第一篇：物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）

一、會(huì)計(jì)科目及使用說(shuō)明 第204號(hào)科目 預(yù)收帳款

1．本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)收的公共性服務(wù)費(fèi)等。

2．企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，借記“銀行存款” 科目，貸記本科目；收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作相反會(huì)計(jì)分錄。

預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)收賬款”科目的貸方，不設(shè)本科目。

3．本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)帳。

4．本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)。第205號(hào)科目 代收款項(xiàng)

1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等。

企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。

2．企業(yè)收到代收的各種款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目； 交給有關(guān)單位時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。

3．本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬。

4．本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項(xiàng)。第209號(hào)科目 其他應(yīng)付款

1．本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時(shí)，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面費(fèi)用的保證金等。

2．發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3．本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付、暫收款項(xiàng)的類別設(shè)置明細(xì)賬。4．本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款。第281號(hào)科目 代管基金

1．本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2．企業(yè)收到代管基金時(shí)，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。企業(yè)收到銀行計(jì)息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等。2．企業(yè)取得的各項(xiàng)收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)： 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。3．企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取得的物業(yè)管理收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。

企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。4．本科目應(yīng)按經(jīng)營(yíng)收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”、“物業(yè)大修收入”等，其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來(lái)源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

5．期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入”本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。第502號(hào)科目 經(jīng)營(yíng)成本

1． 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等間接費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。

2． 企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費(fèi)用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付賬款”等科目。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或”應(yīng)付賬款”科目。

月份終了，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記“物業(yè)工程”科目。

3．本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營(yíng)收入的明細(xì)核算相對(duì)應(yīng)。

4．期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。

二、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制說(shuō)明

1．在資產(chǎn)負(fù)債表“住房周轉(zhuǎn)金” 項(xiàng)目下增設(shè)“代管基金”項(xiàng)目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“代管基金”科目的期末貸方余額填列。

2．“物業(yè)工程”科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項(xiàng)目中反映。

3．“代收款項(xiàng)” 科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表“其他流動(dòng)負(fù)債”項(xiàng)目中反映。

XXXX物業(yè)公司財(cái)務(wù)部管理制度

一.財(cái)務(wù)管理制度

1.嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律,按《會(huì)計(jì)法》辦事,遵章守法,做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。

2.財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟(jì)總核算,并要綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和費(fèi)用開(kāi)支的資料定期向總經(jīng)理報(bào)告。

3.負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案,根據(jù)總經(jīng)理的指令,結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡。編制公司年度的財(cái)務(wù)預(yù)算草案,定期對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行分析,并作出書面報(bào)告送總經(jīng)理。

4.管理和控制各部門編制收支計(jì)劃,平衡工作,嚴(yán)格檢查備用金的使用,嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額制度,負(fù)責(zé)全公司資金運(yùn)作的組織和調(diào)動(dòng),定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報(bào)。

5.遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時(shí)完成收支核算,做好財(cái)務(wù)記載,正確核算,按時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表。

6.每月按時(shí)向各商鋪收取租金及管理費(fèi),做好收支結(jié)算表、欠繳管理費(fèi)情況表,編制月、季、年度損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。

7.每年X月、X月向商戶公開(kāi)本步行街管理費(fèi)的財(cái)務(wù)收支狀況,并按規(guī)定程序?qū)徍撕髲堎N于本步行街管理處的告示板上。

8.負(fù)責(zé)公司的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)登記、核對(duì)工作,保證資產(chǎn)更新的資金來(lái)源,保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

9.對(duì)公司的各項(xiàng)開(kāi)支力求做到嚴(yán)格審核、合理開(kāi)支,對(duì)違反規(guī)定,未經(jīng)審批的開(kāi)支一律不得報(bào)銷。

二.會(huì)計(jì)核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會(huì)計(jì)年度相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為收益性支出(如辦公費(fèi)用的支出);支出的效益與幾個(gè)會(huì)計(jì)年度相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為資本性支出(如固定資產(chǎn)的購(gòu)置)。

3.會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會(huì)計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣;會(huì)計(jì)記錄的文字均使用中文;會(huì)計(jì)憑證使用復(fù)式記帳憑證。

5.會(huì)計(jì)科目的設(shè)置,會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料的編制,必須符合國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,并應(yīng)及時(shí)向董事會(huì)和有關(guān)部門報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表。

6.會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時(shí),要填寫“會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)”,經(jīng)總經(jīng)理審閱,報(bào)董事會(huì)和財(cái)政部門批準(zhǔn)后銷毀。

三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的需要,庫(kù)存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應(yīng)在當(dāng)天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、福利補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)等款項(xiàng);

2.2 支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個(gè)人的勞務(wù)報(bào)酬或購(gòu)買物資的款項(xiàng);

2.3 結(jié)算起點(diǎn)(￥100元)以下的零星支付款項(xiàng)。

3.不準(zhǔn)單位之間和個(gè)人因私借用備用金。

4.不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個(gè)人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準(zhǔn)用白條或不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫(kù)存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購(gòu)工作需要,可申請(qǐng)配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購(gòu),并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請(qǐng)配備。

四.支票管理制度

1.嚴(yán)格遵守《支付結(jié)算辦法》中有關(guān)支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領(lǐng)用支票者必須在開(kāi)出支票五天內(nèi)報(bào)帳。2.支票金額起點(diǎn)為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉(zhuǎn)帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應(yīng)使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預(yù)留的銀行印章。預(yù)留的銀行印章必須為單位的財(cái)務(wù)專用章及法定代表人或其授權(quán)的代理人的私章,支票印鑒應(yīng)蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預(yù)留銀行印章,否則銀行將予以退票。

第二篇：物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定

一、會(huì)計(jì) 科目及使用說(shuō)明

第204號(hào)科目 預(yù)收賬款

1.本科目核算 企業(yè) 按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)止的公共性服務(wù)費(fèi)等。

2.企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作權(quán)反會(huì)計(jì)分錄。

預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)收賬款”科目的貸方，不設(shè)本科目。

3.本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬。

4.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)。

第205號(hào)科目 代收款項(xiàng)

企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。

2.企業(yè)收到代收的各種款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。

3.本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬。

4.本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項(xiàng)。

第209號(hào)科目 其他應(yīng)付款

1.本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時(shí)，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面費(fèi)用的保證金等。

2.發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付、暫收款項(xiàng)的類別設(shè)置明細(xì)賬。

4.本科目期末余額，反映企業(yè)尚未收付的其他應(yīng)付款。

第281號(hào)科目 代管基金

1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)置維修基金。

2.企業(yè)代收代管基金時(shí)，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。

企業(yè)收到銀行計(jì)息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，應(yīng)按受益對(duì)象，借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“管理費(fèi)用”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記本科目。

代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進(jìn)行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造任務(wù)的，實(shí)際發(fā)生的工程支出，借記“物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)

收入-物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記“物業(yè)工程”科目。由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬。

4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余。

第411號(hào)科目 物業(yè)工程

1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出。企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算。

2.企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入——物業(yè)大修

收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記本科目。企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“遞延資產(chǎn)”科目，貸記本科目。

3.本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。

4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。

5.企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目。

第501號(hào)科目 經(jīng)營(yíng)收入

1.本科目核算企業(yè)的物業(yè)管理（主營(yíng)業(yè)務(wù)）活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

第三篇：物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

【導(dǎo)讀】物業(yè)管理是指對(duì)居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財(cái)產(chǎn)及公共事務(wù)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化百勺服務(wù)與管理的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展而產(chǎn)生的新興行業(yè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域的延伸，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下的經(jīng)營(yíng)型管理企業(yè)。

一、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)十分廣泛，一般涉及基建、施工、房地產(chǎn)、餐飲、商業(yè)、維修、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)等領(lǐng)域。目前，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和管理模式都尚未固定，還要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)踐而不斷完善。一般認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)的管理模式有管理型物業(yè)管理模式和綜合性物業(yè)管理模式兩種，業(yè)務(wù)范圍有委托服務(wù)業(yè)務(wù)和自主經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)兩種。

1.管理型物業(yè)管理模式

管理型物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財(cái)產(chǎn)及公共事務(wù)提供專業(yè)化、規(guī)范化的服務(wù)與管理。在這種管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)的是委托服務(wù)業(yè)務(wù)，一般不具備物業(yè)市場(chǎng)自主經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)的權(quán)力。物業(yè)管理企業(yè)的全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)僅僅是滿足其生存的需要，目的是實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單社會(huì)再生產(chǎn)。

2.綜合性物業(yè)管理模式

綜合性物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的服務(wù)與管理。在這種管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)不僅對(duì)居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財(cái)產(chǎn)及公共事務(wù)提供專業(yè)化、規(guī)范化的服務(wù)與管理，而且還對(duì)受托物業(yè)的其他經(jīng)濟(jì)資源按照社會(huì)和市場(chǎng)需要進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)和自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)不僅要提高生存能力，還要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益，為物業(yè)使用人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

二、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

由于物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展出來(lái)的一個(gè)新興的行業(yè)，其會(huì)計(jì)核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，在此基礎(chǔ)上按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行)》的規(guī)定，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財(cái)產(chǎn)及公共事務(wù)進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同情況分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人作為投資的資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記“實(shí)收資本”科目;業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)委托協(xié)議建立“委托管理資產(chǎn)會(huì)計(jì)備查賬簿”，詳細(xì)登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托的財(cái)產(chǎn)數(shù)量、金額等內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金時(shí)，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程的，實(shí)際發(fā)生工程支出時(shí)，借記“在建工程——物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存商品或庫(kù)存材料”等科目;工程完工，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人驗(yàn)收，借記“代管基金”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”科目;同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)完工工程成本時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修成本”科目，貸記“在建工程——物業(yè)工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人同意付款時(shí)，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業(yè)管理企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，支付各種使用費(fèi)用時(shí)，應(yīng)按受益對(duì)象，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記“代管基金”科目。

物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得各項(xiàng)收入時(shí)，借記“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目及“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”、“物業(yè)大修收入”等明細(xì)科目。在每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)，應(yīng)按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅金，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等科目;交納稅金時(shí)，借記“應(yīng)交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)人成本、費(fèi)用。在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等，應(yīng)借記“營(yíng)業(yè)成本”、“營(yíng)業(yè)間接費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付工資”、“庫(kù)存商品”等科目;計(jì)入“營(yíng)業(yè)間接費(fèi)用”科目的間接費(fèi)用，期末應(yīng)采取一定的分配方法，計(jì)入“營(yíng)業(yè)成本”科目。在管理和服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各種期間費(fèi)用，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存商品”、“應(yīng)付工資”等科目。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)成果核算，將各項(xiàng)收入結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“投資收益”、“營(yíng)業(yè)外收入”等科目，貸記“本年利潤(rùn)”科目;將各項(xiàng)支出結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)，借記“本年利潤(rùn)”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”、“營(yíng)業(yè)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)外支出”等科目。計(jì)算出會(huì)計(jì)期間的利潤(rùn)總額，計(jì)算出應(yīng)納所得稅時(shí)，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金”科目;結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時(shí)，借記“本年利潤(rùn)”科目，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)，根據(jù)會(huì)計(jì)賬簿記錄編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)報(bào)送業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及其他有關(guān)部門。

第四篇：住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法補(bǔ)充規(guī)定

住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法補(bǔ)充規(guī)定：

一、會(huì)計(jì)科目

(一)增設(shè)“119其他應(yīng)收款”科目

1、本科目核算住房公積金運(yùn)作過(guò)程中臨時(shí)發(fā)生的其他各種應(yīng)收款項(xiàng)。如處置個(gè)人抵押物取得的價(jià)款低于逾期貸款賬面價(jià)值應(yīng)由債務(wù)人清償?shù)牟糠值取?/p>

2、處置抵押物時(shí)，接取得的價(jià)款，借記“住房公積金存款”科目，按取得的價(jià)款低于逾期貸款賬面價(jià)值的差額，借記本科目，按逾期貸款賬面價(jià)值，貸記“逾期貸款”科目；收回款項(xiàng)時(shí)，借記“住房公積金存款”科目，貸記本科目。

3、本科目應(yīng)按債務(wù)人設(shè)置明細(xì)賬。

4、本科目期末借方余額，反映尚未收回的其他應(yīng)收款。

(二)增設(shè)“219其他應(yīng)付款”科目

1、本科自核算住房公積金運(yùn)作過(guò)程中臨時(shí)發(fā)生的其他各種應(yīng)付及暫收款項(xiàng)。如住房公積金繳存過(guò)程中收到的多繳款，處置抵押物取得的價(jià)款超過(guò)逾期貸款賬面價(jià)值應(yīng)歸抵押人所有的部分等。

2、住房公積金繳存過(guò)程中收到的多繳款，借記“住房公積金存款”科目，貸記本科目；退還款頂時(shí)，借記本科目，貸記“住房公積金存款”科目。處置抵押物時(shí)，接取得的價(jià)款，借記“住房公積金存款”科目，按逾期貸款賬面價(jià)值，貸記“逾期貸款”科目，接取得的價(jià)款高于逾期貸款賬面價(jià)值的差額，貸記本科目；償還款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“住房公積金存款”科目。

3、本科目應(yīng)按債權(quán)人設(shè)置明細(xì)賬。

4、本科目期末貸方余額，反映尚未償付的其他應(yīng)付款。

二、會(huì)計(jì)報(bào)表

在資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)收利息”項(xiàng)目下“委托貸款”項(xiàng)目上增設(shè)“其他應(yīng)收款”項(xiàng)目(7行)，反映期末尚未收回的其他應(yīng)收款。

在資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付利息”項(xiàng)目下“專項(xiàng)應(yīng)付款”項(xiàng)目上增設(shè)“其他應(yīng)付款”項(xiàng)目(21行)，反映期末尚未償付的其他應(yīng)付款。

第五篇：鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)充規(guī)定

《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)充規(guī)定》

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步推進(jìn)全市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（市政府令第144號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于我市市區(qū)內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

第二章 新建區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收

第三條 市規(guī)劃部門應(yīng)按國(guó)家住宅區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范及《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理用房、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、共用設(shè)施設(shè)備等按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖上予以標(biāo)注。

在住宅區(qū)中經(jīng)批準(zhǔn)新建的住宅樓（含政府拆遷安置與插建的住宅樓），市規(guī)劃部門應(yīng)綜合考慮住宅區(qū)的整體情況，按《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房。

第四條 市房產(chǎn)局在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)先期介入，配合市規(guī)劃部門共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)管。

第五條 對(duì)不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)，或者按照規(guī)劃應(yīng)當(dāng)建設(shè)而未建設(shè)物業(yè)管理設(shè)施的，由市規(guī)劃部門責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行整改。若不整改，由市綜合行政執(zhí)法部門強(qiáng)制整改。第六條 市房產(chǎn)局應(yīng)按建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管。在建項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可手續(xù)之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一律采取招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三章 新建住宅區(qū)設(shè)施移交

第七條 住宅樓內(nèi)的自來(lái)水、供暖、煤氣、電力的共用設(shè)施，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿后由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。第八條 住宅樓內(nèi)共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支干線由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交給市房產(chǎn)局，并向市房產(chǎn)局交納相關(guān)的維修管理費(fèi)用。保修期滿后，由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，維護(hù)費(fèi)由市城維費(fèi)列支。

第四章 住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理

第九條 住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在保修期內(nèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，由管房單位負(fù)責(zé)日常維護(hù)。

第十條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)專項(xiàng)用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

第十一條 私有產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)戶門以內(nèi)由產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自使用的衛(wèi)生潔具、門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚和陽(yáng)臺(tái)等自用部位和自用設(shè)施設(shè)備，在保修期內(nèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，由產(chǎn)權(quán)人自行維修養(yǎng)護(hù)。

第五章 住宅區(qū)的停車管理

第十二條 住宅區(qū)中按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)的停車場(chǎng)不得改變用途。由市人民防空部門明確地下停車場(chǎng)是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權(quán)利和義務(wù)。

第十三條 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的專業(yè)管理單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)提供住宅區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車管理服務(wù)（包括地面停車場(chǎng)、路邊劃線停車位、地下停車庫(kù)、立體停車庫(kù)的機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)等）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)在住宅區(qū)內(nèi)部道路上劃用停車位，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道設(shè)置停車位，不得妨礙行人和其他車輛通行。第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)法律規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議的價(jià)格收取停車費(fèi)（地上、地下及不同地段應(yīng)有不同的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），停車費(fèi)收益的分配標(biāo)準(zhǔn)與原則等，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中載明，并報(bào)市物價(jià)部門備案。

第十五條 凡利用業(yè)主共有共用場(chǎng)地劃用的停車位，任何單位和個(gè)人不得出售。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擁有車場(chǎng)、車庫(kù)所有權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先出售或出租給本住宅區(qū)的業(yè)主；在未滿足本住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求前，不得將車位出售或出租給其他單位或個(gè)人。住宅區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，采取措施提高現(xiàn)有車位利用率。第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，及時(shí)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)地及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保障正常使用。對(duì)不按規(guī)定停放的車輛，影響住宅區(qū)道路通暢或影響住宅區(qū)公共安全的，應(yīng)按照停車管理服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決議進(jìn)行處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由停放人承擔(dān)。

第十七條 住宅區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放人應(yīng)遵守以下規(guī)定：

（一）遵守業(yè)主大會(huì)決議、管理規(guī)約和住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

（二）按照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施。

第六章 質(zhì)量保修款與公共環(huán)境維護(hù)資金

第十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)按單元預(yù)留占總建筑面積30％的房屋。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將自來(lái)水、供暖、煤氣、供電等配套共用設(shè)施移交給相關(guān)管理單位的，準(zhǔn)予銷售預(yù)留的占總建筑面積20％的房屋；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定完成后期工程，并將住宅區(qū)內(nèi)的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，準(zhǔn)予銷售預(yù)留的占總建筑面積10％的房屋。

第十九條 建立住宅質(zhì)量保修款制度。在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理房屋面積備案時(shí)，要按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)就總建筑面積向市房產(chǎn)局交納質(zhì)量保修款。5年保修期滿，經(jīng)管房單位（含物業(yè)

服務(wù)企業(yè)）對(duì)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主對(duì)自用部位和自用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收后，返還質(zhì)量保修款余額。質(zhì)量保修款由市房產(chǎn)局管理，接受市財(cái)政部門、市審計(jì)部門的監(jiān)督和審計(jì)。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取質(zhì)量保修款。

第二十條 建立物業(yè)管理公共環(huán)境維護(hù)資金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，按照住宅區(qū)總建筑面積每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)，向市房產(chǎn)局交納最多不超過(guò)50萬(wàn)元的公共環(huán)境維護(hù)資金。該資金用于支付住宅區(qū)棄管時(shí)環(huán)境衛(wèi)生清理等費(fèi)用，賠償因共用設(shè)施設(shè)備等被擅自變賣、損壞等造成的損失。該資金由市房產(chǎn)局管理，接受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督和審計(jì)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，新住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同的有效期限不應(yīng)少于5年，舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同的有效期限不應(yīng)少于3年。物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)將共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)驗(yàn)收合格、出具證明后5日內(nèi)，市房產(chǎn)局將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本住宅區(qū)繳納的公共環(huán)境維護(hù)資金返還。

驗(yàn)收不合格的，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處暫時(shí)負(fù)責(zé)住宅區(qū)管理。街道辦事處管理期間可向市房產(chǎn)局申請(qǐng)使用該住宅區(qū)的公共環(huán)境維護(hù)資金，由市房產(chǎn)局按實(shí)際情況審核后劃撥。該住宅區(qū)的公共環(huán)境維護(hù)資金使用完畢后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，由街道辦事處對(duì)住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，并按未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七章 物業(yè)管理的相關(guān)合同

第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，必須參照建設(shè)部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其中物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市物價(jià)部門會(huì)同市房產(chǎn)局共同管理。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)明確約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限及違約責(zé)任。

第二十三條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須參照建設(shè)部印發(fā)的《臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》制定《臨時(shí)管理規(guī)約》，向買受人明示并予以說(shuō)明，物業(yè)買受人應(yīng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第二十四條 商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的銷售合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)此方面的維修責(zé)任。業(yè)主入住后，在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決。業(yè)主也可以通過(guò)法律途徑維護(hù)權(quán)益，但不得以此為借口，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第二十五條 在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同附件中，應(yīng)列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)備，在房屋銷售合同中必須明確機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)的權(quán)屬性質(zhì)，及地上和地下機(jī)動(dòng)車停車位的使用說(shuō)明。

第二十六條 屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等共用部位面積，在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位面積備案時(shí)由市產(chǎn)權(quán)登記部門予以凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓，不得出租。

第二十七條 物業(yè)買受人應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說(shuō)明書，在入住前對(duì)所購(gòu)房屋質(zhì)量及住宅區(qū)配套設(shè)施、環(huán)境建設(shè)等進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)買受人入住后要自覺(jué)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并依法向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等物業(yè)管理資料，明確維修范圍和責(zé)任，對(duì)不符合物業(yè)管理要求的不予接收，并要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

第二十九條 在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)載明業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛通過(guò)仲裁解決。業(yè)主無(wú)法定事由累計(jì)6個(gè)月拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照服務(wù)合同的約定，到仲裁部門申請(qǐng)仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。

第三十條 物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要按規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，與業(yè)主委員會(huì)相互配合，依法實(shí)行自治管理。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，在所在區(qū)政府的指導(dǎo)下，業(yè)主可自主招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，參考市物價(jià)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第三十一條 市物價(jià)部門應(yīng)根據(jù)住宅區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的能力，制定住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，包括基本服務(wù)、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（含住宅區(qū)內(nèi)道路）、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、地上和地下機(jī)動(dòng)車停車位出租等相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；依法對(duì)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目等亂收費(fèi)情況進(jìn)行查處。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公開(kāi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)（含機(jī)動(dòng)車停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），報(bào)市物價(jià)部門備案，并辦理收費(fèi)許可證，接受監(jiān)督。

第八章 舊住宅區(qū)共用設(shè)施移交、改造和物業(yè)管理

第三十三條 舊小區(qū)改造前，自來(lái)水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設(shè)施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產(chǎn)局進(jìn)行接收，接收后由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。第三十四條 住宅區(qū)改造后，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化等共用部位，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理；無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，由街道辦事處與社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)管理。

凡需要維修改造自來(lái)水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設(shè)施，涉及住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的，施工單位或個(gè)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同向區(qū)政府城建管理部門提出書面申請(qǐng)，區(qū)政府城建管理部門批準(zhǔn)后方能進(jìn)行施工，住宅區(qū)所在街道辦事處對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)管。施工單位或個(gè)人在施工后要恢復(fù)原狀，由區(qū)政府城建管理部門進(jìn)行驗(yàn)收。第三十五條 各區(qū)政府應(yīng)合理劃分舊住宅區(qū)。舊住宅區(qū)的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循以下原則劃分：

（一）建筑面積應(yīng)不少于2萬(wàn)平方米。

（二）以原產(chǎn)權(quán)房管單位為基礎(chǔ)，自然形成的住宅區(qū)。

（三）以市區(qū)主次干道為界，形成的住宅區(qū)。

各區(qū)政府應(yīng)對(duì)本區(qū)內(nèi)各住宅區(qū)的房屋權(quán)屬、監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、自行車場(chǎng)、封閉設(shè)施、道路、綠化等相關(guān)物業(yè)情況建立檔案信息系統(tǒng)，制定物業(yè)管理實(shí)施方案，并報(bào)市房產(chǎn)局備案。第三十六條 各區(qū)政府應(yīng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)，會(huì)同市綜合行政執(zhí)法部門加強(qiáng)對(duì)舊有住宅區(qū)的綜合治理。治理的重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)：

（一）清理拆除各類違章建筑、臨時(shí)建筑，整頓臨街牌匾廣告。

（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，清理環(huán)境衛(wèi)生，整治臟亂差和環(huán)境污染。

（三）提供物業(yè)管理辦公用房，完善管理制度。

改造資金由市政府投資、社會(huì)力量投資和自管房單位投資相結(jié)合，多方籌集。

第三十七條 對(duì)住宅區(qū)內(nèi)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途等違法違規(guī)行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、制止。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由社區(qū)居民委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督、制止。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會(huì)制止后，違法違規(guī)行為人拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)報(bào)請(qǐng)市綜合行政執(zhí)法部門進(jìn)行處理。

第三十八條 街道辦事處應(yīng)指導(dǎo)和協(xié)助舊住宅區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自治管理。

（一）舊住宅區(qū)配套設(shè)施齊全且已組建業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主可以通過(guò)招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。

（二）舊住宅區(qū)不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的，可以實(shí)行開(kāi)放式的、社區(qū)自治與業(yè)主自治相結(jié)合的物業(yè)管理。

（三）舊住宅區(qū)規(guī)模比較小的，業(yè)主可以自行管理。

第三十九條 舊住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)。公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位托管給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)也可以采取招標(biāo)等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第九章 棄管房屋的接收及管理

第四十條 市房產(chǎn)局對(duì)全市棄管房屋進(jìn)行調(diào)查分類，根據(jù)破損程度等實(shí)際情況進(jìn)行修繕費(fèi)用的測(cè)算，報(bào)市政府審批。

第四十一條 由市財(cái)政投資對(duì)棄管房屋進(jìn)行一次性修繕后，由市房產(chǎn)局接收并負(fù)責(zé)日后維修管理。

第四十二條 原管房單位在棄管前已建立住宅專項(xiàng)維修資金的，須將住宅專項(xiàng)維修資金全額移交市房產(chǎn)局。專項(xiàng)維修資金沒(méi)有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項(xiàng)維修資金，由市房產(chǎn)局統(tǒng)籌使用。

第十章 附則

第四十三條 國(guó)有非住宅房產(chǎn)按《鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行接收和維修管理，由市房產(chǎn)局招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與用房單位簽訂物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，參照本規(guī)定，實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

第四十四條 各縣（市）人民政府可以依據(jù)本規(guī)定精神，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定具體辦法。第四十五條

本規(guī)定自2008年7月1日起施行。