第一篇：第9章 房產(chǎn)變更測量

第九章

房產(chǎn)變更測量

房產(chǎn)變更測量是指在完成初始房產(chǎn)測量之后，因房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等涉及權(quán)界調(diào)整和面積變化，為保持產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的現(xiàn)勢性而進行的房屋及用地的位置、權(quán)界、面積和現(xiàn)狀的測繪調(diào)查，是房產(chǎn)經(jīng)常性的工作內(nèi)容之一。通過及時、準確的房產(chǎn)變更測量，確保房產(chǎn)圖的現(xiàn)勢性和房產(chǎn)檔案的真實性，為房產(chǎn)日常的轉(zhuǎn)移和變更登記提供準確的權(quán)利位置定位圖籍和權(quán)屬面積等數(shù)據(jù)。

1、房產(chǎn)變更測量的內(nèi)容

房產(chǎn)變更測量包括現(xiàn)狀變更測量和權(quán)屬變更測量?，F(xiàn)狀變更測量具體反映在分幅圖和分丘圖上，權(quán)屬變更測量具體反映在產(chǎn)權(quán)證附圖與登記檔案上，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍提供測繪保障。1.1、現(xiàn)狀變更測量的內(nèi)容

(1)、房屋的新建、翻建、改建、擴建，房屋建筑類別(結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途)和平面位置的變化；

(2)、房屋的損壞或滅失，包括部分拆除、焚毀和倒塌；

(3)、圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等房屋圍護物和附屬設(shè)施的變化；

(4)、道路、廣場、河流、街巷等的開拓、改造，河、湖、溝渠、水塘等水系的邊界變化；(5)、行政境界的調(diào)整，房屋坐落（地名、門牌號）的更改；(6)、房屋及其用地面積的增減變化；

(7)、糾正錯誤測量，主要是房屋平面圖形、建筑類別的更正。1.2、權(quán)屬變更測量的內(nèi)容

(1)、房屋買賣、交換、繼承、分析（割）、贈與、兼并、入股、贈于等引起的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更；

(2)、土地使用權(quán)界的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；(3)、征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地而引起的用地權(quán)屬界線的變化；

(4)、法院、公證處等司法部門裁決的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移和變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。

(5)、產(chǎn)權(quán)的注銷以及設(shè)定的他項權(quán)利(抵押、典當?shù)?范圍變更或注銷；

(6)、房產(chǎn)權(quán)利人自行申請，因申請人隱瞞事實、偽造有關(guān)證件等引發(fā)錯證的補充和更正。

2、房地產(chǎn)變更測量的實施步驟

變更測量應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)變更的有關(guān)資料，先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查，再進行新權(quán)界位置和面積的測定，并及時調(diào)整丘號、界點號、幢號和戶號等有關(guān)的房地產(chǎn)編號，最后進行房地產(chǎn)資料的處理。

2.1、準備工作

通過各個渠道收集的房地產(chǎn)變更的有關(guān)資料，進行整理、歸類、列表，調(diào)用已登記在案的資料和房地產(chǎn)地籍圖。2.2、房地產(chǎn)變更調(diào)查

根據(jù)房地產(chǎn)變更登記申請書，結(jié)合已有登記資料，進行房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查、權(quán)屬調(diào)查和界址調(diào)查。

（1）、現(xiàn)狀調(diào)查：即房屋及其用地的自然狀況的調(diào)查，自然狀況的調(diào)查一般是指房屋坐落、建筑類別、用地分類等情況變化的調(diào)查。

（2）、權(quán)屬調(diào)查：即房屋及其用地的權(quán)利狀況的調(diào)查，包括登記的權(quán)類、權(quán)利人或他項權(quán)人、權(quán)利范圍、四至界標、墻體歸屬等情況的調(diào)查與核實。

（3）、界址調(diào)查：即房地產(chǎn)變更后新的權(quán)利界線的認定、確定和標定?？煞殖烧J界、確界、標界三個階段。認界時，不論任何方式指界，必須得到鄰戶認可并簽章；確界時，堅持房屋所有權(quán)和房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則；標界時，嚴格執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，標示在房產(chǎn)圖上，區(qū)別毗連界址位置。2.3、權(quán)界位置和面積的測定

房地產(chǎn)變更后新的權(quán)界位置和面積的測定實際上是一項復(fù)丈工作，由于房地產(chǎn)變更登記是以產(chǎn)權(quán)戶為單位進行的，變更后的房地產(chǎn)權(quán)界位置和面積也要分戶測定。

(1)、權(quán)界位置的變更測定

一個產(chǎn)權(quán)戶可以擁有一幢房屋或多幢房屋，也可以多個產(chǎn)權(quán)戶共同擁有一幢房屋，應(yīng)分別測定，繪分幢分戶圖或分層分戶圖，圖示變更后新的權(quán)界位置，不僅為重新計算分戶權(quán)屬面積作準備，而且也是頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證附圖的需要。

同幢房屋及其用地的分割，應(yīng)將分界實量數(shù)據(jù)注記在復(fù)丈圖上，分割后測定的各戶房屋及其用地面積與原登記發(fā)證面積的不符值應(yīng)在《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的限差以內(nèi)。

（2）、面積的變更測定

通常，屬于下列情況之一者應(yīng)考慮房屋建筑面積變更測繪：一棟已竣工房屋，在完成建筑面積測繪計算之后，增加或減少部分建筑空間而引起該棟房屋建筑面積的增減；一棟房屋的部分分戶建筑面積權(quán)屬界線發(fā)生變更所引起的分戶建筑面積的增減；一棟房屋應(yīng)分攤共用建筑面積范圍發(fā)生變化或其服務(wù)功能發(fā)生變更而引起整棟或部分分戶建筑面積的分攤共用面積變化。

①一棟房屋增加部分建筑空間，且增加部分不能成為獨立一棟，而是成為原有建筑的一部分時。例如，在原有建筑之外再建室外樓梯；又如，在原建筑外墻凹進部分延伸樓板并用外墻封閉等。

a、當一棟房屋只需計算和提供整棟建筑面積（不分戶），且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻，新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線范圍計算。這時，原建筑部分的面積不變，整棟的建筑面積增加新增建筑空間的面積。

b、當一棟房屋需分戶計算及提供分戶建筑面積，且新增加部分為套內(nèi)建筑面積或應(yīng)分攤共用面積，則整棟或該功能區(qū)的共用面積分攤將需要重新計算。

c、當新增加部分的建筑空間沒有借用原外墻時，新增部分的全部墻體計入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫若與室內(nèi)相通時，計入新增部分的建筑面積。②房屋部分權(quán)屬界線發(fā)生變更時，只引起與權(quán)屬界線有關(guān)的雙方分戶建筑面積變更，整棟建筑面積不受影響；與權(quán)屬界線無關(guān)的其他分戶面積不受影響。例如一戶變二戶、大戶變小戶或小戶變大戶、裙樓的重新分戶分割、某層商鋪的重新分割等。

a、當權(quán)屬界線變更后的雙方分戶邊長已知，且其總和與原分戶邊長總和相符，則按變更后的已知邊長計算分戶套內(nèi)建筑面積，按原共用面積分攤系數(shù)計算各戶的分攤共用面積。

b、當權(quán)屬界線變更后各分戶邊長為實量邊長且無法知道原各分戶邊長可供校核的，則按實量邊長計算各分戶套內(nèi)建筑面積之和，與原局部總建筑面積比較。

③一棟房屋應(yīng)分攤共用建筑面積范圍發(fā)生變化，或其服務(wù)功能發(fā)生變更而引起整棟或部分分戶建筑面積的分攤共用面積變化時，應(yīng)考慮房屋建筑面積變更測繪。

a、一棟房屋中應(yīng)分攤共用面積范圍發(fā)生變化（增加或減少）時，該共用面積服務(wù)范圍內(nèi)（功能區(qū)內(nèi)）的各分戶分攤共用面積值需重新計算。

b、一棟房屋中應(yīng)分攤共用面積服務(wù)范圍（功能）發(fā)生變化（擴大或縮小其服務(wù)區(qū)域）時，原服務(wù)范圍內(nèi)的和變更后的服務(wù)范圍內(nèi)的各分戶面積均需重新計算。

c、一棟房屋新增加或減少一部分套內(nèi)建筑面積而使整棟或該功能區(qū)的其他用戶的共用面積分攤系數(shù)發(fā)生變化時，若各戶產(chǎn)生的面積變化值最大不超過0.3%者，可不重新計算其 他各戶的建筑面積。但新增加的（或減少的）套內(nèi)建筑面積與同功能區(qū)內(nèi)的其他套內(nèi)建筑面積有相同的共用面積分攤系數(shù)，并按其分攤相應(yīng)的共用面積值。

（3）、變更建筑面積的辦理

房屋竣工面積測繪完畢并提供使用資料之后，若其建筑面積發(fā)生變化，應(yīng)視其具體情況，分別按如下規(guī)定辦理：

①房屋加建、改建的，應(yīng)由建設(shè)單位事先向建筑管理部門申請報批，根據(jù)已批的加建、改建部位名稱，測繪作業(yè)部門按測繪技術(shù)規(guī)程有關(guān)規(guī)定，測繪其變更面積值和計算由此產(chǎn)生整棟其他部位的面積變更值。

②重新分割是指如裙樓商鋪的分戶分割，工業(yè)廠房、倉庫的整層分戶分割等。建設(shè)單位需提供蓋有公章的分戶分割尺寸方案圖及文字說明，測繪作業(yè)部門應(yīng)現(xiàn)場實測各邊長后，計算分戶面積，并與原已測繪的整層（或整體）的面積比較，必要時需進行面積平差或分戶邊長平差，以使分戶分割后的面積總和與原整體面積相符。

③變更共用面積使用功能或范圍的，應(yīng)由業(yè)主委員會向建筑管理部門報批，測繪作業(yè)部門根據(jù)批準的變更情況重新測繪變更部位的共用面積值，并計算相關(guān)分戶面積的變更值，然后根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定是否更改相關(guān)分戶面積。但不論是否更改相關(guān)分戶面積，都應(yīng)形成一份變更測繪資料，將附有詳細說明的變更測繪資料存檔，并提供給業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位。

已報批的加建、改建、重新分割等變更測繪工作完成后，只形成或更改成新的建筑面積資料，不需重新形成或更改建筑工程竣工驗收測量報告。修改建筑面積測繪資料的，除按測繪資料檔案管理規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定辦理外，對于更改房號的，不論原資料是否有“房屋層次及房號編號立面圖”，也不論房號是否與樓層次編排匹配，均需形成兩份“房屋新舊房號對照表”，分別隨新資料存檔和提供。

3、變更測量的方法

3.1、現(xiàn)狀變更的測量方法

根據(jù)房地產(chǎn)變更范圍的大小和房地產(chǎn)平面圖上現(xiàn)有平面控制點的分布情況，采用不同的測量方法。

(1)變更范圍小，可根據(jù)圖上原有房屋或設(shè)置的測線，采用卷尺定點測量法，具體應(yīng)用正交法、交會法、延長線法、方向線法、自由測站法等方法（限于圖解測量)。

(2)變更范圍大，可采用測線固定點測量法或平板儀測量法(限于圖解測量)。

(3)采用解析測量或全野外數(shù)字采集系統(tǒng)時，應(yīng)布設(shè)好足夠的平面控制點，并設(shè)站逐點進行數(shù)據(jù)采集。

3.2、權(quán)屬變更測量的方法

根據(jù)需要和實際條件，采用圖解復(fù)丈法或解析復(fù)丈法。（1）、圖解復(fù)丈法

①調(diào)用有關(guān)已登記在冊的房地產(chǎn)資料，包括房屋及用地調(diào)查表、房地產(chǎn)初始登記申請書、房地產(chǎn)平面圖等。

②根據(jù)房地產(chǎn)變更登記申請書，標示的房屋及用地位置草圖、權(quán)利證明文件，約定日期，通知房地產(chǎn)變更登記申請人或代理人到現(xiàn)場指界。

③現(xiàn)有的圖根點、界址點、房角點等平面控制點，均可作為變更測量的基準點。利用現(xiàn)有平面控制點之前，應(yīng)設(shè)站檢測點位的準確程度，同站檢測較差不超過圖上±0.2mm；異站或自由測站檢測較差不超過圖上±0.4mm。當用測定的點之間距離與由此反算的距離進行檢核時，其距離較差不超過2倍相應(yīng)等級的平面控制點點位中誤差。

④房屋分析時，應(yīng)將分界的實量數(shù)據(jù)注記在測量草圖上，并按其實量數(shù)據(jù)計算面積后，再定出分割點在復(fù)丈圖上的位置，以便繪制分戶平面圖。

⑤修正房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖，并對現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料進行修正與處理（2）、解析復(fù)丈法

①調(diào)用有關(guān)的原房地產(chǎn)登記資料，包括房屋及用地調(diào)查表、房地產(chǎn)變更登記申請書、房地產(chǎn)平面圖，以及現(xiàn)有的界址點、房角點坐標成果表等。

②根據(jù)房地產(chǎn)變更登記申請書、標示的房地產(chǎn)位置草圖，權(quán)利證明文件，約定日期，通知房地產(chǎn)變更登記申請人或代理人到現(xiàn)場指界，應(yīng)預(yù)先設(shè)立界標。

③利用現(xiàn)有平面控制點之前，應(yīng)進行檢測，用重復(fù)測定的方法，測得兩點之間之距離與由坐標反算之距離進行檢核，其間距誤差不超過2倍相應(yīng)等級控制點、界址點或房角點的點位中誤差。

④野外解析法測量采用極坐標法、正交法或交會法。它們的技術(shù)要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

⑤按相應(yīng)等級界址點的精度要求，測定新增界址點的坐標，并計算分割后新權(quán)屬面積。

⑥用地合并面積，以合并后外圍界址點坐標計算的面積為準。用地分割后各戶用地面積之和與原面積之不符值不超過2倍相應(yīng)等級面積中誤差，如在限差內(nèi)，按相關(guān)面積大小比例配賦。

4、房產(chǎn)變更測量的精度和業(yè)務(wù)要求

房地產(chǎn)變更測量的精度包括圖上精度和解析精度。圖上精度是指變更后房地產(chǎn)分幅、分丘平面圖圖上精度；解析精度是指新增界址點或房角點的點位精度以及面積計算精度。4.1、變更測量后圖上精度要求

圖上精度是指圖上地物點的點位精度，它與成圖比例尺有關(guān)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定了房地產(chǎn)分幅圖圖上地物點相對鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；編制分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.6mm，變更測量后的圖上精度應(yīng)與變更前的圖上精度要求一致。4.2、變更測量后解析精度要求

解析精度是指新增界址點或房角點的點位精度，以及面積的計算精度。

（1）、新增界址點或房角點的點位精度，以及房屋和用地面積的測定精度，與成圖比例尺無關(guān)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定全野外數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房產(chǎn)要素點和地物點，相對于鄰近控制點的點為中誤差不超過±0.05m。權(quán)屬變更測量后，新測定的變更要素點點位中誤差不得大于±0.05m，新增界址點或房角點的解析精度，要與變更前的原有界址點或房角點的解析精度要求一致。

（2）、房屋及用地面積，如按房屋及用地的實量邊長直接計算，其面積中誤差應(yīng)滿足相應(yīng)房屋及用地所在的等級要求，執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中相應(yīng)的等級面積中誤差的規(guī)定；如按用地界址點的坐標計算用地面積時，其面積中誤差執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中面積測算中誤差的有關(guān)規(guī)定，其限差不超過式（）計算的結(jié)果：

1n2S?2mi?Di?1,i?（）

?8i?1式中： S為面積限差，㎡；

mi為相應(yīng)等級的面積中誤差，㎡； Di?1,i?1為多邊形中對角線長度，m。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》還規(guī)定房產(chǎn)分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)；用地分割后的各丘面積之和與原丘的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)；房產(chǎn)合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和；用地合并后的面積，取被合并后的各丘面積之和。

4.3、房產(chǎn)變更測量的業(yè)務(wù)要求

（1）、房地變更測量應(yīng)做到變更有合法依據(jù)，對原已登記發(fā)證而確認的房地產(chǎn)權(quán)界位置、面積等合法數(shù)據(jù)和附圖不得隨意更改。

（2）、房地產(chǎn)合并或分割時，分割應(yīng)先進行房地產(chǎn)登記，且無禁止分割文件，分割處必須有固定界標；位置毗連且權(quán)屬相同的房屋及用地，可以合并，并應(yīng)先進行房地產(chǎn)登記。

（3）、房屋所有權(quán)發(fā)生變更或轉(zhuǎn)移，其房屋用地也應(yīng)隨之變更或轉(zhuǎn)移。

（4）、他項權(quán)利范圍變更，應(yīng)根據(jù)抵押、典當合同注銷原權(quán)利范圍，劃定新權(quán)利范圍。

5、變更測量后資料的處理

房地產(chǎn)資料主要由房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案和房地產(chǎn)卡片三部分組成。此外，為了房地產(chǎn)經(jīng)營管理和分類統(tǒng)計的需要，編造了各種賬冊、報表，簡稱為圖、檔、卡、冊。為了相互檢索或調(diào)用方便，一般使用丘(地)號。為了保持房地產(chǎn)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)資料的一致，必須對房地產(chǎn)動態(tài)變更及時進行收集、整理，修正圖、卡、冊，補充或異動檔案資料，這樣的房地產(chǎn)資料才會有使用價值。

變更后房地產(chǎn)資料的處理，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的一項連續(xù)性的工作。它包括房地戶已有資料的處理和未登記、未結(jié)案房地產(chǎn)資料的處理。在處理之前，預(yù)先對有關(guān)變動的房地產(chǎn)編號進行調(diào)整。

5.1、房地產(chǎn)編號的調(diào)整

房地產(chǎn)編號中，丘號、丘支號、幢號、界址點號、房角點號、各個權(quán)利符號、房產(chǎn)權(quán)號、房產(chǎn)共有權(quán)號等是主要的房地產(chǎn)號。

（1）、用地合并或分割，須重新編丘號，新增丘號按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。組合丘內(nèi)，新增的丘支號按丘內(nèi)的最大丘支號續(xù)編。

（2）、房產(chǎn)合并或分割，應(yīng)重新編幢號，原幢號作廢，新增幢號按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。（3）、用地單元中的房屋部分拆除，剩余部分的房屋仍保留原幢號。

（4）、整幢房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，可保留原幢號，已有的房角點號不變。整幢房屋滅失，其幢號、房角點號以及依附于該房屋的權(quán)利符號也應(yīng)注銷。

（5）、用地合并，四周外圍界址點維持原點號；用地分割，新增界址點按編號區(qū)內(nèi)最大的界址點點號續(xù)編。

（6）、由于行政境界的調(diào)整，所涉及到的房地產(chǎn)編號區(qū)也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。5.2、已登記房地產(chǎn)的資料管理

（1）、圖的處理

房地產(chǎn)現(xiàn)狀變更，通過修測補測，實地修正房地產(chǎn)分幅圖，同時作出現(xiàn)狀變更記錄，以便修正房地產(chǎn)分丘圖。房地產(chǎn)權(quán)屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經(jīng)過審核確權(quán)后，標注在分丘圖上，做出權(quán)屬變更測量記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。

已建立數(shù)字房產(chǎn)圖的單位，可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，根據(jù)變更后的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。

（2）、卡的處理

房地產(chǎn)卡片的制作一般是：房卡按丘分幢建卡，多產(chǎn)權(quán)戶的同幢房屋在幢內(nèi)再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產(chǎn)變更時，對現(xiàn)有房地產(chǎn)卡片也要根據(jù)變更測量記錄，修正卡片，或重新制卡、銷卡。

修正卡片，因涉及到房地產(chǎn)資料統(tǒng)計分類面積的變動，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產(chǎn)權(quán)人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。

在建立了微機管理系統(tǒng)的單位，已有的房地產(chǎn)卡片經(jīng)一次性輸入電腦后，可以取消，但應(yīng)對房地產(chǎn)變更記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，通過內(nèi)部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產(chǎn)信息管理中心修正或刪改電腦資料。

（3）、檔案的處理

根據(jù)權(quán)屬變更案和變更測量記錄，對 相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案進行異動變更和補充。由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案分類方法不同，有按丘分類、按地名門牌號分類、按產(chǎn)權(quán)戶名分類、按權(quán)證號分類等等，變更后的圖件(測量草圖、分戶圖)和產(chǎn)權(quán)證明文件應(yīng)分戶歸檔，對按丘(地)號建檔的單位，丘內(nèi)再分戶立卷。房屋及用地權(quán)界線的調(diào)整說明，房地產(chǎn)編號的調(diào)整記錄以及房地產(chǎn)面積增減變化等資料也須合并到相應(yīng)的檔卷內(nèi)備查。

已建立微機管理系統(tǒng)的單位，要對存儲于磁盤或光盤內(nèi)的檔案資料進行同樣的處理。

（4）、冊的處理

根據(jù)房地產(chǎn)登記、發(fā)證成果和分類管理(如經(jīng)營管理、租賃管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等)的需要，編制簿冊，如：發(fā)證記錄簿、房屋總冊、房地產(chǎn)登記薄冊、檔案清冊、房地產(chǎn)交易清冊。此外，產(chǎn)業(yè)管理上需要的經(jīng)管公房手冊、異動臺帳、異動單和統(tǒng)計報表等各種簿冊也要隨著房地產(chǎn)變更作相應(yīng)的動態(tài)變更，其主要依據(jù)是：對權(quán)屬變更根據(jù)權(quán)屬變更案和有關(guān)憑證；對現(xiàn)狀變更根據(jù)現(xiàn)狀變更單。

5.3、未登記、未結(jié)案房地產(chǎn)資料的處理

（1）、未登記的房地產(chǎn)是指：房地產(chǎn)權(quán)利人未能在規(guī)定的期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記，房屋權(quán)屬有爭議或土地權(quán)屬爭議尚未解決，不能提供合法有效的房屋及用地權(quán)屬來源證明，無主房屋或無人登記，以及沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書不能設(shè)定他項權(quán)利登記的房地產(chǎn)。

（2）、未結(jié)案的房地產(chǎn)是指：發(fā)證前有他人對要登記的房地產(chǎn)提出異議而暫緩確認的，或者過去未辦理登記需補辦登記后再確認的，以及房屋私改遺留下來的疑難問題而不能確立的房地產(chǎn)。

（3）、未登記、未結(jié)案房地產(chǎn)資料的處理

未登記、未結(jié)案的房地產(chǎn)的原始記錄，未登記房地產(chǎn)的調(diào)查表和測量草圖，一般容易忽視，為了房地產(chǎn)統(tǒng)計資料的完整性和今后確權(quán)的需要，應(yīng)當進行收集、整理、列表造冊。隨著時間的推移，后來補辦了登記須結(jié)案時，不能單憑過去的初步調(diào)查記錄，必須進行復(fù)查和測繪。發(fā)證后，原來未登記、未結(jié)案的房地產(chǎn)清冊和有關(guān)圖籍，應(yīng)及時進行銷號或注記。

未登記、未結(jié)案的房地產(chǎn)卡片建議與已登記、已結(jié)案的卡片分別建立，分別進行統(tǒng)計，也要按丘(地)號分戶歸檔或另建未登記檔案作為產(chǎn)權(quán)登記或監(jiān)理部門日常處理產(chǎn)權(quán)和簽證的參考

第二篇：變更房產(chǎn)承諾書

變更房產(chǎn)承諾書

甲方(賣方)： 身份證號碼：電話： 地址：

甲方就房屋買賣過戶事項，作一致的承諾：

一、甲方將坐落在xxxxx住房（《房屋所有權(quán)》證號：房權(quán)證xxxx號；《土地使用證》證號：xxxxx；）建筑面積xxx平方米，出賣給乙方；并將該房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

二、甲方的上述房屋的成交價為人民幣xxxx元（大寫：xxxx整）。

三、甲方房產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及身份證提供過戶相關(guān)材料是絕對真實性的。

四、甲方承諾上述房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。甲方并無存在隱瞞或在交接前對該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)，如簽約或交接后，發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，造成產(chǎn)權(quán)爭議，概由甲方負責清理并承擔民事責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，均由甲方負責雙倍賠償。

五、賣方同意，如賣方簽署本承諾書后，賣方無條件協(xié)助買方辦理該物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。甲方已經(jīng)結(jié)清交易之日前所欠的一切費用，如：水、電氣費、有線電視費。

六、本承諾書經(jīng)簽字后生效。連同原件、附件交住建房產(chǎn)交易管理部門，具有法律效力。甲方(賣方)：

年 月 日

第三篇：房產(chǎn)測量總結(jié)

房產(chǎn)測量總結(jié)

1、房產(chǎn)測量是指采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。其運用測繪技術(shù)和手段，按照國家有關(guān)的法律法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定。

2、房產(chǎn)測繪是一種政策性很強的專業(yè)測繪，通常也稱為法定測繪。

3、房產(chǎn)測量技術(shù)流程： ①測量工程項目受理

②簽定合同（一般由測繪大隊等政府部門組織委托測繪，事前需要申請）③外業(yè)實地測量

④內(nèi)業(yè)電腦繪圖，面積分攤計算 ⑤質(zhì)量檢查、驗收、收費

⑥向客戶提交成果及技術(shù)報告、入檔 圖示如下：

4、房產(chǎn)測繪與普通測繪的區(qū)別： ①房產(chǎn)測繪工作分為兩大項：

⑴建立房產(chǎn)測量平面控制網(wǎng)和測繪房產(chǎn)分幅平面圖。（基礎(chǔ)測繪）(2)測繪房產(chǎn)分丘、分戶平面圖及相關(guān)圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等。（項目測繪）②主要區(qū)別：

⑴比例尺的確定不同:房產(chǎn)分幅圖規(guī)定為1：500或1：1000；分丘、分戶圖不規(guī)定比例尺，而是根據(jù)實際情況確定。

(2)測繪內(nèi)容上的區(qū)別:房產(chǎn)測繪不僅確定地物相關(guān)的位置，而且包括與其權(quán)屬有關(guān)的要素。

(3)測繪成果效力不同:房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記、入檔后，即具有法律效力，不得隨意修改。

(4)測繪成果產(chǎn)品不同:房產(chǎn)測繪成果形式有圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等。(5)精度要求不同:界址點精度及房屋面積測量的精度要求高。(6)修測、補測、變更測量及時:保證房產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性(7)房產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)

5、房產(chǎn)測量的目的和任務(wù)：

房產(chǎn)測量的目的和任務(wù)就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息，為房地產(chǎn)管理，尤其是為房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準確可靠的成果資料。同時也為房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)以及市政工程等提供數(shù)據(jù)和資料。

6、房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容：

房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括以下七個方面：房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收。

7、房產(chǎn)測量的成果：

①房產(chǎn)簿冊，包括：房產(chǎn)調(diào)查表；房屋用地調(diào)查表；有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查資料；證明及協(xié)議文件。

②房產(chǎn)數(shù)據(jù)集，包括：房產(chǎn)平面控制點成果；界址點成果；房角點成果；高程點成果；面積測算成果。③房產(chǎn)圖集，包括：房產(chǎn)分幅平面圖；房產(chǎn)分丘平面圖；房屋分層分戶圖；房產(chǎn)證附圖；房屋測量草圖；房屋用地測量草圖。

8、房產(chǎn)測量的基本精度要求: ①房產(chǎn)測量的精度指標與限差；

②房產(chǎn)平面控制測量的基本精度要求；

③房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度； ④房產(chǎn)界址點、房角點的精度。

9、房產(chǎn)測繪應(yīng)遵循的法律、法規(guī)、管理辦法有哪些？

《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《山東省實施〈房產(chǎn)測量管理辦法〉細則》（省建設(shè)廳、省國土資源廳聯(lián)合印發(fā)）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（2000版國家標準）。

10、房產(chǎn)測繪的特點：測圖比例尺大；測繪內(nèi)容較多；房產(chǎn)測繪成果具有法律效力；精度要求高；修測、補測及時。

11、房產(chǎn)平面控制測量的目的和作用: ①目的：是建立一個高精度的、有一定密度的、能長期保存使用的、穩(wěn)定的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)。為整個房產(chǎn)測量工作 提供一個準確的控制框架和定位基準，并控制誤差的累積。②作用：⑴為房產(chǎn)圖的測繪提供測圖控制和起算數(shù)據(jù)。

⑵為房產(chǎn)測繪的變更與修測提供起算數(shù)據(jù)。

12、房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)原則與基本要求：

①布設(shè)原則：“從整體到局部、從高級到低級、分級布設(shè)的原則，也可越級布網(wǎng)”。②基本要求：

⑴要求控制點間有較高的相對精度

⑵要求房產(chǎn)平面控制點有相當?shù)姆植济芏?/p>

⑶要求能長期保存使用，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點都應(yīng)該埋設(shè)永久性固定標志。⑷要求房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點的坐標能保持較長時間的穩(wěn)定，不要經(jīng)常變化。

13、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的一般過程：

①了解控制測量的目的和收集資料 ；②確定布網(wǎng)方案；③編寫技術(shù)設(shè)計說明書；④造標埋石；⑤外業(yè)觀測；⑥內(nèi)業(yè)計算；⑦編寫技術(shù)總結(jié)。

14、房產(chǎn)平面控制測量的主要方法：導(dǎo)線測量、GPS定位測量、三邊測量和三角測量。

15、房地產(chǎn)調(diào)查的意義與內(nèi)容： ①意義：⑴房地產(chǎn)調(diào)查是房地產(chǎn)測繪的重要工作之一，通過實地的詳細調(diào)查，獲得房屋及

其用地情況的真實可靠的第一手資料。

(2)房地產(chǎn)測量中一項工作量很大的基礎(chǔ)工作。調(diào)查內(nèi)容很多，一般分為房屋調(diào)查

與房屋用地調(diào)查，其中包括每個權(quán)屬單元的位置、權(quán)界、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀

況等基本情況，以及地理名稱和行政境界等。

②內(nèi)容：⑴房地產(chǎn)坐落調(diào)查；(2)房屋用地權(quán)屬界即丘界的調(diào)查；(3)房地產(chǎn)權(quán)屬狀況調(diào)查；

(4)房產(chǎn)權(quán)界狀況調(diào)查；(5)房屋狀況調(diào)查；(6)地理名稱和行政境界調(diào)查。

16、房地產(chǎn)調(diào)查的方法：

①初始測量調(diào)查：初始測量的調(diào)查資料來源有二。②變更測量調(diào)查：變更測量的調(diào)查采用“先閱后查”的辦法進行。

17、房屋用地單元的劃分與編號：

①丘與丘號：丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬一個產(chǎn)權(quán)單元的稱“獨立丘”，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元的稱“組合丘”。

②丘的劃分：有固定界標的按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界線劃分。

③丘的編號：丘的編號按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。

18、房產(chǎn)區(qū)與房產(chǎn)分區(qū): ①房產(chǎn)區(qū)：房產(chǎn)區(qū)應(yīng)在市轄區(qū)或縣（旗）或縣級市的范圍內(nèi)統(tǒng)一編號，避免重號，保證代碼的唯一性。

②房產(chǎn)分區(qū)：房產(chǎn)分區(qū)以房產(chǎn)區(qū)為單元劃分，可按自然界線，依街坊或依居民點，或依大的機關(guān)、企事業(yè)單位劃分，房產(chǎn)分區(qū)也應(yīng)構(gòu)成連續(xù)成片的幾何圖形。

19、房屋調(diào)查的內(nèi)容：

①房屋坐落的調(diào)查； ⑴房屋坐落是指房屋所在街道的名稱和門牌號。②房屋產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別和權(quán)源的調(diào)查；

⑴房屋產(chǎn)權(quán)人是指房屋所有權(quán)人的姓名，若是單位或部門所有，產(chǎn)權(quán)人是單位或部門的全稱。

(2)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是指按照我國社會主義經(jīng)濟三種基本所有制的形式，對房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進行所有制分類。即：全民所有制房屋所有權(quán)、集體所有制房屋所有權(quán)、私人房屋所有權(quán)。

③⑴房屋層數(shù)是指房屋自然層次的總層數(shù)。

[計算房屋層數(shù)，一般從房屋室外地坪以上的樓層 起算，對于按自然地形起伏變化豎向設(shè)計建造的 房屋，從首層室外地坪以上起算。](2)層次是本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾 層。

⑶房屋的建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等 主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分的類別。

⑷建成年份是指實際竣工年份。拆除翻建的，應(yīng)

以翻建竣工年份為準。④房屋用途、占地面積、建筑面積的調(diào)查;⑴房屋用途是指房屋的目前實際用途。房屋用途分類標準按《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄A中的A6執(zhí)行。

(2)是指該棟房屋在規(guī)劃設(shè)計中相關(guān)主管部門批準的定位紅線內(nèi)的面積，它是城市規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中確定房屋是否合法的一項重要指標。應(yīng)從房屋批件資料中收集獲得。

⑶房屋的建筑面積是指該房屋在規(guī)劃設(shè)計中相關(guān)主管部門批準修建的房屋建筑面積，其值根據(jù)規(guī)劃設(shè)計資料估算得出，調(diào)查時從房屋批建資料中收集。

⑤墻體歸屬，產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利記錄；

⑴墻體歸屬主要是指墻體投影面積的產(chǎn)權(quán)歸屬。墻體歸屬以權(quán)屬單元為單位調(diào)查。墻體的歸屬根據(jù)具體情況可劃分為自有墻、共有墻和借墻三種。

(2)他項權(quán)利指房屋所有權(quán)上設(shè)置有其他的權(quán)利。種類有典權(quán)、抵押權(quán)等。⑥填寫房屋調(diào)查示意表并繪制房屋權(quán)界示意圖； 20、房產(chǎn)要素測量： ①界址測量：⑴界址點坐標的測量 ；(2)丘界線測量；

界址測量是指對界址點和界址線所進行的測量，最主要就是測定出界址點的坐標。②境界測量

③房屋及其附屬設(shè)施測量：⑴房屋的測量（房屋按外墻勒腳以上墻角為準，依水平投影進行測量。）；(2)房屋附屬設(shè)施的測量；⑶房角點測量（房角點的測量，指對建筑物角點測量，與界址點的測量相同，房角點的類別代碼為4）⑷獨立地物測量（對于獨立地物的測量，應(yīng)根據(jù)地物的幾何圖形測定出定位點的位置）。

④陸地交通、水域測量：⑴鐵路、道路、橋梁的測繪；(2)水域的測繪。

21、房產(chǎn)界址點：簡稱界址點或拐點，即是房屋用地界線的轉(zhuǎn)折點處設(shè)置的界樁點。

22、界址點精度：《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定，房產(chǎn)界址點的精度分三級，各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50cm的相鄰界址點間的間距誤差不超過表1的規(guī)定。

23、界址點的埋設(shè)及標志種類：

界址點的位置，應(yīng)在權(quán)屬調(diào)查確定界址線的同時通過規(guī)定的法定程序標定。所有界址點均應(yīng)埋設(shè)標志，并記載標石類型和方位。

24、界址點的編號：

界址點的編號是以高斯-克呂格的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內(nèi)從1至99999連續(xù)順編。

點的完整編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點的編號三部分組成，編號形式如下： ××××××××× × ×××××

編號區(qū)代碼（9位）點的類別代碼（1位）點的編號（5位）例：375384662 3 00028 點的完整編號為***

25、界址點、建筑物角點的測量方法：界址點測量應(yīng)從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。

26、房產(chǎn)要素測量方法：

房產(chǎn)要素測量的方法主要包括野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數(shù)據(jù)采集法測量。① 野外解析法測量：

野外解析法測量指利用極坐標法、正交法或線交會法等方法，在野外對房產(chǎn)要素進行采集，畫好草圖，內(nèi)業(yè)通過計算機處理編輯成圖。

但不論使用何種方法，必須要保證所測各點相對于房產(chǎn)平面控制點的點位中誤差不超過±0.05m，最大限差為±0.10m。

② 航空攝影測量

航空攝影測量指借助精密立體測圖儀、解析測圖儀、精密立體坐標量測儀等儀器，在室內(nèi)對房產(chǎn)要素進行測繪，然后拿原圖到野外進行地物要素的補調(diào)或補測，最后得到符合規(guī)范的房產(chǎn)圖而進行的測量。

③全野外數(shù)據(jù)采集

全野外數(shù)據(jù)采集指利用全站儀、半站儀、電子平板、電子記簿等設(shè)備在野外進行數(shù)據(jù)采集，5通過計算機屏幕編輯，得到數(shù)字圖形。觀測時，水平角和豎直角讀至1′，測距讀至1mm；最大距離一般不超過200m，施測困難地區(qū)可以適當放寬，但對超過100m時，水平角讀至0.1′。

野外作業(yè)過程中應(yīng)繪制測量草圖，草圖上的點號和輸入記錄的點號應(yīng)一一對應(yīng)。

27、房產(chǎn)測量是采集和表述房屋和房屋用地有關(guān)信息的一門技術(shù)。

①采集：是指采用測繪科學技術(shù)，按照房產(chǎn)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關(guān)信息進行調(diào)查和測量。

②表述：是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數(shù)字、文字符號、影像進行描述，供產(chǎn)權(quán)人和有關(guān)人士使用。

③ 房屋和房屋用地：房屋必須占用土地，房屋和房屋用地習慣稱房地產(chǎn)。房屋和土地是不可移動、價值巨大的、經(jīng)久耐用的個人財產(chǎn)和社會財產(chǎn)。

28、房屋：

①房屋：是指具有承重柱（墻），有上蓋及維護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的供人們生產(chǎn)（經(jīng)營）、生活或儲存貨物的建筑物。

②包括：主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物。

④ 構(gòu)成房屋的條件：應(yīng)具有上蓋；應(yīng)有圍護物； 結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； 層高在

2.20m或2.20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。

⑤ 屋的分類：房屋的分類有很多種，概括起來有以下幾種。⑴按房屋單位的使用性質(zhì)分類；

⑵按房屋的結(jié)構(gòu)分類；⑶按房屋層數(shù)分類；⑷其他分類。⑥ 房屋的用途：一般分為設(shè)計用途和實際用途。

29、主體房屋：包括一般房屋、架空房屋、窯洞、地下室等建筑物；房屋附屬設(shè)施包括廊（有柱走廊、檐廊、挑廊、門廊、架空通廊）、陽臺（封閉陽臺、不封閉陽臺）、門（門、門斗門墩、門頂）、室外樓梯、臺階等；房屋圍護物包括圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等。

30、房屋用地：是指房屋占地和生產(chǎn)生活所用土地的總稱。包括房屋占地面積、院落面積，還包括房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物所占的面積。

31、房產(chǎn)面積測繪名詞：

①房屋面積測繪：房屋各層水平投影面積的測量與計算。

②房屋的建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。

③房屋的套內(nèi)建筑面積（由以下三部分組成）：

⑴套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算。一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計入使用面積。

(2)套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。套之間的分隔墻：套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積。

⑶陽臺建筑面積：按陽臺底板水平投影面積計算，封閉的全部計算建筑面積，不封閉的計算一半建筑面積，沒有頂蓋的陽臺不計算建筑面積。

④房屋的共有建筑面積（由兩部分組成）61）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。

⑤房屋的產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。

⑥建筑預(yù)測面積：據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。

⑦ 建筑竣工面積 ：竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。

32、《實施細則》有關(guān)術(shù)語：

①幢：幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。②房產(chǎn)：房屋產(chǎn)權(quán)的簡稱。

33、房屋建筑面積測算規(guī)則：

①計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件：應(yīng)具有上蓋；應(yīng)有圍護物； 結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； 層高在2.20m或2.20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所；具有明確的歸屬；建筑物的構(gòu)成具有合法性。

②計算全部建筑面積的范圍：

a.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b．房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。

c．穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影計算面積。

d．樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。

e．房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

f.挑樓，全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

g．屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

h.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。i．房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

j．地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。

k．有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

1．玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

m.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。n．依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

o．有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。③計算一半建筑面積的范圍： a．與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b．獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c．未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。7d．無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e．有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。④不計算房屋面積的范圍：

a．層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室等。b．突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c．房屋之間無上蓋的架空通廊。

d．房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e．建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f.騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

s．利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h．活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i．獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j．與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

34、面積測算的方法與精度：

①坐標解析法：坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點或丘邊界點的坐標計算房屋用地面積或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。

②實地量距法：實地量距法是在實地使用儀器如全站儀、測距儀或卷尺丈量圖形的邊長計算出圖形的面積。實地量距法是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積測算方法。

③圖解法。

35、房屋共有建筑面積的分攤：

①房屋的共有建筑面積（由兩部分組成）：具體見

31、④。②共有面積的分攤原則：

（1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分攤。(2)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。

共有建筑面積分攤以幢為單位進行，分攤的共有建筑面積為本幢內(nèi)的共有建筑面積。共有建筑面積按比例分攤的計算公式：δSi = K×Si

? 上式中 K＝∑δSi/∑Si ? 式中：

? K—共有建筑面積分攤系數(shù)；

? Si—各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積，m2 ? δSi—各產(chǎn)權(quán)單元應(yīng)分攤的分攤面積，m2 ? ∑δSi—需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑面積，m2 ? ∑Si—參加分攤的各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積總和，m236、37、房產(chǎn)圖的分類： 按房產(chǎn)管理需要，分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。

38、房產(chǎn)圖的作用： ①房產(chǎn)分幅圖的作用

房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)分幅圖以幅繪制。

② 房產(chǎn)分丘圖的作用

房產(chǎn)分丘圖是分幅圖的局部圖，是反映本丘內(nèi)所有范圍及其用地情況、權(quán)界位置、界址點、房角點；房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)利狀態(tài)等各項房地產(chǎn)要素，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。

③ 房產(chǎn)分戶圖的作用

房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。

④ 房產(chǎn)測量草圖的作用

39、房產(chǎn)圖測繪內(nèi)容

①房產(chǎn)分幅圖測繪內(nèi)容與要求

測量對象：控制點；線；房屋；房屋附屬設(shè)施；圍護物；房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號；地形要素；地理名稱注記。

②房產(chǎn)分丘圖測繪內(nèi)容與要求

分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)界線、界址點點號、窯洞使用范圍、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。③房產(chǎn)分戶圖測繪內(nèi)容和要求

分戶圖表示的內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體和歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

④房產(chǎn)分幅圖測量草圖的內(nèi)容和要求

40、房產(chǎn)圖的成圖方法：平板儀測量成圖；編繪法成圖；數(shù)字成圖。

41、房屋變更測量是指房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、分析（割）、新建、改建、擴建、重建、拆除、改制等涉及權(quán)界調(diào)整和面積增減變化而進行的更新測量。

42、房產(chǎn)變更測量的內(nèi)容: ①現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容

⑴房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層次的變化；(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；

（3）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化；

（4）道路、廣場、河流的拓寬，改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；（5）地名、門牌號的更改；

（6）房屋及其用地分類面積增減變化。②權(quán)屬變更測量內(nèi)容

（1）服務(wù)買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權(quán)屬的轉(zhuǎn)移；（2）土地使用權(quán)的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；（3）征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地而引起的土地權(quán)屬界線的變化；（4）他項權(quán)利范圍的變化和注銷。

43、房產(chǎn)變更測量的方法: ①現(xiàn)狀變更的方法

根據(jù)房地產(chǎn)變更范圍的大小和房地產(chǎn)平面圖上現(xiàn)有平面控制點的分布情況，采用不同的測量方法。

②權(quán)屬變更測量的方法

第四篇：房產(chǎn)測量知識

房產(chǎn)測量知識

一、任務(wù)和目的房產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。準確完整的房產(chǎn)測繪成果是審產(chǎn)、確定產(chǎn)權(quán)面積、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的主要依據(jù)。其任務(wù)就是采用科學的測繪技術(shù)、方法和手段，獲取國家和有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門所需的房屋有關(guān)信息和資料，為國民經(jīng)濟建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、房屋拆遷、房產(chǎn)交易、征收稅費、為住房制度改革等工作提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。

目的是測定、調(diào)查房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、用途以及利用狀況，為房產(chǎn)管理部門提供所需要的房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖，以及相關(guān)的圖、表、冊和房屋面積數(shù)據(jù)等。

二、房產(chǎn)面積測算內(nèi)容

1、房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、走廊、地下室、門斗、門廳、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

2、套內(nèi)建筑面積: 是指套與套、套與共有建筑之間，以及外墻（包括山墻）的墻體中心線以內(nèi)的實際面積再加上陽臺的建筑面積的總和。

3、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

4、房屋的共有建筑面積: 是指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有或共同使用的建筑面積。

5、面積測算要求

（1）嚴格按《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986：

1、2-2000執(zhí)行；

三、共有建筑面積的分攤

1、共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、通風井、樓梯間、垃圾道、變電室、泵房、設(shè)備間、公共門廳、過道、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室、電梯機房等以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有共用面積的處理原則：權(quán)屬各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)各方房屋的建筑面積的大小按照比例進行分攤。商住樓或多功能綜合樓的共有共用面積分攤應(yīng)按各功能區(qū)的實際情況進行多層次分攤。

四、閣樓的建筑面積計算

閣樓有規(guī)劃、按層高2.20m以上(含2.20m)部分計算建筑面積。

五、面積誤差允許范圍

房屋銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應(yīng)在±3％以內(nèi)（含3％）。

第五篇：房產(chǎn)測量總結(jié)

房產(chǎn)測量實習總結(jié)

在2012年6月份大二第一學期末，我們進行了為期兩個星期的房產(chǎn)測量實習。這次實習的內(nèi)容是對房產(chǎn)測量知識的實踐化,實習與以前的課堂實習相比，加深對書本知識的進一步理解、掌握與綜合應(yīng)用，是培養(yǎng)我們理論聯(lián)系實際、獨立工作能力、綜合分析問題和解決問題的能力、組織管理能力等方面素質(zhì)。也是一次具體的、生動的、全面的技術(shù)實踐活動。這次實習目的主要有：（1）熟悉房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容，懂得房產(chǎn)圖的基本知識及其繪制的方法；掌握房產(chǎn)測量的內(nèi)容、技術(shù)；掌握房產(chǎn)面積量算的規(guī)則與方法。能夠運用所學知識進行房產(chǎn)調(diào)查、分層分戶圖測繪和面積量算以及房產(chǎn)圖的編繪，做到理論與實踐相統(tǒng)一，提高分析問題、解決問題的能力，從而對地形測圖學的基本內(nèi)容得到一次實際應(yīng)用，使所學知識進一步鞏固、深化。（2）通過實習，熟悉并掌握地形測圖的作業(yè)程序及施測方法。（3）掌握用房產(chǎn)測量軟件處理采集數(shù)據(jù)的基本技能。（4）通過完成地形測繪實際任務(wù)的鍛煉，提高獨立從事測繪工作的計劃、組織與管理能力，培養(yǎng)良好的咱也品質(zhì)和職業(yè)道德。為期兩個星期的地形測圖實習已經(jīng)結(jié)束了，通過實際的測量實習，讓我學到了很多實實在在的東西，拓展了與同學的交際、合作能力。一次測量實習要完整的做完，單單靠一個人的力量和構(gòu)思是遠遠不夠的，只有小組的合作和團結(jié)才能讓實習快速而高效的完成。同時也讓我深刻明白了理論聯(lián)系實際的重要性以及一些處事的感悟。第一：團隊的重要性。不但是測量工作離不開團隊，就是以后出來工作，做很多事情，靠自己一個人是很難完成的，培養(yǎng)良好的團隊精神對以后的成功有很大的幫助。第二:正確的看待失敗 ,我們的成功,往往不是一次就能取得的。成功的路上,或許我們要經(jīng)歷幾次或多次的失敗,但是只要我們堅持,最終會取得成功的.堅持下取得成功的前提是,我們有真材實學！這次的實習不僅僅是一次體驗野外測量工作的機會，更是我們感悟人生，領(lǐng)悟為人處事的一次機遇。