第一篇：物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理方案（模版）

物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理方案

物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。所以，對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理就顯得尤為重要。做好設(shè)備設(shè)施的管理，不僅能夠為業(yè)主提供舒適安全的生活環(huán)境，還可以提升業(yè)主滿意度，為物業(yè)帶來更多價值。

做好管理，就必須制定一套行之有效的管理方案。這樣才可以做到對設(shè)備進行有效監(jiān)管，提升物業(yè)管理企業(yè)的工作效率。下面是極致小編整理的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案，供大家參考。

一、驗收管理

1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗收，做好接管工作。

2、驗收的主要內(nèi)容

（1）建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關(guān)資料；設(shè)備的隨機技術(shù)資料和安裝施工中形

成的資料；

（2）設(shè)施設(shè)備及場所的質(zhì)量檢查，設(shè)備空載運轉(zhuǎn)試驗、負荷實驗。

3、驗收合格后，資料全部歸檔，交付使用管理部門。

二、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類：

A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)，電梯。

B類：排風設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵。

C類：房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。

三、設(shè)備的運行管理

1、對A類設(shè)備，配備專職運行操作員，根據(jù)業(yè)主委員會要求，專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。

2、設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。

3、設(shè)備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程，對設(shè)備進行操作和檢查，作好運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。

4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設(shè)備運行狀態(tài)，注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填表報告，工程維修部主管監(jiān)督整改情況。

四、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)

1、工程維修部負責所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。

2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次

（1）日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。

（2）日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作，值班人員負責，定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作，值班人員進行配合，有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。

（3）維護保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定，各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出年度、月維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)部門主管領(lǐng)導批準后實施。

（4）設(shè)備年檢維護保養(yǎng)，由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。

五、設(shè)備設(shè)施維修

1、設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類

（1）計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理；

（2）故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。

2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式

（1）委托維修主要用語故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室，實行24小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告，接報后，迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復。

（2）派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。

六、設(shè)備故障及事故

1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。達到一定時間或造成損失的，稱為設(shè)備事故。

2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。

3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間，必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。

4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。

七、設(shè)備的大修、更新

1、管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。

2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用，從維修資金中支出。每年度的費用預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核，業(yè)主大會批準，其后決算還須維修資金管理中心審計。

3、大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請，經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經(jīng)業(yè)主委員會批準后方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責的原則，在工程主管指導下進行。

八、設(shè)備的報廢

1、設(shè)備有下列情況下考慮報廢：

（1）已經(jīng)超過使用年限，主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞，設(shè)備效能達不到要求且不能修復。

（2）設(shè)備技術(shù)陳舊落后，無形磨損嚴重，經(jīng)濟效果差，經(jīng)濟上分析結(jié)論更新勝于大修。

（3）因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復使用，建筑物改建不能拆裝的。

（4）嚴重影響安全，繼續(xù)使用將會引起危險事故的。

（5）設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴重，國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。

2、設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請，并填寫《設(shè)備報廢申請單》，綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準，其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。

3、設(shè)備報廢后，由設(shè)備四用部門進行利用和處理，殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn)，同時注銷臺賬和卡片。

九、房屋外觀和圍墻護欄

1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上，空調(diào)架每年油漆一次，費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。

2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。

3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日查個管理，治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。

4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝，管理處派人及時進行勸阻；對已經(jīng)造成的事實，管理處派人上門與住戶協(xié)商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處免費提供整改服務(wù)。

十、記錄

記錄工作包括：工程驗收記錄；設(shè)備臺賬；設(shè)備標識卡；運行記錄；設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄；設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄；事故故障報告單；設(shè)備報廢申請表；設(shè)備大修改造申報表；設(shè)備大修匯總表。

十一、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序：

（1）管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查，不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄；

（2）如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的，應(yīng)向工程組提出修理申請，填寫維修申請表；

（3）經(jīng)管理處領(lǐng)導認定后，將工作交給工程維修組，讓其完成人員的安排和修復工作；

（4）工程組人員按照工種，指定專人到現(xiàn)場進行維修；

（5）如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的，根據(jù)維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用，報管理處領(lǐng)導審核安排；

（6）等全部維修工作結(jié)束后，進行試運行合格后，作好維修記錄并存檔。

第二篇：物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理

設(shè)備設(shè)施安全管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）應(yīng)建立健全《設(shè)備臺賬》。

2、設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）專業(yè)技術(shù)人員實施；相關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)、上崗證。

3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度；未經(jīng)主管部門領(lǐng)導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設(shè)備運行間。

4、設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關(guān)操作規(guī)程進行，并做好相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，謹防事故發(fā)生。

5、設(shè)備管理、運行、維修人員應(yīng)全面了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹“預(yù)防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。

6、值班室、設(shè)備運行間應(yīng)按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關(guān)警示標志。

7、值班室、設(shè)備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

8、值班室、設(shè)備運行間等工作場地、設(shè)備及附屬設(shè)施應(yīng)始終保持清潔衛(wèi)生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。

9、設(shè)備運行間應(yīng)保持通風、照明良好，應(yīng)急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關(guān)措施。

10、每年年底前，工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）對所管物業(yè)項目的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》、《設(shè)備設(shè)施大中修計劃》。

設(shè)備設(shè)施檢查管理

1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。

2、每天（或每周），由設(shè)備專業(yè)主管人員對所管轄設(shè)備的運行狀況進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時應(yīng)及時排除，重大問題應(yīng)及時向工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）、管理處主任匯報；同時應(yīng)按要求如實填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。

3、設(shè)備責任人必須保證設(shè)備安全運行，每天對設(shè)備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全。

設(shè)備設(shè)施值班管理

1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關(guān)的事宜。

2、嚴格按照操作規(guī)程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設(shè)備運行數(shù)據(jù)，認真填寫《設(shè)備運行記錄》、《交接班記錄》。

3、密切監(jiān)控設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應(yīng)及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。

4、交接班規(guī)程

（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。

（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。

（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。

（4）交接班時主要做好“五交”——“交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。

（5）下列情況下不得交接班： ①沒有完全達到“五交”規(guī)范要求時。②接班人未到崗，交班人不準下班。

③接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

④交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。

設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理

1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。

2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應(yīng)先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。

3、維修

（1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變，維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件，預(yù)訂維修時間實施作業(yè)。

（2）如在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。

（3）維修主管應(yīng)督導維修人員按時作業(yè)。

（4）施工前，維修人員應(yīng)備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。

（5）維修完畢后，工程部應(yīng)就維修情況進行檢查，填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。

4、保養(yǎng)

（1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應(yīng)制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。

（2）正式施工前，維修人員應(yīng)準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關(guān)人員做好配合。

（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

5、緊急故障處理

（1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導報告。

（2）到達現(xiàn)場后，工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關(guān)人員予以配合。（4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應(yīng)集中商議，找出最佳方案；如屬特種設(shè)備，應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國國務(wù)院令(第373號)《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。

（5）故障處理完畢后，應(yīng)做好事故起因分析，制訂相應(yīng)的防范措施。

（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應(yīng)如實寫出書面報告上報相關(guān)部門。

設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業(yè)公司領(lǐng)導審核后，交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見）。

2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準后，按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。

3、資金籌集到位后，工程部負責方案實施。

4、工程竣工后，工程部組織相關(guān)人員進行驗收確認，并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)（按《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，須由業(yè)主委員會全體成員簽字）。

設(shè)備資料管理

1、物業(yè)驗收交接應(yīng)移交有關(guān)機電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設(shè)備還應(yīng)移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。

2、工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運行管理資料和維修資料等。機電設(shè)備檔案主要包括：《設(shè)備臺帳》、隨機資料圖冊、《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》、《設(shè)備報廢審批表》。

3、智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。

4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設(shè)備，應(yīng)定期對設(shè)備管理記錄內(nèi)容進行分析，掌握設(shè)備運行情況。

5、借閱、查找設(shè)備管理記錄應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時歸還。

發(fā)電機使用管理規(guī)定

除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、發(fā)電機房應(yīng)做好防水、防潮工作。

2、經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機運行要求，儲備適當油量以滿足發(fā)電機滿負荷運行（根據(jù)各項目情況自定最小滿負荷運行時間）

3、發(fā)電機每月空載試運行1-2次，運行時間約15-20分鐘；平時應(yīng)將發(fā)電機置于“手動”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求執(zhí)行）。

4、發(fā)電機起動時，操作人員應(yīng)檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風設(shè)備。發(fā)電機首次投運時，應(yīng)做全面檢查。

5、每次運行、保養(yǎng)完畢后，如實填寫《發(fā)電機運行記錄》和《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

6、發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。

7、冬季發(fā)電機保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應(yīng)加防凍液。

電梯安全管理規(guī)定

除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、機房內(nèi)懸掛溫度計，應(yīng)確保機房溫度不超過40℃。

2、機房內(nèi)盤車工具、使用標識圖須懸掛于機房內(nèi)顯眼位置。

3、《電梯困人救援規(guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。

4、倒閘操作前，應(yīng)將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運行是否正常。

5、每年，應(yīng)邀請?。ɑ蚴校┵|(zhì)檢部門對所有電梯進行一次安全檢查；未取得質(zhì)檢部門檢驗合格證的電梯，嚴禁投入使用。

6、如發(fā)生火災(zāi)、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。

7、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。

8、每年，物業(yè)公司領(lǐng)導、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護保養(yǎng)合同，承擔維保任務(wù)。

9、乘梯須知

（1）用手按鈕，嚴禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運行之時，擠門危險。（4）危險物品，禁止進梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運載貨物，須先報批。（7）若遇意外，請按警鈴。（8）超載鈴響，后進退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）應(yīng)于每年雷雨季節(jié)前（一般為4月份）請當?shù)胤览籽b置檢測所（如：陜西省氣象局西安市防雷裝置檢測所）對物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)房屋的防雷裝置檢測一次；如為易燃易爆場所，對其防雷電裝置每半年檢測一次。對測量不合格項，由工程部組織專業(yè)人員進行維修整改。

2、大雷雨后，要再次對系統(tǒng)進行檢查，察看是否因引雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定要求，一般不大于10歐姆；對大于10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體，保證防雷設(shè)施良好運行。

3、檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的30%以上則應(yīng)及時更換；發(fā)現(xiàn)接頭松動要立即緊固。

4、當雷擊引起火災(zāi)、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內(nèi)的設(shè)備損壞時，應(yīng)及時通知防雷電裝置檢測機構(gòu)派人到現(xiàn)場勘察，查找原因，采取補救措施。

高壓運行工崗位職責

嚴格遵守各項目管理處及設(shè)備管理部的各項規(guī)章制度。

努力學習專業(yè)技術(shù)，熟練掌握管轄區(qū)域的供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備、設(shè)施的原理、技術(shù)性能及實際操作。

認真做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。堅守崗位，定時巡查電氣設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

負責與開閉所的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

事故發(fā)生時，高壓運行工應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不得交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由班長安排合適的替班人。按規(guī)定的時間做好配電室室內(nèi)外清潔工作。完成上級交辦的其他工作。

工作票制度

在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，填用工作票的工作為： 高壓設(shè)備及線路上工作需全部或部分停電者。

低壓設(shè)備及線路上的工作需將高壓設(shè)備停電或部分停電者。高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者。票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領(lǐng)導人）所負安全責任： 工作的必須性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正確完備；

工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好； 工作負責人（監(jiān)護人）所負安全責任； 正確安全地組織工作；

工作前應(yīng)將工作任務(wù)、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交待清楚，并結(jié)合實際進行安全思想教育；

工作負責人應(yīng)檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件。

工作許可人（值班員）應(yīng)負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的可能。

操作票制度

一張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。

操作票要填寫設(shè)備的雙重名稱即設(shè)備的名稱和設(shè)備的編號。操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。高壓運行工在開始操作前應(yīng)確認操作票無誤后再進行實際操作。倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執(zhí)行，一人監(jiān)護，一人操作。操作過程中如發(fā)現(xiàn)疑問，應(yīng)立即停止操作并向電氣主管詢問清楚以后再進行操作。不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。

進行各種操作，均應(yīng)做好相應(yīng)的防范措施，雷電時，禁止倒閘操作。下列各項工作可以不用操作票，但均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)： 事故或者緊急情況的處理。拉合開關(guān)的單一操作。

操作票應(yīng)按編號順序使用，作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣，已經(jīng)操作的注明“已操作”字樣。

操作票應(yīng)按ISO9000標準保存。

工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度

工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領(lǐng)全班工作人員回到工作地點繼續(xù)工作。

在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運行工不得將檢修設(shè)備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全體人員已經(jīng)離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮欄、清理現(xiàn)場后方可合閘送電。

檢修工作結(jié)束以前，若需將設(shè)備試加工作電壓，可按下列條件進行： 全體工作人員撤離工作地點；

收回工作票，拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮欄； 工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新履行工作許可手續(xù)。

在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應(yīng)向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。

工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場。工作負責人應(yīng)先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目,發(fā)現(xiàn)的問題、試驗的結(jié)果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設(shè)備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結(jié)時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方告終結(jié)。

只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設(shè)遮欄后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。

已結(jié)束的工作票，應(yīng)按ISO9000標準保存。

保證安全的技術(shù)措施

在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作，必須完成下列措施：

一、停電。

二、驗電。

三、裝設(shè)接地線。

四、懸掛標示牌和裝設(shè)遮欄。

上述措施由高壓運行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設(shè)備，由斷開電源人執(zhí)行，并應(yīng)有監(jiān)護人在場。

電梯事故應(yīng)急處理措施

一、當火災(zāi)發(fā)生時

維修電梯工打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯； 關(guān)閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。

二、當發(fā)生地震時

輕微的地震對電梯破壞不大；震級較強時，可能會使轎廂或?qū)χ氐膶аッ撾x導軌。有一部分導線可能切斷，某些元件可能會誤動作：

司機盡快在安全樓層停車，把乘客引導到安全地方；

運行時發(fā)生地震，應(yīng)駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行詳細檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用；

當電梯發(fā)生嚴重撞頂和蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴格檢查、修復、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，司機和乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂；

當乘客都脫離危險后，應(yīng)立即切斷總電源開關(guān)。

三、當電梯進水時

底坑進水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；

當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源；

電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報告。

電梯緊急故障處理預(yù)案

如果電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障。而停在井道內(nèi)不能開門時應(yīng)先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當發(fā)生危險。

維修人員到達現(xiàn)場后，首先應(yīng)立即設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。若轎廂不在平層開門位置，應(yīng)以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客離去，當電梯因安全鉗動作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經(jīng)井道退出，但應(yīng)注意要切斷電源。

如發(fā)現(xiàn)水進機房井道、井底坑和轎廂，應(yīng)立即將電源全部切斷，以防止觸電事故及電氣設(shè)備短路。

如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應(yīng)立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并報告有關(guān)部門。

電梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護現(xiàn)場。搶救傷員需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標志，及時報告有關(guān)部門按照“三不放過原則”采取有效措施。

若電梯發(fā)生嚴重的沖頂、蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴格檢查，修復鑒定后方可啟用。如果轎廂因超行程或其他原因必須在機房用手輪轉(zhuǎn)動曳引機使轎廂作短程升降時，首先要切斷電動電源。然后應(yīng)二到三人配合進行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動手輪使曳引機轉(zhuǎn)動。操作應(yīng)注意安全，防止松開剎車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。

所有事故發(fā)生和處理后，一定要詳細記錄發(fā)生的時間、現(xiàn)象和處理方法，并要及時報告上級。

水泵房停水及事故處理措施

1、因停電造成停水時：值班人員應(yīng)立即啟用備用電源供水，或開啟市政平地供水閥門供水，并報工程負責人，做好相關(guān)記錄。

2、因水泵故障停水：值班人員應(yīng)立即啟用備用水泵供水，同時報工程負責人，組織搶修，并做好相關(guān)記錄。

3、水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應(yīng)先關(guān)閉電源后，開啟市政平地供水閥門供水，同時報工程負責人（物業(yè)主管/主任）組織搶修，并報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。

4、市政管線故障停水：值班人員應(yīng)及時報工程負責人（物業(yè)主管/主任），并聯(lián)系自來水公司，詢問故障原因，恢復供水時間，同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。

有蓄水池（箱）設(shè)施的可根據(jù)蓄水量及市政恢復供水時間等因素實行定時供水，以保障業(yè)戶生活。

5、水泵房水浸應(yīng)急處理：

（1）視進水情況，如進水量大，則關(guān)閉機房運行設(shè)備，并關(guān)閉電源開關(guān)。（2）立即通知工程部主管（物業(yè)主管/主任），同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。（3）堵住漏水水源，關(guān)閉漏水相關(guān)閥門。（4）封堵水源同時應(yīng)立即排水。

（5）排干水后，應(yīng)立即對浸水設(shè)備設(shè)施進行除濕（烘烤）處理。

（6）確認浸水已消除，各機電設(shè)備的絕緣電阻符合要求后，開始試運行，如無異常則可投入運行。

水泵房運行規(guī)程

1、值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現(xiàn)象。

2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。

3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動、自動各試機一次（運行時間不得低于2分鐘）。

4、應(yīng)對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。

5、巡檢

（1）每天至少對泵房運行狀況巡檢2次，如實填寫《水泵房運行記錄表》。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。

（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確，手動/自動轉(zhuǎn)換開關(guān)位置是否正確，電壓、電流是否正常。

（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。

6、二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供水管理辦法制訂）

（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。

（3）二次供水人員具備相關(guān)衛(wèi)生知識，從事二次供水操作人員應(yīng)持有有效健康證。（4）二次供水設(shè)施完備，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質(zhì)安全和防止二次污染的措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗報告。

（5）二次供水設(shè)施設(shè)備設(shè)有衛(wèi)生防護標志。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（6）設(shè)備閥門、管道、泵體無跑、冒、滴、漏。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。供水計量及收費嚴格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知用戶。

（8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。鍋爐房設(shè)備緊急事故處理措施

一、鍋爐事故應(yīng)急措施

鍋爐設(shè)備發(fā)生事故后，應(yīng)立即報告主管部門，如實介紹事故發(fā)生的經(jīng)過。對重大事故，例如爆炸事故除采取相應(yīng)救援措施外，應(yīng)保護好現(xiàn)場，防止事故蔓延。

1、如發(fā)現(xiàn)天燃氣管道及調(diào)壓箱，發(fā)生天燃氣泄漏情況時，應(yīng)立即停爐關(guān)閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃氣公司搶修部門及相關(guān)人員。

2、鍋爐爆炸事故。一旦發(fā)生鍋爐爆炸事故,必須設(shè)法躲避爆炸物和高溫水、汽，在可能的情況下盡快將人撤離現(xiàn)場，有條件時撥打“119”、“120”、“110”等電話請求救援，并將情況逐級上報。爆炸停止后立即查看是否有傷亡人員，并進行救助。

3、鍋爐爆管事故。一旦發(fā)生鍋爐爆管事故,必須采取緊急停爐措施，如幾臺鍋爐并列供熱，應(yīng)將故障鍋爐的供回管閥門關(guān)閉。

4、當突然停氣時，燃燒機會自鎖停爐，關(guān)閉燃氣閥門，注意鍋爐水溫度突然升高產(chǎn)生汽化現(xiàn)象。

5、當鍋爐超溫（壓）報警時，燃燒機會自鎖停爐，應(yīng)檢查故障并排除后，方可啟動運行。

6、當啟動點火發(fā)生爆燃時，應(yīng)立即關(guān)閉鍋爐電源及天然氣閥門，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

7、當正在運行的鍋爐或燃燒機發(fā)生震動時，應(yīng)立即停爐，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

8、當鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即停爐，關(guān)閉天然氣總閥及電源，迅速采取措施控制火勢，同時撥打火警119電話，并上報公司領(lǐng)導。

二、電動葫蘆事故應(yīng)急措施

1、電動葫蘆吊運重物時如遇突然停電或設(shè)備突然發(fā)生故障,司機和指揮人員不準離開現(xiàn)場,要警戒任何人不準通過危險區(qū),等電力恢復或設(shè)備處理完后將吊運的重物放好后才能離開。

2、起升機構(gòu)制動器在工作中突然失靈時,要沉著冷靜,做慢速反復升降動作,同時開動葫蘆,選擇安全地點放下重物。

三、事故消除后，將發(fā)生事故的地點、部位、事故經(jīng)過、事故原因、處理方法及結(jié)果記錄在鍋爐運行值班記錄中，擬制事故報告，并報公司主管部門及領(lǐng)導。

四、檢查事故隱患，接受教訓，采取糾正措施，防止類似事故再次發(fā)生。

鍋爐應(yīng)急事故救援預(yù)案

為了有效、及時控制和消除突發(fā)性鍋爐房失火、爐體爆炸事故的危害，最大限度地減少事故損失，根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的要求，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、專業(yè)分工、反應(yīng)及時、措施果斷、加強合作”的原則，特制定本預(yù)案，以備緊急情況出現(xiàn)時執(zhí)行：

一、鍋爐設(shè)備出現(xiàn)重大事故時，由公司領(lǐng)導或管理處主任直接擔任救援指揮，及時趕往事故現(xiàn)場，判斷是否還有隱患（附近易燃易爆物）存在及周圍環(huán)境（房屋、人群密集度等）觀察，統(tǒng)一組織、布署救援工作，控制事故蔓延和擴大。

二、如果發(fā)現(xiàn)有傷員，應(yīng)及時與120急救中心聯(lián)系進行救護。

三、鍋爐設(shè)備的使用部門，在出現(xiàn)事故后除按《鍋爐事故緊急處理措施》執(zhí)行外，還應(yīng)積極配合事故的應(yīng)急救援工作，迅速做好附近人群撤離危險區(qū)或就地安全疏散，同時針對火情嚴重的，應(yīng)及時與119消防中心聯(lián)系進行消防。

四、在應(yīng)急搶險救援過程中需要緊急調(diào)用物資、設(shè)備、人員和占用場地，任何單位和個人不得阻攔和拒絕，有關(guān)單位和個人應(yīng)當支持、配合提供一切便利條件，所產(chǎn)生的費用原則上由事故單位負責。

五、參加事故應(yīng)急處理的工作人員，應(yīng)當按照本預(yù)案規(guī)定，采取安全防護措施，并在專業(yè)人員的指導下進行工作。

六、對事故應(yīng)急救援工作處理及時、指揮有效、挽回經(jīng)濟損失者，公司將給予重大獎勵。

七、對瞞報、遲報、漏報、謊報、誤報或在事故中玩忽職守、不聽指揮、臨陣脫逃、不負責任者，按公司規(guī)定給予開除處分，如構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責任。交換站操作規(guī)程

（1）運行人員負責交換站內(nèi)的設(shè)備運行，定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫《交換站運行記錄》。

（2）運行人員必須嚴格執(zhí)行開機、停機時間。做好開機前的準備工作，發(fā)現(xiàn)重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可開機。

（3）運行前：認真檢查交換器及各類附屬設(shè)備，檢查進出水閥門是否打開、安全閥是否正常、設(shè)定溫度數(shù)值是否在要求范圍內(nèi)。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交換：確認循環(huán)水系統(tǒng)運行正?！鷻z查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正常→啟動緊急泄水閥→慢慢打開蒸汽閥→排凈蒸汽管道內(nèi)冷凝水→關(guān)閉緊急泄水閥→啟動冷凝水疏水閥→徐徐向交換器送入蒸汽→檢查設(shè)備運行狀況。

②水——水交換：確認二次循環(huán)水系統(tǒng)運行正常→打開一次回水閥門→打開一次供水閥門→檢查設(shè)備運行狀況。

運行人員根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào)整供熱水的溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調(diào)度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

（5）停止運行：

①汽——水交換：緩慢關(guān)閉蒸汽閥門→循環(huán)水系統(tǒng)繼續(xù)循環(huán)→水溫降至50℃以下→關(guān)閉循環(huán)泵（如果系統(tǒng)長時間停運，應(yīng)將系統(tǒng)循環(huán)水排凈，防止設(shè)備凍裂）。

②水——水交換：關(guān)閉一次供水閥門→關(guān)閉回水閥門（如果系統(tǒng)長時間停運，可將系統(tǒng)循環(huán)水排凈）。

（6）交接班應(yīng)在下一班前10分鐘內(nèi)進行，并在運行記錄上簽字，詳細記錄當班問題和處理結(jié)果。鍋爐運行規(guī)程

除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、司爐工負責鍋爐及附屬設(shè)備的運行、定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫《燃氣/燃油鍋爐運行記錄》。

2、巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）：

鍋爐本體及燃燒機→安全附件→管道閥門→風機房→循環(huán)泵房→水處理及除氧→補水、除氧泵→軟水箱。

3、巡檢內(nèi)容主要包括：

①鍋爐及附機的控制操作系統(tǒng)是否正常。

②壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規(guī)定范圍內(nèi)。③安全附件、保護裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現(xiàn)象。

④受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內(nèi)燃燒情況良好，無漏水漏氣聲。⑤鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。⑥管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。

⑦燃燒器運轉(zhuǎn)有無異常響聲，風機運行是否正常。⑧循環(huán)泵運轉(zhuǎn)正常，無異?，F(xiàn)象。

⑨鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設(shè)施、可燃氣體報警裝置正常。⑩軟水箱儲水充足。

⑾如有下列情況，司爐人員應(yīng)增加巡檢次數(shù)：

——設(shè)備存在某些暫時不影響安全運行的一般缺陷時?！赂难b、長期停運或新檢修后的設(shè)備投入運行時?！O(shè)備運行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時。

4、定期維修保養(yǎng)鍋爐、燃燒器及附屬設(shè)備。鍋爐操作規(guī)程

1、運行前準備

①司爐工在操作運行前必須熟悉《自控裝置說明書》和《鍋爐運行說明書》。②天然氣/油供給管道應(yīng)達到標準壓力，燃氣/燃油系統(tǒng)無泄漏（如為燃油鍋爐，應(yīng)確保日用油箱油量充沛）。

③鍋爐給水系統(tǒng)正常，軟水水質(zhì)達到標準、水位量達到規(guī)定值（熱水鍋爐應(yīng)排盡空氣），如實填寫《鍋爐房水處理記錄》。

④鍋爐運行控制柜是否能正常工作。⑤鍋爐受壓元件的檢查：

——鍋爐爐墻、安全附件、保護裝置及儀表?！o水、回水、出水及供汽系統(tǒng)閥門管件?！烊粴?油管道及閥門。⑥準備工作：

——調(diào)整閥門到啟動狀態(tài)?！蝈仩t注水，達到規(guī)定數(shù)值?！_啟循環(huán)泵。

——檢查水箱水位達到滿水位值?！到y(tǒng)檢漏、排氣，達到工作壓力。

2、正常運行

①循環(huán)泵運轉(zhuǎn)正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動按鈕，鍋爐即進入自動點火程序，開始正常燃燒。

②司爐工根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào)整鍋爐出水溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調(diào)度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

3、關(guān)機停爐 ①正常停爐

——將燃燒機負荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進行后吹掃狀態(tài)，延時到自動停止。

——停爐后循環(huán)水泵繼續(xù)運行，待水溫降止50℃以下時，方可停泵。②緊急停爐

——當出現(xiàn)緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關(guān)閉天然氣/油源，根據(jù)需要停止循環(huán)泵運行。

——當出現(xiàn)鍋爐自動停爐時，根據(jù)報警情況檢查系統(tǒng)，解決出現(xiàn)的問題后重新啟動。鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程

（1）對于外委維護保養(yǎng)項目，工程部應(yīng)派專檢人員跟蹤監(jiān)督，確保維護保養(yǎng)結(jié)果。（2）對于內(nèi)部維護保養(yǎng)項目，由工程部主管組織各工種嚴格按照規(guī)范進行作業(yè)。（3）大修項目，應(yīng)報物業(yè)公司主管領(lǐng)導審核，業(yè)委會、上級主管部門審批后進行（鍋爐本體大修需報質(zhì)檢部門備案）。

（4）大修項目，一般應(yīng)安排在非供暖期進行；臨時維修項目，應(yīng)避開供熱時間進行，確保對用戶的供熱質(zhì)量。

（5）鍋爐大修后，應(yīng)嚴格按照設(shè)計標準進行自檢，報請質(zhì)檢部門進行檢驗，合格后方可運行。

（6）每次完成保養(yǎng)后，須填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

（7）每年供暖前，應(yīng)校驗安全閥、壓力表；供暖結(jié)束后，對鍋爐、壓力容器進行年檢。

第三篇：設(shè)備設(shè)施培訓資料(物業(yè)設(shè)備)

一、物業(yè)設(shè)備管理概述

（一）物業(yè)設(shè)備管理意義：

滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的生活環(huán)境做有利保障。是提高設(shè)備，設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。

（二）物業(yè)設(shè)備所涵概內(nèi)容：

給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、天然氣供應(yīng)及通信網(wǎng)絡(luò)。

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供暖、供燃氣、通風、空調(diào)、４建筑電氣化；

二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)設(shè)備運行管理：

1、技術(shù)運行管理：通過對設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引進技術(shù)等。

2、經(jīng)濟運行管理：指在物業(yè)設(shè)備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設(shè)備的消耗，操作費用，維護保養(yǎng)費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經(jīng)濟效益的方法。

設(shè)備經(jīng)濟運行管理內(nèi)容：初期投資費用管理與運行成本管理。

運行成本管理一般包括：

1、能源消耗的經(jīng)濟核算；（例如使用的電費、水費等）

2、操作人員的配置；

3、維修費用的管理；

設(shè)備運行管理做到以下幾點：

（1）各項管理內(nèi)容都要形成相應(yīng)的規(guī)章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各個操作項目都要制定出安全、合理的規(guī)程，做到規(guī)范、有序地操作；

（3）管理、操作、維修人員都是相關(guān)方面的專業(yè)人士或經(jīng)過嚴格的專業(yè)學習和培訓并通過相應(yīng)考核持證上崗的技術(shù)人員；（4）專業(yè)技術(shù)管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。

（二）物業(yè)設(shè)備維修管理：

要做好設(shè)備的維修工作，物業(yè)公司的早期介入要做好，包括項目施工、竣工質(zhì)量驗收、交付使用階段時期要求物業(yè)人員的介入，才能保證后期的物業(yè)維修管理工作進行順利；

《物業(yè)管理條例》第三章第二十八條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗”。建設(shè)工程及其設(shè)備在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。

屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告 1

與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修。

物業(yè)管理過程中，要明確與施工方的責任分工。建設(shè)部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

a、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

c、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

d、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

保修期過后，如果公共設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。

物業(yè)設(shè)備的維修要與物業(yè)設(shè)備備品配件管理相結(jié)合，根據(jù)廠家說明書及長期的經(jīng)驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設(shè)備做過的中大修要做好記錄。

（三）物業(yè)設(shè)備更新改造管理：

設(shè)備改造原則：針對性原則、技術(shù)先進實用性原則、經(jīng)濟性原則、可行性原則；

在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。

物業(yè)設(shè)備壽命的減少由以下六個基本的因素造成: ?

1、開／關(guān)周期的次數(shù) ?

2、運行時間。?

3、平均負載

4、最初安裝或最后一次大修后起算時間 ?

5、空氣泄漏和凈化的程度。?

6、設(shè)備日常維護保養(yǎng)的水平.（四）設(shè)備固定資產(chǎn)管理

設(shè)備固定資產(chǎn)：指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保護物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。

設(shè)備固定資產(chǎn)必須同時具備的兩個條件：單位價值在規(guī)定標準以上和使用年限在一年以上。

凡具備設(shè)備固定資產(chǎn)條件的機器設(shè)備，應(yīng)納入固定資產(chǎn)管理 當設(shè)備達到一定的條件后，要辦理設(shè)備轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的手續(xù)，經(jīng)相關(guān)人員驗收合格后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。

（五）物業(yè)設(shè)備資料管理：

包括前期的基礎(chǔ)資料管理、建立現(xiàn)有設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案、《設(shè)施設(shè)備臺賬》、設(shè)備維修保養(yǎng)手冊等。內(nèi)容包括：設(shè)備生產(chǎn)日期、型號、參數(shù)、每年做過的中修、大修等維修維護等。

在物業(yè)項目接管后要對設(shè)備設(shè)施進行逐個登記。認真填寫“設(shè)備清單”，分類存檔。其分類方法是：將設(shè)備設(shè)施按專業(yè)分為五大類和 3

若干個小類，即：電氣設(shè)備，給排水設(shè)備，空調(diào)供暖設(shè)備，消防設(shè)備及安防設(shè)備，其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，具體如下： DQ——電氣設(shè)備 JP——給排水設(shè)備 KN ——空調(diào)供暖設(shè)備 XJ——消防監(jiān)控設(shè)備 AF----安防設(shè)備

三、物業(yè)設(shè)備管理的要求

（一）設(shè)備保養(yǎng)維護的要求 主要有四項：

（1）清潔 設(shè)備內(nèi)外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱、油孔等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設(shè)備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；

(2)整齊 工具、附件、工件(產(chǎn)品)要放置整齊，管道、線路要有條理；

(3)潤滑良好 按時加油或換油，不斷油，無干摩現(xiàn)象，油壓正常，油標明亮，油路暢通，油質(zhì)符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；(4)安全 遵守安全操作規(guī)程，不超負荷使用設(shè)備，設(shè)備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。

（二）設(shè)備“四定工作”的使用維護要求

(1)定使用人員。按定人定機制度，各設(shè)備操作工人應(yīng)選擇本工種中責任心強、技術(shù)水平高和實踐經(jīng)驗豐富者，并盡可能保持較長時間的相對穩(wěn)定；

(2)定檢修人員。設(shè)備較多的企業(yè)，根據(jù)本企業(yè)條件，可組織設(shè)備專業(yè)維修人員，專門負責對設(shè)備的檢查、精度調(diào)整、維護、修理；(3)定操作規(guī)程。設(shè)備應(yīng)分機型逐臺編制操作規(guī)程，加以顯示并嚴格執(zhí)行；

(4)定備品配件。根據(jù)各種設(shè)備在企業(yè)生產(chǎn)中的作用及備件來源情況，確定儲備定額，并優(yōu)先解決。

（三）、動力設(shè)備的使用維護要求

動力設(shè)備是企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，是保證安全生產(chǎn)的要害部位，為做到安全連續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)生產(chǎn)上所需要的動能，對動力設(shè)備的使用維護應(yīng)有特殊要求：(1)運行操作人員必須事先培訓并經(jīng)過考試合格；

(2)必須有完整的技術(shù)資料、安全運行技術(shù)規(guī)程和運行記錄；(3)運行人員在值班期間應(yīng)隨時進行巡回檢查，不得隨意離開工作崗位；

(4)在運行過程中遇有不正常情況時，值班人員應(yīng)根據(jù)操作規(guī)程緊急處理，并及時報告上級；

(5)保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，定期校驗。備用設(shè)備完整可靠；

(6)動力設(shè)備不得帶病運轉(zhuǎn)，任何一處發(fā)生故障必須及時消除；

(7)定期進行預(yù)防性試驗和季節(jié)性檢查；

(8)經(jīng)常對值班人員進行安全教育，嚴格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度。

（四）設(shè)備的三級保養(yǎng)制

三級保養(yǎng)制度是我國20世紀60年代中期開始，在總結(jié)前蘇聯(lián)計劃預(yù)修制在我國實踐的基礎(chǔ)上，逐步完善和發(fā)展起來的一種保養(yǎng)修理制，它體現(xiàn)了我國設(shè)備維修管理的重心由修理向保養(yǎng)的轉(zhuǎn)變，反映了我國設(shè)備維修管理的進步和以預(yù)防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養(yǎng)制的工作實施分為：

1、“一級保養(yǎng)”

也就是通稱的操作者保養(yǎng)，誰負責使用誰就得負責保養(yǎng)，操作者保養(yǎng)是一切保養(yǎng)的基礎(chǔ)，保養(yǎng)項目均為一般操作工就可執(zhí)行的工作，通過擦拭、清掃、潤滑、堅固、防腐、防凍、調(diào)整及外觀表面檢查等一般方法對設(shè)備進行護理，以維持和保護設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，是設(shè)備的基礎(chǔ)保養(yǎng)方式。一部機器能否正常地使用。在很大程度上取決于是否有一套良好的預(yù)防保養(yǎng)制度，尤其是操作者保養(yǎng)。

2、“二級保養(yǎng)”

通常是由廠內(nèi)設(shè)備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養(yǎng)周期視具體情況而定。

3、“三級保養(yǎng)”

一般指對設(shè)備進行全面的檢修，以期使設(shè)備在良好的狀態(tài)下運轉(zhuǎn)。如果說公司條件無法完成，通常與專業(yè)維保單位簽定檢修協(xié)議，并定期至本公司保養(yǎng)檢修。

3、檢修與保養(yǎng)關(guān)系：維護為主計劃檢修為輔的原則。

（五）設(shè)備巡回檢查的方法要求：

歸納為“一看二聽三觸四聞” 一看：（1）設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；（2）表、油位、指示燈是否正常；（3）閥門、開關(guān)啟閉是否正常；（4）無漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象；（5）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；

二聽：（1）轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否平穩(wěn)，有無異聲；（2）電氣元件有無噪音；（3）風機、風管有無噪音；

（4）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；

三觸：（1）操作機構(gòu)是否銹蝕；

（2）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；

四聞：（1）有無絕緣漆的味道；(2)有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；

（六）電氣系統(tǒng)維修維護保養(yǎng)標準及要求

（1）配電柜室內(nèi)保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整潔。警示牌完好，并置于醒目處。

（2）配電柜及配電箱內(nèi)無雜物，保持干凈。各接線排端子應(yīng)牢固。7

各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按鍵開關(guān)均指示正常。（3）配電柜內(nèi)各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標號清楚，配電柜及配電箱內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)的電路接線圖。

（4）定期對各設(shè)備的配電系統(tǒng)（配電柜、配電箱）的和電機進行緊固，每年至少一次。各用電設(shè)備絕緣檢查不低于2M歐姆。（5）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內(nèi)的接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應(yīng)地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、絕緣手套、驗電筆等）應(yīng)按要求進行檢驗。（6）對即將運行的電氣設(shè)施要提前試運行，發(fā)現(xiàn)異常及時維修，確保設(shè)備正常運行。

（7）對停用的電氣設(shè)備設(shè)施要定期送電，確保電氣系統(tǒng)干燥。具體送電周期和送電時間應(yīng)根據(jù)各設(shè)備所處的環(huán)境（設(shè)備周圍的濕度、溫度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。

四、提高設(shè)備維護水平的措施

（一）設(shè)備維保工作的“三化”

為提高設(shè)備維護水平應(yīng)使維護工作基本做到三化，即規(guī)范化、工藝化、制度化。

規(guī)范化就是使維護內(nèi)容統(tǒng)一，哪些部位該清洗、哪些零件該調(diào)整、哪些裝置該檢查，要根據(jù)各企業(yè)情況按客觀規(guī)律加以統(tǒng)一考慮和規(guī)定。

工藝化就是根據(jù)不同設(shè)備制訂各項維護工藝規(guī)程，按規(guī)程進行維護。

制度化就是根據(jù)不同設(shè)備不同工作條件，規(guī)定不同維護周期和維護時間，并嚴格執(zhí)行。

（二）設(shè)備的區(qū)域維保

設(shè)備維護工作應(yīng)結(jié)合員工的個人職責分工表，做到設(shè)備區(qū)域維護。操作工人負責維護相應(yīng)的設(shè)備維保，對于間斷性運行的設(shè)備也要指定維護人員。維保人員及操作人員按照公司相關(guān)規(guī)定做到設(shè)備日常的清潔，堅固，潤滑等工作，做好設(shè)備的一級維護保養(yǎng)，定期對設(shè)備提出二級和三級的保養(yǎng)計劃。(三)設(shè)備維保的監(jiān)督檢查

企業(yè)組織相關(guān)檢查人員不定期對設(shè)備的維保工作進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時通知相關(guān)人員，盡快維修。同時還應(yīng)發(fā)動公司人員開展設(shè)備自檢、互檢工作，對造成一定損失的事故要做到“四不放過”，即：事故原因不查清不放過、責任人員未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關(guān)人員未受到教育不放過。

（四）維修維護保養(yǎng)對人員、設(shè)備環(huán)境和設(shè)備要求: 對人員要求：三嚴:嚴查、嚴管、嚴控 四會:會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄

對設(shè)備環(huán)境要求:三干凈:設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈 對設(shè)備要求:四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好

第四篇：2014物業(yè)設(shè)備設(shè)施工作計劃

2014年工作計劃

現(xiàn)擬定2014年工作計劃如下：

一、小區(qū)監(jiān)督巡檢計劃內(nèi)容

1、嚴格執(zhí)行制度。按2014品質(zhì)標準指引管理，明確責任，保障設(shè)備設(shè)施條塊良性運作，通過對小區(qū)的檢查、監(jiān)督、糾偏等手段從而更適合目前工作的開展；從設(shè)備管理和人員安排制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實制度，明確責任，保證部門工作的良性開展；

2、加強對設(shè)備維保的監(jiān)管。將按照相關(guān)工作的需要進行落實，做到有設(shè)備，有維護，出成效；并將設(shè)施設(shè)備維護側(cè)重點規(guī)劃到具體個人；

3、安排定期檢查，加強巡視檢查力度確保安全。結(jié)合保安部做好對消防、安防系統(tǒng)的檢查維護，確定設(shè)備每日、每周、每月、季度、半年檢查項目并有可見臺賬記錄，及時檢查督促維保單位實施保養(yǎng)，嚴控裝修對公共區(qū)域設(shè)備的影響，使各類消防設(shè)施、公共樓道設(shè)備處于良好的狀態(tài)；

4、預(yù)防性控制

（1）預(yù)防性維修：各小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備均有維護保養(yǎng)計劃，按既定的時間、項目和流程實施預(yù)防性檢查維護；

（2）按照設(shè)備相關(guān)規(guī)范，按制定的設(shè)備維保計劃進行三級保養(yǎng)，及時更換易損件，并做好設(shè)備臺賬檔案留存；

5、應(yīng)急演練

為提高突發(fā)事件應(yīng)急處理能力，每季度進行應(yīng)急演練，進行消防演習、跑水爆管搶險、電梯事故演練等，提高處理應(yīng)急事件的能力；

6、本項工作周期為每月一次。

二、做好能源控制管理

節(jié)能降耗是提高效益的有效手段。

1、通過加強宣傳，提高所有員工的節(jié)能意識，對公共樓道不關(guān)燈的樓層業(yè)主進行勸阻；

2、公共區(qū)域用電用水力求科學的運行方式，大功率用電設(shè)備需要進行監(jiān)測運行，每月抄錄水電表讀數(shù)，對用能進行有效計劃和控制；

3、通過技改，更換LED照明、普及聲光控照明等措施有效降低能耗；

4、用水用電事前做好預(yù)算，事中每月核對記錄，超出范圍預(yù)警并采取措施；

5、本項工作每月進行一次。

三、前期介入工作

為避免新項目交付后的管理風險，所以新建項目在方案階段提前介入，組織專業(yè)技術(shù)力量根據(jù)方案圖、并結(jié)合老項目的成功經(jīng)驗提出建議書，降低后期管理

難度和風險，處于建設(shè)中的項目也需定期跟進，特別是機電設(shè)備安裝階段尤其要現(xiàn)場介入，及時提出不妥意見，發(fā)出整改函要求地產(chǎn)改進。

四、項目交付支持工作

銜接好小區(qū)做好新項目設(shè)備設(shè)施移交工作，做好查驗工作，提交地產(chǎn)整改。

五、臺賬管理

繼續(xù)做好項目資料收集整理工作，指導小區(qū)資料管理人員（以維修主管為主）及時向地產(chǎn)及總包收齊檔案圖紙和技術(shù)資料。與地產(chǎn)運營部加強聯(lián)絡(luò)，相關(guān)合同及驗收報告電子版、圖紙電子版、維保合同的收集索取，目標要收集完整，保證基礎(chǔ)資料正確可查。同時為制定完善設(shè)備設(shè)施質(zhì)保期臺賬、設(shè)備臺賬提供依據(jù)。繼續(xù)質(zhì)保期預(yù)警及提前2個月對臨近保修期小區(qū)設(shè)備進行檢查?；A(chǔ)資料要實現(xiàn)資源共享，供各部門調(diào)用。繼續(xù)質(zhì)保期預(yù)警及提前2個月對臨近保修期小區(qū)設(shè)備進行檢查，本項工作每月進行。本項工作每月進行。

六、作業(yè)安全及風險隱患控制

各小區(qū)維修作業(yè)人員要嚴格按照操作規(guī)程實施維修保養(yǎng)作業(yè)，杜絕違章，對電梯等維保單位作業(yè)過程實施嚴格監(jiān)管，部門及小區(qū)需定期組織進行安全隱患排查，發(fā)現(xiàn)違章立即糾正整改，維修人員在日常巡檢中也需要對設(shè)備設(shè)施運行過程中的外來威脅和隱患、人力因素進行預(yù)控，通過持續(xù)的預(yù)防性檢查管理有效降低風險事故的發(fā)生，本項工作每月進行。

七、培訓提升工作

按照崗位的要求，各小區(qū)目前的的維修人員編制比較緊張，為保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的運行和基本維護，保證應(yīng)急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，將著力提高維修人員的綜合能力和技術(shù)水平，通過與人事及小區(qū)溝通，定期組織知識培訓。本人也將持續(xù)學習，提升知識量，打鐵還得自身硬，為了品質(zhì)夯實基礎(chǔ)。本項工作每月進行。

我將通過開展以上工作，竭盡所能、開拓創(chuàng)新、為**分公司的發(fā)展貢獻力量。

**物業(yè)分公司

第五篇：設(shè)施設(shè)備部管理方案

設(shè)備設(shè)施部強電與暖通管理方案

一、概述

我們將力求從各個區(qū)域由接管開始，對各項工作精細化、規(guī)范化管理，為公司品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅實基礎(chǔ)。我們將以最大限度的為客戶物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠的服務(wù)，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時，達成公司的社會效益、經(jīng)濟效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們設(shè)施設(shè)備部服務(wù)規(guī)范化、精細化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護公司品牌，樹立公司形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢和社會影響力，使我公司品牌能夠得到提升和發(fā)展。

二、設(shè)備設(shè)施部內(nèi)部統(tǒng)籌管理 1內(nèi)部管理

1)負責工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障設(shè)施設(shè)備的安全運行與完好； 2)深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況； 3)定期對員工進行培訓，提高專業(yè)技術(shù)水平；

4)制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規(guī)章制度，并督導實施； 5)制訂部門工作計劃；

6)主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人的管理模式； 7)每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實解決措施； 8)審核部門報表、請示和報告；

9)制定工作計劃，對部門基層管理員工作質(zhì)量進行檢查，并做出評估；

10)整理上報部門合理化建議； 11)處理下級上報的各類問題； 12)處理突發(fā)事件； 13)組織本部門評優(yōu)活動。

2、協(xié)作其它部門

（1）協(xié)助物管部做好安全防范及跟蹤落實工作；（2）協(xié)作綜合管理部做好人員培訓、員工生活工作；（3）協(xié)調(diào)外部門對設(shè)施設(shè)備部提出的其他工作要求。

3、對客戶服務(wù)管理

（1）及時處理客戶提出的問題；（2）處理突發(fā)事件。

4、自我管理

（1）根據(jù)公司要求制定學習計劃；

（2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓；（3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實；（4）定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的不足。

三、督促和落實部門內(nèi)部管理計劃

1、部門班以上級別工作例會（1）主持部門工作例會；（2）傳達公司會議精神；

（3）公布內(nèi)部自查中存在的問題，表揚好人好事，做到獎罰分明。

2、學習與研究

（1）每天利用部門例會時間學習公司文化；（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；

3、督促基層管理人員培訓部門員工

（1）督促部門班組長或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對部門員工進行培訓的職責；

（2）對部門員工進行專業(yè)培訓；提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓,員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造恒益公司的公眾形象。（3）培訓重點立足研究業(yè)務(wù)，提高專業(yè)技術(shù)水平，力求一專多能，加強管理，培強責任感，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力；

（4）培訓做到結(jié)合實際工作中存在的問題，分析事故發(fā)生的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓；

4、檢查與評估

（1）檢查工作，定期做出評估；（2）檢查工作表格的填寫情況；（3）檢查員工對公司企業(yè)文化學習情況；（4）對重要設(shè)備、機房每天至少巡視一次。

5、溝通會（1）每周組織一次例會，總結(jié)本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作；

（2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理人員的評估、個人具體問題；（3）及時通報溝通會內(nèi)容；

6、專題總結(jié)會

（1）對重復發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；（2）追究相關(guān)人員的責任；

7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；（2）審批后組織實施創(chuàng)新合理化建議；

8、設(shè)備安全運行工作

（1）制訂設(shè)備安全運行責任制；

（2）督導基層管理人員對重點設(shè)備進行不定期的抽查檢查工作。

四、與其他部門協(xié)作

1、配合公司其它部門工作

積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、強電維修工作。

2、質(zhì)量跟蹤

現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因，提出解決措施。

3、與行政部采購管理負責人協(xié)調(diào)（1）保證各類備品備件的及時供應(yīng)；（2）做好設(shè)備零配件的管理。

4、與其他部門協(xié)作

（1）與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好設(shè)備維修、改造工作；（2）做好使用設(shè)備部門的技術(shù)操作培訓。

五、對客戶服務(wù)管理

1、閱讀報表

（1）閱讀當日工作日志，檢查＜設(shè)備巡查表＞，掌握設(shè)備運行情況；（2）閱讀當日＜設(shè)備維修登記表＞，掌握設(shè)備維修情況。

2、現(xiàn)場督導

（1）親臨現(xiàn)場指導，及時解決協(xié)調(diào)問題；（2）對督導過程中遇到的問題及時進行補救。

3、處理客戶投訴或突發(fā)事件

（1）出現(xiàn)客戶投訴或突發(fā)事件，第一時間趕赴現(xiàn)場，查找原因；（2）協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時處理解決，關(guān)系到對客戶服務(wù)的要賠禮道歉，升級服務(wù)；

（3）若屬人為原因造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處理意見。

六、自我管理：月度總結(jié)

進行月度工作總結(jié),必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進行個人總結(jié)，找出個人自身不足，言明下月努力方向。

七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護巡查計劃和規(guī)范要求 1.設(shè)備機房

1）每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。

2）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。

3）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

4）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1 供水設(shè)施 每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次。2 生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄； 3 機房需人走上鎖。2.2排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每月對排水系統(tǒng)進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時每日巡視 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護 1 次。2.3 消防泵房

1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常 情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。2.消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。

3.維修人員每周對泵房地面和設(shè)備外表進行一次清潔。

4.按照水泵維護保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進行維護保養(yǎng)，并作好相關(guān)工作記錄。

5.保證水泵房的通風、照明設(shè)施完好。

6.未經(jīng)部門負責人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開鎖門。因工作原因必須進入機房的人員，當值人員必須詳細記錄在《機房外來人員登記表》上。2.4 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每班巡視 1 次，一般故障 8 小時內(nèi)修復；復雜故障 1 日內(nèi)修復。2 樓外照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復；復雜故障 3日內(nèi)修復；每 2 周調(diào)整 1 次時間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。

2.5 變配電系統(tǒng)每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫運行記錄； 2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；

雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況； 2.6 園林景觀水系統(tǒng) 1 開啟景觀水前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。使用期間每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 每年進行一次系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。4 設(shè)置必要的安全警示標志。2.7 冷水機組的維護保養(yǎng)

2.7.1正常運行中的維護保養(yǎng)及檢查（1）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理（3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力（5）檢查各種閥門是否正常（6）檢查冷水機進出水的溫度及壓力（7）檢查主電路上接線端子并有無松動壓實

（8）檢查電氣控制部分有無異常；檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)

（9）檢查機組潤滑系統(tǒng)機油是否充足（10）檢查制冷設(shè)備安全保護裝置整定值（11）檢查并收緊電路上的各電線接點

（12）檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣 2.7.2電氣控制部分維護保養(yǎng)

（1）對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

（2）PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修 2.8水循環(huán)管道部分的維護保養(yǎng) 2.8.1水泵維修保養(yǎng)

（1）轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵；

（2）檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)調(diào)整盤根。2.8.2節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)

（1）檢查是否泄漏，如是則應(yīng)調(diào)整填料；

（2）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；（3）如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門；（4）檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。2.8.3整個循環(huán)水系統(tǒng)檢查及保養(yǎng)

（1）檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊。（2）清洗水泵過濾網(wǎng)。

（3）擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

（4）清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)重新油漆一遍。（5）檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)維修或更換保溫層。2.8.4電動機維修保養(yǎng)（1）用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應(yīng)進行干燥處理或修復；

（2）檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承；

（3）檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。2.9冷卻塔部分的維護保養(yǎng) 2.9.1電機部分維護保養(yǎng)

（1）用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應(yīng)拆修電機線圈。

（2）檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承

a）檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶； b）檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應(yīng)整修 2.9.2整體檢查

（1）檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴（2）清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉（3）檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復（4）擰緊所有緊固件（5）清潔整個冷卻塔外表 2.10末端風柜部分的維護保養(yǎng)（1）清潔風機盤管外殼、冷凝水盤及暢通冷凝水管（2）清洗進回風初效空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣

（3）檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活、皮帶松緊度。如有阻滯現(xiàn)象或皮帶過松，則應(yīng)加注潤滑油和調(diào)整電機距離。如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風機軸承。

（4）用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于0.5 MΩ,，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修

（5）清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物（6）擰緊所有緊固件 2.11所有控制柜的維護保養(yǎng) 2.11.1交流接觸器維修保養(yǎng)

（1）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

（2）清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；（3）清潔鐵芯上的灰塵及臟物；（4）擰緊所有緊固螺栓 2.11.2熱繼電器維修保養(yǎng)

（1）檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換；

（2）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換 2.11.3自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)

（1）用500V搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

（2）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；（3）清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)2.11.4信號燈指示儀表維修保養(yǎng)

（1）檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。2.11.5其他項

（1）清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物

（2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換?？傊?，設(shè)施設(shè)備部的工作是講究團隊協(xié)同作戰(zhàn)的一項工作，也是一項細水長流的工作，更是一項需要我們不斷堅持，不斷總結(jié)，不斷付出的一項工作。任何一個環(huán)節(jié)做得不到位，都會對整個工作帶來極大的影響，我們必須統(tǒng)一思想，上下一致，才能無微不致、無往不勝，真正把服務(wù)工作落到實處。在公司領(lǐng)導的帶領(lǐng)和大力支持下，圍繞以服務(wù)為主的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強化內(nèi)部管理，外樹公司形象，努力適應(yīng)新形勢下對公司管理工作的發(fā)展要求，制定清晰的運作路線，并展開行之有效的工作。

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