第一篇：關(guān)于本市城市房屋拆遷裁決有關(guān)問題的補充通知
標題：關(guān)于本市城市房屋拆遷裁決有關(guān)問題的補充通知
各區(qū)、縣國土房管局：
為貫徹實施建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房【2003】252號，以下簡稱《裁決規(guī)程》），現(xiàn)就本市城市房屋拆遷裁決有關(guān)問題補充通知如下：
一、《裁決規(guī)程》第七條規(guī)定的房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前聽證，按照下列規(guī)定進行：
（一）本市城市房屋拆遷中，未達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)超過項目拆遷總戶數(shù)的40％的，區(qū)、縣國土房管局在受理拆遷人裁決申請前，應(yīng)當組織聽證。
（二）區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當在舉行聽證5日前將舉行聽證的時間、地點、聽證事項通知裁決申請人、裁決被申請人。區(qū)、縣國土房管局視情況還可邀請街道辦事處、居委會或相關(guān)部門人員參加。受委托參加聽證的，應(yīng)當提交授權(quán)委托書。
（三）聽證由區(qū)、縣國土房管局組織；聽證主持人、記錄人由該部門工作人員擔任。聽證參加人認為聽證主持人與聽證事項有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請回避。
（四）聽證包括以下程序：
1、聽證主持人宣布聽證會開始；
2、記錄人核實參加人身份，宣讀聽證會紀律；
3、裁決申請人就申請裁決的理由、依據(jù)等情況作出說明；
4、裁決被申請人陳述意見；
5、聽證主持人詢問當事人；
6、當事人作最后陳述；
7、聽證主持人宣布聽證當事人陳述結(jié)束、聽證當事人退場；
8、受邀參加聽證的人員發(fā)表意見；
9、聽證主持人宣布聽證會結(jié)束。
（五）裁決申請人經(jīng)通知無正當理由不參加聽證或者未經(jīng)聽證主持人許可中途退出聽證的，視為撤回裁決申請，聽證主持人應(yīng)終止聽證。
被拆遷人經(jīng)通知無正當理由不參加聽證或者未經(jīng)聽證主持人員許可中途退出聽證的，視為放棄聽證權(quán)利。
（六）聽證應(yīng)當制作筆錄。聽證筆錄應(yīng)當交聽證參加人確認無誤后簽字或者蓋章。聽證參加人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當在聽證筆錄上載明有關(guān)情況。
（七）聽證結(jié)束后，區(qū)、縣國土房管局決定受理拆遷人提出的裁決申請的，應(yīng)當按照《裁決規(guī)程》和《北京市城市房屋拆遷裁決程序規(guī)定》受理裁決申請；聽證期間不計入《裁決規(guī)程》和《北京市城市房屋拆遷裁決程序規(guī)定》規(guī)定的受理期限。區(qū)、縣國土房管局決定不予受理裁決申請的，應(yīng)當書面通知裁決申請人。
（八）區(qū)、縣國土房管局經(jīng)聽證決定受理拆遷人提出的裁決申請后，拆遷人再就同一拆遷項目提出裁決申請的，不再組織聽證；區(qū)、縣國土房管局經(jīng)聽證決定不予受理拆遷人提出的裁決申請的，拆遷人就同一拆遷項目再次提出裁決申請且屬于本條第一款規(guī)定情形的，應(yīng)當組織聽證。
二、按照《裁決規(guī)程》第十八條規(guī)定，區(qū)、縣國土房管局申請行政強制拆遷前，應(yīng)當就強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容組織聽證；并邀請有關(guān)管理部門人員、具有社會公信力的代表參加。聽證相關(guān)程序參照本通知第一條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、區(qū)、縣進行行政裁決過程中，應(yīng)當組織當事人調(diào)解，并制作調(diào)解記錄。
四、區(qū)、縣國土房管局核實補償安置標準時，當事人對估價結(jié)果有爭議的，按照下列規(guī)定處理：
（一）被拆遷人對拆遷人委托的估價機構(gòu)出具的評估結(jié)果有異議（包括對拆遷人委托的估價機構(gòu)本身有異議，下同）的，應(yīng)當按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十三條及本市拆遷估價相關(guān)規(guī)定，在規(guī)定期限內(nèi)持其另行委托的估價機構(gòu)出具的評估報告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定估價機構(gòu)進行復(fù)核。
（二）在受理裁決申請前已按照規(guī)定復(fù)核完畢的，區(qū)、縣國土房管局應(yīng)以復(fù)核結(jié)果作為拆遷裁決的依據(jù)；區(qū)、縣國土房管局在進行行政裁決的過程中，發(fā)現(xiàn)被拆遷人已在規(guī)定期限內(nèi)提出復(fù)核申請但復(fù)核結(jié)果尚未作出的，應(yīng)當中止裁決，待復(fù)核結(jié)果作出后再恢復(fù)裁決。
（三）被拆遷人未在規(guī)定期限內(nèi)提出復(fù)核申請的，區(qū)縣國土房管局應(yīng)當以原估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。
五、按照《裁決規(guī)程》第二十二條規(guī)定，強制拆遷時，應(yīng)當通知被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人；無法通知被拆遷人單位或者被拆遷人單位經(jīng)通知未派人參加的，強遷執(zhí)行機關(guān)應(yīng)就有關(guān)情況作好記錄。
六、2004年3月1日前，區(qū)縣國土房管局已經(jīng)發(fā)布拆遷公告的，不適用本通知。
二○○四年三月二十九日
第二篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析
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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析
城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據(jù)拆遷當事人的申請，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭議事實和相關(guān)證據(jù)，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質(zhì)的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執(zhí)法、準司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障工程建設(shè)項目的順利進行。
《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)做出。
因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現(xiàn)行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質(zhì)量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結(jié)和理性探討。
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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾
根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內(nèi)做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復(fù)議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡稱《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書送達之日起60日內(nèi)申請行政復(fù)議或者在三個月內(nèi)提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應(yīng)訴。即使在行政復(fù)議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關(guān)部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復(fù)議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應(yīng)當勇敢面對，充分發(fā)揮主觀能動性，想
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方設(shè)法做好拆遷糾紛裁決工作。
二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質(zhì)量的必要條件
當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據(jù)分析，其主要原因表現(xiàn)在：
一是拆遷糾紛救濟途徑單一?！稐l例》規(guī)定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應(yīng)訴。
二是拆遷管理部門提供免費裁決服務(wù)?！恫脹Q規(guī)程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務(wù)。這就客觀上鼓勵了拆遷人設(shè)法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協(xié)商。
三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請時應(yīng)當提交的資料，如被拆遷房屋權(quán)屬證明、估價報
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告，補償安置方案、當事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復(fù)雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調(diào)查取證、調(diào)解、開庭審理到下達裁決書、送達到應(yīng)對行政復(fù)議、應(yīng)對行政訴訟、申請強制執(zhí)行等起碼要經(jīng)過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內(nèi)完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現(xiàn)瑕疵，裁決質(zhì)量無法保證。
為進一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權(quán)益尤其是被拆遷人的合法權(quán)益，裁決受理條件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結(jié)合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)當補充以下內(nèi)容：
l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務(wù)。
2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進行了廣泛告知。
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3、評估機構(gòu)資質(zhì)證書及委托合同、動遷單位資質(zhì)證書及委托合同。核實評估機構(gòu)和動遷機構(gòu)的資質(zhì)情況，確保拆遷服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)包給有資質(zhì)的單位并在其業(yè)務(wù)承攬范圍內(nèi)。
4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價報告。核實產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構(gòu)采用同一時點、同一參數(shù)、同一評估規(guī)則做出的，確保實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時差價計算的公平性、合理性。
5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬證明或施工進度證明。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。
6、拆遷現(xiàn)場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質(zhì)證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權(quán)。
7、受理裁決聽證意見書。當未達成協(xié)議戶數(shù)占總戶數(shù)一定比例如30%以上時，應(yīng)當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。
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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權(quán)委托書。
三、加強裁決隊伍建設(shè)
要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構(gòu)、充實裁決人員、提高人員綜合素質(zhì)、完善裁決程序。
要根據(jù)工作需要充實培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設(shè)置二個以上的裁決室。裁決人員應(yīng)當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數(shù)有限，現(xiàn)有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務(wù)和裁決業(yè)務(wù)的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據(jù)工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓(xùn)，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務(wù)等方面的綜合培訓(xùn)。
拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質(zhì)決定了裁決工作的質(zhì)量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應(yīng)當具備的綜合素質(zhì)包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務(wù)知識、始終做到嚴謹細致。
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只有建設(shè)一支高水平、高素質(zhì)的裁決隊伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。
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第三篇：城市房屋拆遷行政裁決實務(wù)探討（模版）
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城市房屋拆遷行政裁決實務(wù)探討
【摘要】
拆遷行政裁決在法律關(guān)系上具有獨特性，是一種獨立的行政裁決類型。裁決機關(guān)既有房屋拆遷管理部門，又有人民政府。拆遷期限、裁決期限、搬遷期限各自約束的對象不同，法律效力不同。對實務(wù)中的其他一些熱點問題，如裁決的管轄范圍和原則、依據(jù)、如何裁定產(chǎn)權(quán)調(diào)換、抵押房屋的處理、強制執(zhí)行的分類等，本文也進行了有益探討。
城市房屋拆遷行政裁決（以下簡稱拆遷裁決）是城市房屋拆遷過程中，拆遷當事人之間不能達成補償安置協(xié)議而發(fā)生糾紛，由特定行政機關(guān)依法處理的一種具體行政行為。它是當前我國城市房屋拆遷行政管理的一個重要內(nèi)容。
一、拆遷裁決的屬性
拆遷裁決法律關(guān)系具有復(fù)合性。其中，既包含行政法律關(guān)系，又包含民事法律關(guān)系。行政機關(guān)和拆遷當事人之間是地位不平等的行政
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法律關(guān)系，拆遷當事人之間是地位平等的民事法律關(guān)系，三者互相之間形似一個三角形。這種法律關(guān)系上的復(fù)合性，貫穿于裁決過程的始終，決定了裁決機關(guān)公正而且中立的角色特征。
本質(zhì)上，拆遷裁決是一種具體行政行為。具體分類上，屬于具體行政行為中的行政裁決。行政裁決根據(jù)爭議標的不同，可以分為權(quán)屬糾紛裁決、侵權(quán)糾紛裁決、損害賠償糾紛裁決。（1）拆遷裁決的爭議標的是房屋拆遷補償與安置，顯然不同于權(quán)屬糾紛、侵權(quán)糾紛以及損害賠償糾紛的爭議標的。由此筆者認為，拆遷裁決是一種獨立類型的行政裁決。
裁決作出后，具有一般行政行為的法律效力：公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力。因其執(zhí)行力，裁決一經(jīng)作出，裁決的內(nèi)容就應(yīng)當?shù)玫綀?zhí)行和實現(xiàn)；因其公定力，在行政復(fù)議或者行政訴訟期間，不應(yīng)當停止裁決的執(zhí)行。
二、裁決機關(guān)
通說認為，裁決機關(guān)是審批房屋拆遷許可證的市、縣房屋拆遷管理部門，區(qū)（直轄市的區(qū)除外）房屋拆遷管理部門不屬于裁決機關(guān)，但可以接受裁決機關(guān)的委托。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。據(jù)此，裁決機關(guān)包括：
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1、市、縣房屋拆遷管理部門；
2、直轄市的區(qū)房屋拆遷管理部門；
3、市、縣人民政府；
4、直轄市的區(qū)人民政府。
三、拆遷裁決的管轄范圍和管轄原則
管轄范圍此指裁決機關(guān)能夠受理的拆遷糾紛案件的范圍，既包括哪些拆遷糾紛案件可以通過裁決解決，又包括這些案件在裁決機關(guān)之間的內(nèi)部分工。對于前者，行政部門與司法部門之間歷來存在不同看法。目前，一般的觀點認為，拆遷糾紛必須同時具備以下四個要件，才可以提請裁決:
1、標的物是國有土地上的房屋；
2、該房屋在拆遷范圍內(nèi)；
3、尚未達成拆遷補償安置協(xié)議；
4、拆遷期限尚未屆滿。
相應(yīng)地，以下拆遷糾紛不屬于拆遷裁決管轄范圍：
1、集體土地上的房屋拆遷糾紛；
2、沒有核發(fā)拆遷許可證的拆遷糾紛；
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3、拆遷期限已屆滿的；
4、達成補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的；
5、人民法院或者仲裁委員會已經(jīng)受理的。
管轄原則實行屬地管轄，即由被拆遷房屋所在地的裁決機關(guān)管轄。在此基本原則之下，由房屋拆遷管理部門管轄是一般原則，由縣、市人民政府管轄是特殊原則。
當前，實踐中出現(xiàn)了一個無法回避的問題:拆遷公房時，作為被拆遷人的房屋拆遷管理部門與拆遷人已經(jīng)達成了產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議，但公房承租人與拆遷人因補償安置問題發(fā)生糾紛，應(yīng)由哪個部門管轄？大多認為應(yīng)由同級人民政府管轄，房屋拆遷管理部門無管轄權(quán)，直接依據(jù)是國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第16條中關(guān)于“房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決”的規(guī)定。筆者認為應(yīng)由房屋拆遷管理部門管轄，理由是：
首先，結(jié)合第16條第一款，（2）該規(guī)定中的“被拆遷人” 不僅指房屋所有權(quán)人，同時也是拆遷糾紛的一方當事人。第16條第一款共含三段，都是關(guān)于裁決的規(guī)定，內(nèi)容上三段之間互相銜接。分析第一段可以得出，拆遷糾紛的當事人包括被拆遷人；分析第二段可以得出，拆遷糾紛中房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，（3）房屋拆遷管理部門不能再充當裁決機關(guān)。可見，同級人民政府管轄的案件，應(yīng)
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當符合兩個條件：第一，被拆遷房屋是房屋拆遷管理部門名下的公房；第二，房屋拆遷管理部門是拆遷糾紛的一方當事人。而上例中的拆遷糾紛卻不能同時符合這兩個條件，因此不應(yīng)認為由人民政府管轄。
其次，該規(guī)定的立法目的在于防止房屋拆遷管理部門既當“運動員”、又當“裁判員”的情況發(fā)生，保證裁決機關(guān)的公正地位。但本例拆遷糾紛發(fā)生在公房承租人與拆遷人之間，房屋拆遷管理部門不是糾紛的當事人，對爭議標的不享有利益，由房屋拆遷管理部門管轄，不違背立法目的。相反，“只要房屋拆遷管理部門是被拆遷人，承租人與拆遷人之間的拆遷糾紛一律由人民政府管轄”的大多數(shù)觀點是錯誤的，是對法律條文斷章取義、片面機械理解的結(jié)論。
四、拆遷裁決的依據(jù)
拆遷裁決的依據(jù)是裁決所依據(jù)或者所適用的有關(guān)規(guī)定。有人認為，裁決只能依據(jù)拆遷管理方面的法規(guī)作出，裁決書只能引用這方面的行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者政府規(guī)章。（4）這種看法欠妥，因為：
第一，行政機關(guān)作出具體行政行為，不僅應(yīng)依據(jù)規(guī)范性法律文件，還可以依據(jù)其他規(guī)范性文件。只要其他規(guī)范性文件與規(guī)范性法律文件
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不存在沖突，就可以適用；
第二，有些情況下，處理拆遷裁決案件必須依據(jù)拆遷管理法規(guī)之外的其他法律、法規(guī)?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第18條明文規(guī)定，拆遷文物古跡等房屋應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。當涉案被拆遷房屋是文物古跡等特殊類型的房屋時，如果不依據(jù)文物保護方面的法律、法規(guī)裁決，很容易出現(xiàn)違法后果；
第三，通常，處理裁決案件必須依據(jù)其他規(guī)范性文件。由于立法本身的局限性，拆遷管理方面的法規(guī)規(guī)定比較原則、概括?，F(xiàn)實中，各地房屋拆遷管理部門制定了大量的規(guī)范性文件，并發(fā)揮著巨大作用。離開了這些規(guī)范性文件，很多細節(jié)問題，例如搬家費、通訊線路遷移費、臨時停產(chǎn)(業(yè))補助費等，都難以解決。
所以，拆遷裁決的依據(jù)至少應(yīng)包括三類：
1、單行拆遷管理法，即專門規(guī)定城市房屋拆遷管理的行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者政府規(guī)章。行政法規(guī)即《城市房屋拆遷管理條例》；
2、附屬拆遷管理法，即附帶規(guī)定于法律以及其他行政法規(guī)、地方性法規(guī)、政府規(guī)章或者部門規(guī)章中的城市房屋拆遷管理規(guī)范。例如，法律咨詢s.yingle.com
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《文物保護法》第13條規(guī)定，因建設(shè)工程和特別需要而必須對文物保護單位進行遷移或者拆除的，應(yīng)當按照文物保護單位的級別履行相應(yīng)的報批手續(xù)；國務(wù)院頒布的《郵政法實施細則》第18條規(guī)定，因建設(shè)需要拆遷郵政企業(yè)、分支機構(gòu)或者郵政設(shè)施時，拆遷人應(yīng)當將之遷至適宜的地方或者另建；對于環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的拆遷，國務(wù)院頒布的《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》第22條規(guī)定，拆遷人必須事先提出拆遷方案報市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門批準，《廣州市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第17條則進一步規(guī)定拆遷人必須事先提出拆建方案并報市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門批準，先建設(shè)、后拆除，誰拆誰建；對于宗教房產(chǎn)的拆遷，《廣東省宗教事務(wù)管理條例》第46條規(guī)定，應(yīng)當征詢縣級以上人民政府宗教事務(wù)部門的意見，《廣州市宗教事務(wù)管理條例》第39條也進一步規(guī)定因市政建設(shè)需要拆遷宗教活動場所的，應(yīng)事先征詢市宗教事務(wù)部門的意見，其他建設(shè)需要拆遷宗教房地產(chǎn)的應(yīng)事先征得市有關(guān)宗教團體和市宗教事務(wù)部門的同意，等等。
3、拆遷行政管理規(guī)范性文件。即不屬于嚴格意義上法律淵源的其他規(guī)范性文件，具體指各級人民政府和各級行政主管部門制定的有關(guān)拆遷管理的規(guī)范性文件。
對上述三類依據(jù)，裁決機關(guān)可以并且應(yīng)該在裁決書中加以引用。但是，應(yīng)注意在適用拆遷行政管理規(guī)范性文件時，必須慎重審查是否
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與單行拆遷管理法或者附屬拆遷管理法相抵觸。
五、相關(guān)期間及其法律效力
在執(zhí)法實踐中，有兩個問題不時引起爭議：一是拆遷期限屆滿后，裁決機關(guān)還能否作出裁決？二是拆遷期限屆滿后，能否依據(jù)拆遷裁決實施強制拆遷？不少人基于對拆遷期限屆滿后就不能實施拆遷活動的認識，在兩個問題上都持否定態(tài)度，并得出結(jié)論：拆遷期限屆滿后作出的裁決是無效的；由于拆遷期限屆滿，不能再依據(jù)拆遷裁決強制拆除被拆遷房屋。這種觀點對于不服拆遷裁決的行政審判工作以及根據(jù)拆遷裁決實施的行政強制執(zhí)行工作影響甚巨。
《城市房屋拆遷管理條例》中，有四種期間規(guī)定與拆遷裁決密切相關(guān)，分別是拆遷期限、裁決期限、搬遷期限和過渡期限。不同的期間具有不同的法律效力。
拆遷期限是拆遷人經(jīng)批準在一定拆遷范圍內(nèi)實施房屋拆遷活動的期間，是依法由房屋拆遷管理部門以拆遷公告形式公布的拆遷許可事項之一。拆遷人從事拆遷活動必須遵守該時限。在拆遷期限內(nèi)，拆遷人可以實施動遷工作，拆除已達成補償安置協(xié)議的被拆遷房屋，并可就拆遷糾紛申請裁決；拆遷期限屆滿后，拆遷人繼續(xù)進行動遷活動的，應(yīng)當承擔擅自延長拆遷期限的行政法律責任，對其提出的拆遷裁
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決申請，裁決機關(guān)應(yīng)不予受理。
裁決期限是裁決機關(guān)受理拆遷糾紛案件并作出裁決的期間?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，裁決應(yīng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。（5）裁決機關(guān)處理拆遷裁決案件必須遵守該時限規(guī)定。無正當理由超過裁決期限所作出的裁決，因程序違法而無效。
搬遷期限指拆遷當事人在補償安置協(xié)議中自行約定或者裁決機關(guān)裁定的被拆遷人（承租人）搬出被拆遷房屋的期間。被拆遷人（承租人）必須在約（裁）定期限內(nèi)搬出，否則應(yīng)承擔違約責任或者強制執(zhí)行的法律后果。
過渡期限是被拆遷人（承租人）搬遷到周轉(zhuǎn)房臨時居住或者使用的期間，和搬遷期限一樣是通過拆遷當事人協(xié)議約定或者通過裁決機關(guān)裁定的。各方當事人都必須遵守過渡期限。拆遷人擅自延長過渡期限的，應(yīng)承擔違約責任，或者依法另行支付或增加支付臨時安置補助費；被拆遷人（承租人）不按時騰退周轉(zhuǎn)房的，應(yīng)負違約責任或者承受強制執(zhí)行的法律后果。
除裁決期限是法定期間外，拆遷期限、搬遷期限和過渡期限都是指定期間，其中搬遷期限和過渡期限也可以是約定期間。
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在上面分析的基礎(chǔ)上，針對第一個問題，筆者認為拆遷期限只是影響裁決案件管轄的一個條件，并不能限制裁決期限。裁決期限是法定的，它和拆遷期限可以并行不悖，即裁決機關(guān)只要在拆遷期限內(nèi)受理了拆遷糾紛，既使拆遷期限屆滿，也可以依法作出拆遷裁決，并且裁決具有行政法律上的效力。
對于第二個問題，筆者認為根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第17條，只要被拆遷人（承租人）在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)無正當理由拒不搬遷，就可以實行強制拆遷。強制拆遷是屬于強制執(zhí)行，與拆遷期限沒有必然關(guān)系，只與裁決規(guī)定的搬遷期限有關(guān)，而裁決規(guī)定的搬遷期限也不受拆遷期限的限制。拆遷期限是房屋拆遷管理部門依據(jù)行政許可權(quán)批準的，適用于拆遷范圍內(nèi)的所有被拆遷房屋，搬遷期限是裁決機關(guān)依據(jù)行政自由裁量權(quán)裁定的，適用于特定被拆遷房屋，兩者都是指定期間，通常都由同一個行政機關(guān)指定，都合法有效。搬遷期限可以是拆遷期限內(nèi)的一段時間，也可以是拆遷期限之后的一段時間。僅僅根據(jù)搬遷期限不在拆遷期限內(nèi)，從而認定不能從事搬遷、拆遷活動，缺乏充分理由。拆遷期限只能限制拆遷人實施房屋拆遷行為，不能限制有關(guān)行政主體依法實施強制拆遷。（6）必須強調(diào)，強制拆遷的前提條件只有一個，即被拆遷人（承租人）未在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)履行搬遷義務(wù)，而不論拆遷期限是否屆滿。因此，不能以拆遷期限屆滿為由拒絕受理強制拆遷申請。
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六、實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)木唧w操作問題
實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，在實務(wù)操作中有兩個問題要解決：第一，是否一律補差；第二，按照什么方法進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第一個問題，實質(zhì)上與法律適用有關(guān)?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第25條明確規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當結(jié)算差價。但是現(xiàn)行的一些地方性法規(guī)卻有特別規(guī)定，例如，根據(jù)1995年廣東省人大常委會通過的《廣東省拆遷城鎮(zhèn)華僑房屋規(guī)定》，補償房屋的建筑面積與原房屋建筑面積相同的，不結(jié)算差價。據(jù)此，許多人認為這類地方性法規(guī)只適用于特定區(qū)域，在得到修改或者明令廢止前，特定區(qū)域內(nèi)的該類房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償仍應(yīng)互補差價。但是該觀點卻面臨著一個法理拷問：特別法優(yōu)于一般法的適用原則有一個前提，即兩法必須屬于同一位階，而上例中的行政法規(guī)和地方性法規(guī)根本就是上、下位階的關(guān)系，效力有高低之分，在對拆遷補償存在原則性沖突規(guī)定的情況下，應(yīng)該選擇適用的是行政法規(guī)而非地方性法規(guī)。筆者傾向于認為，裁定實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)模瑧?yīng)裁決拆遷人和被拆遷人互補差價。不過，該問題值得進一步探討。（7）
第二個問題，實質(zhì)上是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)木唧w操作標準。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償房屋，拆遷人可以按照被拆遷房屋的建筑面積提供，也可以按照被拆遷房屋的市場評估價格提供。根據(jù)補償房屋確定標準
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的不同，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的具體方法有兩種：等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換和等價格產(chǎn)權(quán)調(diào)換。以等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換方法補償?shù)?，根?jù)上引拆遷行政法規(guī)拆遷人與被拆遷人應(yīng)結(jié)算差價；以等價格產(chǎn)權(quán)調(diào)換方法補償?shù)?，差價為零，無需結(jié)算。無論哪種方法，都貫徹了等價有償原則。但是從裁決的執(zhí)行角度看，這兩種方法都存在著可能導(dǎo)致不公平結(jié)果的缺陷：實行等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在被拆遷人應(yīng)支付差價而無力支付或者拒絕支付的情況下，可能損害拆遷人的利益；實行等價格產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在補償房屋建筑面積比原房屋建筑面積減小而被拆遷人居住人口較多的情況下，可能導(dǎo)致被拆遷人的實際居住水平下降。因此，為了能夠最大限度地保護拆遷雙方的合法權(quán)益，兩種產(chǎn)權(quán)調(diào)換方法都應(yīng)該允許存在，以備選擇。如果在地方立法中限定只能實行等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者只能實行等價格產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則很難避免產(chǎn)生上述弊端。
所以，對于實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)陌讣?，裁決機關(guān)應(yīng)慎重選擇適用的法律，以確定是否互補差價。至于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的具體方法，可以根據(jù)具體案情，裁定等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者等價格產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為了彌補兩種具體方法各自的缺陷，保證被拆遷人的居住水平不因房屋拆遷而下降，同時保證補差易于實現(xiàn)，可以遵循以下指導(dǎo)思想處理：首先，補償房屋的建筑面積應(yīng)不小于原房屋的建筑面積；其次，優(yōu)先選擇補差金額較小的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，即當存在著兩個以上產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案且都需補差時，宜選用補差金額較小的方案。
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七、抵押房屋的處理
對于設(shè)定抵押權(quán)的被拆遷房屋，按照目前有關(guān)抵押的法律法規(guī)，（8）裁決機關(guān)在處理過程中，應(yīng)把拆遷裁決立案情況告知抵押權(quán)人，并限期被拆遷人（即抵押人）和抵押權(quán)人以重新設(shè)定抵押、清理債權(quán)債務(wù)等方式解除被拆遷房屋上的抵押關(guān)系。被拆遷人和抵押權(quán)人解除抵押關(guān)系的，涂銷房屋抵押注記，按照被拆遷房屋不存在抵押的情況作出裁決，由拆遷人向被拆遷人作出補償；不解除抵押關(guān)系的，要求拆遷人辦理抵押房屋的證據(jù)保全公證，把抵押權(quán)人列為第三人，裁決拆遷人向公證機關(guān)辦理貨幣補償款或者補償房屋的公證提存手續(xù)，不能裁決拆遷人直接向被拆遷人補償，以保障抵押權(quán)的實現(xiàn)，方便被拆遷人或者抵押權(quán)人以后通過訴訟途徑解決抵押糾紛。
對于拆遷公告發(fā)布后設(shè)定抵押權(quán)的被拆遷房屋，鑒于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條明確規(guī)定“已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)”不得設(shè)定抵押，筆者認為裁決不需把抵押權(quán)人列為第三人，但應(yīng)寫清楚查明的有關(guān)事實，并闡明理由，裁定拆遷人直接對被拆遷人進行補償。當然，由于牽涉到抵押登記的效力問題，裁決機關(guān)應(yīng)根據(jù)具體案情靈活處理，最好先由抵押登記管理部門以抵押人隱瞞房屋拆遷事實、違規(guī)設(shè)定抵押為由涂銷抵押注記，然后裁決機關(guān)再作出裁決。
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為了理順關(guān)系，有法可依，建議在拆遷管理地方立法中明確規(guī)定“拆遷公告發(fā)布后拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋不得設(shè)定抵押，否則不作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)”。如此，今后再遇到這類情況時，不需涂銷抵押注記裁決機關(guān)便可徑行作出裁決。
八、拆遷裁決的強制執(zhí)行
拆遷行政裁決送達生效后，當事人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)拒不履行相關(guān)義務(wù)的，可以強制執(zhí)行。根據(jù)不同的標準，裁決的強制執(zhí)行可作不同劃分。
1、以強制執(zhí)行的主體和途徑為標準，可分為人民政府的強制執(zhí)行和人民法院的強制執(zhí)行。前者即市、縣人民政府或者直轄市的區(qū)人民政府所進行的強制拆遷；后者的執(zhí)行主體是人民法院，除強制拆遷外，還包括對其他裁決事項的強制執(zhí)行。
2、以強制執(zhí)行的標的和內(nèi)容為標準，可分為強制拆遷和其他強制給付。其他強制給付指除強制拆遷之外的對于裁決的強制執(zhí)行，主要包括強制拆遷人給付貨幣補償款或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、給付臨時安置補助費或者提供周轉(zhuǎn)房，強制被拆遷人騰退周轉(zhuǎn)房等。
3、以申請強制執(zhí)行人為標準，可分為裁決機關(guān)申請的強制執(zhí)行
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和拆遷當事人申請的強制執(zhí)行。對于申請強制執(zhí)行人，單行拆遷管理法或者拆遷行政管理規(guī)范性文件有規(guī)定的從其規(guī)定，沒有規(guī)定的由拆遷人申請人民政府強制拆遷或者由裁決機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
雖然裁決的強制執(zhí)行在主體和途徑上有人民政府和人民法院之分，但并不存在行政強制執(zhí)行和司法強制執(zhí)行之分。人民法院的強制執(zhí)行也是行政強制執(zhí)行的一種，是行政機關(guān)強制執(zhí)行權(quán)的延伸和繼續(xù)。（9）按照標的和內(nèi)容劃分裁決的強制執(zhí)行，是一種相對周密的分類法。根據(jù)行政職權(quán)法定原則，申請人民法院強制拆遷的，應(yīng)由裁決機關(guān)提出；申請人民政府強制拆遷的，各地方有規(guī)定的按有關(guān)規(guī)定，沒有規(guī)定的可由拆遷人提出；其他強制給付則宜通過裁決機關(guān)向人民法院申請強制執(zhí)行。
【注釋】
① 張正釗主編：《行政法與行政訴訟法》，中國人民大學出版社1999年版，第152～153頁。
②《城市房屋拆遷管理條例》第16條第一款為：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30
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日內(nèi)作出?！?/p>
③ 該款中之所以僅規(guī)定“房屋拆遷管理部門是被拆遷人”一種情形，是因為《城市房屋拆遷管理條例》第10條已明文禁止房屋拆遷管理部門作為拆遷人，同時現(xiàn)實經(jīng)濟生活中房屋拆遷管理部門作為承租人的情況也極少見。
④目前，各地裁決機關(guān)作出的裁決實際上也是如此。
⑤地方性法規(guī)可以對裁決期限的起算點作進一步明確規(guī)定，如自立案之日起或者自拆遷人補齊案件必要資料之日起等。
⑥受理強制拆遷申請的行政主體有兩類:一為市、縣人民政府或者直轄市的區(qū)人民政府，一為被拆遷房屋所在地的基層人民法院。
⑦此處對于法律適用的探討限于2001年11月1日之后頒發(fā)拆遷許可證（不含延期許可）的情況。
⑧主要指《擔保法》（1995年頒行）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部1997年發(fā)布，并于2001年8月修訂）、《房屋拆遷證據(jù)保全公證細則》（司法部1993年發(fā)布）以及各地有關(guān)房屋抵押管理的法規(guī)、規(guī)章等。
⑨ 參①第144頁。
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第四篇：城市房屋拆遷問題
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城市房屋拆遷問題
土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時，就應(yīng)當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關(guān)土地使用權(quán)的補償糾紛時有發(fā)生，從而影響了社會的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。
1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題
為了考察國有土地使用權(quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確
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定了每個人相應(yīng)于物時的行為規(guī)范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔不遵守這些關(guān)系的成本。”
土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨立的財產(chǎn)權(quán)利，具有對世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨立地行使物權(quán)請求以保護自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實施上述法律行為時，不受土地所有權(quán)人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項獨立產(chǎn)權(quán)。
盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財產(chǎn)價值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當體現(xiàn)出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易?；谕恋厥褂脵?quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費等相關(guān)費用，以平等協(xié)商、等價有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。
然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地
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偏離了拆遷的本質(zhì)。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會的和諧發(fā)展。
2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升
“交易成本包括事前發(fā)生的為達成一項合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內(nèi)容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應(yīng)包括因無法達成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>
交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發(fā)生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟效率，這一由
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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進行考察。
有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。
無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實上阻礙交易的實現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。
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從這個意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護公民的私人獨立產(chǎn)權(quán)，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。
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第五篇：廣州市城市房屋拆遷裁決規(guī)則
【發(fā)布單位】廣州市
【發(fā)布文號】穗府辦[2004]31號
【發(fā)布日期】2004-05-22 【生效日期】2004-05-22 【失效日期】-----------【所屬類別】地方法規(guī)
【文件來源】法律圖書館新法規(guī)速遞
廣州市城市房屋拆遷裁決規(guī)則
(穗府辦[2004]31號)
各區(qū)、縣級市人民政府，市府直屬各單位：
經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《廣州市城市房屋拆遷裁決規(guī)則》印發(fā)給你們，請認真執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請直接向市國土房管局反映。
二○○四年五月二十二日
廣州市城市房屋拆遷裁決規(guī)則
第一條 為規(guī)范本市城市房屋拆遷裁決行為。維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》，制定本規(guī)則。
第二條 在房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由市房地產(chǎn)行政主管部門裁決。被拆遷人或房屋承租人是市房地產(chǎn)行政主管部門的，向市人民政府申請裁決。
第三條 拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當提交下列資料：
(一)裁決申請書；
(二)法定代表人的身份證明；
(三)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；
(四)批準拆遷的證明材料；
(五)被拆遷房屋的估價報告；
(六)對被申請人的補償安置方案；
(七)申請人與被申請人的協(xié)商記錄；
(八)未達成協(xié)議的被拆遷入比例及原因。
第四條 被拆遷入申請行政裁決，應(yīng)當提交下列資料：
(一)裁決申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)被拆遷房屋的權(quán)屬證明；
(四)申請裁決的理由及相關(guān)證明材料。
第五條 房屋承租人申請行政裁決，應(yīng)當提交下列資料：
(一)裁決申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)租賃被拆遷房屋的證明；
(四)申請裁決的理由及相關(guān)證明材料。
第六條 裁決申請書應(yīng)當載明以下內(nèi)容：
(一)申請人、被申請人及第三人的名稱或姓名、住址或通訊地址、聯(lián)系電話；
(二)裁決請求及所依據(jù)的事實和理由；
(三)申請人的簽名或印章，申請日期。
第七條 未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，裁決機關(guān)在受理裁決申請前，應(yīng)當進行聽證。
第八條 裁決機關(guān)對收到的裁決申請書，應(yīng)當予以登記，注明收到申請書日期，并向申請人出具裁決申請資料收件回執(zhí)。
第九條 裁決機關(guān)收到裁決申請后，經(jīng)審核，資料齊全，符合受理條件的，自收到申請書之日起5個工作日內(nèi)向申請人發(fā)出裁決受理通知書。裁決申請資料不齊全，需要補充資料的，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)一次性書面告知申請人，受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。
第十條 裁決機關(guān)應(yīng)當自受理裁決申請之日起5個工作日內(nèi)，將裁決申請書副本送達被申請人及第三人。
第十一條 有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理拆遷裁決申請：
(一)對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；
(二)申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；
(三)拆遷當事人達成補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決做出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；
(四)房屋已經(jīng)滅失的；
(五)超過拆遷期限的。
對裁決申請不予受理的，裁決機關(guān)應(yīng)當自收到申請之日起5個工作日內(nèi)書面通知申請人并說明理由。
第十二條 裁決機關(guān)受理裁決申請后，發(fā)現(xiàn)漏列被拆遷關(guān)系人的，應(yīng)當追加為當事人；發(fā)現(xiàn)缺少必要資料的，可以責令當事人在5個工作日內(nèi)補齊。
第十三條 裁決機關(guān)在裁決過程中應(yīng)當組織調(diào)解，自受理裁決申請之日起5個工作日內(nèi)將調(diào)解的時間、地點、主持人告知當事人。其他人員經(jīng)裁決機關(guān)同意，可以作為旁聽人。
第十四條 有下列情形之一的，裁決機關(guān)可在被申請人住所或者被拆遷房屋現(xiàn)場張貼通告，通知有關(guān)當事人參加調(diào)解并主張權(quán)利：
(一)房屋所有權(quán)人死亡的；
(二)當事人通訊地址不詳、下落不明的；
(三)其他無法送達的情形。
第十五條 裁決機關(guān)組織當事人調(diào)解的，必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據(jù)進行復(fù)核；對當事人提出的合理要求應(yīng)當采納。裁決機關(guān)不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權(quán)益的裁決。
拆遷當事人拒絕調(diào)解的，裁決機關(guān)應(yīng)依法作出裁決。
經(jīng)調(diào)解，達成一致意見的，出具裁決終結(jié)書；達不成一致意見的，裁決機關(guān)應(yīng)當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的，裁決時應(yīng)當于以確認。
第十六條 裁決案件工作人員有下列情形之一的，應(yīng)當自行回避，當事人可以申請其回避：
(一)是本案當事人或者當事人的近親屬；
(二)與本案有利害關(guān)系；
(三)與本案當事人有其他關(guān)系，可能影響對案件公正審理的。
當事人應(yīng)當在裁決作出前以書面形式向裁決機關(guān)提出回避申請。
裁決機關(guān)應(yīng)當自收到回避申請之日起3個工作日內(nèi)作出決定，并以書面形式告知當事人。決定作出前，被申請回避的承辦人員暫停本案的處理工作。
第十七條 裁決機關(guān)應(yīng)自案件受理之日起30個工作日內(nèi)作出裁決，制作裁決書。
裁決書應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
(一)申請人、被申請人和第三人的基本情況；
(二)爭議的主要事實和理由；
(三)裁決的依據(jù)、理由；
(四)根據(jù)行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等；
(五)告知當事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及申請復(fù)議期限、起訴期限；
(六)裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。
行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。
第十八條 裁決書存在書寫筆誤的，裁決機關(guān)應(yīng)當作出補正。當事人也可以書面形式申請補正。
第十九條 有下列情形之一的，應(yīng)中止裁決案件的處理，并書面告知當事人；
(一)拆遷入提供的補償安置用房或者周轉(zhuǎn)房不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；
(二)房屋被拆遷的范圍未明確的；
(三)正在辦理確權(quán)、評估或者代管手續(xù)的；
(四)案件辦理過程中當事人提供新的證據(jù)材料足以影響拆遷補償安置，需裁決機關(guān)重新調(diào)查核實的；
(五)本案的處理需要以其他案件的處理結(jié)果為依據(jù)的；
(六)申請人無法提供被申請人的詳細地址，需要通告送這被申請人的；
(七)申請人在5個工作日內(nèi)未補齊資料的；
(八)法律法規(guī)規(guī)定其他需要中止的情形。
裁決機關(guān)決定中止裁決的，應(yīng)當制作(拆遷裁決中止通知書)，分別送達申請人、被申請人及第三人，并告知理由。
中止期間不計入裁決期限。中止情形消除后，裁決機關(guān)應(yīng)當及時恢復(fù)案件處理。
第二十條 有下列情形之一的，應(yīng)終結(jié)裁決案件的處理，并書面通知當事人：
(一)立案前同一房屋已簽訂有拆遷補償安置協(xié)議的；
(二)立案前同一房屋拆遷糾紛已由裁決機關(guān)作出裁決或者已由人民法院作出判決的；
(三)因申請人未在規(guī)定期限內(nèi)補齊資料造成裁決中止，中止期間超過2個月的；
(四)裁決作出前申請人與被申請人達成拆遷補償安置協(xié)議，申請人不請求撤回裁決申請的；
(五)作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或者放棄參加裁決的；
(六)申請人撤回裁決日申請的。
申請人申請撤回裁決的，應(yīng)提交書面報告，經(jīng)裁決機關(guān)批準。
第二十一條 調(diào)解通知書、通告、受理通知書、不予受理決定書、中止通知書、終結(jié)通知書、準許撤回申請通知書、裁決書等裁決文書應(yīng)統(tǒng)一格式，注明日期，并加蓋裁決機關(guān)拆遷裁決專用章。
第二十二條 被拆遷人或房屋承租人是市房地產(chǎn)行政主管部門，由市人民政府裁決的，應(yīng)當由市房地產(chǎn)行政主管部門代表市政府組織拆裁決專家委員會，由委員會以市政府名義按本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定進行裁決。
第二十三條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責成城市管理綜合執(zhí)法部門實施行政強制拆遷，或者由裁決機關(guān)依法申人民法院強制拆遷。
拆遷人可以向裁決機關(guān)提出強制拆遷申請。
第二十四條 拆遷人向裁決機關(guān)提出強制拆遷申請的提交下列資料：
(—)行政強制拆遷申請書；
(二)裁決書；
(三)被拆遷人不同意拆遷的情況說明；
(四)被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書；
(五)拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或資金證明；
(六)被拆遷入拒絕接受補償資金的，應(yīng)當提交補償資金的提存證明。
第二十五條 決定行政強制拆遷前，裁決機關(guān)應(yīng)當組織聽證。
拆遷人申請行政強制拆遷的，裁決機關(guān)收到申請之日起10個工作日內(nèi)，應(yīng)當邀請有關(guān)管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。
行政強制拆遷案件組織聽證結(jié)束之日起15個工作日內(nèi)，裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子應(yīng)當集體討論，決定行政強制拆遷的，以市人民政府名義向市城市管理綜合執(zhí)法部門發(fā)出《責成強制拆遷通知書》。行政強制拆遷工作可以由被拆遷房屋所在區(qū)城市管理綜合執(zhí)法部門以本部門的名義組織實施。
第二十六條 城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)當自收到(責成強制拆遷通知書)之日起7個工作日內(nèi)向被拆遷人、房屋承租人或者第三人發(fā)出限期拆遷通知，限期當事人在15日內(nèi)自行搬遷。
第二十七條 枚拆遷人或者房屋承租人在限期內(nèi)自行搬遷的，強制拆遷程序終結(jié)；被拆遷人或者房屋承租人逾期沒有自行搬遷的，城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)當組織實施強制拆遷。
第二十八條 城市管理綜合執(zhí)法部門實施強制拆遷，應(yīng)當制定具體強制拆遷方案，明確參加強制拆遷各行政管理部門之間的職責與分工。
各行政管理部門應(yīng)當相互配合，依法履行各自職責，保證強制拆遷工作的順利進行。
第二十九條 城市管理綜合執(zhí)法部門實施強制拆遷時，被拆遷房屋所在地街道辦事處、居民委員會、被強制拆遷人所在工作單位的代表應(yīng)當?shù)綀鲎鳛閺娭撇疬w證明人，在有關(guān)執(zhí)行記錄文件上簽名或者蓋章。
被拆遷房屋及房屋內(nèi)的財物應(yīng)當由公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。房屋內(nèi)的所有財物運抵安置用房或周轉(zhuǎn)用房后，交被強制拆遷人簽收。被強制拆遷人拒絕簽收的，辦理公證提存。
公安、房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員應(yīng)當?shù)綇娭撇疬w觀場協(xié)助執(zhí)行。
第三十條 強制拆遷所需費用由被強制拆遷人負擔，強制拆遷時，可先由拆遷人墊支。
第三十一條 城市管理綜合執(zhí)法部門應(yīng)對強制拆遷過程制作筆錄，并制作強制拆遷報告。
第三十二條 裁決文書、強制拆遷文書采取下列方式送達：
(一)直接送達。直接送達的被送達人是自然人的，由本人直接簽收，本人不在的，交共同住成年家屬簽收；被送達人是法人或者其他組織的，由法定代表人或者主要負責人簽收，也可由其負責收件的人簽收。
(二)郵寄送達。郵寄送達可采用掛號函件或者特快專遞送達。被送達人有代理人的，可以送交代理人簽收或者郵寄代理人。簽收日期或者郵件回執(zhí)上注明的收件日期為送達日期。
(三)留置送達。拒絕簽收有關(guān)文書或者郵件的，當?shù)亟值擂k事處或者居民委員會或者被送達人的工作單位應(yīng)派代表到場見證，送達人在送達文書上記明情況，把有關(guān)文書留在其住所，即視為送達。
(四)公告送達。無法以其他送達方式送達或者同一送達事項被送達人數(shù)眾多的，在被拆遷房屋或者被送達人住所地張貼有關(guān)文書，自張貼之日起滿5日，即視為送達。
第三十三條 裁決案件、強制拆遷案件的所有案卷材料應(yīng)按照國家有關(guān)檔案管理規(guī)定歸檔。
第三十四條 裁決案件工作人員或者強制拆遷執(zhí)法人員違反本規(guī)則的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 被強制拆遷入拒絕、阻礙執(zhí)行公務(wù)，未使用暴力、威脅方法的，由公安部門按照《治安管理處罰條例》處理；使用暴力、威脅方法，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條 縣級市可參照本規(guī)則實施。
第三十七條 本規(guī)則自頒布之日起施行。
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