第一篇：沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例

沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）

頒布日期：2010年05月06日 實(shí)施日期：2010年05月06日

第一章

總

則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第四條

市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、城管、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第五條

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助相關(guān)行政管理部門開展與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章

物業(yè)管理區(qū)域

第七條

劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、產(chǎn)權(quán)明晰、便于管理的原則，充分考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備和社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分原則如下：

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，除新建物業(yè)需參照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍外，還應(yīng)當(dāng)包括分期建設(shè)中配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用且不可分割的部分在內(nèi)。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便管理，或者已分割成多個(gè)封閉物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)劃分為各自獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用、但能夠分割、獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第八條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理招投標(biāo)前, 應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用權(quán)證書和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請(qǐng)。由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門自受理之日起10日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)布局予以劃分，并向申請(qǐng)單位出具劃分意見書。建設(shè)單位收到物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示。

第九條

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)布局，擬定調(diào)整方案。擬將一個(gè)或者多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域合并的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬合并的相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；擬拆分物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三章

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第十條

業(yè)主系房屋的所有權(quán)人。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十二條

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。同一物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十三條

尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以指定物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

第十四條

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力；

（三）模范履行業(yè)主義務(wù)，無拖欠專項(xiàng)維修資金或者無違反物業(yè)服務(wù)合同約定拖欠物業(yè)費(fèi)等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；

（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。

（五）具備必要的工作時(shí)間。

第十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十六條

物業(yè)管理區(qū)域具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)；業(yè)主未提出申請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)設(shè)立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十七條

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十八條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十九條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。

第二十條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十一條

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第二十二條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第四章

前期物業(yè)管理

第二十四條

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

第二十五條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。新建住宅區(qū)未經(jīng)前期招投標(biāo)的，不予辦理收費(fèi)許可證。

多層住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或者投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十六條

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：

（一）建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）臨時(shí)管理規(guī)約；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十七條

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其生活用水、用電、供熱、燃?xì)?，雨水、污水的排放，電話通信、?shù)字電視、寬帶、道路、綠化、消防設(shè)施，物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

第二十八條

新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

第二十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。對(duì)于在承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

第三十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗(yàn)收工作，并移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；

（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢后3日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案。

第三十一條

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第三十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自市建設(shè)行政主管部門同意辦理工程竣工驗(yàn)收備案之日起，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)使用建設(shè)工程保修抵押金。

第三十三條

物業(yè)保修期滿，市建設(shè)行政主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求市房產(chǎn)行政主管部門意見。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。

市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，對(duì)申請(qǐng)核定一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出審查意見。

第三十五條

物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

（一）提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后組織實(shí)施；

（二）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備合理使用；

（三）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉(zhuǎn)站；

（四）綠地及附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

（五）居民院區(qū)、樓道等公共區(qū)域的病媒生物防治；

（六）協(xié)助公安機(jī)關(guān)預(yù)防和處理各類突發(fā)事件，做好安全防范工作；

（七）小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停放及交通秩序的維護(hù)；

（八）建立完整、準(zhǔn)確、及時(shí)更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案。

業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的服務(wù)內(nèi)容。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依法制訂物業(yè)管理制度和物業(yè)服務(wù)方案；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；

（四）收取物業(yè)費(fèi)；

（五）委托專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；

（六）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等；

（二）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，報(bào)送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

（四）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（五）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為，發(fā)生下列行為的，房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷其資質(zhì)證書。

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）違反有關(guān)規(guī)定，聘用人員未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的；

（三）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（四）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（十）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；

（十二）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的；

（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十四）發(fā)生重大安全責(zé)任事故的。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案。

第四十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)移交本條例第三十條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

（一）實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；

（三）預(yù)收的物業(yè)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益的結(jié)余；

（四）與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)帳；

（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

第四十一條

單方解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前將解除合同理由書面告知另一方及物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十二條

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定收取物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和使用，應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運(yùn)行及維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

第四十三條

物業(yè)費(fèi)可以采取包干制和酬金制的辦法收取。

實(shí)行包干制收費(fèi)的，物業(yè)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支配、使用，其盈余或者虧損部分均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。

實(shí)行酬金制收費(fèi)的，物業(yè)費(fèi)按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足部分均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)費(fèi)的收支情況。

第四十四條

實(shí)行包干制收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)費(fèi)收繳率低等理由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒付物業(yè)費(fèi)。

第四十五條

新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)費(fèi)，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門核定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市價(jià)格行政主管部門核發(fā)收費(fèi)許可證。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)許可證同時(shí)廢止。

非住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第四十六條

前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由業(yè)主大會(huì)決定。

第四十七條

物業(yè)管理糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，無法協(xié)商解決的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第四十八條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施動(dòng)態(tài)考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時(shí)上報(bào)。

第四十九條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，實(shí)施區(qū)域性檔案管理。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的各種管理資料，報(bào)送區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門。

第六章

物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得有下列行為，發(fā)生下列行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正，同時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法進(jìn)行處理。

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

（三）侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（七）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（八）實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；

（十）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十一）占用消防通道，擠占消防設(shè)施；

（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第五十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。

專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

第五十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補(bǔ)建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)歸集。

因客觀原因?qū)е挛唇ｍ?xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積承擔(dān)。

第五十三條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生應(yīng)急維修等情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用一定數(shù)額的專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主委員會(huì)決定使用專項(xiàng)維修資金前，應(yīng)當(dāng)將具體維修事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)使用專項(xiàng)維修資金的條件和數(shù)額由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則決定。

第五十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位存在安全隱患，共用設(shè)施設(shè)備危及公共安全等緊急情況時(shí)，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。相關(guān)責(zé)任人不履行維修和更新、改造義務(wù)時(shí)，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)組織代修，代修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

第五十五條

供水、供電、供氣、供熱、排水等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第五十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況，其經(jīng)營(yíng)收益的主要部分，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以由業(yè)主大會(huì)決定其用途。

利用部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營(yíng)收益，應(yīng)當(dāng)歸該部分業(yè)主所有，所得的經(jīng)營(yíng)收益的主要部分，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充該部分業(yè)主專項(xiàng)維修資金，也可以由部分業(yè)主決定其用途。

第五十七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地被占用停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定是否收取占用費(fèi)、占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。

業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱?chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第五十八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無法提供足夠停車位的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以向市城管部門和公安交通管理部門申請(qǐng)，在物業(yè)管理區(qū)域周邊三、四級(jí)道路或者空地設(shè)立臨時(shí)停車場(chǎng)。

第七章

法律責(zé)任

第五十九條

違反本條例第三十八條第二項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由城市管理行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十條

違反本條例第三十八條第三項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人的，由城市管理行政執(zhí)法部門處以委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條

違反本條例第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的，由城市管理行政執(zhí)法部門沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十二條

違反本條例第三十八條第五、六項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途和公共建筑、共用設(shè)施用途的，由城市管理行政執(zhí)法部門處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十三條

違反本條例第三十八條第七項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，由城市管理行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十四條

違反本條例第三十八條第八項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由城市管理行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例第三十八條第十項(xiàng)規(guī)定，與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的，由城市管理行政執(zhí)法部門處中標(biāo)項(xiàng)目金額5％。以上10％。以下的罰款，對(duì)單位主管人員和其他責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額5%以上10%以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十六條

違反本條例第三十八條第十二項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的，由城市管理行政執(zhí)法部門沒收非法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條

違反本條例第三十八條第十三項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書取得收益的，由城市管理行政執(zhí)法部門沒收非法所得，處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

第六十八條

違反本條例第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十九條

違反本條例第四十四條規(guī)定，實(shí)行包干制收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)費(fèi)收繳率低等理由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第八章

附

則

第七十條

本條例自

****年**月**日起施行。

第二篇：沈陽(yáng)市物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

08級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理劉國(guó)祥280707113

沈陽(yáng)市物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

物業(yè)管理作為一個(gè)起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經(jīng)過為期幾天的調(diào)查（當(dāng)然大多數(shù)是網(wǎng)上查閱資料）后，我對(duì)沈陽(yáng)市物業(yè)管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽(yáng)市物業(yè)管理存在的主要問題1、1 關(guān)于物業(yè)管理方面的法制建設(shè)的滯后使得物業(yè)管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門也推出了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。

1、2 相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不全，在人力資源素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、危機(jī)管理水平、質(zhì)量管理體系、公共關(guān)系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、管理水平有待提高，其中以高素質(zhì)物業(yè)管理人才的短缺最為嚴(yán)重。

目前，我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之

一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1、3 產(chǎn)業(yè)物業(yè)糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當(dāng)前的物業(yè)糾紛要么因收費(fèi)問題引起，要么最終導(dǎo)致收費(fèi)問題，物業(yè)收費(fèi)成了物業(yè)管理部門和業(yè)主相互博弈的一個(gè)重要選項(xiàng)。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當(dāng)前公民素質(zhì)的能夠保證各方利益的可操作性機(jī)制尚未形成?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問題，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

1、4 對(duì)業(yè)主行為進(jìn)行約束和規(guī)范的程度缺乏力度，對(duì)業(yè)主的約束偏少，而且多數(shù)業(yè)主的物業(yè)知識(shí)也較缺乏。

1、5 物業(yè)管理企業(yè)以單純謀利為目標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。

追求利潤(rùn)是物業(yè)公司的出發(fā)點(diǎn)之一，本應(yīng)無可厚非，但如果是片面追求利潤(rùn)，單純追求利潤(rùn)或只管理不服務(wù)，必然在物業(yè)管理中釀成巨大的問題。許多地產(chǎn)公司及其附屬的物業(yè)公司，在售樓時(shí)就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時(shí)一次性收取3年左右的物業(yè)管理費(fèi)。待接管物業(yè)后，便抓住居民維權(quán)意識(shí)差，沒有業(yè)主委員會(huì)等弱點(diǎn)，千方百計(jì)降低服務(wù)成本，有的甚至只是搞象征性的服務(wù)，待時(shí)間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會(huì)。

2、沈陽(yáng)市物業(yè)管理問題的對(duì)策2、1 加快物業(yè)管理方面的立法建設(shè)，從根本上讓物業(yè)管理做到有法可依，有規(guī)可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平

第一, 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì), 更多地介紹發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)；在行業(yè)內(nèi)展開經(jīng)營(yíng)管理方面的交流；組織企業(yè)管理者對(duì)外埠先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察；針對(duì)部分企業(yè)管理者業(yè)務(wù)素質(zhì)不高的情況, 舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn), 開展物業(yè)管理企業(yè)員工業(yè)務(wù)競(jìng)賽。培訓(xùn)上要加大力度，培訓(xùn)一批適應(yīng)我區(qū)物業(yè)工作需要的人員是當(dāng)務(wù)之急，也是今后物業(yè)管理的需要，一是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司法人的培訓(xùn)，使他們?cè)谡叻ㄒ?guī)、專業(yè)知識(shí)等方面得到全面提高。同時(shí)，幫助沒有取得物業(yè)工作資質(zhì)的企業(yè)，盡快拿到資質(zhì)。打造一支有資質(zhì)、素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)管理隊(duì)伍。二是開展物業(yè)公司專業(yè)人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，如物業(yè)財(cái)務(wù)人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業(yè)道德和工作需要的專業(yè)技能。

第二, 在核定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件中, 除規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員的職稱標(biāo)準(zhǔn)外,還應(yīng)考慮增加學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn), 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極吸收高素質(zhì)人才加入, 從整體上保證沈陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)人才素質(zhì)的提升, 為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供人才保障。

第三, 進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳, 推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)積極按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量, 提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平； 加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理中的危機(jī)管理。

2、3 針對(duì)目前的物業(yè)收費(fèi)難的問題，建立新的物業(yè)繳費(fèi)機(jī)制。

新的繳費(fèi)機(jī)制旨在將收費(fèi)與物業(yè)糾紛分離開來，就是物業(yè)費(fèi)不由物業(yè)公司直接收取，而由業(yè)主委員會(huì)代收，并且介入第三方的仲裁和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，保證業(yè)主委員會(huì)秉公辦事，通過這種收費(fèi)機(jī)制，可以有效的將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)，本身就和物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主會(huì)因?yàn)楦鞣N糾紛糾纏在一起而不繳納物業(yè)費(fèi)，這樣更加加大了收取物業(yè)費(fèi)的難度。

2、4 政府介入，加大對(duì)物業(yè)管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強(qiáng)制約束物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并加大對(duì)他們的監(jiān)督力度，漸漸地通過強(qiáng)制約束到讓物業(yè)公司從思想上轉(zhuǎn)變單純?yōu)橹\利的觀念，讓物業(yè)公司在公眾中樹立起一個(gè)好的形象，改變物業(yè)公司單純謀利的現(xiàn)狀。把物業(yè)管理的責(zé)任全部歸結(jié)于政府是不公平的，但如果說物業(yè)管理中存在的一系列問題政府沒有責(zé)任也是不客觀的，或者說政府是造成出現(xiàn)這些問題的主要癥結(jié)。試想，哪一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗(yàn)收把關(guān)不是政府決定，哪一家開發(fā)商、建筑商不歸政府管理，哪一個(gè)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)組建不是政府準(zhǔn)入。所以說政府有責(zé)任加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督力度。2、5 物業(yè)管理也可以有針對(duì)性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對(duì)沈陽(yáng)物業(yè)的扶持力度的同時(shí)，像對(duì)于低收入人群密集的住宅小區(qū)以及近郊區(qū), 可以嘗試開展業(yè)主經(jīng)營(yíng)式管理的物業(yè)管理模式。在嘗試新模式的同時(shí)提高物業(yè)管理企業(yè)的信息化管理水平，完善物業(yè)公司的信息管理系統(tǒng)。

第三篇：沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

2005-11-17 14:26:56

沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，依據(jù)國(guó)家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

第三條 沈陽(yáng)市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)日常管理工作。

第四條 本規(guī)定所稱招標(biāo)人，是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

本規(guī)定所稱投標(biāo)人，是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 凡新建住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

其他物業(yè)也應(yīng)通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)期限內(nèi)，投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人可持招標(biāo)文件,招標(biāo)、投標(biāo)情況的書面說明以及相關(guān)材料，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的5日內(nèi)，對(duì)符合規(guī)定條件的，予以批準(zhǔn)。

住宅物業(yè)建筑面積小于5萬平方米的，建設(shè)單位可持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及其他相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)批準(zhǔn)文件向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的5日內(nèi)，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實(shí)，對(duì)符合規(guī)定條件的，予以批準(zhǔn)。

第七條 前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的完成時(shí)限；

（一）新建現(xiàn)售商品房，應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房，應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業(yè)，應(yīng)在交付使用前90日完成。

第八條 招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜。

第九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人及項(xiàng)目的基本情況。包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目情況等；

（二）物業(yè)管理用房的配備情況；

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

（四）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的編制要求等；

（五）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

（六）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序等；

（七）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

（八）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

（九）其他事項(xiàng)的說明。

第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書前，提交以下材料報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件。

區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門對(duì)備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5日內(nèi)向招標(biāo)人提出。

第十一條招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)同時(shí)在沈陽(yáng)市房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

（二）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；

（三）投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；

（四）獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十二條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函及投標(biāo)人的基本情況；

（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)，包括物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標(biāo)人應(yīng)于開標(biāo)前的3日內(nèi)，從市房產(chǎn)局建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘校扇‰S機(jī)抽取的方式一次性確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門派人監(jiān)督確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作，并做好記錄，于當(dāng)天向確定的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

第十四條市房產(chǎn)局每年對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行資格確定，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的專家評(píng)委資格。被取消專家評(píng)委資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

市房產(chǎn)局定期對(duì)物業(yè)管理評(píng)委專家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培

訓(xùn)。

第十五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案。

第十六條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。第十七條 其他各類物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)，可參照本規(guī)定執(zhí)行。第十八條本規(guī)定自2005年 9月 1日起施行。

第四篇：沈陽(yáng)市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目

沈陽(yáng)市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目

沈陽(yáng)市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理（第二次公告）

沈陽(yáng)市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理

競(jìng)爭(zhēng)性談判公告

沈陽(yáng)歐亞建設(shè)招投標(biāo)有限責(zé)任公司受沈陽(yáng)市和平區(qū)圖書館的委托，對(duì)沈陽(yáng)市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性談判招標(biāo)，歡迎合格的供應(yīng)商參與投標(biāo)。

1、采購(gòu)內(nèi)容：物業(yè)管理。詳細(xì)技術(shù)參數(shù)見本工程招標(biāo)文件。

2、資格要求：應(yīng)具備物業(yè)管理三級(jí)或以上國(guó)家資質(zhì)，能嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目能夠?qū)嵤I(yè)化統(tǒng)一管理。

3、發(fā)售談判文件時(shí)間：2009年4月28日起至2009年5月5日止(每天8:30至16:30時(shí))。

發(fā)售談判文件地點(diǎn)：沈陽(yáng)市沈河區(qū)五愛街2-2號(hào)（地王白金公寓B座1506室）購(gòu)買談判文件時(shí)需攜帶企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書副本、法人授權(quán)書等證件原件及復(fù)印件（復(fù)印件加蓋公章），談判文件售后不退。

4、投標(biāo)報(bào)名時(shí)間：2009年4月28日起至2009年5月5日止

報(bào)名地點(diǎn)：沈陽(yáng)歐亞建設(shè)招投標(biāo)有限責(zé)任公司

代理機(jī)構(gòu)：沈陽(yáng)歐亞建設(shè)招投標(biāo)有限責(zé)任公司

地址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)五愛街2-2號(hào)（地王白金公寓B座1506室）

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沈陽(yáng)歐亞建設(shè)招投標(biāo)有限責(zé)任公司2009年4月28日

第五篇：31沈陽(yáng)市物業(yè)管理檔案管理暫行辦法【文件】

沈陽(yáng)市物業(yè)管理檔案管理暫行辦法

第一條 為加強(qiáng)本市物業(yè)管理檔案工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理檔案在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用，更好地為物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)家一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)；國(guó)家三級(jí)及以下資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)，可參照此《辦法》執(zhí)行。

第三條 物業(yè)管理檔案是指物業(yè)管理企業(yè)在其職能管理活動(dòng)中形成的具有查考保存價(jià)值的各種文字、圖表、音像等各種形式的歷史記錄。

第四條 物業(yè)管理檔案管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理，維護(hù)檔案的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)和安全，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理檔案的有效利用。

第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立或確定相應(yīng)的檔案管理機(jī)構(gòu)，確定一名負(fù)責(zé)人分管檔案工作，配備適應(yīng)檔案管理需要的專（兼）職檔案工作人員。配備必要的檔案裝具設(shè)備，設(shè)置符合防火、防盜、防光、防塵、防潮濕、防高溫、防有害生物等保管要求的檔案庫(kù)房。

第六條 物業(yè)管理企業(yè)檔案管理工作的專（兼）職人員應(yīng)當(dāng)參加檔案專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并取得市檔案行政管理部門頒發(fā)的檔案管 理崗位資格證書。

第七條 物業(yè)管理文件材料歸檔范圍見附件。

第八條 物業(yè)管理檔案歸檔要求

（一）歸檔的文件材料必須準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理各項(xiàng)工作的真實(shí)情況，符合其形成規(guī)律，保持文件材料之間有機(jī)聯(lián)系，并做到齊全完整。

（二）歸檔文件應(yīng)做到字跡清楚，圖表清晰，簽署印章完備，以原件為主。

（三）歸檔文件材料整理完畢向檔案部門移交時(shí)，應(yīng)辦理移交手續(xù)。

第九條 物業(yè)管理檔案歸檔時(shí)間

（一）各項(xiàng)管理方面的文件材料，在形成的第二年六月底之前整理歸檔。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）檔案應(yīng)隨物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的變化隨時(shí)整理歸檔。

（三）基本建設(shè)工程方面的文件材料，開發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后30日內(nèi)，應(yīng)向前期物業(yè)管理企業(yè)移交，待物業(yè)管理委員會(huì)成立后，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)向物業(yè)管理委員會(huì)或經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)同意，向其招標(biāo)選定的物業(yè)管理企業(yè)移交。

（四）設(shè)備儀器及維修等方面的文字材料，在維修任務(wù)完成后進(jìn)行整理歸檔。

（五）會(huì)計(jì)材料由財(cái)會(huì)部門保管一年后整理歸檔。

（六）音像材料在攝錄完畢后整理歸檔。

（七）物業(yè)管理委員會(huì)的文件材料，應(yīng)隨工作完成情況隨時(shí)整理歸檔。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)本單位物業(yè)管理特點(diǎn)，結(jié)合本《辦法》制定具體的物業(yè)管理檔案分類方案和歸檔范圍及保管期限表。

第十一條 物業(yè)管理檔案的整理、編目、鑒定、統(tǒng)計(jì)工作應(yīng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)檔案標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)管理檔案裝具應(yīng)采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)檔案裝具。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極開展檔案利用工作，編制必要的檢索工具，努力提高物業(yè)管理檔案的科學(xué)化、現(xiàn)代化管理水平，更好地為物業(yè)管理服務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以向檔案咨詢服務(wù)中介組織申請(qǐng)檔案咨詢、論證或委托代為整理檔案。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)撤銷或變動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理檔案要妥善保管，經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)同意，向新選定的物業(yè)管理企業(yè)移交，并辦理移交手續(xù)。如暫無新選定的物業(yè)管理企業(yè)，可由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)暫時(shí)封存，或由專業(yè)主管部門指定暫存單位保管。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的任何部門及個(gè)人不得私自涂改、偽造、損毀物業(yè)管理檔案，不得將物業(yè)管理檔案據(jù)為己有。對(duì)違反規(guī)定，造成損失和影響的，檔案行政管理部門將依據(jù)《檔案法》等有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處罰。

第十七條 本辦法由沈陽(yáng)市檔案局負(fù)責(zé)解釋。

第十八條 本辦法自二00三年六月二十四日起施行。

附件：

物業(yè)管理文件材料歸檔范圍

綜合管理形成的文件材料

（一）上級(jí)機(jī)關(guān)及主管部門下發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理方面的文件材料。

（二）本企業(yè)及其內(nèi)部職能部門在活動(dòng)中形成的計(jì)劃、總結(jié)和有關(guān)專題報(bào)告。

（三）本企業(yè)形成的各項(xiàng)管理工作標(biāo)準(zhǔn)。

（四）有關(guān)本企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、更改名稱、啟用印章、人員編制、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面文件材料。

（五）有關(guān)本企業(yè)人員錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)資、定級(jí)、職務(wù)任免、獎(jiǎng)懲等文件材料。

（六）本企業(yè)制定的有關(guān)工作條例、章程、管理制度等文件材料。

（七）有關(guān)本企業(yè)職能工作的各種匯總統(tǒng)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)分析資料。

（八）本企業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)工作的請(qǐng)示與批復(fù)文件材料。

（九）本企業(yè)與有關(guān)單位簽訂的各種合同、協(xié)議書等文件材料。

（十）有關(guān)本企業(yè)資質(zhì)、工商注冊(cè)、物業(yè)收費(fèi)、管理委托、小區(qū)驗(yàn)收等批復(fù)、證件材料。

（十一）物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)等有關(guān)文件材料。

（十二）有關(guān)信訪、投訴及處理的經(jīng)過、結(jié)果、報(bào)告、復(fù)函等文件材料。

（十三）有關(guān)社區(qū)開展精神文明建設(shè)活動(dòng)的各種公約、協(xié)議、規(guī)章、合同、計(jì)劃、組織建設(shè)以及各種便民服務(wù)活動(dòng)、文化活動(dòng)等材料。

（十四）其他有關(guān)物業(yè)管理方面的具有保存及查考價(jià)值的文件材料。

二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)形成的文件材料

（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)召開會(huì)議形成的文件材料。

主要包括會(huì)議籌備、選舉、換屆、變更情況、人員分工情況；會(huì)議制定頒布的各種通知、決議、決定；會(huì)議形成的各項(xiàng)報(bào)告、各種記錄、紀(jì)要、簡(jiǎn)報(bào)。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)采用招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)形成的文件材料。

主要包括選聘方案、標(biāo)書、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)結(jié)果、中標(biāo)協(xié)議書、有關(guān)合同、招標(biāo)會(huì)議記錄等。

（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)綜合管理形成的文件材料。

主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、公約、章程等。

三、對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行服務(wù)管理形成的文件材料

（一）每戶物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人的家庭自然情況。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人入住憑證及商品房銷售合同（房屋、車庫(kù)）。

（三）物業(yè)公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂的供暖合同、公共契約。

（四）房屋裝修、維修有關(guān)材料。

（五）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人各種交費(fèi)、權(quán)屬變更材料。

（六）與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人有關(guān)的其他材料。

四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種建筑物及公共場(chǎng)地基本建設(shè)、維修文件材料

（一）房屋基本建設(shè)文件材料：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種住宅房屋、辦公房屋、商用房屋，以及為其服務(wù)的鍋爐房、水泵房、供電房、操作間、設(shè)備間等各種房屋的各種竣工圖紙和文字材料。

其中文字材料部分主要有：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、開工報(bào)告與圖紙會(huì)審變更、原材料合格證與試驗(yàn)報(bào)告單、地基與隱蔽工程記錄、試件強(qiáng)度試驗(yàn)報(bào)告與定位測(cè)量記錄、工程質(zhì)量評(píng)定與竣工驗(yàn)收證明等文字材料。

圖紙部分主要有：小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖、建筑竣工圖、結(jié)構(gòu)竣工圖、上下水竣工圖、暖氣與煤氣竣工圖、通風(fēng)與空調(diào)竣工圖、電氣與電梯竣工圖、動(dòng)力與照明竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、其他竣工圖。

（二）公共場(chǎng)地基本建設(shè)文件材料：公共場(chǎng)地是指為全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人共有并為其服務(wù)的場(chǎng)地。包括休閑廣場(chǎng)、文體娛樂場(chǎng)所、小區(qū)道路、花園草坪、綠化場(chǎng)地、停車場(chǎng)地等。公共場(chǎng)地文件材料主要包括圖紙和文字說明等。

（三）房屋與公共場(chǎng)地維修文件材料：包括房屋大、中、小修、零修、急修的報(bào)告，審批材料、維修計(jì)劃、材料計(jì)劃、預(yù)算決算等材料；維修過程中的記錄材料，包括各類責(zé)任人、維修設(shè)計(jì)方案及圖紙、檢查驗(yàn)收記錄、問訪記錄等；公共場(chǎng)地維護(hù)情況、利用情況的文字材料及圖紙。

五、公用設(shè)備儀器、維修文件材料

（一）公用設(shè)備儀器文件材料：公用設(shè)備儀器是指為物業(yè)管理服務(wù)的各種交通設(shè)備、電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、消防設(shè)備、保安設(shè)備、供暖、供水、供電設(shè)備等。

公用設(shè)備儀器的文件材料主要有：設(shè)備的開箱驗(yàn)收證明書、驗(yàn)收單、設(shè)備儀器安裝說明書、使用說明書、產(chǎn)品合格證書、產(chǎn)品原理圖、系統(tǒng)線路圖、配件、備件圖冊(cè)及隨機(jī)材料；設(shè)備儀器安裝、調(diào)試和驗(yàn)收形成的安裝任務(wù)書、試車記錄、安裝調(diào)試驗(yàn)收單、安裝基礎(chǔ)竣工圖、安裝驗(yàn)收移交單等材料。

（二）設(shè)備儀器維修文件材料：設(shè)備儀器運(yùn)轉(zhuǎn)情況記錄、維修計(jì)劃、維修記錄、更換易損件圖冊(cè)、外購(gòu)備件明細(xì)表、修理完工通知單、質(zhì)量檢查記錄、事故報(bào)告單及處理結(jié)果材料、設(shè)備儀器改裝、報(bào)廢形成的材料。

六、財(cái)會(huì)管理方面形成的文件材料

財(cái)會(huì)管理文件材料是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修維護(hù)基金、利息。其他經(jīng)營(yíng)收入、劃撥等資金收入情況和使用情況的原始材料。包括各種憑證、賬簿、預(yù)決算報(bào)表、計(jì)劃審批、會(huì)計(jì)檔案移交、保管、銷毀清冊(cè)等材料。

七、各種實(shí)物檔案

（一）獲得國(guó)家、省、市的表獎(jiǎng)的各類獎(jiǎng)杯、獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)牌（匾）、錦旗、證書等實(shí)物。

（二）反映企業(yè)精神標(biāo)識(shí)、徽章等實(shí)物。

（三）其他具有保存價(jià)值和紀(jì)念意義的實(shí)物。

（四）各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及知名人士的題詞、題字、貴賓簽到簿等。

八、音像檔案

（一）反映本企業(yè)概貌的音像材料。

（二）反映本企業(yè)歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子成員基本情況的音像材料。

（三）反映本企業(yè)重大活動(dòng)及主要職能活動(dòng)的音像材料。

（四）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)視察本企業(yè)及物業(yè)管理活動(dòng)的音像材料。

（五）本企業(yè)召開各類重要會(huì)議的音像材料。

（六）本企業(yè)開展各種社區(qū)文化活動(dòng)的音像材料。

（七）本企業(yè)開展各種教育培訓(xùn)的音像材料。

（八）有關(guān)突發(fā)事件和重大事故的音像材料。

（九）反映物業(yè)管理園區(qū)景觀的音像材料。

（十）本企業(yè)形成和獲得各種榮譽(yù)的實(shí)物音像材料。

（十一）其他具有保存價(jià)值的音像材料。

沈陽(yáng)市檔案局 沈陽(yáng)市房產(chǎn)局