動綠色發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明的重要途徑，是新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2016年的節(jié)約集約用地政策主要集中在實施人地掛鉤政策、降低地耗目標(biāo)、完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)等方面。

一是制定實施人地掛鉤政策。出臺了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》，從用地標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃管控、計劃安排、土地供應(yīng)和農(nóng)地挖潛等幾個方面初步構(gòu)建了人地掛鉤機制的政策框架。

二是落實單位GDP地耗下降目標(biāo)。發(fā)布實施了《關(guān)于落實“十三五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》，提出了到2020年末，各省(區(qū)、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目標(biāo)。

三是出臺城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策。明確采取靈活的處置方式和開發(fā)模式，鼓勵原土地使用權(quán)人自主開發(fā)、合作開發(fā)，合理分配土地收益。

四是進(jìn)一步完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)。印發(fā)了《關(guān)于推行節(jié)地生態(tài)安葬的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》，出臺了《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標(biāo)》等文件。

(四)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是黨中央、國務(wù)院持續(xù)推進(jìn)的一項重要改革任務(wù)。按照中央的精神和整體工作推進(jìn)計劃安排，2016年不動產(chǎn)登記政策主要集中在進(jìn)一步細(xì)化制度建設(shè)，推進(jìn)基礎(chǔ)性工作及規(guī)范相關(guān)管理等幾個方面。

一是推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度建設(shè)。頒布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，進(jìn)一步規(guī)范了不動產(chǎn)登記行為，細(xì)化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保方便登記和保護權(quán)益。印發(fā)實施《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》，進(jìn)一步落實落細(xì)了登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的要求。

二是推進(jìn)了地籍區(qū)(子區(qū))劃分和不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺接入等基礎(chǔ)性工作。

三是規(guī)范了不動產(chǎn)登記收費管理，嚴(yán)格了不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制。

(五)支持產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟社會發(fā)展的用地政策

圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，“三去、一降、一補”的經(jīng)濟任務(wù)，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施用地保障，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展和化解過剩產(chǎn)能，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面。

一是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和化解過剩產(chǎn)能的土地政策。出臺《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，明確了保障旅游業(yè)發(fā)展用地供應(yīng)、創(chuàng)新旅游新業(yè)態(tài)用地政策，加強旅游業(yè)用地服務(wù)監(jiān)管等要求。出臺《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出了規(guī)劃銜接、優(yōu)化布局、指標(biāo)單列、創(chuàng)新用地政策等推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的土地政策。出臺《關(guān)于落實國家產(chǎn)業(yè)政策做好建設(shè)項目用地審查有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格對產(chǎn)能過剩行業(yè)項目預(yù)審和審批管理。

二是出臺《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見》。明確了強化規(guī)劃引導(dǎo)和統(tǒng)籌、改進(jìn)用地報批、做好征地補償安置和實行先行用地等支持大中型水利水電工程建設(shè)的土地政策。

三是出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》。明確了統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、保障新型城鎮(zhèn)化用地需求，創(chuàng)新土地管理方式、提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，維護進(jìn)城農(nóng)民土地權(quán)益、提升服務(wù)保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅的土地政策

黨的十八屆五中全會、中央扶貧開發(fā)工作會議、全國易地搬遷工作會議明確提出要打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷。為了更好地發(fā)揮國土資源超常規(guī)政策特別是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策對扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國土資源部出臺了《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標(biāo)要向扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷地區(qū)傾斜，拓展貧困地區(qū)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用范圍，規(guī)范扶貧開發(fā)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用管理，規(guī)范增減掛鉤資金收益管理，維護農(nóng)民合法權(quán)益等政策。

(七)農(nóng)村土地制度改革試點政策

進(jìn)一步落實中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點的總體安排，2016年結(jié)合試點探索成果，滿足制度建設(shè)需求，財政部和中國銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部相繼出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》和《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》兩項政策文件，為試點地區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益和使用權(quán)抵押貸款管理提供了依據(jù)。另外，為增強改革試點的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，中央提出要進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點，更好地實現(xiàn)改革目標(biāo)。

主要土地政策評價

總體來看，2016年土地政策以“五大發(fā)展”理念為引領(lǐng)，以問題為導(dǎo)向，以服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為目標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)重點領(lǐng)域土地政策創(chuàng)新和制度改革，強化了規(guī)劃對土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，完善了最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，強化了土地政策維護權(quán)益、服務(wù)民生的作用。

(一)以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，推進(jìn)重點領(lǐng)域土地制度改革和政策創(chuàng)新

創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力，居于國家發(fā)展全局的核心位置。創(chuàng)新理念的核心是通過深化改革和制度創(chuàng)新，破除制約發(fā)展的利益關(guān)系和體制機制障礙，實現(xiàn)發(fā)展動力或管理水平的提升。長期以來，土地管理服務(wù)于國家經(jīng)濟發(fā)展和資源保護，發(fā)揮了重要作用。但是，隨著制度環(huán)境、人地關(guān)系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現(xiàn)，難以適應(yīng)和滿足管理需求。特別是進(jìn)入經(jīng)濟新常態(tài)，國家實施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，對土地管理提出了更新、更高的要求。適應(yīng)新常態(tài)、滿足新要求，近年來土地管理圍繞保發(fā)展、保資源和保權(quán)益的工作重心，以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，持續(xù)推進(jìn)土地制度改革和政策創(chuàng)新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問題,穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”是中央關(guān)于深化土地管理制度提出的總目標(biāo)和要求。而破解城鄉(xiāng)二元土地制度、土地市場化配置程度低、政府和市場邊界模糊等深層次問題，是實現(xiàn)改革目標(biāo)的關(guān)鍵。

落實中央要求，2016年持續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)了農(nóng)村土地制度改革三項試點，33個改革試點建章立制，試制度、試成效，穩(wěn)步推進(jìn)各項改革工作。國家層面出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益分配管理和使用權(quán)抵押貸款進(jìn)行了規(guī)范，在關(guān)鍵改革環(huán)節(jié)上為試點地區(qū)指明了方向和提供了依據(jù)。

為增強改革試點的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，更好地實現(xiàn)改革目標(biāo)，中央要求進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點，將土地征收制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū)。

另外，服務(wù)于改革的總體目標(biāo)，2016年還進(jìn)一步深化了規(guī)劃體制改革，推進(jìn)了“多規(guī)合一”試點;深化了耕地保護制度改革，探索了耕地占補平衡新途徑;深化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，推進(jìn)了“四個統(tǒng)一”要求的落地。按照自然資源統(tǒng)一管理的要求，開展了自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關(guān)改革奠定了基礎(chǔ)。

2.適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài),積極推進(jìn)各項土地政策創(chuàng)新

穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險是經(jīng)濟新常態(tài)下中央對做好經(jīng)濟工作提出的基本要求。適應(yīng)新常態(tài)，服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展需求，2016年國土資源部及相關(guān)部委出臺和創(chuàng)新了一系列土地政策。

一是創(chuàng)新了土地計劃管理。對計劃指標(biāo)的測算方式、下達(dá)程序、管理方式、執(zhí)行監(jiān)督等進(jìn)行了創(chuàng)新和完善，使土地計劃管理制度更加適應(yīng)新形勢的發(fā)展需求;

二是創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策?！蛾P(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》、《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》等文件提出，通過土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善、優(yōu)先安排計劃指標(biāo)保障旅游用地及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)輔助設(shè)施用地。為支持旅游業(yè)發(fā)展，提出了采用按實際用途分類管理、靈活運用供地方式、允許集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等用地政策;

三是創(chuàng)新重大基礎(chǔ)實施用地政策。出臺了《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見》，完善了用地保障、用地報批、先行用地等政策;四是創(chuàng)新了推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地政策。出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機制、實行建設(shè)用地“雙控”行動、促進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、推行多元化的用地供應(yīng)制度、深化農(nóng)村土地制度改革等多項創(chuàng)新政策;五是創(chuàng)新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協(xié)調(diào)理念為引領(lǐng)，強化規(guī)劃對土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用

協(xié)調(diào)是持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，是全面建成小康社會的重要途徑。協(xié)調(diào)理念的核心是統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡，以區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體發(fā)展為目標(biāo)，統(tǒng)籌各種要素資源，形成平衡發(fā)展的新格局。規(guī)劃是推進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段，土地政策落實協(xié)調(diào)發(fā)展理念就是要按照中央關(guān)于優(yōu)化國土空間開發(fā)格局的要求，進(jìn)一步完善土地利用規(guī)劃制度，通過解決規(guī)劃之間不協(xié)調(diào)、管制能力差、區(qū)域協(xié)調(diào)機制缺乏等問題，更好地發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的控制、引導(dǎo)、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)作用，以促進(jìn)國土空間開發(fā)格局優(yōu)化和資源高效利用，保障區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

1.完善規(guī)劃計劃管理，嚴(yán)格土地用途管制

在市場經(jīng)濟條件下，土地規(guī)劃和計劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來彌補市場失靈的。科學(xué)的規(guī)劃計劃管理體制，是土地用途管制的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)土地空間優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、利用高效的關(guān)鍵。2016年，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》實施，明確了全國及各省(區(qū)、市)調(diào)整后2020年的主要土地利用控制指標(biāo)，提出了優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局的政策措施。通過規(guī)劃調(diào)整完善，提升了規(guī)劃的現(xiàn)勢性、科學(xué)性與合理性，強化規(guī)劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用計劃管理辦法》公布施行，對土地利用計劃的指標(biāo)測算方式、指標(biāo)差別化管理、指標(biāo)內(nèi)涵及執(zhí)行監(jiān)督考核等進(jìn)行了創(chuàng)新。土地計劃管理的改進(jìn)，進(jìn)一步理順規(guī)劃計劃關(guān)系，突出了計劃對規(guī)劃的落實作用;實行3年滾動編制、分下達(dá)，提高了計劃的科學(xué)性和針對性;統(tǒng)籌增量和存量用地計劃，減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度，落實最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度。

2.強化規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化土地開發(fā)利用格局

充分發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)作用，促進(jìn)各類用地布局合理，產(chǎn)業(yè)與用地空間協(xié)同，區(qū)域、城鄉(xiāng)用地布局優(yōu)化，是實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)保障。

一是通過規(guī)劃調(diào)整完善，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局?！度珖恋乩每傮w規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》明確，要結(jié)合生態(tài)文明建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的要求，優(yōu)化調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局等措施，促進(jìn)形成合理的區(qū)域、城鄉(xiāng)用地格局;

二是通過土地計劃安排，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地利用。2016年的土地利用計劃安排依然堅持區(qū)別對待、有保有壓的原則，服務(wù)于國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，重點保障了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、社會民生等用地需求，同時還充分發(fā)揮了土地計劃對區(qū)域經(jīng)濟的支持作用，用地指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，推動了區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展;

三是通過實施區(qū)域規(guī)劃，促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展?！毒┙蚣絽f(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區(qū)域發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮區(qū)域土地利用、存在問題、發(fā)展方向，通過合理劃定土地利用分區(qū)并嚴(yán)格管制規(guī)則，實現(xiàn)了區(qū)域空間開發(fā)格局的優(yōu)化，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(三)以綠色理念為引領(lǐng)，完善最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度

綠色是永續(xù)發(fā)展的必要條件和人民對美好生活追求的重要體現(xiàn)。綠色理念的核心是促進(jìn)人與自然和諧，堅持資源節(jié)約利用和環(huán)境保護，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。土地政策落實綠色發(fā)展理念就是要強化保護優(yōu)先和節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，重點推進(jìn)耕地保護和節(jié)約集約用地制度建設(shè)。

長期以來,我國的耕地保護重數(shù)量、輕質(zhì)量、輕生態(tài)，耕地占補平衡普遍存在“占多補少”、“占優(yōu)補劣”、“占水田補旱地”等問題，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，耕地生態(tài)環(huán)境變差。同時，傳統(tǒng)的外延式發(fā)展模式又導(dǎo)致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問題。貫徹綠色發(fā)展理念，按照保障糧食安全和推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的要求，2016年的耕地保護制度和節(jié)約用地制度更加注重管理的全方位和精細(xì)化。

1.數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”管理，提高耕地保護的實效

耕地作為重要的生產(chǎn)資料和生態(tài)資源，直接關(guān)乎國家的糧食安全和生態(tài)安全，實現(xiàn)耕地數(shù)量管控、質(zhì)量管理和生態(tài)管護“三位一體”是落實綠色發(fā)展理念，提升耕地保護實效的關(guān)鍵。2016年的土地政策在繼續(xù)嚴(yán)控耕地數(shù)量的基礎(chǔ)上，加大了耕地質(zhì)量和生態(tài)的管護。在數(shù)量、質(zhì)量管理方面，進(jìn)一步強化規(guī)劃管控，要求規(guī)劃調(diào)整完善要對實有耕地和基本農(nóng)田進(jìn)行保護，做到“應(yīng)保盡保、量質(zhì)并重”。永久基本農(nóng)田劃定要將規(guī)劃確定的全國15.46億畝基本農(nóng)田保護任務(wù)落實到用途管制分區(qū)和圖斑地塊，實現(xiàn)上圖入庫、責(zé)任到戶，確保守牢永久基本農(nóng)田;在占補平衡方面，提出了通過提質(zhì)改造、補改結(jié)合落實占補平衡的創(chuàng)新舉措。該措施的核心是通過土地整治將劣質(zhì)、等級低的耕地質(zhì)量提高,或者將旱地改為水田，體現(xiàn)了耕地保護的數(shù)、質(zhì)并重要求，有利于促進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境改善;在生態(tài)管護方面，提出了完善耕地保護補償機制，根據(jù)土壤的生態(tài)環(huán)境狀況對耕地進(jìn)行分類，實施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開展污染土壤的治理和修復(fù)等一系列政策措施。重視耕地生態(tài)管護是對耕地功能認(rèn)識的升華，耕地本身為一個完整的生態(tài)系統(tǒng)，具有重要的生態(tài)服務(wù)價值。這些生態(tài)固管護措施實質(zhì)上是運用不同的手段維護耕地的生態(tài)服務(wù)功能，而良好的耕地生態(tài)服務(wù)功能是保持耕地生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)。

2.規(guī)模、強度“雙管齊下”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理

實行建設(shè)用地總量和強度的“雙控”是實現(xiàn)節(jié)約集約利用土地資源，推動生態(tài)文明建設(shè)和綠色發(fā)展的重要舉措?！蛾P(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》明確了

“以人定地”的建設(shè)用地規(guī)模控制措施，并從規(guī)劃、計劃、用地標(biāo)準(zhǔn)等方面細(xì)化了該政策。實施人地掛鉤政策，一方面是對新型城鎮(zhèn)化用地的保障，依據(jù)進(jìn)城落戶人口合理確定用地規(guī)模，確保用地供應(yīng);另一方面是對土地城鎮(zhèn)化的制約，改變與人口脫節(jié)的建設(shè)用地的外延擴張、粗放利用模式，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，強調(diào)人地和諧，提高土地的節(jié)約集約利用水平?！蛾P(guān)于落實“十三五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》明確將單位GDP地耗下降目標(biāo)作為實施建設(shè)用地“雙控”行動的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設(shè)用地使用強度控制目標(biāo)，并對目標(biāo)按省進(jìn)行了分解?？刂颇繕?biāo)的提出以提升土地利用效率和土地投入產(chǎn)出水平為著力點，堅持了最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，健全了節(jié)約集約用地評估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時對于促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)業(yè)升級改造，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領(lǐng)，強化土地政策維護權(quán)益、服務(wù)民生的作用

共享是發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，是中國特色社會主義的本質(zhì)要求。共享理念的核心是推進(jìn)社會公平正義，堅持發(fā)展以人為本，注重民生，實現(xiàn)利益共享、均衡發(fā)展。落實共享理念的關(guān)鍵是要逐步建立以權(quán)利公平、機會公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的保障社會公平正義的制度體系。

長期以來，我國實行城鄉(xiāng)二元的土地制度，城鄉(xiāng)之間土地權(quán)利不等、配置方式不同、管制規(guī)則失靈，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間土地增值收益分配不公，農(nóng)民土地權(quán)益受損，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。同時，解決區(qū)域發(fā)展不均衡，貧窮地區(qū)發(fā)展缺動力等問題，也迫切需要安排差異化的、更加精準(zhǔn)的土地政策。針對以上問題及需求，2016年，國土資源部及相關(guān)部門深入貫徹共享發(fā)展理念，以保障權(quán)益、助力扶貧為抓手，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域均衡發(fā)展為目標(biāo)，出臺了一系列有針對性的政策措施，發(fā)揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護農(nóng)民合法土地權(quán)益

建立合理的土地增值收益分配機制是農(nóng)村土地制度改革的核心，也是維護農(nóng)民合法土地權(quán)益，確保共享發(fā)展成果的關(guān)鍵。依據(jù)2015年底印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》，征地制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革都提出要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，特別是對于這兩項關(guān)聯(lián)性很強的改革，如何實現(xiàn)國家和集體在土地征收與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設(shè)相對穩(wěn)定的資金來源，又能最大限度地維護農(nóng)民的權(quán)益，成為順利推進(jìn)兩項改革的關(guān)鍵?！掇r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市或再轉(zhuǎn)讓的增值收益，國家要征收20%-50%的調(diào)節(jié)金，以及調(diào)節(jié)金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺，一是完善了農(nóng)村土地制度改革的配套措施，為試點改革指明了方向;二是明確了收益與責(zé)任對等、權(quán)利與義務(wù)統(tǒng)一的原則，即集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)履行與國有建設(shè)用地同等義務(wù);三是規(guī)范了集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的收益分配關(guān)系，維護了農(nóng)民的合法權(quán)益，為國家、集體、個人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權(quán)能，確保集體土地和國有土地同等入市、同權(quán)同價，是實現(xiàn)共享發(fā)展的基礎(chǔ)。允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)抵押，是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新。《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價值評估、抵押物處置、風(fēng)險擔(dān)保機制等方面，對推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了規(guī)定。辦法的出臺，是土地和金融聯(lián)動推進(jìn)土地制度改革的重大成果，對于顯化集體土地資產(chǎn)、補充農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、提供惠農(nóng)利民服務(wù)等都具有重要意義。

2.運用多種政策措施，助力精準(zhǔn)扶貧精準(zhǔn)脫貧

貧困地區(qū)是全國全面建成小康社會的短板，打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，是促進(jìn)貧困地區(qū)人民共享改革發(fā)展成果、實現(xiàn)共同富裕的重大舉措。落實黨中央關(guān)于采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的要求，國土資源部出臺了一系列超常規(guī)、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅用地需要方面，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》提出，優(yōu)先安排社會民生、脫貧攻堅發(fā)展用地。

《2016年全國土地利用計劃》明確，為國家扶貧開發(fā)工作重點縣每年專項安排600畝用地計劃指標(biāo)，并要求各省在分解下達(dá)計劃時要單獨列增，確保落實到重點扶貧縣。用地計劃指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，實質(zhì)上是賦予了貧困地區(qū)更多的土地發(fā)展權(quán)，是土地政策更加精準(zhǔn)地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的表現(xiàn);在土地整治項目扶貧方面，《土地整治“十三五”規(guī)劃》中明確，新增費分配和高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)補助資金下達(dá)時，要重點向貧困地區(qū)傾斜。通過資金捆綁土地整治項目扶貧，實質(zhì)上是通過改變貧困地區(qū)生產(chǎn)生活環(huán)境，進(jìn)而提升區(qū)域競爭力，激發(fā)貧困地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創(chuàng)新土地政策扶貧方面，《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區(qū)、國家扶貧開發(fā)工作重點縣和開展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區(qū)，將增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用。該政策創(chuàng)新實質(zhì)上是擴大了指標(biāo)交易的市場，改變了供需關(guān)系，建立了一個更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級差收益，進(jìn)一步釋放了政策紅利。經(jīng)估算，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由縣域擴大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅，不僅可為搬遷農(nóng)民安置提供用地保障，還能為貧困地區(qū)農(nóng)民建房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金來源，對于推動貧困地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力依然較大，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的任務(wù)依然較重，土地的保障任務(wù)仍然艱巨。土地政策將繼續(xù)以五大發(fā)展理念為引領(lǐng)，按照五大政策支柱要求，堅持最嚴(yán)格的耕地保護和節(jié)約用地制度，重點圍繞經(jīng)濟發(fā)展任務(wù)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，持續(xù)改革創(chuàng)新，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)濟社會健康發(fā)展的土地資源保障能力。

(一)繼續(xù)實行穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的用地政策

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟發(fā)展將更多依靠內(nèi)生動力，經(jīng)濟增長更多需要內(nèi)需拉動，創(chuàng)新成為引領(lǐng)發(fā)展的第一動力。土地資源作為最重要的經(jīng)濟要素，其在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用沒有變、資源環(huán)境約束趨緊的總體態(tài)勢沒有變。在這種背景下，為確保經(jīng)濟中高速增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續(xù)著力穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生。

配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，重點支持創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略實施，保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地需求;重點支持推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)，保障其對生活性、生態(tài)性用地需求;繼續(xù)保障京津冀、長江經(jīng)濟帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計劃，嚴(yán)禁為產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)項目安排新增建設(shè)用地計劃。增加存量建設(shè)用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制新增用地，實現(xiàn)建設(shè)用地總量控制和減量化管理，未來滿足發(fā)展用地需求將主要通過建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開發(fā)等措施來實現(xiàn)。

(二)進(jìn)一步完善國土空間規(guī)劃體系和國土空間用途管制制度

《生態(tài)文明體制改革總體方案》明確提出, 構(gòu)建以空間治理和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國統(tǒng)一、相互銜接、分級管理的空間規(guī)劃體系，著力解決空間性規(guī)劃重疊沖突、部門職責(zé)交叉重復(fù)、地方規(guī)劃朝令夕改等問題。

貫徹中央、國務(wù)院的要求，2017年相關(guān)部門將在總結(jié)市縣“多規(guī)合一”試點成果的基礎(chǔ)上，研究制定市縣空間規(guī)劃編制指引和技術(shù)規(guī)范，研究出臺基于生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田紅線、城市開發(fā)邊界的國土空間治理和管控政策，進(jìn)一步健全國土空間用途管制制度。在此基礎(chǔ)上，整合目前各部門分頭編制的各類空間性規(guī)劃，探索建立起包括國家、省、市縣(設(shè)區(qū)的市空間規(guī)劃范圍為市轄區(qū))三級，“總體規(guī)劃-專項規(guī)劃-詳細(xì)規(guī)劃”三類的“三級+三類”空間規(guī)劃編制體系。研究建立統(tǒng)一規(guī)范的空間規(guī)劃編制機制，推進(jìn)省級和重點區(qū)域空間規(guī)劃試點工作。

(三)進(jìn)一步創(chuàng)新耕地保護和耕地占補平衡政策

落實中央關(guān)于嚴(yán)格耕地保護及生態(tài)文明建設(shè)的要求，2017年將進(jìn)一步強化耕地保護制度。推進(jìn)永久基本農(nóng)田“落地塊、明責(zé)任、設(shè)標(biāo)志、建表冊、入圖庫”，形成劃定成果，加強永久基本農(nóng)田的特殊保護;繼續(xù)依托土地整治平臺大力實施高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，逐步提升現(xiàn)有耕地質(zhì)量;落實《關(guān)于健全生態(tài)保護補償機制的意見》關(guān)于建立耕地保護補償機制的要求，將從統(tǒng)籌區(qū)域橫向補償、注重對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織補償?shù)确矫孢M(jìn)一步落實耕地保護補償政策;改進(jìn)耕地保護責(zé)任目標(biāo)考核辦法，利用國土資源監(jiān)管平臺、遙感監(jiān)測等信息化手段，加強對耕地保護的監(jiān)督檢查。

貫徹2016年中央1號文要求創(chuàng)新耕地占補平衡政策，出臺資源匱乏省份實行國家統(tǒng)籌落實耕地占補平衡的辦法，明確國家統(tǒng)籌補充耕地的條件、程序及補充耕地費用等;從統(tǒng)籌資源、統(tǒng)籌資金角度擴大補充耕地范圍，允許通過實施土地整治重大工程落實國家統(tǒng)籌補充耕地;強調(diào)利用現(xiàn)有土地管理信息化手段，從區(qū)域視角加大對耕地數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)的“三位一體”保護。

(四)持續(xù)創(chuàng)新完善存量用地盤活利用政策

《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，實行建設(shè)用地總量和強度雙控措施，逐步減少新增建設(shè)用地計劃，控制單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地強度。建設(shè)用地強度的控制涉及到存量建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、效益提升和評價考核，將成為未來存量建設(shè)用地再開發(fā)利用政策的重點和難點。

2017年將進(jìn)一步推進(jìn)歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾試點，穩(wěn)妥推進(jìn)低丘緩坡等未利用土地綜合開發(fā)。從強化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、用地標(biāo)準(zhǔn)、靈活運用供地方式，盤活歷史遺留低效閑置工業(yè)用地。明確閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開發(fā)利用管理規(guī)范，推進(jìn)建設(shè)用地多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用。結(jié)合農(nóng)村土地制度改革三項試點，積極探索創(chuàng)新集體存量建設(shè)用地市場調(diào)節(jié)機制，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

(五)進(jìn)一步推進(jìn)土地領(lǐng)域的各項改革

按照《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》總體安排，2017年是農(nóng)村土地制度改革三項試點的收官之年，全國人大對33個試點的相關(guān)法律授權(quán)也將于年底結(jié)束。將進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)改革試點，加強部門協(xié)同，強化改革的協(xié)同性和耦合性，提高改革的系統(tǒng)性和完整性，形成改革合力，集中攻堅。重點開展農(nóng)村土地制度改革試點經(jīng)驗總結(jié)評估，深入提煉經(jīng)驗做法，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進(jìn)、相向而行的要求，推動相關(guān)法律法規(guī)修訂。

另外,2017年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村房地一體的宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，并適時啟動自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記試點工作。按照《生態(tài)文明體制改革總體方案》關(guān)于“構(gòu)建系統(tǒng)完整的自然資源管理制度體系”的要求，進(jìn)一步推進(jìn)自然資源管理制度改革。加快推進(jìn)所有自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記，制定自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法;建立權(quán)責(zé)明確的自然資源產(chǎn)權(quán)體系，制定全民所有自然資源資產(chǎn)有償出讓制度方案;構(gòu)建以空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，以用途管制為主要手段的國土空間開發(fā)保護制度，制定自然生態(tài)空間用途管制辦法，將用途管制擴大到所有自然生態(tài)空間。

第四篇：土地政策

淺析土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

2008-04-25 來源：資源網(wǎng) 作者：岳喜濤 祖益康

—落實科學(xué)發(fā)展觀要加強房地產(chǎn)理論的研究與探討

隨著我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，不斷推進(jìn)城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化建設(shè)，土地供需矛盾十分突出。國家采取宏觀調(diào)控手段，土地政策參與宏觀調(diào)控，保障經(jīng)濟建設(shè)快速健康發(fā)展。2004年，國務(wù)院把土地政策作為國家最重要的宏觀經(jīng)濟管理手段之一，對國民經(jīng)濟特別是房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2006年以來，國家先后出臺多項宏觀調(diào)控新政策，特別是落實土地調(diào)控政策，進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟社會科學(xué)持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。我國實行土地公有制，土地是國家可調(diào)控的資源，這在客觀上使國家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過不供地、從嚴(yán)供地、優(yōu)惠供地等土地政策，來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟。土地從無償使用到有償使用，是經(jīng)濟體制改革推動的；經(jīng)營性土地實行招標(biāo)、拍賣和掛牌，是由國有土地收益流失以及圈地運動推動的；土地供給從總量控制到結(jié)構(gòu)控制，是閑置土地、求大于供及城市建設(shè)漫延擴張推動的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國家出臺有關(guān)土地調(diào)控新政策

無論是經(jīng)營性用地全部實行招拍掛方式出讓，還是加強土地市場的整頓，都是通過一系列的政策逐步深入、規(guī)范、細(xì)化來對土地市場進(jìn)行調(diào)控的。土地新政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在以下方面：

1、嚴(yán)格土地管理，加強監(jiān)督檢查，落實調(diào)控政策。

2004年10月21日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國發(fā)〔2004〕28號文件，作出五項規(guī)定：一是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)；二是加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理；三是完善征地補償和安置制度；四是健全土地節(jié)約利用和收益分配機制；五是建立完善耕地保護和土地管理的責(zé)任制度。黨中央、國務(wù)院高度重視土地管理和調(diào)控，2006年8月31日印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [2006] 31 號），通知作出八項規(guī)定：一

是進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護的責(zé)任；二是切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計；三是規(guī)范土地出讓收支管理；四是調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策；五是建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度；六是禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；七是強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查；八是嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面。

2、建立和完善土地儲備制度。

2002年，全國各地先后設(shè)立了土地收購儲備中心機構(gòu)，建立了土地收購儲備制度。通過土地收購儲備，政府掌握了轄區(qū)內(nèi)存量土地的面積、位置及供應(yīng)權(quán)等，調(diào)控能力明顯增強，可為各業(yè)的健康發(fā)展開拓巨大的建設(shè)空間。2007年11月19日，國土部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合出臺了新《土地儲備管理辦法》。辦法明確，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲備范圍：一是依法收回的國有土地；二是收購的土地；三是行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；四是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；五是其他依法取得的土地。同時明確土地儲備機構(gòu)職責(zé)和權(quán)限范圍，其有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。

3、進(jìn)一步完善招拍掛制度，規(guī)范土地市場。

2007年9月28日，國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部39號令），土地市場制度建設(shè)再次邁出重要步伐，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將隨之發(fā)生重大變化。主要從五個方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓；三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進(jìn)一步明確掛牌出讓截止問題；五是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放。

4、嚴(yán)格依法查處各類違法違規(guī)用地。

2003年，開展以開發(fā)區(qū)建設(shè)項目用地進(jìn)行清理整頓活動，重點是對土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認(rèn)真貫徹落實國發(fā)［2006］31號和蘇監(jiān)發(fā)［2006］8號的文件精神，市、縣政府認(rèn)真部署專項行動工作，扎實開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國土廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于印發(fā)<全國土地執(zhí)法百日行動方案>的通知〉的通知》（蘇國土資發(fā)[2007]311號）文件，結(jié)合繼續(xù)開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動在全國范圍內(nèi)開展土地執(zhí)法百日行動工作，對2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規(guī)用地再一次進(jìn)行全面清理排查。重點清理“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題。

2007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，明確了廉租住房的對象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合。廉租住房保障資金來源包括：

（一）財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。該“辦法”對廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報用地指標(biāo)時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。以及廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利等作了具體規(guī)定。

6、明確產(chǎn)權(quán)，保障土地使用者合法權(quán)益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》施行，對土地招標(biāo)拍賣掛牌范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。”工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規(guī)定。同時，《物權(quán)法》明確建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。土地使用權(quán)不再是一個平面概念，而是一個空間概念，并明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立等。規(guī)范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規(guī)范化、市場化。

二、土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度、土地開發(fā)面積等方面。保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地數(shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題，經(jīng)營性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢，但增幅趨緩。這表明國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展，使房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到了一定的遏制。國家出臺土地新政策對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響主要有六個方面：

影響之一：科學(xué)合理編制房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃，控制供地總量和房價?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》兩個規(guī)范性文件，首先，進(jìn)一步明確了我國實行最嚴(yán)格的土地管理和土地調(diào)控政策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用。其次，嚴(yán)把土地“閘門”，土地供應(yīng)量是影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購?fù)恋夭艅澦?。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，才能有效地調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房價增長情況：2002年房價最低價為每平方米728元，最高價為每平方米998元，平均房價為每平方米863元；2004年房價最低價為每平方米968元，最高價為每平方米1588元，平均房價為每平方米1278元；2006年房價最低價為每平方米1260元，最高價為每平方米1980元，平均房價為每平方米1620元；2004年平均房價比2002年增加48.08%，2006年平均房價比2004年增加26.76%，2007年房價與2006年相比保持平穩(wěn)狀態(tài)。

影響之二：對房地產(chǎn)商實行“凈地” 供應(yīng)，打擊“囤地”行為近幾年，國家越來越強有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲備推到了土地市場的風(fēng)口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新《土地儲備管理辦法》的出臺，規(guī)范了土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國今后土地市場發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。土地儲備制度是調(diào)控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”和招標(biāo)拍賣掛牌出讓為主，進(jìn)一步增強政府調(diào)控土地市場的能力。各地政府根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序，同時促進(jìn)了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進(jìn)行再配置。這是對土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關(guān)系。通過開展一系列土地儲備工作，增加“凈地”供應(yīng)，打擊“囤地”行為。

影響之三：規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開發(fā)建設(shè)。

最新《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同時規(guī)定已經(jīng)發(fā)放的建設(shè)用地必須三年內(nèi)建設(shè)完畢。土地新政對房地產(chǎn)商的影響很大，因為原來房地產(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開發(fā)，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現(xiàn)在這個政策將大大提高開發(fā)商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發(fā)商沒有打政策擦邊球的機會。這樣一來，除了實力雄厚的大房地產(chǎn)商，大部分房地產(chǎn)商都不會歡迎這個政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長遠(yuǎn)看講造成未來房地產(chǎn)供應(yīng)看空，住房供應(yīng)量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必然要考慮未來的轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤最重要，不準(zhǔn)備繼續(xù)做的小房地產(chǎn)商好拿回報，準(zhǔn)備繼續(xù)做的也要快速回籠資金才能在將來競爭中拿到最大的地，謀劃未來的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。

影響之四：加強批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項目無違規(guī)操作可乘之機。通過開展土地違法違規(guī)案件專項行動和土地執(zhí)法百日行動以及土地市場治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行逐宗清理，對發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執(zhí)法百日行動，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來，進(jìn)一步開展土地市場整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格市場。九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租房保障有兩種形式，一種是現(xiàn)金補貼，即給予達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房。通過租金，補貼由廉租家庭傳遞到房東，對房價會產(chǎn)生一定影響，此種政府要慎重規(guī)范操作。二種是實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼續(xù)實行行政劃撥，在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。在總量控制下，受到廉租房和經(jīng)濟適用房用地擠壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執(zhí)行中因地制宜、因時調(diào)整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對有效供應(yīng)的影響反而會形成對房價高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標(biāo)準(zhǔn)影響地價，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

《物權(quán)法》對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開展法律法規(guī)宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過程中，他們要求依法拆遷，賠償標(biāo)準(zhǔn)要求高，拆遷搞房產(chǎn)開發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會影響土地供應(yīng)價格，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

從總體上看，筆者認(rèn)為以上幾方面是影響房地產(chǎn)市場的主要因素，對全國各地而言也具有普遍共同性。國家通過出臺新的土地政策，科學(xué)合理的配置土地資源，增強宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會，穩(wěn)步推動小康社會建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

第五篇：土地政策

十八屆三中全會關(guān)于農(nóng)村土地制度有關(guān)決定的分析及討論

□本報記者 王丹

11月15日，十八屆三中全會作出的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》下發(fā)，明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”。這些表述意味著新一輪土地改革的大幕已經(jīng)開啟。在不久的將來，巨大的政策紅利將會釋放，農(nóng)村土地作為一種生產(chǎn)要素將進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，農(nóng)民有望成為土地的真正主人。《決定》中對于土地改革的表述應(yīng)該如何理解，這些改革應(yīng)該怎樣落實？記者采訪了中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英。

改革延續(xù)原有路徑，推動農(nóng)村經(jīng)濟市場化

記者：《決定》中提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。其實，十七屆三中全會就曾提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，這次重提并去掉“逐步”二字，有何意義？

黨國英：我國現(xiàn)行的土地制度，具有二元分割、政府壟斷、非市場化配置等特點。由于我國土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的二元分離，使得土地市場也是分離的。農(nóng)地市場只限于農(nóng)地農(nóng)用的市場，農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地則受到所有制的管制，必須要經(jīng)過政府征收，農(nóng)地不能自然變成城市建設(shè)用地。我們這些年在完善資本市場、勞動市場上取得了較大成績，最麻煩的就是土地市場問題——在征地中農(nóng)民不能拿地直接入市，城鄉(xiāng)土地市場基本處于分割狀態(tài)。資本、勞動、土地三大要素市場不統(tǒng)一，市場在資源配置過程中的決定性作用就難以完全實現(xiàn)。

五年前的十七屆三中全會，提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，但是五年過去了，卻一直沒有具體的推進(jìn)措施。十八屆三中全會《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，去掉了“逐步”二字，表明在農(nóng)村改革方面，中央依然堅持十七屆三中全會提出的改革意見，未來還是要延續(xù)已經(jīng)定下的路徑，就是要進(jìn)一步推動農(nóng)村經(jīng)濟的市場化。市場化的關(guān)鍵是促進(jìn)土地要素的自由流動，這有助于破解三大要素市場不統(tǒng)一的難題，是十八屆三中全會的一個亮點。

農(nóng)村建設(shè)用地可入市，但受規(guī)劃和用途管制限制

記者：《決定》中提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。對此，您如何理解？

黨國英：農(nóng)村土地除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，有大量集體建設(shè)用地。從全國范圍內(nèi)來看，農(nóng)村集體建設(shè)用地大約有18萬平方公里，相當(dāng)于城市建成區(qū)的3倍以上。建設(shè)用地并不少，但是浪費很嚴(yán)重。允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，是市場化的必然趨勢，可以解決現(xiàn)行土地制度的多種積弊，有利于提高土地資源的配置效率，其重大意義不可估量。

《決定》中提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確的范圍是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，實際上是把宅基地剔除在外。這可能是從穩(wěn)妥性考慮，不想步子邁得太大。另外，《決定》中也限定了“在符合規(guī)劃和用途管制前提下”，表明不是將所有的農(nóng)村建設(shè)用地推向市場，而是只有符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的土地，在用途管制前提下，才能入市交易。

允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以不經(jīng)過政府征地，直接入市流轉(zhuǎn)。但是，有些土地農(nóng)民自己不愿意搞開發(fā)，還有一些特殊建設(shè)項目，農(nóng)民不愿意出讓土地；在后一種情況下，還是難免要通過政府征地解決問題。但是，這種情況下的征地不能沿用老辦法，需要建立新的征地辦法。

總體看，我國現(xiàn)行的征地制度，由于給予農(nóng)民集體和農(nóng)戶的補償非常低，而國家征收來的土地卻以較高的價格出讓給土地使用者，導(dǎo)致地方政府濫用征地權(quán)，以增加地方財政收入。近幾年，情況有了變化，不少地方的實際征地價格已經(jīng)提高不少，甚至高于世界水平。《決定》中提出，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。這是對征地范圍、征地補償提出的新要求，具有積極意義。今后我們要更多地使用“交易”的概念，少使用“征收”概念；相應(yīng)地，在交易時，要更多地使用“價格”概念，少使用“補償”概念。

承包地宅基地抵押、擔(dān)保，農(nóng)民獲更多財產(chǎn)性收入

記者：《決定》中提出，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，并有一系列相關(guān)表述。您認(rèn)為，這些改革將會給農(nóng)民帶來哪些變化？

黨國英：《決定》中提出，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，這無疑賦予了農(nóng)戶承包地及宅基地更多的財產(chǎn)權(quán)利，對增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入、激活農(nóng)村經(jīng)濟、促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面都將產(chǎn)生十分積極的作用。

農(nóng)民可以利用承包地和宅基地抵押、擔(dān)保擴大融資渠道，有利于自身的資本積累和生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴大，農(nóng)民投資、消費的熱情也有望被激活?，F(xiàn)行農(nóng)戶宅基地轉(zhuǎn)讓范圍的拓寬有助于實現(xiàn)宅基地的有償退出，這為城市和農(nóng)村人口和資本的雙向流動創(chuàng)造了條件，有利于提高農(nóng)村土地和資本的利用效率。

目前農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，但集體產(chǎn)權(quán)容易虛置，也就難以抵制各利益集團

利用“國家或集體”的名義侵犯農(nóng)民個人土地所有權(quán)?！稕Q定》中提出，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)，則有利于這一問題的解決。農(nóng)民所擁有的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為股份形式后，實現(xiàn)了農(nóng)村集體資產(chǎn)的所有權(quán)由集體共同所有轉(zhuǎn)為按所有者人數(shù)實行人人持股所有。產(chǎn)權(quán)的明晰有利于保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益，也有利于提高集體經(jīng)濟活動的效率，激勵農(nóng)村集體經(jīng)濟做大做強。

明晰產(chǎn)權(quán)、構(gòu)建農(nóng)地市場是改革重點

記者：《決定》中提到的農(nóng)村集體

經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等一系列土地改革要落實，要進(jìn)行哪些改革，解決好哪些問題？

黨國英：新一輪土地改革要落實，要進(jìn)行微觀上的產(chǎn)權(quán)改革、中觀上的市場化改革和宏觀上的管理體制改革。首先，最重要的問題就是明晰產(chǎn)權(quán)。如果農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)不明確，土地交易市場就沒法建立，也無法形成合理的土地價格，規(guī)模經(jīng)營、土地高效利用也無從談起。今年，中央一號文件明確提出全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，用五年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。下一步，要加快確權(quán)步伐，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實現(xiàn)方式的多樣化，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將其與金融創(chuàng)新捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益。

其次，要統(tǒng)一市場。要借鑒國有建設(shè)用地管理的經(jīng)驗，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易納入已有國有建設(shè)用地市場等交易平臺，促進(jìn)公開公平公正和規(guī)范交易。大力培育和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場信息、交易代理、市場咨詢、地價評估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務(wù)機構(gòu)。要系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的配套措施，包括加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè)，研究出臺農(nóng)村集體土地征收補償安置條例，對現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地開展全面清查并制定處理辦法等。

第三，要調(diào)整體制。要進(jìn)一步協(xié)調(diào)中央政府與地方政府之間的利益關(guān)系，解決深層次的矛盾和問題，提高決策制定和落實的效率。要加快落實土地規(guī)劃的法治化、民主化、科學(xué)化，同時要優(yōu)化土地用途管制政策，建立農(nóng)業(yè)保護區(qū)制度。對農(nóng)村建設(shè)用地管理要更加靈活，中央應(yīng)下放管理權(quán)限，充分尊重地方自主權(quán)。對于土地流轉(zhuǎn)改革，要向農(nóng)業(yè)投資者傳遞更明確的土地用途信息，以減少土地流轉(zhuǎn)中的投機行為。土地改革是一件牽一發(fā)而動全局的大事，政府在落實政策的過程中，既要考慮到農(nóng)民權(quán)益的保障，也要考慮到防范濫用權(quán)力，要通過具體制度設(shè)計和各種政策措施的完善，使改革紅利惠及廣大農(nóng)民。⑥6