第一篇：租賃合同法條與相關(guān)案例

《合同法》

第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

房屋租賃糾紛《案例》

案例一：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告在出租房屋存在漏雨的情況下，至今未對房屋進(jìn)行維修，顯屬違約；被告作為承租方，在原告不履行維修義務(wù)的情況下，既不自行修繕，又不將已空關(guān)的房屋交付原告，導(dǎo)致房屋空關(guān)至今造成租金損失。對此，被告亦有過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，對被告空關(guān)房屋期間的租金損失雙方應(yīng)各半承擔(dān)。案例二

一、基本案情

2011年1月1日，某公司（以下稱“我方”）與劉某某簽訂了房屋租賃合同。合同約定：（1）我方承租劉某某位于某小區(qū)A1樓401房；（2）房屋租賃期間，劉某某保證房屋符合出租房屋使用要求，負(fù)責(zé)對房屋及其附著物的定期檢查并承擔(dān)正常的房屋維修費(fèi)用，因出租人延誤房屋維修而使承租人或第三人遭受損失的，出租人負(fù)責(zé)賠償。（3）我方在入住前對房屋內(nèi)的各種配套設(shè)施進(jìn)行檢查并在使用期間保證完好無損（包括附件設(shè)施），因使用不當(dāng)或其他人為原因而使設(shè)施損壞的，承租人負(fù)責(zé)按價賠償或給予維修。

2011年10月5日，我方租住房屋的廚房水槽進(jìn)水管軟管發(fā)生故障，向外噴水，導(dǎo)致屋內(nèi)漏水，并漏至樓下。10月7日，劉某某要求我方賠償房屋損失，我方拒絕，劉某某揚(yáng)言要把我方物品扔出，我方人員報警，110出警到現(xiàn)場，建議雙方通過法院調(diào)解解決糾紛。10月13日，我方給劉某某寄送《關(guān)于終止房屋租賃合同的函》，要求劉某某退還費(fèi)用共計5250元。

10月18日，受理法院向我方送達(dá)劉某某訴我方財產(chǎn)損害賠償一案的法律訴訟文書，劉某某訴稱我方?jīng)]有盡到管理職責(zé)，導(dǎo)致租住房屋漏水，要求我方賠償?shù)匕?、墻面損失7000元。另：受理法院向我方送達(dá)陳某訴我方相鄰損害防免關(guān)系糾紛一案的法律訴訟文書，陳某認(rèn)為我方?jīng)]有盡到管理職責(zé)，導(dǎo)致屋內(nèi)漏水，并漏至其樓下房屋，造成其房屋受損，要求我方賠償屋頂處理費(fèi)、燈具費(fèi)用、在外住宿費(fèi)等費(fèi)用共計35380元。

二、辦案思路

接受委托后，我對案情進(jìn)行了分析，并對當(dāng)事人提出以下處理思路： 1.對劉某某一案提起反訴或另行起訴。2．申請陳某一案中止訴訟。

3、在陳某一案中追加劉某某為我方。

三、法庭審理

法庭審理中，結(jié)合舉證、質(zhì)證情況，我向合議庭提出四點代理意見： 1.房屋漏水的根本原因，是劉某某房屋設(shè)施出現(xiàn)故障所致

本案的基本事實：2011年10月5日下午，我方所租劉某某某小區(qū)A1樓401房屋漏水。我方得知情況后，立即派人到漏水現(xiàn)場查看，并及時采取彌補(bǔ)措施，避免損失擴(kuò)大。第二天下午，我方與劉某某、物業(yè)公司樓管員靳某某等人進(jìn)出租房屋查看漏水原因。如靳某某所言，“經(jīng)查看，系廚房洗菜盆下連接閥門和洗菜盆之間的軟管（即水槽進(jìn)水軟管）發(fā)生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再無漏水”。10月8日，劉某某找裝修工人熊某某更換了進(jìn)水軟管。

劉某某、我方向法庭提交證據(jù)均能證明上述事實。所不同的是，劉某某提交證據(jù)：物業(yè)公司《 A1-401滲水至A1-301情況說明》，載明是“401室內(nèi)廚房水龍頭軟管漏水，導(dǎo)致401室內(nèi)木地板大面積翹起”。至于“水龍頭軟管漏水”的具體指向，結(jié)合房屋內(nèi)漏水現(xiàn)場照片，可以確定是廚房水槽進(jìn)水軟管突然破裂導(dǎo)致漏水。據(jù)此可知，劉某某房屋設(shè)施出現(xiàn)故障，是導(dǎo)致房屋漏水的根本原因。

2.劉某某出租房屋設(shè)施存在嚴(yán)重缺陷，沒有安裝進(jìn)水總閥門，沒有盡到定期檢查義務(wù)和修繕義務(wù)，也是造成房屋漏水的重要原因 依照合同法和雙方當(dāng)事人簽訂《房屋租賃合同》的相關(guān)約定，出租人負(fù)有對出租房屋及其附著物（包括水、電、煤氣等設(shè)施）定期進(jìn)行安全檢查、維護(hù)和修繕的義務(wù)，并保證房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。本案中，房屋租賃期間廚房水槽進(jìn)水軟管突然破裂，進(jìn)而引起房屋漏水，有水壓的原因、廚房水槽進(jìn)水軟管材質(zhì)的原因、安裝的原因，更有劉某某沒有盡到定期進(jìn)行安全檢查義務(wù)的原因和對設(shè)施存在故障不積極修繕的原因，而非我方的使用不當(dāng)造成。同時，需要特別指出，劉某某房屋設(shè)施存在嚴(yán)重缺陷，疏于履行以下義務(wù)，也是導(dǎo)致房屋漏水的重要原因：

（1）劉某某在出租房屋時，沒有向我方提供出租房屋及附屬設(shè)施的使用說明。

（2）劉某某對其裝修所用材料材質(zhì)可能存在的缺陷，既沒有盡到定期檢查修繕的義務(wù)，也沒有告知我方在使用過程中應(yīng)注意防范；（3）劉某某出租房屋提供的附屬設(shè)施存在嚴(yán)重缺陷，沒有安裝進(jìn)水總閥門，樓層總進(jìn)水閥又由物業(yè)公司控制，使得我方離開房間時無法切斷水源。如果劉某某事先給出租房屋安裝了進(jìn)水總閥門，使我方離開房屋時能夠關(guān)閉閥門，也不會引起房屋漏水。

綜合以上分析，劉某某在租賃合同履行期間，不僅沒有保證房屋符合出租房屋使用要求，也沒有對房屋及其附著物履行定期檢查和及時維護(hù)、修繕的義務(wù)，導(dǎo)致廚房水槽進(jìn)水軟管突然破裂，進(jìn)而引起房屋漏水的后果。因此，劉某某應(yīng)自行承擔(dān)出租房屋所受損失，并賠償我方因此而受到的物品損失。

3．我方已盡到注意和管理義務(wù)，及時采取彌補(bǔ)措施，減少損失的擴(kuò)大。

（1）房屋租賃期間，我方已盡到注意和管理義務(wù)，不存在不當(dāng)使用房屋和附屬設(shè)施的情形。根據(jù)雙方當(dāng)事人向法庭提交的證據(jù)，房屋漏水發(fā)生在10月5日白天，當(dāng)時房屋使用人、我方總經(jīng)理華某某正在公司值班并檢查工作，加之進(jìn)水軟管突然破裂，我方無法預(yù)料，而非我方不履行管理和善良注意義務(wù)。

（2）房屋漏水后，劉某某及時采取彌補(bǔ)措施，避免損失的擴(kuò)大。10月5日下午，當(dāng)?shù)弥课萋┧?，房屋使用人華某某立即安排公司辦公室人員前去查看，并及時采取彌補(bǔ)措施，用笤帚、拖把等工具清理房間積水，避免損失的擴(kuò)大。由此，進(jìn)一步說明我方積極履行了管理義務(wù)。

4.劉某某提交的證據(jù)《某某裝飾公司工程預(yù)算書》，是劉某某單方委托裝飾公司做出的工程預(yù)算，不屬于鑒定結(jié)論或評估報告，不具有公信力，不能客觀反映案件事實，依法不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。綜上所述，房屋漏水的根本原因，是劉某某房屋設(shè)施出現(xiàn)故障所致。劉某某出租房屋設(shè)施存在嚴(yán)重缺陷，沒有安裝進(jìn)水總閥門，沒有盡到定期檢查義務(wù)和修繕義務(wù)，也是造成房屋漏水的重要原因。我方已盡到注意和管理義務(wù)，及時采取彌補(bǔ)措施，減少損失的擴(kuò)大，不應(yīng)承擔(dān)劉某某出租房屋所受損失。

四、審理結(jié)果

受理法院以劉某某所舉證據(jù)不能證明房屋漏水是因我方過錯造成為由，駁回了劉某某的訴訟請求。劉某某沒有提出上訴。

隨后，陳某訴我方相鄰損害防免關(guān)系糾紛一案，原告陳某向受理法院申請撤訴，受理法院裁定予以準(zhǔn)許。

至此，律師代理工作結(jié)束，當(dāng)事人的合法權(quán)益亦得到維護(hù)。

案例三：房屋漏水糾紛

住過樓房的人往往有這樣的經(jīng)驗，因為相臨房屋漏水，使得原本和睦的鄰里關(guān)系而受影響，甚至破裂。而且作為受害方，不知如何索賠，也不知索賠多少。下面這個案例，可以提供一些借鑒意義。原告（上訴人）：劉女士 被告（被上訴人）：陳女士

一、基本案情 原被告系上下樓鄰居。2002年3月8日至12日間，由于被告衛(wèi)生間水管破裂，大量自來水沿被告房屋地坪自上而下流入樓下原告住房內(nèi)，直到漫溢室外被鄰居發(fā)現(xiàn)。漏水造成原告三房二廳二衛(wèi)及廚房間裝潢重度受損，所有房間地面積水，天花板受潮起皺、涂料脫落，墻紙剝落，地板起翹。家中大量物品受潮濕、水浸損壞，以致無法居住在內(nèi)，只能將出租給他人的另一套自有住房收回自住。因被告拒不承擔(dān)相鄰方應(yīng)盡的賠償義務(wù)，故原告起訴要求被告賠償直接與間接損失人民幣8萬元。訴訟中。原告變更訴訟請求為要求：1）判令被告對原告的因漏水損壞的SONY29英寸彩電一臺、落地音響一對、寫字臺一張、紫紅色皮沙發(fā)一套、聶耳牌鋼琴一架予以修復(fù)；2）判令被告支付原告裝潢損失修復(fù)費(fèi)用人民幣4萬元；3）判令被告賠償自2002年3月10日起至今的房租損失人民幣25000（按月租金人民幣1600元計）；4）判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)。

被告辯稱：2002年3月8日至12日間因其衛(wèi)生間抽水馬桶連接水箱的軟管破裂，確實發(fā)生了漏水。但漏水原因不在被告。被告所住該房從未進(jìn)行裝修，且房屋地坪傾斜，存在質(zhì)量問題，更由于原告沒有配合共同更換污水管道才造成水漏出后流向樓下。在此次漏水之前，原告的房屋已經(jīng)歷兩次漏水。1998年因三樓住戶陽臺出水管堵塞造成的漏水損壞了原告一部分室內(nèi)裝潢，原告未就此重新裝潢。2002年1月，因三樓住戶熱水器故障，漏水造成原告廚房受損，原告曾向熱水器生產(chǎn)廠家索賠，但后來又放棄了?，F(xiàn)原告將兩次漏水的損失轉(zhuǎn)嫁到被告處，明顯不合理。至于原告的租金損失，與本案無關(guān)。原告要求其承擔(dān)全部責(zé)任是不公平的，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。二、一審法院的認(rèn)定與判決

上海市閔行區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：本案原告劉女士系上海市閔行區(qū)滬青平路338號榮德公寓16號101室及上海市滬青平路101弄榮德大廈2號203室房屋的所有人。本案被告陳女士系原告住所樓上榮德公寓16號201室所有人。2002年3月8日至12日間，因被告衛(wèi)生間抽水馬桶連接水箱的軟管破裂，大量自來水沿被告房屋地坪自上而下流入樓下底層原告住房內(nèi)，直至漫溢室外被鄰居發(fā)現(xiàn)。其時原、被告均不在滬。漏水造成原告臥室、廳墻面和頂面不同程度出現(xiàn)涂料、墻紙起殼、剝落、霉變，客廳、臥室地板、木質(zhì)踢腳線浸水、受潮，不同程度隆起、褶皺和斷裂，臥室房門變形，發(fā)霉。裝潢修復(fù)費(fèi)用經(jīng)上海市價格認(rèn)證中心閔行分部鑒定為人民幣13559元。漏水造成原告家中一對音響外殼變形，寫字臺發(fā)霉、開裂。漏水發(fā)生后，原告及家人居住上海市滬青平路101弄榮德大廈2號203室至今。

另查明，1999年因榮德公寓16號三樓陽臺下水口堵塞，發(fā)生漏水，殃及本案原、被告的住房。2002年1月，因榮德公寓16號三樓住戶的熱水器故障，漏水影響到原告的廚房間。原告為此曾與熱水器生產(chǎn)廠家交涉，要求賠償。

又查明，上海市閔行區(qū)滬青平路338號榮德公寓B座102室即現(xiàn)榮德公寓16號101室，建筑面積為150平方米左右。本案有如下證據(jù)：

現(xiàn)場照片2本、洪菁實業(yè)公司照相館的沖印證明1份，證明照片拍攝的時間、漏水造成裝潢受損情況。

錄像帶1盤，證明漏水發(fā)生5天后現(xiàn)場情況。

華舒物業(yè)公司的證明1份，證明漏水原因在于201室衛(wèi)生間洗臉盆下閥門破裂所致。

上海市閔行區(qū)人民法院（1998）閔民初字第2558號民事判決書1份，以及上海市第二中級人民法院（2000）滬二中執(zhí)字第783號民事裁定書1份，以證明原告是現(xiàn)滬青平路338號榮德公寓16號101室和滬青平路101弄榮德大廈2號203室房屋所有人。

租賃合同一份，證明原告原將自有的另一套住宅榮德大廈2號203室房屋出租給上海金洲酒店服務(wù)有限公司，租期為2002年4月1日至2003年4月1日，租金每月人民幣3200元。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請書1份，證明201室是被告所有。

通告1份，證明榮德公寓的開發(fā)商因房屋經(jīng)常發(fā)生漏水問題，要求業(yè)主配合維修管道。

向劉猛勇、朱業(yè)明、王桂琴、沈信杰、張若杰做的調(diào)查筆錄，證明1999年該幢房屋三樓陽臺出水管堵塞引起漏水，2002年1月三樓滲水影響到原告廚房，原告曾要求更換廚房的天花板和吊廚。上海市價格認(rèn)證中心閔行分部對上海市閔行區(qū)滬青平路338號榮德公寓16號101室受損裝潢的修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行價格鑒定，結(jié)論為“受損裝潢修復(fù)材料費(fèi)、人工費(fèi)合計人民幣13559元”。上海市閔行區(qū)人民法院根據(jù)上述事實和證據(jù)認(rèn)為：

關(guān)于物品損失。原告主張因漏水損壞的物品有：SONY29英寸彩電圖像失真；音箱因浸水外殼變形；寫字臺發(fā)霉、開裂；皮沙發(fā)外觀未壞但內(nèi)里受水浸受損；鋼琴彈不出聲。原告要求被告對上述物品進(jìn)行修復(fù)。被告提出異議，認(rèn)為上述物品漏水前是否已損壞、漏水后損壞到何程度不明，原告要求被告進(jìn)行修復(fù)的依據(jù)不足。經(jīng)庭前證據(jù)交換，被告確認(rèn)上述物品存在于原告漏水侵害的上海閔行區(qū)滬青路338號榮德公寓16號101室現(xiàn)場。原告提供向朱震宇所做的調(diào)查筆錄，以證明漏水前的2002年春節(jié)鋼琴彈奏情況良好。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為證人是原告的熟人，與原告有利害關(guān)系，即使鋼琴當(dāng)時是好的，現(xiàn)在有損壞，也不能排除其他原因引起的損壞。原告提出的證據(jù)又是孤證，故缺乏證明力。原告要求被告修復(fù)的物品系在家庭內(nèi)部使用的器物，按音箱因浸水外殼變形、寫字臺受潮發(fā)霉、開裂，不需再對受損原因舉證，法院即可確認(rèn)損害系漏水造成。原告雖有初步證據(jù)證明漏水前鋼琴彈奏狀況良好，但原告主張的彩電、鋼琴、皮沙發(fā)的損壞情況是內(nèi)在的，僅憑視覺觀察無法確定，現(xiàn)被告不認(rèn)可此三樣物品損壞系由漏水引起，故應(yīng)由原告對此進(jìn)行舉證。原告現(xiàn)未能就其主張?zhí)峁┳C據(jù)，法院對彩電、鋼琴、皮沙發(fā)因漏水而損壞的事實難以采信。關(guān)于裝潢修復(fù)費(fèi)用。原、被告雙方對鑒定結(jié)論均無異議，法院予以采納。原告堅持以人民幣4萬元來計算其裝潢受損費(fèi)用，缺乏依據(jù)。被告認(rèn)為鑒定結(jié)論是針對房屋現(xiàn)狀作出的，應(yīng)當(dāng)扣除房屋遭受前兩次漏水造成的裝潢損失，被告只愿補(bǔ)償原告相當(dāng)于13559元的1/3的損失。因原告當(dāng)庭承認(rèn)1999年、2002年1月三樓漏水殃及原告住房，故被告要求扣除相關(guān)的裝潢損失，是合理的。關(guān)于租金損失。2002年3月28日原告之夫回國處理漏水事件，因家中無法居住，遂取消另一套住宅的出租協(xié)議，住進(jìn)榮德大廈2號203室。原告于2002年10月回國后也居住在該房內(nèi)至今。原告要求租金損失按每月人民幣1600元計算，因賠償糾紛尚未解決，要求租金損失以人民幣25000元總計。而被告認(rèn)為漏水的房屋經(jīng)收拾尚可住人，不愿賠償租金損失。法院認(rèn)為，原告有關(guān)租金的舉證與其欲證明的租金損失有25000元之事實缺乏客觀聯(lián)系，法院不予采納。但漏水發(fā)生后，原告房屋裝潢受損程度較為嚴(yán)重，使原告與其家人難以在短時間內(nèi)繼續(xù)居住該房屋，原告另覓住處合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告利益受損的事實足以認(rèn)定。原告以租金損失形式提出的賠償，具體數(shù)額可由法院參照同類地段相似房屋的月租金予以確定。

法院認(rèn)為，不動產(chǎn)相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神處理相鄰關(guān)系。經(jīng)審理查明漏水原因在于被告房屋衛(wèi)生間設(shè)施的缺陷，漏水造成樓下鄰居原告房屋裝潢及物品損失，損害了原告的權(quán)益，故應(yīng)賠償原告因此所受的損失。被告辯稱漏水的發(fā)生是房屋質(zhì)量問題及原告不配合更換污水管道所致。因被告作為房屋的所有人的義務(wù)對房屋行使管理職責(zé)，故被告不能據(jù)此對抗原告的訴情。在此次漏水之前，原告的底層住房已經(jīng)歷兩次漏水，因被告對前兩次漏水給原告造成的損失范圍難以舉證，價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)對裝潢修復(fù)費(fèi)用的鑒定又是根據(jù)房屋現(xiàn)狀作出的，另考慮到原告因廚房間漏水曾向案外人提出索賠后又放棄的情節(jié)，從公平、合理的角度出發(fā)，法院酌情確定由被告承擔(dān)裝潢修復(fù)費(fèi)用的90%。原告要求被告修復(fù)的物品，其范圍應(yīng)當(dāng)是因漏水造成的物品損壞，法院根據(jù)常理推斷及原告的舉證，確定由被告人修復(fù)音箱、寫字臺。考慮到原告房屋裝潢受損程度較為嚴(yán)重，使原告及其家人難以在短時間內(nèi)繼續(xù)居住、使用該房屋，原告另覓住處合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告的利益損失應(yīng)當(dāng)由被告賠償。現(xiàn)原告以租金損失的形式來主張此項利益，對合理部分法院可予支持。法院為彌補(bǔ)原告的利益損失及促使原告收拾發(fā)生水患的房屋，早日回搬，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，參考同類地段同類型房屋的租賃價格，酌情確定以租金每月人民幣1200元計支持租金損失3個月。法院另考慮到原告遭受如此漏水后清理現(xiàn)場需花費(fèi)精力，其提出過高的訴訟請求尚在情理之中，故法院在確定訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)時亦酌情考慮。

上海市閔行區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第八十三條、第一百零六條之規(guī)定，作出如下判決：

被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起30日內(nèi)委托具有維修資質(zhì)的企業(yè)，對漏水造成損壞的原告劉女士所有的、現(xiàn)在上海市閔行區(qū)滬青平路338號榮德公寓16號101室內(nèi)的音箱一對、寫字臺一張予以修復(fù)。被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告劉女士裝潢修復(fù)費(fèi)用人民幣12203.10元。

被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告劉女士租金損失人民幣3600元。

駁回原告劉女士其余之訴訟請求。案件受理費(fèi)人民幣2910元、財產(chǎn)保全費(fèi)人民幣670元、鑒定費(fèi)人民幣680元，由原告劉女士負(fù)擔(dān)1000元，被告陳女士負(fù)擔(dān)3260元。上訴人訴稱：撤銷原判第三項，改判陳女士應(yīng)賠償劉女士租金損失25600元（以每月人民幣3200元計，計算8個月）。原審以人民幣1200元計算租金損失不合理，參照周圍鄰居及自己原出租的同地段同類型房屋，每月以3200元計算租金實屬合理；由于事件發(fā)生后為便于進(jìn)行受損評估，故保留現(xiàn)場至今，原審確定租金損失僅為3個月，也屬欠公平，現(xiàn)主張以8個月為限計付租金損失應(yīng)屬恰當(dāng)。被上訴人辯稱：劉女士的上訴請求缺乏依據(jù)，要求維持原判。三、二審法院的認(rèn)定與判決

上海市第一中級人民法院審理查明：原審法院認(rèn)定事實無誤。原審中劉女士未主張對租金損失進(jìn)行評估；二審中劉女士也不主張對受損房屋2002年3月間租金價格進(jìn)行評估。

上海市第一中級人民法院認(rèn)為：原審法院對本案的賠償范圍的認(rèn)定、賠償責(zé)任的確定、責(zé)任承擔(dān)方式的判令均合法、有據(jù)，且雙方當(dāng)事人對此亦無異議，故二審法院對上述處理予以維持?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人爭議的焦點是賠償數(shù)額中租金損失的確認(rèn)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對自己的主張負(fù)有舉證的義務(wù)。劉女士就其主張的租金損失，在本案中未行舉證，亦不要求有關(guān)專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)就此進(jìn)行評估，因此，其對租金的主張因缺乏證據(jù)而難獲支持。原審考慮到事件發(fā)生后，劉女士確實一時難以在該房內(nèi)居住，發(fā)生了另居他處的情況，客觀上也可能發(fā)生因此事件而帶來的利益損失，故依據(jù)雙方陳述的同地段同類型房屋租賃價格酌情確定租金以每月人民幣1200元講，支持3個月的租金損失，已屬公平合理。在劉女士無充分證據(jù)支持其主張的前提下，劉女士的上述請求，二審法院難予支持，原判可予維持。

上海市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴、維持原判。

上訴案件受理費(fèi)人民幣2910元，由上訴人劉女士負(fù)擔(dān)。

四、對本案的解析

我們在處理相鄰損害糾紛案件時，常遇到損失的確定問題。對一些價值明顯不大，但確有損壞的物品，進(jìn)行價值評估的訴訟成本可能遠(yuǎn)大于物品損失本身。也有一些物品的損壞是否在侵權(quán)行為中形成，沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)愿意鑒定、評估，導(dǎo)致這部分事實難以查明。我們認(rèn)為，簡單地以當(dāng)事人未提供損失的依據(jù)而不予支持，有失公允。應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)賠償范圍的前提下，結(jié)合法官的生活經(jīng)驗和現(xiàn)有的相關(guān)依據(jù)，充分考慮公平合理原則，酌情確定損失的具體數(shù)額。對確需鑒定的事項，如果當(dāng)事人在人民法院指定的期限內(nèi)不提出申請或不預(yù)交鑒定費(fèi)用的，可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條第二款的規(guī)定，由其承擔(dān)舉證不能的后果。

本案中，關(guān)于雙方爭議的裝潢損失費(fèi)用，經(jīng)審理查明確定包含前兩次漏水引起的損失，但損失有多少，原、被告沒有舉證，鑒定結(jié)論也無法明確，法院根據(jù)前兩次漏水主要侵害廚房間的天花板、吊櫥，酌情確定在總的裝潢損失中扣除10%，是比較合理的。關(guān)于租金損失，比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ㄊ俏袑I(yè)機(jī)構(gòu)對發(fā)生水患的房屋在該時段內(nèi)的租金市場價進(jìn)行評估。但這樣做勢必增加訴訟成本，拉長辦案周期，最終加重當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。而且，租金市場價不是非鑒定評估不可，原、被告是上、下樓領(lǐng)居，對本地租金行情有達(dá)成共識的可能。法官遂征求雙方意見，原告稱每月租金1600元，被告稱裝潢新舊程度為1000元至1500元不等。從原告的訴訟心理來看其一般是就高要求的，考慮其裝修已有6年，遂確定租金為每月1200元。根據(jù)生活經(jīng)驗，通常家庭裝修住房3個月可完工。為促使原告早日回搬，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，酌情支持3個月的租金以計算原告的損失，也比較公平合理。后原告對有關(guān)租金損失的一審判決部分不服，提出上訴，但在二審中未就此進(jìn)一步舉證，又不要求專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，上訴請求遂被二審法院駁回。

五、律師提醒

在發(fā)現(xiàn)漏水情況后，作為受損方首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場，并進(jìn)行證據(jù)固定。如能進(jìn)行現(xiàn)場公正最好，次之可拍攝照片等。其次，對于損失的范圍，我們建議能請有評估資質(zhì)的企業(yè)，如價格認(rèn)證中心等，到現(xiàn)場進(jìn)行評估。上述手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。

當(dāng)然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對不顧事實，漫天要價，這樣往往不利于問題的解決，同時，也是不符合法律的。

第二篇：租賃合同法

不可抗力事件的不可預(yù)見性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延,不能窮盡人類和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。所以,盡管世界各國都承認(rèn)不可抗力可以免責(zé),但是沒有一個國家能夠確切地規(guī)定不可抗力的范圍,而且由于習(xí)慣和法律意識不同,各國對不可抗力的范圍理解也不同。根據(jù)我國實踐、國際貿(mào)易慣例和多數(shù)國家有關(guān)法律的解釋,不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象,如,火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等;二是由社會原因引起的社會現(xiàn)象,如,戰(zhàn)爭、**、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場行情等。一般來說,把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭、嚴(yán)重的**看成不可抗力事件各國是一致的,而對上述事件以外的人為障礙,如政府干預(yù)、不頒發(fā)許可證、罷工、市場行情的劇烈波動,以及政府禁令、禁運(yùn)及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭議。因此,當(dāng)事人在簽訂合同時應(yīng)具體約定不可抗力的范圍。事實上,各國都允許當(dāng)事人在簽訂合同時自行約定不可抗力的范圍。自行約定不可抗力的范圍實際上等于自訂免責(zé)條款。當(dāng)事人訂立這類條款的方法一般有三種：一種是概括式。即在合同中只概括地規(guī)定不可抗力事件的含義,不具體羅列可能發(fā)生的事件。如果合同簽訂后,客觀情況發(fā)生了變化,雙方對其含義發(fā)生爭執(zhí),則由受理案件的仲裁機(jī)關(guān)或法院根據(jù)合同的含義解釋發(fā)生的客觀情況是否構(gòu)成成不可抗力;另一種是列舉式。即在合同中把屬于不可抗力的事件一一羅列出來,凡是發(fā)生了所羅列的事件即構(gòu)成不可抗力,凡是發(fā)生了合同中未列舉的事件,即不構(gòu)成不可抗力事件;第三種是綜合式,即在合同中既概括不可抗力的具體含義,又列舉屬于不可抗力范圍的事件。第十三條 免責(zé)條件

1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。

3、因上述原因而終止合同的，租金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數(shù)計算，多退少補(bǔ)。

4、不可抗力系指“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。

由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責(zé)任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。

如果出租人交付的房屋狀況與約定不符，承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。

第三篇：汽車租賃合同法

合同號：_________ 出租方：_________ 承租方：_________ 本合同簽訂地點：_________ 術(shù)語釋義： 1.出租方：租賃車輛所有權(quán)人。2.承租方：指依照與出租方的租賃合同約定，合法使用租賃車輛的單位或個人。3.擔(dān)保方：指為承租方與出租方簽訂本合同在擔(dān)保期內(nèi)提供不可撤消擔(dān)保的單位或個人。4.租賃車輛：依照租賃合同的約定，出租方提供給承租方使用的手續(xù)完備的車輛。5.車輛損失：指租賃車輛的丟失或非正常損壞，輪胎、工具等附件的丟失或損壞，以及由此引起的其它任何方面的損失。依照《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商一致，就租賃汽車事宜訂立本合同。第一條 租賃車輛的狀況 詳見本合同的附件一《汽車租賃登記表》和附件二《車輛交接清單》。第二條 租金 1.每天月租金_________元_________幣/輛，共計人民幣_________元，大寫_________元_________幣，承租方于接收車輛時向出租方付清。2.承租方租車在_________個月以上的，則在每月_________日前向出租方預(yù)付下月租金。逾期交付租金，應(yīng)按超時天數(shù)，向出租方交納應(yīng)交租金的_________的違約金。但違約金累計不超過_________個月的租金。承租方如拖欠租金達(dá)_________天以上，出租方有權(quán)收回租賃車輛并追究承租方違約責(zé)任。3.租賃期滿承租方交還所租汽車時超出_________小時按半天計費(fèi)，超出_________小時按全天計費(fèi)。4.承租方以_________方式轉(zhuǎn)帳/現(xiàn)金支付支付租金、押金。第三條 租車期限 出租方將_________牌車_________輛，車牌號碼_________，從_________年_________月_________日_________時起交付給承租方使用至_________年_________月_________日_________時止收回，租賃期共_________年_________個月_________天時，交付地點：_________ 第四條 出租方的權(quán)利和義務(wù) 1.擁有租賃車輛的所有權(quán)。2.對汽車租賃申請者及承租方的信用、信息有知情權(quán)。3.不承擔(dān)由承租方使用租賃車輛引發(fā)的連帶責(zé)任和本合同規(guī)定的風(fēng)險賠付范圍之外的任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任。4.在收到承租方租金及足額押金之后，將所租賃車輛交付承租方，收款日期以支票到帳或收到現(xiàn)金之日準(zhǔn)。5.提供車輛應(yīng)設(shè)備齊全，車輛狀況良好，行駛證、養(yǎng)路費(fèi)等各種證照及規(guī)費(fèi)繳訖證齊全。6.協(xié)助承租方在租賃期內(nèi)車輛保險事故的處理及車輛維護(hù)工作。7.負(fù)責(zé)車輛的二級維護(hù)和年檢。8.負(fù)責(zé)辦理保險公司為租賃車開辦的險種。9.租賃期間對車輛使用情況實施監(jiān)督。10.按_________比例，承擔(dān)租賃車輛交通事故車輛損失、車輛盜搶、第三者責(zé)任的風(fēng)險。11.承租方拒絕接受租賃車輛在合同期間發(fā)生交通違章的處罰時，有權(quán)將合同中登記的駕駛員作為責(zé)任人提交公安交通管理部門處理。12.承租方還車時應(yīng)保證燃油量與出租前相同，否則出租方有權(quán)收取不足部分燃油費(fèi)。第五條 承租方的權(quán)利和義務(wù) 1.有權(quán)自主選擇欲租車輛。2.于租賃合同有效期內(nèi)擁有所租賃車輛的使用權(quán)。3.對租賃車輛承租前已有損傷、質(zhì)量問題及由此造成的損失不承擔(dān)賠償、維修義務(wù)。4.承租方有權(quán)要求出租方賠償租賃期間因租賃車輛質(zhì)量存在問題而對承租方造成人身或者財產(chǎn)的損失。5.按期如數(shù)交納租金和押金。6.自行承擔(dān)租賃期內(nèi)所租車輛的燃油等費(fèi)用。7.妥善保管租賃車輛，維持車輛原狀。未經(jīng)出租方允許，不得擅自改裝、更換、增設(shè)他物，不得改變所租車輛的車身顏色、形狀。8.對租賃車輛進(jìn)行日常維護(hù)，保持車輛良好狀態(tài)。9.租期內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家各項法律法規(guī)，并承擔(dān)由于違法、違章肇事等行為所產(chǎn)生的全部責(zé)任和損失。10.須承擔(dān)在租期內(nèi)由于承租方自身原因給承租方自己造成的各種經(jīng)濟(jì)損失和租車期間因違法、違章肇事等行為給出租方帶來的各種經(jīng)濟(jì)損失。11.按_________比例，承擔(dān)租賃車輛交通事故車輛損失、車輛盜搶、第三者責(zé)任的風(fēng)險。12.提供真實有效的身份、職業(yè)及住址證明和擔(dān)保證明。13.租賃車輛使用期間，發(fā)生交通事故，及時向當(dāng)?shù)毓步煌?、保險部門報案聯(lián)系。并在_________小時內(nèi)通知出租方協(xié)助解決。14.如需續(xù)租車輛，須在本合同期滿前向出租方辦理續(xù)租手續(xù)，合同期滿未辦理手續(xù)，逾期_________天含_________天未交還車輛，除應(yīng)交納逾期期間的租金外，另交納逾期租金_________的違約金，逾期_________天以上，未與出租方辦理續(xù)租手續(xù)的，出租方將向有關(guān)部門申報，由此產(chǎn)生的后果及費(fèi)用由承租方承擔(dān)。15.在續(xù)租期間必須告之出租方所租車輛的真實情況。16.租賃期滿，應(yīng)按時返還租賃車輛及有效證件。17.不得買賣、抵押、質(zhì)押、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借租賃車輛。18.租賃車輛的修理如無特別的理由，要求在出租方指定的工廠進(jìn)行，否則，承租方按所拆零件價的_________倍賠款，同時須歸還所拆原零部件，而且必須承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切責(zé)任。第六條 擔(dān)保方責(zé)任和義務(wù) 1.擔(dān)保方就承租方履行本合同及附件的義務(wù)負(fù)連帶保證責(zé)任，擔(dān)保期限從擔(dān)保方簽字之日算起，擔(dān)保方的擔(dān)保期限到期后就擔(dān)保期內(nèi)承租方發(fā)生的法律責(zé)任仍然有效。2.必須提供真實有效的身份、職業(yè)及住址證明。3.擔(dān)保方對被擔(dān)保方租賃行為暫時停止而不愿或沒有能力繼續(xù)擔(dān)保的，需提前書面通知出租方及被擔(dān)保方，并征得出租方及被擔(dān)保方書面許可后方可變更或解除擔(dān)保。第七條 押金條款 1.承租方應(yīng)于租賃合同書簽署之日一次性足額交付_________幣_________元大寫_________元押金給出租方，押金不計利息。2.出租方應(yīng)于租賃合同書期滿或雙方協(xié)議解除合同后，在無任何糾紛的情況下，除依照本合同及附件的規(guī)定應(yīng)扣除的費(fèi)用外，剩余押金即時歸還承租方，下班之后還車，押金將于下一工作日內(nèi)退還。3.承租方不可自行將押金抵作租金。4.還車結(jié)算時，由承租方預(yù)留_________幣_________元的交通違章保證金，_________日后如無違章記錄則全部返還給承租方，否則出租方在代付交通違章金后將余額返還承租方。第八條 保險條款 1.出租方負(fù)責(zé)向保險公司投保以出租方為受益人的車損、盜搶和第三者責(zé)任險，若租賃方要求增保其它險種，出租方可代辦手續(xù)，費(fèi)用由承租方承擔(dān)。2.承租方承租車輛期間若發(fā)生車輛被盜、報廢或其它形式的滅失，承租方應(yīng)向出租方支付保險公司賠付后的不足部分。3.承租方應(yīng)在事故發(fā)生的_________小時內(nèi)通知出租方，并提供全部相關(guān)證明，否則承租方應(yīng)承擔(dān)保險事件不能賠付的責(zé)任及相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。4.上述保險公司險種賠償之外的所有損失，由_________方承擔(dān)。出租方僅就承租方或出租方書面允許的駕駛?cè)藛T發(fā)生的保險索賠事宜負(fù)有協(xié)助辦理的義務(wù)。5.由于承租方的原因造成的保險公司拒賠及免賠的所有損失及相關(guān)費(fèi)用由承租方承擔(dān)。6.租賃期間因承租方原因車輛發(fā)生各種事故，承租方應(yīng)付車輛加速折舊費(fèi)，加速折舊費(fèi)相當(dāng)于本次事故總損失額的_________，如承租方不能取得保險公司理賠必須的有關(guān)手續(xù)，則由承租方承擔(dān)全部維修費(fèi)用及加速折舊費(fèi)。7.承租方在租賃車輛期間若發(fā)生車輛被盜、報廢或其它形式的滅失，承租方應(yīng)負(fù)擔(dān)車輛滅失之日起至出租方獲得保險公司賠款時止最長不超過_________個月的車輛租金的_________。第九條 違約責(zé)任 1.出租方、承租方雙方任何一方不履行本合同項下的任一義務(wù)，均構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即應(yīng)向?qū)Ψ劫r償其違約行為造成的一切直接的和可預(yù)見的損失。若雙方均有過錯的，按雙方各自過措大小來承擔(dān)違約責(zé)任。2.任何一方違反本合同約定，另一方可以要求或采納本合同和法律所允許的補(bǔ)救措施，包括但不限于實際履行和補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失。3.任何一方在收到對方的具體說明違約情況的書面通知后，應(yīng)在_________日內(nèi)對此確認(rèn)或提出書面異議或補(bǔ)充說明。如果在_________日內(nèi)不予以書面回答，則視為其接受書面通知所述內(nèi)容。在此情形下，雙方應(yīng)對此問題進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，按本協(xié)議爭議條款解決。違約方應(yīng)承擔(dān)因自己的違約行為而給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失。4.出租方未能履行向承租方提供合同約定的車輛、服務(wù)等義務(wù)時，應(yīng)承擔(dān)下列違約責(zé)任： 1經(jīng)道路運(yùn)輸管理部門認(rèn)可的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)認(rèn)定租賃車輛達(dá)不到一級標(biāo)準(zhǔn)的，承租方有權(quán)解除合同，并要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任。2出租方不能按約定提供故障維修、救援時，承租方有權(quán)解除合同，出租方應(yīng)退還租賃車輛停駛期間租金并支付停駛期間租金_________的違約金。3維修、救援后租賃車輛仍無法恢復(fù)使用功能，出租方應(yīng)提供相當(dāng)檔次替換車或采取其他措施。否則承租方有權(quán)解除合同并要求出租方退還預(yù)交的租金、押金。此外，出租方須向承租方支付本合同約定租金總額_________的違約金。4因承租方原因造成車輛損壞的，出租方應(yīng)嚴(yán)格依照汽車維修規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取修車費(fèi)用。5如果因出租方非正當(dāng)原因致使合同無法履行，出租方應(yīng)在合同不能履行之日起_________天內(nèi)一次性支付給承租方補(bǔ)償金_________幣_________元大寫：_________作為對承租方的間接損失補(bǔ)償。同時退還承租方已交納的租金、押金。6出租方不按合同約定交付租賃車輛給承租方，自逾期之日起每日向承租方支付違約金_________幣_________元，但違約金累計不超過_________個月的租金。出租方逾期交付租賃車輛超過_________天，承租方有權(quán)單方面解除合同并追究出租方責(zé)任。5.承租方不能按合同約定交納費(fèi)用、使用租賃車輛、保管租賃車輛、歸還租賃車輛時，應(yīng)承擔(dān)下列違約責(zé)任： 1提前解除合同歸還租賃車輛的，應(yīng)按未履行部分租期租金總額的_________向出租方支付違約金，已交納租金的，出租方在扣除違約金后應(yīng)將余款退還承租方。2在下述任何一種情況發(fā)生時，出租方有權(quán)隨時隨地收回所租車輛，已收取的款項在計算所有損失后多退少補(bǔ)。a 承租方利用所租車輛從事違法犯罪活動。b 承租方將所租賃車輛轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出售、抵押、質(zhì)押。c 承租方提供其它虛假情況有可能給出租方帶來損失的。d 承租方未經(jīng)出租方書面許可連續(xù)拖欠應(yīng)付款項超過_________日。e 承租方提供虛假無效身份、職業(yè)、住址證明和擔(dān)保證明。f 承租方將租賃的車輛進(jìn)行營運(yùn)、體育、軍事、競賽等，嚴(yán)禁裝載易燃易爆或腐蝕物品。g 承租方從事其它有損車輛所有者合法權(quán)益的活動。3有以上情況之一者給出租方造成經(jīng)濟(jì)損失的，承租方應(yīng)作相應(yīng)賠償。a 承租方不按車輛性能或操作程序使用而造成的租賃車輛修理、停運(yùn)損失的，承租方承擔(dān)因過失被保險公司拒絕賠償?shù)膿p失。b 承租方應(yīng)承擔(dān)擅自改裝、更換、增設(shè)他物等改變租賃車輛原狀造成的損失。c 承租方應(yīng)承擔(dān)未協(xié)助出租方按時參加車檢或維修保養(yǎng)而造成的損失。d 承租方應(yīng)承擔(dān)非出租方原因?qū)е萝囕v被第三方扣押的責(zé)任。e 承租方違反交通安全法規(guī)時，應(yīng)在被告知的 5 日內(nèi)接受處罰。如拒絕接受處罰，合同中登記的駕駛員將作為違章責(zé)任人被提交公安交通管理部門處理。f 如果因承租方非正當(dāng)原因致使合同無法履行，承租方應(yīng)在合同不能履行之日起_________天內(nèi)一次性支付給承租方補(bǔ)償金_________幣_________元大寫：_________作為對承租方的間接損失補(bǔ)償。同時_________是/否有權(quán)要求出租方退還已交納的租金、押金。6.如果雙方在履行本合同中產(chǎn)生糾紛無法協(xié)商一致解決的，則違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為維護(hù)自己權(quán)益支出的包括但不限于差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)、取證費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。第十條 合同的變更和解除 1.本合同的變更和解除，必須經(jīng)租賃雙方及擔(dān)保人簽署書面協(xié)議方能有效。2.承租方在租賃到期后，如需繼續(xù)使用車輛，必須到出租方重新填寫《汽車租賃登記表》并繳納租金，否則視為非法占用出租方車輛。第十一條 聲明及保證 1.出租方： 1出租方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。此條款視實際情況選擇性適用 2出租方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。3在簽署本合同時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對出租方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。4出租方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是出租方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。此條款視實際情況選擇性適用 2.承租方： 1承租方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。此條款視實際情況選擇性適用 2承租方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。3在簽署本合同時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對承租方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。4承租方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是承租方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。此條款視實際情況選擇性適用 第十二條 保密 1.雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。2.一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。第十三條 不可抗力 1.本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見、不能克服、不能避免并對一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、**、政府行為等。2.如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同

第四篇：房屋租賃合同法

房屋租賃合同法

房屋租賃合同法 1

房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。由出租人和承租人在協(xié)商一致的情況下簽訂合同。我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

房屋租賃合同法的相關(guān)法律規(guī)定

第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途

第二百一十七條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。

第二百一十八條承租人按照約定的'方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

第二百二十二條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十六條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。

第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

房屋租賃合同法 2

甲方（出租方）：

身份證號碼：乙方（承租方）：

身份證號碼：現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方將自有住房出租給乙方并達(dá)成如下租房合同：

一、房屋位于

二、租賃期限：

三、租金及交納時間：每月

元，乙方應(yīng)每____月付一次，先付后住。

第一次乙方應(yīng)于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方；

第二次及以后付租金，乙方應(yīng)在租金到期前天付清。

四、租房押金：乙方應(yīng)于簽約同時付給甲方押金元，到期甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

五、租賃期間的其他約定事項：

1、甲方提供完好的'房屋、設(shè)施、設(shè)備，乙方應(yīng)注意愛護(hù)，不得隨意破壞房屋裝修、結(jié)構(gòu)及設(shè)施、設(shè)備，否則應(yīng)按價賠償。

2、水、電、氣、物業(yè)、衛(wèi)生費(fèi)等所有費(fèi)用都由乙方支付。

3、房屋只限乙方用于住房使用，乙方不得私自轉(zhuǎn)租、改變使用性質(zhì)或供非法用途。租賃期滿后如乙方要求繼續(xù)租賃，甲方則優(yōu)先考慮繼續(xù)租賃。

4、甲方在租賃期內(nèi)不得隨意提高租金。

5、合同一經(jīng)簽訂，雙方都不得隨意解除，如任何一方需提前解除合同則需提前一個月通知對方，并在雙方協(xié)商一致同意后方可提前解除合約。租賃期內(nèi)，如遇不可抗力因素導(dǎo)致無法繼續(xù)履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

6、因乙方使用不善造成房屋及其相連設(shè)施的損失和維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)并責(zé)任賠償損失。租賃期間乙方應(yīng)做好防火、防盜安全、綜合治理等工作，應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。

7、此合同未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，并做出補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同有同等效力。雙方如果出現(xiàn)糾紛，先友好協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民法院裁定。

8、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。

六、本合同一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：簽約日期：

房屋租賃合同法 3

在審判實踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點。

合同必須嚴(yán)守，是合同法上的一項基本原則。但是，當(dāng)事人可依合同約定或者法律規(guī)定而享有解除權(quán)，以便從合同的束縛中解脫出來。

在房屋租賃合同關(guān)系中，除當(dāng)事人約定外，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，雙方在以下情形下享有合同解除權(quán)：

1.承租人的解除權(quán)。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權(quán)利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！逗贤ā返诙偃粭l規(guī)定：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

《合同法》第二百三十三條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達(dá)到危及承租人的安全或者健康的程度。我們認(rèn)為，對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權(quán)利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規(guī)定，承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應(yīng)滿足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達(dá)到嚴(yán)重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關(guān)系的，則該障礙即使未達(dá)到嚴(yán)重程度，也應(yīng)允許承租人解除合同。 (2)出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同?！逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定的用語是可以隨時解除。但應(yīng)注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達(dá)到危及承租人(包括同住人)的安全或者健康的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規(guī)則不同，其立法理由在于要絕對保護(hù)人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導(dǎo)致危及承租人的安全或者健康的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

2.出租人的解除權(quán)。包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對租賃房屋進(jìn)行使用收益的?！逗贤ā返诙僖皇艞l規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2)承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的。《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

3.雙方均有的解除權(quán)。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。《合同法》第二百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

因房屋租賃合同的`解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應(yīng)注意：

1.當(dāng)事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。

2.合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其效力的發(fā)生以實際行使解除權(quán)為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。

3.要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：

1、承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;

2、承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則：

一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán);已形成附合的裝

飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。

二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況：

⑴合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊诉M(jìn)行補(bǔ)償;不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔(dān);

⑵合同解除時，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失。需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a(bǔ)償;合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。

房屋租賃合同法 4

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租賃屬于特種租賃，按其公有和私有性質(zhì)的不同，可以劃分為公房租賃和私房租賃。其中私房租賃又可以分為農(nóng)村私房租賃和城鎮(zhèn)私房租賃。由于國家沒有對農(nóng)村私房租賃作出特別規(guī)定，因此，農(nóng)村私房租賃主要由當(dāng)事人協(xié)商一致。這里所講的主要是城鎮(zhèn)私房租賃。

(l)關(guān)于城鎮(zhèn)私房租賃合同的訂立。為了加強(qiáng)對房屋租賃的管理，(城市房地產(chǎn)管理法)第53條的規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門備案。因此，城鎮(zhèn)私房租賃合同的當(dāng)事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門備案。為了防止單位擠占私有住房，私房的承租人一般僅限于公民，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位不能租賃私有房屋。這些單位只有經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，并有特殊需要，才可租賃私房，否則私房租賃合同無效。

(2)關(guān)于城鎮(zhèn)私房租賃的租金。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定私房租賃的租金。當(dāng)?shù)貨]有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)事人按照當(dāng)?shù)貙嶋H水平協(xié)商確定租金，出租人不得隨意抬高租金，不得收取押租或其他額外費(fèi)用。同時，承租人必須按時交付租金，超過一定期限仍未交付的，出租人不僅可以要求承租人補(bǔ)交所欠租金，還有權(quán)終止租賃合同。

(3)關(guān)于房屋的使用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人，不得利用房屋進(jìn)行非法活動。另外，根據(jù)(合同法)第230條、第234條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的.，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

(4)關(guān)于房屋的修繕義務(wù)。出租人應(yīng)承擔(dān)房屋的修繕義務(wù)，如果出租人怠于修繕給承租人或第三人造成損失的，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。但如果出租人無力修繕的，承租人可以予以修繕，費(fèi)用從租金中扣除，或由出租人分期償還。

(5)關(guān)于租賃合同的終止。租賃合同除依約定終止外，出租人還可以依承租人的以下行為終止房屋租賃：第一，承租人私自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓;第二，承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動;第三，承租人累計6個月不交付租金。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

【釋義】本條是關(guān)于房屋承租人死亡時的法律后果的規(guī)定。

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同終止時將租用的房屋返還出租人的協(xié)議。

房屋為重要的不動產(chǎn)，它既可以作為生產(chǎn)資料，又可以作為生活資料。作為生活資料，房屋是滿足公民“住”這一基本生活需要的物質(zhì)條件，從而住房租賃也就成為解決公民居住條件的重要法律手段?！白　币话闶且詰魹閱挝坏模?，雖然承租人為一人，也會有其他共同居住人的利益。因此在調(diào)整租賃關(guān)系時，不能不考慮承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租賃中，承租人取得的只是房屋使用權(quán)，原則上其承租權(quán)不得繼承。承租人死亡后，生前未與其共同生活的親屬或者法定繼承人，如果確需繼續(xù)租用住房的，享有優(yōu)先承租權(quán)，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。但是，在租賃期間，與承租人共同居住的人有在租賃的房屋內(nèi)居住的權(quán)利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前與承租人共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應(yīng)與出租人辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。承租人死亡后無共同居住之人的，租賃關(guān)系終止。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關(guān)系。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

【釋義】本條是關(guān)于房屋租賃的承租人對租賃的房屋優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。

優(yōu)先購買權(quán)的基本特征是：第一，它是一種法定的權(quán)利，是由法律直接規(guī)定的。第二，它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權(quán)，因此，出租人出賣租賃的房屋時必須及時通知承租人。這種請求權(quán)是一種請求債權(quán)，不是直接對物享有權(quán)利

，也不能直接對抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不影響出賣人與其他人進(jìn)行協(xié)商。第三，它是專屬于承租人的權(quán)利，這種優(yōu)先權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓或者繼承轉(zhuǎn)移至他人。第四，它是一種附條件的形成權(quán)，即以同等條件為前提。

優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件;

1.在租賃合同的存續(xù)期間。

2.在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。

3.必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護(hù)的必要了。

承租人享有優(yōu)先購買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的表示，出租人不得在這個期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項規(guī)定，承租人可以請求人民法院確認(rèn)該買賣合同不能生效。

房屋租賃合同法 5

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力

[法律規(guī)定]最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（1988年1月26日最高人民法院審判委員會討論通過）118規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

[實踐中存在的分歧] 在民事審判實踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關(guān)系。

[最高人民法院兩種不同的觀點]

多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的`買賣合同無效。對于同等條件應(yīng)作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。

少數(shù)意見認(rèn)為：優(yōu)先購買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先購買權(quán)沒有意義，實質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。

《中國民事審判前沿》，20xx年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)

《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（20xx）民一他字第29號）

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、

使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。

[遼寧省高級人民法院意見]房屋出租人整體轉(zhuǎn)讓建筑物，不能獨立于該建筑的部分房屋的承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，不應(yīng)予以支持。

房屋出租人委托拍賣出租房屋的，出租人應(yīng)比照《中華人民共和國拍賣法》第45條的規(guī)定，在拍賣七日前通知承租人，承租人的優(yōu)先購買權(quán)以參加拍賣競拍的方式實現(xiàn)。

房屋承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購買權(quán)由實際租用房屋的承租人享有。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，不應(yīng)予以支持。

三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋

《最高人民法院公報》20xx年第5期

法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

第五篇：商鋪租賃合同法

商鋪租賃合同法

商鋪經(jīng)營權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)生活中已經(jīng)得到廣泛的認(rèn)可和使用,但是目前尚未有任何法律法規(guī)對此予以規(guī)制。商鋪經(jīng)營權(quán)作為現(xiàn)代商事租賃制度適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,合同法上的租賃合同制度不敷堪用,商鋪經(jīng)營權(quán)應(yīng)被作為一種新型的、獨立的物權(quán)種類。以下是小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：商鋪租賃相關(guān)合同法。歡迎閱讀和參考!

商鋪租賃合同法如下：

一、對房屋租賃合同效力認(rèn)定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：

1.審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

2.審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

《城市房屋租賃管理辦法》認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢?顯然，這些出租行為認(rèn)為無效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。

如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因為權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封"手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

3.審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好，登記制度會制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價值不得與高位階法律所負(fù)荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳?！逗贤ā逢P(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。

4.審查房屋租賃

合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理

1.對承租人裝修物價值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機(jī)構(gòu)對裝修物的價值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

2.對承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：

(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

合同違約責(zé)任條款：

一、合同的一般條款、合同的基本條款

1、合同的簽訂

合同需經(jīng)雙方蓋章正式生效。

2、合同條款修改

如果一方要對合同中某些條款做修改，必須征得另一方同意后，編制合同修改書由雙方共同確認(rèn)。

合同修改書與原合同具有同等法律效力。

3、合同條款

合同范圍和條件;貨物及數(shù)量;合同金額;付款條件;交貨時間和交貨地點;合同生效。

二、合同的主要條款有哪些、合同必備條款

1、合同主要條款

完工期;

付款方式。

2、合同文件及解釋

協(xié)議書;履行本合同的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議;中標(biāo)通知書(適用于招標(biāo)工程);承包人投標(biāo)文件及其附件;確認(rèn)的工程量清單報價單或者施工圖預(yù)算書(適用于非招標(biāo)工程);專用條款;通用條款;標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件;圖紙;

工程量清單;

專用條款約定的其他文件。

三、合同違約金條款、合同違約條款

1、合同違約條款包括

違約責(zé)任承擔(dān)方式;

違約責(zé)任條款約定;

損害賠償?shù)姆秶?

違約金。

2、合同法第107條規(guī)定

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3、合同法第114條規(guī)定

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;

約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

4、合同法第117條規(guī)定

因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。