第一篇：肇慶臻匯園整合推廣策劃方案

肇慶臻匯園整合推廣策劃方案

肇慶?臻匯園是廣東臻匯園置業(yè)發(fā)展有限公司的首個標(biāo)志性商住地產(chǎn)項目，為打造在肇慶市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，就應(yīng)為本項目注入獨特創(chuàng)新的市場開發(fā)概念，整合項目的各種資源，賦予更深的品牌內(nèi)涵，才可能在激烈樓市競爭中脫穎而出。

據(jù)此，我們?yōu)楸卷椖刻岢龀醪降恼贤茝V思路：

1、站在未來市政規(guī)劃的角度，炒熱“未來肇慶的新城市中心”的話題，提升整個“城東新區(qū)”板塊的價值；因此，前期的推廣需要保持足夠的——高度

2、肇慶?臻匯園作為廣東臻匯園置業(yè)發(fā)展有限公司的首個標(biāo)志性的地產(chǎn)項目；同時，肇慶?臻匯園無論是其項目的總體規(guī)模、社區(qū)配套、總體規(guī)劃設(shè)計，都已經(jīng)超越了肇慶目前的產(chǎn)品形態(tài)，因此，為打造企業(yè)和項目的新品牌，樹立項目的全新市場形象；前期的推廣需要立足一個——高起點

因此，此次的整合推廣思路為：保持高度 立足高起點

第一部分、市場分析

保持高度，自然首先要“高瞻遠(yuǎn)矚”！

1、“高瞻遠(yuǎn)矚”，了解肇慶?臻匯園項目概況

A、位置及規(guī)劃面積

肇慶?臻匯園位于肇慶端州城東新區(qū)中心，居于星湖大道與藍(lán)塘路的交匯處，占地面積約760多畝、總建筑面積約100萬平方米、綠化面積達(dá)16萬平方米、住宅總戶數(shù)近1萬戶，規(guī)劃居住人口3萬多人，將打造成肇慶新城市中心最大型的國際園林社區(qū)。

B、總體規(guī)劃設(shè)想

本項目分四期開發(fā)完成，以多層和小高層為主，項目一期總開發(fā)面積為15萬平方米。

住宅造型錯落有致，形成以園林水景為核心、休閑與高品質(zhì)住宅生活的社區(qū)園林布局。

建筑單體造型現(xiàn)代、簡約，以明快的線條為基調(diào)，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。

完美融合現(xiàn)代建筑與國際風(fēng)范，打造成集嶺南園林、天然湖泊、小島生態(tài)為一體的國際化園林社區(qū)。

2、“高瞻遠(yuǎn)矚”，探究肇慶目前房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展態(tài)勢

2005年，肇慶房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。肇慶“東擴(kuò)南連”的市政規(guī)劃及肇慶要建設(shè)百萬人口的現(xiàn)代化大城市，都表明了“城東新區(qū)”板塊不久將成為肇慶房地產(chǎn)市場的熱點、焦點。

（1）、肇慶房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資總量再創(chuàng)新高，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。

A、從供求關(guān)系來看：肇慶房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)，2005年，肇慶房地產(chǎn)市場開發(fā)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。?房地產(chǎn)市場十分活躍，銷售狀況也保持著良好的趨勢。

在“把肇慶建設(shè)成為花園式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的地區(qū)性中心城市”的城市藍(lán)圖及“東擴(kuò)南連”的市政規(guī)劃等多種利好消息的刺激下，肇慶的房地產(chǎn)市場正在不斷壯大之中。

2005年，肇慶市區(qū)商品房銷售面積59.16萬平方米，銷售額14.31億元，分別增長10.9%和21.4%，住宅商品房銷售面積53.19萬平方米，銷售額11.95億元，分別增長7.7%和20.5%。

?總體房價穩(wěn)中有升。

2004年，肇慶市區(qū)商品房住宅銷售平均價格1638元/平方米，比上年增加16元/平方米；其商品房住宅銷售平均價格2005元/平方米，比上年增加99元/平方米。2005年，銷售均價為2419元/平方米，增加209元/平方米，增長9.5%；住宅商品房銷售均價為2247元/平方米，增加242元/平方米，增長12.1%。

B、從開發(fā)投資情況看：各項指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，肇慶房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。

?2005年，肇慶房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模、投資總量再創(chuàng)新高，全年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21.30億元，比上年增長21.8％，增幅同比上升15.7個百分點。從開發(fā)用途看，住宅投資增長快，主角地位比較明確。2005年，全市住宅完成投資15.65億元，比上年增長25.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資73.5%，比重上升了2.2個百分點。

（2）、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。

“園林?景觀”概念大行其道

目前，肇慶不少樓盤打出園林?景觀等概念，特別是如湖景園、湖畔春天、月圓花苑、新世界花園、湖景麗園等位居“星湖板塊”的各樓盤，無不例外以“星湖美景、水岸生活、山環(huán)水抱、原生態(tài)風(fēng)景”為最佳賣點。但單一的概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如星湖奧園打出“運(yùn)動+星湖景觀”，成為肇慶樓市的領(lǐng)軍代表。

（3）、在多個利好消息的刺激下，城東新區(qū)將繼續(xù)升溫，未來的發(fā)展規(guī)劃將使“城東新區(qū)”成為未來肇慶樓市的熱點、焦點地帶。

隨著肇慶“東擴(kuò)南連”的城市發(fā)展規(guī)劃，城東新區(qū)定位為未來肇慶的新城市中心，城東新區(qū)——21世紀(jì)肇慶的“城市心臟”，現(xiàn)在、末來的熱點，萬眾矚目的焦點！

加上肇慶其傳統(tǒng)的城中區(qū)開發(fā)受到限制，樓市向東進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，“城東新區(qū)”板塊將會成為肇慶樓市下一個亮點和熱點。一些大規(guī)模的樓盤已紛紛圈地，如嘉湖新都市、臻匯園、芙蓉新城等眾多樓盤進(jìn)駐，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀檎貞c樓市競爭的焦點地區(qū)。

3、“高瞻遠(yuǎn)矚”，檢驗項目自身的SWOT分析

優(yōu)勢（S）：

規(guī)模優(yōu)勢：肇慶?臻匯園占地面積約760多畝、總建筑面積約100萬平方米、住宅總戶數(shù)近1萬戶，規(guī)劃居住人口3萬多人，將打造成肇慶新城市中心最大型的國際園林社區(qū)。

獨特的區(qū)位優(yōu)勢：肇慶?臻匯園位于城東新區(qū)中心，而城東新區(qū)，將成為未來肇慶的新城市中心，將成為未來的行政辦公、商業(yè)、金融、旅游休閑中心；居于星湖大道商業(yè)旅游休閑帶。

罕見的園林景觀：西面肇慶50萬平方米的“東調(diào)洪湖”市政景觀工程；5萬平方米“湖?林”獨特的嶺南式園林風(fēng)格，相互融合。獨特的水景資源：社區(qū)內(nèi)的獨特水文化景觀，孕育出獨有的活水生態(tài)文化；水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底；從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。

豐厚的人文教育：北臨肇慶學(xué)院、東臨肇慶工業(yè)貿(mào)易學(xué)校與肇慶財政學(xué)校、西南面為省一級中學(xué)-----肇慶中學(xué)、南達(dá)肇慶女子職業(yè)學(xué)校，融匯豐厚的人文教育優(yōu)勢。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共造高尚質(zhì)素：從總體規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是邀請實力很強(qiáng)的國際知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。

劣勢（W）：

配套不足障礙：項目所處城東新區(qū)板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟；附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。

消費(fèi)者認(rèn)同程度低：目前市場對城東新區(qū)板塊的認(rèn)同程度較模糊，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。

無品牌知名度：廣東臻匯園置業(yè)有限公司首次涉獵肇慶房地產(chǎn)市場項目，在區(qū)域房地產(chǎn)領(lǐng)域以及消費(fèi)者意識中缺乏品牌形象。

工業(yè)噪音干擾問題：項目所處區(qū)域工業(yè)型特征明顯，易于形成消費(fèi)抗性。

機(jī)會（O）：

市政規(guī)劃的美好前景：政府“東擴(kuò)南連”的市政規(guī)劃，將城東新區(qū)打造成未來肇慶的新城市中心，由政府斥資近10億元投入基礎(chǔ)生活設(shè)施配套建設(shè)，拓寬了購房人群。

向東化的居住趨勢：遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，城東新區(qū)的樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。

消費(fèi)需求的變化：肇慶居民的居住需求已從基本的安居——希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求休閑愜意、享受未來的生活方式，突出園林、配套等主題能迎合市場的主導(dǎo)需求。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越其競爭樓盤：肇慶?臻匯園無論是其項目的總體規(guī)模、社區(qū)配套、總體規(guī)劃設(shè)計，都已經(jīng)超越了肇慶目前的產(chǎn)品形態(tài)；同時項目周邊居住形態(tài)落后，也為本項目的高品質(zhì)、高價值開發(fā)提供了機(jī)會。

威脅（T）：

?國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，提高按揭貸款利率。大部分消費(fèi)者缺乏對宏觀政策的理性分析，而持觀望狀態(tài)。

?星湖板塊的湖景樓盤及項目鄰近的安居小區(qū)（如嘉湖新都市）的攔截效應(yīng)。

?市區(qū)某些樓盤與臻匯園在景觀、特色及價格方面具有可比性，它們對周邊消費(fèi)者有近水樓臺效應(yīng)。

?同處于“星湖大道”上的湖景盤以清新的空氣、濃郁的湖景取勝，其休閑特色不言自喻，在概念上有近似的競爭力。

小結(jié)：

肇慶?臻匯園是一個綜合素質(zhì)較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競爭力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們在推廣中將著重解決的問題。

4、“高瞻遠(yuǎn)矚”，透視肇慶目前房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢（1）肇慶目前房地產(chǎn)市場的各大板塊競爭狀況

肇慶房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，目前基本已形成五大板塊：城東板塊、城區(qū)板塊、湖景板塊、江景板塊、城西板塊?，F(xiàn)分別對以上五大板塊的房地產(chǎn)競爭狀況作簡單分析：

城東板塊：

該區(qū)域是肇慶市新開發(fā)的區(qū)域，也是市政府未來發(fā)展的重點區(qū)域。城東新區(qū)不僅是一個新區(qū)的概念，而是一個新城市中心的確立。擴(kuò)容后的新城區(qū)，東接鼎湖、大旺，西連舊城區(qū)、形成整片城市群。政府已表明將城東新區(qū)定位為未來肇慶的新城市中心，實現(xiàn)以居住功能為主，以集行政辦公、商業(yè)、金融、文化娛樂、旅游休閑等項目的復(fù)合型的新城市中心。

主要競爭樓盤狀況：

嘉湖新都市

發(fā)展商：肇慶市星匯實業(yè)有限公司

項目地址：星湖大道東側(cè)新區(qū)76區(qū)

物業(yè)類型：小高層，多層

戶型特點：三房、四房單位

銷售均價：3200元/m

主題形象：東翼魅力新都會

特色賣點：市區(qū)東移，有較大的升值潛力

樓盤規(guī)模較大

臨近星湖風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗，空氣清新

具備地下停車庫，會所等配套設(shè)施

整體具備完整營銷包裝

項目評價：雖然前期在宣傳上以江景作為賣點，但實際上由于地塊位置，江景資源并不豐富。肇慶最大的售樓中心與城東第一大盤更是為其添色不少。但全新二期一改形象，以“品質(zhì)感動生活”為核心概念，整合其地段、規(guī)模、教育、配套、園林等綜合賣點，在肇慶的樓市推廣上掀起一股旋風(fēng)。

城區(qū)板塊

該區(qū)域是肇慶傳統(tǒng)的老城區(qū)，住宅開發(fā)時間較早。由于開發(fā)用地相對比較緊張，因此該區(qū)域住宅項目一般規(guī)模不大，但該區(qū)項目基本上是憑借國家級AAAA級七星巖風(fēng)景、星湖湖泊景觀、區(qū)域的成熟生活配套及便利的交通等優(yōu)勢支撐其各個樓盤銷售。

主要競爭樓盤狀況：

巴黎春天

項目地址：位于肇慶市工農(nóng)路

物業(yè)類型：由11棟多層和一棟綜合樓組成銷售均價：3000元/m

戶型特點：三房單位

特色賣點：

項目位于市中心，周邊配套完善，交通便利。

開發(fā)商品牌，曾成功開發(fā)過文明花園。2 2

湖景板塊

國家級風(fēng)景名勝區(qū)星湖本著得天獨厚的自然環(huán)境和上風(fēng)上水之地，周邊歷來是人們健康安居的理想居所，近年來，周邊商業(yè)價值突然迸發(fā)，成為各開發(fā)商的必爭之地。這里優(yōu)美的環(huán)境吸引了省內(nèi)外以及本地大開發(fā)商在內(nèi)的十幾家房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁而至。眾多高檔次、花園式、生態(tài)型的項目紛紛上馬，開發(fā)出一系列熱銷樓盤，如星湖奧園、湖景園、月圓花苑、新世界花園、湖景麗園、御景花園、嘉宜花園、翠湖居、星荷湖畔、星湖名郡、湖畔春天、星湖灣等。

星湖美景、水岸生活、山環(huán)水抱、原生態(tài)風(fēng)景??成為各樓盤的最佳賣點。不少市民反映，“在這里買房當(dāng)然是沖著星湖來的，能夠盡情享受湖邊優(yōu)美的環(huán)境，在都市的嘈雜紛繁外可以享受悠然的居家生活”。

主要競爭樓盤狀況：

湖景園

發(fā)展商：湖景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目地址：星湖大道湖景園

戶型特點：三房、四房單位

銷售均價：4000元/m

主題形象：湖之上，生活至上

特色賣點：面臨星湖風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗 15000平方米亞熱帶風(fēng)情主題園林

項目評價：由僑興地產(chǎn)投資開發(fā)，具備比較明顯的品牌優(yōu)勢和綜合質(zhì)素。在包裝上采用比較現(xiàn)代的包裝手法，采用亞熱帶風(fēng)情作為主題，包裝到位，堪稱目前肇慶包裝最為出色的項目之一。

星湖奧園

發(fā)展商：肇慶市肇南房地產(chǎn)實業(yè)開發(fā)有限公司

項目地址：西江北路星湖（波海湖）西岸

戶型特點：三房、四房、別墅單位

銷售均價：6000元/m

主題形象：國家AAAA級風(fēng)景社區(qū)、高智能數(shù)字化社區(qū)

特色賣點：面臨星湖、七星巖風(fēng)景區(qū)

發(fā)展商品牌作為口碑營銷支持點

融入復(fù)合地產(chǎn)的全新理念

匯聚先進(jìn)的體育器材，以奧林匹克精神為社區(qū)文化主題

貼心的管家式服務(wù)

項目評價：由肇南房地產(chǎn)、奧園集團(tuán)廣東奧園置業(yè)聯(lián)合投資開發(fā)，具備比較明顯的品牌優(yōu)勢和綜合質(zhì)素。

新世界花園 2 2 發(fā)展商：肇慶新世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司

項目地址：彩云路2號

銷售均價：5000/m

配套：幼兒園，大型會所

特色賣點：系統(tǒng)營銷概念

伴月湖景，現(xiàn)場園林景觀支持

新世界集團(tuán)強(qiáng)大，完善的品牌支持

現(xiàn)代時尚的外立面，大型會所

超一流的物業(yè)管理

項目評價：占據(jù)肇慶風(fēng)景最優(yōu)美的伴月湖地段，憑借雙湖景和優(yōu)秀的產(chǎn)品整體質(zhì)素以及借助新世界集團(tuán)的品牌優(yōu)勢于產(chǎn)品附加值，該項目作為肇慶最高端的豪宅盤受到市民追捧，價格不斷攀升。其完善的社區(qū)配套和風(fēng)格突出的樓盤裝飾風(fēng)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出肇慶同質(zhì)素產(chǎn)品。

江景板塊

緊靠西江，憑借一線江景與發(fā)展西江“一河兩岸”的市政規(guī)劃，成為眾多發(fā)展商齊聚的地塊。

主要競爭樓盤狀況：

華英疊翠臺

項目地址：位于江濱東路59號。

物業(yè)類型：由7棟電梯樓圍合式組成。

銷售均價：2580元/m

特色賣點：

發(fā)展商是華英集團(tuán)，實力雄厚，為肇慶人所熟悉。

項目臨本江，空氣清新，視野開闊。

周圍已形成成熟的生活社區(qū)。

東堤灣

項目地址：位于前進(jìn)南路與江濱堤交匯處。

主題形象：演繹首席江岸高尚生活

銷售均價：2930元/m

特色賣點：

發(fā)展商龍基房地產(chǎn)開發(fā)公司具有品牌實力

臨西江，空氣清新。

盛澤港灣

項目地址：位于肇慶市江濱堤路北則。

銷售均價：2600元/㎡。

特色賣點：

項目有較好的臨江景觀。

一梯兩戶通風(fēng)采光好。

城西板塊 222 該區(qū)域是肇慶市工業(yè)比較集中的區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在體育館周邊和調(diào)蓄湖一帶?，F(xiàn)時調(diào)蓄湖一帶房地產(chǎn)開發(fā)是該區(qū)的重點，憑借住項目較大的規(guī)模、優(yōu)越的自然景觀及新穎的產(chǎn)品設(shè)計，使該區(qū)域的住宅銷售價格處于整個市場高端水平。由于調(diào)蓄湖一帶的幾個大型住宅項目還處在銷售的上升階段以及會有不斷新貨供應(yīng)，預(yù)計未來的一段時間內(nèi)城西區(qū)依然會以區(qū)域為發(fā)展重點。

主要競爭樓盤狀況：

中房·玫瑰園：

項目地址：位于大橋路

銷售均價：2580元/㎡

戶型特色：戶型以80—110㎡成熟戶型為主。

主題形象：中心西區(qū)·康居生活新標(biāo)準(zhǔn)一期由16棟多層住宅組成。

特色賣點：

發(fā)展商為中房百花園有限公司。

整個小區(qū)是多層住宅，容積率低。

首個以玫瑰為主題的超大休閑廣場。

進(jìn)南·綠茵家園

項目地址：位于西江北路

物業(yè)類型：小區(qū)由21棟一梯兩戶七層洋房組成。

戶型特色：戶型以73~87平方米三房兩廳為主。

特色賣點：

項目臨近蕉園崗公園。

附近一帶為“星麗湖渡假村”“蕉園別墅”“星湖奧園”等高檔住宅群，使項目形象有所提高。

城東新區(qū)板塊與肇慶目前其它四大版塊的比較優(yōu)勢在于：

城東新區(qū)作為肇慶未來的城市中心，將打造未來的行政、商業(yè)、金融、教育中心地帶。

城東新區(qū)處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力；其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其價格方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。

小結(jié)：

?城東新區(qū)作為肇慶未來的新城市中心已受到較高程度的認(rèn) 同，城東新區(qū)在區(qū)位、地段及前景上的優(yōu)勢將會逐步顯現(xiàn)，成為下一個熱點已是指日可待。

?配套情況將會直接對消費(fèi)者產(chǎn)生導(dǎo)向作用，在開發(fā)初期，人氣--配套--業(yè)績?nèi)齻€方面的互動影響將會尤為重要。

小結(jié)：

與以上代表樓盤相比，肇慶?臻匯園最大的特色便是：項目的總體規(guī)模、社區(qū)配套、總體規(guī)劃設(shè)計，都已經(jīng)超越了肇慶目前的產(chǎn)品形態(tài)，同時匯聚諸多賣點，綜合素質(zhì)非常高。無論是其小區(qū)的園林景觀、人文環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計還是及服務(wù)管理等各方面都引進(jìn)和借鑒國際上的思想與潮流、體現(xiàn)了國際化和人性化。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的國際社區(qū)家園。

肇慶?臻匯園在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進(jìn)行整合，賦予其一個獨特的個性，準(zhǔn)確地傳達(dá)給我們的消費(fèi)者，才能最終找到我們真正的目標(biāo)對象。

5、“高瞻遠(yuǎn)矚”，探究肇慶?臻匯園的目標(biāo)消費(fèi)人群

（1）、目標(biāo)消費(fèi)群人文特征分析

年齡特征：購房者的年齡主要集中在28-45歲，中青年為主。

職業(yè)狀況

政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、個體/民營企業(yè)老板及各企業(yè)管理人員是城東樓盤潛在購房者中的重要組成部分，尤其是政府機(jī)關(guān)公務(wù)員所占比例較大，比例達(dá)到25%左右。

家庭人口結(jié)構(gòu)特征

三口之家和二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有獨立空間、追求自由自在，較為注重精神與生活享受。

購房動機(jī)

與總體相比，目標(biāo)群體購房的目的主要是為了日常的家居。調(diào)查中還表明不少人已有住房，這說明了他們對現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個適合未來居住的理想家園，這就要求上市盤要具有較好的升值前景和綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。

目前日常乘車習(xí)慣

由于肇慶?臻匯園距離市區(qū)的實際距離較遠(yuǎn)，對交通問題的關(guān)注會在很大程度上決定著居民對樓盤的選擇。在城東樓盤潛在消費(fèi)群中，單位公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位最常用的交通工具。

臻匯園目標(biāo)消費(fèi)人群人文特征小結(jié)：

?主要群體相對年輕且學(xué)歷較高（28-45歲，大專以上學(xué)歷）；

?以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及個體/民營企業(yè)老板及各企業(yè)管理人員為主；

?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境；

?更為渴望一種個性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式。

有車一族、上下班時間相對穩(wěn)定的公務(wù)員或個體/民營企業(yè)老板更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者。

（2）、消費(fèi)者的總體選擇傾向

?對于板塊的偏好選擇

在肇慶樓盤板塊中，湖景板塊仍然是潛在購房者最為熱衷的地區(qū)，隨著“東擴(kuò)南連”的市政規(guī)劃和將把城東新區(qū)打造成未來新城市中心的宏偉藍(lán)圖等利好消息，以及多個實力大盤的帶動，城東板塊已成為越來越多的肇慶居民的居住選擇地。

?對樓盤主要特點或風(fēng)格的偏好

在我們的調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者的選擇主要是視小區(qū)的園林景觀及整體配套是否完善，他們注重的是綜合素質(zhì)，不會因為有江景、山景或獨特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。肇慶?臻匯園已經(jīng)有較多的賣點，將這些賣點整合起來，會產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競爭優(yōu)勢。

?對城東板塊及其代表樓盤的認(rèn)識

在調(diào)查中，對城東新區(qū)板塊及其代表樓盤有如下幾種情況：

消費(fèi)者對于城東新區(qū)板塊的認(rèn)識較為模糊，認(rèn)為城東新區(qū)較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。

對城東新區(qū)上的嘉湖新都市較為肯定的是：規(guī)模較大、小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。對于日常的生活配套問題，也是不少人較為擔(dān)心的問題。

城東新區(qū)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，使人們對城東新區(qū)板塊有著不好的籠統(tǒng)印象，肇慶?臻匯園在目前條件下，首先可以脫離于城東新區(qū)板塊的宣傳，而強(qiáng)化其新中心城市第一盤（突出規(guī)模優(yōu)勢）、肇慶“東擴(kuò)南連”的市政規(guī)劃（發(fā)展?jié)摿Γ┘皹潜P的綜合質(zhì)素（如園林、配套、規(guī)劃設(shè)計等優(yōu)勢），虛實相結(jié)合。

小結(jié)：

城東板塊已開始為肇慶市民所接受，但目前對其認(rèn)識尚較模糊；通過大力炒作城東板塊的升值潛力及未來的規(guī)劃藍(lán)圖，結(jié)合消費(fèi)者對樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化臻匯園本身的高尚質(zhì)素，從而提升整個項目的品牌形象。

整個市場分析部分總結(jié)：

“東擴(kuò)南連”的市政規(guī)劃為城東板塊的崛起提供了發(fā)展契機(jī)，臻匯園的諸多賣點和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們未來居住的理想家園，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對未來居住居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。

第二部分、項目定位

立足高起點，自然首先從“高處著眼”

立足高起點，尋求一個與眾不同的切入點

肇慶?臻匯園的品牌定位的關(guān)鍵點是：

●項目的個性在哪？

與其它生態(tài)景觀的園林樓盤相比——那么，我們的項目怎么樣？

一體化的總體規(guī)劃、一體化的社區(qū)配套、一體化的水景園林、一體化的教育體系——我們的項目的形象的內(nèi)涵。

● 倡導(dǎo)的生活方式怎樣？

那么，我們的項目給消費(fèi)者提供一種什么樣的生活方式？

生活可以更優(yōu)一點——品質(zhì)

生活可以更悠一點——休閑

●對居住空間的闡述：

新城市中心的未來居住模式怎樣？

一個集規(guī)劃空間、園林空間、人文空間、生態(tài)空間、創(chuàng)新空間為一體的國際人居社區(qū)。

那么，肇慶?臻匯園的項目定位在哪？

1、項目定位，著眼于從“國際化”的高起點來審視項目：

肇慶?臻匯園誠邀加拿大城設(shè)設(shè)計國際集團(tuán)等國際著名團(tuán)隊為本項目進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計，將國際化的“創(chuàng)新”精神發(fā)揚(yáng)廣大，集一體化的總體規(guī)劃、一體化的社區(qū)配套、一體化的水景園林、一體化的教育體系、一體化的生態(tài)景觀、一體化的市政設(shè)施等，把肇慶?臻匯園打造肇慶新中心城區(qū)最大型的一體化國際園林社區(qū)，為肇慶提供與世界同步的優(yōu)越生活。

因此，我們的項目定位為：一體化國際園林社區(qū)

（1）、定位于“國際化”的理由：

現(xiàn)代的城市人居，缺的不是居住空間，其實人內(nèi)心潛在需求也不是一般意義的硬件和環(huán)境，而是一種向國際化越來越靠近的生活方式，講出他們心中若隱若現(xiàn)的渴求，反而容易打動他們。

肇慶要成為國際化的旅游城市、就要有一張通向國際的“名片”。在居住方面要有能讓見多識廣的人士感慨“這才叫生活、這才稱得上國際化”的標(biāo)志性居住區(qū)。廣東臻匯園置業(yè)有限公司就要搶先做這張“名片”，將擁有今后一定時期內(nèi)無可取代的市場地位。

（2）、定位于“國際化”的依托

發(fā)展商有實力

站在從來沒有人領(lǐng)略過的高度需要勇氣與實力。以廣東臻匯園置業(yè)有限公司的實力與信心，有資格也有能力站在關(guān)心現(xiàn)代都市人的生存境況、引領(lǐng)都市居住環(huán)境朝著國際化、園林化、個性化方向發(fā)展的高度去說話。

市場有缺口

目前肇慶除極少數(shù)樓盤具有鮮明人文氣質(zhì)外，大多樓盤還在賣園林、賣景觀、賣地段，真正以文化背景為形象出現(xiàn)的樓盤還沒有；

站在整個城市住宅建設(shè)的高度來看，由于歷史沉積、城市規(guī)劃、人口管理等諸多因素的牽制，我們的居住環(huán)境的理想程度離發(fā)達(dá)國家還相距甚遠(yuǎn)，差距即是機(jī)會、短缺就是市場。

（3）“一體化國際園林社區(qū)”的支持點：

A、“一體化國際園林社區(qū)”的規(guī)模支持

肇慶?臻匯園位于肇慶市城東新區(qū)，占地面積約760多畝、總建筑面積約110萬平方米、規(guī)劃居住人口約3萬多人，將打造成肇慶新中心城區(qū)最大型的一體化國際社區(qū)。

B、“一體化國際園林社區(qū)”的市場支持

每個國際化的大都市，都有一個“一體化國際社區(qū)”。在巴黎，是十六區(qū)；在香港，是半山??這樣的地方，規(guī)?；趾耄紦?jù)城市珍貴地段；這樣的地方，引領(lǐng)未來城市的發(fā)展的潮流。

競爭對手未提及，在肇慶的房地產(chǎn)市場，“一體化國際社區(qū)”的產(chǎn)品概念還未出現(xiàn)。

C、“一體化國際園林社區(qū)”的地段支持

肇慶?臻匯園位于城東新區(qū)中心，而城東新區(qū)，將成為未來肇慶的新城市中心；將成為未來的行政辦公、商業(yè)、金融、旅游休閑中心。

D、“一體化國際園林社區(qū)”的景觀支持

西面肇慶50萬平方米的“東調(diào)洪湖”市政景觀工程；

社區(qū)內(nèi)的獨特水文化景觀，孕育出獨有的活水生態(tài)文化； 5萬平方米“湖?林”獨特的嶺南式園林風(fēng)格，相互融合。E、“一體化國際園林社區(qū)”的人文環(huán)境支持

北臨肇慶學(xué)院、東臨肇慶工業(yè)貿(mào)易學(xué)校與肇慶財政學(xué)校、西南面為省一級中學(xué)-----肇慶中學(xué)，南達(dá)肇慶女子職業(yè)學(xué)校，將與巴黎大學(xué)城一樣形成獨特的人文學(xué)術(shù)生態(tài)環(huán)境。

F、“一體化國際園林社區(qū)”的產(chǎn)品品質(zhì)支持

匯聚世界級的設(shè)計、規(guī)劃大師之作；由加拿大城設(shè)設(shè)計國際集團(tuán)進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計，打造成集嶺南園林、天然湖泊、小島生態(tài)為一體的城市國際化社區(qū)。

小區(qū)內(nèi)部配套十分健全，會所、商鋪、俱樂部、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池以及與著名院聯(lián)辦的優(yōu)質(zhì)幼稚園。

G、“一體化國際園林社區(qū)”的品牌品質(zhì)支持

我們的開發(fā)理念，創(chuàng)新、用心、品質(zhì)

我們的品牌核心，構(gòu)筑真善美的好生活；

我們的設(shè)計理念，融合世界級的規(guī)劃設(shè)計方案；

我們的成就，為肇慶提供與國際生活同步的優(yōu)越生活。

（4）“一體化國際園林社區(qū)”的特征：

獨特的地段優(yōu)勢，規(guī)劃一體化：位于城東新區(qū)中心，居于星湖大道與藍(lán)塘路的交匯點；

符合身份的社區(qū)氛圍，品位一體化：匯聚政界要人、企業(yè)上層、白領(lǐng)等的上流社交圈；

優(yōu)秀的景觀資源，園林一體化：西南面朝肇慶50萬平方米的“東調(diào)洪湖”市政景觀工程和項目自身配套的5萬平方米“湖?林”主題的共享生態(tài)園林；

良好的生活氛圍，配套一體化：未來的行政辦公、商業(yè)、金融、教育、旅游休閑中心；

獨特的人文學(xué)術(shù)生態(tài)環(huán)境，教育一體化：北臨肇慶學(xué)院、東臨肇慶工業(yè)貿(mào)易學(xué)校、西面省一級中學(xué)肇慶中學(xué)。

項目的品牌廣告語：

珍藏整個世界

差異性：該廣告語首先突出的顯示了肇慶?臻匯園的規(guī)模優(yōu)勢，在倡導(dǎo)一種國際上的新生活，與“湖之上生活至上”的湖景園、“國際AAAA級風(fēng)景社區(qū)”的星湖奧園及“星湖水岸邊 公園里的家”的進(jìn)南?綠茵家園等賣點式的廣告形成明確的區(qū)隔，更多的強(qiáng)調(diào)肇慶?臻匯園的包羅萬象的廣闊天地和宏偉規(guī)劃。

內(nèi)存量大：該廣告語擁有足夠的內(nèi)存量，可以從“規(guī)劃空間”、“園林空間”、“建筑空間”、“自然空間”“人文空間”等主要的幾個房地產(chǎn)營銷要素進(jìn)行展開，可以包容以后的可發(fā)展性。

傳播性好：該廣告語，朗朗上口，句勢平穩(wěn)，實在，容易理解，更重要的是應(yīng)用了通感的手段，在平實中獨具悠長意味。

品牌廣告語創(chuàng)意概念表現(xiàn)：

世界元素系列：

?珍藏劍橋大學(xué)的人文，鋪墊肇慶?臻匯園最國際的未來！

?珍藏白金漢宮的地位，打造肇慶?臻匯園最國際的尊崇！

?珍藏比華利山莊的奢華，創(chuàng)造肇慶?臻匯園最國際的財富！生活元素系列：

?在這里，你天天路過的景觀，會成為別人不遠(yuǎn)萬里為之而來的風(fēng)景！

?在這里，你家的飄窗陽臺，會作為拍照留念被帶到遙遠(yuǎn)的布魯克林！

?在這里，你在籃球場上扣球的動作，會成為某個世界新聞報道的背景！

第三部分、推廣方案

傳播的重點問題界定

肇慶?臻匯園前期的推廣首要解決的核心問題是項目的定位問題，就是如何確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和高度——樹立起“一體化國際園林社區(qū)”的主題定位；因此主題是需要長期推廣才能夠形成的價值認(rèn)同，它是軸心，它是產(chǎn)品、企業(yè)、品牌等元素的氣質(zhì)精神之綜合體現(xiàn)。

1、前期的推廣主題概念，著眼于從“產(chǎn)品、設(shè)計、目標(biāo)人群”上尋找結(jié)合點

A、我們的產(chǎn)品

規(guī)模至上：肇慶?臻匯園占地面積約760多畝、總建筑面積約110萬平方米、規(guī)劃居住人口約3萬多人，計劃打造肇慶新中心城區(qū)最大型的一體化國際社區(qū)。

未來至上：肇慶?臻匯園位于城東新區(qū)中心，而城東新區(qū)，將成為未來肇慶的新城市中心。

規(guī)劃至上：由加拿大城設(shè)設(shè)計國際集團(tuán)進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計，打造成集嶺南園林、天然湖泊、小島生態(tài)為一體的城市國際化社區(qū)。

城市至上：未來的市政規(guī)劃，政府已表明城東新區(qū)定位為未來肇慶的新城市中心。

配套至上：小區(qū)內(nèi)部配套集會所、商鋪、俱樂部、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池以及與著名院聯(lián)辦的優(yōu)質(zhì)幼稚園，將教育、健康、休閑相互結(jié)合。

教育至上：北臨肇慶學(xué)院、東臨肇慶工業(yè)貿(mào)易學(xué)校、西面省一級中學(xué)肇慶中學(xué)，形成獨特的人文教育環(huán)境。

生態(tài)至上：天然山水、湖泊、營造出人與自然山水共生的氛圍和文化，形成以園林水景為核心，休閑與高品質(zhì)住宅生活的園林國際社區(qū)。

B、我們的設(shè)計

國際至上：集世界各領(lǐng)域頂尖設(shè)計精英，從園林、戶型設(shè)計等全方位提升產(chǎn)品品質(zhì)。

C、我們的目標(biāo)人群

擁有“上流”的人生，匯聚全城精英人士；

擁有“上乘”的享受，身份與尊崇的肯定；

擁有“上等”的事業(yè)，縱橫捭闔；揮灑自如。

因次，我們的前期的推廣主題概念：

一切皆為“上”

為直接傳達(dá)出我們的推廣主題概念，我們項目前期的推廣案名建議為：

上東區(qū)

案名釋義：

規(guī)模至上、未來至上、規(guī)劃至上、城市至上、配套至上、教育至上、生態(tài)至上、國際至上，??

上，不只是地位與權(quán)利的界定，而是，一種生活方式的氣度，一種包羅天下的胸懷！

上，不只是紐約與巴黎的專享，而是，一種生活方式的高度，一種博覽天下的視野！

上是一種遠(yuǎn)大的視野

上是一種姿態(tài)的開放

上是一種精華的匯集

上是一種優(yōu)越的融合

而東”暗示出項目的板塊價值，位于未來的肇慶的新城市中心---城東新區(qū)；

“東”寓意著本項目的兩大特征----“東方人文、東方園林”。

而“上東區(qū)”又

a.體現(xiàn)出樓盤定位：國際化→價值非凡。

b.“上東區(qū)”這一命名完好演繹和傳達(dá)感性與理性之現(xiàn)代建筑概念，易于與高度、上升、空間、仰望等詞匯相聯(lián)?！吧稀薄钢蒙砀咛?，在視覺上、心理上有“天地盡收眼底”、“一覽眾山小”之氣勢及成就感、滿足感。

c.符合目標(biāo)族群心理需求。“上東區(qū)”所面對的消費(fèi)群體在內(nèi)心深處渴望更大程度的超越與成功！有高高在上的趨崇心態(tài)！有成為人中之杰的強(qiáng)烈愿望！——希望借助某種工具或外來物質(zhì)達(dá)成心中所想！d.作為本地最具規(guī)模的樓盤，“上東區(qū)”使樓盤的競爭性與獨特性首先在名稱上與眾區(qū)隔，創(chuàng)造一種可意會、可言傳之意境，最大程度上避免俗套。

針對“上東區(qū)”，我們前期的推廣口號：

生活居優(yōu)越之上

在后期的案名中，既要與前期案名保持一致的風(fēng)格，又要體現(xiàn)出整個項目定位的“國際化”：

后期的案名風(fēng)格建議：

如： 藍(lán)山區(qū)

香檳區(qū)

波爾多區(qū)

2、推廣階段的劃分及廣告策略的制定：

根據(jù)上述策略及定位，我們制定了非常有針對性的四個階段的銷售期：

造勢期： 誕生期：

開盤期：

深入滲透期：

第一推廣階段：造勢期：

目的：“新城市主義”發(fā)力，成就“一體化國際園林社區(qū)”王者品牌

媒體戰(zhàn)略：制造話題，成為“新城市主義”的扛旗者；引導(dǎo)市場從未來肇慶的新城市中心到認(rèn)同國際園林社區(qū)，是這一階段的策略核心。因此，新聞炒作也成為整個推廣過程的導(dǎo)火索，宣言式的廣告宣傳成為推廣的有效深化，有效的形象媒體整合推廣形成了最強(qiáng)勢的宣傳戰(zhàn)略。

時間：2006年8月---9月

新聞炒作：《新城市主義沖擊肇慶》、《肇慶人未來住哪里？》、《在向西的潮流中，肇慶人向東》、《肇慶出現(xiàn)國際園林社區(qū)》等多家媒體單位熱勢新聞宣傳。

公關(guān)活動：“肇慶人未來住哪里”及 “肇慶人向東”—引發(fā)全城人居風(fēng)向大討論

活動設(shè)計：“肇慶人未來住哪里”肯談會

內(nèi)容控制：人們對理想家園自有自己的看法，臻匯園舉行肯談會，廣泛集中了社會各階層的意見，形成一套能代表肇慶市民廣泛見解的理論，見諸報端，為未來的置業(yè)者提供著實際意義上的指導(dǎo)。

形式控制：邀請各層社會代表，聯(lián)合城東版塊有實力的發(fā)展商共同炒熱城東版塊，為臻匯園的未來發(fā)售奠定良好的基礎(chǔ)。

新聞配合：要求記者按以下思路進(jìn)行報道

標(biāo) 題：肇慶人未來住哪里？

預(yù)計媒體報道：電視，報紙，電臺、雜志。

時間：8月底

第二推廣階段：誕生期：

目的：企業(yè)形象及項目形象誕生傳播

主題：國際風(fēng)范造就肇慶第一盤

時間：2006年9月

策略：宣揚(yáng)臻匯園的價值觀、開發(fā)理念、“城東新區(qū)”的規(guī)劃藍(lán)圖來勾勒開發(fā)商和項目的領(lǐng)袖形象，引發(fā)肇慶人們的高度關(guān)注，為下一步的核心價值登臺做鋪墊。

手段之地面活動：

活動A：“國際化社區(qū)究竟怎么樣”居住概念房發(fā)表會

時間：9月底

配合懸念硬性廣告：

主題：

在向西的潮流中，肇慶人向“東”

第三推廣階段：開盤期：

背景：在經(jīng)過前期的造勢、蓄水之后，臻匯園在消費(fèi)者心目中已經(jīng)形成足夠的懸念；他們強(qiáng)烈的想一睹“一體化國際社區(qū)”的真正面目；為迎接10月份的開盤，需要對臻匯園前期的產(chǎn)品形象有一個整體的介紹；在消費(fèi)者強(qiáng)烈的期待下，開盤前推廣的形式應(yīng)該更新穎、更突出、更強(qiáng)勢。

目的：結(jié)合項目及企業(yè)形象帶出產(chǎn)品，將重心鎖在本地。

主題：a、一體化國際園林社區(qū)，在肇慶您也可以擁有（整體形象）。b、無限風(fēng)范 成就至上（產(chǎn)品形象）。

時間：2006年10、11月

廣告目標(biāo)：正式公開銷售。強(qiáng)化購房者對樓盤的認(rèn)知，建立客戶對樓盤的好感，配合促銷活動，形成訂購熱潮

廣告策略：以項目開盤活動為引線，使形象推廣向產(chǎn)品具象訴求過渡。運(yùn)用分階段的賣點訴求，通過平面廣告和口碑搭載公關(guān)、促銷活動，完成項目的認(rèn)知和美譽(yù)度，煽動整個肇慶人的關(guān)注熱度。推廣要點：比優(yōu)勢、說賣點。

手段之地面活動：

利用10月份的肇慶金秋節(jié)，舉辦“金秋情濃臻匯園”大型文藝歌舞晚會，為項目推廣的注入人文氣息，并為項目一期的開盤埋下市場伏筆。

第四推廣階段：深入滲透期：

目的：打造未來生活方式和項目國際品質(zhì)，塑造一體化國際社區(qū)。概念，迅速建立市場的銷售渠道。

主題：a、生活與世界同步（整體形象）。b、無限風(fēng)范 優(yōu)越至上（產(chǎn)品形象）。

時間：2006年12月---2007年2月

廣告目標(biāo)：加強(qiáng)消費(fèi)者購買信心和對樓盤的價值認(rèn)同。

廣告策略：公布建設(shè)、銷售進(jìn)度，進(jìn)一步明確樓盤賣點，借助當(dāng)?shù)孛襟w宣傳產(chǎn)品品質(zhì)和內(nèi)環(huán)境，通過規(guī)模、總體規(guī)劃設(shè)計、教育、生態(tài)等訴求，提升項目整體品質(zhì)，來觸動潛在客戶的情感并增進(jìn)他們的信心。同時，利用年底和新春的強(qiáng)烈促銷活動驅(qū)動賣場完成誘購，引發(fā)又一次熱潮。推廣要點：顯銷售人氣、讓購房者說話、樹發(fā)展商品牌。

手段之報紙廣告：

2、整合傳播策略：

公關(guān)炒作先行；并以大眾報紙作為核心媒體，樹立高端產(chǎn)品形象；同時以地面活動、電視、DM、戶外等其他配合的整合傳播手段。

3、整合傳播手段：

A、媒介—報紙、電視、雜志、DM傳單、戶外路牌、候車亭等，從常規(guī)型媒體到創(chuàng)意型媒體又有各自明確分工。常規(guī)性媒體（報刊雜志、電視、電臺）主要著力營造臻匯園的居住氛圍與氣質(zhì)，借此讓目標(biāo)人群發(fā)現(xiàn)、欣賞并最終認(rèn)同臻匯園的附加價值。售樓書、宣傳單、軟文、展板等逐一闡釋樓盤的各個賣點。創(chuàng)意型媒體如文化畫冊、文化書簽、名信片等則可用于闡釋觀點，塑造個性，提醒記憶、引發(fā)互動。

B、利用軟性炒作—作為硬性廣告的必要補(bǔ)充，軟性新聞及軟廣告可在全社會范圍內(nèi)迅速形成熱點、引起關(guān)注，能起到硬性廣告所達(dá)不到的“潤物細(xì)無聲”的效果，臻匯園應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)用。

? 軟性文章炒作

軟性文章的主題：

·肇慶人未來住哪里？

·肇慶人向東----現(xiàn)代新肇慶人生活方式大討論

C、公關(guān)活動—組織主辦類似“未來新肇慶人的生活方式”及“國際居住趨勢”研討活動，會議可邀請諸如房地產(chǎn)專家、建筑規(guī)劃專家、裝飾設(shè)計家、資深記者、畫家、音樂家等各方面人士及部分消費(fèi)者（分專家場和消費(fèi)者場進(jìn)行）座談，會上提出臻匯園的主張——打造國際化住宅趨勢。

D、物料—重視售點現(xiàn)場包裝設(shè)計

4、促銷在臻匯園推廣中扮演什么角色？

?最短的時間引起目標(biāo)人群對項目的最大關(guān)注。

?在短期內(nèi)，讓目標(biāo)人群都知道臻匯園是一個一體化的國際社區(qū)的品牌形象。

?吸引目標(biāo)人群到售樓現(xiàn)場參觀。

?刺激和增強(qiáng)目標(biāo)人群的購買決心，達(dá)成銷售。

促銷活動之：

主題：早起的風(fēng)景更動人

?目標(biāo)：直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場人氣

?時間：10月底

?思路：十月售樓前，提前半個月投播廣告，從而蓄積潛在購買人群。在十月開售之際，以二首公開發(fā)售的名義，按買家買樓先后給予不同折扣

?活動內(nèi)容：在發(fā)售之初，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名，八六折，前20名九的，前50名，九二折，前100名九五折。（具體折扣視成本和銷售態(tài)勢而定）?促銷活動之：

主題：從肇慶上東到上海浦東

?目的：促進(jìn)銷售

?時間：11月底－12月中旬

?思路：旅游，都市人的時尚，對許多精英而言，更是一種生活情結(jié)，選擇國際化的上海旅游線路。作為促銷手段，想來會為售樓注入幾分內(nèi)力。

?活動內(nèi)容：

以抽獎方式抽出8名幸運(yùn)者，獲贈上海浦東三日免費(fèi)旅游。在宣傳時突出上海的國際風(fēng)情。

第四部分、戶外廣告牌廣告設(shè)計及分布規(guī)劃

第二篇：臻匯美文化

企業(yè)文化

1、企業(yè)靈魂：一群人，一件事，一輩子。

2、核心價值觀：至誠至臻、淵渟澤匯、盡善盡美！

3、我們的愿景：讓每一位愛美人士綻放燦爛的笑容

4、我們的使命：只為初現(xiàn)你的美麗！

5、我們的目標(biāo)：讓中國美業(yè)品牌享譽(yù)全球！

6、我們的責(zé)任：客戶滿意，員工幸福！

7、我們的服務(wù)理念：專注、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效。

8、我們的管理理念：用一流的人才，提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)。

9、我們的人才管理理念：品德與汗水匯聚的智慧永遠(yuǎn)大于才能。

10、臻匯美智慧集錦：

（1）一次有效地行動大于千萬次的借口。

（2）言必信，行必果。

（3）失敗者找借口，成功者找方法。

彩鈴內(nèi)容：

至誠至臻，淵渟澤匯，盡善盡美。歡迎致電臻匯美，我們竭誠為您提供專業(yè)的醫(yī)用級護(hù)膚品和醫(yī)療美容設(shè)備，頂級的技術(shù)合作團(tuán)隊，完善的連鎖加盟方案，一流的營銷策劃方案，立體化全方位的店面運(yùn)營管理方案。我們24小時服務(wù)熱線：***！我們期待與您攜手共贏，讓每一位愛美人士綻放出燦爛的笑容！

企業(yè)簡介

臻匯美（北京）科技有限公司是一家集醫(yī)用級護(hù)膚品、醫(yī)療美容設(shè)備、微營銷、合作、連鎖加盟于一體的集團(tuán)化公司。公司在美容行業(yè)摸索數(shù)年，擁有較強(qiáng)的技術(shù)研發(fā)能力和管理團(tuán)隊，一流的臨床技術(shù)支持，積累了大量的美容行業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，力爭為客戶提供更優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)。

企業(yè)發(fā)展史

{21世紀(jì)以來，中國的美容行業(yè)發(fā)展迅速，能夠為客戶提供化妝品和儀器等終端配套的供應(yīng)商大量涌現(xiàn)，為美容行業(yè)的發(fā)展起到了極大的推動作用。然而這些廠家良莠不齊，有些廠家所提供的產(chǎn)品質(zhì)量令人擔(dān)憂，假冒偽劣產(chǎn)品猖獗的涌入市場，這反而阻礙了美容行業(yè)的發(fā)展。

隨著網(wǎng)絡(luò)營銷、微營銷及電子商務(wù)等現(xiàn)代化營銷模式的引入，極大的推動了各個行業(yè)的發(fā)展，然而美容行業(yè)幾乎未涉及該領(lǐng)域。能夠為客戶提供安全優(yōu)質(zhì)的化妝品、美容儀器，專業(yè)化的店面運(yùn)營及管理、現(xiàn)代化的營銷模式、人性化的服務(wù)等一站式全方位服務(wù)的企業(yè)卻處于空白狀態(tài)。

在2013年年初的一次美容業(yè)的高峰論壇上，來自行業(yè)的佼佼者坐在一起，認(rèn)真討論了行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。他們在美容行業(yè)有著豐富的經(jīng)驗，有的長期從事著儀器、化妝品的研發(fā)與生產(chǎn)，有的專門從事美業(yè)的網(wǎng)絡(luò)推廣、微營銷，有的專注于終端店面的運(yùn)營和管理，有的專注于美業(yè)人才的儲備和培訓(xùn)。通過此次探討，大家一致認(rèn)為，整個美業(yè)需要一個能夠整合各方面資源的運(yùn)營商的出現(xiàn)，大家心里都埋下了這粒種子。而這粒種子，很快在大家心里發(fā)芽。

團(tuán)隊篇

臻匯美掌舵人：從事美容行業(yè)多年，涉及美容儀器、產(chǎn)品、大型美容機(jī)構(gòu)項目合作等多個領(lǐng)域，經(jīng)驗豐富。

臻匯美營銷經(jīng)理：長期從事美容儀器、化妝品等銷售領(lǐng)域，經(jīng)驗豐富，曾為大型美容機(jī)構(gòu)提供儀器培訓(xùn)服務(wù)，化妝品培訓(xùn)服務(wù)，為多家美容機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了巨大價值！

臻匯美形象策劃：協(xié)助公司成功完成了企業(yè)形象設(shè)計、VI設(shè)計等方案，加速了企業(yè)品牌推廣速度和企業(yè)認(rèn)知度。

臻匯美售后主管：長期從事售后服務(wù)工作，致力于提供一流服務(wù)，一直帶領(lǐng)售后服務(wù)團(tuán)隊，專注于高效，高質(zhì)地服務(wù)好每一位客戶，迅速解決每一位客戶問題，確保客戶利益，贏得廣大客戶良好口碑。

臻匯美財務(wù)主管：財務(wù)專業(yè)畢業(yè)，為公司內(nèi)部推廣財務(wù)管理理念，建立公司會計核算體系及內(nèi)控制度，建立嚴(yán)格的資金管控措施，控制公司運(yùn)營風(fēng)險。

臻匯美人事行政主管：專業(yè)從事人力資源管理和行政管理方面工作，為公司不斷培養(yǎng)優(yōu)秀人才和營造良好的工作氛圍，使公司能夠穩(wěn)定有序高效的發(fā)展。

臻匯美網(wǎng)絡(luò)營銷主管：專注于網(wǎng)絡(luò)營銷領(lǐng)域，利用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)了對公司產(chǎn)品的宣傳推廣以及網(wǎng)絡(luò)營銷。能夠為客戶提供最佳的網(wǎng)絡(luò)營銷方案，協(xié)助客戶在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域更好的推廣自己的品牌。

第三篇：推廣策劃方案

“信科易購”

推 廣 策 劃方 案班級： 學(xué)號： 姓名：

一、背景分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信息飛快的進(jìn)步，在校園里，我們都會有需求：

想購買數(shù)碼配件，但由擔(dān)心網(wǎng)購有風(fēng)險而怕買不到物美價廉的產(chǎn)品。但是，在信科不用再擔(dān)心了。因為“信科易購”的存在，解決了我們的這一難題。

二、簡介

“信科易購”是由信科的學(xué)生組隊建立，試圖在花江校區(qū)方便大眾的平臺。它具有良好的信譽(yù)，主要的經(jīng)營活動是代購上門。

“信科易購”團(tuán)隊前期做過針對產(chǎn)品確定的多次市場調(diào)查，根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，目前已和專業(yè)電腦城批發(fā)商合作，主營電腦配件，兼做其他產(chǎn)品市場開發(fā)，平臺以性價比有保障、送貨上門、貨到滿意才付款、七天內(nèi)包換等服務(wù)為出發(fā)點開始了一系列的創(chuàng)業(yè)實踐。

三、產(chǎn)品簡介主要產(chǎn)品：

鼠標(biāo)鍵盤類：雷柏、彩虹鳥、可唯等移動電源：品勝等

耳機(jī)：碩美科、品勝、森海塞爾等U盤以及存儲卡：金士頓、閃迪.東芝等硬盤類：三星、希捷等 內(nèi)存條：臺式、筆記本等 散熱器：百得吉奧等 音響：瑞族、慧海等 USB接口：現(xiàn)代、骨頭等

其他電腦備件：筆記本鍵盤膜、網(wǎng)線、電腦鎖等

四、目標(biāo)消費(fèi)群體

由于“信科易購”針對的對象是信科的大學(xué)生，而大一的學(xué)生因為不允許帶電腦來學(xué)校，所以主要對象是大

二、大

三、大四的學(xué)生。

五、SWOT分析 1.優(yōu)勢（Strengths）物美價廉

商品品質(zhì)有保障，貨源充足

能提供高效、低成本的物流配送服務(wù)

該組織具有很強(qiáng)的道德價值觀念和道德使命

2.劣勢（Weaknesses）沒有重點產(chǎn)品 沒事售后服務(wù)中心 沒有實體店 知名度不高

3.機(jī)會（Opportunities）產(chǎn)品不斷的增加 具有潛在市場

4.威脅（Threats）

競爭對手眾多，例如：天貓、京東、實體店等。

六、推廣方案

1、海報宣傳

我們準(zhǔn)備做一定數(shù)量海報，分別貼在食堂周邊的宣傳欄、教學(xué)樓附近展覽板，團(tuán)委宣傳板等人流較大的地方，以便讓所有的在校學(xué)生都能得知此次活動，并能讓他們有興趣參與到其中。

2、傳單宣傳

我們將準(zhǔn)備一定數(shù)量的宣傳單，在吃飯時間可在超市門口和食堂等人流量大的地方進(jìn)行發(fā)放傳單。到下課時間時，可以在同學(xué)必經(jīng)之路發(fā)放傳單。以便擴(kuò)大影響力，讓每一位同學(xué)知道。

3、橫幅宣傳

我們將會制作一個大型的能體現(xiàn)體現(xiàn)主旨、具有特色的橫幅，擺放在食堂到教學(xué)樓之間的某一處，以此提高本次活動的宣傳性。

4、彩繪宣傳

我們將制作一個大型的能到達(dá)宣傳目的的彩繪，擺放在食堂的附近，以此提高本次活動的宣傳性。

5、網(wǎng)絡(luò)宣傳

我們可以通過微博、微信、QQ群、貼吧等眾多方式宣傳出去，并且請各系在自己的QQ群里發(fā)送信息進(jìn)行宣傳，擴(kuò)大宣傳面。

6.活動宣傳

活動時間

9月7日上午9:00-12:00

活動地點

文體中心

開始前準(zhǔn)備

工作人員于8:00點到達(dá)活動現(xiàn)場，布置現(xiàn)場

1.將各個區(qū)域需要的材料都準(zhǔn)備好。2.執(zhí)行人員：負(fù)責(zé)活動的進(jìn)行

3.禮品人員：將活動前購買的禮品放置好

活動流程

1.上午9:00活動準(zhǔn)時開始，由主持人宣布活動開始，并向大家簡單介紹我們此次活動的主要環(huán)節(jié)及規(guī)則。

2.活動開始后，各區(qū)域分別開展活動，在各區(qū)域播放一些比較有意思的介紹產(chǎn)品的視頻。之后我們將對產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的介紹。

3.在產(chǎn)品介紹完畢后，我們會有相應(yīng)的負(fù)責(zé)人組織大家進(jìn)行一些有關(guān)產(chǎn)品的“有獎競猜”活動，對回答正確的同學(xué)，我們均有相關(guān)的禮品相送。

4.為保證活動秩序，參加各個游戲的獲獎?wù)呶覀儠l(fā)放相應(yīng)的獎品兌換卡片，統(tǒng)一到領(lǐng)獎處領(lǐng)取獎品。

活動結(jié)束

本次活動將在9月7日12:00結(jié)束

（1）物品搬運(yùn)：由搬運(yùn)來的同學(xué)負(fù)責(zé)將搬來的物品搬移到合適地點。（2）現(xiàn)場清理：部門的工作人員參與清理工作。

七、資金預(yù)算

第四篇：策劃推廣方案

烏蒙飲食文化街 策劃推廣方案

策劃：XXX 電話：XXXXXXX

一、項目概述 1 項目概況

項目規(guī)劃情況、投資情況??

項目地理位置概況

本項目位于畢節(jié)市南部新區(qū)南環(huán)東路（碧陽湖旁）。南部新區(qū)位于畢節(jié)主城南部，貴畢大道兩旁，倒天河與南部潘家大山間的淺丘地上，它西起貴畢路與洪山南路交叉口，東至斷橋溝，東西長2900米，南北寬1400米，面積2.36平方公里，和主城通過洪山路相連，是主城區(qū)的主要入口方向之一。交通狀況

境內(nèi)交通方便，公路四通八達(dá)。東有海龍路、居二路、大納路，南有貴畢路，西有畢納路、畢威路，北有畢赤路。目前全市境內(nèi)公路總里程達(dá)1709.996公里，基本形成以城區(qū)中心，輻射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，聯(lián)通毗鄰兩省六縣市的公路網(wǎng)絡(luò)?？h鄉(xiāng)道路正逐步改造為四級油路

國家規(guī)劃建設(shè)重點工程杭瑞高速公路、成廈高速公路將橫貫畢節(jié)市。500輛出租車穿梭于城區(qū)的大街小巷；50輛公交車分6路把城郊連為一體。畢節(jié)城市南部新區(qū)主要以貴畢路為主干道，貴畢路以北1、3、11、12、13、14、15號路形成北邊路網(wǎng)；2、4、5、6、7號路形成南邊路網(wǎng)。2 環(huán)境分析

畢節(jié)，地處貴州高原屋脊，烏江、珠江發(fā)源地，位于東經(jīng)105°36′——106°43′，北緯26°21′——27°46′之間，東部和南部與本省遵 2 義市、貴陽市、安順市、六盤水市接壤，西部和北部與云南省、四川省毗鄰。古代是夜郎文明、水西文化繁盛之境，如今是我國西部大開發(fā)拉開序幕的地方。全市總面積3414.9平方公里,轄27個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)（其中民族鄉(xiāng)6個）、6個辦事處 聚居著22個民族總?cè)丝?70多萬人。整個地區(qū)有總?cè)丝?00多萬。

畢節(jié)地形西高東低，平均海拔1511米，屬北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑的特點。年均降雨量為954毫米，日照率約31%，無霜期250天左右。境內(nèi)屬喀斯特地貌，峰巒疊嶂，溪流縱橫。市區(qū)群山環(huán)抱，一水中流，天然景觀與人文景觀交相輝映，使山城顯得秀美多姿。

畢節(jié)市資源豐富。地下資源主要有硫、鐵、媒、銻、鋼、硅軼、草炭、粘土、重晶石、大理石、高嶺土、石灰?guī)r、玄武石、石棉等28余種礦藏。地表氣候溫和，雨量充沛，除主產(chǎn)玉米、大豆、小麥、稻谷、馬鈴薯等糧食作物外，還盛產(chǎn)烤煙、油菜、柑桔、花生、茶葉、大蒜、魔芋和名揚(yáng)中外的中藥材天麻、杜仲、半夏，農(nóng)作物資源有73個種類455個品種。有獨具高寒山區(qū)特色的豬、牛、馬、羊等產(chǎn)品；沔魚河四腮魚屬全國軫稀魚種；有森林植物700余種，林地面積99.7萬畝。草地面積73.8萬畝。河流總長695公里，水能蘊(yùn)藏量20.83萬千瓦，可開發(fā)量l1.56萬千瓦。后備資源（荒山、荒地、荒灘、荒水）面積為105.58萬畝，宜園土地面積16.46萬畝，宜林土地面積67.94萬畝，宜牧土地面積21.17萬畝，勞動力資源為47。32萬人，剩余勞動力10-15萬人。風(fēng)景名勝頗多，市境內(nèi)列入國家級、省級、市面上級重點文物共有31處。

（1）政治環(huán)境

畢節(jié)是一個革命老區(qū)。貴州省第一個中共地下黨支部于1934年1月在畢節(jié)建立。1935年2月5日，毛澤東同志率領(lǐng)的中央紅軍在云貴川交界的畢節(jié)市林口鎮(zhèn)“雞嗚三省”村召開了政治局常委分工會議。1936年2月，紅二、六軍團(tuán)長征經(jīng)過畢節(jié)時，創(chuàng)建了“中華蘇維埃共和國川滇黔省革命委員會”。

在出任中共貴州省委書記，胡錦濤同志提出了建立“畢節(jié)開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)試驗區(qū)”的構(gòu)想，得到了省委“一班人”的贊同，1988年6月，經(jīng)貴州省委、省政府上報，國務(wù)院批準(zhǔn)了建立“畢節(jié)開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)試驗區(qū)”。近年來，貴州省委、省政府明確提出，要把畢節(jié)試驗區(qū)建設(shè)成為“貴州科學(xué)發(fā)展的試驗田”和“生態(tài)文明的示范區(qū)”，并為加快畢節(jié)試驗區(qū)的發(fā)展步伐作出了一系列重大決策和部署，有力推進(jìn)了該區(qū)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，畢節(jié)試驗區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展正呈現(xiàn)出可喜的態(tài)勢。

緊緊圍繞開發(fā)扶貧、生態(tài)建設(shè)、人口控制的主題，面對挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存、困難和希望同在的實際，充分發(fā)揚(yáng)“堅定信念、艱苦創(chuàng)業(yè)、求實進(jìn)取、無私奉獻(xiàn)”的試驗區(qū)精神，抓住機(jī)遇，自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，控制人口增長，堅持變救濟(jì)式扶貧為開發(fā)式扶貧，寓生態(tài)建設(shè)于經(jīng)濟(jì)開發(fā)中，以生態(tài)建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)，開始走出了經(jīng)濟(jì)貧困、生態(tài)惡化、人口膨脹的惡性循環(huán)怪圈，逐步實現(xiàn)人口、生態(tài)、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，4 經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了明顯的階段性成果，主要表現(xiàn)在：綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)；農(nóng)村貧困狀況有較大改善；生態(tài)建設(shè)成效明顯，人口的過快增長得到有效控制；基礎(chǔ)設(shè)施和重大工程項目建設(shè)成就顯著；人民生活改善；社會事業(yè)全面進(jìn)步。

畢節(jié)市大力實施“以開放促開發(fā)，以開發(fā)促發(fā)展”的開放帶動戰(zhàn)略，認(rèn)真貫徹落實國家和省政府的各項方針政策，并結(jié)合實際，先后出臺了《關(guān)于鼓勵和支持非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》、《關(guān)于加強(qiáng)投資環(huán)境建設(shè)的意見》、《招商引資優(yōu)惠政策》、《畢節(jié)市行政審批服務(wù)制度》等政策文件，放寬了投資領(lǐng)域，強(qiáng)化了政務(wù)服務(wù)中心、行政投訴中心、外來投資者投訴中心職能，完善了獎勵和服務(wù)機(jī)制，為外來投資者提供安全、穩(wěn)定和良好的投資環(huán)境。

根據(jù)政府2011年工作報告，十二五期間，要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，努力打造新的經(jīng)濟(jì)增長點。把推動服務(wù)業(yè)發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，擴(kuò)大總體規(guī)模，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升技術(shù)層次，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，全面提高服務(wù)業(yè)的總量和質(zhì)量。重點推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、新興服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，力爭服務(wù)業(yè)增加值年均增長18%以上。發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，推動物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)加快發(fā)展；大力發(fā)展餐飲、房地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)流通等生活服務(wù)業(yè)；積極發(fā)展市政公用事業(yè)、農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)流通新興服務(wù)業(yè)；加快生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游、民族風(fēng)情旅游、紅色旅游業(yè)向前發(fā)展，到2015年，力爭旅游總收入達(dá)到50億元，帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展200億元左右。

今年，地委、行署出臺《關(guān)于畢節(jié)國家可持續(xù)發(fā)展試驗區(qū)建設(shè)的實施意見》，明確“把畢節(jié)試驗區(qū)建設(shè)成新型能源、特色農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)基地”，并將“實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)大跨越，形成中國西部特色旅游目的地”，到2015年，“旅游收入突破300億元，使旅游業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)”列入試驗區(qū)“十二五”規(guī)劃。

根據(jù)這些背景和政策、規(guī)劃，在畢節(jié)規(guī)劃具有畢節(jié)特色的旅游餐飲文化城項目，具有政策優(yōu)勢。（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

畢節(jié)地區(qū)是22個民族聚居和雜居結(jié)合的多民族地區(qū)，總?cè)丝?70多萬人。經(jīng)濟(jì)以依靠資源的工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)相對比較落后。

2010年，全市生產(chǎn)總值122.45億元，比上年增長16.8%；農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值31.64億元，比上年增長11.0%；工業(yè)總產(chǎn)值71億元，比上年增長19.05%；財政總收入11.53億元，比上年增長75.8%；其中地方財政收入9.59億元，比上年增長81.3%；財政總支出31.73億元，比上年增長53.76%；年內(nèi)固定資產(chǎn)投資94.2億元；社會消費(fèi)品零售總額34億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14300元；農(nóng)民人均純收入3624元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)累計完成增加值20.1億元，同比增長20.95%;累計實現(xiàn)營業(yè)收入80.0億元，同比增長18.22%；實現(xiàn)利潤總額7.8億元，同比增長17.39%；上交國家稅收0.855億元；為勞動者提供報酬6.7億元，同比增長12.22%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)個數(shù)達(dá)20886個（其中：個體工商戶10518戶）。

畢節(jié)盛產(chǎn)核桃、茶葉、生漆、油菜、辣椒、大蒜、天麻、杜仲、五培 6 子等，有“竹蓀之鄉(xiāng)”、“中國漆城”、“天然藥園”之譽(yù)；烤煙產(chǎn)量占貴州省的40%以上，是全國四大煙區(qū)之一。

從以上這些數(shù)據(jù)可以看出，民族眾多，民族飲食特色豐富，可以結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)和環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揚(yáng)光大飲食文化，一方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一方面對民族文化進(jìn)行發(fā)揚(yáng)和保護(hù)。

畢節(jié)試驗區(qū)進(jìn)入國家和省規(guī)劃的飛雄機(jī)場正加速建設(shè)，預(yù)計2012年通航；“三橫三縱”鐵路（三橫：昭通—威寧—畢節(jié)—金沙—遵義、成都—貴陽客運(yùn)專線、林歹—織金—納雍—六盤水，三縱：隆昌—黃桶鐵路織金—畢節(jié)—敘永段、畢節(jié)—水城—興義、已建成的內(nèi)昆鐵路）和“三橫三縱”高速公路（三橫：杭瑞高速遵義—畢節(jié)—威寧、黔西—大方—畢節(jié)、清鎮(zhèn)—織金—納雍，三縱：黔西—織金—普定、生機(jī)—畢節(jié)—六盤水、威寧—六盤水）建設(shè)整體推進(jìn)，通鄉(xiāng)油路和通村公路建設(shè)全面提速。按照畢節(jié)試驗區(qū)“十二五”要求，期末，實現(xiàn)多數(shù)縣通鐵路、縣縣通高速路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，綜合交通樞紐基本形成。交通的便利，將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展。

從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，第一產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長，但考慮地區(qū)環(huán)境特點，農(nóng)業(yè)以滿足區(qū)域性需要為主，為經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)有限。對于工業(yè)，由于水土流失嚴(yán)重，近年環(huán)境問題突出，工業(yè)發(fā)展的速度會受到國家經(jīng)濟(jì)政策和環(huán)境政策的限制。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)還比較有限，在目前需求十分旺盛的情況之下，第三產(chǎn)業(yè)具有十分好的前景。根據(jù)數(shù)據(jù)，財政支出和收入比例失調(diào)，居民收入有限，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實踐已經(jīng)表明，合理規(guī)劃第 7 三產(chǎn)業(yè)，形成整個產(chǎn)業(yè)的資源互動局面，對于畢節(jié)地區(qū)經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展，具有重要意義。而根據(jù)畢節(jié)地區(qū)的特點，結(jié)合旅游業(yè)，結(jié)合多民族的文化，打造以民族文化旅游為基礎(chǔ)的畢業(yè)飲食文化城，可以帶動區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時可以提高區(qū)域知名度，吸引投資，促進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，帶動畢業(yè)的經(jīng)濟(jì)良性增長。（3）文化環(huán)境

畢節(jié)試驗區(qū)集革命老區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)、邊遠(yuǎn)山區(qū)、貧困地區(qū)、喀斯特巖溶地區(qū)為一體，歷史文化悠久、文物古跡林立、民族風(fēng)情濃郁、自然景觀優(yōu)美，在民族文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)上有著得天獨厚的條件。

畢節(jié)分布著有彝族、白族、傣族、壯族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、納西族、瑤族、藏族、景頗族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、錫伯族、普米族、蒙古族、怒族、基諾族、德昂族、水族、滿族、獨龍族等民族。30多個少數(shù)民族共170多萬人，少數(shù)民族人口占全區(qū)總?cè)丝诘?6.5％，民族鄉(xiāng)占全省民族鄉(xiāng)總數(shù)的30.4％。少數(shù)民族的人數(shù)最多的有彝族、苗族、白族、回族、布依族、仡佬族等。

畢節(jié)地區(qū)是少數(shù)民族聚居區(qū)，也是深石山區(qū)，千百年來因襲相傳的文化、風(fēng)情、習(xí)俗“養(yǎng)在深閨人未識”，而這種“待字閨中”的“純天然文化”具有強(qiáng)大的誘惑力，是“山外”世界探幽訪古的首選。

彝族是畢節(jié)試驗區(qū)人口最多的少數(shù)民族。從外部特征上看，畢節(jié)試驗區(qū)的彝族的服飾主要有代表彝語東部方言的烏蒙山型服飾為主，在威寧自治縣有少部分彝語北部方言涼山型的服飾。這些服飾上仍然可以反映出許多彝 8 圖騰崇拜的遺跡以及豐富的歷史文化內(nèi)涵。彝族的民間風(fēng)俗風(fēng)情、節(jié)日活動，涵載著十分豐富的彝族傳統(tǒng)文化，火把節(jié)、彝族十月年、婚喪習(xí)俗等等都是這樣。被譽(yù)為“東方金字塔”的神秘的“向天墳”，有專家認(rèn)為與彝族古代的天文學(xué)密切相關(guān)，是彝族古代的“天文臺”，也有人不同意這個觀點，因而至今無人能夠準(zhǔn)確解釋其中的秘密。

苗族是畢節(jié)試驗區(qū)人口較多的少數(shù)民族。居住在畢節(jié)試驗區(qū)的苗族主要操川黔滇次方言和滇東北次方言第二土語。苗語中蘊(yùn)涵著非常豐富的歷史文化內(nèi)涵，通過對苗語的研究可以尋繹到內(nèi)蘊(yùn)深厚的苗族歷史和文化傳統(tǒng)信息。苗族服飾作為承載著苗族遷徙史的重要的物質(zhì)文化和精神文化的結(jié)合物，既記錄著波斕曲折的苗族遷徙歷程，也記錄了苗族人民千百年來的物質(zhì)文明和精神文明，還體現(xiàn)著操不同支系的方言土語衣著的區(qū)別，是一道民族文化的五彩繽紛的風(fēng)景線。尤其是其工藝如蠟染、刺繡、提繡、挑繡等都非常精細(xì)，其圖案構(gòu)成的藝術(shù)觀感非常強(qiáng)烈，審美價值非常之高，既是生活的必需品，又是高深的藝術(shù)品。苗族的歌舞藝術(shù)內(nèi)容繁多，口琴、三眼簫和蘆笙都是流傳廣泛的樂器，其中尤其以蘆笙舞最為著名。在日常生活中，蘆笙也是必不可少的生活和娛樂的樂器。（4）資源分析

畢節(jié)境內(nèi)有苔植物近100種，蕨類植物34科130種，裸子植物9科22種，被子植物155科1809種；糧食作物21種950個品種，其中豆類7種227個品種；油料作物7種64個品種，蔬菜56種395個品種；藥用植物1000多種。所有這些，為發(fā)展食品、餐飲、藥膳、食療、食補(bǔ)、風(fēng)味小 9 吃和保健、休閑食品提供了得天獨厚的條件。目前，由于歷史的原因，全區(qū)食品工業(yè)的發(fā)展水平還相對較低，農(nóng)產(chǎn)品加工率不高，食品結(jié)構(gòu)不夠合理，生產(chǎn)技術(shù)水平有待進(jìn)一步提高，發(fā)展食品工業(yè)的任務(wù)比較艱巨。

大方盛產(chǎn)天麻，以天麻為主料的菜肴達(dá)7個之多；織金盛產(chǎn)竹蓀，以竹蓀為原料的菜肴就有11個；威寧的高原明珠——草海，就出產(chǎn)魚中蝦，以魚中蝦為主料的烹制的“雙色魚中蝦”，成了色香味獨特的佳肴。

各民族都有很多本民族的自成特色的菜肴。如“威寧小粑粑”，金沙“苗家雙脆”，赫章“彝家坨坨肉”、“清真香酥圓子湯”，大方“八碗席”，等等，無不具有濃郁的民族特點。

三、商業(yè)環(huán)境

畢業(yè)地區(qū)人口700多萬，市區(qū)人口130萬人，估計年旅游人數(shù)100萬左右。由此產(chǎn)生的餐飲需求按保守估算，城市人均年消費(fèi)100元，年消費(fèi)130萬×100=1.3億元；旅游人均100元，則消費(fèi)100萬×100=1億元；其他商務(wù)消費(fèi)估計為0.05億元；地區(qū)人口正常流動率估計為0.2，保守估計年消費(fèi)50元，則產(chǎn)生的消費(fèi)估計為700×0.2×50=0.7億元。則每年產(chǎn)生的直接餐飲消費(fèi)總值為3.05億元。（1）行業(yè)背景分析

餐飲業(yè)發(fā)展情況，發(fā)展?jié)摿Φ龋?）競爭對手分析（3）消費(fèi)者分析

四、項目目標(biāo)

根據(jù)宏觀和微觀的分析，確立項目的定位、規(guī)模、投資、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、市場份額、利潤目標(biāo)等。

五 項目規(guī)劃

硬件規(guī)劃（資本、土地、其他資源）、軟件規(guī)劃（如何實施，工程計劃等）

六 項目運(yùn)營

項目如何運(yùn)營，如何運(yùn)用廣告宣傳、如何招商、如何和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

（另：先拋開這個項目，說背景，分析經(jīng)濟(jì)可行性，然后再說做什么，怎么做。

畢竟我們對貴州和畢節(jié)的真實經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是十分了解。不到之處，還望多多見諒！)11

第五篇：養(yǎng)生園策劃方案

養(yǎng)生園策劃方案

目 錄

一、項目地理位臵與特點

二、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口

三、深圳老齡住宅市場與度假市場需求研究

四、中國老板階層健康狀況與休閑娛樂市場研究

五、深圳5000年健康養(yǎng)生文化

六、健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項目的實例

七、海景金色家園建筑規(guī)劃方案

八、深圳國際健康養(yǎng)生園的理念設(shè)計

九、深圳國際健康養(yǎng)生園的人才經(jīng)營規(guī)劃

十、深圳國際健康養(yǎng)生園的項目設(shè)臵規(guī)劃設(shè)想

十一、深圳國際健康養(yǎng)生園的服務(wù)體系

十二、深圳國際健康養(yǎng)生園的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)與品牌輸出

十三、項目投入產(chǎn)出分析估算

十四、項目建議結(jié)論

摘要：

假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。

中達(dá)集團(tuán)計劃在這里興建度假村與老年公寓。

深圳東部旅游項目是中達(dá)集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的新里程碑，對東部項目的綜合開發(fā)需集思廣議，博采眾長，不僅有利于集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而且有利于提高項目開發(fā)的水準(zhǔn)。

根據(jù)策劃的唯一性、權(quán)威性、排他性原則，結(jié)合本項目地理位臵與自然條件實際情況，理性地把握深圳旅游與住宅市場的實際需求，我們運(yùn)用泛地產(chǎn)理論，大膽創(chuàng)新，將健康休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，形成獨具特色的策劃方案。

在度假村中設(shè)立深圳國際健康養(yǎng)生園項目，改變傳統(tǒng)的會所面貌，提煉中西健康養(yǎng)生文化，設(shè)立系統(tǒng)的健康養(yǎng)生服務(wù)項目，其中海水健康保養(yǎng)重心設(shè)臵個性化SPA,充分利用深層海水與普通海水的保健功能，開展海洋深層海水健康食品等食療項目，填補(bǔ)我國海洋文化的空白。

建筑用地30萬平方米，建議規(guī)劃五星級酒店５萬平方米(項目可行性報告另報)，高檔別墅區(qū)３萬平方米左右，老年公寓15萬平方米，針對普通游客市場的三星級標(biāo)準(zhǔn)度假公寓5萬平方米，形成深圳最具特色的老年社區(qū)，吸引深圳香港以及廣東地區(qū)較為富裕的老年退休人群居住。

一、項目地理位臵與特點

假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。大鵬半島位于深圳市東部，毗鄰香港，東瀕大亞灣，有31公里的蔚藍(lán)海岸和天然良港，自然景觀優(yōu)美，是名副其實的黃金海岸。

假日海景家園總占地面積30萬平方米，規(guī)劃酒店建筑面積5萬平方米，公寓式住宅與別墅群建筑面積25-30萬平方米。

本項目遠(yuǎn)離市區(qū)，距離市區(qū)50多公里，離大亞灣距離較近。新建成的深圳東部海濱高速公路鹽壩高速公路即將在2003年10月前通車，高速公路已經(jīng)為本項目留有出口。本項目度假區(qū)可與小梅沙、大梅沙度假旅游區(qū)、鹽田港和龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶相連，與市中心距離為半小時車程，有充足的客源保證。

葵涌發(fā)展前景廣闊，有著豐富的土地、海洋和旅游資源，是深圳市政府規(guī)劃的深圳東部大旅游區(qū)和深圳市下世紀(jì)初高科技開發(fā)區(qū)，是深圳未來十五年的重點開發(fā)區(qū)，隨著東部沿海高速公路的建成開通，將給葵涌帶來一次新的發(fā)展機(jī)遇。

圖1項目位臵圖

葵涌鎮(zhèn)旅游資源豐富，東江縱隊司令部位于土洋村，東江縱隊北上紀(jì)念亭位于本項目區(qū)域，依山傍海，沙灘細(xì)軟，適合發(fā)展旅游業(yè)。

圖2東江縱隊司令部舊址

圖3 東江縱隊北上紀(jì)念亭

假日海景家園三面環(huán)海，用地范圍內(nèi)海岬、海灣、峽灣、河溝、臺地、山谷、山峰一應(yīng)俱全，地形地貌獨具特色，現(xiàn)有樹木和野草，隨著添土抬高地面，綠化條件更加理想。本項目符合《深圳旅游區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要》和《大鵬半島旅游區(qū)總體規(guī)劃》。

本住宅項目符合深圳市把東部濱海地區(qū)建成國際水準(zhǔn)生態(tài)型濱海旅游勝地的規(guī)劃目標(biāo)，本項目老年公寓與度假別墅以及配套五星級海景酒店項目，將填補(bǔ)深圳東部旅游、房地產(chǎn)的空白，有益于打造深圳東部海岸新景觀，具有廣闊的市場前景。

二、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口

中國房地產(chǎn)從90年代末期以后，進(jìn)入地產(chǎn)用家時代，炒家紛紛退出市場。珠江三角洲的地產(chǎn)發(fā)展可以用三級跳來形容，地步第一級從本地市場開始創(chuàng)立品牌，例如金業(yè)別墅主要針對港澳客戶，創(chuàng)造了3億銷售額的佳績。碧桂園初期主要針對老板階層，具有巨大的品牌影響力；第二級，開發(fā)大型樓盤向廣州市郊等進(jìn)軍，例如廣州奧林匹克花園、廣州碧桂園。第三級，走上人才經(jīng)營的康莊大道，例如廣州奧林匹克花園開始向北京上海輸出品牌和策劃。在市場孕育發(fā)展過程中，王志綱工作室參與策劃碧桂園，給你五星級的家成為地產(chǎn)策劃佳話，廣州奧林匹克花園更是王志綱工作室泛地產(chǎn)概念的精神產(chǎn)物，王志綱工作室培養(yǎng)了一批高級策劃人才，為地產(chǎn)企業(yè)打造知名品牌是他們的拿手好戲。

從房地產(chǎn)的發(fā)展來看，過剩的市場呼喚新的突破，必需跳出房地產(chǎn)作房地產(chǎn)，從新的角度新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開發(fā)新的制高點。

我們分析購買別墅的主要人群是成功人士，他們?yōu)榱耸聵I(yè)的成功奮力拼搏，一部分人發(fā)財后，攀比誰的洋房漂亮，誰的車高級。別墅在人們眼中，它不僅是住房，更是身份與社會地位的象征。

經(jīng)過20多年的改革開發(fā)，珠江三角洲的許多人士認(rèn)識到，事業(yè)成功之前，透支健康換取成功，事業(yè)成功之后用金錢贖回健康，盡管有部分老板還是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建觀念中，但是大部分老板和白領(lǐng)階層認(rèn)識到，健康對于人生的重要意義，克服亞健康，精力充滿的健康狀態(tài)是人們非常迫切的需求，人們渴望返樸歸真。

健康產(chǎn)業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無法解決，而人們生活中廣泛面對的“亞健康”問題，是一個巨大的市場空白。

楊寶民先生在健康養(yǎng)生課題方面進(jìn)行多年的探索，運(yùn)用知識集成策劃理論，采用多學(xué)科知識，完成了中華國際健康養(yǎng)生園策劃課題。

該課題提煉中西健康文化與知識，能夠協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)健康住宅，在房地產(chǎn)市場通過知識附加值獲取較高利潤。

結(jié)合中達(dá)集團(tuán)東部項目的實際情況，在原有策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行重要的創(chuàng)新，充分考慮深圳東部項目得具體特點，進(jìn)行針對性策劃。

三、深圳及周邊老齡住宅市場需求分析研究

與世界相比，中國老齡化社會雖然進(jìn)入得較晚，中國老年住宅問題卻是一項不可忽視的工程和特征。一是絕對數(shù)字大、來勢猛、問題多。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到2000年我國有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）。其中65歲以上的0.9億人，約占7%。到2025年，60歲以上老人為2.78億人，其中65歲以上的老人1.91億。至2040年，60歲以上老人3.74億人，而65歲以上老人達(dá)到2．87億。二是老年住宅設(shè)施差，急待完善。

1998年，我國老年人口為1.24億，男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。

銀發(fā)人群在我國的出現(xiàn)，說明市場出現(xiàn)新的機(jī)遇，針對養(yǎng)老問題，新加坡的財團(tuán)曾經(jīng)委托王志鋼工作室進(jìn)行專門研究，研究結(jié)論是滿足成功人士為父母盡孝心的心理，市場潛力大，需要突破傳統(tǒng)的療養(yǎng)院與養(yǎng)老院模式。

深圳雖然是“最年輕的城市”，第五次人口普查資料顯示，15至64歲的人口占了90.39%，65歲以上的人口為7.8萬人，但有專家估計，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面深圳的平均年齡將會增大；另一方面，還會有更多的內(nèi)地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到人們的關(guān)注。深圳特區(qū)已經(jīng)成功走過20年的歷程，第一代創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)有相當(dāng)一批退休人群，許多中年人已經(jīng)事業(yè)有成，將父母接到深圳旅游觀光度假已經(jīng)成為時尚，為內(nèi)地父母購買住房來深圳定居也成為潮流。

以深圳萬科四季花城為例，從內(nèi)地來深圳老年人占有相當(dāng)大的比例。

香港目前是老齡化人群比較密集的城市，由于香港地域的狹小，老年人缺乏空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，活動地域開闊的老人社區(qū)。

縱觀目前比較平談的房地產(chǎn)市場，面對這一新興的房地產(chǎn)消費(fèi)，發(fā)展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的，不失為一項良機(jī)。而且它是一項民心工程，值得我們充分關(guān)注。根據(jù)老年客戶的不同類型需求，建議采用產(chǎn)權(quán)銷售與出租服務(wù)相結(jié)合,開發(fā)老年住宅可以爭取深圳老齡委的指導(dǎo)，爭取開發(fā)的優(yōu)惠政策。

四、深圳老板階層健康狀況與休閑娛樂、度假市場分析

1.深圳老板階層健康狀況與娛樂方式變遷

深圳第一代老板 類別 娛樂方式

本地農(nóng)民，依靠炒賣土地發(fā)財，建農(nóng)民房出租成為百萬富翁。

去豪華酒樓顯示氣派，去卡拉OK尋歡作樂，例如金龍玉風(fēng)大酒店、輝煌歌舞廳等娛樂場所，以包養(yǎng)二奶為榮。這類人群普遍比較迷信，喜歡敬神拜佛。

政府官員背景，依靠倒賣批文，炒賣土地與裝修工程、建筑工程發(fā)財走私發(fā)財，主要是收買官員或是干部子女利用父母特權(quán)搞走私發(fā)財，例如汽油。

高爾夫運(yùn)動主要目的是顯示身份，不僅自己參與，同時向政府官員行賄會員證

購買股票發(fā)財，利用借款購買原始股票發(fā)財，造就80年代的第一批富翁IT公司或第一批作柜臺生意發(fā)財致富

喜歡看財經(jīng)節(jié)目，喜歡聚會和旅游，世界之窗等旅游景點建成，深圳成為旅游城市

第二代老板 一批農(nóng)民企業(yè)家在市場競爭中開始成長，一批走私致富的老年開始

卡拉OK文化帶來娛樂，但是喝過量啤酒以及過晚的休息有害健康。

一批高學(xué)歷年青設(shè)計師，利用92年房地產(chǎn)熱從事裝修行業(yè)，通過裝修工程成為百萬富翁

酒吧文化開始興起，蹦迪給年青人帶來刺激，滿足年青人發(fā)泄情緒的需要，但是老板階層為顯示穩(wěn)重很少參加這類年青人的活動。

咨詢公司、廣告公司年青知識分子創(chuàng)業(yè)成功 體育運(yùn)動與休閑娛樂活動，例如自駕車游覽活動興起

高科技公司，利用深圳良好科技環(huán)境，造就一批高收入白領(lǐng)，以深圳以華為公司、中興新公司為代表 2.深圳東部黃金海岸度假市場分析

（1）深圳旅游市場情況

99年接待海內(nèi)外游客1700萬人，其中，海外游客230萬人；旅游收入150億元，創(chuàng)匯11億美元，占全國旅游收入的十分之一，占廣東省的三分之一。

2000年深圳市旅游業(yè)總收入實現(xiàn)301.60億元,比99年增長21.22%, 相當(dāng)于當(dāng)年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的18%,占全國旅游總收入的6.66%.2001年春節(jié)、“五一”、“十一”三個黃金周期間，我市共接待外地來深游客817.35萬人次，比去年增長6.86%，占全年游客接待量17.76%，其中海外游客170.70萬人次，國內(nèi)游客646.65萬人次。2001年三個黃金周共實現(xiàn)旅游收入59.14億元，占全年旅游總收入18.48%，比去年增長14.15%。其中，外匯收入2.06億美元，國內(nèi)旅游收入41.86億元。

2002年，深圳市共接待中外游客5069.12萬人次，比上年同期增長10.18%，旅游總收入353.96億元，比上年同期增長10.61%，其中旅游外匯收入16.79億美元，同比增長11.12%。在過去的一年里，三個黃金周給深圳旅游業(yè)帶來豐碩成果，共實現(xiàn)旅游收入64.63億元，在全國25個重點旅游城市中居第二位。截止2002年底，深圳旅游業(yè)在每年接待海外過夜游客人次、年旅游外匯收入等指標(biāo)方面已連續(xù)10年位居全國主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，東部海濱休閑度假片區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)已經(jīng)被列為深圳“十五”期間的重點工程,將把“濱海度假”旅游打造成繼“主題公園”之后的又一張深圳旅游名片。政府的重視再加上“廣深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小時通關(guān)”、“144小時免簽”等一系列政策的推行以及鹽壩高速公路的開通、沙頭角口岸至香港粉嶺的直通巴士開通等一些利好因素的刺激，將在很大程度上加快深圳旅游業(yè)尤其是東部旅游業(yè)的發(fā)展速度。

在2003年全市旅游工作會議上，市旅游局稱，將與市規(guī)劃與國土資源局、市城管辦以及龍崗、鹽田兩區(qū)緊密配合，搞好我市海濱旅游規(guī)劃，通過部門聯(lián)手，打造深圳旅游“海濱度假”新形象和黃金海岸新熱點，共同規(guī)劃、開發(fā)和宣傳好東部的山海旅游資源，爭取在不長的時間內(nèi)，使海濱度假成為繼“主題公園”之后我市又一張旅游名片。

（2）深圳萬科開發(fā)大梅沙度假物業(yè)，是本項目的競爭對手之一，但是兩個項目之間距離較遠(yuǎn)，定位存在差異。本項目直接與大海岸線連接，而萬科大梅沙項目位于鹽田到大梅沙高速公路的西北面，與大梅沙海面存在1公里距離。

本項目同類競爭對手距離最近的是金海灘旅游度假俱樂部，它位于深圳的東部海岸，小梅沙以東葵涌鎮(zhèn)溪涌村的溪涌灣。碧藍(lán)的海水、優(yōu)質(zhì)的沙灘和輕柔的海風(fēng)，造就了這里優(yōu)美的自然環(huán)境。而占地２００畝和一百棟半山海景度假別墅和一個豪華會所更是為這里增添神韻之筆。這些別墅依山勢而建，呈階梯式排列，高低錯落，戶戶望海。美國ＫＰＦ事物所設(shè)計師把歐美古典風(fēng)格和海濱山地自然景觀相融合，營造出一個充滿西洋情調(diào)的休閑勝地。該俱樂部還擁有最完美的會所設(shè)施，為會員提供至善至美的健身、休閑、娛樂、餐飲和康樂等服務(wù)；俱樂部為會員提供國際水準(zhǔn)的豪華大別墅；俱樂部山下的游艇碼頭、山頂?shù)挠^海公園以及溪涌灣沙質(zhì)優(yōu)良的海濱浴場將把您帶入如詩如畫、如夢如幻的境地。

四星級的金沙灣大酒店是深圳東部檔次最高的酒店。與本項目中酒店存在一定競爭，由于本項目是五星級酒店，定位存在較大差異性。

五、深圳5000年健康養(yǎng)生文化

根據(jù)文獻(xiàn)考證，可以說中國養(yǎng)生學(xué)萌芽于商周時期，在漫長的歷史長河中，它隨著人們對發(fā)病學(xué)原理認(rèn)識的逐步深化，以及中國古代哲學(xué)和各種自然科學(xué)的不斷滲透而不斷充實完善，所以有關(guān)養(yǎng)生的理論與實踐有著鮮明的中國式特點。

中國養(yǎng)生學(xué)的特點

一、形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神 養(yǎng)形

1.動以養(yǎng)形是關(guān)鍵

2.體欲常勞，毋使過極 3.養(yǎng)精血就是養(yǎng)形體 養(yǎng)神 1.養(yǎng)神的關(guān)鍵是清靜

2.清虛靜定，才能發(fā)揮人的潛在力，表現(xiàn)出更大的智慧 3.清虛靜定，積極思維，才能有所作為 4.清虛靜定，并非教人去世離俗 5.清凈養(yǎng)神既所以固精

二、掌握適度，從事調(diào)節(jié) 精神情志活動的適度

飲食五味的適度

體力房事的適度

三、強(qiáng)調(diào)先天因素，重視后天調(diào)攝

明朝的張景岳說：先天強(qiáng)厚者多壽，后天薄弱者多夭；后天培養(yǎng)者壽者更壽，后天《石斤》削者夭者更夭。

四、因年齡而異，注意分階段養(yǎng)生 嬰幼兒期注意優(yōu)育

青少年期是培育期

婚孕期主張晚婚少育：1.晚婚。2.少育。3.節(jié)制房事4.男女健康情況

中年開始抗衰老 如同電影人到中年所說，上有老，下有小，自己的事業(yè)也處于頂峰期間，這一階段抗衰老至關(guān)重要。

老年設(shè)法延緩衰老：調(diào)神，飲食，房事，老則長慮，經(jīng)常用腦思考。

五、順應(yīng)自然，保護(hù)生機(jī) 順應(yīng)自然界陰陽變化以護(hù)養(yǎng)調(diào)攝

順乎自然之理，順應(yīng)自然而然以養(yǎng)生

六、重視環(huán)境與健康長壽的關(guān)系

早在秦漢時期，古人就已經(jīng)認(rèn)識到地理、環(huán)境水質(zhì)等與健康長壽密切的關(guān)系?！痘实蹆?nèi)經(jīng)》也認(rèn)為，地理位臵不同，環(huán)境氣候不同，物產(chǎn)也不同，人們的飲食習(xí)慣就不同，多發(fā)病也不同?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，造成對自然環(huán)境巨大的破壞，許多惡性疾病的產(chǎn)生就是環(huán)境惡化的產(chǎn)物。故深圳國際健康養(yǎng)生園在各地推廣品牌時，非常重視選址，要求在森林覆蓋率較高的山谷中，具有泉水資源，具有新鮮的空氣，注重環(huán)保住宅與周圍生態(tài)環(huán)境的和諧。

以上概括了中國養(yǎng)生學(xué)的特點。中國養(yǎng)生學(xué)體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)文化心態(tài)內(nèi)省力的高度發(fā)展，主張凝練內(nèi)在的生命深度，充分調(diào)動自身體內(nèi)潛在的生命力，體現(xiàn)了防止“物極必反”的中和思想，主張節(jié)與和，無過不及，使人體各種機(jī)能不受傷害；體現(xiàn)人們執(zhí)著追求的“形與神俱”而終其天年“，對生死的達(dá)觀態(tài)度；體現(xiàn)了中國人民講究道德休養(yǎng)、始終奮斗不息，養(yǎng)生而不茍生的大無畏精神。

六、健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項目的成功實例 6.1 東方太陽城項目的出世背景與理念設(shè)計

開發(fā)商簡介

北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為中國希格瑪有限公司的控股子公司，北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司通過三年規(guī)劃設(shè)計，精心打造中國首個大規(guī)模成熟退休社區(qū)——東方太陽城。已建成項目有：位于順義潮白河畔的北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅；位于海淀區(qū)知春路的希格瑪中心（包括希格瑪大廈及希格瑪公寓），決策人 投資方希格瑪公司總裁王曉巖

項目負(fù)責(zé)人 項目總經(jīng)理余剛先生、公關(guān)部經(jīng)理高玲女士、銷售部經(jīng)理SIMON先生

項目借鑒美國太陽城

太陽城中心是美國最大的老年社區(qū)之一。它位于佛羅里達(dá)州坦帕市郊，從1961年開始建設(shè)，占地10平方公里，太陽城中心歷經(jīng)40年的開發(fā)建設(shè)，不斷繁榮，目前現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶約17000名，而且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。

這里空氣新鮮、綠草如茵、6個大型開發(fā)式社區(qū)圍繞著126個洞的高爾夫球場和無數(shù)個碧綠湖水，一座座獨立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家。

這里的房價比正常的市面上的價格便宜70%，老年人都把這里比作自已的天堂。老年人都喜歡這里每天最美好的事是清晨的高爾夫球、中午的雞尾酒會，晚上的舞會。這里的幾個大會所里，每天安排了豐富多彩的活動，讀書、上課、手工制作、繪畫、音樂、聊天、表演、種植、健身等各種文體項目都能引人入勝。

老年人在這里，精神上得到了安慰、自我價值得到了實現(xiàn)。

太陽城中心，是高爾夫球愛好者的天堂，伴隨清晨的鳥鳴，人們踏進(jìn)擁有126個洞的高爾夫球場，揮桿遠(yuǎn)望，舒展身心。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。無論您是初學(xué)者還是高手，都可以享受高爾夫球。在交納入會費(fèi)后，每年每人費(fèi)用大約為＄1500。太陽城中心是世界聞名的BEN SUTTON 高爾夫?qū)W校的本部。全美草地保齡球錦標(biāo)賽也在這里舉行。

不少老年人有過這樣的經(jīng)歷，從廣闊天地回到家庭的小圈子，感到六神無主，英雄無用武之地，因此，心情煩躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住進(jìn)了太陽城中心，就象返老還童，壽命比外界平均延長了近10歲，生活充實而又富有光彩，從心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在這里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。

東方太陽城項目理念設(shè)計

東方太陽城是“全新退休生活的領(lǐng)跑者”，是一個以美國太陽城中心為藍(lán)本設(shè)計建設(shè)的符合中國特色的大型退休生活社區(qū)。旨在創(chuàng)建和實現(xiàn)一種全新的家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新的退休生活理念，簡單的概括可以總結(jié)為全新退休生活的四個現(xiàn)代化：

環(huán)境生活自然化：

◎◎◎◎ 美國SASAKI名匠心血，傾力巨作7000畝林地毗鄰2000畝潮白河水面。近3500畝規(guī)劃面積，0.23容積率社區(qū)內(nèi)近200000平方米水面與潮白河相通，微波泛舟，恍似江南。

起居生活便捷化所有建筑不高于4層，公寓必備電梯，光纖入樓，連通世界。

◎◎◎◎

點式、板式、聯(lián)廊、聯(lián)體別墅和別墅，69－250平方米的多種建筑形式，盡數(shù)傍水而立，提供最大選擇可能。房屋設(shè)計著眼于一生的方便使用，無障礙設(shè)計，電子安防與呼救，凸現(xiàn)持續(xù)人性關(guān)懷。中日友好醫(yī)院與東方太陽城連袂出手，為業(yè)主建立健康跟蹤檔案。處于主中心和分中心會所內(nèi)的家政服務(wù)部、餐飲購物中心，提供良多生活服務(wù)。社區(qū)生活豐富化 ◎◎◎◎

社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的俱樂部和協(xié)會，層出不窮。老年大學(xué)、圖書館，園藝區(qū)，自娛農(nóng)場……專門提供的電瓶車，為你去社區(qū)內(nèi)任何地方提供方便提供健身房、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場、桌球室，更有高爾夫球場等體育場所。

家庭生活層次化

◎◎◎◎

豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競技揮桿的可能。社區(qū)內(nèi)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務(wù)。規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣。時間儲蓄，自我管理。

項目地理位臵

圖4東方太陽城位臵圖

6.2 東方太陽城項目的建筑規(guī)劃

東方太陽城規(guī)劃設(shè)計

---------美國著名景觀設(shè)計公司SASAKI公司擔(dān)綱整體規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計 國內(nèi)知名設(shè)計公司維拓時代建筑設(shè)計院

圖5東方太陽城規(guī)劃平面圖

占地3500畝234萬平方米，總建筑面積70萬平方米，公建面積為40000平方米,0.23容積率，SASAKI在東方太陽城項目上的規(guī)劃設(shè)計理念源于中國的桃花源記，它注重整體的景觀效果，強(qiáng)調(diào)自然、建筑、人文景觀的和諧統(tǒng)一，并提出了一系列嶄新的設(shè)計思路，如“組團(tuán)圍合設(shè)計”，“視覺走廊設(shè)計”，即確保進(jìn)入社區(qū)的人，站在社區(qū)的任何一個地點，都會有通透的視覺景觀感受；

又比如一個18洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場環(huán)繞整個社區(qū)，使東方太陽城成為名副其實的“綠色高爾夫社區(qū)”；20萬平米的社區(qū)水面更讓東方太陽城充滿靈氣。人行、車行交通系統(tǒng)的劃分充分確保社區(qū)內(nèi)交通的有序化和人性化。

圖6 東方太陽城一期規(guī)劃平面圖

東方太陽城一期位于整個社區(qū)的西南角，占地18.6萬平米，建筑面積約9萬平米，綠化率為50.8%，容積率為0.69。一期建筑圍繞著3萬平米的水面呈輻射狀排列，以二到四層的低層建筑物業(yè)為主。建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，面積從69到250平米不等，四層公寓帶電梯，層高2.9米。戶型多樣，可滿足客戶不同需求。

圖7 東方太陽城一期效果圖

規(guī)劃設(shè)計單位

外方設(shè)計：

國際著名的美國SASAKI設(shè)計公司擔(dān)綱“東方太陽城”的景觀規(guī)劃及建筑設(shè)計。SASAKI公司在城市與園林設(shè)計，度假休閑開發(fā)、都市環(huán)境、道路和交通項目設(shè)計方面享有盛譽(yù)：馬薩諸塞州波士頓的濱水花園、意大利撒丁島Costa Smeralda、伊利諾斯大學(xué)等世界知名設(shè)計即出自SASAKI的手筆。

在國內(nèi)，美國SASAKI設(shè)計公司承接了上海黃浦江兩岸地區(qū)的總體規(guī)劃、廣州珠江口地區(qū)的城市設(shè)計及宜昌市城區(qū)和濱江概念規(guī)劃，皆身手不凡。在社區(qū)規(guī)劃、景觀建筑方面，Sasaki閱歷豐富，從中山市山區(qū)渡假村、雅居樂園到廣州匯景新城、從宜昌市唐基山森林公園到北京萬柳世紀(jì)廣場，SASAKI揮毫之處，即會呈現(xiàn)壯觀美景。

案例提煉：我從王志綱工作室任高級策劃師時，就開始關(guān)注健康產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有效嫁接，全面考察了北京東方太陽城等項目，在健康養(yǎng)生與高級別墅策劃方面處于前沿地位。

中方設(shè)計：

北京市維拓時代建筑設(shè)計院在北京市住宅規(guī)劃與設(shè)計領(lǐng)域具有較高聲譽(yù)，并且具有豐富的與國際著名建筑師事務(wù)所合作設(shè)計的經(jīng)驗。它曾經(jīng)與美國HOK、澳大利亞DCM及考克思COX、德國GM等合作完成許多知名小區(qū)，包括陽光100國際公寓、錦秋知春住宅小區(qū)、鑫兆佳園、遠(yuǎn)洋天地（一期）等。

田兵做為北京東方太陽城中方項目建筑師、國家一級注冊建筑師，現(xiàn)任北京市維拓時代建筑設(shè)計院建筑專業(yè)總工程師，主持設(shè)計的萬泉新新家園（二期）及回龍觀住宅區(qū)A08取均獲得北京市及建設(shè)部優(yōu)秀設(shè)計獎，具有豐富的住宅設(shè)計經(jīng)驗。

建筑設(shè)計

戶型設(shè)計： 建筑形式多樣，一期房屋面積從69平方米至250平方米的公寓和聯(lián)體別墅

大開間設(shè)計6.3米的豪華面寬，落地大窗明廚明衛(wèi)，采光通透。4層帶電梯設(shè)計，品質(zhì)一流。設(shè)計布局合理潔污、干濕、動靜分區(qū)，充分利用有效面積，聯(lián)體別墅中庭花園設(shè)計 建筑設(shè)計：

地面平坦，無高差，通道不設(shè)門檻。

戶內(nèi)外門的寬度均為1米，方便輪椅通過。

開關(guān)、門鈴和門窗把手等位臵適當(dāng)降低，便于老人使用。

地面做防滑處理。

老人視覺功能下降，提高房間、走廊照明度，部分區(qū)域設(shè)臵長明燈。

老人聽力降低，提高報警聲響。

各種提示標(biāo)志字體加大，以利老人辨識。

房內(nèi)設(shè)臵報警系統(tǒng)，使老人可以隨時求助。

系統(tǒng)設(shè)計：

公寓對講門禁系統(tǒng)

安防呼叫系統(tǒng)

壓縮天然氣泄漏報警

社區(qū)電子巡更系統(tǒng) 社區(qū)入口IC卡閘門

網(wǎng)絡(luò)光纖入社區(qū)、電話線入戶

社區(qū)集中供暖（30元/平方米/一個采暖季）

市政電網(wǎng)供電（國家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）

社區(qū)自建天然氣站（市政管線連接后使用市政燃?xì)?，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高于國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）社區(qū)深層地下水供水系統(tǒng) 6.3 東方太陽城的運(yùn)作模式分析

運(yùn)作模式 總體規(guī)劃精雕細(xì)琢，先開發(fā)景觀、會所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是加速資金回收，后開發(fā)實際建筑項目。

大門入口

客戶第一，漂亮的接待中心首先做好，售樓工作是要注重形象。

樣板間給客戶留下局部印象；湖面給客戶留下景觀印象。

圖8東方太陽城運(yùn)作模式圖

七、海景金色家園建筑策劃

根據(jù)中華國際養(yǎng)生園設(shè)計構(gòu)思場地要求：面積５００畝—１０００畝左右，具有茂密森林資源的山谷，水源無污染，擁有泉水或溫泉資源,能夠形成小型湖面。擁有適宜種植觀賞花卉的土地２０畝更佳。擁有海水與海景資源更佳。用地特點：農(nóng)業(yè)高科技用地與房地產(chǎn)用地相結(jié)合，房地產(chǎn)用地２００畝以內(nèi)。

深圳東部沙魚涌項目地塊具有無污染的海岸線資源，用地有小山也有流向大海的溪流，此地人文背景甚佳，東江縱隊等革命舊址均在項目區(qū)域。

經(jīng)過項目實地考察以及對市場的調(diào)查與分析，考慮到深圳東部海岸度假物業(yè)的大量興建因素，我認(rèn)為很有必要進(jìn)行市場細(xì)分，建議集團(tuán)公司在市場差異化方面下功夫，關(guān)注老年住宅與度假市場，通過大膽創(chuàng)新贏得屬于中達(dá)集團(tuán)的市場份額。

規(guī)劃要點：

建筑用地30萬平方米，建議規(guī)劃五星級酒店５萬平方米(項目可行性報告另報)，高檔別墅區(qū)３萬平方米左右，老年公寓15萬平方米，針對普通游客市場的三星級標(biāo)準(zhǔn)度假公寓5萬平方米，形成深圳最具特色的老年社區(qū)，吸引深圳香港以及廣東地區(qū)較為富裕的老年退休人群居住。

本項目規(guī)劃5000平方米深圳國際健康養(yǎng)生園，中西健康養(yǎng)生文化融為一體，不僅能夠為老年人提供健康醫(yī)療與服務(wù)，而且能夠為游客提供健康服務(wù)，起到生命加油站，人體大修廠的作用。

圖9 東部項目建筑規(guī)劃平面圖

沙魚涌海濱環(huán)境關(guān)系到本項目未來的成敗，因此，我們有必要高起點按照國家生態(tài)住宅評估手冊開發(fā)整個旅游項目，1.大面積綠化，綠化率超過40%，增加健康養(yǎng)生花卉的種植量。

2.注重自然采光與太陽能利用，全面注意節(jié)水、節(jié)電，污水連入市政管道，避免直接對海濱造成污染。

3.積極采用適合生態(tài)住宅的新工藝、新產(chǎn)品與新設(shè)備，例如積極采用綠色建材。

4.所有房間采用綠色裝飾材料，由深圳裝飾協(xié)會監(jiān)督裝飾，實現(xiàn)綠色裝修。

5.度假村的水景采用循環(huán)利用方式，在路徑中有目的設(shè)臵凈化濕地，種植具有水質(zhì)凈化作用的植物。

生態(tài)住宅與度假村等開發(fā)要有所創(chuàng)新，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

建議項目開發(fā)前請國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司的生態(tài)住宅專家給予指導(dǎo)，開發(fā)過程中開始中國生態(tài)健康住宅的認(rèn)定工作，為項目的營銷奠定堅實的基礎(chǔ)。

老年住宅建筑規(guī)范： 關(guān)于建筑出入口

1、老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。出入口內(nèi)外應(yīng)留有不小于1．50m×1．50m 的輪椅回旋面積。

2、老年人居住建筑出入口造型設(shè)計，應(yīng)標(biāo)志鮮明，易于辨認(rèn)。

3、老年人建筑出入口門前與室外地面高差不宜大于0．40m，并應(yīng)采用緩坡臺階和坡道過渡。

4、緩坡臺階踏步踢面高不宜大于120mm，寬不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。臺階與坡道兩側(cè)應(yīng)設(shè)欄桿扶手。

5、當(dāng)室內(nèi)外高差較大過坡道有困難時，出入口前可設(shè)升降平臺。

6、出入口頂部應(yīng)設(shè)雨蓬；出入口平臺、臺階踏步和坡道應(yīng)選用堅固、耐磨、防滑的材料。

關(guān)于過廳和走道

1、老年人居住建筑過廳應(yīng)具備輪椅、擔(dān)架回旋條件，并應(yīng)符合下列要求：

A、戶室內(nèi)門廳部位應(yīng)具備設(shè)臵更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。

B、戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不應(yīng)小于0．50m，應(yīng)保證輪椅回旋和門扇開啟空間。C、戶室內(nèi)通過式走道凈寬不應(yīng)小于1．20m。

2、老年人公共建筑，通過式走道凈寬不宜小于1．80m。

3、老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不得設(shè)門坎，地面不宜有高差。

4、通過式走道兩側(cè)墻面0．90m和0．65m高處宜設(shè)40～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側(cè)墻面下部應(yīng)設(shè)0．35m高的護(hù)墻板。

關(guān)于坡道和電梯

1．老年人使用的樓梯間，其樓梯段凈寬不得小于1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平臺區(qū)設(shè)踏步。

2、緩坡樓梯踏步蹋面寬度，居住建筑不應(yīng)小于300mm，公共建筑不應(yīng)小于320mm；蹋面高度，居住建筑不應(yīng)大于150mm，公共建筑不應(yīng)大于130mm。蹋面前緣宜設(shè)高度不大于3mm的異色防滑警示條，蹋面前緣前凸不宜大于10mm。3．不設(shè)電梯的三層及三層以下老年人建筑宜兼設(shè)坡道，坡道凈寬不宜小于1．50m，坡道長度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》JGJ50的有關(guān)規(guī)定。并應(yīng)符合下列要求：

A、坡道轉(zhuǎn)彎時應(yīng)設(shè)休息平臺，休息平臺凈深度不得小于1．50m。

B、在坡道的起點及終點，應(yīng)留有深度不小于1．50m的輪椅緩沖地帶。

C、坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。

4、樓梯與坡道兩側(cè)離地高0．90m和0．65m處應(yīng)設(shè)連續(xù)的欄桿與扶手，沿墻一側(cè)扶手應(yīng)水平延伸。扶手宜選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。

5、設(shè)電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔(dān)架進(jìn)出方便，轎廂沿周邊離地0．90m和0．65m高處設(shè)介助安全扶手。電梯速度宜選用慢速度，梯門宜采用慢關(guān)閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。

關(guān)于居室

1、老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應(yīng)有良好朝向、天然采光和自然通風(fēng)，室外宜有開闊視野和優(yōu)美環(huán)境。

2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于14m2，臥室使用面積不宜小于10m2。矩形居室的短邊凈尺度不宜小于3．00m。老年人基礎(chǔ)設(shè)施參數(shù)應(yīng)符合附錄A的規(guī)定。

3、老人院、老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不宜超過三人，每人使用面積不應(yīng)小于6m2。矩形居室短邊凈尺寸不宜小于3．30m。

關(guān)于廚房

1、供老年人自行操作和輪椅進(jìn)出的獨用廚房，使用面積不宜小于6．00m2，其最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2．10m。

2、廚房操作臺面高不宜小于0．75m～0．80m，臺面寬度不應(yīng)小于0．50m，臺下凈空高度不應(yīng)小于0．60m，臺下凈空前后進(jìn)深不應(yīng)小于0．25m。

3、廚房宜設(shè)吊柜，柜底離地高度宜為1．40～1．50m，輪椅操作廚房，柜底離地高度宜為1．20m。吊柜深度比案臺應(yīng)退進(jìn)0．25m。

關(guān)于衛(wèi)生間

1、老年住宅、老年公寓、老人院應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，配臵三件衛(wèi)生潔具。其面積不宜小于5．00m2。

2、獨用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不應(yīng)大于0．40m，浴盆及淋浴座椅高度不應(yīng)大于0．40m。浴盆一端應(yīng)設(shè)不小于0．30m寬度坐臺。

3、衛(wèi)生間內(nèi)與坐便器相鄰墻面應(yīng)設(shè)水平高0．70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面應(yīng)設(shè)水平高度0．60m的“L”形安全扶手，入盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。

4、衛(wèi)生間宜選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用欄桿式或掀壓式開關(guān)。

5、衛(wèi)生間、廁位間宜設(shè)平開門，門扇向外開啟，留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。關(guān)于陽臺

1、老年人居住建筑的起居室或臥室應(yīng)設(shè)陽臺，陽臺凈深度不宜小于1．50m。老人療養(yǎng)院、老人病房宜設(shè)凈深度不小于1．50m的陽臺。

2、陽臺欄桿扶手高度不應(yīng)小于1．10m，寒冷和嚴(yán)寒地區(qū)宜設(shè)封閉式陽臺。頂層陽臺應(yīng)設(shè)雨篷。陽臺板底或側(cè)壁應(yīng)設(shè)可升降的涼曬衣物設(shè)施。

3、供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園，其屋頂墻護(hù)欄高度不應(yīng)小于1．10m；出平臺的屋頂突出物，其高度不應(yīng)小于0．60m。

關(guān)于門窗

1、老年人建筑公用外門凈寬不得小于1．10m。

2、老年人住宅戶門和內(nèi)門（含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門）通行凈寬不得小于0．80m。

3、起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇應(yīng)采用可觀察的門。

4、窗扇宜鑲用無色透明玻璃，開啟窗口應(yīng)設(shè)防蚊蠅紗窗。

關(guān)于建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施

1、老年人居住建筑居室之間應(yīng)有良好的隔聲處理和噪聲控制，允許噪聲級不應(yīng)大于 45dB，空氣隔聲不應(yīng)小于50dB，撞擊聲不應(yīng)大于75dB。

2、起居室、臥室應(yīng)設(shè)多用安全電源插座，每室宜設(shè)兩組，插孔離地高度宜為0．60～ 0．80m；廚房、衛(wèi)生間宜各設(shè)三組，插孔離地高度宜為0．80～1．00m。

3、老年人專用廚房應(yīng)設(shè)燃?xì)庑孤﹫缶b臵；老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃?xì)庠O(shè)備宜設(shè)總調(diào)控閥門。

4、電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，高度離地宜為1．00～1．20m。

5、老年人居住建筑每戶應(yīng)設(shè)電話，居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕。

總建筑面積：30.5萬平方米。

項目定位：根據(jù)本項目地處深圳東部黃金海岸大鵬灣片區(qū)及地塊特點，擬建高檔酒店與老年公寓、豪華別墅以及度假公寓，目標(biāo)客戶以二次臵業(yè)及成功人士，老年退休人群為主，兼顧外銷市場。老年公寓主力戶型為50平方米一房一廳，兩房一廳60平方米，主力戶型在120-150平方米之間，另外建有160-260平方米的別墅。

圖10 海濱度假別墅方案效果圖

八、深圳國際健康養(yǎng)生園的理念設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達(dá)到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項目博采歐美文化之所長。

靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。隨著人們對思維科學(xué)的深入專研，人們對靈感思維的認(rèn)識發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中，而且普遍存在科學(xué)實踐中，甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩人的想象力和靈感。在1978年的全國科技大會，中國科學(xué)院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學(xué)進(jìn)軍，指出科學(xué)的春天來到了，要敢下五洋捉鱉，敢上九天攬月，不要把想象和靈感都讓詩人獨占了。

理念設(shè)計是項目的靈魂。鑒于項目地塊優(yōu)美的海濱環(huán)境，特別是深圳海濱資源屬于稀缺資源，通過專家的策劃以海濱山水景觀和活水保養(yǎng)為特征的健康養(yǎng)生理念，權(quán)威性和排它性。

本地塊屬于東部黃金海岸片區(qū)，但是遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，自成一體，和葵涌片區(qū)項目差異性較大。

因此，根據(jù)本項目客戶與策劃定位，建議本項目小區(qū)內(nèi)設(shè)立深圳國際健康養(yǎng)生園，獨樹一臶。

推廣主打廣告語：

生命加油站 健康儲蓄所 邁著自信的腳步走入深圳國際健康養(yǎng)生園 容光煥發(fā)地走向社會

九、深圳國際健康養(yǎng)生園的人才經(jīng)營規(guī)劃

人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。讓員工滿意是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，因為外部顧客的滿意是依靠內(nèi)部高效率和忠誠的員工提供的，企業(yè)有責(zé)任為員工提供滿意的服務(wù)，不斷根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?jié)M足員工物質(zhì)待遇、精神激勵與學(xué)習(xí)的需求。

我們在企業(yè)經(jīng)營實踐中，不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟，而且將研究生培養(yǎng)機(jī)制與企業(yè)人才培訓(xùn)機(jī)制相互結(jié)合，將員工的日常工作與研究工作相互結(jié)合。

對于員工的培養(yǎng)具體采取如下措施： 1.結(jié)合工作崗位，提倡按照工作需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。2.制定培訓(xùn)導(dǎo)師與研究導(dǎo)師。

3.重視心理訓(xùn)練，培養(yǎng)員工良好的心理素質(zhì)。4.鼓勵與國外大學(xué)與一流公司的交流，開闊員工的視野。

我們不僅提倡個人的成才，而且也培養(yǎng)團(tuán)隊成功。

深圳國際健康養(yǎng)生園是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)養(yǎng)生文化、現(xiàn)代會所經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)物，只有優(yōu)秀的經(jīng)營人才，才能按照系統(tǒng)工程的要求經(jīng)營好深圳國際健康養(yǎng)生園。

深圳在健康會所經(jīng)營方面已經(jīng)作出有益的探索，例如中航健身會進(jìn)行健身會所連鎖經(jīng)營，頗有成績。新浩健康城在房地產(chǎn)與健康的結(jié)合方面已經(jīng)作出成功的探索。

深圳國際健康養(yǎng)生園人才規(guī)劃

名稱 人數(shù) 要求

負(fù)責(zé)人 １ 要求是職業(yè)經(jīng)理人，具備豐富的健康養(yǎng)生知識，非常擅長客戶營銷經(jīng)營。

醫(yī)療專家 ２ 對于高血脂、高血壓、高膽固醇具有較深研究

食療專家 ２ 配餐專家

中藥美容專家 １ 《中醫(yī)美容咨詢系統(tǒng)專家》黃霏莉推薦專業(yè)人才

針灸美容專家 １ 精通針灸美容，中醫(yī)學(xué)院本科生。

其中老年醫(yī)學(xué)人才，采用與老年病治療有特長的醫(yī)院創(chuàng)辦分院的形式為主。

十、深圳國際健康養(yǎng)生園的項目規(guī)劃

項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。項目注重電腦技術(shù)應(yīng)用，方便人們使用。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項目的配合，注重健康服務(wù)項目的獨創(chuàng)性。

１０．１健康檢測中心

引進(jìn)國外先進(jìn)的人體成份分析儀，結(jié)合國家體育總局頒發(fā)的《全民健身身體素質(zhì)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的常規(guī)項目，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務(wù)。我們將組織多名醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家，根據(jù)您的檢測和評價結(jié)果，為您量身定制出一套集運(yùn)動健身指導(dǎo)、營養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務(wù)為一體的健康養(yǎng)生指導(dǎo)方法，全面科學(xué)地指導(dǎo)您保養(yǎng)好自己的健康，為您的生命加油。

1.成長發(fā)育檢測指導(dǎo)套餐。形體保持檢測指導(dǎo)套餐。

3.減肥塑身指導(dǎo)套餐。4.健美健身檢測指導(dǎo)套餐。動力源泉檢測指導(dǎo)套餐。疾病預(yù)防檢測指導(dǎo)套餐。7.膳食營養(yǎng)檢測指導(dǎo)套餐。

8.養(yǎng)生保健檢測指導(dǎo)套餐。心理保健與精神衛(wèi)生檢測指導(dǎo)套餐。

10.兒童學(xué)習(xí)障礙檢測指導(dǎo)套餐。

１０．２活水保養(yǎng)中心

將海水以及泉水引入到深圳國際健康養(yǎng)生園，以活水保養(yǎng)為中心，設(shè)臵海水室內(nèi)沐浴，滿足游客與業(yè)主冬季海水浴需求，起到血管體操的作用。對心、肺、腎及消化系統(tǒng)，對體內(nèi)的重要器官都有良好的效果。

陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連，方便沐浴的人們作陽光浴。

深圳國際健康養(yǎng)生園的水療中心獨具特色，集運(yùn)動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設(shè)施于一體的健康水療中心。

圖11 個性化SPA 參考湯泉高爾夫ＳＰＡ，針對不同客戶需求，采用個性化ＳＰＡ方案設(shè)計，分為深層海水、普通海水、淡水SPA區(qū)等等。

１０．３茶文化中心

茶文化是中國的專利，日本對中國的茶文化進(jìn)行深入研究并改進(jìn)為茶道。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預(yù)防具有重要作用，導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。

大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強(qiáng)身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當(dāng)也會損害健康。

通過專家配臵不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導(dǎo)客人正確選用。

１０．４ 200畝養(yǎng)生花卉種植園

１０．５中醫(yī)減肥美容中心

中醫(yī)美容室：在引進(jìn)人才的基礎(chǔ)上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務(wù)。

A.黃霏莉教授主持研制中醫(yī)美容咨詢系統(tǒng)軟件中，收集治療和保健美容方劑９６００余首，藥膳食譜８００余張，藥物與食物１２００余味，并利用電腦優(yōu)勢，對于這些方藥從內(nèi)服、外用、功效、主治等多方面進(jìn)行了分類，為中藥美容的臨床應(yīng)用及中藥美容產(chǎn)品的研制開發(fā)提供了全面的文獻(xiàn)資料。

B.引進(jìn)山東大學(xué)全息生物學(xué)研究所天然減肥產(chǎn)品張穎清328

機(jī)理：均衡營養(yǎng)，調(diào)動體內(nèi)的自行反饋能力，使脂肪的吸收與消耗達(dá)到動態(tài)平衡，該減肥產(chǎn)品由純天然食品原料制成的全息胚分化促進(jìn)劑等組成。

針灸美容室：為人們提供針灸美容服務(wù)，將養(yǎng)生保健與美容結(jié)合起來。

針灸美容美體與其他美容方法相比具有如下特點：

一、簡便易行，經(jīng)濟(jì)安全

二、標(biāo)本兼治，療效可靠

三、防治一體，強(qiáng)身保健 唐代大醫(yī)學(xué)家孫思邈在《備急千斤要方》和《千斤翼方》中專門開辟“面藥”和“婦人面藥”之篇，集中刊載美容秘方。

針灸美容美體，遵循中醫(yī)的辯證論治理論，通過疏通經(jīng)絡(luò)、運(yùn)行氣血而達(dá)到治療損美性疾病、美化容顏、延緩衰老的目的，從內(nèi)調(diào)節(jié)臟腑功能而達(dá)到外部美化容顏，促進(jìn)皮膚新陳代謝，從根本上解決皮膚老化的問題，使人們在健康的基礎(chǔ)上更美麗。

針灸美容的原理：調(diào)和陰陽、扶正祛邪、疏通經(jīng)絡(luò)。針灸美容美體的治法原則是不離：“實則瀉之，虛則補(bǔ)之，寒則熱之，熱則寒之”的治法總綱，但又有自身的特點。損美性疾病的致病因素主要以風(fēng)、火、濕、毒、瘀、虛為主。針對

健康刮痧：引進(jìn)呂教授的刮痧疏經(jīng)法，與全息生物學(xué)理論結(jié)合，利用人體第二掌骨側(cè)相同的穴位群貨票相同得穴位分布規(guī)劃，升華綠氏刮痧法。

１０．６營養(yǎng)配餐與食療中心

營養(yǎng)配餐的作用在于，營養(yǎng)成份能夠滿足運(yùn)動的需要，控制過量熱量的攝取。引進(jìn)運(yùn)動員與大眾營養(yǎng)配餐軟件，可以指導(dǎo)社區(qū)人民群眾的科學(xué)配餐。

我們與國家體育總局運(yùn)動醫(yī)學(xué)研究所運(yùn)動營養(yǎng)研究中心、武漢體育學(xué)院等建立良好合作關(guān)系，針對不同類型運(yùn)動員營養(yǎng)配餐和口味進(jìn)行指導(dǎo)，力爭達(dá)到滿足營養(yǎng)需要，適合學(xué)生口味，提高運(yùn)動成績的目的。

聘請楊則宜、黃光明為顧問，引進(jìn)《運(yùn)動員及大眾膳食營養(yǎng)分析與管理系統(tǒng)計算機(jī)軟件》進(jìn)行運(yùn)動員的膳食營養(yǎng)分析和系統(tǒng)管理。

圖13國家體育總局運(yùn)動醫(yī)學(xué)研究所運(yùn)動員及大眾膳食營養(yǎng)分析與管理系統(tǒng)計算機(jī)軟件主界面

《運(yùn)動員及大眾膳食營養(yǎng)分析與管理系統(tǒng)計算機(jī)軟件》是用于運(yùn)動員膳食營養(yǎng)分析與管理的應(yīng)用軟件，也適用于一般人。其主要功能包括：

a)營養(yǎng)分析：對運(yùn)動員和普通人的飲食進(jìn)行計算，并與相應(yīng)營養(yǎng)供給參考值進(jìn)行比較，對其膳食作出評價。

b)食譜制訂：可以手工及自動配餐方式，按照營養(yǎng)供給參考值制訂食譜，并對其進(jìn)行分析評價。c)營養(yǎng)調(diào)查：可選擇多種方法記錄個體或群體一段時間內(nèi)的膳食攝入，同時對其合理性作出分析評價。

d)體重控制：對需增體重或減體重者，根據(jù)體力活動情況、預(yù)定的目標(biāo)體重，計算出每日熱能需要量及增減體重速度，依此制訂食譜；也可結(jié)合膳食制訂減控體重的運(yùn)動方案。

e)菜譜制訂：可將日常菜譜成分錄入數(shù)據(jù)庫，制成菜譜。該菜譜可供營養(yǎng)配餐、營養(yǎng)調(diào)查、營養(yǎng)計算時使用。

f)膳食管理：對食堂入庫、出庫進(jìn)行管理，并對庫存物資進(jìn)行統(tǒng)計匯總。

g)食物查詢：可按營養(yǎng)素含量查詢食物，找到某種營養(yǎng)素含量豐富的理想食物。

１０．７特色釣魚中心

根據(jù)釣魚愛好者的需要設(shè)臵釣魚內(nèi)容，具體方向是增加釣魚愛好者喜歡的魚蝦類，增加觀賞魚新品種。增加少量游艇，滿足在海面中間釣魚的個性化要求。10．8健身中心 在會所內(nèi)設(shè)立齊全的體育設(shè)施，設(shè)臵陽光浴與吸氧室。

10．9數(shù)字化圖書館與文化交流中心

博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強(qiáng)身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復(fù)疲勞。設(shè)立統(tǒng)一數(shù)字化商務(wù)會所，除了具有咖啡廳等傳統(tǒng)設(shè)施外，設(shè)立網(wǎng)吧，與深圳圖書館等合作建立數(shù)字化圖書館服務(wù)環(huán)境，根據(jù)客戶行業(yè)分類，重點為客戶提供行業(yè)數(shù)字資料服務(wù)，例如金融、地產(chǎn)、法律、電腦等等。

數(shù)字化圖書館項目建議引進(jìn)超星五大領(lǐng)先技術(shù)：讀書筆記、全文檢索、文本圖書、多媒體資源、數(shù)字化制作系統(tǒng)。

數(shù)字圖書館是一項前無古人的開創(chuàng)性事業(yè)，需要長遠(yuǎn)目光，需要探索精神，需要腳踏實地的工作，更需要團(tuán)結(jié)和協(xié)作。數(shù)字圖書館每一項技術(shù)成就的取得和應(yīng)用，都是建立在無數(shù)心血和汗水以及對圖書館事業(yè)的深刻理解基礎(chǔ)上的，它能夠給客戶提供良好的專業(yè)化服務(wù)。10．10理療室與抗衰老中心

健康與長壽是生命科學(xué)研究永恒的主題，衰老機(jī)制的研究近年來由于遺傳學(xué)和分子生物學(xué)的結(jié)合，使其在分子水平上獲得可喜歡的進(jìn)展，甚至突破進(jìn)入基因時代。

通過健康養(yǎng)生項目的開展，可以延緩衰老的過程，提高生命的質(zhì)量。

將抗衰老的研究成果應(yīng)用于社區(qū)健康服務(wù)，對客戶提供衰老狀況診斷服務(wù)。

開展理療服務(wù)將是健康養(yǎng)生園的一個特色，其中水療中心也屬于理療范疇。理療中心將配套一流的理療師，購買一批先進(jìn)的理療儀器。例如引入生物全息治療儀、磁療設(shè)備、高壓氧治療設(shè)備等等。

十一、深圳國際健康養(yǎng)生園的服務(wù)體系

深圳大鵬灣優(yōu)美的環(huán)境，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是更稀缺的資源，高尚社區(qū)以人為本。建議假日海景家園開展知識型社區(qū)服務(wù)，引進(jìn)世界最佳酒店實踐，發(fā)揮度假區(qū)具有五星級海景酒店的優(yōu)勢，將五星級酒店服務(wù)與社區(qū)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。

建立以深圳國際健康養(yǎng)生園為核心的健康養(yǎng)生特色服務(wù)，結(jié)合一流的物業(yè)服務(wù)，塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。一個成功的小區(qū)不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風(fēng)景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的保障。

十二、深圳國際健康養(yǎng)生園的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)與品牌輸出

中達(dá)集團(tuán)正在從區(qū)域品牌走向全國的旅游地產(chǎn)品牌，因此走品牌輸出之路，無形資產(chǎn)經(jīng)營與有形資產(chǎn)經(jīng)營并重將是今后的戰(zhàn)略重點。

假日海景家園、海景假日酒店以及深圳國際健康養(yǎng)生園不僅策劃方案具有創(chuàng)新，更重要的是策劃服務(wù)及專家群體，深圳國際健康養(yǎng)生園是重大系統(tǒng)工程項目，涉及多個學(xué)科，是旅游房地產(chǎn)與健康養(yǎng)生、休閑娛樂相結(jié)合的產(chǎn)物。

由于本項目能夠向多個海濱城市輸出，因此，作為重要的知識產(chǎn)權(quán)，我們將采取計算機(jī)軟件登記、技術(shù)機(jī)密等多種方式進(jìn)行知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)。

十三、項目投入產(chǎn)出分析估算

項目投資估算

深圳國際健康養(yǎng)生園5000平方米

別墅3.16萬平方米

老年公寓15萬平方米

5萬平方米度假公寓，三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。

項目名稱 具體科目 計算過程 合計

別墅 造價3.16*4000=1.264億元 1.264 深圳國際健康養(yǎng)生園 建筑部分 5000平方米＊2000=1000萬元 0.40 水療健康設(shè)備 1000萬元

花卉與綠化投資 500萬元

網(wǎng)球場等 500萬元

老人醫(yī)院 500萬元

其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容 1000萬元 老年公寓 造價2000元每平方米 15萬

4000元/平方米 ＊2000＝3億元 3 度假公寓 造價2200元每平方米 5萬元＊2200=1.1億元 1.1 土地以及其他費(fèi)用 包括交通車隊投資200萬元，開通公交線路 0.5 合計 4.614億元

項目立項后，項目報建與竣工時間1年。中達(dá)集團(tuán)在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項目曾經(jīng)創(chuàng)造六項第一，當(dāng)年竣工當(dāng)年銷售完畢。

營銷思路與銷售預(yù)測：本項目別墅用于出售，采用低價銷售策略，老人公寓用于出售，同時對外出租經(jīng)營，度假公寓與出租度假為主，同時也出售，中華國際養(yǎng)生園作為公共建筑，只是對外經(jīng)營服務(wù)。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)市場情況，我們認(rèn)為本項目不會全部完成發(fā)售任務(wù)，應(yīng)該留出部分物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。

銷售收入預(yù)計

項目名稱 計算過程 金額

別墅 2萬平方米＊8800元/平方米 1.76 老人公寓 10萬平方米*3500元=3.5億元 3.5 度假公寓 3萬平方米*3800元＝1.14億元 1.14 合計 6.4億元

銷售毛利潤為6.4-4.614=1.786億元

每年出租收入為

項目名稱 計算過程 出租費(fèi)用 金額

別墅 1．6萬平方米＊25元/平方米＊10個月＝200平方米租金每月為5000元，平均每平方米每月租金為25元 400萬元

老人公寓 40平方米每月租金800元，每平方米每月20元5萬平方米*10個月＊20元=1000萬元 1000萬元

度假公寓 2萬平方米*200元＝400萬元 400萬元

合計 1800萬元

出租物業(yè)的成本

1.房屋維護(hù)成本每年100萬元 2.物業(yè)管理費(fèi)用100萬元 3.車隊成本50萬元

出租物業(yè)純收入為1550萬元。

十四、項目建議結(jié)論

本項目（度假公寓、老人公寓與別墅）地處大鵬半島葵涌鎮(zhèn)沙魚涌港旅游區(qū)，地理位臵優(yōu)越、交通便利，不僅有充足的度假和商務(wù)客源市場，而且具有深圳較大規(guī)模老年公寓，填補(bǔ)深圳房地產(chǎn)市場空白與東部同類項目錯位經(jīng)營。大鵬半島的中心及交通咽喉的葵涌鎮(zhèn)，本項目與中達(dá)集團(tuán)籌建的海景五星級酒店、游艇碼頭可以共享資源，為老人和度假人群提供高水平物業(yè)管理服務(wù)與酒店服務(wù)，本項目充分考慮到老年人與游客特殊要求與消費(fèi)偏好，建立大型醫(yī)療與健康服務(wù)中心，深圳健康養(yǎng)生園策劃具有重大創(chuàng)新意義，對于本項目成功具有重要保證。

本項目所在地優(yōu)美的自然景觀和良好的基礎(chǔ)設(shè)施，在深圳首屈一指。酒店臨海而建，有專用的海濱泳場，有海濱、沙灘、陽光（國際流行的三S）等突出的優(yōu)勢資源；整個大鵬半島旅游區(qū)空氣清新，海水湛藍(lán)，環(huán)境質(zhì)量甚佳；周邊具有濱海山地景觀，山海相依相伴，景觀獨特，優(yōu)勢明顯。當(dāng)?shù)乜商峁┐罅亢ｕr美食，是旅游區(qū)中不可忽視的重要資源。自然環(huán)境質(zhì)量較好，開發(fā)程度低，資源類型豐富，利于開發(fā)多種旅游房地產(chǎn)項目。

圖14 東部項目鳥瞰圖

本酒店符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和深圳市行業(yè)發(fā)展趨勢，符合深圳市把東部濱海地區(qū)建成國際水準(zhǔn)生態(tài)型濱海旅游勝地的規(guī)劃目標(biāo)。

根據(jù)深圳市場情況，本項目財務(wù)分析，注重實際銷售預(yù)測，將出售與出租相結(jié)合，符合深圳市場情況，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金，通過兩年銷售可取得1.78億銷售毛利潤。每年出租收入預(yù)計達(dá)到1550萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

綜上所述，本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會