第一篇：關(guān)于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

關(guān)于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

2010-08-30 09:32:09 瀏覽次數(shù)：454

為規(guī)范和加強市“三舊”改造專項資金管理，提高資金使用效益，保障我市“三舊”改造順利推進，現(xiàn)根據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關(guān)規(guī)定，制定本意見。

一、適用范圍和管理機構(gòu)

(一)本市市本級“三舊”改造專項資金管理適用本意見。

本意見所稱市“三舊”改造專項資金(下稱專項資金)是指市政府在“三舊”改造項目土地收益等財政資金中安排專項用于扶持“三舊改造項目的資金。

(二)市“三舊”改造工作辦公室負責統(tǒng)籌管理和安排使用專項資金，市財政局等部門依法對專項資金使用進行監(jiān)督管理。

二、專項資金來源

(三)專項資金實行專項管理。按照穗府〔2009〕56號規(guī)定的我市“三舊”改造財政支持政策，資金來源包括: 1.成片重建舊城改造項目土地增值收益屬市分成部分的資金； 2.全面改造城中村改造項目土地純收益屬市分成部分的資金； 3.舊廠房改造項目土地出讓純收益屬政府分成資金;4.市財政安排的其他用于支持“三舊”改造項目的資金。

三、專項資金使用范圍及管理程序

(四)專項資金可用于“三舊”改造項目規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研、基本建設(shè)投資、扶持專項補助以及墊付啟動資金等專項經(jīng)費支出。

(五)市“三舊”改造工作辦公室應(yīng)按照上述第(四)條規(guī)定的資金使用范圍，結(jié)合工作

實際需要，統(tǒng)籌提出專項經(jīng)費年度資金需求總計劃，經(jīng)市財政局審核、涉及使用土地出讓金的會市發(fā)改委審核后報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定年度專項資金總計劃，納入部門預(yù)算的經(jīng)費按照《關(guān)于印發(fā)<廣州市本級項目支出預(yù)算辦法試行辦法>的通知》(穗財預(yù)〔2009〕123號)執(zhí)行。

(六)規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研經(jīng)費使用。

1.按照上級部門的工作要求、根據(jù)市委、市政府關(guān)于“三舊”改造工作的總體部署和我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責提出規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研項目計劃，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。市“三舊”改造工作辦公室應(yīng)根據(jù)審定的項目計劃編制項目年度經(jīng)費預(yù)算報市財政局審定并納入當年的部門預(yù)算管理。2.市“三舊”改造工作辦公室負責按計劃組織規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研，并按部門預(yù)算專項項目經(jīng)費管理要求向市財政局申請支付項目經(jīng)費，市財政局負責審核支付。(七)基本建設(shè)投資經(jīng)費使用。

1.每年初由市“三舊”改造工作辦公室在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)市委、市政府關(guān)于“三舊”改造工作的總體部署，統(tǒng)籌提出需市本級投資的安置房建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三舊”改造基本建設(shè)投資年度計劃，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，由市“三舊”改造工作辦公室下達年度計劃。

2.市“三舊”改造工作辦公室負責“三舊”改造基本建設(shè)投資管理，應(yīng)參照市本級政府投資項目管理相關(guān)規(guī)定制定具體的投資管理細則。投資管理細則應(yīng)明確“三舊”改造基本建設(shè)項目立項、初步設(shè)計、工程款支付、工程變更、竣工結(jié)算和財務(wù)決算等各投資管理環(huán)節(jié)的具體程序。

(八)扶持專項補助資金使用。

1.根據(jù)市委、市政府關(guān)于“三舊”改造工作的總體部署，各區(qū)或其“三舊”改造責任機構(gòu)申請并結(jié)合我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責統(tǒng)籌提出市對區(qū)“三舊”改造項目的扶持專項補助計劃，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。市“三舊”改造工作辦公室負責根據(jù)審定結(jié)果下達“三舊”改造項目扶持專項補助年度計劃。

2.屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)根據(jù)項目進度需要提出補助資金撥付申請，經(jīng)市“三舊”改造工作辦公室審核同意撥付后，由市財政轉(zhuǎn)移支付至區(qū)財政。

3.屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)應(yīng)在補助資金計劃下達后及時編制資金使用詳細計劃和分期支付計劃報市“三舊”改造工作辦公室備案作為資金撥付依據(jù)。

4.屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)應(yīng)負責監(jiān)督扶持專項補助資金按計劃確定的用途?？顚Ｓ?。

四、其他

(九)專項資金計劃在使用過程中需要根據(jù)實際情況作出調(diào)整的，應(yīng)按原審批程序報批調(diào)整后執(zhí)行。

(十)因改造項目終止或長期無法推進，已轉(zhuǎn)移支付的扶持專項補助資金尚未使用部分應(yīng)收回市本級專項資金管理。

(十一)市“三舊”改造工作辦公室應(yīng)定期檢查各區(qū)扶持專項補助資金使用情況，對區(qū)不按規(guī)定用途使用的情況責令其限期整改;拒不改正的，市“三舊”改造工作辦公室可在該區(qū)負責的其它“三舊”改造項目土地出讓收益屬于區(qū)留成部分中扣減等額資金抵做市本級專項資金。

(十二)各區(qū)應(yīng)按照穗府〔2009〕56號規(guī)定要求設(shè)立區(qū)級的“三舊”改造專項資金，并制定相應(yīng)的管理辦法報市“三舊”改造工作辦公室備案。(十三)本意見自發(fā)布之日起執(zhí)行。

廣州市“三舊”改造工作辦公室

廣 州 市 財 政 局 2010年6月30日

第二篇：關(guān)于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

關(guān)于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

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54為規(guī)范和加強市“三舊”改造專項資金管理，提高資金使用效益，保障我市“三舊”改造順利推進，現(xiàn)根據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關(guān)規(guī)定，制定本意見。

一、適用范圍和管理機構(gòu)

(一)本市市本級“三舊”改造專項資金管理適用本意見。

本意見所稱市“三舊”改造專項資金(下稱專項資金)是指市政府在“三舊”改造項目土地收益等財政資金中安排專項用于扶持“三舊改造項目的資金。

(二)市“三舊”改造工作辦公室負責統(tǒng)籌管理和安排使用專項資金，市財政局等部門依法對專項資金使用進行監(jiān)督管理。

二、專項資金來源

(三)專項資金實行專項管理。按照穗府〔2009〕56號規(guī)定的我市“三舊”改造財政支持政策，資金來源包括:

1.成片重建舊城改造項目土地增值收益屬市分成部分的資金；

2.全面改造城中村改造項目土地純收益屬市分成部分的資金；

3.舊廠房改造項目土地出讓純收益屬政府分成資金;

4.市財政安排的其他用于支持“三舊”改造項目的資金。

三、專項資金使用范圍及管理程序

(四)專項資金可用于“三舊”改造項目規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研、基本建設(shè)投資、扶持專項補助以及墊付啟動資金等專項經(jīng)費支出。

(五)市“三舊”改造工作辦公室應(yīng)按照上述第(四)條規(guī)定的資金使用范圍，結(jié)合工作

實際需要，統(tǒng)籌提出專項經(jīng)費資金需求總計劃，經(jīng)市財政局審核、涉及使用土地出讓金的會市發(fā)改委審核后報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定專項資金總計劃，納入部門預(yù)算的經(jīng)費按照《關(guān)于印發(fā)<廣州市本級項目支出預(yù)算辦法試行辦法>的通知》(穗財預(yù)〔2009〕123號)執(zhí)行。

(六)規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研經(jīng)費使用。

1.按照上級部門的工作要求、根據(jù)市委、市政府關(guān)于“三舊”改造工作的總體部署和我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責提出規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研項目計劃，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。市“三舊”改造工作辦公室應(yīng)根據(jù)審定的項目計劃編制項目經(jīng)費預(yù)算報市財政局審定并納入當年的部門預(yù)算管理。

2.市“三舊”改造工作辦公室負責按計劃組織規(guī)劃編制與研究和政策調(diào)研，并按部門預(yù)算專項項目經(jīng)費管理要求向市財政局申請支付項目經(jīng)費，市財政局負責審核支付。

(七)基本建設(shè)投資經(jīng)費使用。

1.每年初由市“三舊”改造工作辦公室在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)市委、市政府關(guān)于“三舊”改造工作的總體部署，統(tǒng)籌提出需市本級投資的安置房建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三舊”改造基本建設(shè)投資計劃，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，由市“三舊”改造工作辦公室下達計劃。

2.市“三舊”改造工作辦公室負責“三舊”改造基本建設(shè)投資管理，應(yīng)參照市本級政府投資項目管理相關(guān)規(guī)定制定具體的投資管理細則。投資管理細則應(yīng)明確“三舊”改造基本建設(shè)項目立項、初步設(shè)計、工程款支付、工程變更、竣工結(jié)算和財務(wù)決算等各投資管理環(huán)節(jié)的具體程序。

(八)扶持專項補助資金使用。

1.根據(jù)市委、市政府關(guān)于“三舊”改造工作的總體部署，各區(qū)或其“三舊”改造責任機構(gòu)申請并結(jié)合我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責統(tǒng)籌提出市對區(qū)“三舊”改造項目的扶持專項補助計劃，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。市“三舊”改造工作辦公室負責根據(jù)審定結(jié)果下達“三舊”改造項目扶持專項補助計劃。

2.屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)根據(jù)項目進度需要提出補助資金撥付申請，經(jīng)市“三舊”改造工作辦公室審核同意撥付后，由市財政轉(zhuǎn)移支付至區(qū)財政。

3.屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)應(yīng)在補助資金計劃下達后及時編制資金使用詳細計劃和分期支付計劃報市“三舊”改造工作辦公室備案作為資金撥付依據(jù)。

4.屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)應(yīng)負責監(jiān)督扶持專項補助資金按計劃確定的用途?？顚Ｓ谩?/p>

四、其他

(九)專項資金計劃在使用過程中需要根據(jù)實際情況作出調(diào)整的，應(yīng)按原審批程序報批調(diào)整后執(zhí)行。

(十)因改造項目終止或長期無法推進，已轉(zhuǎn)移支付的扶持專項補助資金尚未使用部分應(yīng)收回市本級專項資金管理。

(十一)市“三舊”改造工作辦公室應(yīng)定期檢查各區(qū)扶持專項補助資金使用情況，對區(qū)不按規(guī)定用途使用的情況責令其限期整改;拒不改正的，市“三舊”改造工作辦公室可在該區(qū)負責的其它“三舊”改造項目土地出讓收益屬于區(qū)留成部分中扣減等額資金抵做市本級專項資金。

(十二)各區(qū)應(yīng)按照穗府〔2009〕56號規(guī)定要求設(shè)立區(qū)級的“三舊”改造專項資金，并制定相應(yīng)的管理辦法報市“三舊”改造工作辦公室備案。

(十三)本意見自發(fā)布之日起執(zhí)行。

廣州市“三舊”改造工作辦公室

廣州市財政局2010年6月30日

第三篇：關(guān)于廣州市“三舊”改造管理簡政放權(quán)的意見

關(guān)于廣州市“三舊”改造管理簡政放權(quán)的意見

穗府辦〔2011〕17號

關(guān)于廣州市“三舊”改造管理簡政放權(quán)的意見

各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

為進一步提高“三舊”改造審批效率，加快推進“三舊”改造工作，根據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)及《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就“三舊”改造管理簡政放權(quán)工作提出如下意見。

一、本市轄區(qū)范圍內(nèi)的“三舊”改造管理適用本意見。

二、“三舊”改造管理簡政放權(quán)遵循以下原則：

(一)重心下移。在“三舊”改造項目中，進一步擴大區(qū)政府及其相關(guān)職能部門的控制性詳細規(guī)劃編制權(quán)、“三舊”改造方案批準權(quán)、實施“三舊”改造方案后續(xù)的立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、用地等審批管理權(quán)，強化區(qū)政府推進“三舊”改造工作的主體作用。

(二)依法可行?！叭f”改造管理簡政放權(quán)既要有利于解決“三舊”改造的突出矛盾和問題，有效推進工作，又要符合法律、法規(guī)。

(三)權(quán)責統(tǒng)一?！叭f”改造管理簡政放權(quán)后，區(qū)政府作為“三舊”改造的第一責任主體，負責統(tǒng)籌監(jiān)督管理區(qū)各相關(guān)部門行使各項審批管理權(quán)，切實加快推進“三舊”改造工作，做到有權(quán)必有責。

(四)試點先行?！叭f”改造應(yīng)突出重點，明確試點項目，探索建立簡化、高效的“三舊”改造審批管理新機制。

三、符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃(包括已批的舊廠房改造專項規(guī)劃)的“三舊”改造項目由區(qū)政府統(tǒng)籌區(qū)各相關(guān)部門推進實施?！叭f”改造方案由區(qū)政府(或授權(quán)區(qū)“三舊”改造機構(gòu))批準，并報市“三舊”改造機構(gòu)備案；屬“退二進三”企業(yè)的舊廠房，同時報市“退二進三”領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。“三舊”改造方案經(jīng)批準后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設(shè)等審批管理權(quán)由區(qū)政府統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)對口職能部門按照以下規(guī)定行使。

(一)區(qū)“三舊”改造機構(gòu)負責本區(qū)域“三舊”改造項目的具體組織實施工作，并負責組織區(qū)相關(guān)職能部門和有關(guān)街、鎮(zhèn)協(xié)同推進“三舊”改造工作。

(二)區(qū)發(fā)展改革部門負責辦理“三舊”改造項目的立項(審批、核準、備案)，并將結(jié)果報市發(fā)展改革部門備案(由市本級全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項目、應(yīng)向市級投資主管部門辦理商品房屋建設(shè)計劃備案及法律法規(guī)明確不得下放的項目除外)。

(三)區(qū)環(huán)保部門負責對轄區(qū)內(nèi)由本級發(fā)展改革部門審批可行性研究報告的“三舊”改造項目進行環(huán)評審批。

(四)區(qū)規(guī)劃部門負責核發(fā)“三舊”改造項目的《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，并將結(jié)果報市規(guī)劃部門備案復(fù)核。

(五)區(qū)建設(shè)部門負責辦理“三舊”改造項目(國家、省、市重點工程、建設(shè)地點跨區(qū)的市政工程除外)的初步設(shè)計審查、施工圖審查、施工許可證、竣工驗收等事項。

(六)涉及國土管理的審批權(quán)按照《市國土房管局關(guān)于簡政放權(quán)加快推進三舊改造工作的意見》(穗國房字〔2010〕1193號)執(zhí)行。

四、涉及調(diào)整現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃(包括已批的舊廠改造專項規(guī)劃)的“三舊”改造項目的方案審批，由市“三舊”改造機構(gòu)按照以下規(guī)定辦理：

(一)舊村改造項目，改造方案由村集體經(jīng)濟組織提出、區(qū)政府審核后上報市“三舊”改造機構(gòu)，由市“三舊”改造機構(gòu)征求市規(guī)劃、國土、建設(shè)、發(fā)展改革等市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會審議?？刂菩栽敿氁?guī)劃調(diào)整方案經(jīng)審議通過后，市“三舊”改造機構(gòu)將改造方案提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，改造方案經(jīng)審議通過后，由市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)改造方案。

(二)舊廠改造項目，改造方案由市“三舊”改造機構(gòu)征求市規(guī)劃、國土、建設(shè)、發(fā)展改革等市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案經(jīng)審議通過后，市“三舊”改造機構(gòu)將改造方案提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，改造方案經(jīng)審議通過后，由市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)改造方案。

改造方案經(jīng)市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設(shè)的審批按照本意見第三條規(guī)定執(zhí)行。

五、涉及調(diào)整現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃的“三舊”改造項目，除按本意見第四條規(guī)定審批改造方案外，采取突出重點、選取試點的方式，進一步擴大區(qū)政府的審批管理權(quán)限，以保障市、區(qū)政府重點改造項目的實施。

(一)試點項目的選定。由各區(qū)政府在以下項目中選取，報市“三舊”改造機構(gòu)審核后提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

1．省、市、區(qū)列為產(chǎn)業(yè)基地的改造項目。

2．列入市政府“退二進三”范圍的改造項目。

3．屬于城市棚戶區(qū)和國有工礦棚區(qū)的改造項目。

4．需完善歷史用地手續(xù)的改造項目。

5．列入52條全面改造的“城中村”及其他區(qū)政府計劃作為示范的“城中村”改造項目。

6．市、區(qū)需要加快改造的其他重點項目。

(二)試點項目的審批管理。試點項目由區(qū)政府負責組織編制、審查改造方案。試點項目所在地塊涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，按規(guī)劃調(diào)整程序完成后，由市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)改造方案，區(qū)政府組織實施。改造方案經(jīng)批復(fù)后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設(shè)的審批權(quán)，按照本意見第三條規(guī)定執(zhí)行。

除上述規(guī)定外，試點項目需下放的其他權(quán)限由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組結(jié)合具體個案的實際情況確定。

(三)試點項目的組織實施。市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定“三舊”改造試點項目的同時，應(yīng)當確定“三舊”改造試點項目的組織實施方案。組織實施方案中應(yīng)當明確“三舊”改造項目的責任主體、部門分工以及區(qū)政府的審批權(quán)限。

六、“三舊”改造管理簡政放權(quán)后，區(qū)政府應(yīng)當切實做好“三舊”改造工作的組織實施，區(qū)各相關(guān)部門應(yīng)當參照《批轉(zhuǎn)市建委、法制辦關(guān)于廣州市重點項目報批綠色通道若干規(guī)定(試行)的通知》(穗府〔2006〕15號)確定的審批時限執(zhí)行；市“三舊”改造機構(gòu)應(yīng)當加強政策制定及監(jiān)督管理工作；涉及審批管理權(quán)限下放的市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保部門應(yīng)當于2011年6月底前完成審批管理權(quán)限下放工作。

七、涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的“三舊”改造項目，由市“三舊”改造機構(gòu)將控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會。市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會應(yīng)及時、高效審議“三舊”改造項目涉及的控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案。

八、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

廣州市人民政府辦公廳 二○一一年五月十三日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)三舊 改造意見

廣州市人民政府辦公廳秘書處2011年5月19日印發(fā)

第四篇：關(guān)于廣州市“三舊”改造管理簡政放權(quán)的意見

關(guān)于廣州市“三舊”改造管理簡政放權(quán)的意見

穗府辦〔2011〕17號

關(guān)于廣州市“三舊”改造管理簡政放權(quán)的意見

各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

為進一步提高“三舊”改造審批效率，加快推進“三舊”改造工作，根據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)及《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就“三舊”改造管理簡政放權(quán)工作提出如下意見。

一、本市轄區(qū)范圍內(nèi)的“三舊”改造管理適用本意見。

二、“三舊”改造管理簡政放權(quán)遵循以下原則：

(一)重心下移。在“三舊”改造項目中，進一步擴大區(qū)政府及其相關(guān)職能部門的控制性詳細規(guī)劃編制權(quán)、“三舊”改造方案批準權(quán)、實施“三舊”改造方案后續(xù)的立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、用地等審批管理權(quán)，強化區(qū)政府推進“三舊”改造工作的主體作用。

(二)依法可行?！叭f”改造管理簡政放權(quán)既要有利于解決“三舊”改造的突出矛盾和問題，有效推進工作，又要符合法律、法規(guī)。

(三)權(quán)責統(tǒng)一?！叭f”改造管理簡政放權(quán)后，區(qū)政府作為“三舊”改造的第一責任主體，負責統(tǒng)籌監(jiān)督管理區(qū)各相關(guān)部門行使各項審批管理權(quán)，切實加快推進“三舊”改造工作，做到有權(quán)必有責。

(四)試點先行?！叭f”改造應(yīng)突出重點，明確試點項目，探索建立簡化、高效的“三舊”改造審批管理新機制。

三、符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃(包括已批的舊廠房改造專項規(guī)劃)的“三舊”改造項目由區(qū)政府統(tǒng)籌區(qū)各相關(guān)部門推進實施。“三舊”改造方案由區(qū)政府(或授權(quán)區(qū)“三舊”改造機構(gòu))批準，并報市“三舊”改造機構(gòu)備案；屬“退二進三”企業(yè)的舊廠房，同時報市“退二進三”領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。“三舊”改造方案經(jīng)批準后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設(shè)等審批管理權(quán)由區(qū)政府統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)對口職能部門按照以下規(guī)定行使。

(一)區(qū)“三舊”改造機構(gòu)負責本區(qū)域“三舊”改造項目的具體組織實施工作，并負責組織區(qū)相關(guān)職能部門和有關(guān)街、鎮(zhèn)協(xié)同推進“三舊”改造工作。

(二)區(qū)發(fā)展改革部門負責辦理“三舊”改造項目的立項(審批、核準、備案)，并將結(jié)果報市發(fā)展改革部門備案(由市本級全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項

目、應(yīng)向市級投資主管部門辦理商品房屋建設(shè)計劃備案及法律法規(guī)明確不得下放的項目除外)。

(三)區(qū)環(huán)保部門負責對轄區(qū)內(nèi)由本級發(fā)展改革部門審批可行性研究報告的“三舊”改造項目進行環(huán)評審批。

(四)區(qū)規(guī)劃部門負責核發(fā)“三舊”改造項目的《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，并將結(jié)果報市規(guī)劃部門備案復(fù)核。

(五)區(qū)建設(shè)部門負責辦理“三舊”改造項目(國家、省、市重點工程、建設(shè)地點跨區(qū)的市政工程除外)的初步設(shè)計審查、施工圖審查、施工許可證、竣工驗收等事項。

(六)涉及國土管理的審批權(quán)按照《市國土房管局關(guān)于簡政放權(quán)加快推進三舊改造工作的意見》(穗國房字〔2010〕1193號)執(zhí)行。

四、涉及調(diào)整現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃(包括已批的舊廠改造專項規(guī)劃)的“三舊”改造項目的方案審批，由市“三舊”改造機構(gòu)按照以下規(guī)定辦理：

(一)舊村改造項目，改造方案由村集體經(jīng)濟組織提出、區(qū)政府審核后上報市“三舊”改造機構(gòu)，由市“三舊”改造機構(gòu)征求市規(guī)劃、國土、建設(shè)、發(fā)展改革等市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案經(jīng)審議通過后，市“三舊”改造機構(gòu)將改造方案提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，改造方案經(jīng)審議通過后，由市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)改造方案。(二)舊廠改造項目，改造方案由市“三舊”改造機構(gòu)征求市規(guī)劃、國土、建設(shè)、發(fā)展改革等市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案經(jīng)審議通過后，市“三舊”改造機構(gòu)將改造方案提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，改造方案經(jīng)審議通過后，由市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)改造方案。

改造方案經(jīng)市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設(shè)的審批按照本意見第三條規(guī)定執(zhí)行。

五、涉及調(diào)整現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃的“三舊”改造項目，除按本意見第四條規(guī)定審批改造方案外，采取突出重點、選取試點的方式，進一步擴大區(qū)政府的審批管理權(quán)限，以保障市、區(qū)政府重點改造項目的實施。

(一)試點項目的選定。由各區(qū)政府在以下項目中選取，報市“三舊”改造機構(gòu)審核后提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

1．省、市、區(qū)列為產(chǎn)業(yè)基地的改造項目。

2．列入市政府“退二進三”范圍的改造項目。

3．屬于城市棚戶區(qū)和國有工礦棚區(qū)的改造項目。

4．需完善歷史用地手續(xù)的改造項目。

5．列入52條全面改造的“城中村”及其他區(qū)政府計劃作為示范的“城中村”改造項目。

6．市、區(qū)需要加快改造的其他重點項目。

(二)試點項目的審批管理。試點項目由區(qū)政府負責組織編制、審查改造方案。試點項目所在地塊涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，按規(guī)劃調(diào)整程序完成后，由市“三舊”改造機構(gòu)批復(fù)改造方案，區(qū)政府組織實施。改造方案經(jīng)批復(fù)后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設(shè)的審批權(quán)，按照本意見第三條規(guī)定執(zhí)行。

除上述規(guī)定外，試點項目需下放的其他權(quán)限由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組結(jié)合具體個案的實際情況確定。

(三)試點項目的組織實施。市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定“三舊”改造試點項目的同時，應(yīng)當確定“三舊”改造試點項目的組織實施方案。組織實施方案中應(yīng)當明確“三舊”改造項目的責任主體、部門分工以及區(qū)政府的審批權(quán)限。

六、“三舊”改造管理簡政放權(quán)后，區(qū)政府應(yīng)當切實做好“三舊”改造工作的組織實施，區(qū)各相關(guān)部門應(yīng)當參照《批轉(zhuǎn)市建委、法制辦關(guān)于廣州市重點項目報批綠色通道若干規(guī)定(試行)的通知》(穗府〔2006〕15號)確定的審批時限執(zhí)行；市“三舊”改造機構(gòu)應(yīng)當加強政策制定及監(jiān)督管理工作；涉及審批管理權(quán)限下放的市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保部門應(yīng)當于2011年6月底前完成審批管理權(quán)限下放工作。

七、涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的“三舊”改造項目，由市“三舊”改造機構(gòu)將控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會。市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會應(yīng)及時、高效審議“三舊”改造項目涉及的控制性詳細規(guī)劃調(diào)整方案。

八、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

廣州市人民政府辦公廳

二○一一年五月十三日

第五篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經(jīng)濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經(jīng)濟持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進入出讓。

5、實現(xiàn)多方共贏，調(diào)動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費培訓，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場化運作”相結(jié)合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調(diào)整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟發(fā)展公司進行改造，政府負責協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設(shè)用地改造運作機制：“政府引導(dǎo)、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設(shè)用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”

集體建設(shè)用地改造運作機制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導(dǎo)改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計標準墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經(jīng)營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經(jīng)濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設(shè)用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經(jīng)過17年時間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區(qū)域里實現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創(chuàng)造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現(xiàn)了兩個目的,一個是老城區(qū)的二次城市化,另一個就是產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費了14年的時間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協(xié)議會”,經(jīng)過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實現(xiàn),而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到?！斑@時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發(fā)過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長期性，開發(fā)商作為獨立的經(jīng)營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營效益

與社會效益雙贏局面，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財務(wù)風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項目利潤率不能實現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經(jīng)濟的較大變動或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產(chǎn)需求和價格的跌落，當社會經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期，房地產(chǎn)價格上漲，當各種政策調(diào)控和經(jīng)濟衰退時，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進而引起房地產(chǎn)價格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質(zhì)就是要實現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價值升值的過程，而享有權(quán)益的同時，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關(guān)權(quán)益的同時，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實施與成功的關(guān)鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經(jīng)營收入”實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2009-2020）