第一篇：富宇昆山項目市場調(diào)研報告

富宇昆山項目市場調(diào)研報告

目 錄

第一部分：富宇公司昆山項目市場調(diào)研報告

一、昆山宏觀背景狀態(tài)

二、昆山房地產(chǎn)市場的總體形勢

三、昆山房地產(chǎn)市場調(diào)查情況

四、樓盤SWOT分析

五、樓盤定位建議

第二部分：項目營銷計劃建議

一、銷售準備期

二、內(nèi)部認購期

三、正式開盤期

四、強銷期

五、持續(xù)期

六、項目結(jié)案期

第一部分：富宇公司昆山項目市場調(diào)研報告

一 昆山宏觀背景狀態(tài)

昆山東鄰上海，西依蘇州，市區(qū)面積921平方公里，戶籍人口60萬，其中市區(qū)人口19萬人，含流動人口超百萬人，轄15個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

昆山經(jīng)濟發(fā)展迅速，是滬寧經(jīng)濟走廊中開放度較高的新興工商城市，以開放型經(jīng)濟為主導，三資企業(yè)已達1500家左右，其中世界500強企業(yè)中有20多家在昆投資，成為國內(nèi)現(xiàn)代工業(yè)的重要制造加工基地。

昆山先后榮獲國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進市、全國優(yōu)秀旅游城市等稱號。

昆山本地購買力極強，目前城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11500元，農(nóng)民人均可支配收入6500元。另有大批臺商、新加坡商居住于此。

二 昆山房地產(chǎn)市場的總體形勢

昆山房地產(chǎn)開發(fā)大體分為三類：別墅、公寓、商業(yè)用房。由于昆山外商投資的經(jīng)濟情況,決定了昆山擁有大量高端消費群?，F(xiàn)階段，昆山樓市以別墅居多，占市場份額60%以上。獨立別墅均價一般在5000—6000元左右，贈送花園；聯(lián)體別墅均價一般在3600元左右。已建樓盤之間的建筑品質(zhì)和居住訴求而拉開的價格差距不大。人們的選擇因素主要以價格及地域概念為主。并不是十分注重環(huán)境。

同時，隨著昆山城市化進程的加快，流動人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的開發(fā)量也在大大上升。多層均價一般在2200—2500元左右。還有一些簡裝修的高層酒店式公寓，均價一般在3500—3800元左右。昆山的商業(yè)用房開發(fā)量不大，一般為一些市場型的商業(yè)用房、一些大型小區(qū)周邊及小區(qū)內(nèi)部的商鋪。價格一般在4000元/方以上。

昆山房產(chǎn)業(yè)以本地投資開發(fā)商為主，也有一部分外地如上海等地的較有實力的開發(fā)商和外資開發(fā)商。昆山由于是外地投資者聚集地，所以對房產(chǎn)業(yè)操作的起點較高。一般開發(fā)商都會聘請較有實力的廣告策劃與銷售代理機構(gòu)。大多為上海公司，也有一部分臺灣、杭州、廣東的策劃代理機構(gòu)。開發(fā)商對此非常重視，具體表現(xiàn)在：

（一）制作精美的樓書，大量的廣告投放宣傳。

（二）售樓部裝修較有特色。

（三）比較專業(yè)的售樓人員及不同形式的銷售方式。如一些很有特點的臺派銷售策略。

三 昆山房地產(chǎn)市場調(diào)查情況：

（一）昆山市區(qū)樓盤分布的整體規(guī)劃：

昆山市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)自2000年下半年呈現(xiàn)前所未有的供銷兩旺發(fā)展態(tài)勢，城區(qū)東部依昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，只要集中規(guī)劃為高檔公寓社區(qū)，城區(qū)北部開發(fā)面積最大，主要是公寓和別墅為主，依昆山高可以工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，城區(qū)西面靠近玉山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要集中規(guī)劃為高檔別墅區(qū)。

（二）昆山當?shù)亟?jīng)濟與房地產(chǎn)消費現(xiàn)狀： 昆山當?shù)刂饕?jīng)濟以輕工、電子為主。由于良好的地理環(huán)境和“上海黃金三角帶”的包圍，主要套集中了臺灣、新加坡等地境外客商的投資。目前經(jīng)濟發(fā)展水平在全國縣級市中名列前茅。

昆山當?shù)厝司晔杖胨皆?.5萬左右，整體（含外來投資商、務(wù)工人員等收入）在5-7萬元左右。

昆山外資環(huán)境的營造帶動了房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費。外商成為高檔居住區(qū)域的最大消費人群。主要以購買高檔別墅為主，市區(qū)公寓房地產(chǎn)也具有相當規(guī)模。主要消費對象為一些外資員工和投資者。城區(qū)本地居民購買主要集中在位置較靠玉山鎮(zhèn)的老城區(qū)。

四 樓盤SWOT分析：

（一）優(yōu)勢：

1、四面鄰水，易于打造尊貴物業(yè)；

2、與亭林山僅2—3分鐘車程，擁有昆山罕有的山景觀；

3、相對于其它區(qū)塊郊區(qū)樓盤，本案離老城區(qū)較近。市區(qū)主要商業(yè)街前進路之延伸段預(yù)計在兩年內(nèi)打通，屆時本區(qū)塊綜合環(huán)境將得到極大改善。

（二）劣勢：

1、相鄰樓盤品質(zhì)欠高，對于拉開樓盤差價帶來一定難度。

2、與周邊樓盤玉峰山莊、星海花園等相比，地理位置欠優(yōu)；

3、本案所在區(qū)塊在城建規(guī)劃、周邊環(huán)境的成熟度等方面，均不如同樣屬于開發(fā)區(qū)邊緣的長江北路一帶；

4、據(jù)我們對昆山市民的調(diào)查，廣為看好的地段集中在東部與北部，如長江北路、兵希。

（三）問題點：

1、盡管高端物業(yè)銷售良好，但市場已趨成熟，臨近飽和，若開發(fā)別墅，本案在地段上并無優(yōu)勢，且要突破目前的價格圍城不易，銷售必須靠景氣支撐，較為被動。

2、本案在交通及周邊配套方面在短期內(nèi)較難改善，缺少發(fā)展普通多層公寓的條件。

（四）機會點：

1、昆山本地有近1500家三資企業(yè)，白領(lǐng)階層龐大。在高端需求的拉動下，中端需求必將成為樓市的中堅力量。

2、綜觀昆山的房地產(chǎn)市場兩極化的趨勢明顯，缺少中間級的住宅產(chǎn)品，發(fā)展中檔的公寓，潛力巨大，加上面對中端大眾的行銷，有利于鑄造企業(yè)品牌。

3、規(guī)劃中的前進路拓寬與改造，將提升本案的價值，極大的改善周邊的居住環(huán)境。

五 樓盤定位建議

（一）業(yè)態(tài)定位：建議以景觀電梯公寓為主，排屋為輔，同時配套社區(qū)商業(yè)。

1、從消費群來看，景觀電梯公寓更有市場潛力。

據(jù)我們估計：今年9、10月—明年春，昆山別墅或聯(lián)排別墅，會有一個集中放量過程，目前在開發(fā)的樓盤中七成以上以高檔物業(yè)為主，其二期仍將以別墅作為重點，而這一產(chǎn)品的銷售對象以臺商居多，約占七成左右。目前昆山大規(guī)模開發(fā)區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)告一段落，外企本地化運作成為主流，大批臺商繼續(xù)進入昆山的可能性極小。而要依靠本地消化，未來數(shù)年高檔房產(chǎn)品銷售難度必定倍增。

然目前昆山有1500家三資企業(yè)，形成了一個龐大的中產(chǎn)階層。目前昆山的主流住宅基本為別墅、聯(lián)體別墅和多層三種類型，單價依次在5000元、3800元、2200元左右，總價依次150萬左右、75左右、25萬左右，缺少單價在3000左右，總價35－40萬之間的中間層的住宅。而據(jù)我們調(diào)查，這一價位為目前昆山的中產(chǎn)階層普遍所能接受的。通過銀行按揭，中產(chǎn)階層的汽車與洋房夢并非遙不可及。而且電梯公寓在臺灣屬于主流物業(yè)類型，臺灣人對該物業(yè)形態(tài)接受程度很高，借鑒別的城市，電梯公寓也首先為當?shù)毓ぷ鞯呐_灣人所追捧，相比昆山更有市場基礎(chǔ)，80％的三資企業(yè)為臺資企業(yè)。

故我們相信通過開發(fā)商與策劃商的共同努力，完全可能引領(lǐng)一種新的住宅潮流。同時輔以少量的排屋，亦可提升本案的檔次。

2、從房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，做景觀電梯公寓比做別墅更容易打響品牌。

房產(chǎn)品牌開發(fā)應(yīng)該是未來房產(chǎn)開發(fā)基本趨勢，在上海、杭州等很多城市，業(yè)主跟著品牌企業(yè)投資的現(xiàn)象越來越明顯。相對于高價位的別墅、排屋，發(fā)展中價位的公寓更能各界的關(guān)注，有利于企業(yè)創(chuàng)造品牌。況且從本案的地段看，由于昆山的別墅同質(zhì)化競爭非常激烈，要發(fā)展成最高檔或最有影響力的別墅、排屋很難，但完全可以做成最高檔的公寓。景觀電梯公寓在昆山屬于一種全新的物業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)，巨大的眼球效應(yīng)，完全可以占據(jù)昆山公寓住宅市場的制高點，從而確立開發(fā)企業(yè)在昆山房產(chǎn)界的地位。

3、從投資收益看，做景觀電梯公寓比做別墅、多層公寓的收益更大。

相比別墅不到1的容積率，做電梯公寓容積率完全可以做到規(guī)劃上限，可出售面積成倍增加。從開發(fā)成本看，開發(fā)電梯公寓盡管增加電梯成本，但與別墅相比相關(guān)配套可以大大降低，與多層公寓相比，由于消費層次上了臺階，每平方米500元左右的差價完全可以彌補成本，但在品質(zhì)與樓盤形象上提升了幾個臺階。

（二）銷售對象：三資企業(yè)中高級白領(lǐng)，以及當?shù)匦∑髽I(yè)主。

（三）規(guī)劃建議：

1、水景觀的利用：建議充分發(fā)揮樓盤的水景觀優(yōu)勢，貫通四面碧水，打造四面環(huán)水的景觀公寓?！獙崿F(xiàn)環(huán)境升級；物業(yè)管理升級（更加安全）；物業(yè)地位升級（將區(qū)塊從整個開發(fā)區(qū)中獨立出來）。

2、山景觀的利用：昆山乃至整個蘇州，山景觀罕見，稀缺造就價值，建議通過八角窗等應(yīng)用，將山景觀引入園內(nèi)，鑄造樓盤獨特賣點。

（四）形象定位：輕松、閑適，有助于白領(lǐng)階層減壓，重點推廣一種有山有水、空氣清新、富有生活情趣的新白領(lǐng)生活。

如可將樓盤概念提煉為“昆山最悠閑的小島生活”、“年輕水生活”等（具體待深入調(diào)研后再定）。

（五）命名建議：結(jié)合命名，推廣獨特的“四面環(huán)水”之景觀優(yōu)勢，可供選擇的有“和平國際島”、“太陽島”、“逍遙島”等。

（六）居住配套建議：圍繞樓盤定位和獨特的環(huán)水優(yōu)勢，規(guī)劃能體現(xiàn)輕松、閑適的生活的特色配套。建議沿河分段開辟燒烤區(qū)、篝火區(qū)、垂釣區(qū)、沙雕區(qū)、游船碼頭及環(huán)島自行車道等，使整個樓盤與形象定位名副其實。同時可開辟適量的經(jīng)營場所，以產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式出售。其中燒烤區(qū)、篝火區(qū)可定期開放，如將每月的第一個星期天定為燒烤日，將幾個重大節(jié)日定為篝火節(jié)。

（七）價格建議

根據(jù)項目的定位建議，結(jié)合目標客戶群的承受能力，建議物業(yè)的單價定價以略高于目前市場價的價格推出。公寓單價為3000左右，總價在35—40萬之間。

（八）廣告語建議

1、主打廣告語：嗨！就該這么生活（具體待深入調(diào)研創(chuàng)意后再定）

2、平面主題：燒烤日

篝火節(jié)

我的私家游船

嗨！就該這么生活

HI，JUST LIVE LIKE THIS!

第二部分：項目營銷計劃建議

根據(jù)本項目的情況，為使本項目的銷售工作始終處于有效的監(jiān)控過程中，從最大程度上減少開發(fā)商的投資風險，實現(xiàn)利潤最大化，特撰寫此營銷計劃，以供參考。

營銷周期階段性劃分：

一、銷售準備期

（一）項目預(yù)熱期

（二）開盤準備期

二、內(nèi)部認購期

三、正式開盤期

四、強銷期

五、持續(xù)期

六、項目結(jié)案期

一、銷售準備期

（一）項目預(yù)熱期的工作安排

項目前期工作開展前準備

1、組建本案項目組，進行任務(wù)分工。

2、項目市場推廣策略制定

●報紙硬性廣告策劃工作

廣告總精神確定、階段性廣告計劃制定、賣點提煉儲備、● 輔助廣告策劃工作

現(xiàn)場POP、燈箱廣告、路牌廣告、橫幅內(nèi)容等的設(shè)計與委托制作

● 項目VI系統(tǒng)設(shè)計

LOGO、名片、胸牌、紙杯、信紙、文件袋、文件夾、手提袋等

（二）、開盤準備期的工作安排

1、售樓展示中心布置完畢

2、銷售人員招聘及培訓

3、價格策略制定

起價、均價、最高價、各項價格系數(shù)等

4、銷控策略制定

如何有計劃的推盤

5、電視、電臺、報紙、戶外等的廣告文案發(fā)布

6、報紙軟性文章連續(xù)發(fā)表，為項目后續(xù)銷售進行炒作。

7、各種銷售資料到位

樓書、銷售圖紙、價格單、辦公文具、沙盤、展板等。

8、意向客戶登記、維護、消息傳播。

9、銷售流程制定

10、營銷費用預(yù)算

二、內(nèi)部認購期

1、先期簽約客戶圈定

2、先期客戶優(yōu)惠方案制定

3、先期客戶房源推量計劃制定

4、SP活動舉辦，為正式開盤作鋪墊。

三、正式開盤期

1、報紙廣告配合，開盤廣告應(yīng)氣勢宏大。

2、現(xiàn)場提前作好接待準備。

3、制造現(xiàn)場熱銷場面。

4、來人來電統(tǒng)計及追蹤

為后續(xù)的銷售工作，積累客源。

5、報紙軟文炒作與新聞采訪配合。

利用免費的媒體資源，為本案的“造勢”工作推波助瀾。

四、強銷期

1、SP活動舉辦

客戶答謝會，再次吸引市場目光。

2、廣告賣點更新，營銷策略調(diào)整。

在強銷期階段，運用新的賣點去沖擊市場，打動潛在客源，不斷挖掘新的客戶市場，維持銷售恒溫。

3、在前期銷售順利的基礎(chǔ)上，進行提價。

4、后期物業(yè)管理事宜籌備。

通過物業(yè)管理事宜的籌備工作，進一步進行市場炒作，堅定客戶的購房信心。

5、前期銷售工作總結(jié)，市場動態(tài)反饋。

6、開盤試銷期以來的來人來電過濾（爭取準客戶的成交）

7、軟文炒作配合

8、做好已有客戶維護工作，形成良好的市場口碑，為后續(xù)的銷售挖掘客源。

9、媒體效果總結(jié)

總結(jié)好一段時間以來的媒體效果反應(yīng)，為推廣工作的策略調(diào)整提供依據(jù)。

五、持續(xù)期

1、銷售進入這個時期，很可能遇到“銷售瓶頸”。研究“銷售 瓶頸”，根據(jù)銷售一線反饋信息，制定應(yīng)對策略，調(diào)整營銷方案。密切關(guān)注競爭對手的情況。

2、SP活動舉辦

3、阻力產(chǎn)品促銷，廣告及其余營銷手段配合。

對每一套阻力房型都要進行個案分析，對于優(yōu)缺點要了如指掌，使銷售介紹更有針對性。

4、前期未成交客戶分析及追蹤。

六、項目結(jié)案期

1、對前期意向客戶再進行過濾，尋找新的成交機會點，優(yōu)惠措施配合。

2、尋求新的營銷方式，以求突破困難產(chǎn)品。

3、軟文繼續(xù)配合。

注：此營銷計劃為粗略性計劃，每個階段的工作內(nèi)容需要細化。

第二篇：商場項目市場調(diào)研報告

商場調(diào)研報告

調(diào)研時間：2012.4.1---2012..12

調(diào)研地點：高碑店

調(diào)研商場：天亦商廈

天亦商廈

商場定位于中低市場，目標顧客多為普通消費者，商品價位較低，品牌很少，以低價格吸引消費者，由于定位低端，場內(nèi)業(yè)態(tài)形象沒有統(tǒng)一部署規(guī)劃，所以給人感覺賣場較混亂，但由于目標群體的原因，客流量、效益方面還是可以的。商場內(nèi)部構(gòu)造較合理，足夠大的共享空間增添了現(xiàn)代的元素，有利提升檔次，遺憾的是觀光梯沒有投入使用。

一層經(jīng)營：超市、干果、蔬菜類等生活飲食類

二層經(jīng)營：鞋區(qū)和珠寶日化、兒童玩具區(qū)

三樓經(jīng)營：褲區(qū)、女裝類

四樓經(jīng)營：男裝、中老年服裝、童裝

業(yè)態(tài)分布合理，集中同種業(yè)態(tài)，例如二樓的鞋區(qū)和三樓的褲區(qū)都占據(jù)了半層的面積，利于顧客購物。

為了節(jié)約面積，場內(nèi)邊廳和中島眾多，通道較窄，樓梯少，供顧客所用的只有一部電梯，在客流量較大的時候，容易造成擁擠。

超市僅局限于百貨，并沒有把生鮮，蔬菜飲食綜合在一起。

值得借鑒：定位準確，緊緊把握目標顧客消費心理，以量取效益。

天智購物廣場

與天亦相比，天智無論是在布局構(gòu)造、顧客動線還是品牌意識方面都有了一個明顯的改變。

一層經(jīng)營：超市、珠寶日化、電子、干果、蔬菜類、小家電、餐飲

二層經(jīng)營：童裝、女裝、男女包、內(nèi)衣、床品

三層經(jīng)營：運動休閑、男裝、褲區(qū)、毛衫類

四樓經(jīng)營：女裝、鞋區(qū)、羽絨服

與天亦相比，天智在業(yè)態(tài)分布上，把一些知名品牌黃金珠寶和日化放在一層的黃金位置，同時還滿足消費者對生活飲食的需求，把蔬菜、干果類放在了一層。運動休閑區(qū)引進李寧、安踏、耐克、花花公子等品牌折扣店，大面積的邊廳店，規(guī)范的裝修形象提高了商場檔次。

電梯位于商場中部，背靠式，利于分流顧客，引導消費者購物。

整體來說，商品價格處于低端，主要目標群體任然是低收入群體，量販式戰(zhàn)略

第三篇：別墅項目市場調(diào)研報告

一、基本情況（http:///）

1、項目位于延慶縣古崖居西側(cè)，但屬于河北境內(nèi)，總規(guī)劃戶數(shù)1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產(chǎn)權(quán)年限50年，精裝修。

2、開發(fā)商：北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；物業(yè)公司：賓至國際物業(yè)管理(北京)，物業(yè)費3.8元/月/平方米，停車場地上150元/月。

3、項目報價：項目預(yù)計2012年4月開盤類獨棟別墅，2013年4-5月入住，預(yù)計均價13000-14000元/平米。項目目前在售獨棟別墅剩余40套，戶型面積為178-318平米，均價18000元/平米，精裝修交房，全款支付享98折，現(xiàn)房入住。

4、銷售情況：目前在手獨棟別墅約40套，售樓處宣傳說其余900多套已售出。具體售樓地址在北三環(huán)中路20號馬甸橋雙秀公園內(nèi)，銷售電話62358866，62359966。經(jīng)咨詢，每周六日有免費看房班車。

5、開發(fā)商宣傳：

5.1設(shè)計理念：

原鄉(xiāng)美利堅的規(guī)劃理念是突出綠色、生態(tài)，將建筑風格定位為美式西部風格，讓您盡賞美國西部奔放與自由??

5.2特色服務(wù)：

項目會所“韋恩城堡”可以提供客房服務(wù)、餐飲服務(wù)，酒吧服務(wù)+燒烤服務(wù)以及超市服務(wù)，其中客房服務(wù)分為豪華標準間、小型豪華別墅及大型豪華別墅3種客房類型；會所更有桌球、游戲機、棋牌室等娛樂項目設(shè)施。

二、項目疑點

1、項目在新浪樂居網(wǎng)顯示銷售證信息：(2005)銷售證第08號，但上北京市住建委網(wǎng)站查詢不到該項目預(yù)售信息。

經(jīng)咨詢：此項目雖然推介說在北京延慶，但其實在河北境內(nèi)，項目臨近延慶與河北交界地段。

2、項目在新浪樂居網(wǎng)顯示產(chǎn)權(quán)為50年，但根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：

1、居住用地70年；

2、工業(yè)用地50年；

3、教育、科學、文化、衛(wèi)生體育用地50年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

一般來說別墅為居住用地，應(yīng)為70年。所以該項目土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不太清晰。經(jīng)咨詢：此項目土地產(chǎn)權(quán)不屬于居住用地70年產(chǎn)權(quán)，而是屬于旅游土地性質(zhì)的50年產(chǎn)權(quán)，而且該項目好像缺少國土證。

三、業(yè)主論壇

1、觀望原鄉(xiāng)一段時間了，大家都說買原鄉(xiāng)的好，我還有點動心了，上周我隨同家人一塊到現(xiàn)場實地考察，從城里開車2個小時風塵仆仆的來到原鄉(xiāng)，小區(qū)的周邊盤踞好幾個大型的養(yǎng)雞場，這里人煙稀少，房如村建，看完后特別特別的崩潰?；丶液笊暇W(wǎng)百度到了好多關(guān)于原鄉(xiāng)的各種問題，據(jù)傳原鄉(xiāng)缺少國土證，小區(qū)里面經(jīng)常停水停電，物業(yè)安全方面沒有一點保障，但物業(yè)費收取仍然按照別墅標準收取，原鄉(xiāng)曾經(jīng)還是一塊亂石灘、亂墳堆。。這企不是在坑爹?。?！

2、自從買了原鄉(xiāng)美利堅，整天吃飯飯不香，睡覺睡不踏實，自打生了小孩，那真叫愁。小區(qū)里什么也沒有，想買點東西都得到城里去買。我不工作都三年了，也很少看到鄰居！老公在城里上班，有時工作一忙起來，一個月也見不到幾次！悲痛呀，將來小孩上學還得往城里送，這房子買來管什么用呢，一想到這些事情，我都快得精神病了！

3、原鄉(xiāng)美利堅,不光停電停水那么簡單,還屢次出現(xiàn)盜竊呢！我家丟東西好幾次了?。⊥纯嘌剑?！

4、Re：原鄉(xiāng)美利堅KFS、物業(yè)監(jiān)管不力、社區(qū)管理制度非常滯后??！

原鄉(xiāng)美利堅社區(qū)環(huán)境保護的太差子,天天能見到農(nóng)用托垃機！

5、物業(yè)電話我中午打了一小時（我覺得自己這樣做很無聊），無人接聽，或者是接通然后報占線。一個小時后，有人接了，我第一句話的：有人嗎？對方說她不是嗎！我覺得真是見鬼！因為對方的解釋是：網(wǎng)絡(luò)有問題。物業(yè)電話竟這樣網(wǎng)絡(luò)，還不是見鬼！物業(yè)效率問題是小，其他問題就大了。

又停電，我是說過：頻繁停電，基本生活條件不具備，不付給物業(yè)費得??！因為春節(jié)前有售樓小結(jié)講過：節(jié)后就并入北京延慶電網(wǎng)。

倡議：看哪位業(yè)主有神通也可，看有無可能并入延慶，幫開發(fā)商、物業(yè)還有咱們自己。

物業(yè)費太貴，與提供的服務(wù)不對等。我們需要有業(yè)委會，反映大家的問題。開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主都有各自的權(quán)利、義務(wù)，權(quán)利與義務(wù)不對等，當然不可行。

一期位于項目西側(cè)，規(guī)劃戶數(shù)約40套，別墅依照地勢蜿蜒而建，一期東側(cè)是開發(fā)商自建的小型滑雪場；

二期位于項目的北側(cè)，占地面積較大，建設(shè)有約300平米的原生態(tài)果園和約700平米的先鋒農(nóng)場，在果實成熟季節(jié)可以采摘；

三期位于項目的南側(cè)，也是目前正在銷售的別墅共46套，具體在三期的15A、15B、16區(qū)（圖中綠顏色圈起部分），三期為整個項目的商業(yè)和會所—西鎮(zhèn)會所（圖中綠顏色圈起部分），是一個集酒店、餐飲、會所、特色商業(yè)、教堂于一體的休閑娛樂度假商街。西鎮(zhèn)會所占地72491平米，總體規(guī)劃面積為20721平米。其中投資型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，會所2785平米，其它商業(yè)部分2148平米。經(jīng)介紹，目前西鎮(zhèn)會所已經(jīng)招商完畢，成為區(qū)域的商務(wù)、娛樂、休閑、文化中心，打造美式西部風情度假勝地。

項目總規(guī)劃戶數(shù)1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產(chǎn)權(quán)年限50年，精裝修。

在項目東側(cè)約1公里處，臨近輝煌國際高爾夫球場，球場規(guī)模較大、設(shè)施齊全；項目南側(cè)有一個開發(fā)商自建的跑馬場、馬術(shù)俱樂部，以及迷你高爾夫球場。另外，開發(fā)商在此項目的西南方向，又新建一個夢得惜諾項目，該項目住宅用地屬于70年產(chǎn)權(quán)用地。入住時間為2013年9月30日?？梢园唇腋犊?，均價14000元/平米，買三層獨棟別墅，贈送一層。今年4月21日開盤銷售，現(xiàn)在排號優(yōu)惠5萬，優(yōu)先選房。

3、項目特點

? 引入天然氣，解決供暖難題，在度假別墅中體驗西部風情的春夏秋冬。

? 增加木質(zhì)平臺，營造精致、優(yōu)雅、舒適的庭院生活，讓度假生活有更多情趣。? 觀景陽臺、露臺設(shè)計；官廳水庫在前，天皇山景區(qū)在后，風景優(yōu)美。

? 建筑外立面及內(nèi)裝全面升級，對原木、磚石雕琢，散發(fā)濃郁的美式西部風格。? 園林景觀與峽谷、曠野、茂林自然共生，純美自在。

項目采用國際上流行的組團設(shè)計形式，以成熟街區(qū)為參照，形成一個獨立體系的住宅組團，結(jié)合不同的建筑類型，合理安排各項功能，戶與戶之間由低矮的木欄分割，減弱鄰里陌生感。4～5戶圍合成一個公共前庭院，這樣的布局確保了別墅的領(lǐng)域感和私密性。

在原木、文化石等自然材質(zhì)的隨心所欲運用之下的細心雕琢，秉承了美國西部拓荒時代的建筑精髓，無論是木質(zhì)平臺、壁爐、煙囪，還是坡屋頂以及傳統(tǒng)材料的選用，這一系列細節(jié)設(shè)計皆沿襲了一貫濃重且具風格的北美情懷。

3、證照情況

原鄉(xiāng)美利堅項目用地屬于旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)，且該項目2005年發(fā)證，目前已經(jīng)過去將近10年。

經(jīng)咨詢，項目五證：土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證齊全。但只有整體項目規(guī)劃的旅游性質(zhì)的國土證，沒有具體到每棟別墅性質(zhì)的土地證，且每棟贈送的花園面積沒有保障，開發(fā)商只答應(yīng)使用400--800㎡的自家花園，在購房合同也只是說明使用花園，產(chǎn)權(quán)說不清楚。

4、銷售情況

項目分期銷售情況、價格，購房對象是投資還是自住。目前住房人是自住還是出租，出租價格大約多少；

目前項目售出約700套，總共為1100套，正在銷售的為三期的15A、15B、16區(qū)，共46套。具體戶型面積有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附帶贈送花園面積為400--800㎡。

別墅價格：獨棟精裝修每套338萬元起，每平米均價17600元/㎡。Bb戶型，178平米，總售價338萬，贈送花園面積438平米，全款9.5折，321萬；Be戶型，202平米，總售價396萬，贈送花園面積480平米。

但針對三期的這46套別墅，付款方式比較苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同簽訂后的三個月付清；一次性付清購房優(yōu)惠措施為95折。

另，查詢網(wǎng)上經(jīng)紀公司報價：毛坯房二手售價約13000元/平米，精裝房二手售價約20000元/平米，如下圖，目前在售最大面積的獨棟318㎡，入住時間為今年6月30日，其他戶型面積的銷售獨棟，入住時間為今年9月30日。

項目水費：3.2元/噸；電費：0.47元/度；燃氣：3.8元/平米；電視電話網(wǎng)絡(luò)第一年捆綁收費，第二年開始可由業(yè)主選擇使用支付。

經(jīng)咨詢，該項目地處郊區(qū)，氣溫較低，沒有安裝空調(diào)的說法；而且冬天也只是采用燃氣掛壁爐的方式采暖，加上別墅空間面積大，燃氣耗費較大。

5、其他

售樓處會安排有體驗住宿，提前預(yù)約會直接安排到項目親自住宿體驗。近期在清明期間將進行安排，如平日想過去住宿體驗，也可安排。

第四篇：商業(yè)項目市場調(diào)研報告

商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

? 經(jīng)濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；

? 社會要素（Society）：是指當?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費品的種類及推廣方式。

? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查

? 公共設(shè)施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點

? 各項城區(qū)的機能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）

? 租金水平、售價水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）

? 新店開設(shè)趨勢研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應(yīng)

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢

? 售價走勢

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費者消費行為調(diào)查與研究

? 地理細分調(diào)查分析

? 購買人群細分調(diào)查

? 年齡細分調(diào)查分析

? 經(jīng)濟狀況細分調(diào)查分析

? 消費者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價值建議

? 項目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議

第五篇：個人黨性分析材料(楊富宇)

個人黨性分析材料

卷煙支部：楊富宇

2007年7月，來到會澤卷煙廠參加工作的我，于2008年加入中國共產(chǎn)黨，現(xiàn)在從事車間的電氣維修工作。至今，作為一名黨員的我在3年來的學習和工作中，深覺在黨組織的培育下，不僅是從理論聯(lián)系實際的一個轉(zhuǎn)變，更是迷茫人生中一個清醒的認識和過度。工作的展開讓我的生活充實而又快樂，面對社會突飛猛進的今天，如何才能做一名合格的共產(chǎn)黨員？針對自己前面的工作和學習情況，參照黨章的標準我認真剖析自己的工作表現(xiàn)，對自己的黨性進行分析如下：

一、學習和認識

進入企業(yè)的我，最先認識和感觸的就是企業(yè)文化，企業(yè)文化是企業(yè)在長期生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的管理思想，群體意識，行為規(guī)范。面對二十一世紀這個知識的時代，面對知識就是力量，科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力的科學論斷，他認為離開了知識將是一個一無是處的廢人。09年的工作中曾接受過集團紀檢組織的各項培訓，對黨風廉政建設(shè)作了深入認識，并在2009年7月聘為集團黨風廉政信息員。兼職卷煙車間紀檢工作的他時刻銘記自己是一名光榮的共產(chǎn)黨員，處處嚴格地要求自己，更主要的是以身作則：學習上爭優(yōu)異，政治上要先進，活動中要積極。從紀律、職責、考核、等方面明確工作職責，不斷強化自身的執(zhí)行監(jiān)督力度。

在黨員的培訓和參加組織學習方面，我能夠按照一名共產(chǎn)黨員的標準嚴格規(guī)范自己的行為，積極參加黨組織的各項會議和黨課培訓活

動，能夠認真寫好讀書筆記，和學習的心得體會。高質(zhì)量的完成自學任務(wù)，不斷提高了自己的黨性原則和政治覺悟，能夠結(jié)合工作和生活的實際情況落實黨員的標準要求。真正將學習和工作緊密的結(jié)合在一起，實現(xiàn)了學有所用的基本要求。

二、認真履職，完成各項工作任務(wù)

由于本人從事的工作是維修電工，要求的專業(yè)技術(shù)性較強。為了盡可能的降低生產(chǎn)設(shè)備故障停機率，確保生產(chǎn)穩(wěn)定運行，這就要求我必須不斷的在工作中學習和總結(jié)，擴大自己的知識面，武裝自己的頭腦，更好的勝任電氣維修工作?！肮び破涫?，必先利其器”。“用好、修好、管好”設(shè)備是我每天必須履行的工作職責。作為設(shè)備電氣維修人員，不僅要掌握如何操作設(shè)備，而且還必須懂得設(shè)備的結(jié)構(gòu)和工作原理。電氣故障有的時候是非常隱蔽的，所以在處理電氣故障時，我總是會理論聯(lián)系實際，合理、規(guī)范的去排查設(shè)備故障。

另外，按照黨章的基本要求，工作和生活中我嚴格規(guī)范自己的言行，一切都從黨員的標準出發(fā)，關(guān)心同事、勤奮刻苦、認真完成工作上的每一項任務(wù)。平時要加強理論學習，保持黨的先進性，要強化黨的紀律約束，自覺抵御各種誘惑，堅決克服和糾正各種違反黨的紀律的行為，進一步提高拒腐防變和抵御風險的能力。

三、完善工作記錄和總結(jié)

在工作中存在的主要問題和今后的努力方向，對照黨員的標準，自我剖析認為在與一個優(yōu)秀黨員的要求上還是存在著一定的差距的，主要表現(xiàn)在學習的持續(xù)性欠缺點，與群眾座談和撰寫黨性分析材料方

面不夠細致，在今后的工作中，我將揚長避短充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢。自覺接受周圍群眾的監(jiān)督。

記錄的回憶就是學習和積累，人生的快樂和充實就在于此！為了能夠爭做一名優(yōu)秀的共產(chǎn)黨員，做一名對企業(yè)有用的員工。上班期間我總會做好各項會議記錄和工作記錄（包括故障處理記錄，交接班記錄、以及點檢和調(diào)校儀器儀表的記錄）?！惫ぷ髦嗨€撰寫過一些技術(shù)性的論文和設(shè)備技術(shù)性改造的文件，例如論文有《生產(chǎn)卷煙中電子秤的故障分析和探討》以及QC成果《降低移動帶式輸送機的故障停機次數(shù)》。通過這些學習和努力，讓我們聚集在黨旗下，牢記和實踐“三個代表”、學習黨的先進性，充分施展自己的才華，奉獻自己的才智，爭做一名合格的共產(chǎn)黨員，做一個真正的黨的人。

2011-11-16