第一篇：房產(chǎn)登記中全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按全面積計(jì)算

房產(chǎn)登記中全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按全面積計(jì)算

全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算一半面積還是全面積一直是老百姓關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算全面積，而根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算一半面積。但兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)適用的范圍、對(duì)象并不相同。目前，按照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》有關(guān)規(guī)定及其他相關(guān)文件規(guī)定，全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算全面積，全國(guó)所有城市在涉及房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的房產(chǎn)測(cè)繪工作中，均統(tǒng)一執(zhí)行的是2000年2月發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。據(jù)市房管處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，依據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》第20條的規(guī)定，“與房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍相關(guān)的房屋面積測(cè)量，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制的測(cè)量技術(shù)規(guī)范”，而這樣的規(guī)范目前只有2000年2月發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。2002年3月發(fā)布、5月1日?qǐng)?zhí)行的建住房[2002]74號(hào)文件《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條也表明，房屋權(quán)屬登記建筑面積計(jì)算采用的是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。而建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局于2005年4月聯(lián)合發(fā)布的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是為滿(mǎn)足建筑工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作需要（如工程概預(yù)決算等）而制定的標(biāo)準(zhǔn)，并不適合以房屋產(chǎn)權(quán)登記為目的的房產(chǎn)測(cè)量工作。兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)適用的范圍、對(duì)象不同，因此并不矛盾。

市房管處測(cè)繪公司

發(fā)表日期：2007年9月5日。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013 根據(jù)現(xiàn)批準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實(shí)施。原《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005同時(shí)廢止。

3．0．21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005 3.0.18 建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算

關(guān)于金地花園超審批建筑面積的

情況說(shuō)明

金地花園于2012年8月31日獲得鎮(zhèn)聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議審批通過(guò)，根據(jù)規(guī)劃平面圖以及項(xiàng)目建設(shè)單位的申請(qǐng)，明港鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)與環(huán)境保護(hù)局于2013年9月2日核發(fā)了建筑工程規(guī)劃許可證。審批5#、6#、7#樓的總面積為19858.09㎡，經(jīng)實(shí)地查看，目前3棟樓主體已經(jīng)結(jié)束，按照審批位置和內(nèi)容建設(shè)。2014年8月，明港房管分局對(duì)該項(xiàng)目5#、6#、7#樓進(jìn)行房屋測(cè)繪時(shí)，測(cè)繪的總面積為20855.87㎡，和審批的有997.78㎡的誤差。經(jīng)查看圖紙和咨詢(xún)明港房管分局的測(cè)繪人員，6號(hào)樓附屬樓設(shè)計(jì)圖紙為290㎡，沒(méi)有建設(shè)，但因?yàn)槭┕D紙是整體，明港房管分局測(cè)繪時(shí)，將該面積登記。另有近700㎡的誤差因?yàn)榉课菰O(shè)計(jì)時(shí)按照GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的規(guī)定陽(yáng)臺(tái)面積為一半的面積計(jì)算，建設(shè)單位按照設(shè)計(jì)單位和審圖中心提供的數(shù)字申報(bào);為了小區(qū)的外觀統(tǒng)一和房屋質(zhì)量安全，建設(shè)單位擬統(tǒng)一安裝南側(cè)窗戶(hù)。而房屋測(cè)繪時(shí)房管部門(mén)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定全封閉陽(yáng)臺(tái)按照全面積計(jì)算。

經(jīng)咨市規(guī)劃局執(zhí)法科，答復(fù)說(shuō)，如果按照審批的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，確因設(shè)計(jì)單位和房屋登記產(chǎn)生的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算規(guī)則不同，產(chǎn)生的誤差可以不予處理，按照程序正常補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

第二篇：房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)

中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)發(fā)布公告

（2000 年第3 號(hào)）

國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局批準(zhǔn)以下154 項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)予以公布。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 第1 單元 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 第2單元 房產(chǎn)圖圖式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定

目 次

前言范圍引用標(biāo)準(zhǔn)總則（略）房產(chǎn)平面控制測(cè)量（略）房產(chǎn)調(diào)查（略）房產(chǎn)要素測(cè)量（略）7 房產(chǎn)圖繪制（略）房產(chǎn)面積測(cè)算變更測(cè)量（略）成果資料的檢查與驗(yàn)收（略）

附錄A(標(biāo)準(zhǔn)的附錄)房屋、房屋用地調(diào)查表與分類(lèi)（略）

附錄B(提示的附錄)成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/p>

第2 單元：房產(chǎn)圖圖式 CH 1003 —1995 測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（略）前 言

本標(biāo)準(zhǔn)是在國(guó)家測(cè)繪局1991 年5 月發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，結(jié)合近期科技的發(fā)展和生產(chǎn)的需求并參照國(guó)內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定制定的。

GB ／T17986 在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的總標(biāo)題下，包括以下兩個(gè)單元：《第l 單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》；《第2 單元：房產(chǎn)圖圖式》。

本標(biāo)準(zhǔn)的附錄A 是標(biāo)準(zhǔn)的附錄；附錄B 是提示的附錄。

本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局提出。

本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局歸口管理。

本標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所、南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、國(guó)家測(cè)繪局國(guó)土測(cè)繪司、廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所、西安市房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處等單位負(fù)責(zé)起草。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：呂永江、華如宏、唐國(guó)芳、劉大可、黃保華、岳答孝、孟娟。范 圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)量亦可參照?qǐng)?zhí)行。引用標(biāo)準(zhǔn)

下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。本標(biāo)準(zhǔn)出版時(shí)，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討使用下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形圖航空攝影

規(guī)范

GB ／T 17986.2-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 第2單元:房產(chǎn)圖圖式

CH l003-1995 測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)面積測(cè)算．1 一般規(guī)定．1 ．1 房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容．2 ．1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m 以上部位計(jì)算建筑面積。

c)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度2.2m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。f)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m 以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

1)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

m)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2m 以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。．2 ．2 計(jì)算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

b)獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

c)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。8 ．2 ．3 不計(jì)算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

c)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

附 錄 B

(提示的附錄)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/p>

B1 成套房屋建筑面積的測(cè)算

B1.1 成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

B1.2 套內(nèi)房屋使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算: a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

B1.3 套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。

B1.4 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按8.2 的規(guī)定計(jì)算。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?/p>

B2.1 共有共用面積的內(nèi)容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2.2 共有共用面積的處理原則

a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

b)無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。B2.3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si ─為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi 一為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

∑δSi —為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si —為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

B3 共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

B3.1 共有建筑面積的內(nèi)容

共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室，車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)人共有建筑面積。

B3.2 共有建筑面積的計(jì)算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3.3 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

a)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓以幢為單元，依照B2 的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

b)商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

c)多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

補(bǔ)充

一、外墻墻體

同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算。

各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

二、斜面結(jié)構(gòu)屋頂

房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.2米以上部位計(jì)算建筑面積。

三、不規(guī)則圍護(hù)物

陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。

四、非垂直墻體

對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計(jì)算建筑面積。

房屋墻體向外傾斜、超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。

五、樓梯下方空間

樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不得再計(jì)算建筑面積。

六、公共通道

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

七、二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

八、與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

九、有頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋室外樓梯按各層水平投影計(jì)1/2面積，簡(jiǎn)易爬梯不計(jì)算建筑面積。

十、房屋套內(nèi)具有使用功能但層高（高度）低于2.2米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。

其它

一、躍層的套內(nèi)建筑面積應(yīng)包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

二、陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)的區(qū)分問(wèn)題

1、借助于下層房屋屋面無(wú)柱、無(wú)頂?shù)氖彝饣顒?dòng)空間都以平臺(tái)處量。

2、凡是懸挑的、有頂蓋的，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的空間按陽(yáng)臺(tái)處理。a、借助于下層屋面的為平臺(tái)，不計(jì)算建筑面積；

b、懸挑的為陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算建筑面積；

c、有頂、有柱的部分，按柱外圍計(jì)算建筑面積，其余部分按平臺(tái)處理； d、上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺(tái)處理；

e、一層按柱外圍計(jì)算建筑面積，二層無(wú)頂蓋部分按平臺(tái)處理；

f、首層或一二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽(yáng)臺(tái)按平臺(tái)處理；

三、戶(hù)的權(quán)屬界線

每戶(hù)的權(quán)屬界線原則上都閉合的，以入戶(hù)門(mén)為準(zhǔn)，進(jìn)入戶(hù)內(nèi)后，戶(hù)內(nèi)的各功能房間，室內(nèi)分隔墻體及其活動(dòng)陽(yáng)臺(tái)，花園都屬于本戶(hù)所有，即按每戶(hù)權(quán)屬界線所有范圍就可以算出各戶(hù)套內(nèi)面積（商鋪計(jì)算同）。權(quán)屬界線范圍以外的部分都屬于共有公用面積。

四、面積分?jǐn)偟膬煞N方法：

第一種：整幢中共有面積的共有關(guān)系對(duì)各戶(hù)來(lái)說(shuō)是一致，即整幢中對(duì)共有面積按一個(gè)來(lái)分?jǐn)?/p>

第一種：在商住樓、多功能綜合樓中根據(jù)共有面積的共有關(guān)系對(duì)其分?jǐn)?。多?jí)分?jǐn)倯?yīng)遵循從整體到局部，從大到小的原則分?jǐn)偂?/p>

五、房屋分幢原則

在房產(chǎn)測(cè)繪中，房屋的建筑面積計(jì)算，各房產(chǎn)要素的調(diào)查、各戶(hù)公共建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算是以幢為基本單元進(jìn)行的。

1、獨(dú)立建筑的房屋應(yīng)為一幢。

2、借用獨(dú)立房屋的山墻搭建的偏房，與獨(dú)立房屋一起應(yīng)視為一幢。

3、層數(shù)相同。產(chǎn)權(quán)人或門(mén)牌號(hào)不同，結(jié)構(gòu)上又能分開(kāi)的房屋可分別分幢。

4、層數(shù)不同，結(jié)構(gòu)上分不開(kāi)的房屋應(yīng)視為一幢。

5、底層（或下面多層）為裙樓，上面有一個(gè)或多個(gè)塔樓式的房屋，其整體視為一幢。

6、利用各幢房屋之間的空間，底層（或多層）以裙樓的形式連成一片的房屋，其樓房與裙樓部分應(yīng)分別分幢。

六、通過(guò)走廊或者架空通廊相連的房屋，應(yīng)分別分幢，走廊（或架空通廊）應(yīng)分別計(jì)算建筑面積，再按有關(guān)規(guī)定分?jǐn)傊粮鞔敝小?/p>

七、套內(nèi)建筑面積均以墻體中心線為準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，然后加上有頂蓋陽(yáng)臺(tái)（或有頂蓋花園）的建筑面積。

第三篇：房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制

目

錄

一、摘要

二、前言

三、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

1、它是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)

2、有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

四、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因

五、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

2、作業(yè)流程的質(zhì)量管理。

3、控制測(cè)量的精度

4、建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度

5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

6、注重人才的培養(yǎng)

六、結(jié)束語(yǔ)

七、參考文獻(xiàn)

房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制

作者：文榮

單位：賀州市房屋登記交易管理中心

【摘要】文章簡(jiǎn)述了房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義，并針對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素，提出提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)繪；質(zhì)量

目前我國(guó)大部分城市按照商品房的建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售,只有專(zhuān)業(yè)測(cè)繪人員清楚計(jì)算過(guò)程,而大多數(shù)業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計(jì)算的。也存在生產(chǎn)單位工作人員對(duì)規(guī)范的理解不同,容易產(chǎn)生同一套商品房按不同的計(jì)算方法和計(jì)算依據(jù),所得出的建筑面積不同的情況。另外,不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商將一些不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ课贿M(jìn)行分?jǐn)?或利用不同規(guī)則之間的差異,有意欺詐業(yè)主。針對(duì)上述問(wèn)題,本人認(rèn)為生產(chǎn)單位除了通過(guò)人員培訓(xùn),加強(qiáng)作業(yè)人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律及面積計(jì)算規(guī)則的理解,提高職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德外,還要加強(qiáng)生產(chǎn)管理制度的建設(shè),特別要加強(qiáng)測(cè)繪數(shù)據(jù)生產(chǎn)過(guò)程中的質(zhì)量管理和質(zhì)量控制;同時(shí)提升面積測(cè)算系統(tǒng)功能,在內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理上,通過(guò)增加面積公式生成和分?jǐn)偡绞降拿骷?xì),提高面積分?jǐn)傆?jì)算的透明度,增加測(cè)算軟件自身的檢查功能,提高成果質(zhì)量。抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實(shí)測(cè)繪法的一件大事。

郵編：542800

一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

1、它是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也是為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)確發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)；當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益和處分的權(quán)利受到侵犯時(shí)，就可以通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪劃清產(chǎn)權(quán)界線、測(cè)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機(jī)行為的發(fā)生，保證國(guó)家、集體和個(gè)人房產(chǎn)受損失，確保社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。而且這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。、有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國(guó)建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類(lèi)繁多，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)人士而言，感覺(jué)高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣(mài)中，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此提高商品房銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

二、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因：

房產(chǎn)測(cè)繪的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問(wèn)題無(wú)法界定，無(wú)據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭(zhēng)議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，相對(duì)完善了測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解在實(shí)際工作中來(lái)操作，這樣就給測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了很大爭(zhēng)議。

房產(chǎn)測(cè)繪特別是對(duì)復(fù)雜建筑的測(cè)繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，測(cè)繪計(jì)算人員難以保證完全不會(huì)出錯(cuò)，如果測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)。測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測(cè)繪成果質(zhì)量的重要因素。%A

三、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過(guò)崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來(lái)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過(guò)程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門(mén)制訂措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予

以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。

2、作業(yè)流程的質(zhì)量管理。

房產(chǎn)測(cè)繪一般應(yīng)按照委托測(cè)繪、分析設(shè)計(jì)、實(shí)施測(cè)繪、檢查驗(yàn)收的程序進(jìn)行作業(yè)。一般情況下委托方和房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)需針對(duì)測(cè)繪的用途和要求簽訂委托測(cè)繪合同。測(cè)繪企業(yè)在接受委托后需針對(duì)測(cè)繪用途和要求進(jìn)行分析設(shè)計(jì)，組織實(shí)施測(cè)繪。在測(cè)繪全過(guò)程測(cè)繪單位還要進(jìn)行質(zhì)量檢查，在確保成果質(zhì)量后，交付委托方對(duì)成果進(jìn)行驗(yàn)收。在房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)過(guò)程中，分析設(shè)計(jì)、實(shí)施

測(cè)繪、檢查驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)質(zhì)量直接決定了房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。

①分析設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量管理。分析設(shè)計(jì)就是依據(jù)測(cè)繪委托合同及委托人提供的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源等申請(qǐng)資料，查詢(xún)房產(chǎn)測(cè)繪檔案后，對(duì)施測(cè)房屋的基本情況進(jìn)行分析，確定測(cè)繪依據(jù)、測(cè)繪方法及共有面積的分?jǐn)偡桨浮?/p>

②作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量管理。作業(yè)過(guò)程就是具體實(shí)施測(cè)繪的過(guò)程，包括測(cè)前準(zhǔn)備、外業(yè)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算、成果資料的組成，是保證測(cè)繪質(zhì)量的重點(diǎn)工作。

3、控制測(cè)量的精度

在我圈末級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差一般規(guī)定為不超過(guò)+0．05m,當(dāng)相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)可計(jì)算出其相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0．05m。為了保證房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的測(cè)量精確度，同時(shí)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

提供一個(gè)高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個(gè)高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》規(guī)定二末級(jí)相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)±0．025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為1±0．018m，因此這標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過(guò)了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度

首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度。對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過(guò)的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱(chēng)、測(cè)繪成果編號(hào)和通過(guò)審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購(gòu)房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購(gòu)房屋的樓盤(pán)竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過(guò)核準(zhǔn)，以便到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開(kāi)透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還準(zhǔn)備在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開(kāi)查閱。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實(shí)測(cè)后，將通過(guò)審核的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和下列分?jǐn)偳闆r將在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示：1.被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積；2.參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；3.不分?jǐn)偟墓灿貌课弧y(cè)繪成果的公示制度能切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛，進(jìn)一步明確職能部門(mén)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪單位、購(gòu)房人的各自職責(zé)。

5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過(guò)崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來(lái)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過(guò)程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門(mén)制訂措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。

6、注重人才的培養(yǎng)

（1）、營(yíng)造符合人才發(fā)展的環(huán)境:良好的環(huán)境，能吸引人才、激勵(lì)人才、造就人才，不好的壞環(huán)境，壓抑人才、埋沒(méi)人才、甚至摧殘人才。必須加強(qiáng)人才環(huán)境建設(shè)，營(yíng)造切實(shí)尊重人才的環(huán)境，要堅(jiān)持用企業(yè)科學(xué)發(fā)展聚才育才，針對(duì)各類(lèi)人才成長(zhǎng)特點(diǎn)，提供干事創(chuàng)業(yè)、發(fā)揮聰明才智的平臺(tái)，使各類(lèi)人才創(chuàng)業(yè)有機(jī)會(huì)，干事有舞臺(tái)，發(fā)展有空間。要充分尊重人才的特殊稟賦和個(gè)性，鼓勵(lì)各類(lèi)人才獨(dú)立思考，大膽創(chuàng)新。要關(guān)心人才，不斷提高他們的政治和生活待遇，在評(píng)先、提干、職稱(chēng)評(píng)定、工資和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育和就業(yè)等方面的實(shí)際問(wèn)題，向優(yōu)秀人才傾斜，做到事業(yè)留人、感情留人、待遇留人。要加強(qiáng)人才培養(yǎng)和培訓(xùn)，主動(dòng)與高等院校聯(lián)系和溝通，通過(guò)多種有效途徑，有計(jì)劃地培養(yǎng)自己的技術(shù)人才，鼓勵(lì)職工自學(xué)成才，凡自學(xué)成才者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。要大力表彰和廣泛宣傳優(yōu)秀人才的先進(jìn)事跡，大力營(yíng)造人人都作貢獻(xiàn)、人人都能成才的輿論氛圍，在企業(yè)中形成見(jiàn)賢思齊、奮發(fā)向上的良好風(fēng)尚。

（2）、創(chuàng)新促進(jìn)人才成長(zhǎng)的良好機(jī)制:人才成長(zhǎng)的過(guò)程是一個(gè)相互競(jìng)爭(zhēng)、比學(xué)趕超、拼博前進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程。促進(jìn)人才發(fā)展，必須建立好的機(jī)制。一是創(chuàng)新人才發(fā)展的選拔任用機(jī)制。選用人才要公平，一定要堅(jiān)持民主、公開(kāi)、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)方針，促進(jìn)人才的公平競(jìng)爭(zhēng)，合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。要廣泛使用公開(kāi)招聘、競(jìng)爭(zhēng)上崗等形式，千方百計(jì)形成有利于人才脫穎而出和施展才能的選人用人制度，確保優(yōu)秀人才進(jìn)得來(lái)、留得住。二是創(chuàng)新人才評(píng)價(jià)發(fā)現(xiàn)機(jī)制。建立以崗位職責(zé)要求為基礎(chǔ)，以品德、能力和業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，克服唯學(xué)歷、唯資歷傾向，注重靠實(shí)踐和貢獻(xiàn)評(píng)價(jià)人才。建立各類(lèi)人才能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，健全完善人才考核評(píng)價(jià)機(jī)制。不斷加大職業(yè)技能鑒定力度，通過(guò)多渠道評(píng)價(jià)技能人才。三是建立健全人才投入保障機(jī)制。人才投入是贏得未來(lái)的戰(zhàn)略性投入，是效益最大的投人，要進(jìn)一步加大人才發(fā)展的財(cái)政經(jīng)費(fèi)投人。四是創(chuàng)新人才激勵(lì)保障機(jī)制。深化人才收入分配制度改革，積極推行按勞分配和按生產(chǎn)要素分配相結(jié)合的收入分配辦法。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)測(cè)繪具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內(nèi)容繁多，圖表復(fù)雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量是一項(xiàng)關(guān)系房

產(chǎn)權(quán)利人切身利益的問(wèn)題，因此，嚴(yán)格按照現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作，提高房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實(shí)測(cè)繪法的一件大事。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐偉.房屋建筑面積的測(cè)算范圍[J].中華建設(shè)，2011（9）.[2]張聞字.分析房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題及質(zhì)量控制[J].科技信息，2011（13）.[3]劉麗敏.房屋建筑面積測(cè)繪研究[J].科技風(fēng)，2011（8）[4]馬既林.關(guān)于企業(yè)技能人才培養(yǎng)的探討.《中國(guó)科技縱橫》,2011、10

第四篇：《關(guān)于新建住宅封閉式陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算》廈規(guī)〔2010〕131號(hào)

廈門(mén)市規(guī)劃局 廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局

關(guān)于新建住宅封閉式陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算

相關(guān)事宜的通知

廈規(guī)〔2010〕131號(hào)

時(shí)間：2010-11-2 各相關(guān)單位：

為妥善解決我市沿街住宅未封閉陽(yáng)臺(tái)嚴(yán)重影響城市景觀的突出問(wèn)題，提升景觀品質(zhì)，使住宅立面公建化、整潔化，特就新建住宅建筑中封閉式陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算相關(guān)事宜通知如下：

一、新建住宅建筑的封閉式陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算容積率及繳交地價(jià)。當(dāng)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過(guò)1.8米時(shí)，超過(guò)部分按水平投影的全面積計(jì)算容積率及繳交地價(jià)。

二、按一半計(jì)容繳交地價(jià)的陽(yáng)臺(tái)及入戶(hù)花園的水平投影面積總量不應(yīng)大于套內(nèi)建筑面積的15%。產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算以國(guó)家規(guī)范及地方相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

三、本通知適用于發(fā)布之日起尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的住宅建設(shè)項(xiàng)目。

四、本通知自發(fā)布之日起開(kāi)始施行，有效期2年。廈規(guī)〔2010〕9號(hào)文同時(shí)廢止。

二Ｏ一Ｏ年十月二十二日

第五篇：淺談房屋登記實(shí)務(wù)中的房產(chǎn)測(cè)繪成果審核工作

淺談房屋登記實(shí)務(wù)中的房產(chǎn)測(cè)繪成果審核工作

近期，有很多房屋登記機(jī)構(gòu)因房產(chǎn)測(cè)繪成果審核問(wèn)題涉及行政、民事訴訟，特別涉及商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的測(cè)繪審核問(wèn)題，造成的后果因涉及面廣而糾正難度大。房產(chǎn)測(cè)繪成果是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，只有經(jīng)過(guò)審核的房產(chǎn)測(cè)繪成果方可作為房屋登記的依據(jù)。從房屋登記的角度應(yīng)如何做好房產(chǎn)測(cè)繪成果審核工作呢？本人想從房屋登記實(shí)務(wù)的角度來(lái)談?wù)勛约簩?duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果審核工作的思考與對(duì)策。

一、理解房產(chǎn)測(cè)繪審核

（一）法律及文獻(xiàn)依據(jù)；

《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十八條規(guī)定“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理?！?/p>

最高人民法院2009重點(diǎn)調(diào)研課題《物權(quán)登記與司法審查及新司法解釋解讀》一書(shū)中，有關(guān)登記過(guò)程行為的可訴性第5點(diǎn)關(guān)于測(cè)繪單位等文書(shū)是否可訴中明確：“第一，如果測(cè)繪單位沒(méi)有與登記機(jī)構(gòu)脫鉤，則這些機(jī)構(gòu)的行為系受房屋登記機(jī)構(gòu)委托而為，可以起訴登記機(jī)構(gòu)。第二，在脫鉤的情況下，當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)用于登記的測(cè)繪報(bào)告，存在測(cè)繪單位不具有測(cè)繪資質(zhì)、測(cè)繪報(bào)告不符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的格式、公攤位置不符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》關(guān)于公攤面積的計(jì)算規(guī)則，可以選擇起訴登記機(jī)構(gòu)；不屬于以上情形的，可以選擇起訴這些機(jī)構(gòu)，但屬于民事訴訟”。

（二）審核主體；

測(cè)繪單位如果沒(méi)有與登記機(jī)構(gòu)脫鉤，這些機(jī)構(gòu)既是測(cè)繪單位同時(shí)也是登記機(jī)構(gòu)，也就不存在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)成果審核之說(shuō)，因此，此文不討論該類(lèi)情形。

房產(chǎn)測(cè)繪審核的主體是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。各地情況不盡相同，有些地方具體審核工作的是填發(fā)單位——登記中心負(fù)責(zé)，登記中心內(nèi)設(shè)測(cè)繪審核科，專(zhuān)人負(fù)責(zé)圖審工作；有些地方是由建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)自己內(nèi)設(shè)的科室專(zhuān)人負(fù)責(zé)；有些地方是管理與登記分設(shè)的，由管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)圖審工作，通過(guò)審核的成果登記中心方可用于產(chǎn)權(quán)登記等等形式。不管是哪種管理、設(shè)置模式，最終對(duì)外圖審主體名義上只能是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。不得以登記中心、管理機(jī)構(gòu)、科室等名義使用圖審專(zhuān)用章，一旦發(fā)生訴訟，就是主體不適格，后果嚴(yán)重。

進(jìn)行測(cè)繪成果審核的目的就是為了房屋權(quán)屬登記的利用，未經(jīng)審核不得用于權(quán)屬登記。因此，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同時(shí)作為房屋登記機(jī)構(gòu)，就應(yīng)從登記實(shí)務(wù)的角度著手房產(chǎn)測(cè)繪成果審核工作，對(duì)用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行規(guī)范管理，對(duì)成果的提供形式、成果的構(gòu)成、成果的審核內(nèi)容等方面進(jìn)行統(tǒng)一。

（三）審核對(duì)象和審核內(nèi)容

用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核的對(duì)象。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)作為測(cè)繪審核部門(mén)，要擺清楚自己的位置，依法對(duì)測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果進(jìn)行審核。

首先，行政主管部門(mén)不是測(cè)繪單位的質(zhì)檢部門(mén)，無(wú)須對(duì)具體的數(shù)據(jù)測(cè)量、計(jì)算過(guò)程進(jìn)行全程驗(yàn)算；

《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第三條規(guī)定“房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)?！钡怯洐C(jī)構(gòu)在審核用于房屋登記的測(cè)繪成果時(shí)，只是利用房產(chǎn)測(cè)繪成果，而無(wú)須對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果作全面的、實(shí)質(zhì)性的審查，那是測(cè)繪單位的職責(zé)。

其次，作為審核部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依法審核；

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的具體審核內(nèi)容就只有四項(xiàng)。

1、施測(cè)單位的資格

施測(cè)單位的資格審核是對(duì)測(cè)繪中介機(jī)構(gòu)從業(yè)資格進(jìn)行審核。測(cè)繪單位資質(zhì)的主管部門(mén)是國(guó)土部門(mén)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)只是負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪成果是否適用于房屋產(chǎn)權(quán)登記要求進(jìn)行審核。因此，對(duì)新入境執(zhí)業(yè)的測(cè)繪單位一般進(jìn)行報(bào)備核實(shí)即可，主要應(yīng)從測(cè)繪單位的資質(zhì)和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格兩方面進(jìn)行審核，應(yīng)對(duì)入境測(cè)繪單位提供的經(jīng)國(guó)家、省土地部門(mén)核準(zhǔn)的測(cè)繪資質(zhì)證書(shū)核實(shí)原件或核實(shí)相應(yīng)官方網(wǎng)站公布的相關(guān)信息，應(yīng)對(duì)具體在報(bào)告上進(jìn)行責(zé)任簽署人員所提供的技術(shù)人員崗位證書(shū)等進(jìn)行核實(shí)原件。

2、測(cè)繪成果的適用性

測(cè)繪成果的適用性審核主要是對(duì)報(bào)告上體現(xiàn)的信息能否滿(mǎn)足登記需要進(jìn)行審核，可以從測(cè)繪成果資料的完整性、提供形式的規(guī)范性、對(duì)客體描述的準(zhǔn)確性三方面進(jìn)行審核。

測(cè)繪成果資料的完整性是對(duì)測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果資料、內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》要求測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果資料包含有房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)、成果資料索引及說(shuō)明、控制測(cè)量成果資料、房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表、圖形數(shù)據(jù)成果和房產(chǎn)原因、技術(shù)總結(jié)、檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)房屋登記的特性、種類(lèi)及當(dāng)?shù)氐那闆r對(duì)測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果進(jìn)行縮減與規(guī)范，提供的資料一般可簡(jiǎn)化成幾個(gè)部分：報(bào)告書(shū)封面、目錄、委托、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告、成果驗(yàn)收書(shū)、面積測(cè)算書(shū)、分戶(hù)平面圖、分戶(hù)面積統(tǒng)計(jì)表、墻界調(diào)查申報(bào)表等成果資料；另測(cè)繪單位在提供測(cè)繪成果報(bào)告的同時(shí)還須附上測(cè)算依據(jù)的圖文審批資料，如初始的要提供規(guī)劃審批資料、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)藍(lán)圖、土地證等批準(zhǔn)文件，建設(shè)單位出具的分割（銷(xiāo)售）方案及共有、共用部位的說(shuō)明等資料。測(cè)繪單位提供的《房產(chǎn)測(cè)繪成果》的格式是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》要求，是對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的可訴內(nèi)容之一。

提供形式的規(guī)范性是對(duì)測(cè)繪單位提供測(cè)繪成果的形式是否符合當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)的要求進(jìn)行審核。測(cè)繪成果的提供形式的演變一般分為三個(gè)發(fā)展階段。初級(jí)階段，有些地方根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及當(dāng)?shù)氐那闆r，對(duì)粘貼于房屋所有權(quán)證上的分戶(hù)平面圖進(jìn)行了規(guī)范設(shè)計(jì)，對(duì)圖框大小，線條粗細(xì)，字號(hào)大小，平面圖體現(xiàn)的內(nèi)容，圖幅比例，邊界示意等形式進(jìn)行規(guī)范，要求有資質(zhì)的測(cè)繪單位提供測(cè)繪成果時(shí)提供統(tǒng)一格式的分戶(hù)平面圖；第二階段，有些地方實(shí)行電子圖庫(kù)管理，要求測(cè)繪單位提供紙質(zhì)測(cè)繪成果報(bào)告的同時(shí)提供CAD的分戶(hù)平面圖電子版，經(jīng)過(guò)圖審后，上傳到房屋登記系統(tǒng)直接打印到房屋所有權(quán)證上；第三階段，有些地方已逐步實(shí)行GIS管理，隨著GIS技術(shù)的成熟，項(xiàng)目測(cè)繪管理、基礎(chǔ)測(cè)繪管理、圖形管理系統(tǒng)和圖形發(fā)布系統(tǒng)等基于GIS等內(nèi)容越來(lái)越多，要求測(cè)繪單位在提供紙質(zhì)測(cè)繪成果報(bào)告的同時(shí)還需提供符合建設(shè)GIS需要的附屬成品。

對(duì)客體描述的準(zhǔn)確性主要是依相關(guān)的批準(zhǔn)資料，核實(shí)測(cè)繪成果報(bào)告中的描述是否準(zhǔn)確。房屋登記中需要記載體現(xiàn)客體信息的要素，如規(guī)劃用途、建筑面積、房屋坐落、基本單元等，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中要求分戶(hù)平面圖應(yīng)體現(xiàn)的內(nèi)容，如建造年代、層數(shù)、所在層次、結(jié)構(gòu)、墻界等，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)以上客體要素在房屋測(cè)繪成果中是否體現(xiàn)，體現(xiàn)的內(nèi)容是否與相關(guān)批準(zhǔn)資料一致等進(jìn)行審核。特別要說(shuō)明的是規(guī)劃用途，經(jīng)常有一些設(shè)計(jì)復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)資料（規(guī)劃許可證、附件等）體現(xiàn)的，一般都描述簡(jiǎn)單，如商住樓、綜合樓什么的；還有的就是土地證上記載的是商住用地，但規(guī)劃批準(zhǔn)的是住宅樓等等不好認(rèn)定的情況時(shí)有發(fā)生?！蛾P(guān)于印發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明填寫(xiě)說(shuō)明的通知》規(guī)定：“規(guī)劃用途：填寫(xiě)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途”。房屋登記中要求記載的是規(guī)劃用途，建議各地房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目除了提供規(guī)劃許可證、附件等文字材料以外，還應(yīng)提供經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的各部分用途標(biāo)注清楚的設(shè)計(jì)藍(lán)圖，要求測(cè)繪單位依經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)藍(lán)圖進(jìn)行功能分區(qū)、用途描述、分?jǐn)傆?jì)算。至于土地記載用途與規(guī)劃記載不一致的情況，應(yīng)以規(guī)劃批準(zhǔn)的為準(zhǔn)，土地部門(mén)也可以依規(guī)劃用途進(jìn)行用途變更的。

3、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性

從房屋登記的角度來(lái)說(shuō)，測(cè)繪成果界址點(diǎn)準(zhǔn)確性的審核可以分為以下幾個(gè)內(nèi)容：

⑴規(guī)劃、土地等部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)坐落與房屋所在是否一致；

⑵房屋四至是否建設(shè)在土地使用權(quán)證記載批準(zhǔn)建設(shè)所占用土地的可建用地的范圍內(nèi)；

⑶房屋建設(shè)是否在規(guī)劃批準(zhǔn)的建設(shè)層數(shù)、控制高度、控制規(guī)模等控制指標(biāo)范圍內(nèi)；

⑷成果中對(duì)客體的描述與實(shí)地查看的實(shí)物是否一致；

⑸分割的結(jié)果是否符合基本單元的要求，是否在規(guī)劃批準(zhǔn)范圍內(nèi)等內(nèi)容。

審核人員應(yīng)對(duì)四至尺寸進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量以核實(shí)界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性，有條件的可以進(jìn)行局部關(guān)鍵點(diǎn)數(shù)據(jù)抽檢。

4、面積測(cè)算依據(jù)與方法

面積測(cè)算依據(jù)與方法的審核主要是對(duì)測(cè)繪成果中的測(cè)算過(guò)程是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等相關(guān)測(cè)繪規(guī)范性文件規(guī)定的審查。如測(cè)繪報(bào)告中體現(xiàn)的測(cè)算依據(jù)是否符合法律規(guī)定；面積計(jì)算過(guò)程是否符合《規(guī)范》要求；理論上，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)只需要對(duì)報(bào)告中體現(xiàn)的測(cè)算依據(jù)和方法進(jìn)行審查即可。但因公攤位置是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的計(jì)算規(guī)則是對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)可訴的內(nèi)容，所以，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)哪些客體是屬于可以公攤的、是否按功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂⒎謹(jǐn)偟倪^(guò)程是否符合規(guī)定這些內(nèi)容進(jìn)行審查。

建議可要求測(cè)繪單位提供測(cè)算過(guò)程采用類(lèi)似造價(jià)計(jì)算的方法，在具體計(jì)算式中標(biāo)注出數(shù)據(jù)來(lái)源的軸位，這樣，方便審核人員核查分?jǐn)偽恢?、址界點(diǎn)是否準(zhǔn)確，高效抽查關(guān)鍵部位的尺寸準(zhǔn)確性。有條件的地方，可以使用測(cè)繪審核軟件對(duì)符合軟件輸入要求所自動(dòng)生成的測(cè)繪成果進(jìn)行形式上的審核管理，利用高科技手段代替人工審查，準(zhǔn)確率高，且計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程均可以排除人為因素。

二、涉及房屋登記的測(cè)繪審核

㈠測(cè)繪審核分類(lèi)

根據(jù)客體的狀態(tài)及產(chǎn)權(quán)登記類(lèi)型，日常涉及房屋登記的測(cè)繪審核主要可分為以下三類(lèi)：

1、預(yù)測(cè)繪審核（預(yù)售、在建工程抵押）；

2、初始登記測(cè)繪審核；

3、客體變更測(cè)繪審核（翻、改建、分割）；

㈡各類(lèi)測(cè)繪審核的注意事項(xiàng)

1、預(yù)測(cè)繪審核（商品房預(yù)售許可、在建工程抵押）；

商品房預(yù)售許可雖不屬于房屋登記業(yè)務(wù)類(lèi)別，但與房屋登記息息相關(guān)。預(yù)售許可的信息是之后商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第七條有關(guān)“開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料”的規(guī)定并未提及預(yù)售申請(qǐng)應(yīng)提交測(cè)繪成果報(bào)告，更不用說(shuō)測(cè)繪成果應(yīng)經(jīng)審核，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)只是依開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的設(shè)計(jì)施工圖及銷(xiāo)售方案進(jìn)行預(yù)售審批。在實(shí)踐中，由于涉及商品房預(yù)售的面積糾紛越來(lái)越多，各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)紛紛出臺(tái)規(guī)定，要求預(yù)售申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的預(yù)測(cè)繪成果，經(jīng)審核后在系統(tǒng)中建立樓盤(pán)數(shù)據(jù)，再?gòu)臉潜P(pán)中選擇可預(yù)售部分。

同樣，《房屋登記辦法》有關(guān)在建工程抵押申請(qǐng)應(yīng)提交資料的規(guī)定中也未提及測(cè)繪報(bào)告，房屋登記機(jī)構(gòu)只是依相關(guān)的土地、規(guī)劃資料進(jìn)行記載。實(shí)踐中，為了明確在建工程目前已建成及未來(lái)建成的樓盤(pán)情況，各地房屋登記機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)規(guī)定要求在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)提交有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的預(yù)測(cè)繪成果，經(jīng)審核后，在系統(tǒng)中建立能反映未來(lái)建成物情況的樓盤(pán)數(shù)據(jù)，并選定目前已建成部分設(shè)定抵押。

以上兩種形式所需要的測(cè)繪成果都沒(méi)有具體現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的過(guò)程，全部調(diào)查、計(jì)算數(shù)據(jù)均來(lái)自于設(shè)計(jì)施工圖與審批資料，是計(jì)算出來(lái)的結(jié)果，是對(duì)未來(lái)建成物的估計(jì)，因此，稱(chēng)其為預(yù)測(cè)繪。在預(yù)測(cè)繪審核中，一定要注意比對(duì)預(yù)測(cè)繪成果中有關(guān)各部位的用途描述、分割區(qū)域的劃分等內(nèi)容與規(guī)劃批準(zhǔn)資料、設(shè)計(jì)施工圖、土地出讓資料規(guī)定是否一致；核實(shí)各部位是否能計(jì)產(chǎn)權(quán)面積，哪些是獨(dú)有面積，哪些是公攤面積，哪些功能區(qū)參與分?jǐn)?，是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定。

因同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能存在多本土地證的情況，地上建筑物與土地的對(duì)應(yīng)關(guān)系不容易確定的情況下，建議可要求測(cè)繪單位出具的測(cè)繪成果中應(yīng)包含整個(gè)項(xiàng)目的總平圖，在總平圖中示意出多本土地證分別所在的區(qū)域，并將具體各幢樓所在的位置標(biāo)注出來(lái)。建議涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的測(cè)繪報(bào)告中可增加房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果一覽表，對(duì)樓盤(pán)中可計(jì)產(chǎn)權(quán)面積，不可計(jì)產(chǎn)權(quán)面積分別按用途進(jìn)行分項(xiàng)匯總，方便樓盤(pán)整體情況的核查與批準(zhǔn)文件的比對(duì)。

2、初始登記測(cè)繪審核；

權(quán)利人申請(qǐng)初始登記時(shí)房屋已建成，測(cè)繪單位出具的測(cè)繪成果是依據(jù)對(duì)客體現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量得出的成果，房屋的實(shí)際狀況應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、土地等部門(mén)的批準(zhǔn)范圍內(nèi)。除預(yù)測(cè)繪審核需要注意的事項(xiàng)外，在審核中還應(yīng)注意成果、批準(zhǔn)資料、客體實(shí)物三者之間的比對(duì)。因此，實(shí)地查看對(duì)于初始登記的測(cè)繪審核至關(guān)重要，實(shí)地查看是對(duì)界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性落實(shí)的重要步驟。實(shí)地查看時(shí)應(yīng)注意核實(shí)測(cè)繪成果中有關(guān)房屋四至墻界的調(diào)查結(jié)果，要求測(cè)繪單位使用統(tǒng)一的墻界表格式，墻界涉及鄰戶(hù)的應(yīng)有鄰戶(hù)本人的親筆簽章，其真實(shí)性由施測(cè)單位負(fù)責(zé)；建議在實(shí)地查看時(shí)對(duì)主要的外墻址界點(diǎn)進(jìn)行抽樣核查，以確保址界點(diǎn)的準(zhǔn)確性；比照規(guī)劃審核資料、設(shè)計(jì)施工圖對(duì)建成物的總高度、總層數(shù)、地上、地下建筑物層數(shù)、高度的情況進(jìn)行核查；核實(shí)各幢建筑物在總平圖所標(biāo)注上的位置是否在相應(yīng)土地使用權(quán)證范圍內(nèi)；申請(qǐng)分割的基本單元是否與批準(zhǔn)資料、設(shè)計(jì)施工圖一致等等。

客體變更測(cè)繪審核（翻、改建、分割）；

雖然在《房屋登記辦法》有關(guān)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的規(guī)定中未提及客體變更，但在實(shí)踐中，因客體變更的情況更改了建筑物原初始登記所記載的狀況，翻、改建是否增減面積，申請(qǐng)分割的客體是否符合基本單元的要求等一系列的客體真實(shí)性的問(wèn)題，所以，申請(qǐng)此類(lèi)變更登記時(shí)應(yīng)提交測(cè)繪成果報(bào)告，各地房屋登記機(jī)構(gòu)普遍也把這種情形歸到應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的類(lèi)型。此類(lèi)測(cè)繪成果審核時(shí)要結(jié)合房屋所有權(quán)證及此次的批準(zhǔn)資料或其他原因文件，在實(shí)地查看時(shí)重點(diǎn)查看客體變動(dòng)部分的狀況。涉及到共建房和房產(chǎn)分割的測(cè)繪報(bào)告，應(yīng)提供房產(chǎn)分割說(shuō)明，由所有產(chǎn)權(quán)人親筆簽名，其真實(shí)性由施測(cè)繪單位負(fù)責(zé)。測(cè)繪審核時(shí)只需對(duì)照房屋所有權(quán)證、實(shí)地查看的情況對(duì)分割后客體的測(cè)算過(guò)程進(jìn)行核實(shí)。

㈢測(cè)繪審核與實(shí)地查看

因?qū)嵉夭榭磳?duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的審核十分重要，結(jié)合《房屋登記辦法》及實(shí)務(wù)中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，特別將各類(lèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的管理要點(diǎn)整理如下。

⑴房屋所有權(quán)初始登記必須要進(jìn)行實(shí)地查看。

⑵在建工程抵押權(quán)登記必須要進(jìn)行實(shí)地查看。

⑶因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記必須要實(shí)地查看。

⑷房產(chǎn)分割登記，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看。

⑸房屋登記中發(fā)現(xiàn)與原產(chǎn)權(quán)檔案記載不一致的，須到實(shí)地查看。

1、房屋實(shí)地查看的內(nèi)容

⑴房屋所有權(quán)初始登記實(shí)地查看的內(nèi)容：

房屋坐落、占地范圍與土地使用權(quán)證明上所記載的房屋用地情況是否一致：房屋與申請(qǐng)人提交的建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明材料記載的房屋是否一致；房屋與已竣工的證明材料記載的情況是否一致。

⑵在建工程抵押權(quán)登記實(shí)地查看的內(nèi)容：

對(duì)已建成的部分是否真實(shí)存在進(jìn)行查看，對(duì)項(xiàng)目的名稱(chēng)、坐落等進(jìn)行核實(shí)，客體的形象進(jìn)度與相關(guān)資料是否一致，其他同初始登記查看內(nèi)容。

⑶因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記實(shí)地查看的內(nèi)容：

申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記的房屋坐落等具體內(nèi)容與房屋登記簿的房屋登記簿記載的房屋狀況一致；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明事實(shí)是否一致。

⑷房產(chǎn)分割登記實(shí)地查看的內(nèi)容：

分割后的房產(chǎn)是否符合房屋基本單元的要求。

⑸核實(shí)客體狀況與產(chǎn)權(quán)檔案記載情況。

2、房屋實(shí)地查看的人員要求及相關(guān)規(guī)定

⑴房屋實(shí)地查看的人員應(yīng)當(dāng)兩人以上。

⑵在建工程抵押權(quán)登記實(shí)地查看的人員建議由產(chǎn)權(quán)審核人員和測(cè)繪審核人員組成。

⑶房屋實(shí)地查看要求對(duì)房屋的自然狀況進(jìn)行拍照，并填寫(xiě)《房屋實(shí)地勘查情況表》。

不管是哪個(gè)部門(mén)在做測(cè)繪審核，都必須實(shí)勘；只有實(shí)勘才能真正了解房屋的真實(shí)情況。為提高工作效率，減少程序重復(fù)，建議各地可根據(jù)工作安排，實(shí)勘人員由測(cè)繪審核人員或是產(chǎn)權(quán)審核人員組成，實(shí)勘的程序前置于房屋登記受理前，這樣既減少了因?qū)嵖辈缓细駥?dǎo)致的壓件的情況，審查的要求可以同時(shí)滿(mǎn)足產(chǎn)權(quán)登記與測(cè)繪審核的需要。

在日常的房產(chǎn)測(cè)繪成果審核工作中，只要做到審查時(shí)有序、實(shí)地查看時(shí)細(xì)心、認(rèn)真地按步驟逐條進(jìn)行，基本能盡到審核的審慎義務(wù)。但鑒于測(cè)繪審核工作的復(fù)雜性，各地情形可能大不相同，以上僅為本人結(jié)合日常的工作在這方面的思考，有不當(dāng)之處，敬請(qǐng)批評(píng)指證。