第一篇：物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)

物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：

1、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。

2、開發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

3、將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。

4、凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

5、驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

6、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

購房物業(yè)交接流程

物業(yè)交接環(huán)節(jié)被疏忽，將會(huì)給未來生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產(chǎn)市場部認(rèn)為，物業(yè)交割時(shí)要遵循以下四個(gè)步驟：

1、提前通知出售業(yè)主騰空房子

2、所購房屋的水、電、氣等費(fèi)用結(jié)清。買賣雙方都要在物業(yè)清單上簽字備案。

3、向原業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。

4、買方與該套房屋物業(yè)公司簽定了新的《物業(yè)合同》

入住剛一年，屋內(nèi)墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發(fā)商擅自將公共空間出售或出租，開發(fā)商與其他相關(guān)單位在建設(shè)中因?yàn)楦鞣N問題沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致小區(qū)至今沒有消防設(shè)施、煤氣管道，至今辦不了房產(chǎn)證??“他們留下了隱患，卻讓我們埋單，業(yè)主遷怒于我們，我們也感覺很委屈?！惫幸晃晃飿I(yè)經(jīng)理說。

業(yè)主不滿意 物業(yè)挺委屈

“我們承認(rèn)在服務(wù)過程中并非盡善盡美，但我們也做了很多努力和工作?！必?fù)責(zé)管理中北春城小區(qū)的宏郵物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，物業(yè)公司無奈退管，其實(shí)是替開發(fā)商背了黑鍋?！皹I(yè)主房屋漏雨屬于房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。可是，業(yè)主們只找物業(yè)。我們幫業(yè)主聯(lián)系到了開發(fā)商，但修了多次都修不好，業(yè)主就遷怒于我們，很多人因此就不交物業(yè)費(fèi)了?！?/p>

此外，中北春城小區(qū)會(huì)所一部分被出租，也是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾的原因之一。業(yè)委會(huì)和業(yè)主們多次要求物業(yè)公司將出租會(huì)所和公共樓道所得收入公示，但物業(yè)遲遲不“曬”賬。“小區(qū)會(huì)所的房產(chǎn)屬于開發(fā)商，出租行為也是開發(fā)商所為，這些開發(fā)商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。歸根結(jié)底，是物業(yè)公司在替開發(fā)商背黑鍋。業(yè)主意見大，物業(yè)也有委屈?！?/p>

物業(yè)：我們也是受害者

去年冬天，哈市道外區(qū)某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，他們整棟樓溫度不達(dá)標(biāo)。物業(yè)公司經(jīng)過檢查找到了癥結(jié)，原來該樓建設(shè)時(shí)，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換成細(xì)管，竣工時(shí)正逢夏季，檢測也不到位。“現(xiàn)在要提高溫度必須更換暖氣片和管道?！蔽飿I(yè)公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費(fèi)用和工程原本是物業(yè)的分外事。我們想修，但承擔(dān)不起費(fèi)用；但不修，業(yè)主就不交物業(yè)費(fèi)?！?/p>

類似的情況發(fā)生在哈市多個(gè)小區(qū)?！皹I(yè)主有問題總找物業(yè)公司，可有些事情并不是物業(yè)公司能解決的?！惫幸晃晃飿I(yè)經(jīng)理說，“很多業(yè)主因?yàn)檗k不了產(chǎn)權(quán)證著急，但是的確和物業(yè)沒有關(guān)系啊，辦不了產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主就不交物業(yè)費(fèi)。”這位經(jīng)理還給記者列舉了很多開發(fā)商遺留的問題：有的小區(qū)沒有任何消防設(shè)施，沒有國家電力部門統(tǒng)一管理的電網(wǎng)用電，進(jìn)戶多年至今沒有煤氣管道??“所有這些隱患都是開發(fā)商遺留的，業(yè)主以這些為理由拒交物業(yè)費(fèi)，我們物業(yè)也是受害者?！?/p>

市民：開發(fā)商和物業(yè)互相推諉

據(jù)了解，哈市很多小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商的二級(jí)企業(yè)。市民劉新生說：“因?yàn)樾^(qū)墻皮脫落，我們多次找到物業(yè)公司，但物業(yè)和開發(fā)商是一家，他們互相推脫，相關(guān)負(fù)責(zé)人始終不露面?！睂?duì)此，哈市一家物業(yè)公司的經(jīng)理說，他們也很無奈，作為開發(fā)商的二級(jí)企業(yè)，在很多問題上“一家的事更難辦?！倍硪患椅飿I(yè)公司的經(jīng)理表示，他們物業(yè)公司與開發(fā)商并不是一家，但當(dāng)樓房出現(xiàn)質(zhì)量問題去找開發(fā)商時(shí)，這家公司已經(jīng)解體找不到了?！斑@種情況也不少見，而這入住剛一年，屋內(nèi)墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發(fā)商擅自將公共空間出售或出租，開發(fā)商與其他相關(guān)單位在建設(shè)中因?yàn)楦鞣N問題沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致小區(qū)至今沒有消防設(shè)施、煤氣管道，至今辦不了房產(chǎn)證??“他們留下了隱患，卻讓我們埋單，業(yè)主遷怒于我們，我們也感覺很委屈?！惫幸晃晃飿I(yè)經(jīng)理說。

業(yè)主不滿意 物業(yè)挺委屈

“我們承認(rèn)在服務(wù)過程中并非盡善盡美，但我們也做了很多努力和工作?！必?fù)責(zé)管理中北春城小區(qū)的宏郵物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，物業(yè)公司無奈退管，其實(shí)是替開發(fā)商背了黑鍋?！皹I(yè)主房屋漏雨屬于房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修?？墒牵瑯I(yè)主們只找物業(yè)。我們幫業(yè)主聯(lián)系到了開發(fā)商，但修了多次都修不好，業(yè)主就遷怒于我們，很多人因此就不交物業(yè)費(fèi)了。”

此外，中北春城小區(qū)會(huì)所一部分被出租，也是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾的原因之一。業(yè)委會(huì)和業(yè)主們多次要求物業(yè)公司將出租會(huì)所和公共樓道所得收入公示，但物業(yè)遲遲不“曬”賬?！靶^(qū)會(huì)所的房產(chǎn)屬于開發(fā)商，出租行為也是開發(fā)商所為，這些開發(fā)商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。歸根結(jié)底，是物業(yè)公司在替開發(fā)商背黑鍋。業(yè)主意見大，物業(yè)也有委屈。”

物業(yè)：我們也是受害者

去年冬天，哈市道外區(qū)某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，他們整棟樓溫度不達(dá)標(biāo)。物業(yè)公司經(jīng)過檢查找到了癥結(jié)，原來該樓建設(shè)時(shí)，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換成細(xì)管，竣工時(shí)正逢夏季，檢測也不到位。“現(xiàn)在要提高溫度必須更換暖氣片和管道?！蔽飿I(yè)公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費(fèi)用和工程原本是物業(yè)的分外事。我們想修，但承擔(dān)不起費(fèi)用；但不修，業(yè)主就不交物業(yè)費(fèi)。”

類似的情況發(fā)生在哈市多個(gè)小區(qū)?！皹I(yè)主有問題總找物業(yè)公司，可有些事情并不是物業(yè)公司能解決的?！惫幸晃晃飿I(yè)經(jīng)理說，“很多業(yè)主因?yàn)檗k不了產(chǎn)權(quán)證著急，但是的確和物業(yè)沒有關(guān)系啊，辦不了產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主就不交物業(yè)費(fèi)?！边@位經(jīng)理還給記者列舉了很多開發(fā)商遺留的問題：有的小區(qū)沒有任何消防設(shè)施，沒有國家電力部門統(tǒng)一管理的電網(wǎng)用電，進(jìn)戶多年至今沒有煤氣管道??“所有這些隱患都是開發(fā)商遺留的，業(yè)主以這些為理由拒交物業(yè)費(fèi)，我們物業(yè)也是受第一章物業(yè)接管驗(yàn)收的基本條件

1．建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格

（1）全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設(shè)計(jì)規(guī)定應(yīng)與主體工程同步交驗(yàn)的配套項(xiàng)目（不得漏項(xiàng)、甩項(xiàng)）。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工程項(xiàng)目，可以分階段組織驗(yàn)收、交接，但公用項(xiàng)目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。

（2）竣工驗(yàn)收合格，是由建設(shè)單位會(huì)同施工單位及有關(guān)專業(yè)部門，按照國家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范及其他專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，由驗(yàn)收部門對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行檢查、考核、鑒定，取得數(shù)據(jù)材料、憑證，證明符合標(biāo)準(zhǔn)，工程合格，呈報(bào)批準(zhǔn)通過。

2．供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用

即要求供水、供電、供氣等設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，做到電通、水通、氣通、路通（高級(jí)住宅還要求電話線路進(jìn)戶，電視信號(hào)到位，安全技防聯(lián)網(wǎng)等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實(shí)；綠化面積達(dá)標(biāo)；房屋配套齊全；設(shè)備功能完備，滿足業(yè)主生活必需的要求。

3．房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)

即要求建設(shè)單位在房屋竣工驗(yàn)收前，應(yīng)同當(dāng)?shù)毓哺刹块T聯(lián)系，確認(rèn)幢、戶編號(hào)，提前申領(lǐng)門牌，安裝到位。以免業(yè)戶入住后，無法申報(bào)戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號(hào)不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易帶來后遺癥。

第二章物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的材料

在物業(yè)接管驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護(hù)保養(yǎng)的需要。

1．產(chǎn)權(quán)資料

（1）什么是產(chǎn)權(quán)資料。

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)管理部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；市房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要依據(jù)；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)共有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。

（2）接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：

1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2)用地批準(zhǔn)文件；

3)建筑執(zhí)照；

4)拆遷安置資料；

5)房地產(chǎn)平面圖。

2.技術(shù)資料

（1）技術(shù)資料是房屋接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)管理單位在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)：

1)房屋結(jié)構(gòu)、管線布置是否按設(shè)計(jì)要求施工；

2)工程質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

3)建房用的各類材料是否符合設(shè)計(jì)要求；

4)房屋各項(xiàng)附屬設(shè)施的數(shù)量、性能、規(guī)格、型號(hào)及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。

（2）接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有：

1)竣工圖——包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質(zhì)勘查報(bào)告;

3)工程合同及開、竣工報(bào)告；

4)工程預(yù)決算；

5)圖紙會(huì)審紀(jì)錄；

6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗(yàn)收證明書；

10)鋼筋、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

14)供水、供暖的試壓報(bào)告；

15)園林綠化的圖紙和清樣；

16)設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單；

17)有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。

上述技術(shù)資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料?？⒐D是全面、真實(shí)地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋保養(yǎng)、維修、改建、擴(kuò)建的重要依據(jù)。繪制、整理竣工圖時(shí)，在保證完整、準(zhǔn)確的原則基礎(chǔ)上，可根據(jù)不同情況，區(qū)別處理：凡嚴(yán)格按施工圖施工，對(duì)原設(shè)計(jì)未作任何變動(dòng)的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記；凡在施工中對(duì)原設(shè)計(jì)作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標(biāo)明修改部分（需附上設(shè)計(jì)變更通知和施工說明），再加蓋“竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三章物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任

在接管驗(yàn)收的整個(gè)過程中交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)部批準(zhǔn)的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP3001-90）的有關(guān)規(guī)定，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，協(xié)調(diào)配合，加快接管驗(yàn)收進(jìn)度。

1.接管驗(yàn)收的程序和時(shí)限

（1）建設(shè)單位在完成竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)，并同時(shí)提交

有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料；

（2）物業(yè)管理單位在接到驗(yàn)收申請(qǐng)和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)

管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查，對(duì)資料清楚、符合要求、具備接管驗(yàn)收條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收；

（3）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、設(shè)備和附著物，按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)物業(yè)質(zhì)量并做好書面紀(jì)錄，并由雙方主辦人員會(huì)簽；

（4）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證和接管文件；

（5）驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位

應(yīng)按約返修合格，再申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)通過，再辦合格憑證和接管文件；

（6）新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位或開發(fā)商應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

2.交房方的責(zé)任

（1）接管前，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實(shí)公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；

（2）在接管驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗(yàn)收要求后，再組織復(fù)驗(yàn)；

（3）在接管驗(yàn)收后，負(fù)責(zé)規(guī)定期限的保修；

（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，

第二篇：開發(fā)商向物業(yè)公司工程資料移交清單

物業(yè)移交資料清單

一、項(xiàng)目建設(shè)資料 《國家建設(shè)征用土地通知書》及紅線圖 復(fù)印件 ； 2 同意使用土地通知書 復(fù)印件 ； 3 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 復(fù)印件 ； 4 固定資產(chǎn)投資許可證 復(fù)印件 ；建設(shè)工程規(guī)劃許可證 復(fù)印件 ； 市規(guī)劃局《建設(shè)工程報(bào)建審核書》 復(fù)印件 ； 7 規(guī)劃報(bào)建圖 復(fù)印件 ； 建筑設(shè)計(jì)防火審核意見書 復(fù)印件； 開發(fā)公司相關(guān)資料（營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證等）復(fù)印件10 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證 復(fù)印件 ； 11 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書 復(fù)印件 ； 12 建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件 ； 13 單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表 復(fù)印件 ； 工程建筑埋放線、驗(yàn)線、驗(yàn)收意見書 復(fù)印件 ； 15 公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證 復(fù)印件 ； 通信管線等各分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收書/驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 復(fù)印件 ；17 供水協(xié)議書 復(fù)印件 ； 供用電合同 復(fù)印件 ；同意供電通知 復(fù)印件 ； 19 申請(qǐng)門牌呈批表 復(fù)印件 ；通郵申報(bào)表 復(fù)印件 ； 21 其它相關(guān)資料

；

二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件 ； 2 住房、門面、車庫買賣合同

復(fù)印件 3 其它相關(guān)資料

三、建筑工程技術(shù)資料 1 地質(zhì)勘察報(bào)告 復(fù)印件 ； 工程合同及開、竣工報(bào)告 復(fù)印件 ； 建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原 件 ； 4 圖紙會(huì)審記錄 復(fù)印件 ； 工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理 記錄)復(fù)印件 ； 6 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 復(fù)印件 ； 7 沉降觀察記錄 復(fù)印件 ； 8 竣工驗(yàn)收證明書 復(fù)印件 ； 主要建筑材料質(zhì)量保證書（鋼 材、水泥等）復(fù)印件 ； 10 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 復(fù)印件 ；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 復(fù)印件 ； 建筑竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、防雷、弱電、設(shè)備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原 件 ； 13 其它項(xiàng)目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原 件 ； 14 各分項(xiàng)工程施工單位資料 復(fù)印件 ； 各分項(xiàng)工程/隱蔽工程驗(yàn)收表/測試報(bào)告 復(fù)印件 ； 16 其它相關(guān)資料

四、設(shè)備資料---供電系統(tǒng) 供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件 ； 供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； 3 供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件 ； 4 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原 件 ； 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說 明書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）原 件 ； 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原 件 ； 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、運(yùn)行許可證 原 件 ； 配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明 書、檢測報(bào)告、產(chǎn)品合格證等）原 件 ； 燈具、末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原 件 ； 配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件 ； 11 其它相關(guān)資料

五、設(shè)備資料---給排水系統(tǒng)（生活用水增壓、抽水泵及其他）給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件 ； 給排水系統(tǒng)設(shè)備 制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； 給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件 ； 4 水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、額定功率、揚(yáng)程、編號(hào)等）原 件 ； 5 設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說 明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件 ； 6 設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道水壓及閉水試 驗(yàn)記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原 件 ； 主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印件 ； 配套裝置、儀表、水表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件 ； 水、暖、衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證書； 原 件 ； 10 維護(hù)保養(yǎng)合同

原件 11 其它相關(guān)資料

六、設(shè)備資料---電梯系統(tǒng) 電梯設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件 ； 電梯制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； 3 電梯產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件 ； 電梯設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、數(shù)量、額定載重、額定速度、乘客數(shù)、電梯行程、層站數(shù)、轎廂及對(duì)重的質(zhì)量、機(jī)器編號(hào)等）原 件 ； 5 隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、電梯機(jī)房井道布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件 ； 6 設(shè)備安裝調(diào)試記錄

原 件 ； 電梯設(shè)備檢驗(yàn)記錄、運(yùn)行許可證 原 件 ； 8 國家特種設(shè)備檢驗(yàn)合格證及相關(guān)資料 復(fù)印件 ； 9 維護(hù)保養(yǎng)合同

原件 10 其它相關(guān)資料

七、設(shè)備資料---消防系統(tǒng) 消防設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件 ； 消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； 3 消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件 ； 消防自動(dòng)報(bào)警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參 數(shù)（型號(hào)、數(shù)量、水泵額定功率、揚(yáng)程等）原 件 ； 隨機(jī)資料（安 裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件 清單、主要配件資料等）原 件 設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)記錄復(fù)印件 ； 消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印 件 ； 8 消防驗(yàn)收合格證書 復(fù)印件 ； 9 維護(hù)保養(yǎng)合同 原件 10其它相關(guān)資料

八、設(shè)備資料---弱電系統(tǒng)（安防設(shè)備、停車場、門禁系統(tǒng)及其他）弱電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件 ； 弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； 3 弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量）原 件 ； 4 弱電系統(tǒng)隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件 ； 弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、智能化等設(shè)備國家許可使用證明 原 件 ； 寬頻接入?yún)f(xié)議 復(fù)印件 ； 7 有線電視及電話協(xié)議 復(fù)印件 ； 8 維護(hù)保養(yǎng)合同 原件 9 其它相關(guān)資料

九、綠化系統(tǒng) 綠化林木、花卉、植被購買合同2 綠化品目資料

原件 3 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)資料

原件 4 綠化養(yǎng)護(hù)合同

原件 5 其它相關(guān)資料

復(fù)印件

第三篇：開發(fā)商向物業(yè)公司工程資料移交清單

物業(yè)工程資料移交清單

一、項(xiàng)目建設(shè)資料：

1、《國家建設(shè)征用土地通知書》及紅線圖 復(fù)印件

2、同意使用土地通知書 復(fù)印件

3、建設(shè)用地批準(zhǔn)書 復(fù)印件

4、固定資產(chǎn)投資許可證 復(fù)印件

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 復(fù)印件

6、市規(guī)劃局《建設(shè)工程報(bào)建審核書》 復(fù)印件

7、規(guī)劃報(bào)建圖 復(fù)印件 88、物業(yè)各分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)方案 復(fù)印件

9、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證 復(fù)印件

10、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書 復(fù)印件

11、建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件

12、單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表 復(fù)印件

13、工程建筑埋放線、驗(yàn)線、驗(yàn)收意見書 復(fù)印件

14、公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證 復(fù)印件

15、通信管線等各分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收書/驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 復(fù)印件

16、供水協(xié)議書 復(fù)印件

17、供用電合同 復(fù)印件

18、同意供電通知 復(fù)印件

19、申請(qǐng)門牌呈批表 復(fù)印件

20、通郵申報(bào)表 復(fù)印件

21、其它相關(guān)資料

二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

1、銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)（包括儲(chǔ)藏室、車庫）、位置、建筑面積、測繪面積、聯(lián)系方

式）復(fù)印件

2、其它相關(guān)資料

三、建筑工程技術(shù)資料：

1、地質(zhì)勘察報(bào)告 復(fù)印件

2、工程合同及開、竣工報(bào)告 復(fù)印件

3、建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原 件

4、圖紙會(huì)審記錄 復(fù)印件

5、工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)復(fù)印件

6、隱蔽工程驗(yàn)收簽證 復(fù)印件

7、沉降觀察記錄 復(fù)印件

8、竣工驗(yàn)收證明書 復(fù)印件

9、主要建筑材料質(zhì)量保證書（鋼材、水泥等）復(fù)印件

10、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 復(fù)印件

11、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 復(fù)印件

12、工程竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、防雷、弱電、設(shè)備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原 件

13、其它項(xiàng)目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原 件

14、各分項(xiàng)工程施工單位資料 復(fù)印件

15、各分項(xiàng)工程/隱蔽工程驗(yàn)收表/測試報(bào)告 復(fù)印件

16、其它相關(guān)資料

四、設(shè)備資料—供電系統(tǒng)

1、供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件

2、供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

3、供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件

4、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原 件

5、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）原 件

6、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原 件

7、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、運(yùn)行許可證 原 件

8、配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、檢測報(bào)告、產(chǎn)品合格證等）原 件

9、燈具、末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原 件

10、配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件

11、其它相關(guān)資料

五、設(shè)備資料—給排水系統(tǒng) ：

1、給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件

2、給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

3、給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件

4、水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、額定功率、揚(yáng)程、編號(hào)等）原 件

5、設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）二次控制圖、原 件

6、設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道水壓及閉水試驗(yàn)記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原 件

7、主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印件

8、配套裝置、儀表、水表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件

9、水、暖、衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證書； 原 件

10、其它相關(guān)資料

六、設(shè)備資料—消防系統(tǒng)：

1、消防設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件

2、消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

3、消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件

4、消防自動(dòng)報(bào)警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、數(shù)量、水泵額定功率、揚(yáng)程等）原 件、系統(tǒng)圖、平面圖5、5、設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)記錄 復(fù)印件

6、消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印件

7、消防驗(yàn)收合格證書 復(fù)印件

8、其它相關(guān)資料

七、設(shè)備資料—弱電系統(tǒng)：

1、弱電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件

2、弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

3、弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量）原 件

4、弱電系統(tǒng)隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件、原理圖和二次接線圖

5、弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、智能化等設(shè)備國家許可使用證明 原 件

6、寬頻接入?yún)f(xié)議 復(fù)印件

7、有線電視及電話協(xié)議 復(fù)印件

8、其它相關(guān)資料

八、健身器材及娛樂資料：

1、健身器材及娛樂設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印

2、健身器材及娛樂設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

3、健身器材及娛樂設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量）原 件

4、健身器材及娛樂隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件

5、健身器材及娛樂設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、智能化等設(shè)備國家許可使用證明 原 件

第四篇：竣工交付及對(duì)物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)

竣工交付及對(duì)物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)

（一）工程交付應(yīng)具備的條件

1、主體工程：在質(zhì)監(jiān)站的監(jiān)督下，五大責(zé)任主體驗(yàn)收完成，并出具五大責(zé)任主體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（表格）。（五大責(zé)任主體：建設(shè)單位、地質(zhì)勘探單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位）

2、消防驗(yàn)收完成

3、電梯驗(yàn)收完成并取得使用許可證

4、供水：每戶通正式水

5、供電：每戶通正式電（非臨時(shí)電）

6、采暖：采暖設(shè)備安裝完成，并通過驗(yàn)收，具備采暖條件。

7、燃?xì)猓喝細(xì)夤こ掏瓿?，每戶氣表完成（交付后三月?nèi)點(diǎn)火）

8、寬帶、電話、有線電視：工程施工完成，具備開通條件（用戶申請(qǐng)即可開通）

9、園林景觀工程：園林景觀工程全部施工完成。

10、智能化系統(tǒng)：工程完工，并經(jīng)驗(yàn)收，園區(qū)內(nèi)公共系統(tǒng)全部正常運(yùn)行，戶內(nèi)系統(tǒng)申請(qǐng)即可開通。

11、工程項(xiàng)目部房間質(zhì)量檔案中記錄的問題全部整改完畢。

12、物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題全部整改完畢，遺留問題為0。

13、園區(qū)公共設(shè)備已經(jīng)過試運(yùn)行，驗(yàn)收合格并移交物業(yè)公司。

14、施工人員已全部撤出園區(qū)。

15、所有鑰匙（入戶門、單元門、管道井、各類表箱、設(shè)備間等）已分門別類整理編號(hào)完成，具備交付物業(yè)公司的條件。

16、園區(qū)清潔衛(wèi)生已全部到位。

17、非施工圖范圍內(nèi)的設(shè)施已安裝到位：健身器材、游樂器材、休閑桌椅、花缽、電梯包裝等等。

18、園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、垃圾箱已安裝到位。

19、向物業(yè)公司交付的實(shí)物與資料（同步移交）鑰匙類：

入戶門、單元對(duì)講門、樓內(nèi)防火門、管道井、電表箱、水表箱（柜）、弱電箱、電梯、電梯機(jī)房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。

數(shù)據(jù)類：

水表讀數(shù)、電表讀數(shù)、氣表讀數(shù)（須經(jīng)物業(yè)公司、施工單位共同抄讀）文件類：

1）各類設(shè)備使用說明書、合格證、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、檢測報(bào)告等（按物業(yè)公司要求整理）；

2）防水部位使用說明；

3）主體竣工驗(yàn)收表、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、電梯準(zhǔn)用書； 4）試壓、試水、通球驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 5）住房質(zhì)量檢查檔案；

6）各類竣工圖紙、資料（與物業(yè)公司協(xié)商交付時(shí)間）。

（二）物業(yè)驗(yàn)收制度

1、接收準(zhǔn)備：

1）在物業(yè)接收前30天左右，由先期成立物業(yè)管理處組建驗(yàn)房小組，由物業(yè)工程部進(jìn)行培訓(xùn)之后,對(duì)即將接管的物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)；查驗(yàn)內(nèi)容包括：土建施工 2 項(xiàng)目、衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)、塑鋼門窗、采暖（供熱）管道壓力試驗(yàn)、下（雨）水通球試驗(yàn)、電氣測試、設(shè)備測試等；

2）查驗(yàn)時(shí)，驗(yàn)房小組按照物業(yè)制定驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程及設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，檢查的標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

3）工程質(zhì)量問題由工程部負(fù)責(zé)落實(shí)施工單位限期整改，經(jīng)物業(yè)公司進(jìn)行復(fù)驗(yàn)收，復(fù)驗(yàn)合格后方可接收。

2、物業(yè)實(shí)體的交接：

1）交接時(shí)間一般為向業(yè)主交房前一周，交接時(shí)須提供《物業(yè)交接說明》，《物業(yè)交接說明》內(nèi)容須包括工程簡介、開竣工時(shí)間、驗(yàn)收情況說明、主要設(shè)施設(shè)備清單、施工單位及各配合單位聯(lián)系方式、工程項(xiàng)目部責(zé)任人等基本信息，雙方簽字蓋章后生效；

2）公共設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收由物業(yè)管理處接收，物業(yè)管理處接收后，應(yīng)立即建立設(shè)備臺(tái)帳，并納入設(shè)備日常維護(hù)工作范圍；

3）在交付的同時(shí)，應(yīng)填寫各種鑰匙交接清單，包括進(jìn)戶門、配電箱、弱電箱、各種管道井的鑰匙，要求標(biāo)識(shí)清楚，逐個(gè)試開無誤之后雙方簽字蓋章；

3、竣工資料的交接：

1）各種工程均應(yīng)有相應(yīng)資料；資料的移交時(shí)間為工程備案完成之后一周內(nèi)，不需備案的在工程正式完成并移交之后的一周內(nèi)進(jìn)行資料移交；

2）資料應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容齊全、清晰，竣工圖必須符合工程實(shí)際；資料移交后由開發(fā)商的工程管理部門填寫資料移交清單，雙方簽字蓋章。

第五篇：物業(yè)交替時(shí)原物業(yè)公司應(yīng)移交的材料有哪些？

物業(yè)交替時(shí)原物業(yè)公司應(yīng)移交的材料有哪些？

案情簡介：

上海市峰江物業(yè)公司從1997年11月至2012年6月30日一直為峰江小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，峰江房產(chǎn)公司為峰江小區(qū)的開發(fā)商。峰江物業(yè)公司撤離時(shí)，峰江小區(qū)業(yè)委會(huì)要求其移交小區(qū)相關(guān)資料，雙方就移交范圍發(fā)生爭議。后峰江小區(qū)業(yè)委會(huì)將峰江物業(yè)公司訴至法院，并列峰江房產(chǎn)公司為第三人，要求峰江物業(yè)公司提供：

一、峰江物業(yè)移交涉訟小區(qū)的相關(guān)資料，具體包括：

1、1997年11月至2006年12月涉訟小區(qū)維修資金收支清冊(cè)；2.1997年11月至2012年6月涉訟小區(qū)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)原件（包括維修資金、公益性收入、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的財(cái)務(wù)憑證、轉(zhuǎn)賬單、發(fā)票）3.建筑單體竣工圖、工程質(zhì)量證明書、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收資料；4.開發(fā)商或物業(yè)公司與公共事業(yè)單位簽訂的供水、供電及電信合同。訴訟過程中，被告提供了大部分上述資料，但對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)收取資料及維修資金使用情況資料不予提供。法院觀點(diǎn)：

涉訟小區(qū)于1998年左右竣工驗(yàn)收，被告雖與1997年11月起為涉訟小區(qū)提供管理服務(wù)，但相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后物業(yè)公司移交必需的資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金是被告提供物業(yè)服務(wù)多年之后才作出明確的規(guī)定，被告提出不能提供完整資料并不無不當(dāng)，但被告以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取包干制來抗辯原告的要求其提供2002年至2012年物業(yè)費(fèi)收取情況資料無法律依據(jù)。律師分析：

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交業(yè)委會(huì)。從第二十九條可見物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)委會(huì)移交材料的大體范圍，但對(duì)于第四點(diǎn)的兜底條款規(guī)定物業(yè)管理所需的其他資料，到底包含了哪些還不十分明確。那么到底小區(qū)物業(yè)交替時(shí)應(yīng)當(dāng)具體移交哪些資料，筆者結(jié)合本案的爭議焦點(diǎn)一一分析：

一、對(duì)于1997年至2002年期間小區(qū)的維修資金資料應(yīng)該提供嗎

依據(jù)1997年實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》（2004年失效）第二十六條規(guī)定：“ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的帳務(wù)帳冊(cè)……”?？梢?997年至2002年期間移交材料是有法律依據(jù)的，本案中法院認(rèn)為1997年-2002年期間沒有相關(guān)法律規(guī)定物業(yè)必須移交相關(guān)資料及專項(xiàng)維修資金，因此被告物業(yè)無法提供完整服務(wù)期的相關(guān)資料及維修資金的理由并無不當(dāng)。

筆者認(rèn)為法院的認(rèn)定存在一定的問題，首先上述法條明確了物業(yè)是需要移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的賬務(wù)賬冊(cè)，其次上述條例第十九條也明確，物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：…….(六)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；(七)物業(yè)檔案資料的保管?？梢姰?dāng)時(shí)簽訂物業(yè)服務(wù)合同必須包括維修費(fèi)用賬目等條款，換言之物業(yè)在簽訂合同后應(yīng)當(dāng)保存維修費(fèi)用賬目等資料，因?yàn)檫@是物業(yè)合同中的必備條款也是物業(yè)需要履行的自身義務(wù)。故上述案例中物業(yè)如果切實(shí)履行合同義務(wù)，是可以提供1997年-2002年的相關(guān)資料及維修資金資料，所以法院對(duì)提供該時(shí)間段資料的訴請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以支持。

至于小區(qū)的建設(shè)工程相關(guān)資料，由于峰江小區(qū)于1998年左右竣工，依據(jù)上述條例第二十六條并未明確物業(yè)公司需要移交訴請(qǐng)3、4項(xiàng)的要求，即在1997年-2002年期間是沒有法律明確規(guī)定要求物業(yè)公司保管上述資料并移交的，那么原告峰江業(yè)委會(huì)要求峰江物業(yè)公司移交上述資料無法律依據(jù)，那么該資料應(yīng)當(dāng)由誰保管移交，筆者將在第三個(gè)問題中詳細(xì)敘述。

二、物業(yè)公司以實(shí)行“包干制”為由，拒絕提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支憑證理由成立嗎？

依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：……

（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。筆者認(rèn)為依據(jù)該條款物業(yè)需要提供的重要資料是與業(yè)主利益相關(guān)的，比如公共收益部分的收支或公共部分的維護(hù)。而對(duì)于物業(yè)公司的收支憑證筆者認(rèn)為并不應(yīng)當(dāng)提供，原因有三：1.小區(qū)是實(shí)行“包干制”而非“酬金制”，“包干制”小區(qū)對(duì)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)，自負(fù)盈虧，業(yè)委會(huì)沒有必要過問財(cái)務(wù)情況，也不能提出交付賬目憑證的要求（公共部分經(jīng)營所有除外），而“酬金制”小區(qū)是按照合同約定的數(shù)額或約定的比例提取酬金，盈虧是由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)的，因此其必須清楚物業(yè)公司的收支情況；2.“包干制”小區(qū)既然是自負(fù)盈虧，那其收支賬目憑證屬于企業(yè)的商業(yè)秘密，屬于我國法律保護(hù)范疇。如果一個(gè)企業(yè)的收支狀況及憑證都需要提交，那么物業(yè)企業(yè)將沒有秘密可言，這顯然不利于物業(yè)公司的良性競爭。3.業(yè)委會(huì)要求移交物業(yè)公司的賬目無非是認(rèn)為對(duì)物業(yè)公司缺乏一定的監(jiān)督，其實(shí)物業(yè)公司不移交收支具體賬目及憑證并不代表物業(yè)公司不受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，業(yè)委會(huì)可以通過物業(yè)服務(wù)的結(jié)果來評(píng)估其服務(wù)質(zhì)量，至于物業(yè)公司的收入支出的具體明細(xì)憑證，是公司內(nèi)部的運(yùn)營管理，業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司移交收支財(cái)務(wù)憑證沒有法律依據(jù)。

所以，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)委會(huì)提交相關(guān)資料，對(duì)于小區(qū)實(shí)行“包干制”的物業(yè)公司，筆者認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺(tái)賬，即：小區(qū)的物業(yè)費(fèi)的收繳情況明細(xì)，而對(duì)于其具體的收支明細(xì)憑證是無需移交的，這樣才能在保障業(yè)委會(huì)、業(yè)主權(quán)利的同時(shí)平等地保障物業(yè)公司的合法權(quán)益。

三、關(guān)于物業(yè)公司無資料可以移交如何處理的問題

上述案例中，峰江業(yè)委會(huì)對(duì)要求峰江物業(yè)移交第3.4項(xiàng)資料，峰江物業(yè)辯稱峰江房產(chǎn)公司未向自己提供過上述資料。對(duì)于物業(yè)公司無資料可移交的情形，筆者認(rèn)為需要增加第三人，由第三人履行應(yīng)盡義務(wù)，本案中，法院也依法追加了第三人開發(fā)商。

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：“

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；……”?？梢姺慨a(chǎn)公司是需要在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)遞交上述資料的，而一旦房產(chǎn)公司在承接時(shí)未向物業(yè)公司提供這些資料，那么在物業(yè)交替時(shí)，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求房產(chǎn)公司提供以上資料，以確保可以移交新物業(yè)公司，使其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

綜上所述，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007）《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2011）等相關(guān)法條規(guī)定，筆者認(rèn)為物業(yè)公司在交替時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)提交的材料大體可分為三類：1.工程類資料，主要包括建筑工程、設(shè)施設(shè)備的相關(guān)證明文件及安裝使用保養(yǎng)的技術(shù)性資料，詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定2.物業(yè)管理類資料，包括小區(qū)供水、供電等合同、小區(qū)業(yè)主的清單、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄、以及小區(qū)維修資金賬目及物業(yè)公司收支賬目（包干制小區(qū)只需提供臺(tái)帳），詳見《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2011）第四十三條；3.不動(dòng)產(chǎn)類，主要包括產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有的物業(yè)用房，詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定。

作者：宋安成 北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人