第一篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪營(yíng)銷計(jì)劃書

“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝技能大獎(jiǎng)賽

活動(dòng)計(jì)劃書 第一章 活動(dòng)背景

張公麗苑的融資來(lái)源于世紀(jì)聯(lián)華產(chǎn)權(quán)商鋪，如今商鋪的銷售，已過(guò)了開(kāi)盤期的熱銷階段，進(jìn)入冷銷持續(xù)期，開(kāi)盤時(shí)的營(yíng)銷策略已不適應(yīng)目前的銷售，目標(biāo)客戶需要重新定位，營(yíng)銷策略也需要作出調(diào)整。我公司經(jīng)過(guò)前期的推廣，從一線掌握的第一手資料中，已基本上把握住市場(chǎng)的脈搏，從客戶的年齡結(jié)構(gòu)上講，以中老年為多，從投資回報(bào)的期望值看，期望從回報(bào)中產(chǎn)生高額利潤(rùn)的人對(duì)商鋪不感興趣，而期望回報(bào)較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)持久不斷的客戶較感興趣，而這部份人也以中老年為多，從投資的文化層次看，高級(jí)知識(shí)分子較少，在購(gòu)買人群中頭腦單一，帶有一定盲目性的人較多，而這部分人也以中老年為多，從經(jīng)濟(jì)狀況看，50歲以上的人已解決了子女的問(wèn)題、住房問(wèn)題，并積蓄了一定的資金，而50歲以下的人還有許多開(kāi)支項(xiàng)目，他們不敢輕易花錢。

綜上所述，我公司把目標(biāo)客戶鎖定在中老年這一群體中，他們希望平穩(wěn)地渡過(guò)下半生，解決養(yǎng)老問(wèn)題，所以我們把產(chǎn)權(quán)商鋪改為養(yǎng)老鋪，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)商鋪這一新名詞讓他們費(fèi)解、盲然、不知咋回事，而養(yǎng)老鋪，直觀、易懂、直擊中老年心理。

目標(biāo)客戶重新定位后，營(yíng)銷策略也相應(yīng)作出調(diào)整，從目前售樓中心看，存在咨詢的人少，成交量小，聚攏人氣是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。

我公司在外圍推廣做了大量的工作，到財(cái)院各辦公室，醫(yī)學(xué)院各辦公室，郵政、移動(dòng)、電信、華光的辦公室都散發(fā)了宣傳單頁(yè)，煙廠的門口、煙廠小區(qū)，各股市及十幾個(gè)生活社區(qū)和80%以上的二手房中介機(jī)構(gòu)都散發(fā)了宣傳資料，有不少是多次重復(fù)散發(fā)。許多重點(diǎn)單位都深入到人，進(jìn)行了面對(duì)面推廣，包括發(fā)動(dòng)身邊親戚朋友，目前看，收效甚少，為了能把中老年人聚擾到售鋪中心來(lái)，我公司策劃了“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯，蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎(jiǎng)賽”。報(bào)名選在售鋪中心，大賽地選在世聯(lián)廣場(chǎng)，年齡在40歲以上，各種才藝、技能不限，大賽期間報(bào)名不截止，活動(dòng)截止到樓鋪售完時(shí)再產(chǎn)生大獎(jiǎng)，大獎(jiǎng)為一個(gè)“養(yǎng)老鋪”。

我們認(rèn)為這項(xiàng)活動(dòng)能把世聯(lián)廣場(chǎng)變成中老年集聚的中心，因?yàn)椋?/p>

一、能按

照他們的興趣展示才藝。

二、有才藝技能的中老年一般有積蓄。

三、參賽人員能帶動(dòng)身邊其它中老年人。

四、大獎(jiǎng)具有很大的吸引力。

五、爭(zhēng)取得到各單位工會(huì)，老干部科的支持。

第二章

活動(dòng)宗旨

隨著蚌埠市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，各開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由原始的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段進(jìn)入到了品牌產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段。

在目前市場(chǎng)環(huán)境下，推出的“世紀(jì)聯(lián)華產(chǎn)權(quán)式”商鋪從開(kāi)業(yè)至始已取得了階段性的勝利，就前期銷售情況分析，目前商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群體為中老年人群，在廣告宣傳無(wú)法做到人人皆知的情況下，我們依托本次中老才藝大賽，將我們的目標(biāo)客戶群鎖定，對(duì)其集中宣傳推廣，為本次活動(dòng)的要旨。

第三章 活動(dòng)構(gòu)成

圍繞主要目標(biāo)客戶群，通過(guò)本次大賽活動(dòng)，在宣講推廣商鋪的同時(shí)，亦可借本次活動(dòng)提升企業(yè)品牌形象，為后期公司的發(fā)展及項(xiàng)目運(yùn)作打下基礎(chǔ)。

為豐富珠城中老年人的業(yè)余文化生活，展現(xiàn)珠城中老年人精神面貌，由市總工會(huì)與市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合主辦“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎(jiǎng)賽，通過(guò)本次活動(dòng)的組織展開(kāi)，必將會(huì)集中吸引全市中老人的參與及關(guān)注，以產(chǎn)生廣泛的社會(huì)影響力和轟動(dòng)效果。

一、前期籌備：

1、成立大賽籌備委員會(huì)，確定籌備委員會(huì)小組成員名單。

2、確定工作日程安排流程表。

3、呈報(bào)詳細(xì)活動(dòng)計(jì)劃書送達(dá)市總工會(huì)。

4、確定場(chǎng)地，頒獎(jiǎng)及活動(dòng)所需物資。

5、確定評(píng)委人員名單，并發(fā)邀請(qǐng)函。①每個(gè)項(xiàng)目只評(píng)出一等獎(jiǎng)(約200元獎(jiǎng)品)，如拉到贊助可設(shè)二、三等獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品含金量提高。②項(xiàng)目的評(píng)委全部由城鄉(xiāng)公司工作人員擔(dān)任，總決賽時(shí)邀請(qǐng)6~8名專家及公證處人員參加，如大獎(jiǎng)采用搖獎(jiǎng)方式，僅需公證人員參加即可。

6、刊登個(gè)人參賽報(bào)名及企業(yè)組織報(bào)名方式。

二、具體活動(dòng)總體方案。

1、指導(dǎo)思想、主題、宗旨。

① 指導(dǎo)思想

以淮河文化、時(shí)代發(fā)展為支點(diǎn)，全面展示蚌埠獨(dú)特的淮河風(fēng)情的同時(shí)，展現(xiàn)珠城的百姓生活、精神風(fēng)貌及人文環(huán)境，通過(guò)中老年人的才藝展示可以傳達(dá)出今日蚌埠在新一代黨的領(lǐng)導(dǎo)下、各級(jí)政府部門的辛勤努力下，在城市建設(shè)、環(huán)境改造、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各個(gè)領(lǐng)域的突出貢獻(xiàn)及人民安逸、幸福、祥和的生活，為提升城鄉(xiāng)企業(yè)形象及推動(dòng)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展，塑造中原地區(qū)中心城市形象。

② 活動(dòng)主題

豐富中老年業(yè)余文化 展現(xiàn)中老年精神面貌

③ 活動(dòng)宗旨

中老年人的盛會(huì) 才藝展示的平臺(tái)。

2、活動(dòng)原則。

安全有序、隆重?zé)崃?、?jié)儉高效、求實(shí)創(chuàng)新。

3、名稱、時(shí)間、地點(diǎn)。

①名稱：“城鄉(xiāng)養(yǎng)老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎(jiǎng)賽。②時(shí)間：20xx年12月10日。④ 地點(diǎn)：蚌埠市世紀(jì)聯(lián)華大賣場(chǎng)廣場(chǎng)。

4、會(huì)徽、會(huì)旗。如下圖示：

5、主辦、承辦、協(xié)辦單位。

主辦單位：蚌埠市總工會(huì)

蚌埠市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 承辦單位：蚌埠市現(xiàn)代營(yíng)銷公司

標(biāo)客戶的注意，凡購(gòu)買商鋪的客戶均可參加抽金磚大獎(jiǎng)活動(dòng)，作為賣點(diǎn)促銷推廣這樣一來(lái)，對(duì)其感興趣的人群就會(huì)增加，主動(dòng)咨詢者就會(huì)越來(lái)越廣，再經(jīng)過(guò)媒體宣傳推廣，勢(shì)必會(huì)將本次“送金磚”活動(dòng)推向一個(gè)銷售的高潮。

預(yù)計(jì)金磚每個(gè)約人民幣：1千元左右（金磚為純金空心），只標(biāo)出含金量不標(biāo)重量，準(zhǔn)備十塊金磚作為抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)品，預(yù)計(jì)1萬(wàn)元左右，將其十塊金磚放在售樓現(xiàn)場(chǎng)，供人參觀，抽獎(jiǎng)活動(dòng)作二次推出，先期抽出5塊金磚，刺激消費(fèi)，讓得到金磚的客戶作為宣傳員，提升商鋪含金量。通過(guò)送金磚活動(dòng)和才藝大賽活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，必定會(huì)使現(xiàn)場(chǎng)人氣聚升，銷售火爆，以上就是為送金磚活動(dòng)的目的。

現(xiàn)代廣告營(yíng)銷策劃有限公司

20xx.11.10

第二篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來(lái)興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。然而從2004年開(kāi)始，隨著“巨庫(kù)”“第五大道”“碧溪家居廣場(chǎng)”的相繼折戟，廣大投資者對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報(bào)心存疑慮。因此，本文將結(jié)合正反兩個(gè)案例，為廣大投資者提供相應(yīng)的建議和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方法。

【講評(píng)要點(diǎn)】

1.小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。

2.產(chǎn)權(quán)式商鋪有哪幾大優(yōu)勢(shì)？

3.產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)驗(yàn)缺乏、經(jīng)營(yíng)不善、承諾擔(dān)保。

4.規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，要了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、調(diào)查經(jīng)營(yíng)管理水平、明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場(chǎng)大打廣告，宣傳“16萬(wàn)產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬(wàn)多平方米的營(yíng)業(yè)面積，分成一個(gè)個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位16萬(wàn)元的價(jià)格向外發(fā)售。并承諾各項(xiàng)手續(xù)齊全，可以在國(guó)家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買者辦理土地證和房產(chǎn)證。

關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬(wàn)平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購(gòu)買者的收益作擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購(gòu)辦法——碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)商鋪，超過(guò)3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第十年為原價(jià)的135%回購(gòu)。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現(xiàn)資金困難，10月1日要開(kāi)始停業(yè)整頓，所以9月末無(wú)法按期返還業(yè)主的第三個(gè)季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個(gè)月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個(gè)月后可退還首付款，6個(gè)月后按合同規(guī)定退購(gòu)房款。與此同時(shí)，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業(yè)主開(kāi)始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺(tái)法院判決《碧溪家居廣場(chǎng)商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效；碧溪需返還原告購(gòu)房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來(lái)到碧溪家居廣場(chǎng)，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計(jì)劃書，但碧溪方面無(wú)人給任何明確答復(fù)。

【正面案例】

第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營(yíng)主體，是一所集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。

第三極文化中心以文化消費(fèi)為主題定位，全部經(jīng)營(yíng)與文化相關(guān)的產(chǎn)品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方面發(fā)展商聘請(qǐng)了文脈公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調(diào)整，保證商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，同時(shí)為投資者計(jì)算穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)。經(jīng)過(guò)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營(yíng)，以4～7層的圖書大本營(yíng)

作為吸引人流的主動(dòng)力源，9、10層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)——旅游及教育大本營(yíng)作為附動(dòng)力源，通過(guò)兩個(gè)動(dòng)力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。

在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請(qǐng)擁有很強(qiáng)的國(guó)際客戶資源和招商能力的高力國(guó)際，作為第三極文化中心的招商顧問(wèn)和物業(yè)管理公司，以實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報(bào)。

【專家講評(píng)】

兩種不同類型產(chǎn)權(quán)式商鋪的區(qū)別

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險(xiǎn)最大，但同時(shí)投資回報(bào)也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，這也是近年來(lái)產(chǎn)權(quán)式商鋪個(gè)人購(gòu)買投資升溫的一個(gè)主要的原因。產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國(guó)家及我國(guó)開(kāi)放發(fā)達(dá)城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實(shí)際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權(quán)商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權(quán)分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪是將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，這意味著投資者在購(gòu)買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無(wú)需插手商鋪的經(jīng)營(yíng)管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會(huì)打出3～5年內(nèi)8%～10%的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10%來(lái)計(jì)算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對(duì)較低，對(duì)中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見(jiàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營(yíng)越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)也在無(wú)形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場(chǎng)就是小產(chǎn)權(quán)分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，客戶購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪的同時(shí)，即與開(kāi)發(fā)商簽定租約，將所購(gòu)房產(chǎn)租給開(kāi)發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長(zhǎng)達(dá)十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，最大限度地確保商場(chǎng)的興旺。帶租約出售方式對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購(gòu)買單位租約合同以及經(jīng)營(yíng)狀況。

為了保證投資安全，在購(gòu)買帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時(shí)要在商鋪買賣合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶的租金遞增等條款。

產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢(shì)

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢(shì)不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

1.進(jìn)入門檻較低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對(duì)較小，無(wú)須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項(xiàng)通過(guò)銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，實(shí)現(xiàn)了廣大消費(fèi)者置業(yè)投資的夢(mèng)想。

2.投資回報(bào)穩(wěn)定。與股票、儲(chǔ)蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強(qiáng)調(diào)的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過(guò)鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價(jià)，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過(guò)以圖書銷售為主要經(jīng)營(yíng)品種的特色，實(shí)現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂(lè)、餐飲等文化商業(yè)、教育服務(wù)和商務(wù)辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)。

3.減緩資金壓力。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到了一定體量，如何實(shí)現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關(guān)專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動(dòng)。而對(duì)于大型的零售商來(lái)說(shuō)，高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂(lè)福等跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的公司，都不可能大把地掏出資金來(lái)購(gòu)買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營(yíng)始終是他們考慮的首選方式。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪無(wú)疑為發(fā)展商解決了一道難題。

4.降低經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)商以承租的方式獲得了商場(chǎng)使用權(quán)，而不需要直接購(gòu)置，減少了流動(dòng)資金的占用，也省卻了占領(lǐng)市場(chǎng)的大筆資金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過(guò)發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會(huì)出現(xiàn)過(guò)多的法律問(wèn)題。

產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的四大風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營(yíng)者希望租金越低越好。由于產(chǎn)權(quán)分散在不同的主體身上，三權(quán)分立的局面，使得產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)際上蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況而作出恰當(dāng)?shù)耐顿Y舉措。

開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場(chǎng)上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開(kāi)發(fā)商是做住宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。

案例中的碧溪家居廣場(chǎng)為了高價(jià)銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來(lái)吸引投資者，使這種本來(lái)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資。歸根到底，是開(kāi)發(fā)商將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司都處于“摸著石頭過(guò)河”的階段，對(duì)于如何經(jīng)營(yíng)好產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然也在努力學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國(guó)外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進(jìn)的管理水平，卻因?yàn)椴荒芎芎玫亓私鈬?guó)內(nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)

慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。

經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。在長(zhǎng)期的承租期中，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，更無(wú)法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場(chǎng)為例，商家雖然在運(yùn)營(yíng)前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營(yíng)業(yè)一年之后，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理上的錯(cuò)漏頻出，無(wú)法按時(shí)支付投資者應(yīng)得的租金收入，從而導(dǎo)致了業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商的最終結(jié)果。

此外，開(kāi)發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個(gè)問(wèn)題。分割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾，也一直是產(chǎn)權(quán)式商鋪所要解決的問(wèn)題。

承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報(bào)，并有各種形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問(wèn)題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問(wèn)題，有些擔(dān)保虛到無(wú)以保障，即使有開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無(wú)憂。

有些開(kāi)發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作擔(dān)保，然而項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營(yíng)效益不好，承諾的投資回報(bào)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。還有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)擔(dān)保公司來(lái)實(shí)現(xiàn)承諾，但問(wèn)題是很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，有的甚至是開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。

產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過(guò)以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。具有實(shí)力和好口碑的開(kāi)發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷售都會(huì)有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對(duì)商鋪投資是至關(guān)重要的。有眼光的開(kāi)發(fā)商會(huì)在城市變遷中捕捉到商機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)高額的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

投資者可以通過(guò)了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景，明確開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，以保證自己的投資回報(bào)順利實(shí)現(xiàn)。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書經(jīng)營(yíng)上有多年經(jīng)驗(yàn)，是以發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從而保證了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的高管理水平。調(diào)查經(jīng)營(yíng)管理水平。從某種意義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經(jīng)營(yíng)出來(lái)的。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來(lái)投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。

業(yè)主選擇的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)投資回報(bào)有理性認(rèn)識(shí)，不能只考慮高額獲利因素。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)變化因素，具有財(cái)務(wù)保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。

明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主在簽約前應(yīng)該有充分考慮，要明確產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。雙方約定的投資回報(bào)率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。并且一定要明確這樣的承諾回報(bào)是由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)?，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，比承諾什么，更值得投資者來(lái)關(guān)注。

商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率的投資品種，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。有沒(méi)有人來(lái)租、租金有多少、盈利的來(lái)源等一系列問(wèn)題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者任何一方出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)小業(yè)主都會(huì)帶來(lái)重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見(jiàn)，對(duì)維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。

隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力加強(qiáng)和經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，未來(lái)的產(chǎn)權(quán)式商鋪可以采取基金的運(yùn)營(yíng)管理模式，通過(guò)物權(quán)的和諧統(tǒng)一，為投資者提供完善的投資服務(wù)，使產(chǎn)權(quán)式商鋪可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)并獲得學(xué)士學(xué)位，1996年取得碩士學(xué)位。1998-2001年，在人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所攻讀“國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)”第二碩士學(xué)位。

現(xiàn)任華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司副總經(jīng)理，直接負(fù)責(zé)公司市場(chǎng)資訊部的市場(chǎng)研究工作，以及策劃部項(xiàng)目顧問(wèn)工作的全程控制。在華高萊斯參與的項(xiàng)目涉及區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)，新城建設(shè)，各類商業(yè)、居住、商務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，等等。

第三篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪預(yù)定協(xié)議書

XX商業(yè)中心商鋪預(yù)定協(xié)議書

甲方：xxxxx有限公司

乙方：

甲方擬將嘉泰商業(yè)中心三樓商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售，乙方經(jīng)慎重考慮，同意購(gòu)買甲方分割后的商鋪產(chǎn)權(quán)，甲乙雙方就購(gòu)買嘉泰商業(yè)中心商鋪事宜達(dá)成如下協(xié)議：

1、本協(xié)議作為雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》的依據(jù)。

2、乙方預(yù)定購(gòu)買嘉泰商業(yè)中心層號(hào)商鋪，單價(jià)元/㎡。建筑面積約房款總價(jià)為（大寫）元整；（小寫）：￥。本協(xié)議簽訂時(shí)乙方自愿預(yù)付定金人民幣（大寫）元。該款在正式簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》時(shí)計(jì)入總房款。

3、最終面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門核定的面積為準(zhǔn)（即產(chǎn)權(quán)證面積），定購(gòu)單價(jià)不變，房款總價(jià)按產(chǎn)權(quán)確定，實(shí)行多退少補(bǔ)。

4、甲方交付物業(yè)的時(shí)間為2005年日前，逾期交付，甲方每天按乙方已付房款的千分之一作為違約金賠償乙方。雙方協(xié)商約在2005年月日前簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，具體簽訂時(shí)間甲方將提前十天書面通知乙方。

5、若乙方接到甲方正式書面通知后在規(guī)定的時(shí)間三日內(nèi)不來(lái)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，視為乙方自動(dòng)放棄，甲方有權(quán)另行轉(zhuǎn)賣，乙方交付的定金作為違約金歸甲方。若甲方在正式簽約前擅自將該商鋪賣于他人，視甲方違約，甲方按定金數(shù)額雙倍賠償乙方。

6、乙方具體付款方式為，首付款（含定金）交納時(shí)間為簽訂正式《房地產(chǎn)買賣契約》之時(shí)。

7、乙方選擇第（1）乙方自營(yíng)。

（2）乙方委托甲方包租三年，收益時(shí)間按交房之日起計(jì)，年收益回報(bào)率第一年為總房款的7%，第二、三年均為總房款的8%；支付時(shí)間為每個(gè)收益年的年末。

8、在雙方正式簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》后，本協(xié)議自動(dòng)作廢。

9、本協(xié)議一式叁份，具有同等法律效力，買賣雙方各執(zhí)壹份為據(jù)，歸檔壹份。

甲方（簽章）：甲方（簽章）：

證照/身份證號(hào)碼：證照/身份證號(hào)碼：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

代理人（簽章）：代理人（簽章）：

簽約日期：簽約日期：

第四篇：產(chǎn)權(quán)式酒店整體營(yíng)銷方案

產(chǎn)權(quán)式酒店整體營(yíng)銷方案

目

錄

一、整體策略 1．公司簡(jiǎn)介

2．產(chǎn)權(quán)式酒店簡(jiǎn)介 3．產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析 4．整體策略

二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與商業(yè)定位 1．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 2．商業(yè)定位

三、銷售方案 1．方案

2．售樓開(kāi)放期優(yōu)惠活動(dòng)方案------vip貴賓卡認(rèn)購(gòu)方案

四、銷售策略 1．銷售準(zhǔn)備 2．銷售進(jìn)度計(jì)劃

五、3-6層房型及面積

六、業(yè)主可選方案 1．返租方案 2．自助型方案

七、消費(fèi)券使用規(guī)則

八、銷售亮點(diǎn)

九、購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的兩大理由

十、錢原來(lái)可以這樣賺

營(yíng)銷推廣報(bào)告策略分析

一、整體策略

1、公司簡(jiǎn)介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團(tuán)結(jié)西路6號(hào)，周邊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會(huì)議室近200間，擁有能同時(shí)容納近800人就餐的中餐廳，并設(shè)有1800平米的超級(jí)購(gòu)物市場(chǎng)，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請(qǐng)星河營(yíng)銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業(yè)超值、簡(jiǎn)約安全、舒適宜人的時(shí)尚型酒店，為社會(huì)各界人士提供彰顯尊貴品質(zhì)與精致生活的平臺(tái)。

2、產(chǎn)權(quán)式酒店簡(jiǎn)介

“產(chǎn)權(quán)酒店”這個(gè)詞對(duì)于很多人并不熟悉，而在市場(chǎng)上叫您投資“產(chǎn)權(quán)酒店”更是不知所以然，難道“產(chǎn)權(quán)酒店”真的就是大家口中所說(shuō)的新興產(chǎn)業(yè)嗎？

其實(shí)不然，“產(chǎn)權(quán)酒店”最早起源于歐洲20世紀(jì)70年代，早已經(jīng)在歐洲地區(qū)廣泛被接受，并已引入我國(guó)上海、廣東、海南等大中城市。

那么什么是“產(chǎn)權(quán)酒店”？其實(shí)就是以酒店的房間為單位，開(kāi)發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取客房租金6%-8%的回報(bào)率，同時(shí)投資者享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的消費(fèi)券。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資的消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則，它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，向公眾提出了一種既消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念，將純消費(fèi)房產(chǎn)融入投資概念，這就是產(chǎn)權(quán)酒店的理念。

“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資額度小、回報(bào)高，又能擁有固定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)實(shí)體，把投資風(fēng)險(xiǎn)降到了最低，另外又具有無(wú)須投入精力的特性，較金融投資、項(xiàng)目投資輕松、穩(wěn)定得多，非常適合在職人士、中老年人士或是為后代購(gòu)買做為其進(jìn)入社會(huì)后基本的生活保障使用，此產(chǎn)品的推出，將起到了促進(jìn)百姓存款的流通、加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的作用，從而給普通百姓量身定做了一個(gè)投資機(jī)會(huì)，輕松、安全地成為企業(yè)主，享受豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

4、整體策略

為了帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)熱銷，成功銷售是整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷成功的重要開(kāi)端。因此，恒基廣場(chǎng)為產(chǎn)權(quán)房制定的營(yíng)銷目標(biāo)是：充分發(fā)掘產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)潛力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，結(jié)合后期經(jīng)營(yíng)的良好前景實(shí)現(xiàn)最大可能的銷售額,完成3-6層所有產(chǎn)權(quán)房的銷售。

立足新余市中心商業(yè)區(qū)及產(chǎn)權(quán)式酒店概念，結(jié)合區(qū)域的特色設(shè)計(jì)，吸引人氣的主力商業(yè)設(shè)置和新余是仙來(lái)區(qū)建設(shè)后的美好前景，運(yùn)用多種營(yíng)銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與商業(yè)定位

1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)，新余市產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非常有限，市場(chǎng)運(yùn)作也沒(méi)有成功的案例，本項(xiàng)目基本上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對(duì)本項(xiàng)目有潛在的威脅，因此需要在商業(yè)定位上有所區(qū)別并把握時(shí)間盡快實(shí)現(xiàn)銷售。

2、商業(yè)定位

恒基廣場(chǎng)的商業(yè)定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據(jù)恒基地產(chǎn)的前期運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和新余的市場(chǎng)情況，特推出二個(gè)銷售方案供公司領(lǐng)導(dǎo)比較參考。

方案一：

在市場(chǎng)情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優(yōu)缺點(diǎn)如下：

優(yōu)點(diǎn)

1）、位置較差，適合在開(kāi)盤時(shí)以低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)銷售；

2）、前期完成70----80%時(shí)可開(kāi)始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價(jià)格。

缺點(diǎn)

1）、可能會(huì)出現(xiàn)客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

2）、如前期市場(chǎng)銷售情況不理想，將極大影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售。

方案二：

先銷售位置較好的產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計(jì)可以保留部分產(chǎn)權(quán)房分期銷售外，其他產(chǎn)權(quán)房可以在短期內(nèi)銷售完畢，此方案的優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)如下：

優(yōu)點(diǎn)：

1）、產(chǎn)權(quán)房位置好，雖然單價(jià)高但市場(chǎng)接受程度高，能盡快銷售回收資金；

2）、延續(xù)產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的熱銷，直接以高價(jià)樹(shù)立恒基地產(chǎn)的形象和品味；

3）、帶動(dòng)后期的銷售。缺點(diǎn)：

產(chǎn)權(quán)房銷售單價(jià)略低，總銷售金額可能也略低。

作為新余商業(yè)中心先期產(chǎn)權(quán)房銷售，恒基地產(chǎn)在確保經(jīng)濟(jì)利益的情況下將盡快實(shí)現(xiàn)銷售為主要目標(biāo)，以避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實(shí)際操作方案還需要根據(jù)開(kāi)盤前一個(gè)月的預(yù)售vip貴賓卡認(rèn)購(gòu)情況做相應(yīng)的調(diào)整。

2、售樓開(kāi)放期優(yōu)惠活動(dòng)方案------vip貴賓卡認(rèn)購(gòu)方案（略）

售樓預(yù)售期采取vip貴賓卡認(rèn)購(gòu)方案，可以順勢(shì)摸一下市場(chǎng)行情，能更加準(zhǔn)確的制定合理的價(jià)格。

四、銷售策略

1、銷售準(zhǔn)備

在銷售準(zhǔn)備期，將商業(yè)中心的其他部門結(jié)合進(jìn)行整體宣傳，在產(chǎn)權(quán)房熱銷時(shí)設(shè)立來(lái)訪登記，提供長(zhǎng)時(shí)間的登記和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，爭(zhēng)取形成開(kāi)盤就清盤的形式。

2、銷售進(jìn)度計(jì)劃

1）、準(zhǔn)備期

a.制定銷售策略和優(yōu)惠措施

b.制定詳細(xì)價(jià)目表及優(yōu)惠尺度

c.公司命名和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

d.銷售道具的準(zhǔn)備（包括樓書、折頁(yè)、海報(bào)、請(qǐng)柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來(lái)訪登記管理檔案系列表的制作

g.銷售隊(duì)伍的組織和獎(jiǎng)金制度的擬定

2）、引導(dǎo)期

a.客戶預(yù)約登記 b.詳細(xì)價(jià)目表調(diào)整

c.編制完成講習(xí)資料

d.培訓(xùn)銷售人員

e.意向客戶聯(lián)絡(luò)與拜訪

f.售樓場(chǎng)所的模型、衛(wèi)生等設(shè)施的調(diào)試

g.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)和vip貴賓卡認(rèn)購(gòu)

五、恒基房產(chǎn)3---6樓產(chǎn)權(quán)房各房型及面積

三層面積為：1842.24㎡；四層面積為：1823.75㎡；五層面積為：1807.48㎡；六層面積為：1750.26㎡。

1、標(biāo)間：94間每間平均約26㎡（其中3樓25間、6樓20間、4樓5樓各24間）

2、豪標(biāo)：32間每間平均約40㎡（其中3樓4樓5樓6樓各8間）

3、大床套房：4間每間平均約52㎡（其中3樓4樓5樓6樓各1間）

4、標(biāo)準(zhǔn)套房：8間每間平均約62㎡（其中3樓4樓5樓6樓各2間）

5、單人間：18間每間平均約18㎡（其中3樓4樓5樓各4間6樓6間）

6、特價(jià)房：8間每間平均約23㎡（其中3樓4樓5樓6樓各2間）

7、經(jīng)濟(jì)房：20間每間平均約15㎡（其中3樓4樓5樓6樓各5間）

六、業(yè)主可選方案

1、返租型方案

甲方：恒基房產(chǎn)

乙方：買方

一、定義

返租型：就是乙方買了房之后重新租回給甲方使用。

二、返租條例

1.返租期為10年

2.返租型租金以消費(fèi)券的方式給乙方，也可付現(xiàn)金，租金為房款的10%一年。

3.乙方可一次性拿回租金，也可分期拿回（消費(fèi)券可一次性付清或分期交付，買主可選擇一年之內(nèi)消費(fèi)完或多年消費(fèi)完，）

4.租金以現(xiàn)金形式返還的，在簽訂返租合同之日滿12個(gè)月結(jié)算。

5．在簽訂返租合同前，買主應(yīng)確定返現(xiàn)金還是消費(fèi)券。

6.第一年的租金可充抵首付款。

2、自助型方案

一、定義

自助型：乙方買房自己使用

二、自助條例

1.業(yè)主自助管理，送部分贈(zèng)送券。

2.每月清潔一次，物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米，水電費(fèi)等其它費(fèi)用自理。

3.產(chǎn)權(quán)房起步價(jià)為3388元/m2，均價(jià)3600元/m2左右,根據(jù)朝向、房型及光線等不同價(jià)格有所不同。

七、消費(fèi)券使用規(guī)則

采用消費(fèi)券形式以不同金額面值為單位，持本消費(fèi)券在餐廳和賓館協(xié)作單位消費(fèi)。（超市及特價(jià)、煙酒除外）

1.在賓館住宿全額消費(fèi)（不含娛樂(lè) 設(shè)施賠償 酒店其它自費(fèi)項(xiàng)目）

2.可在協(xié)作單位消費(fèi)（餐廳、賓館、家具廠、水廠、新宣網(wǎng)）

3.未使用完的贈(zèng)送券在合同對(duì)應(yīng)日3年后兌換40%現(xiàn)金，在合同對(duì)應(yīng)日6年后兌換60%現(xiàn)金。

4.在簽訂合同之日起即可使用本券，本券使用期限為10年，過(guò)期作廢。

八、銷售亮點(diǎn) 1.全額現(xiàn)金一次性付款購(gòu)買整體房?jī)r(jià)優(yōu)惠3%

2.按揭購(gòu)買首付款4.5成

3.首付款分期支付，自備現(xiàn)金不低于首付金額的50%

4.關(guān)系營(yíng)銷：以老客戶介紹新客戶成交的，新客戶可在總贈(zèng)送券基礎(chǔ)上再贈(zèng)送2000元贈(zèng)送券，同時(shí)老客戶也可獲得2000元的贈(zèng)送券。

5.特殊折扣(如活動(dòng),節(jié)日)促銷：優(yōu)惠1到2個(gè)點(diǎn)或送禮品

6.返

券：銷售困難時(shí)明升暗降

7.團(tuán)

購(gòu)：由合作媒體出面組織，或者自行與某個(gè)單位聯(lián)合。讓消費(fèi)者享受到一定的實(shí)惠

8.投資回報(bào)： 現(xiàn)買現(xiàn)回報(bào)房款比例贈(zèng)送券立刻就可使用，10年時(shí)間升值無(wú)限

9.安全保障： 現(xiàn)房銷售，品牌酒店專業(yè)酒店策劃公司管理，先期知名大公司入住

10.政府支持： 市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目

九、購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的兩大理由

1、養(yǎng)老保障型優(yōu)勢(shì)：以10萬(wàn)為例，參與優(yōu)惠活動(dòng)首付只需3萬(wàn)銀行按揭十年，承包金充抵銀行按揭每年還能凈賺兩三千元錢，十年凈賺兩三萬(wàn)元錢。一個(gè)年滿二十歲的職業(yè)人，每年社保三千多元（每年按比例、政策隨時(shí)上漲）直至交到55―60歲，才能享受養(yǎng)老保障金。十年至少要交三萬(wàn)多元，與前者做個(gè)對(duì)比：前者十年就可領(lǐng)到不折不扣的養(yǎng)老金或生活保障金，還能享受增值帶來(lái)的巨大資產(chǎn)，且一勞永逸安享三代。同是三萬(wàn)結(jié)果相去何其之遠(yuǎn)？

2、彰顯身份、提升品質(zhì)、輕松擁有資產(chǎn)：酒店與業(yè)主簽訂的十年承包合同，業(yè)主可以根據(jù)自己的實(shí)際需求提前支取承包金，酒店以代金券的形式返還業(yè)主，可用于酒店餐飲部、住宿部等同現(xiàn)金進(jìn)行消費(fèi)。對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣了無(wú)償消費(fèi)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有償消費(fèi)、消費(fèi)也能擁有資產(chǎn)是一個(gè)新概念更是福音。相信就會(huì)創(chuàng)造奇跡，在這個(gè)瞬息萬(wàn)變的時(shí)代，只有想不到，沒(méi)有不可能。只有懂得珍惜，才能真正擁有！

十、錢原來(lái)可以這樣賺

案例一：

在某機(jī)關(guān)單位任職的李先生，是部門的一個(gè)主任，購(gòu)買一間總價(jià)10萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)房。李先生覺(jué)得這項(xiàng)投資金額不大、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高，在國(guó)外一般回報(bào)率達(dá)6%-8%,在新余達(dá)到了10%。這家產(chǎn)權(quán)式酒店集超市、餐廳、賓館等為一體，可提供一站式服務(wù)、消費(fèi)。回報(bào)還可以抵代金券，而且還可提前消費(fèi)。平時(shí)政府、社會(huì)交往等應(yīng)酬較多，一年下來(lái)招待費(fèi)至少也要花費(fèi)2萬(wàn)元，這樣算來(lái)，五年就需花費(fèi)10萬(wàn)元。這些年李先生都是在無(wú)償?shù)南M(fèi)。

有償消費(fèi)，消費(fèi)也能生成資產(chǎn)，對(duì)于李先生來(lái)說(shuō)是聽(tīng)所未聽(tīng)、聞所未聞，也就更不知道財(cái)富其隱身形式。財(cái)富是在消費(fèi)中產(chǎn)生，沒(méi)有消費(fèi)就不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)，也就無(wú)法產(chǎn)生財(cái)富?？赡囊粋€(gè)消費(fèi)者又能參與財(cái)富的分配？這就是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代消費(fèi)觀念日趨多元化，給消費(fèi)者帶來(lái)的意外驚喜。

李先生以前用于應(yīng)酬、消費(fèi)的正常支出從來(lái)沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)收益，現(xiàn)在在他原來(lái)生活水準(zhǔn)不變的情況下，只是換了一個(gè)場(chǎng)所消費(fèi)，在不知不覺(jué)中，把日常的消費(fèi)應(yīng)酬轉(zhuǎn)化成為了固定資產(chǎn)。

對(duì)李先生這樣的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，考慮到自己日常太多的應(yīng)酬，在承包金領(lǐng)取方式上，李先生選擇了提前預(yù)支承包金以代金?的形式返還，用于在餐廳、賓館應(yīng)酬消費(fèi)的經(jīng)費(fèi)。

李先生作為一名公務(wù)人員，雖然從沒(méi)有經(jīng)過(guò)商，也不懂經(jīng)商，在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)接收了大量的信息，經(jīng)過(guò)分析、研究，他領(lǐng)悟到了，在消費(fèi)中也能獲取財(cái)富，創(chuàng)造資產(chǎn)，這一巨大的商機(jī)促使他熱情的投身進(jìn)來(lái)。

由于李先生社會(huì)交往應(yīng)酬的消費(fèi)需求，他花了4.5萬(wàn)元，獲得了10萬(wàn)元代金卷。通過(guò)5年的消費(fèi)，擁有了10萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于這套產(chǎn)權(quán)房李先生花錢了嗎？為什么？

案例二：

黃先生是一名精明的商人，通過(guò)宣傳資料得知，產(chǎn)權(quán)式酒店可以采取消費(fèi)作為投資的形式，獲得可觀收益。由于身在商海中，對(duì)每一個(gè)商機(jī)他都具有很高的靈敏度，也從來(lái)不會(huì)放過(guò)任何一個(gè)可以讓他增加資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

黃先生每年用于生意往來(lái)的費(fèi)用高達(dá)7--10萬(wàn)元，大多數(shù)費(fèi)用用于人員往來(lái)、住宿招待等應(yīng)酬交往中。當(dāng)他真正了解到新余有一家集超市、餐廳、賓館一站式服務(wù)消費(fèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店，當(dāng)即投資10萬(wàn)元，一次性付清，購(gòu)買了一間產(chǎn)權(quán)房，并與酒店簽訂了承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議。也像李先生一樣，選擇了提前預(yù)支承包金---以代金?的形式返還，并一次性提取10萬(wàn)元的代金?用于在餐廳、賓館應(yīng)酬消費(fèi)的經(jīng)費(fèi)。在沒(méi)有透支消費(fèi)，保證原有正常應(yīng)酬的前提下，像黃先生這樣的老板大概也就一年多的時(shí)間即可輕松獲得一間產(chǎn)權(quán)房，這樣的購(gòu)房形式，黃先生感到既放心又省心。同時(shí)也增加了自己的固定資產(chǎn)。

黃先生雖然是個(gè)生意人，也從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)消費(fèi)也能創(chuàng)造財(cái)富。他對(duì)這一經(jīng)營(yíng)理念，既感到好奇，也非常有興趣。憑著他多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，知道這是一個(gè)不可多得的新商機(jī)、新領(lǐng)域。不由得你不信，懷疑是成功的天敵，相信是成功的開(kāi)始。人與人的差別主要在于思維方式的不同，而這種不同造就了不同的消費(fèi)、不同的人生、不同的世界。消費(fèi)的方式可以決定你花出去的錢是否可以獲得財(cái)富?；ㄍ瑯拥腻X，場(chǎng)所不同，收獲也大不一樣。

如何讓你輕松擁有財(cái)富？獲得資產(chǎn)？像以上兩位先生，做一個(gè)明智的選擇，換一個(gè)場(chǎng)所消費(fèi)，獲得意想不到的收益，這也是我們這個(gè)時(shí)代賦予我們每一個(gè)人新的機(jī)遇。機(jī)遇和商機(jī)對(duì)每一個(gè)人都是平等的，只需要你的一個(gè)決定、一個(gè)選擇。當(dāng)我們回首時(shí)，我們不要責(zé)怪機(jī)遇的吝嗇，因?yàn)闄C(jī)遇并沒(méi)有長(zhǎng)眼，它并不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的投懷送抱，且稍縱即逝。珍惜機(jī)遇，把握現(xiàn)在！

注：

1、恒基廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)房的總面積為（7002m2）平方米，三層至六層（---具體房型略---）

2、根據(jù)工程進(jìn)度安排，將在（------）完工。如能順利取得銷售許可證，將在6月初（具體時(shí)間由公司領(lǐng)導(dǎo)決定）銷售，成為進(jìn)入市場(chǎng)先期的產(chǎn)權(quán)房。恒基產(chǎn)權(quán)房銷售截止日期：恒基產(chǎn)權(quán)房銷售截止日期9月30日。

3、目標(biāo)客戶群：從整體項(xiàng)目銷售的角度考慮，主要針對(duì)行政單位和商人等消費(fèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群。

4、市場(chǎng)銷售分配方案：公司員工原則上不超過(guò)20%、對(duì)外銷售80%。

以上方案供領(lǐng)導(dǎo)審閱參考。但方案再好，如果沒(méi)有一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍和良好的執(zhí)行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬(wàn)事人為先，我們只有先把銷售團(tuán)隊(duì)建立起來(lái)，再加上領(lǐng)導(dǎo)的智慧和部門的努力，我們的目標(biāo)就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

第五篇：2014產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

2014產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

方案一：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

一、整體策略

1、公司簡(jiǎn)介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團(tuán)結(jié)西路6號(hào)，周邊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會(huì)議室近200間，擁有能同時(shí)容納近800人就餐的中餐廳，并設(shè)有1800平米的超級(jí)購(gòu)物市場(chǎng)，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請(qǐng)星河營(yíng)銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業(yè)超值、簡(jiǎn)約安全、舒適宜人的時(shí)尚型酒店，為社會(huì)各界人士提供彰顯尊貴品質(zhì)與精致生活的平臺(tái)。

2、整體策略

為了帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)熱銷，成功銷售是整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷成功的重要開(kāi)端。因此，恒基廣場(chǎng)為產(chǎn)權(quán)房制定的營(yíng)銷目標(biāo)是：充分發(fā)掘產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)潛力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，結(jié)合后期經(jīng)營(yíng)的良好前景實(shí)現(xiàn)最大可能的銷售額,完成3-6層所有產(chǎn)權(quán)房的銷售。

立足新余市中心商業(yè)區(qū)及產(chǎn)權(quán)式酒店概念，結(jié)合區(qū)域的特色設(shè)計(jì)，吸引人氣的主力商業(yè)設(shè)置和新余是仙來(lái)區(qū)建設(shè)后的美好前景，運(yùn)用多種營(yíng)銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與商業(yè)定位

1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)，新余市產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非常有限，市場(chǎng)運(yùn)作也沒(méi)有成功的案例，本項(xiàng)目基本上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對(duì)本項(xiàng)目有潛在的威脅，因此需要在商業(yè)定位上有所區(qū)別并把握時(shí)間盡快實(shí)現(xiàn)銷售。

2、商業(yè)定位

恒基廣場(chǎng)的商業(yè)定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據(jù)恒基地產(chǎn)的前期運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和新余的市場(chǎng)情況，特推出二個(gè)銷售方案供公司領(lǐng)導(dǎo)比較參考。方案一：

在市場(chǎng)情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優(yōu)缺點(diǎn)如下： 優(yōu)點(diǎn)

1）位置較差，適合在開(kāi)盤時(shí)以低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)銷售；

2）前期完成70----80%時(shí)可開(kāi)始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價(jià)格。缺點(diǎn)

1）可能會(huì)出現(xiàn)客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 2）如前期市場(chǎng)銷售情況不理想，將極大影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售。方案二：

先銷售位置較好的產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計(jì)可以保留部分產(chǎn)權(quán)房分期銷售外，其他產(chǎn)權(quán)房可以在短期內(nèi)銷售完畢，此方案的優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)如下： 優(yōu)點(diǎn)：

1）產(chǎn)權(quán)房位置好，雖然單價(jià)高但市場(chǎng)接受程度高，能盡快銷售回收資金； 2）延續(xù)產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的熱銷，直接以高價(jià)樹(shù)立恒基地產(chǎn)的形象和品味； 3）帶動(dòng)后期的銷售。缺點(diǎn)：

產(chǎn)權(quán)房銷售單價(jià)略低，總銷售金額可能也略低。作為新余商業(yè)中心先期產(chǎn)權(quán)房銷售，恒基地產(chǎn)在確保經(jīng)濟(jì)利益的情況下將盡快實(shí)現(xiàn)銷售為主要目標(biāo)，以避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實(shí)際操作方案還需要根據(jù)開(kāi)盤前一個(gè)月的預(yù)售VIP貴賓卡認(rèn)購(gòu)情況做相應(yīng)的調(diào)整。

2、售樓開(kāi)放期優(yōu)惠活動(dòng)方案------VIP貴賓卡認(rèn)購(gòu)方案（略）

售樓預(yù)售期采取VIP貴賓卡認(rèn)購(gòu)方案，可以順勢(shì)摸一下市場(chǎng)行情，能更加準(zhǔn)確的制定合理的價(jià)格。

四、銷售策略

1、銷售準(zhǔn)備

在銷售準(zhǔn)備期，將商業(yè)中心的其他部門結(jié)合進(jìn)行整體宣傳，在產(chǎn)權(quán)房熱銷時(shí)設(shè)立來(lái)訪登記，提供長(zhǎng)時(shí)間的登記和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，爭(zhēng)取形成開(kāi)盤就清盤的形式。

2、銷售進(jìn)度計(jì)劃 1）準(zhǔn)備期

a.制定銷售策略和優(yōu)惠措施 b.制定詳細(xì)價(jià)目表及優(yōu)惠尺度 c.公司命名和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

d.銷售道具的準(zhǔn)備（包括樓書、折頁(yè)、海報(bào)、請(qǐng)柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來(lái)訪登記管理檔案系列表的制作 g.銷售隊(duì)伍的組織和獎(jiǎng)金制度的擬定 2）引導(dǎo)期

a.客戶預(yù)約登記 b.詳細(xì)價(jià)目表調(diào)整 c.編制完成講習(xí)資料 d.培訓(xùn)銷售人員

e.意向客戶聯(lián)絡(luò)與拜訪

f.售樓場(chǎng)所的模型、衛(wèi)生等設(shè)施的調(diào)試 g.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)和VIP貴賓卡認(rèn)購(gòu) 以上方案供領(lǐng)導(dǎo)審閱參考。但方案再好，如果沒(méi)有一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍和良好的執(zhí)行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬(wàn)事人為先，我們只有先把銷售團(tuán)隊(duì)建立起來(lái)，再加上領(lǐng)導(dǎo)的智慧和部門的努力，我們的目標(biāo)就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。方案二：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx（xxxx）投資有限公司新建的首個(gè)投資項(xiàng)目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準(zhǔn)五星級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議用房，是廣大消費(fèi)者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場(chǎng)所。

二、什么是會(huì)員式酒店 是投資（消費(fèi)）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會(huì)員。除自己使用（消費(fèi)）部分時(shí)間外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經(jīng)營(yíng)，投資人自已獲取紅利（租金）的經(jīng)營(yíng)模式。

三、會(huì)員式酒店的三種類型

1、退休住宅型：為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。

（1）自己部分時(shí)間使用：余下的時(shí)間留給酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)。

（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨(dú)立方式出售給投資（消費(fèi)）者，委托酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)，并獲得一定期限免費(fèi)住居權(quán)。

3、單位固定型：集團(tuán)購(gòu)買會(huì)員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會(huì)使用。

四、酒店會(huì)員的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

1、正式會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人投資購(gòu)買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會(huì)員。

2、銀牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購(gòu)買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會(huì)員。

3、金牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購(gòu)買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會(huì)員。

五、酒店會(huì)員的優(yōu)惠辦法

1、開(kāi)盤前預(yù)交2000元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到簽訂購(gòu)房合同付款時(shí)酒店方補(bǔ)助3000元給會(huì)員。

2、酒店方給會(huì)員提供60—70%的按揭貸款，解決會(huì)員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進(jìn)一個(gè)新會(huì)員入會(huì)，按新會(huì)員投資購(gòu)買客房金額的5‰獎(jiǎng)勵(lì)給引進(jìn)（推薦）者。

4、凡銀牌會(huì)員，均可享受酒店方的特約活動(dòng)。

5、凡金牌會(huì)員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費(fèi)用和服務(wù)。

六、xxxx（會(huì)員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報(bào)快，低消費(fèi)，高享受。

1、投資少。凡投資購(gòu)買酒店客房的個(gè)人或單位，您只需付所購(gòu)房款的40%，余下的60%款項(xiàng)由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報(bào)快。您在開(kāi)盤前預(yù)交2000元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到您簽訂購(gòu)房合同付款時(shí)，即時(shí)享受酒店方補(bǔ)助3000元的會(huì)員報(bào)各費(fèi)。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購(gòu)房款的10%支付租金。

3、低消費(fèi)。凡加盟xxxx（會(huì)員式）大酒店的會(huì)員。您每年擁有免費(fèi)15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費(fèi)就餐權(quán)。您其他時(shí)間的住宿和餐飲消費(fèi)按90%優(yōu)惠結(jié)價(jià)。

4、高享受。xxxx（會(huì)員式）大酒店按準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并高資聘請(qǐng)xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級(jí)）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購(gòu)物的獨(dú)特場(chǎng)地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。

七、預(yù)測(cè)影響xxxx（會(huì)員式）大酒店銷售的主要因素：

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無(wú)省級(jí)定點(diǎn)旅游（點(diǎn)）區(qū)，且市級(jí)旅游景點(diǎn)較少；

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要；

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長(zhǎng)沙出差、購(gòu)物所需時(shí)間相差不大。無(wú)民用機(jī)場(chǎng)和水上航道，洛湛線只開(kāi)通了貨運(yùn)，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；

4、融資環(huán)境差。正處于國(guó)家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對(duì)酒店賓館的貸款；

5、價(jià)格“賣點(diǎn)”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司30—40家，有5個(gè)住宅、工業(yè)、政府職能部門開(kāi)發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時(shí)，有錢的人不要房子，無(wú)錢的人買不起房子。

6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團(tuán)準(zhǔn)備籌建準(zhǔn)四星級(jí)的賓館、xxxx賓館準(zhǔn)備改擴(kuò)建，清泉、星馬準(zhǔn)備升級(jí)，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見(jiàn)。正在興建的老街環(huán)球廣場(chǎng)、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場(chǎng)等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。

八、解除銷售危機(jī)的辦法：

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)。做好外地來(lái)XX經(jīng)商客戶的重點(diǎn)工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點(diǎn)”瞄準(zhǔn)他們。

2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購(gòu)房，作為他們來(lái)婁出差、休假、年會(huì)的固定型用房。做好有錢群體人員、私營(yíng)老板，特別是煤炭老板來(lái)婁購(gòu)房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費(fèi)的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費(fèi)的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長(zhǎng)沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹(shù)立一種“準(zhǔn)五星級(jí)”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭(zhēng)取市委、政府對(duì)公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護(hù)的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊(duì)伍的作用。選擇像“人壽保險(xiǎn)人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

九、營(yíng)銷策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用及方法

1、策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用：

（1）必須實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。首次開(kāi)盤銷售達(dá)到50%以上視為特優(yōu)，達(dá)到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達(dá)到60%—70%，收盤期達(dá)到70%—100%，就可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。（2）快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報(bào)紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點(diǎn)，有重點(diǎn)的宣傳會(huì)員式大酒店的投資價(jià)值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達(dá)到利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險(xiǎn)。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購(gòu)房的資金困難，同時(shí)，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險(xiǎn)。

2、策劃方法：

（1）發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢(shì)。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準(zhǔn)五星級(jí)”的酒店，并有長(zhǎng)沙五星級(jí)佳程酒店托管的優(yōu)勢(shì)。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。三是公司有長(zhǎng)期從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。

（2）復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢(shì)。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗(yàn)。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場(chǎng)售樓的成功經(jīng)驗(yàn)。方案三：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

一、產(chǎn)品簡(jiǎn)介：

1：項(xiàng)目名稱：森發(fā)怡和居

2：位置：位于伊經(jīng)十二路和伊經(jīng)十三路之間，北林興林街，南鄰飛機(jī)場(chǎng)路。

3：配套：市政配套及生活配套相對(duì)成熟，區(qū)域教育、生活、飲食、教育、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者生活?yuàn)蕵?lè)需要。4：規(guī)模：森發(fā)怡和居項(xiàng)目總建筑面積284875㎡，其中產(chǎn)權(quán)式酒店5萬(wàn)多㎡，分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二、項(xiàng)目定位 1.客戶定位

區(qū)域特征：有投資意向的并且經(jīng)常休閑旅游的客戶。職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企事業(yè)單位及公務(wù)員管理層高收入者 年齡：30-50歲為主

收入：平均家庭年收入10萬(wàn)元以上

購(gòu)買心理：重視投資環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率，能夠接受新型的投資方式 2.功能定位

1）投資，獲取高額的固定投資回報(bào)率

2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區(qū)內(nèi)，到各名勝景點(diǎn)近、交通便利，生活配套完善，地區(qū)房地產(chǎn)有很大升值潛力三項(xiàng)目賣點(diǎn) 1.開(kāi)發(fā)實(shí)力

森發(fā)公司是興安盟地區(qū)的著名企業(yè)，企業(yè)資金雄厚，有很多成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成例，信譽(yù)高、口碑好 2：區(qū)位價(jià)值

距離阿爾山市區(qū)僅半小時(shí)車程，居民聚集區(qū)，有較成熟的休閑娛樂(lè)條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規(guī)劃前景好，項(xiàng)目屬伊爾施生活地標(biāo)式建筑群，升值潛力大 3：物業(yè)及酒店管理

將成立自己的酒店管理公司并且有專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員，擁有成熟的物業(yè)管理 四項(xiàng)目傳播思路設(shè)計(jì)

1.從項(xiàng)目市場(chǎng)定位說(shuō)起，產(chǎn)權(quán)式酒店，是產(chǎn)品功能和市場(chǎng)形態(tài)，產(chǎn)權(quán)式酒店具有穩(wěn)定有保障的收益，靈活存儲(chǔ)、套現(xiàn)服務(wù)，這些是項(xiàng)目的特色，是彌補(bǔ)產(chǎn)品功能和吸引消費(fèi)者的點(diǎn)，我們將這個(gè)點(diǎn)無(wú)限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產(chǎn)權(quán)式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報(bào)率；5年后與酒店收益同步的靈活回報(bào)率（回報(bào)率根據(jù)酒店盈虧情況無(wú)關(guān)，每年保障回報(bào)6%）；提供銀行靈活存儲(chǔ)的套現(xiàn)服務(wù)（擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以再任何時(shí)刻進(jìn)行買賣交易）；提供套現(xiàn)服務(wù)的后期保障（可在交易后繼續(xù)執(zhí)行之前簽訂的委托協(xié)議）2.廣告設(shè)計(jì)思路及風(fēng)格：

1）訴求方式：思想對(duì)接，闡述“老板”的精神價(jià)值，由精神層面落到項(xiàng)目訴求； 2）平面風(fēng)格：前沿、眩目、大氣；

廣告方案風(fēng)格：引領(lǐng)城市風(fēng)，尚享樂(lè)財(cái)富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業(yè)主，輕松享樂(lè)財(cái)富人生；免費(fèi)請(qǐng)人幫你打理一間“酒店”等

五、宣傳手段：

宣傳手段主要四類：電視類廣告，報(bào)紙類,網(wǎng)絡(luò)類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產(chǎn)權(quán)式酒店的知名度提高，給酒店造勢(shì)。

1、電視類廣告：與剛來(lái)伊爾施是做的廣告不同，現(xiàn)在主要通過(guò)其他的產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行對(duì)比著進(jìn)行闡述，例如：與臥龍城產(chǎn)權(quán)式酒店比較，我們酒店的投資回報(bào)率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時(shí)間（我們是3年而他們是1年），物業(yè)方面（我們有統(tǒng)一的管理而他們沒(méi)有）等等。電視廣告因?yàn)槭且獙?duì)外播放，因此對(duì)于面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等需要進(jìn)一步的確定，再加上對(duì)配套設(shè)施的一些闡述去增加對(duì)客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時(shí)間在6月初至|8月末。

2、報(bào)紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進(jìn)行輔助的宣傳，對(duì)于文字上的闡述主要是對(duì)項(xiàng)目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報(bào)紙類得廣告易保存，可以提高對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時(shí)，信息量大，說(shuō)明性強(qiáng)。因此建議廣告時(shí)間定在6月末至8月末。

3、網(wǎng)絡(luò)類廣告：通過(guò)手機(jī)短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點(diǎn)是幾乎沒(méi)什么成本，從現(xiàn)在人的生活習(xí)慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺(tái)，不單單是對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的宣傳而且可以對(duì)集團(tuán)的一些項(xiàng)目都可以做宣傳，在節(jié)假日的時(shí)候也可以通過(guò)平臺(tái)送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運(yùn)作。

4、戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續(xù)使用，現(xiàn)在主要是景區(qū)方面的戶外廣告，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售對(duì)象主要是有投資意向的旅客，在景區(qū)的外地人流量可以說(shuō)是最大的，因此對(duì)于景區(qū)的戶外廣告宣傳要作為重點(diǎn)，具體的執(zhí)行方式需要仔細(xì)的研究。

5、宣傳單的發(fā)放：在整個(gè)的旅游季節(jié)都應(yīng)該去發(fā)放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節(jié)開(kāi)始發(fā)放，只要是有人群聚集的時(shí)段都要去發(fā)放。