第一篇：五星級服務(wù)規(guī)范

東營新邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司

香榭麗墅、涌金花園居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（執(zhí)行省標(biāo)五星級服務(wù)規(guī)范）

一、硬件設(shè)施要求

1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不應(yīng)超過小區(qū)總停車位數(shù)量的 10%。專用固定停車泊位不少于 1 個(gè)/戶。

2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他 3 項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。

3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。

4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于 35%，舊區(qū)改建不宜低于 25%。

5、住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。

二、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)接待場所工作時(shí)間不少于 12 小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。4、24 小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，6 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；一般修理 1 日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在 24 小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。

6、住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有注冊物業(yè)管理師資格，有 6 年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，并有 3 年以上住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。

7、實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布 2 次服務(wù)資金的收支情況.8、能提供 6 種以上便民（無償）服務(wù)，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時(shí)間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。

9、每年開展 4 次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。

每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的 100%，每季至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達(dá) 95%以上。對不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá) 95%，處理率達(dá) 95%以上。

三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1、制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

3、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

4、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

東營新邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司

5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

7、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

8、建筑設(shè)計(jì)有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。

9、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

10、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：

——每年 1 次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；

——每季檢查 1 次墻體、墻面；

——每季檢查 1 次頂棚；

——每季檢查 1 次樓梯、扶手；

——每季檢查 1 次屋面保溫隔熱層、防水層；

——每季檢查 1 次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；

——每季檢查 1 次散水坡、雨檐臺、連廊；

——每季全面檢查 1 次樓板、地面磚；

——每季檢查 1 次通風(fēng)口；

——每半月巡查 1 次小區(qū)各標(biāo)識；

——每周全面檢查 1 次公共門窗；

——每周巡查 1 次路面、側(cè)石、井蓋等；

——每周巡查 1 次圍墻；

——每周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；

——每周巡查 1 次室外健身設(shè)施、兒童樂園。

13、在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并在24 小時(shí)內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

14、受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。

15、裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

16、裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

17、委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?2 日內(nèi)清運(yùn)。

四、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、院落、樓道照明巡查每周 1 次，不定期巡視，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。

2、保持公共照明燈具清潔，亮燈率 100%；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。東營新邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司

3、公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年 1 次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、變形、無銹蝕，完好率 100%。

4、公共污水管道每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。

5、雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。

6、污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池

7、雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。

8、不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

* 設(shè)備設(shè)施 24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； * 按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)； * 設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)。

——門禁系統(tǒng)，做到：

* 每周巡視 1次，保證系統(tǒng)工作正常； * 門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季 1 次；

* 一般性故障 2 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障 2 日內(nèi)修復(fù)。

——電子巡更，做到：

* 調(diào)試保養(yǎng)每季 1 次，保證正常運(yùn)行；

* 保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

——周界防范系統(tǒng)，做到：

* 主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年 1 次；

* 報(bào)警系統(tǒng)有效性測試每周 1 次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并 同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號；

* 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障 1 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

10、防雷接地系統(tǒng)，每年 2 次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。

11、高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

12、景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備，每日按時(shí)開啟；每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

13、重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

五、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為主，45 周歲以下的人員占總數(shù) 60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。

2、能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

3、配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

4、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

5、保障值班電話暢通，接聽及時(shí)。東營新邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司

6、各出入口 24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00 設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

7、對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。

8、對裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入。

9、保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

10、制定詳細(xì)的巡查方案。公共秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每 2小時(shí)巡查 1 次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

11、每日定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

12、巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

13、按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時(shí)停車位。

14、按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

15、車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

16、收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人 24 小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。

17、有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。

18、建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

19、車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。20、非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。

21、設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人 24 小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。

22、監(jiān)控室收到報(bào)警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

23、監(jiān)控的錄入資料至少保持 30 日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

24、對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

25、對因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

26、每年組織 1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

六、保潔服務(wù)

1、道路每日清掃 2 次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。

2、綠化帶每日清潔 2 次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物?；▔砻鏉崈魺o污跡。

3、水景開放期內(nèi)，每日清潔 2 次。定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。

4、休閑娛樂、健身設(shè)施每日擦拭 1 次，每周刷洗消毒 1 次，設(shè)施表面干凈。5、3 米以下庭院燈、草坪燈每周清潔 1次，目視干凈。

6、標(biāo)識、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每周清潔 1次，目視干凈。東營新邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司

7、天臺、明溝、上人屋面每月清潔 1次，無垃圾堆放，排水順暢。

8、設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔 2 次；每周 2 次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

9、垃圾桶布局合理，方便業(yè)主使用。

10、垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。

11、建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，及時(shí)外運(yùn)。

12、垃圾桶、果皮箱每日清潔 1 次。

13、蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好住宅小區(qū)內(nèi)的寵物等動物管理工作，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證的寵物等。

七、綠化服務(wù)

1、有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

——對草坪、花卉、樹籬等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于 2%；

——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于 3%，存活率不小于 95%，行道樹缺株率小于 3%，土地?zé)o明顯裸露；

——綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；

——適時(shí)進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

——樹木每年修剪 1 次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；

——定期組織澆灌、施肥和松土。

2、綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。

3、綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。

4、設(shè)有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質(zhì)良好，每月至少補(bǔ)水 1 次，每年清淤 1 次。

5、重大節(jié)日或慶典活動，對公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾。

6、加強(qiáng)綠化宣傳，對古樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。

八、特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際條件及其自身的能力經(jīng)雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務(wù)活動： ——家庭安裝、維修服務(wù)；

——家庭保潔服務(wù)；

——家庭餐飲服務(wù)； 東營新邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司

——鐘點(diǎn)工服務(wù)；

——洗衣服務(wù)；

——商務(wù)（打字、復(fù)印等）服務(wù)；

——房屋租賃、出售等中介代理服務(wù)；

——老年人陪聊服務(wù)；

——小家電維修服務(wù)；

——搬運(yùn)服務(wù)等。

第二篇：五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

五星級 1.1 硬件設(shè)施要求

1.1.1 小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不少于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于1個(gè)/3戶。

1.1.2 住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。1.1.3 小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。

1.1.4 新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。

1.1.5 住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。1.2 綜合管理服務(wù)

1.2.1 業(yè)主入住時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供全面、詳細(xì)的業(yè)主公約、房屋使用手冊等。1.2.2 承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。1.2.3 客戶服務(wù)場所工作時(shí)間不少于12小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。

1.2.4 24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，6小時(shí)內(nèi)修復(fù)；一般修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

1.2.5 對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。

1.2.6 小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資質(zhì)，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，并有3年以上小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。

1.2.7 至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

1.2.8 能提供六種以上便民（無償）服務(wù)，如代購飛機(jī)票、火車票、代收郵件、電瓶車接送、配置服務(wù)手推車、短時(shí)間內(nèi)存放物品等。

1.2.9 每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題布置。

1.2.10 每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達(dá)95%以上。對不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)95%，處理率達(dá)95%以上。1.3 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù) 1.3.1 房屋管理

1.3.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

1.3.1.2 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

1.3.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

1.3.1.4 房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

1.3.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。1.3.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。1.3.1.7 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

1.3.1.8 建筑設(shè)計(jì)有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。1.3.1.9 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

1.3.1.10 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。1.3.2 維修養(yǎng)護(hù) 1.3.2.1 巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：

——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定； ——每季檢查1次墻體、墻面； ——每季檢查1次頂棚； ——每季檢查1次樓梯、扶手；

——每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)； ——每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； ——每季全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季度檢查1次通風(fēng)口； ——每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識； ——每周全面檢查1次公共門窗； ——每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每周巡查1次圍墻；

——每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。1.3.2.2 維修養(yǎng)護(hù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理，屬小修范圍的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)；屬于管理方面的應(yīng)于2日內(nèi)采取措施恢復(fù)正常；屬大中修范圍的及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于24小時(shí)內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面報(bào)告，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。1.3.3 裝飾裝修管理

1.3.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。

1.3.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。1.3.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。1.3.3.4 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運(yùn)。1.4 共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù) 1.4.1 供配電

1.4.1.1 總配電室專人值守，每2小時(shí)檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況，對主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時(shí)期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。

1.4.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。

1.4.1.3 配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。1.4.1.4 無自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。1.4.2 公共照明

1.4.2.1 院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。1.4.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。1.4.2.3 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。1.4.3 電梯

1.4.3.1 配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運(yùn)行情況每天巡查2次。

1.4.3.2 保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。1.4.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，《年檢合格證》在轎廂內(nèi)張貼，并對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

1.4.3.4 電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。1.4.4 給排水 1.4.4.1 生活供水

1.4.4.1.1 泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。

1.4.4.1.2 水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點(diǎn)注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

1.4.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

1.4.4.1.4 水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

1.4.4.1.5 泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入。1.4.4.2 雨污水排放

1.4.4.2.1 公共污水管道每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。

1.4.4.2.2 雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。1.4.4.2.3 污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.4.4.2.4 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。

1.4.4.2.5 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

1.4.5 供熱設(shè)施

1.4.5.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等的維護(hù)和管理。

1.4.5.2 每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

1.4.5.3 供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，每2小時(shí)巡視機(jī)房和設(shè)備一次，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

1.4.5.4 維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門。

1.4.5.5 對業(yè)主提出報(bào)修申請的，維修人員應(yīng)及時(shí)對其室內(nèi)供熱設(shè)施進(jìn)行維修，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門。1.4.6 安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作： ——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

? 設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； ? 按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)； ? 設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)?！T禁系統(tǒng)，做到：

? 每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； ? 門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

? 一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?！娮友哺龅剑?/p>

? 調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；

? 保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

——周界防范系統(tǒng)，做到：

? 主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； ? 報(bào)警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號；

? 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。1.4.7 防雷接地系統(tǒng)

1.4.7.1 每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。1.4.7.2 高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。1.4.8 景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

1.4.8.1 每日按時(shí)開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

1.4.8.2 重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。1.5 協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù) 1.5.1 人員要求

1.5.1.1 專職公共秩序維護(hù)人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。

1.5.1.2 能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。

1.5.1.3 配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。1.5.2 門崗

1.5.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。1.5.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時(shí)。

1.5.2.3 各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。1.5.2.4 對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。

1.5.2.5 對裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問。

1.5.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。1.5.3 巡邏

1.5.3.1 制定詳細(xì)的巡查方案。公共秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每2小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

1.5.3.2 每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

1.5.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。1.5.4 車輛管理

1.5.4.1 按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時(shí)停車位。

1.5.4.2 按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

1.5.4.3 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。1.5.4.4 收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。1.5.4.5 有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。

1.5.4.6 建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。1.5.4.7 住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。1.5.4.8 非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。1.5.5 監(jiān)控

1.5.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。

1.5.5.2 監(jiān)控室收到報(bào)警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。1.5.5.3 監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1.5.6 緊急事故防范

1.5.6.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

1.5.6.2 對因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

1.5.6.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。1.6 保潔服務(wù) 1.6.1 樓內(nèi)保潔

1.6.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。1.6.1.2 樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。1.6.1.3 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。1.6.1.4 共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。1.6.1.5 電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈、整潔。1.6.1.6 燈飾、轎廂四壁及頂部每月清潔2次，目視干凈。1.6.2 外圍保潔

1.6.2.1 道路：每日清掃2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。

1.6.2.2 綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?；▔砻鏉崈?，外觀整潔。

1.6.2.3 水景：開放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。

1.6.2.4 休閑娛樂、健身設(shè)施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。1.6.2.5 3m以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。

1.6.2.6 標(biāo)識、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品：每周清潔1次，目視干凈。1.6.2.7 天臺、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。1.6.3 車庫、車棚

1.6.3.1 地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。1.6.3.2 天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。

1.6.3.3 門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無積塵。1.6.3.4 指示牌、指示燈保持整潔。1.6.4 垃圾收集與處理

1.6.4.1 垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每一層宜設(shè)置一個(gè)垃圾投擲點(diǎn)，方便業(yè)主使用。1.6.4.2 垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。1.6.4.3 建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，及時(shí)外運(yùn)。1.6.4.4 垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。

1.6.4.5 能正常使用、維護(hù)垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。1.6.5 衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。1.6.6 動物管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好住宅小區(qū)內(nèi)的寵物、家禽、家畜等動物管理工作，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證的寵物等。1.7 綠化服務(wù) 1.7.1 綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到： ——對草坪、花卉、樹籬等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； ——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；

——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道樹缺株率小于3%，土地裸露面積小于5%； ——綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好； ——樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦； ——定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

——定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。1.7.2 環(huán)境布置

1.7.2.1 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。

1.7.2.2 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。

1.7.2.3 設(shè)有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質(zhì)良好，每月至少補(bǔ)水1次，每年清淤1次。

1.7.2.4 重大節(jié)日或慶典活動，對公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾。

1.7.2.5 加強(qiáng)綠化宣傳，對古樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。1.8 特約服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際條件及其自身的能力，經(jīng)雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務(wù)活動：

——家庭安裝、維修服務(wù)； ——家庭保潔服務(wù)； ——家庭餐飲服務(wù)； ——鐘點(diǎn)工服務(wù)； ——洗衣服務(wù)；

——商務(wù)（打字、復(fù)印等）服務(wù)； ——房屋租賃、出售等中介代理服務(wù)； ——老年人陪聊服務(wù)； ——小家電維修服務(wù)； ——搬運(yùn)服務(wù)等。2 監(jiān)督與投訴

2.1 信息收集

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以各種方式收集業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的信息，及時(shí)分析這些信息，不斷改進(jìn)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)滿意度信息的收集可以采用以下方式：

——直接與業(yè)主溝通； ——向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷； ——來自各種媒體的報(bào)道； ——收集各種渠道的業(yè)主投訴。2.2 投訴處理

2.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主的監(jiān)督，建立投訴處理機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任人，對外公布監(jiān)督、投訴電話。

2.2.2 積極配合有關(guān)部門做好投訴處理工作，對投訴處理結(jié)果進(jìn)行回訪。2.2.3 認(rèn)真及時(shí)地處理業(yè)主的意見和建議，并將處理結(jié)果及時(shí)通知投訴者。

第三篇：五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

硬件設(shè)施要求

1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不應(yīng)超過小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于1個(gè)/戶。

2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他3項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。

3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。

4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于35%，舊區(qū)改建不宜低于25%。

5、住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。

一、綜合管理服務(wù)

（一）業(yè)主入主時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供全面、詳細(xì)的臨時(shí)管理規(guī)約、房屋使用手冊等。

（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

（三）客戶服務(wù)場所工作時(shí)間不少于12小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。

（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，6小時(shí)內(nèi)修復(fù)；一般修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

（五）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。

（六）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，并有3年以上小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。

（七）實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布2次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（八）能提供6種以上便民（無償）服務(wù)，如代收郵件、電瓶車接送、配置服務(wù)手推車、短時(shí)間內(nèi)存放物品、配備雨具、信息咨詢等。

（九）每年開展4次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。

（十）每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達(dá)95%以上。對不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)95%，處理率達(dá)95%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

（一）房屋管理

1、制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

2、每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

3、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

4、房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。

7、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

8、建筑設(shè)計(jì)有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。

9、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

10、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

（二）維修養(yǎng)護(hù)

1、巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：

（1）每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；（2）每季檢查1次墻體、墻面；（3）每季檢查1次頂棚；（4）每季檢查1次樓梯、扶手；

（5）每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；（6）每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；（7）每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；（8）每季全面檢查1次樓板、地面磚；（9）每季度檢查1次通風(fēng)口；（10）每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；（11）每周全面檢查1次公共門窗；（12）每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；（13）每周巡查1次圍墻；

（14）每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；（15）每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。

2、維修服務(wù) 在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目在24小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，按有關(guān)規(guī)定程序申請。

（三）裝飾裝修管理

1、受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。

2、裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

3、裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4、委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運(yùn)。

三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）供配電

1、每日1次對設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

2、高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。

3、配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。

4、無自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)經(jīng)營單位的，按上述標(biāo)準(zhǔn)做好維修、保養(yǎng)工作；專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的，可接受專業(yè)經(jīng)營單位委托，協(xié)助做好相關(guān)工作。

（二）公共照明

1、院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。

2、保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求。

3、公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。

（三）電梯

1、配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運(yùn)行情況每天巡查2次，記錄規(guī)范、詳實(shí)。

2、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

3、委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

4、電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。

（四）給排水

1、生活供水

（1）泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

（2）水泵、閥門進(jìn)行全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點(diǎn)注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

（3）水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。（4）水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

（5）泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)經(jīng)營單位的，按上述標(biāo)準(zhǔn)做好維修、保養(yǎng)工作；專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的，可接受專業(yè)經(jīng)營單位委托，協(xié)助做好相關(guān)工作。

2、雨污水排放

（1）公共污水管道每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。

（2）雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。（3）污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。（4）雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。

（5）不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

（五）供熱設(shè)施

1、自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護(hù)和管理。

2、每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

3、供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，每6小時(shí)對機(jī)房和設(shè)備巡視一次，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

4、維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)經(jīng)營單位的，每年在供熱開始前，按上述標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的，每年在供熱開始前，可接受專業(yè)經(jīng)營單位的委托，協(xié)助做好有關(guān)工作。

（六）安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

1、監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

（1）設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；（2）按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；（3）設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)。

2、門禁系統(tǒng)，做到：

（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

（3）一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

3、電子巡更，做到：

（1）調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；

（2）保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

4、周界防范系統(tǒng)，做到：

（1）主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；

（2）報(bào)警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

（七）防雷接地系統(tǒng)

1、每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。

2、高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

（八）景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

1、每日按時(shí)開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

2、重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

（一）人員要求

1、專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。

2、能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

3、配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

（二）門崗

1、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

2、保障值班電話暢通，接聽及時(shí)。

3、各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

4、對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。

5、對裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問。

6、保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。

（三）巡邏

1、制定詳細(xì)的巡查方案。公共秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每2小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

2、每日定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

3、巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

（四）車輛管理

1、按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時(shí)停車位。

2、按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

3、車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

4、收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。

5、有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。

6、建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

7、車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。

8、非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。

（五）監(jiān)控

1、設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。

2、監(jiān)控室收到報(bào)警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

3、監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）緊急事故防范

1、對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2、對因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

3、每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1、樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。

2、樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。

3、天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。

4、共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。

5、電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。

（二）外圍保潔

1、道路每日清掃2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。

2、綠化帶每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。花壇表面潔凈，外觀整潔。

3、水景開放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。

4、休閑娛樂、健身設(shè)施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。5、3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。

6、標(biāo)識、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。

7、天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。

8、設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次，每周2次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

（三）車庫、車棚

1、地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。

2、天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。

3、門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無積塵。

4、指示牌、指示燈保持整潔。

（四）垃圾收集與處理

1、垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每一層宜設(shè)置1個(gè)垃圾投擲點(diǎn)，方便業(yè)主使用。

2、垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。

3、建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，及時(shí)外運(yùn)。

4、垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。

5、能正常使用并維護(hù)垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。

（五）衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

（六）動物管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好住宅小區(qū)內(nèi)的寵物、家禽、家畜等動物管理工作，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證的寵物等。

六、綠化服務(wù)

（一）綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

1、對草坪、花卉、樹籬等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；

3、對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道樹缺株率小于3%，土地裸露面積小于5%；

4、綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；

5、適時(shí)進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

6、樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；

7、定期組織澆灌、施肥和松土。

（二）環(huán)境布置

1、綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。

2、綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。

3、設(shè)有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質(zhì)良好，每月至少補(bǔ)水1次，每年清淤1次。

4、重大節(jié)日或慶典活動，對公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾。

5、加強(qiáng)綠化宣傳，對古樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。

七、特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際條件及其自身的能力，經(jīng)雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務(wù)活動：

（一）家庭安裝、維修服務(wù)；

（二）家庭保潔服務(wù)；

（三）家庭餐飲服務(wù)；

（四）鐘點(diǎn)工服務(wù)；

（五）洗衣服務(wù)；

（六）商務(wù)（打字、復(fù)印等）服務(wù)；

（七）房屋租賃、出售等中介代理服務(wù)；

（八）老年人陪聊服務(wù)；

（九）小家電維修服務(wù)；

（十）搬運(yùn)服務(wù)等。

注：住宅小區(qū)的供電、供水、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)應(yīng)根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和我市有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合實(shí)際、依據(jù)職能由專業(yè)經(jīng)營單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)工作。

第四篇：五星級保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

五星級保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、樓內(nèi)保潔

1、樓層通道和樓梯臺階，每日清潔

次。地面每日濕推1次．干凈整潔。

2、樓梯扶手，窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。

3、天花板．公共燈具、墻面、踢膠線每月清潔1次，目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。

4、共用門窗玻璃，每月擦拭兩次，玻璃明亮、目視干凈。

5、電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈．整潔。

6、燈飾．轎廂四壁及頂部每月清潔潔2次，目視干凈。

二、外圍保潔

1、道路：每日清潔2次；雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。

2、綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，花壇表面潔凈，外觀整潔。

3、水景：開放期內(nèi)，每日清潔2

次．定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。水體無異味。

4、休閑娛樂、健身設(shè)施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。

5、3m以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。

6、標(biāo)識，宣傳牌，信報(bào)箱、景觀小品：每周清潔1次，目視干凈。

7、天臺、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢。無垃圾堆放。

三、車庫、車棚

1、地面每日清潔1次，每月沖刷2

次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。

2、天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵，蜘蛛網(wǎng)。

3、門窗、消防箱，防火門、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無積塵。

4、指示牌、指示燈保持整潔。

四、垃圾收集與處理

1、垃圾桶布局合理，每單元設(shè)置一個(gè)圾投擲點(diǎn)，方便業(yè)主使用

2、垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。

3、建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)場圾池，集中存放，及時(shí)外運(yùn)。

4、拉圾桶、果皮箱每日清潔1次

5、能正常使用、維護(hù)垃圾生物處理設(shè)路，中水處理設(shè)備等。

五、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅，蟑螂孽生季節(jié)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每季進(jìn)行一次，無明顯鼠跡。

第五篇：五星級酒店服務(wù)禮儀

酒店禮儀，一是儀表儀容，可以概括為“形象禮儀”；二是言辭得體，措辭相宜，也即是“語言禮儀”；三則行為舉止的規(guī)范。下面是小編幫大家整理的五星級酒店服務(wù)禮儀，希望大家喜歡。

酒店服務(wù)禮儀提出“賓客至上、服務(wù)至上”的服務(wù)理念，就是講出了酒店服務(wù)禮儀在酒店運(yùn)營中的重要性。優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)離不開禮儀，講究禮儀使人與人之間的溝通更加容易。

酒店服務(wù)禮儀案例

某酒店入住了一批少數(shù)民族客人，當(dāng)中有很多漂亮的少數(shù)民族少女帶著鮮艷的雞冠型頭飾，很是漂亮。這個(gè)酒店的一名男工作人員在跟這批客人熟識了以后，由于對少女的帽子實(shí)在好奇，忍不住抬起手摸了一下其中一個(gè)少女的帽子。之后，這名工作人員馬上被帶到了同行的族長那里。原來，這個(gè)少數(shù)民族有這樣的習(xí)俗，就是如果男士摸了某位少女的頭飾，就表示喜歡她。最后在酒店與族長的協(xié)調(diào)下，兩個(gè)人互認(rèn)兄妹才免于族長提出的迎娶要求。

案例分析：在歷史上這個(gè)少數(shù)民族曾在一夜里受到外族的入侵，恰巧一公雞鳴叫，喚醒了人們，才免去了一次滅族之災(zāi)。以后，為了紀(jì)念這只公雞，村里美麗的少女都戴上雞冠帽，男子一觸摸就表示求婚。因此在與少數(shù)民族的交際中，應(yīng)了解并尊重少數(shù)民族的風(fēng)俗習(xí)慣，不做他們忌諱的事，這樣才有利于各民族之間平等友好的交往。

酒店服務(wù)禮儀要求

（1）著裝要規(guī)范。上班是工作人員應(yīng)按照酒店統(tǒng)一安排的衣服穿著，不得戴多余的過分花哨的首飾，男女工作人員都應(yīng)穿著大方，保持服飾整潔。

（2）語言要文明禮貌恰當(dāng)。態(tài)度要謙恭，語調(diào)要親切，并盡量用簡潔的語言傳達(dá)意思，根據(jù)對象的不同恰當(dāng)使用語言。對內(nèi)賓使用普通話，對外賓使用外語，要盡量聽懂方言。

（3）禮貌迎送?？偷接姓?、客問必答、客走道別。在迎送客人或與客人交流時(shí)，面帶微笑，真誠禮貌，恰當(dāng)?shù)厥褂米鸱Q和各種手勢。

（4）主隨客便。對需要特殊照顧，特別是有不同的宗教信仰和民族習(xí)慣的客人，盡量滿足他們的要求。接待客人預(yù)訂事項(xiàng)主動熱情、有條不紊，在辦理入住、用餐等手續(xù)時(shí)，準(zhǔn)確填寫、認(rèn)真核實(shí)，以符合客人要求。提供整理房間等服務(wù)時(shí)先敲門，得到客人同意后才能進(jìn)入，如遇客房門口顯示“請勿打擾”，不得隨意進(jìn)入。

（5）尊重私密。不能對外泄露客人的任何信息；不能亂動、亂翻客人的物品；不私自使用專供客人使用的電話、電梯、洗手間等設(shè)施。

（6）面對客人的投訴，應(yīng)態(tài)度誠懇，按規(guī)章熱心幫客人解決問題，切忌急躁、爭辯、怠慢，推卸責(zé)任。因故不能完成服務(wù)的，要耐心向客人解釋并道歉。

（7）當(dāng)發(fā)生火警、電梯事故、客人突發(fā)疾病或受傷、恐怖爆炸等緊急事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)、得當(dāng)?shù)剡M(jìn)行處理。

（8）拾到客人的遺忘物品應(yīng)及時(shí)還給客人或上繳，不能私自存留，也不能使用客人的遺棄物品。

酒店服務(wù)禮儀——以客人為本的個(gè)性化酒店服務(wù)

商品化陷阱是隨著越來月激烈的市場競爭發(fā)展起來的。即過分追求表面的東西而忽略客人內(nèi)在的需求。很多酒店把“客人就是上帝”當(dāng)成一個(gè)單純的口號來要求員工做到這點(diǎn)，客人對酒店的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也就放在了是否得償所愿上面，一旦哪里怠慢了，就會導(dǎo)致客人的丟失。

因此，現(xiàn)代酒店業(yè)在基本的服務(wù)禮儀達(dá)標(biāo)之后，更應(yīng)該注重酒店的個(gè)性化服務(wù)。

個(gè)性化服務(wù)的另一種說法也可以叫人性化服務(wù)。即想客人之所想，真正從客人的角度出發(fā)完善酒店各項(xiàng)服物措施，這樣，就不是酒店業(yè)如何想辦法招攬客人，而是客人主動選擇。

個(gè)性化服務(wù)的案例是數(shù)不勝數(shù)的。像中國蘇州有一家三星級酒店就是采用個(gè)性化服務(wù)來打動客人。他們?yōu)槊恳晃豢腿硕冀⒘艘环輦€(gè)人檔案，內(nèi)容包括特殊要求，個(gè)人愛好，喜歡的食物、飲料、洗漱用品甚至是個(gè)人禁忌等，都做的詳細(xì)的記錄，這樣客人再次入住酒店時(shí)，感受到的將是一對一的、貼心的服務(wù)。

國外也不乏這樣的個(gè)性化服務(wù)案例，無一不是獲得巨大的成功。

當(dāng)然，提供個(gè)性化服務(wù)的前提是要有完善的內(nèi)部支持和規(guī)范的后勤運(yùn)作。這其中也要把握一個(gè)度，個(gè)性化服務(wù)必然會涉及客人的隱私，我們所要做的就是在客人承受范圍內(nèi)向客人提供一種輕松個(gè)性化服務(wù)，而不讓客人感到被窺視。

酒店服務(wù)禮儀目前已經(jīng)成為酒店業(yè)在經(jīng)營過程中所必須堅(jiān)持的一種禮節(jié)行動，讓酒店員工參加有關(guān)的禮儀培訓(xùn)課程也是酒店業(yè)必須完成的一項(xiàng)任務(wù)。