第一篇：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)法院審理房屋拆遷補(bǔ)償案件的效力（小編推薦）

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)法院審理房屋拆遷補(bǔ)償案件的效力

[日期：2009-06-09]

來(lái)源：上海房產(chǎn)律師 作者：王法官

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補(bǔ)償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動(dòng)所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)是被拆遷房屋價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估結(jié)論的載體是估價(jià)報(bào)告。那么，估價(jià)報(bào)告在裁決和訴訟中究竟起什么作用呢？

在實(shí)踐中，有兩種認(rèn)識(shí)：一是依據(jù)；二是證據(jù)。筆者同意第二種觀點(diǎn)，估價(jià)報(bào)告在補(bǔ)償安置糾紛處理中僅起證據(jù)作用。建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]92號(hào)，評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于 “法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機(jī)構(gòu)，其行為不具備行政行為效力的全部?jī)?nèi)容。

行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力四個(gè)方面：

（1）公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。之所以要對(duì)行政行為作這樣的推定，是因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩(wěn)定權(quán)力義務(wù)關(guān)系。

（2）確定力是指已生效行政行為對(duì)行政主體和行政相對(duì)人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這是因?yàn)椋姓袨槭切姓黧w向行政相對(duì)人所作的設(shè)定、變更或消滅權(quán)利義務(wù)的一種承諾，行政主體有義務(wù)信守和兌現(xiàn)自己的承諾，否則就損害了行政相對(duì)人對(duì)這種承諾的信任。

（3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對(duì)人行為的法律效力。拘束力是對(duì)行政主體和行政相對(duì)人雙方而言的，對(duì)他人不具有拘束力。

（4）執(zhí)行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對(duì)人對(duì)其內(nèi)容予以實(shí)現(xiàn)的法律效力。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所作的估價(jià)報(bào)告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它是行政機(jī)關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生影響力而非決定力。因此，估價(jià)報(bào)告符合證據(jù)的特征。既然在行政執(zhí)法和審判中估價(jià)報(bào)告僅作為證據(jù)而非依據(jù)，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)或者人民法院就應(yīng)當(dāng)對(duì)其從合法性、真實(shí)性、相關(guān)性方面進(jìn)行審查。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，為城市房屋拆遷管理部門(mén)和人民法院對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行證據(jù)“三性”審查提供了可能性。本文從證據(jù)審查的角度，來(lái)審視估價(jià)報(bào)告的證據(jù)效力。

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的合法性審查

證據(jù)的合法性標(biāo)準(zhǔn)是指證據(jù)的主體、取得證據(jù)的程序、方法以及證據(jù)的形式是否符合法律的規(guī)定。證據(jù)的合法性直接決定證據(jù)能力。證據(jù)能力是指根據(jù)法律的規(guī)定，某證據(jù)能否成為定案依據(jù)的資格。證據(jù)資格在一些西方國(guó)家被稱(chēng)為證據(jù)能力、證據(jù)的容許性或者可采性，我國(guó)將證據(jù)能力稱(chēng)為證據(jù)的合法性。我國(guó)刑事訴訟法規(guī)定，嚴(yán)禁刑訊逼供和以威脅、利誘、欺騙以及其他非法的方法收集證據(jù)；我國(guó)行政訴訟法規(guī)定，在行政訴訟過(guò)程中，被告不得自行向原告和證人收集證據(jù)。

證據(jù)的合法性包括：（1）證據(jù)主體必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。這里的法律規(guī)定屬于廣義理解，包括法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)章以下的規(guī)范性文件。證據(jù)主體是指擁有、占有證據(jù)或者提供證據(jù)的自然人和組織?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第四條規(guī)定：“拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。”證據(jù)的主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據(jù)客觀真實(shí)的并與案件事實(shí)有關(guān)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告只有法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出并由房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，江蘇省某拆遷項(xiàng)目，就補(bǔ)償安置的問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請(qǐng)，拆遷管理部門(mén)作出補(bǔ)償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過(guò)庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告簽名的“估價(jià)師”不具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格，法院否定該證據(jù)的效力，并以事實(shí)不清為由撤銷(xiāo)裁決責(zé)令重新作出。

（2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。估價(jià)報(bào)告的形成必須符合法定程序，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。” 如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，所作的估價(jià)報(bào)告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開(kāi)發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門(mén)具有種種密切關(guān)系，特別是一些國(guó)有的開(kāi)發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)與作為拆遷人的開(kāi)發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評(píng)估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭(zhēng)飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過(guò)低評(píng)估以迎合拆遷人的要求，企圖與開(kāi)發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒(méi)有引入公開(kāi)、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。估價(jià)機(jī)構(gòu)不是在誠(chéng)信上下功夫，而是在拉關(guān)系上下力氣，這里作者絲毫沒(méi)有貶低估價(jià)機(jī)構(gòu)的意思，造成這種狀況的原因不在于估價(jià)機(jī)構(gòu)本身，而在于相應(yīng)的制度和機(jī)制的完善和不科學(xué)。作為行業(yè)自律的管理部門(mén)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正在完善公平競(jìng)爭(zhēng)、公正評(píng)估的制度和規(guī)范，當(dāng)然，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師制度建立僅十年，對(duì)其要求不能象西方發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资昴酥辽习倌臧l(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)。作為國(guó)家主管部門(mén)，建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，這從制度上保證拆遷房屋評(píng)估公正進(jìn)行，為證據(jù)的合法性審查提供了可能。

（3）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具備的形式要件包括委托人、評(píng)估標(biāo)的、估價(jià)方法、估價(jià)機(jī)構(gòu)、救濟(jì)途徑、估價(jià)師。缺少必備要件就屬于證據(jù)的形式不符合法定要求而不被采信。

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性審查

證據(jù)的真實(shí)性是指是否具有能夠客觀反映案件事實(shí)真相的屬性，或者說(shuō)是否具有客觀存在性。證據(jù)的真實(shí)性是使證據(jù)獲得證據(jù)能力的本質(zhì)要求，任何虛假的或者不真實(shí)的證據(jù)都不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。行政執(zhí)法和審判都是如此。

補(bǔ)償安置裁決及其相關(guān)行政訴訟中的證明任務(wù)是查明案件的客觀真實(shí)或案件的真實(shí)情況。查明案件的客觀事實(shí)，歸根到底就是要求行政執(zhí)法人員和法官的主觀認(rèn)識(shí)符合客觀實(shí)際?？陀^真實(shí)是行政執(zhí)法和行政審判的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗钦J(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)，只有根據(jù)客觀的證據(jù)，才能再現(xiàn)案件的真正事實(shí)真相，進(jìn)而才能保證案件的處理正確和公正。行政執(zhí)法和行政訴訟的證據(jù)，客觀真實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)，只有根據(jù)客觀的證據(jù)，才能再現(xiàn)案件真正事實(shí)真相，進(jìn)而才能保證案件的公正處理。

然而問(wèn)題是在審判實(shí)踐中，客觀真實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。這里涉及到行政執(zhí)法和行政審判究竟要求客觀上的真實(shí)還是法律上的真實(shí)，法律的價(jià)值包括公正和效率，行政執(zhí)法和行政審判的價(jià)值應(yīng)當(dāng)首先追求法律上的真實(shí)而非客觀上的真實(shí)。當(dāng)然，二者的統(tǒng)一最為理想，但在實(shí)踐中難以成為現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)代司法證據(jù)理念表明，證明標(biāo)準(zhǔn)在客觀真實(shí)的基礎(chǔ)上允許法官適用高度蓋然性。行政機(jī)關(guān)作出裁決時(shí)，由舉證義務(wù)的拆遷人提供估價(jià)報(bào)告，如果被拆遷人不能反駁的，可以估價(jià)報(bào)告為依據(jù)作出裁決，當(dāng)事人不服向人民法院提起行政訴訟的，行政機(jī)關(guān)負(fù)有舉證義務(wù)，在不能反駁估價(jià)報(bào)告時(shí)，人民法院可以估價(jià)報(bào)告作出判決。被拆遷人否定負(fù)有舉證義務(wù)的拆遷人或者行政機(jī)關(guān)提供的估價(jià)報(bào)告，可以通過(guò)橫向、縱向，同類(lèi)、近類(lèi)比較的方法分析和反證。行政執(zhí)法和行政訴訟無(wú)一例外的要考察證據(jù)的真實(shí)性，證據(jù)的真實(shí)性要求證據(jù)的內(nèi)容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以客觀事物為基礎(chǔ)，離開(kāi)事物客觀存在的主觀臆斷，無(wú)根據(jù)的猜測(cè)、幻覺(jué)以及迷信邪說(shuō)都不具有證據(jù)的客觀真實(shí)性。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告的結(jié)論存在主觀臆斷，無(wú)根據(jù)的猜測(cè)因素的，就不具有客觀真實(shí)性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應(yīng)當(dāng)是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對(duì)未知事實(shí)的反映，對(duì)于證據(jù)的真實(shí)性的認(rèn)定，要靠人的主觀認(rèn)識(shí)活動(dòng)來(lái)完成，因此，證據(jù)的真實(shí)性往往并不能完全等于客觀真實(shí)，存在著片面性和誤差等不符合案件真實(shí)的可能性。這就要求必須對(duì)證據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審查和甄別，通過(guò)證據(jù)的出示、質(zhì)疑和抗辯程序，排除對(duì)證據(jù)的虛假和不真實(shí)的懷疑，從而使最能夠反映案件事實(shí)真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)。

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的一些規(guī)定保證了估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)的反映被拆遷房屋客觀真實(shí)的價(jià)值。其第五條規(guī)定：“拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。”第十條規(guī)定：“受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和人民法院對(duì)估價(jià)報(bào)告真實(shí)性的判斷提供了線索。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買(mǎi)政策，也就是說(shuō)，拆遷中拆遷人首先通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購(gòu)買(mǎi)，然后進(jìn)行拆除。因此,城市房屋拆遷估價(jià)最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實(shí)踐中，由于同類(lèi)交易案例缺乏等因素，沒(méi)有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對(duì)公益事業(yè)的房屋、對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來(lái)講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估，使用收益法可能更有利。“比較法”是將被拆遷房屋與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！笆找娣ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！俺杀痉ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這些方法無(wú)非是盡量使估價(jià)報(bào)告更加接近客觀真實(shí)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)性審查

證據(jù)的相關(guān)性又稱(chēng)為關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實(shí)具有一定的關(guān)系。證據(jù)只有與案件事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性才可能被采用，與案件事實(shí)沒(méi)有關(guān)聯(lián)的證據(jù)對(duì)于案件事實(shí)的認(rèn)定沒(méi)有意義，因而不能作為定案的依據(jù)。證據(jù)的相關(guān)性是相對(duì)而非絕對(duì)的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為，任何事物都存在一定的聯(lián)系，只是聯(lián)系的方式、聯(lián)系的程度和聯(lián)系的性質(zhì)不同而已。例如，估價(jià)師視力不好可能影響對(duì)勘查丈量被拆遷房屋的結(jié)果，但不能稱(chēng)為辯駁不真實(shí)估價(jià)報(bào)告的正當(dāng)理由。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與案件事實(shí)的認(rèn)定具有直接影響的聯(lián)系，而非哲學(xué)上客觀事物的普遍聯(lián)系。美國(guó)法學(xué)家威廉斯認(rèn)為：“關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與意圖證明的爭(zhēng)議事實(shí)之間存在著合理的關(guān)系，如果證據(jù)與該事實(shí)關(guān)系極為微小，或者沒(méi)有足夠的證明價(jià)值，那就是無(wú)關(guān)聯(lián)的。”證據(jù)的關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)要求每一個(gè)證據(jù)都必須與案件的待證事實(shí)具有直接的法律上的意義。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性所反映的是證據(jù)的內(nèi)容和實(shí)體與案件事實(shí)有關(guān)，而不是證據(jù)的來(lái)源和證據(jù)的形式。審查估價(jià)報(bào)告這一證據(jù)的關(guān)聯(lián)性時(shí)包括：（1）該估價(jià)報(bào)告要證明的內(nèi)容與案件事實(shí)是否有關(guān)；（2）該估價(jià)報(bào)告所證明的問(wèn)題對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定是否具有實(shí)際意義；（3）該估價(jià)報(bào)告對(duì)于要證明的事實(shí)是否具有證明力。

證據(jù)的合法性、真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性雖各具特點(diǎn)，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機(jī)整體，相互補(bǔ)充，缺一不可。證據(jù)缺少任何一“性”，都不能成為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。盡管如此，法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，在沒(méi)有足夠的其他相反證據(jù)否定時(shí)，仍應(yīng)以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)是通過(guò)良好的公信力，其所作出的估價(jià)報(bào)告是否被行政機(jī)關(guān)和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價(jià)報(bào)告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)需對(duì)輕微過(guò)失性的錯(cuò)誤估價(jià)報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)故意作出虛假的估價(jià)報(bào)告致使民事主體作出錯(cuò)誤的判斷，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在有關(guān)訴訟中，人民法院可以依法對(duì)其虛假作證行為進(jìn)行制裁。因此，信譽(yù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生命之所在。

第二篇：如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

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如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估,采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià),該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái),更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

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房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算,首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu),后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算,再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果,實(shí)際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為,不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化,甚至還存在著政府及其部門(mén)有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià),是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià),其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià),而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值,更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià),當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià),以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算,其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門(mén)干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī),壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題

由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢(xún)s.yingle.com

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完善有關(guān)手續(xù),實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條,不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果,導(dǎo)致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開(kāi)發(fā)商)提供的,其價(jià)格的確定應(yīng)是由開(kāi)發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問(wèn)題、其次,安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開(kāi)發(fā)期),不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià),這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢(shì)群體,大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民,有的長(zhǎng)期生病臥床不起,生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì),就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后,這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。

二、造成上述問(wèn)題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上,拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)認(rèn)定,而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)界定。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià),實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次,表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上,有些政府及相關(guān)部門(mén)為了他們的政績(jī),搞“形象工程”,有意壓低補(bǔ)償價(jià),降低成本費(fèi)用,至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。

2、市場(chǎng)體系尚未完全健全,還處在一個(gè)發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料,但是有些城市各類(lèi)型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門(mén)手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡,兩級(jí)分化較嚴(yán)重

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被拆遷人大都是弱勢(shì)群體,他們不可能隨便將其房屋賣(mài)給拆遷人來(lái)拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià),他們也不可能變賣(mài)的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則,致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前,我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分,國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段,也必處于非?；靵y階段。我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒(méi)有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值),也無(wú)法測(cè)算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價(jià)方法

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在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上,應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍

評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取,而不是指令性的認(rèn)定,政府部門(mén)應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可,也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難,只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行,有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

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第三篇：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)如何評(píng)估

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房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)如何評(píng)估

新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)?拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問(wèn)題。

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門(mén)有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。

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沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門(mén)干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題

由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開(kāi)發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開(kāi)發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問(wèn)題、其次，安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開(kāi)發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這

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樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢(shì)群體，大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民，有的長(zhǎng)期生病臥床不起，生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。

二、造成上述問(wèn)題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)界定。

從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其

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次，表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門(mén)為了他們的政績(jī)，搞“形象工程”，有意壓低補(bǔ)償價(jià)，降低成本費(fèi)用，至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。

2、市場(chǎng)體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，但是有些城市各類(lèi)型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門(mén)手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級(jí)分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢(shì)群體，他們不可能隨便將其房屋賣(mài)給拆遷人來(lái)拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不可能變賣(mài)的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則，致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前，我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分，國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不

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考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒(méi)有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值)，也無(wú)法測(cè)算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法

在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門(mén)應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

? 福建省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家計(jì)委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國(guó)家稅務(wù)局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發(fā)《1998

年全省國(guó)稅工作要點(diǎn)》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發(fā)《集體企業(yè)總機(jī)構(gòu)提取管理費(fèi)稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調(diào)整省局機(jī)關(guān)各單位掛鉤和聯(lián)系點(diǎn)制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國(guó)企業(yè)向境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)取得收入征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實(shí)施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對(duì)外承包工程項(xiàng)目出口退稅提供專(zhuān)用稅票有關(guān)問(wèn)題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發(fā)《福建?。保梗梗改陣?guó)稅工作要點(diǎn)》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠(yuǎn)集團(tuán)對(duì)所屬公司提取1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對(duì)排污費(fèi)和污染源治理貸款基金免征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發(fā)我國(guó)對(duì)外簽訂稅收協(xié)定學(xué)生和實(shí)習(xí)人員條款相關(guān)法規(guī)2018最

新

一

覽

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

? 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)出口貨物實(shí)行免抵退稅管理辦法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

? 進(jìn)一步做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關(guān)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)出口貨物實(shí)行免抵退稅后1997年中

央

財(cái)

政

與

地

方

財(cái)

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

? 煤炭社會(huì)保障基金審計(jì)實(shí)施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

? 安徽省契稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

? 廈門(mén)市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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? 啟用無(wú)錫市新版營(yíng)業(yè)稅普通發(fā)票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

? 調(diào)整1998年信息聯(lián)系點(diǎn)的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

? 廣東省武江茶場(chǎng)收取的勞務(wù)收入征稅問(wèn)題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

? 企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

? 泰龍電力有限公司增值稅征稅問(wèn)題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)涉稅行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目發(fā)票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

? 中國(guó)聯(lián)通公司實(shí)行匯總繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

? 國(guó)有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問(wèn)題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財(cái)政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)整進(jìn)口設(shè)備稅收政策有關(guān)問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發(fā)《進(jìn)一步推進(jìn)和深化涉外稅收征管改革的補(bǔ)充意見(jiàn)》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實(shí)施＜注冊(cè)稅務(wù)師資格制度暫行規(guī)定＞有關(guān)問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅源監(jiān)控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報(bào)企業(yè)所得稅專(zhuān)項(xiàng)檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國(guó)計(jì)生協(xié)接受?chē)?guó)際計(jì)生聯(lián)無(wú)償援助物資進(jìn)口稅收問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開(kāi)展對(duì)郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個(gè)人從事醫(yī)療服務(wù)活動(dòng)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發(fā)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國(guó)電子進(jìn)出口安徽公司上交1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國(guó)家稅

務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)

《

財(cái)

政

部

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? 吉林省契稅實(shí)施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

? 企業(yè)所得稅檢查處罰起始日期的批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭?jī)?nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

? 聯(lián)通尋呼有限公司所屬企業(yè)總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國(guó)航空油料總公司繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務(wù)信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

? 加強(qiáng)匯總納稅企業(yè)所得稅管理的幾點(diǎn)意見(jiàn) http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學(xué)校財(cái)務(wù)收支審計(jì)實(shí)施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財(cái)政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農(nóng)

村

集

體

經(jīng)

濟(jì)

審

計(jì)

規(guī)

定

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? 核定中國(guó)物資再生利用總公司所屬企業(yè)1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅

前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

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? 日本全日空航空公司有關(guān)稅收問(wèn)題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

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? 深圳市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部

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? 北京市地方稅務(wù)局委托農(nóng)業(yè)銀行北京市分行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)代收代繳自行車(chē)車(chē)船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請(qǐng)接收普通高校畢業(yè)生的補(bǔ)充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財(cái)政部對(duì)政協(xié)八屆全國(guó)委員會(huì)第五次會(huì)議第2569號(hào)提案的答復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國(guó)有企業(yè)上交主管部門(mén)管理費(fèi)稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

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? 印發(fā)〈國(guó)務(wù)院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

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核定中國(guó)新型建筑材料公司所屬企業(yè)1997總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)稅前

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第四篇：聽(tīng)法院案件審理報(bào)告

聽(tīng)法院案件審理報(bào)告

時(shí)間：2011年6月9日14:00

地點(diǎn)：北京市房山區(qū)人民法院

主要案情：

學(xué)生在學(xué)校跑步時(shí)不小心掉入校內(nèi)未種植樹(shù)木的土坑中，將腳踝扭傷，經(jīng)法醫(yī)鑒定為十級(jí)傷殘。今日，學(xué)生將學(xué)校告到法院，要求其賠償各項(xiàng)損失費(fèi)11萬(wàn)余元。

原告董某訴稱(chēng)，自己是北京市房山區(qū)某中學(xué)初三學(xué)生。2009年2月23日上午上萬(wàn)最后一節(jié)課，自己怕下午上課遲到急著趕回家吃飯。在跑步經(jīng)過(guò)新教學(xué)樓時(shí)誤入被積雪覆蓋的尚未種植花草的土坑中。造成原告左腳踝扭傷。后經(jīng)法醫(yī)鑒定為十級(jí)傷殘。當(dāng)時(shí)該土坑周?chē)丛O(shè)置任何警示標(biāo)志及防護(hù)措施。故訴至法院，要求學(xué)校賠償自己醫(yī)藥費(fèi)、傷殘賠償金等費(fèi)用合計(jì)1113941.24元。

案件審理過(guò)程：

1.書(shū)記員宣讀法庭紀(jì)律

2.核實(shí)雙方當(dāng)事人身份

3.確定雙方當(dāng)事人對(duì)出庭人員是否有異議

4.原告宣讀起訴書(shū)

5.被告針對(duì)原告的起訴書(shū)進(jìn)行答辯

6.原告的法定代理人補(bǔ)充

7.審判員詢(xún)問(wèn)起訴書(shū)細(xì)節(jié)

8.法庭質(zhì)證，原告向法庭提交證據(jù)

9.被告質(zhì)證，提質(zhì)證意見(jiàn)

10.被告向法庭提交證據(jù)

11.法庭調(diào)查結(jié)束，雙方當(dāng)事人法庭辯論

12.雙方當(dāng)事人做最后陳述

13.原告不同意法庭調(diào)解，法庭不當(dāng)庭宣判，休庭。

觀后感：

這是一起民事糾紛案。起初，我了解到案情的大概，覺(jué)得原告有點(diǎn)小題大做，因扭傷而賠償11萬(wàn)元近乎不可理解了。然而當(dāng)原告逐一陳述賠償金的計(jì)算方法和依據(jù)時(shí)，一切就變得合乎法律了。并且原告的理由是十分具有說(shuō)服力的，土坑旁沒(méi)有任何警示標(biāo)志而且事故在發(fā)生后也沒(méi)有引起學(xué)校應(yīng)有的關(guān)心。原告有較多證據(jù)證實(shí)學(xué)校失職，沒(méi)有負(fù)到責(zé)任。而就事故后老師有沒(méi)有到場(chǎng)，雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。對(duì)于學(xué)校花壇的合理性，被告也提供證明其合法性的證據(jù)。但是該證據(jù)與原告所述不符，只能留待法庭審核。審判員的問(wèn)題都是嚴(yán)謹(jǐn)而且關(guān)鍵的，很好地引導(dǎo)了案件的審理，且十分注意雙方陳詞的真實(shí)合法。

這次庭審給我的最深的印象是法律的嚴(yán)謹(jǐn)！所有的程序都有條紊且合情合理。審案不能憑主觀判斷誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，關(guān)鍵是要找出問(wèn)題的主要矛盾，依照相關(guān)法律條例依法斷案。由此也可以看出構(gòu)建一個(gè)法制社會(huì)的重要性，它是保障社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的前提。還有一條就是，公民熟知法律法規(guī)也很重要，這能夠幫助我們?cè)谑艿綑?quán)益損失時(shí)及時(shí)維護(hù)自身權(quán)益。

第五篇：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估（本站推薦）

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房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估

推薦房地產(chǎn)律師： 隨著我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿(mǎn)足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時(shí)期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺(tái)一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)?拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問(wèn)題。

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且

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還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門(mén)有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒(méi)能充分地考慮

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房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理；(2)政府部門(mén)干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題

由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開(kāi)發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開(kāi)發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問(wèn)題、其次，安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開(kāi)發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

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6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢(shì)群體，大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民，有的長(zhǎng)期生病臥床不起，生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。

二、造成上述問(wèn)題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)獲??；估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)界定。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次，表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門(mén)為了他們的政績(jī)，搞“形象工程”，有意壓低補(bǔ)償價(jià)，降低成本費(fèi)用，至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。

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2、市場(chǎng)體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，但是有些城市各類(lèi)型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門(mén)手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級(jí)分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢(shì)群體，他們不可能隨便將其房屋賣(mài)給拆遷人來(lái)拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不可能變賣(mài)的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則，致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前，我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分，國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段，也必處于非?；靵y階段。我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度)，但是，土地

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使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒(méi)有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值)，也無(wú)法測(cè)算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法

在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù)；在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值；在估價(jià)方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍

評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門(mén)應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

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