第一篇：業(yè)主委員會1

業(yè)主委員會成立的條件

第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出

小區(qū)沒有業(yè)委會如何申請維修基金

一、申請使用物業(yè)專項維修資金的條件 根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金》等法律法規(guī)，使用專項維修資金有明確的條件和程序。

1、使用專項維修資金的前提是該房屋已經交存了住宅專項維修資金，沒有交存就沒有使用。

2、使用專項維修資金還要同時符合以下條件：

第一，需要維修的部位屬于業(yè)主共有部位和共有設施設備。第二，需要維修的項目已經超過了房地產開發(fā)公司應當承擔的保修期。樓頂漏水保修期最低是5年，以該幢樓的竣工驗收備案表所載的備案時間和房屋買賣合同確定的交付時間來計算保修期的開始日期。如果交付時間早于備案時間，則以備案日期開始計算。如果備案時間早于房屋交付時間，則以房屋交付時間開始計算。第三，需要維修的項目屬于重大修繕項目。具體到樓頂漏水項目，要求滲漏部位超過所在整幢樓屋面的20%以上。漏水面積未達到這個指標，則屬于日常維修或小修項目。超過保修期的重大修繕才能申請使用專項維修資金，日常維修或小修項目，該小區(qū)有物業(yè)公司的，應當由物業(yè)公司負責維修，物業(yè)費已經包含日常維修或小修費用；該小區(qū)沒有物業(yè)公司的，則由樓頂住戶自行出資維修。第四，超過保修期且符合重大修繕條件的維修項目，還應當經本小區(qū)內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意使用專項維修資金。如果小區(qū)成立了業(yè)主大會，建立了該小區(qū)的專項維修資金具體管理制度，并且這個具體的管理制度經本小區(qū)內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意，則可以按照小區(qū)專項維修資金管理制度的約定來申請使用維修資金。

二、申請使用物業(yè)專項維修資金的程序 使用專項維修資金的一般程序：

一是編制維修項目預算和與維修施工單位草簽維修合同。二是使用申報。向區(qū)住建局物業(yè)管理科提出使用申請。三是主管部門對照使用條件進行初步審查。

四是召開業(yè)主大會或者按小區(qū)維修資金管理制度的約定條件進行業(yè)主投票表決，街道或社區(qū)指導監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行投票表決。五是業(yè)主大會同意后，由申報人組織維修和竣工驗收。六是主管部門按預先審查的材料和維修施工合同的約定，向施工單位賬戶分期支付維修資金，并留存保修期內的質保金直到保修期滿后支付。

三、使用住宅專項維修資金的申報主體 一般情況下，成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，應當首先由業(yè)主委員會向主管部門提出使用申請；沒有業(yè)主委員會但有物業(yè)公司的，應當由物業(yè)公司提出申請；既未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，又沒有物業(yè)公司管理的小區(qū)，受屋頂漏水影響的業(yè)主可以向所在街道報告，由街道指定機構或所在社區(qū)來申請使用。當然，業(yè)主也可以直接在小區(qū)內組織其他業(yè)主聯名提出使用申請，但聯名簽署的業(yè)主人數應當達到小區(qū)業(yè)主總人數20%以上。

如何成立業(yè)主委員會

為了維護住宅小區(qū)內全體業(yè)主和住戶的合法權益，成立業(yè)主委員會是非常必要的。

一、成立業(yè)主委員會的條件：

業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。

1、公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；

2、新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；

3、住宅出售已滿兩年。

二、成立業(yè)主委員會后要辦理登記手續(xù)

業(yè)主委員會自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產管理部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會登記申請書；

2、業(yè)主委員會委員名單；

3、業(yè)主委員會章程。

區(qū)、縣房地產管理部門應自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。

三、業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，主要履行下列職責：

1、召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

3、依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；

4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；

5、聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

6、監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；

7、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

8、業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

四、業(yè)主公約的效力

1、業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。

2、業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。

3、業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產管理部門備案；

4、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體、使用人具有約束力。

5、業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

小區(qū)業(yè)主委員會如何成立？ 2 2011-3-16 10:19 zzy7775 | 三級 第三章

業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十三條 未設立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協助業(yè)主決定有關事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，交付業(yè)主的專有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自接到申請之日起六十日內，推舉業(yè)主代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組主要由業(yè)主代表組成，也可以吸收建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表各一人參加。籌備組成員名單確定后，應當將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十五條 建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料，并承擔召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十六條 業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的決定;

（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。

第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起二十日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。前款

（二）、（三）、（四）項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。第十八條 業(yè)主委員會應當根據業(yè)主大會的授權，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（二）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）組織、監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（七）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會成員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會的辦公經費和成員的工作津貼應當從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布辦公經費的收支情況。第十九條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不履行業(yè)主義務的；

（三）不再具備業(yè)主身份的；

（四）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（五）被依法追究刑事責任的；

（六）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（七）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令移交。

過半數業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時協助全體業(yè)主重新選舉。

第二十條 主要配套設施設備和相關場地共用的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請成立一個業(yè)主大會。

不具備成立業(yè)主大會條件的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織業(yè)主自行管理，或者經過半數業(yè)主同意，委托他人進行清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護等物業(yè)管理。2011-10-2 20:12 pmedu | 七級

業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產生。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負責召集。成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責每年召開一次以上的業(yè)主大會。業(yè)主委員會負責在大會召開7天前將業(yè)主大會召開的日期、內容送達每位業(yè)主。

業(yè)主委員會委員數額，一般設10一15人，經業(yè)主大會決定可以適當增減，但最少不得少于5人，最多不得多于20人，并在委員會中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委(建設局)、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔任業(yè)主委員會的顧問。

業(yè)主要員會必須制訂章程，確定組織機構，并經業(yè)主大會通過。

業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團體法人資格。

業(yè)主委員會每屆任期3年，每屆期滿前兩個月，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主代表大會，選舉下屆業(yè)主委員會委員。業(yè)主要員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會法人變更須辦理社會團體變更登記。

[提問者認可] | 2009-1-4 00:15 深深深深海底 | 四級

根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會?！瓨I(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

所以各省市對業(yè)主委員會的成立條件做出了不同的規(guī)定。例如《浙江省物業(yè)管理條例》第八條“物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當予以協助：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成?；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。業(yè)主大會籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并告 6 知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導?！?/p>

一般交付使用50%以上，或交付滿2年即可成立業(yè)主委員會。具體條件，請查詢你所在的省市物業(yè)管理條例，或咨詢房產物業(yè)管理部門。0 |

根據物權法和物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主大會的籌建由業(yè)主共同決定。房屋出售并交付建筑面積達到50%以上，或者首套房屋交付使用滿2年的，業(yè)主應該成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

具體的程序請到當地的物業(yè)管理主管部門查詢。參考資料：liushengmin.focus.cn 1 |

2011-10-7 19:18 rongjia_2011 | 一級

我們小區(qū)正在做這件事.成立的關鍵在于第一要得到你們小區(qū)所在社區(qū)的支持和認同;第二小區(qū)居民要齊心協力;這是我自身的體會.成立業(yè)主委員會的步驟 在網上可以找到很多;但實際操作起來,一定要由一個公正 無私 肯做事的人做為發(fā)起者,把小區(qū)居民的積極性調動起來, 籌備小組成立了,事情就成功了一半

蘇州《高新區(qū)住宅區(qū)業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會工作實施細則（試行）》

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會籌建、換屆、改建工作過程以及日常工作制度，確保公開、公平、公正性原則和相關法律法規(guī)的貫徹落實，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）等有關法律、法規(guī)，結合高新區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 房產行政主管部門負責籌建、換屆、改建的具體指導工作，并按《條例》要求對有關工作與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）共同組織實施；街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責籌建、改建和未按時換屆的業(yè)主委員會的組織實施工作，并按《條例》規(guī)定，協調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協助房產行政主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

第二章 首次業(yè)主（代表）大會、首屆業(yè)主委員會的籌建工作

第三條 成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組的工作步驟。

成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組應按照建設單位和前期物業(yè)企業(yè)書面告知，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）發(fā)布公告，組織業(yè)主會議推薦，公示推薦結果等程序進行。

（一）告知

物業(yè)管理區(qū)域符合《條例》第十條規(guī)定情形的，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當在三個月內書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。未按時書面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產行政主管部門應當責成建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)立即（一個月內）書面告知（建設單位已注銷的由前期物業(yè)服務企業(yè)單獨書面告知），仍不告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在一個月內發(fā)布公告，主動組織、指導、協調成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組。

書面告知的內容：（見樣表一）

1、小區(qū)名稱、推廣名稱、門牌公安編號，小區(qū)坐落位置；

2、建設單位名稱、前期物業(yè)管理企業(yè)名稱，以及聯系人、負責人姓名與聯系方式；

3、小區(qū)物業(yè)總建筑面積，已交付使用面積及交付使用時間；小區(qū)物業(yè)概況：包括總幢數、總戶數，各幢面積和戶數，商業(yè)、寫字樓分布、面積和戶數；

4、小區(qū)社區(qū)配套用房部位、面積；

5、所提供的籌備組會議場地地點、首次業(yè)主（代表）大會場地地點及會場情況（容納人數，座位數，會場布置情況：一般應設會標“**小區(qū)首次業(yè)主（代表）大會籌備組推薦會議”，以圓桌會議形式布置）；

6、所提供的人力情況：包括人數、名單、聯系方式；

7、建設單位提供籌建經費的方式、方法（建設單位已注銷的籌建經費從共有部 位、共用設施設備收益中列支）。

（二）公告

1、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到書面告知之日起二十日內在相關小區(qū)發(fā)布成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組的公告；公告應當在所有小區(qū)進出口明顯位置、各樓道口張貼；三十日內應組織、協調、指導成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組。

公告的主要內容應包括：（見樣表二）

籌建的依據，組織業(yè)主推薦產生首次業(yè)主代表大會籌備組的時間、地點、人員，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委派的籌備組組長（可以是社區(qū)居委會工作人員）情況，與會人員條件（凡是本物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主均可參加）及報名登記地點、時間（見樣表三），會議議程（確定籌備組組成人員人數和推薦的辦法，推薦產生籌備組成員），籌備組的主要任務，籌建的基本過程及概略時間安排。

2、籌備組成員產生的方式?？刹扇∽运]互薦，或分區(qū)分片分幢推薦等辦法，由業(yè)主自行決定。

（三）會議推薦 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到書面告知之日起三十日內組織報名業(yè)主（未報名的也可參加）召開推薦會議，推薦產生首次業(yè)主（代表）大會籌備組。會議應確定如下事項：

1、決定推薦籌備組人員的方式（自薦互薦或分區(qū)分片分幢推薦等）；

2、確定籌備組的人數（5---9人）。

3、自薦或被薦的業(yè)主自我介紹個人情況，并就參加籌備組后如何做好籌備工作做承諾表態(tài)。

4、表決產生籌備組組成人員。

5、確定籌備組第一次會議的時間、地點、議程等（可與推薦籌備組會議合并召開，但需事先公告明確）。

（四）公示會議結果（見樣表四）

第四條 首次業(yè)主（代表）大會籌備組的工作。應確定首次業(yè)主（代表）大會制度，業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員名額、分配和選舉產生辦法，大會議事規(guī)則、業(yè)主規(guī)約草案等，組織業(yè)主推薦業(yè)主代表，推薦業(yè)主委員會委員候選人，公告相關事項。

（一）籌備組第一次會議（可以和推薦產生首次業(yè)主代表大會籌備組會議合并進行，合并進行時，會議議程也應事先合并公告）。應確定如下事項：

1、確定本物業(yè)區(qū)域內要實行的（業(yè)主或業(yè)主代表）大會制度。

確定籌備組成員分工（包括宣傳發(fā)動、業(yè)主規(guī)約和議事規(guī)則草案擬定、會議記錄和整理、公告公示擬定、聯絡與協調、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員候選人情況匯總等）。

2、確定業(yè)主代表人數、分配辦法、產生辦法。

業(yè)主代表一般不少于30人（對物業(yè)總面積小、幢數和戶數較少的小區(qū)可依照實際情況酌情減少），每幢至少有1名；

可按樓道、樓層、戶數、面積等確定業(yè)主代表名額的分配辦法； 通常采用業(yè)主自薦互薦的辦法推薦業(yè)主代表候選人； 凡是本物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主均可當選業(yè)主代表。

3、決定自薦互薦業(yè)主代表候選人登記起止時間、地點（見樣表五）。

4、對業(yè)主投票權數提出建議方案。

5、確定籌備組第二次會議召開的時間、地點、議程。（公示會議結果見樣表六）。

（二）籌備組第二次會議。應審議、確定如下事項：

1、匯總報名情況。

2、確定業(yè)主代表候選人征求業(yè)主意見的時間、方法、分工（見樣表七--1,七—2，七--3）。

3、審議業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則草案，確定征求業(yè)主意見的起止時間、方法、分工等。

業(yè)主規(guī)約、大會議事規(guī)則，應征得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。（見樣表八）

4、確定業(yè)主委員會人數（5至15人）、選舉辦法，候選人推薦產生辦法（見樣表九）。

業(yè)主委員會委員一般采用差額選舉的辦法產生。

業(yè)主委員會委員候選人可采取在業(yè)主代表中自薦互薦、籌備組推薦等方式產生，候選人人數應多于確定的業(yè)主委員會人數。

5、確定業(yè)主委員會委員候選人報名起止時間、地點（見樣表十）。

6、確定第三次籌備組會議時間、地點、議程。（公示會議結果見樣表十一）。

（三）籌備組第三次會議應確定如下事項：

1、確認業(yè)主代表業(yè)主身份。

2、依據《條例》對業(yè)主委員會委員應具備條件的四點要求，提出（審議）業(yè)主委員會委員候選人建議名單。

3、根據業(yè)主意見修改業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則草案。

4、確定召開首次業(yè)主（代表）大會的時間、地點、形式和內容。（公示會議結果見樣表十二）。

第五條 召開首次業(yè)主（代表）大會，選舉首屆業(yè)主委員會。

（一）聽取、審議籌備組工作報告。

（二）宣布業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則、管理規(guī)約向業(yè)主征求意見的結果。

（三）決定首屆業(yè)主委員會任期。

（三）審議通過首屆業(yè)主委員會選舉辦法。

（四）選舉產生首屆業(yè)主委員會。應按下列程序實施：

1、在非業(yè)主委員會候選人中推選監(jiān)票、唱票、記票等工作人員三名；

2、向業(yè)主代表計發(fā)選票（見樣表十三）；

3、按照候選人名單順序，自我介紹個人情況和對做好業(yè)主委員會工作做承諾表態(tài)；

4、現場自薦互薦業(yè)主委員會委員候選人，經現場確認符合業(yè)主委員會委員選舉條件后進行自我介紹和表態(tài)，并列入差額選舉候選人名單；

5、業(yè)主代表投票選舉業(yè)主委員會委員（選舉數超過業(yè)主委員會名額數的選票無效）；

6、驗票，認定有效票數；

7、計票：按得票順序，產生首屆業(yè)主委會委員（原則上得票數需超過有效票數的50%）（見樣表十四）；

8、當選業(yè)主委員會委員作競選陳述，競選主任、副主任，并投票選舉主任1名、副主任若干名（見樣表十五）。

（四）業(yè)主委員會主任代表首屆業(yè)主委員會作就職承諾。

（五）街道辦事處（鎮(zhèn) 人民政府）、房產行政主管部門致辭。（公示會議結果見樣表十六）。

第六條 備案。首屆業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料到房產行政主管部門備案：

經全體委員簽名的首屆業(yè)主委員會備案申請（見樣表十七）； 附件

1、首屆業(yè)主委員會委員名單； 附件

2、議事規(guī)則、管理規(guī)約；

附件

3、首次業(yè)主（代表）大會會議記錄復印件、簽到單； 附件

4、業(yè)主代表名單（姓名、幢室號、聯系電話）； 附件

5、各次籌備公告、公示復印件。

第七條 制印。業(yè)主委員會憑業(yè)主委員會備案表原件刻制公章。

第八條 成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組的公告由街道（鎮(zhèn)人民政府）發(fā)布，其他籌備工作公告、公示以籌備組名義發(fā)布，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或社區(qū)居民委員會蓋章見證。

首次業(yè)主（代表）大會召開的時間、地點、形式和內容，業(yè)主委員會候選人產生辦法以及建議名單，大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，應當在首次業(yè)主（代表）大會召開十五日前在物業(yè)區(qū)域內公告；其他公告公示時間不少于七天。第三章 業(yè)主委員會換屆

第九條 業(yè)主委員會屆滿前三個月應發(fā)布業(yè)主（代表）大會換屆選舉的公告。原業(yè)主委員會轉為下屆業(yè)主（代表）大會籌備組，并可吸收其他熱心業(yè)主參加?；I備程序可參照籌建首次業(yè)主（代表）大會程序進行。

第十條 召開業(yè)主（代表）大會，選舉新一屆業(yè)主委員會。會議一般應進行如下議程：

（一）由業(yè)主委員會向業(yè)主（代表）大會報告任期內工作。

1、任期內業(yè)主委員會、業(yè)主（代表）大會建設情況；

2、任期內業(yè)主委員會開展工作情況；

3、任期內公用部位、共有設施設備等屬全體業(yè)主的收益和使用情況；

4、任期內維修資金使用情況。

（二）修改、審議通過新的業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。

（三）選舉新一屆業(yè)主委員會（可參照選舉產生首屆業(yè)主委員會的程序實施）。公示會議結果（參照樣表十四）

第十一條 備案?？蓞⒄帐讓脴I(yè)主（代表）大會備案要求實施。第十二條 交接。業(yè)主委員會應當在任期屆滿前后三天內將所有使用、保管的文書、資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等列表移交給新一屆業(yè)主委員會，并所有委員簽字確認。第四章 業(yè)主委員會改建（選）

第十三條 業(yè)主委員會逾期不召集會議的，由房產行政主管部門責令限期召集，經責令仍未召集的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應根據業(yè)主申請，在一個月內召集。業(yè)主委員會連續(xù)兩次（含兩次）以上未能按《條例》和議事規(guī)則要求召集業(yè)主（代表）大會履行法定職責或連續(xù)半年未召集業(yè)主委員會會議履行法定職責的（無會議記錄也視為未召集），由房產行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主（代表）大會會議改選（建）。改選期間業(yè)主委員會停止活動，印章可交由街道辦事處（或社區(qū)居民委員會）保管。

（一）改選工作參照選舉首屆業(yè)主委員會程序實施。

（二）交接應在新的業(yè)主委員會產生之日起七天內完成，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)交。內容同第十二條規(guī)定。

第十四條 對業(yè)主委員會處于癱瘓狀態(tài)（含第十三條情形），同時業(yè)主代表大會因業(yè)主代表缺額也無法召集的，應首先補選業(yè)主代表，完善業(yè)主代表大會。

（一）認定原業(yè)主代表資格。對仍愿意擔任業(yè)主代表的，保留業(yè)主代表資格；對不愿意繼續(xù)擔任的，做好統(tǒng)計記錄，并組織相關業(yè)主重新推薦。推薦工作參照首次業(yè)主（代表）大會代表推薦程序實施。

（二）愿意繼續(xù)擔任的原業(yè)主代表名單也應在相關樓幢（樓道）和物業(yè)區(qū)域內主出入口公告，征詢業(yè)主意見。對業(yè)主意見較大的，應單獨征求所代表樓幢業(yè)主的意見，按議事規(guī)則以及籌備組確定的推薦辦法，重新認定其代表資格。

第十五條 無論因何種原因改選（建）業(yè)主委員會，完善業(yè)主（代表）大會，原業(yè)主委員會均應積極配合籌備組的籌備工作。

第五章 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會日常工作制度

第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會的執(zhí)行機構，主要負責主持業(yè)主（代表）大會日常工作，在《條例》和議事規(guī)則規(guī)定的職權范圍內決定和處理事項，對小區(qū)重大問題向業(yè)主（代表）大會提出建議、方案，執(zhí)行業(yè)主（代表）大會的各項決議、決定。

業(yè)主委員會可組織物業(yè)區(qū)域內熱心于公益事業(yè)的業(yè)主輪流值班，記錄、收集、整理業(yè)主的投訴、建議、意見等。

第十七條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會受房產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導和監(jiān)督。

第十八條 會議制度。業(yè)主委員會必須按照《條例》和議事規(guī)則的要求，按期召集業(yè)主委員會會議和業(yè)主（代表）大會，決定物業(yè)區(qū)域內重大事項，定期報告相關工作，所有會議均要有書面紀錄，并經出席會議的所有委員簽名確認；所有決議、決定均要在物業(yè)區(qū)域內主出入口發(fā)布公告、公示，征求全體業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。

召開會議的時間、地點、內容應在會議召開十五日前在物業(yè)區(qū)域內公告。緊急事項應及時召開臨時會議商定。

第十九條 發(fā)布召開業(yè)主（代表）大會公告（通知）的同時，應告知社區(qū)居民委員會，并聽取其建議，邀請派工作人員參加。會議做出的決定應當書面告知社區(qū)居民委員會。

第二十條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的增補。

（一）對連續(xù)三次（或半年）不能出席會議的、確實不能參加業(yè)主委員會正常工作的、被治安（刑事）拘留的、拖欠物業(yè)管理費超過三個月的、私搭亂建（毀綠占綠）業(yè)主反映強烈的，以及違反《條例》、業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的委員產生其他情形的，應及時勸其辭去委員資格，并召開業(yè)主（代表）大會中止資格和增補，以保證業(yè)主委員會工作不受影響。中止資格和缺額增補應在二個月內完成（可采用向業(yè)主代表發(fā)征求意見表等會議形式實施），并公示。

（二）對不能按要求征求業(yè)主意見以及不能按要求參加業(yè)主（代表）大會履行職責的業(yè)主代表（一年內兩次及以上），應及時征詢本人意見，勸其辭去業(yè)主代表資格，并另選其他業(yè)主擔任（應至少每半年確認、補充一次），以確保業(yè)主（代表）大會的正常工作不受影響。

（三）對由百分之二十以上所代表業(yè)主聯名提出不信任的，可由業(yè)主委員會重新征求相關業(yè)主意見，確認其代表（委員）資格。第二十一條 業(yè)主代表。

（一）業(yè)主代表應按《條例》、議事規(guī)則要求以及業(yè)主委員會安排，代表業(yè)主積極參加業(yè)主代表大會。

（二）業(yè)主代表至少應每季度征求所代表業(yè)主的意見建議，并及時提交給業(yè)主委員會；

（三）業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主投票表決的，其征求意見表需經本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

（四）業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會時，應該由本人參加，并正確表達所代表業(yè)主的意見建議；因特殊原因無法參加的，可經三分二以上所代表業(yè)主同意委托所代表的其他業(yè)主參加。

（五）一自然幢（層、樓道）產生二個以上業(yè)主代表的，應按所代表業(yè)主數量、區(qū)域進行責任分工，分業(yè)主（片、區(qū)）包干。

（六）業(yè)主代表有第二十條

（二）情形之一的，應主動提出辭去業(yè)主代表資格。第二十二條 業(yè)主委員會委員。

（一）業(yè)主委員會委員應按要求參加業(yè)主委員會會議和業(yè)主代表大會會議，不得委托他人參加。

（二）業(yè)主委員會委員有第二十條

（一）情形之一的，應主動辭去委員職務。

（三）業(yè)主委員會委員應模范遵守《條例》、業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則，有違反行為且造成較大影響的，應主動辭去委員資格。

（四）辭去或被中止委員資格的應自請辭之日起或業(yè)主委員會作出中止委員資格之日起三日內將保管的所有資料、檔案、印章、賬目財物等交接清楚。交接時應憑有效業(yè)主委員會會議書面記錄實施；對拒不移交的由所在地公安部門協助監(jiān)交。

第二十三條 業(yè)主委員會備案表使用管理。原件是業(yè)主委員會辦理物業(yè)區(qū)域事務的有效核驗證明文件，列入檔案管理。復印件應在業(yè)主委員會辦公室明顯位置懸掛，并在小區(qū)公開公示欄內張貼。第二十四條 印章的管理與使用。印章一般由不擔任業(yè)主委員會主任、副主任的委員保管，并在議事規(guī)則中約定。除發(fā)布業(yè)主委員會會議通知外，使用印章應該憑所有與會業(yè)主委員會委員簽名的會議紀錄、決議、決定原件（或達到議事規(guī)則規(guī)定的同意票數的簽名）使用，并造表登記備查。

第二十五條 辦公用房、用具、經費。辦公用房由業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理配套用房中自行調配，一般不超過一個自然間（20平方米以下）；會議室應與物業(yè)管理處共用。

辦公場所可配置電腦、打印機、固定電話、資料柜、辦公桌椅等適當的辦公用具用品。

辦公經費從全體業(yè)主共有經費中支出或由全體業(yè)主分攤。額度應通過業(yè)主（代表）大會審批，先批后用，并在議事規(guī)則中明確，在物業(yè)區(qū)域內公示。一般每年不超過5000元，首次成立當年一般不超過10000元。

第二十六條 物業(yè)管理配套用房的使用。應首先滿足物業(yè)服務管理辦公的需要，配置相對獨立的接待室（廳）、財務室、資料室（可與會議室合用）、辦公室等；改變規(guī)劃用途的須經業(yè)主（代表）大會同意。

第二十七條 檔案管理。業(yè)主委員會應分工委員專門負責檔案管理。

（一）所有會議紀錄、決議、決定；

（二）各次業(yè)主（代表）大會籌建資料；

（三）歷屆業(yè)主委員會交接清單；

（四）歷屆業(yè)主委員會備案表；

（五）歷次修訂的業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則；

（六）歷次簽訂的物業(yè)服務合同（含前期）、協議；

（七）歷次物業(yè)移交、交接清單、資料；

（八）小區(qū)物業(yè)服務財務報表；

（九）全體業(yè)主共有財物賬目及收支明細；

（十）業(yè)主投訴、建議、意見及處理；

（十一）各級政府（街道辦事處）、社區(qū)居民委員會等單位的文電、來函來信、答復；

（十二）其他相關資料等。

上述內容均要列入檔案管理內容，分類存放，并登記造冊，有條件的應建立電子臺賬。相關會議無書面記錄的將視為未召集會議。

第二十八條 業(yè)主委員會不得從事經營活動，不得開設賬戶，不得公款私存。第二十九條 共有經費的保管與使用。共有經費是指利用共用部位、共用設施設備等業(yè)主共有物業(yè)經營（或者因其他原因獲得的補償、賠償等）所獲得的收入以及其他屬于物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主共有的收入。

（一）利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主和業(yè)主（代表）大會同意后，委托物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定辦理有關手續(xù)和經營。所得收入百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務費，物業(yè)服務合同另有約定的除外。相關問題應當在物業(yè)合同中約定或以其他書面形式委托和明確。

（二）納入專項維修資金的，可由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務管理企業(yè)專戶保管，也可申請由政府房產行政主管部門托管。

（三）議事規(guī)則賦予業(yè)主委員會動用共有經費進行小區(qū)物業(yè)維護的，單次審批使用最高不得超過5000元，業(yè)主代表大會最高不得超過20000元，20000元以上必須經全體業(yè)主二分之一以上且占物業(yè)區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主同意。

（四）違反支出限額規(guī)定及議事規(guī)則規(guī)定辦法額度的部分，由責任人全額承擔（或相關責任人分攤承擔）。

（五）業(yè)主委員會應按月受理物業(yè)企業(yè)代管的共用部位、共用設施設備等經營性經費收支情況，并經全體委員認可，至少應在物業(yè)區(qū)域內每季度公布一次屬于全體業(yè)主共有的經費的收支情況。

第三十條 業(yè)主委員會應該在業(yè)主（代表）大會確定的任期內行使職權。在申請使用維修資金等工作過程中出示相應的、有效的業(yè)主委員會備案表原件，配合相關部門進行資格核驗。第三十一條 業(yè)主委員會應督促物業(yè)企業(yè)建立相對獨立的檔案（資料）室。第三十二條 業(yè)主委員會應每月檢查物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況（可選派相關人員或委托專業(yè)公司等），查閱、核對臺帳資料和設施設備維護等合同條款履行情況。每季度征求、聽取業(yè)主意見和建議（可以征求意見書、座談會、業(yè)主代表分幢、樓道征求等形式），每季度聽取物業(yè)企業(yè)服務管理匯報，并協商相關事項。相關情況應在物業(yè)區(qū)域內公告。第三十三條 業(yè)主委員會成立后三個月內，物業(yè)服務合同期滿前三個月，應根據業(yè)主（代表）大會的授權，確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并征得物業(yè)區(qū)域內二分之一以上業(yè)主的同意。

（一）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)時應有不少于3個以上物業(yè)服務企業(yè)參與公開招投標。

（二）參與投標的物業(yè)企業(yè)必須具有符合國務院“物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法”規(guī)定要求的資質等級，屬三級暫定資質的，必須是在一年有效期內。

（三）公開招投標工作應該由業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會直接實施，集體確定。

（四）招投標時應對共用部位、共用設施設備及屬全體業(yè)主所有的經營性收入的使用分配、分成做出明確的規(guī)定，并在合同或附件中明確。

（五）招投標結果，合同、服務等級及附件的全部內容，應按《條例》規(guī)定，在物業(yè)服務區(qū)域內公示。

（六）物業(yè)服務委托合同必須使用蘇州市物業(yè)管理委托合同格式文本，依照江蘇省《住宅物業(yè)管理服務標準》和物業(yè)區(qū)域實際需要制定，并及時到房產行政主管部門備案。

第三十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場、醫(yī)院、學校等非住宅的物業(yè)管理，參照本細則執(zhí)行。

第三十五條 動遷房小區(qū)業(yè)主委員會建設由所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）自行制定實施辦法。

第三十六條 本細則自頒布之日起施行。

長沙市物業(yè)管理辦公室關于印發(fā)《業(yè)主大會成立和召開工作指導程序》的通知 各區(qū)、縣(市)房屋產權管理局、高新區(qū)規(guī)劃建設房產局，各街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)：

根據《長沙市人民政府辦公廳關于轉發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則〉的通知》(長政辦函[2009]195號)，我辦制定了《業(yè)主大會成立和召開工作指導程序》，現印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。

二○一○年三月二日

長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會成立和召開程序，維護業(yè)主權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《長沙市人民政府辦公廳關于轉發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則〉的通知》，結合我市實際，現就業(yè)主大會成立和召開程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序(一)成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

(二)提出申請

由建設單位或業(yè)主(經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主聯名)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))提出申請。建設單位應當及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應當認真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

(三)產生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應當不少于50%?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表擔任，業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應當對業(yè)主代表的身份進行核實。

公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))提出，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))協調解決。(四)召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))和區(qū)、縣(市)房產局負責業(yè)務指導?；I備組應當做好以下工作：

1、確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))和區(qū)、縣(市)房產局對前款內容把關審核后，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。(五)產生業(yè)主委員會候選人

業(yè)主委員會委員為5人至11人，業(yè)主委員會委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯名推薦(20人以上)或業(yè)主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應當對業(yè)主委員會候選人進行資格審查。業(yè)主委員會候選人產生后，應當在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

(六)召開首屆業(yè)主大會

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：

(1)籌備組組織會議簽到并核實到會業(yè)主身份，發(fā)放選票(表決票)；(2)表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等；(3)選舉業(yè)主委員會委員；(4)回收選票；(5)現場公開計票；

(6)現場公布業(yè)主大會會議結果；(7)物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結果。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：

(1)發(fā)放選票(表決票)。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

(2)組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。

(3)組織計票。投票結束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計票組，進行現場驗票、計票；計票結束后，計票及監(jiān)票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。(4)公告業(yè)主大會會議結果。

業(yè)主大會籌備組應當以書面形式將業(yè)主大會會議結果在物業(yè)管理區(qū)域內公告，公告時間不得少于7日。

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

(七)業(yè)主委員會備案

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產局和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會備案申請表；

2、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料(1)業(yè)主大會成立申請書；

(2)業(yè)主投票權人數和專有部分面積匯總表；(3)業(yè)主委員會候選人投票結果匯總表；(4)業(yè)主大會表決事項結果匯總表；

(5)業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復印件及身份證復印件(須提交原件核實)；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))公章】；

4、業(yè)主大會議事規(guī)則【加蓋街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))公章】；

5、業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。

二、業(yè)主委員會換屆程序

(一)業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉，其程序應參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。

(二)業(yè)主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

三、解聘和選聘(續(xù)聘)物業(yè)服務企業(yè)程序(一)基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘(續(xù)聘)物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主表決同意。

19(二)組織主體

業(yè)主委員會會議提議或者經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議。(三)聽取意見

1、業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應組織征求業(yè)主意見，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主同意后再召開業(yè)主大會。(四)召開業(yè)主委員會會議

1、根據業(yè)主意見情況，對是否召開業(yè)主大會選聘和解聘(續(xù)聘)物業(yè)服務企業(yè)進行表決；

2、確定選聘和解聘(續(xù)聘)物業(yè)服務企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會決定【選聘和解聘(續(xù)聘)物業(yè)服務企業(yè)方案、業(yè)主大會召開時間等內容】在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

業(yè)主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，應當有參會委員的簽字確認。區(qū)、縣(市)房產局和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應當參加業(yè)主委員會會議并給予指導。(五)召開業(yè)主大會

其程序與成立首屆業(yè)主大會相同；必要時可邀請公證機構現場公證。

業(yè)主大會應當以書面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)結果和物業(yè)企業(yè)的服務承諾、服務內容、收費標準等內容在物業(yè)管理區(qū)域內公告，公告時間不得少于7日。

業(yè)主委員會應在公告結束之日5日內與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。(六)其他有關要求

1、業(yè)主和業(yè)主大會應當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，慎用解聘權，保證物業(yè)項目的正常秩序。

2、物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應當在合同終止前3個月內做好上述工作。

3、業(yè)主大會決定物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定后3日內將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

4、聘用新物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、區(qū)、縣(市)房產局和公安部門協助組織資料、場地移交。

四、其他相關規(guī)定(一)業(yè)主的認定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權的人(即在登記簿上記載的名字)；

2、基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導致物權設立、變更、轉讓而取得物權的人；

4、因依法繼承或者受遺贈發(fā)生效力取得物權的人。(二)業(yè)主大會參加人數及表決效力人數規(guī)定

1、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項的(包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等)應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主同意。

(三)公示位置的認定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

來源：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部2009-12-17 10:01:52編輯：

關于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知

建房[2009]274號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局： 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，現印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部房地產市場監(jiān)管司。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部

二○○九年十二月一日

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有 22 權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 23 政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協調解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協助籌備組開展工作。第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權數由專有部分面積和業(yè)主人數確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：

（一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應當根據業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協助移交。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯席會議。物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協調解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第二篇：業(yè)主委員會

今天，我們在這里召開社區(qū)成立業(yè)主委員會工作會議，會議的主要目的，就是要動員各社區(qū)進一步統(tǒng)一思想、明確目標，以積極的姿態(tài)、扎實有效推進該項工作。成立業(yè)主委員會現已是大勢所趨，全市各區(qū)、街都在大力開展此項工作，我街東湖天下、東湖林語和行吟水榭小區(qū)已成立業(yè)主委員會，其他社區(qū)還需盡快組建。下面，我講三點意見：

一、抓住重點，突破關鍵，加快提升和諧社區(qū)建設水平

社區(qū)是最基層的自治組織，也是街道工作最堅強的后盾。建設一個管理有序、服務完善、文明祥和的和諧社區(qū)，是我們社區(qū)管理體制調整的根本目的，也是加強社區(qū)建設的基本目標，我們要對照這一目標，把握工作重點，抓住關鍵核心，猛攻薄弱環(huán)節(jié)，以重點工作的有效突破，帶動社區(qū)建設水平的整體提升。

1、突出資源整合，優(yōu)化載體建設。要利用社區(qū)調整的契機，加大資源整合力度，讓有限的社區(qū)資源，發(fā)揮出更大的效能。要加快完善硬件設施。把配備社區(qū)用房作為社區(qū)建設的基礎性工程。近年來，通過整合、新建、租賃等途徑，我們已經高標準解決了85%以上的社區(qū)服務用房，目前28個社區(qū)用房平均面積達800平方米左右，今后我們將繼續(xù)加大調配力度，按照用房面積與居住人口規(guī)模相適應的原則，確保每個社區(qū)用房不少于1000平方米。要科學布局功能設置。根據“干部辦公空間最小化、居民活動空間最大化、使用利用效益最優(yōu)化”的要求，調整社區(qū)用房的布局結構，倡導“開放式辦公、一站式服務”，真正體現社區(qū)用房公共服務的特質。要廣泛搭建服務平臺。因地制宜打造居家養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、文體活動、社區(qū)警務等多功能為一體的社區(qū)綜合服務平臺，要注重功能的實效性，堅決杜絕講排場的形式主義。

2、突出規(guī)范有序，理順各種關系。社區(qū)是社會管理體系的細胞，只有協調好錯綜復雜的各種關系，才能有效發(fā)揮自身的職能和作用。要理順上下關系。當前，社區(qū)工作行政化、“小馬拉大車”的現象十分普遍。要嚴格落實社區(qū)準入制度，按照“權隨責走、費隨事轉”的要求，明確社區(qū)工作重點，理清社區(qū)服務事項，不得將行政部門職責范圍內的事項隨意轉嫁給社區(qū)。要理順村社關系。當前，少數社區(qū)村居混為一談、村社職責不清，嚴重影響了工作開展。要明確“股權分紅跟人走、管理服務在社區(qū)”的原則，只要是居住在社區(qū)的村民，就是社區(qū)服務的對象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責交叉的矛盾。要理順內部關系。進一步完善“一委一居一站一辦”新型社區(qū)服務管理構架，突出社區(qū)黨組織領導核心作用，充分發(fā)揮其在社區(qū)治理中的組織、領導、監(jiān)督作用，居委會要指導和監(jiān)督社區(qū)內社會組織、業(yè)主委員會開展工作。

3、突出服務為本，提升服務效能。服務是社區(qū)的天職。要進一步創(chuàng)新服務內容、提高服務質量，讓居民在優(yōu)質服務中感受社區(qū)的便利、體會社區(qū)的價值。要推進網格化服務。把社區(qū)網格化建設作為創(chuàng)新社區(qū)服務的總抓手。每個社區(qū)原則上以四百戶左右為一個網格單元，每個網格配備1-2名網格員，承諾社區(qū)網格服務內容，發(fā)放市民聯系卡，讓每個社工(網格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強居民群眾對社區(qū)的歸屬感和親情感。要推進社會化服務。將社工、社區(qū)各類組織、同駐共建單位和商業(yè)網點等服務團隊進行優(yōu)化整合，按照有償、無償、志愿服務的形式，為社區(qū)居民提供更加便捷、更加人性化的服務。要推進互動化服務。社區(qū)居民往往來自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區(qū)對社區(qū)發(fā)展極為不利。要以社會組織重建為抓手，開展形式多樣的互動性活動，密切鄰里關系，增進互動交流，把陌生的、分散的社會元素有機整合起來，服務社區(qū)居民。

4、突出固本強基，加強社區(qū)黨建。社區(qū)黨組織是社區(qū)各種組織和各項工作的領導核心，要在構建社區(qū)大黨建格局、提升社區(qū)黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺。把黨組織覆蓋和社區(qū)網格化設置融合起來，使黨的工作觸角延伸到每個網格、每個門棟、每戶家庭，實現黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區(qū)內的非公有制經濟組織、社會組織納入黨建、共建范圍，讓經濟發(fā)展優(yōu)勢轉化為和諧社區(qū)建設優(yōu)勢。要發(fā)揮黨員作用。把社區(qū)黨員推向社區(qū)活動和服務群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強黨員影響力和組織凝聚力。要實行街道機關黨員干部到居住社區(qū)報到制度，參與社區(qū)志愿活動，督促他們在社區(qū)發(fā)揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實惠、黨建有活力”為龍頭，努力創(chuàng)建社區(qū)黨建特色。結合社區(qū)“一居一品”建設，賦予黨建新內涵，打造一批功能型、服務型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應，使社區(qū)黨建的出色成效，成為和諧社區(qū)建設的強大推力。

5、突出運轉高效，強化社區(qū)保障。以強化基礎保障為重點，努力為社區(qū)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。要加強隊伍保障。社區(qū)工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關系和諧社區(qū)建設的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機，選優(yōu)配強社區(qū)“兩委”班子。堅持教育培訓和實踐鍛煉并重，不斷提升社區(qū)工作者的綜合能力，真正把我們的社區(qū)干部隊伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實經費保障。街道財政要向社區(qū)建設、民生事業(yè)傾斜，逐年遞增預算，對“村居合一”的社區(qū)，按標準撥付社區(qū)經費，不占用村級集體資產資金，為社區(qū)的公益性、社會性、服務性支出提供基本保障。要規(guī)范社區(qū)經費管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區(qū)發(fā)展績效考核機制，加大重點工作考核力度。實施社區(qū)工作人員等級評定、民主評議等考核制度，真正做到能上能下、能進能出，逐年提高社區(qū)工作者待遇，激勵社區(qū)工作者干事創(chuàng)業(yè)的積極性。

三、齊抓共管，強攻薄弱，加快實現物業(yè)管理工作新突破

物業(yè)管理是涉及千家萬戶的一項民生工程，也是我們街道推進城市工作一項艱巨任務。社區(qū)管理體制調整以來，我們圍繞加強物業(yè)管理，展開了一系列的基礎性工作，設置了部門，調配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門研究磋商，明確了街道和相關管理各方的職責定位。下階段，我們重點要在管理的實效上求突破，通過街道上下的共同努力，切實解決城區(qū)物業(yè)糾紛多、物管水平低的問題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。

1、要完善機制，凝聚工作合力。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，需要各方協調，合力推進。要強化統(tǒng)籌協調。建立完善市職能部門、街道、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)“五位一體”的物業(yè)管理新體制，各司其職、互相促進。街道物管中心作為物業(yè)管理主管部門，要組織指導、綜合協調全街道物管工作開展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強大的管理合力。要強化主體責任。各社區(qū)要負責對轄區(qū)內物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會日常工作的指導與監(jiān)督，化解物業(yè)管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，融入社區(qū)綜合管理，使社區(qū)成為物業(yè)管理工作的堅強“堡壘”。要強化部門配合。街道各職能部門要加強物管工作的聯動配合，主動擔當物管工作的相關職責，為全街道物業(yè)管理健康有序開展竭智盡力。要對接好城管、公安等管理服務職能向社區(qū)延伸，加快融入小區(qū)物業(yè)管理，發(fā)揮積極作用。

2、要標本兼治，提升管理水平。堅持市場手段和行政手段并舉，加大推進力度，加快實現物管工作的提質增效。要推行分類管理。堅持市場化方向，在商品住宅小區(qū)推行市場化物業(yè)服務，完善招投標競爭制度，健全企業(yè)管理機制，加快提升管理水平。對老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)，由街道提供準物業(yè)服務，并積極創(chuàng)造條件向市場化物業(yè)服務過渡，鼓勵導向村、社區(qū)自發(fā)組建專業(yè)公司，承接安置小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。要嚴格市場監(jiān)管。聯合房管、工商等部門，大力整頓物業(yè)管理市場秩序，把物業(yè)服務企業(yè)的服務行為作為市場準入退出的重要依據，形成優(yōu)勝劣汰機制，倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范運作。要積極培育和引進品牌物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的集聚、輻射效應，帶動全街道物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。要化解物管矛盾。建立小區(qū)物業(yè)投訴和應急服務機制，及時回應居民訴求，幫助解決實際困難。要建立完善物管糾紛快速調解處理機制，有效解決影響小區(qū)穩(wěn)定和諧的源頭性問題。引導好、保護好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業(yè)管理社會化、和諧化發(fā)展水平。

3、要多措并舉，促進長效管理。物業(yè)管理工作關系復雜、任務艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進良性循環(huán)。要狠抓薄弱環(huán)節(jié)。繼續(xù)加大老小區(qū)和城中村改造力度，完善小區(qū)基礎設施，提升宜居環(huán)境，為物業(yè)管理夯實基礎。要結合“環(huán)境綜合整治百日行動”，重拳整治小區(qū)內違法搭建、損綠毀綠、破墻開店等行為，集中解決一批群眾反映強烈的環(huán)境臟亂差問題，嚴防死灰復燃。要加大考核力度。建立由市相關職能部門和街道、社區(qū)為成員單位的住宅小區(qū)物業(yè)管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對全街道小區(qū)物管企業(yè)服務行為進行日常監(jiān)管和年終考核，及時發(fā)現問題、查找問題、整改問題，嚴格獎懲制度，通報考核結果，考核分值和服務費緊密掛鉤，激勵企業(yè)提高服務質量。要加強輿論導向。加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，增強社會各界對物業(yè)管理工作的認同感。倡導居民樹立“花錢買服務”的消費理念，努力破解長期欠繳物業(yè)費的難題。要積極引導黨員干部帶頭遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度，自覺履行業(yè)主的責任和義務，積極維護物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動局面。

同志們，加強社區(qū)建設、物業(yè)管理，事關群眾切身利益、事關社會和諧穩(wěn)定，責任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實的舉措，開拓創(chuàng)新，不懈努力，奮力譜寫城市工作的嶄新篇章，為建設現代化濱江花園城市建設作出更大的貢獻！

第三篇：業(yè)主委員會(簡要)

關于業(yè)主委員會：

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。

一、業(yè)主委員會

業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產生，一般由5至11人組成。業(yè)主委員會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。

二、任職條件

業(yè)主委員會由業(yè)主或業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人組成。業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

三、職責

1、《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

2、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定

業(yè)主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案；

（二）擬訂業(yè)主委員會的財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；

（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；

（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業(yè)主大會決定；

（八）對違反管理規(guī)約的行為進行處理。

3、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定

業(yè)主大會可以制訂《業(yè)主委員會章程》或者《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主委員會的職責作出更具體的規(guī)定。

業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂業(yè)主委員會的財務預算方案、決算方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（五）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》和《管理規(guī)約》修改方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（六）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（七）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（八）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（九）根據業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調整方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（十）初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制訂的服務計劃，提交業(yè)主大會會議決定；

（十一）提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員；

（十二）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，并每半年對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同約定履行物業(yè)服務情況進行一次全面考核評定。

（十三）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理；

（十四）督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；

（十五）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。

（十六）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管；

（十七）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；

（十八）協調業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的關系，調處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；

（十九）加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力；

（二十）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；

（二十一）依法忠實履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二十二）定期參加房產管理部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會以及房產管理部門的指導與監(jiān)督；

（二十三）按規(guī)定建立業(yè)主委員會信用信息；

（二十四）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；

（二十五）不得以業(yè)主委員會名義從事與本建筑區(qū)劃內物業(yè)管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)、機構中任職。

四、歷史沿革

2003年，《物業(yè)管理條例》出臺，它第一提出了“業(yè)主大會”這個概念，并且還把名稱為“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機構”的法律地位。

2007年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。盡管2007年《物業(yè)管理條例》修改之后取消了業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構的限制，但是其決定內容和效力還受到《物權法》第七十六條的限制。

第四篇：業(yè)主委員會簡要

業(yè)主委員會簡要

1、業(yè)主委員會定義：業(yè)主委員會是指由業(yè)主選舉產生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產生，一般由5至11人單數組成。業(yè)主委員會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。

2、業(yè)主委員會委員必須符合下列條件：①是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主；②能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；③有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責；④品行端正無劣跡；⑤熱心公益事業(yè)。

3、《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；④監(jiān)督管理規(guī)約的實施；⑤業(yè)主大會賦予的其他職責。

4、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定：業(yè)主大會可以制訂《業(yè)主委員會章程》或者《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主委員會的職責作出更具體的規(guī)定，業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（五）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（六）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（七）根據業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調整方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（八）初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制

訂的服務計劃，提交業(yè)主大會會議決定；

（九）提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員；

（十）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，并每半年對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同約定履行物業(yè)服務情況進行一次全面考核評定。

（十一）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理；

（十二）督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；

（十三）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。

（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管；

（十五）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；（十六）協調業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的關系，調處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；（十七）加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力；（十八）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；（十九）依法忠實履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定；（二十）定期參加房產管理部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會以及房產管理部門的指導與監(jiān)督；（二十一）按規(guī)定建立業(yè)主委員會信用信息；（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；（二十三）不得以業(yè)主委員會名義從事與本建筑區(qū)劃內物業(yè)管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。

2011-09-09

第五篇：業(yè)主委員會

業(yè)主委員會總結

第六屆業(yè)主委員會的順利召開，大大加強了我們的企業(yè)形象，提高公眾認知度。通過這么一個高品位的活動，加強公眾形象，尤其對咱公司來說，因為咱們公司從來不做廣告，只是針對需要的客戶，邀請其進行考察，這樣就有局限性，好多居民和業(yè)主都不知道，只有專業(yè)的水工和工程的領導對咱們產品了解，客戶面太窄，贊助業(yè)主委員會的活動是在社區(qū)內宣傳很好的一種方式。

贊助第六屆業(yè)主委員會，我們也得到了業(yè)主的贊許和輿論宣傳。讓更多的業(yè)主對我們的產品有了進一步的了解，也為我們提供很多有效信息，大大提高了我們的工作效率，同時也拉近了我們和客戶的關系，活動期間張總和王總的演講，也大大提升我們公司的形象，同時也讓夯實了我們行業(yè)龍頭的地位。

在會場外面，我們公司員工在向前來了解的潛在客戶講解產品的同時，也鍛煉員工的素質和口才，還介紹了公司的管理模式以及管理理念，讓更多的客戶對我們產品、公司認可。也為我們打開北京改造市場做了一個良好鋪墊。談到改造項目，不得不提的就是，北京現在的改造市場前景一片光明，現在供水市場的整個趨勢就是無負壓，所有很多水池水箱以及變頻都面臨著要改造，說到改造有不得不說的就是這個改造費用，北京現在供水設備的改造費用渠徑有三，一是居民自己出錢，二是物業(yè)出錢，三是走公基金?，F在一般情況改造走的都是公積金，走的公積金的步驟比較繁瑣，其中一項就是必須要三分之二以上的業(yè)主投票同意方可進行，這一項既體現了民主性，有體現了業(yè)主的重要性。所以我們贊助的這屆業(yè)主委員會非常有意義。

通過本次贊助活動的順利結束，也讓我們名利雙收，花了很少的錢，得到的收益卻是巨大的，本次來會的有200多人，除了北京的所有業(yè)主委員會成員，還有天津等地的業(yè)主，以及一些學物業(yè)管理的在校大學生，大大的打響也我們的知名度，讓更多的客戶認可了我們的產品和公司。