第一篇：關于房產面積測繪中有關問題處理的通知(常州)

關于房產面積測繪中有關問題處理的通知

常房發(fā)【2004】57號

市房產產權監(jiān)理處：

最近在拆遷過程中有許多住戶對房產面積確認問題產生爭議，要求對房產產權面積進行復核并重新登記發(fā)證。對此，為進一步加強房地產測繪管理工作，切實做好房產產權面積的測量計算和房產權屬登記管理工作，保護房產權利人的合法利益，推進拆遷工作的順利開展，現(xiàn)對申請復核問題的處理作如下規(guī)定：

一、關于已進行房產權屬登記的房產復核問題

原已進行產權登記的房產，由房產權利人提出申請（其中考慮到整幢房屋的公用部位面積分攤及戶型等因素，成套住宅必需整幢房產權利人共同申請）進行復核，房產測繪部門應受理，并認真處理。對原已進行過測繪的房產，不再重新測繪。凡沒有合法的建房手續(xù)、房產證上無記載或屬違章建筑的房產不予受理。

二、關于復核后的房產權屬面積調整問題

由房改取得的房產，復核后房屋實際建筑面積比原產權證上面積有增加的，權利人應按照增加部分的建筑面積到房改部門補辦房改審批手續(xù)，憑房改部門補辦的房改審批手續(xù)和復核報告到房產權屬登記部門申請房產面積變更；反之，面積減少的，房改部門應退還多收的購房款，同時按照核定的面積核發(fā)權證。對納入拆遷的房產，在房屋拆遷時，憑房產證、房改部門補辦的房改審批手續(xù)和復核報告，由房產權屬登記部門直接核發(fā)房產產權核定書，不再頒發(fā)新的房產證。對自建房和不成套房屋，按復核后建筑面積進行產權變更登記。

三、關于房產復核標準問題

考慮到國家建設部《商品房預售面積測量和計算標準》在1991年頒布執(zhí)行及2000年調整的因素，同時本著尊重歷史、實事求是處理好歷史遺留問題的原則，在復核中要結合申請權利人房屋當時的建筑設計結構和當時的測繪標準、建造時的實際狀況和房屋產權登記資料等進行復核

四、關于復核的費用問題

根據(jù)有關收費要求和標準，房產面積復核費用由申請人承擔。

常州市房產管理局

二○○四年五月十九

第二篇：房產測繪中測繪面積的質量控制

目

錄

一、摘要

二、前言

三、房產測繪的重要意義

1、它是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的依據(jù)

2、有利于維護房產市場的正常秩序

四、影響房產測繪質量的原因

五、提高房產面積測繪質量的措施

1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

2、作業(yè)流程的質量管理。

3、控制測量的精度

4、建立房產測繪成果公示制度

5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

6、注重人才的培養(yǎng)

六、結束語

七、參考文獻

房產測繪中測繪面積的質量控制

作者：文榮

單位：賀州市房屋登記交易管理中心

【摘要】文章簡述了房產測繪的重要意義，并針對影響房產測繪質量的因素，提出提高房產面積測繪質量的建議，以供參考。

【關鍵詞】房產測繪；面積測繪；質量

目前我國大部分城市按照商品房的建筑面積計價銷售,只有專業(yè)測繪人員清楚計算過程,而大多數(shù)業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計算的。也存在生產單位工作人員對規(guī)范的理解不同,容易產生同一套商品房按不同的計算方法和計算依據(jù),所得出的建筑面積不同的情況。另外,不排除個別開發(fā)商將一些不應分攤的公用建筑部位進行分攤,或利用不同規(guī)則之間的差異,有意欺詐業(yè)主。針對上述問題,本人認為生產單位除了通過人員培訓,加強作業(yè)人員對國家相關法律及面積計算規(guī)則的理解,提高職業(yè)素質和職業(yè)道德外,還要加強生產管理制度的建設,特別要加強測繪數(shù)據(jù)生產過程中的質量管理和質量控制;同時提升面積測算系統(tǒng)功能,在內業(yè)的數(shù)據(jù)處理上,通過增加面積公式生成和分攤方式的明細,提高面積分攤計算的透明度,增加測算軟件自身的檢查功能,提高成果質量。抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

郵編：542800

一、房產測繪的重要意義

1、它是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的依據(jù)

房產測繪直接關系到業(yè)主的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門確認房屋產權的重要依據(jù)，也是為產權人提供法律保護的重要依據(jù)。當房屋產權人或房屋權屬界限不清、建筑面積不準確發(fā)生爭議時；當房屋產權人對其房產的合法占有、使用、收益和處分的權利受到侵犯時，就可以通過房產測繪劃清產權界線、測準產權面積、明確產權歸屬，有效保護產權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發(fā)生，保證國家、集體和個人房產受損失，確保社會的安定團結。而且這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。、有利于維護房產市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業(yè)中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，有利于維護房產市場的正常秩序。

二、影響房產測繪質量的原因：

房產測繪的專業(yè)性、技術性很強，但是房產測繪領域的規(guī)范、標準卻不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡單，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實際操作中難以處理，容易引發(fā)爭議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數(shù)地方沒有這方面的細則，房產測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對規(guī)范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。

房產測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數(shù)據(jù)繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全，就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業(yè)人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。%A

三、提高房產面積測繪質量的措施

1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

單位內部應強化質量監(jiān)督與考核，把質量監(jiān)督與日常的質量考核工作結合進行，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監(jiān)督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現(xiàn)質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質管工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監(jiān)控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發(fā)，責成有關部門制訂措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予

以控制和糾正，并實現(xiàn)預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

2、作業(yè)流程的質量管理。

房產測繪一般應按照委托測繪、分析設計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業(yè)。一般情況下委托方和房產測繪企業(yè)需針對測繪的用途和要求簽訂委托測繪合同。測繪企業(yè)在接受委托后需針對測繪用途和要求進行分析設計，組織實施測繪。在測繪全過程測繪單位還要進行質量檢查，在確保成果質量后，交付委托方對成果進行驗收。在房產測繪作業(yè)過程中，分析設計、實施

測繪、檢查驗收三個環(huán)節(jié)的作業(yè)質量直接決定了房產測繪成果的質量。

①分析設計過程的質量管理。分析設計就是依據(jù)測繪委托合同及委托人提供的規(guī)劃、設計、房屋產權來源等申請資料，查詢房產測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據(jù)、測繪方法及共有面積的分攤方案。

②作業(yè)過程的質量管理。作業(yè)過程就是具體實施測繪的過程，包括測前準備、外業(yè)調查、數(shù)據(jù)采集、內業(yè)圖形處理及分攤計算、成果資料的組成，是保證測繪質量的重點工作。

3、控制測量的精度

在我圈末級控制點的點位中誤差一般規(guī)定為不超過+0．05m,當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0．05m。為了保證房產界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產信息系統(tǒng)

提供一個高精度的、穩(wěn)定標準的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質量、高標準的控制網(wǎng)，《房產測繪規(guī)范》規(guī)定二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0．025m可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為1±0．018m，因此這標準已達到和超過了世界發(fā)達國家的同類標準。

4、建立房產測繪成果公示制度

首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發(fā)建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網(wǎng)予以公布。使各相關權利人特別是購房業(yè)主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發(fā)建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。隨后為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數(shù)據(jù)。還準備在網(wǎng)上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。開發(fā)建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況將在政務信息網(wǎng)上進行公示：1.被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；2.參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；3.不分攤的共用部位。測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的知情權，以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況，減少房產面積審核及辦證后的面積糾紛，進一步明確職能部門、開發(fā)建設單位、測繪單位、購房人的各自職責。

5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

單位內部應強化質量監(jiān)督與考核，把質量監(jiān)督與日常的質量考核工作結合進行，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監(jiān)督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現(xiàn)質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質管工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監(jiān)控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發(fā)，責成有關部門制訂措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現(xiàn)預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

6、注重人才的培養(yǎng)

（1）、營造符合人才發(fā)展的環(huán)境:良好的環(huán)境，能吸引人才、激勵人才、造就人才，不好的壞環(huán)境，壓抑人才、埋沒人才、甚至摧殘人才。必須加強人才環(huán)境建設，營造切實尊重人才的環(huán)境，要堅持用企業(yè)科學發(fā)展聚才育才，針對各類人才成長特點，提供干事創(chuàng)業(yè)、發(fā)揮聰明才智的平臺，使各類人才創(chuàng)業(yè)有機會，干事有舞臺，發(fā)展有空間。要充分尊重人才的特殊稟賦和個性，鼓勵各類人才獨立思考，大膽創(chuàng)新。要關心人才，不斷提高他們的政治和生活待遇，在評先、提干、職稱評定、工資和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育和就業(yè)等方面的實際問題，向優(yōu)秀人才傾斜，做到事業(yè)留人、感情留人、待遇留人。要加強人才培養(yǎng)和培訓，主動與高等院校聯(lián)系和溝通，通過多種有效途徑，有計劃地培養(yǎng)自己的技術人才，鼓勵職工自學成才，凡自學成才者，給予獎勵。要大力表彰和廣泛宣傳優(yōu)秀人才的先進事跡，大力營造人人都作貢獻、人人都能成才的輿論氛圍，在企業(yè)中形成見賢思齊、奮發(fā)向上的良好風尚。

（2）、創(chuàng)新促進人才成長的良好機制:人才成長的過程是一個相互競爭、比學趕超、拼博前進的競爭過程。促進人才發(fā)展，必須建立好的機制。一是創(chuàng)新人才發(fā)展的選拔任用機制。選用人才要公平，一定要堅持民主、公開、競爭、擇優(yōu)方針，促進人才的公平競爭，合理流動和優(yōu)化配置。要廣泛使用公開招聘、競爭上崗等形式，千方百計形成有利于人才脫穎而出和施展才能的選人用人制度，確保優(yōu)秀人才進得來、留得住。二是創(chuàng)新人才評價發(fā)現(xiàn)機制。建立以崗位職責要求為基礎，以品德、能力和業(yè)績?yōu)閷?，克服唯學歷、唯資歷傾向，注重靠實踐和貢獻評價人才。建立各類人才能力素質標準，健全完善人才考核評價機制。不斷加大職業(yè)技能鑒定力度，通過多渠道評價技能人才。三是建立健全人才投入保障機制。人才投入是贏得未來的戰(zhàn)略性投入，是效益最大的投人，要進一步加大人才發(fā)展的財政經費投人。四是創(chuàng)新人才激勵保障機制。深化人才收入分配制度改革，積極推行按勞分配和按生產要素分配相結合的收入分配辦法。

四、結束語

房地產測繪具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內容繁多，圖表復雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料。房產測繪質量是一項關系房

產權利人切身利益的問題，因此，嚴格按照現(xiàn)行國家標準《房產測量規(guī)范》，加強房地產測繪管理工作，提高房地產測繪的質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

參考文獻：

[1]徐偉.房屋建筑面積的測算范圍[J].中華建設，2011（9）.[2]張聞字.分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息，2011（13）.[3]劉麗敏.房屋建筑面積測繪研究[J].科技風，2011（8）[4]馬既林.關于企業(yè)技能人才培養(yǎng)的探討.《中國科技縱橫》,2011、10

第三篇：房產測繪面積計算依據(jù)

房產測繪面積計算依據(jù)

中華人民共和國國家標準批準發(fā)布公告

（2000 年第3 號）

國家質量技術監(jiān)督局批準以下154 項國家標準，現(xiàn)予以公布。國家質量技術監(jiān)督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房產測量規(guī)范 第1 單元 房產測量規(guī)定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房產測量規(guī)范 第2單元 房產圖圖式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中華人民共和國國家標準

房產測量規(guī)范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 單元：房產測量規(guī)定

目 次

前言范圍引用標準總則（略）房產平面控制測量（略）房產調查（略）房產要素測量（略）7 房產圖繪制（略）房產面積測算變更測量（略）成果資料的檢查與驗收（略）

附錄A(標準的附錄)房屋、房屋用地調查表與分類（略）

附錄B(提示的附錄)成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

第2 單元：房產圖圖式 CH 1003 —1995 測繪產品質量評定標準（略）前 言

本標準是在國家測繪局1991 年5 月發(fā)布的《房產測量規(guī)范》的基礎上，結合近期科技的發(fā)展和生產的需求并參照國內外有關標準和規(guī)定制定的。

GB ／T17986 在《房產測量規(guī)范》的總標題下，包括以下兩個單元：《第l 單元：房產測量規(guī)定》；《第2 單元：房產圖圖式》。

本標準的附錄A 是標準的附錄；附錄B 是提示的附錄。

本標準由建設部和國家測繪局提出。

本標準由建設部和國家測繪局歸口管理。

本標準由國家測繪局測繪標準化研究所、南京市房屋產權監(jiān)理處、建設部住宅與房地產業(yè)司、國家測繪局國土測繪司、廣州市房地產測繪所、西安市房地產管理局產權產籍處等單位負責起草。本標準主要起草人：呂永江、華如宏、唐國芳、劉大可、黃保華、岳答孝、孟娟。范 圍

本標準規(guī)定了城鎮(zhèn)房產測量的內容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產測量。其他地區(qū)的房地產測量亦可參照執(zhí)行。引用標準

下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中華人民共和國行政區(qū)劃代碼

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形圖航空攝影

規(guī)范

GB ／T 17986.2-2000 房產測量規(guī)范 第2單元:房產圖圖式

CH l003-1995 測繪產品質量評定標準房產面積測算．1 一般規(guī)定．1 ．1 房產面積測算的內容．2 ．1 計算全部建筑面積的范圍

a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m 以上部位計算建筑面積。

c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2m 以上的，按其水平投影面積計算。

d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度2.2m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m 以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

k)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

1)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在2.2m 以上部位的外圍水平面積計算。

o)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。．2 ．2 計算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。8 ．2 ．3 不計算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

附 錄 B

(提示的附錄)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

B1 成套房屋建筑面積的測算

B1.1 成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

B1.2 套內房屋使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算: a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b)套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

B1.3 套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

B1.4 套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積按8.2 的規(guī)定計算。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分攤公式

B2.1 共有共用面積的內容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2.2 共有共用面積的處理原則

a)產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

b)無產權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2.3 共有共用面積按比例分攤的計算公式

按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 為面積的分攤系數(shù)；

Si ─為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

δSi 一為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

∑δSi —為需要分攤的分攤面積總和，m2；

∑Si —為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

B3 共有建筑面積的分攤

B3.1 共有建筑面積的內容

共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室，車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計人共有建筑面積。

B3.2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3.3 共有建筑面積的分攤方法

a)住宅樓共有建筑面積的分攤方法

住宅樓以幢為單元，依照B2 的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

b)商住樓共有建筑面積的分攤方法

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

c)多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

補充

一、外墻墻體

同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算。

各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。

二、斜面結構屋頂

房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.2米以上部位計算建筑面積。

三、不規(guī)則圍護物

陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。

四、非垂直墻體

對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計算建筑面積。

房屋墻體向外傾斜、超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

五、樓梯下方空間

樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不得再計算建筑面積。

六、公共通道

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

七、二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。

八、與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

九、有頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積之和計算建筑面積，無頂蓋室外樓梯按各層水平投影計1/2面積，簡易爬梯不計算建筑面積。

十、房屋套內具有使用功能但層高（高度）低于2.2米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。

其它

一、躍層的套內建筑面積應包括其室內樓梯，并將其按自然層數(shù)計入套內建筑面積。

二、陽臺與平臺的區(qū)分問題

1、借助于下層房屋屋面無柱、無頂?shù)氖彝饣顒涌臻g都以平臺處量。

2、凡是懸挑的、有頂蓋的，供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。a、借助于下層屋面的為平臺，不計算建筑面積；

b、懸挑的為陽臺，計算建筑面積；

c、有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積，其余部分按平臺處理； d、上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理；

e、一層按柱外圍計算建筑面積，二層無頂蓋部分按平臺處理；

f、首層或一二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺按平臺處理；

三、戶的權屬界線

每戶的權屬界線原則上都閉合的，以入戶門為準，進入戶內后，戶內的各功能房間，室內分隔墻體及其活動陽臺，花園都屬于本戶所有，即按每戶權屬界線所有范圍就可以算出各戶套內面積（商鋪計算同）。權屬界線范圍以外的部分都屬于共有公用面積。

四、面積分攤的兩種方法：

第一種：整幢中共有面積的共有關系對各戶來說是一致，即整幢中對共有面積按一個來分攤

第一種：在商住樓、多功能綜合樓中根據(jù)共有面積的共有關系對其分攤。多級分攤應遵循從整體到局部，從大到小的原則分攤。

五、房屋分幢原則

在房產測繪中，房屋的建筑面積計算，各房產要素的調查、各戶公共建筑面積的分攤計算是以幢為基本單元進行的。

1、獨立建筑的房屋應為一幢。

2、借用獨立房屋的山墻搭建的偏房，與獨立房屋一起應視為一幢。

3、層數(shù)相同。產權人或門牌號不同，結構上又能分開的房屋可分別分幢。

4、層數(shù)不同，結構上分不開的房屋應視為一幢。

5、底層（或下面多層）為裙樓，上面有一個或多個塔樓式的房屋，其整體視為一幢。

6、利用各幢房屋之間的空間，底層（或多層）以裙樓的形式連成一片的房屋，其樓房與裙樓部分應分別分幢。

六、通過走廊或者架空通廊相連的房屋，應分別分幢，走廊（或架空通廊）應分別計算建筑面積，再按有關規(guī)定分攤至各幢中。

七、套內建筑面積均以墻體中心線為準來計算，然后加上有頂蓋陽臺（或有頂蓋花園）的建筑面積。

第四篇：關于加強房產測繪成果備案管理有關問題的通知

關于加強房產測繪成果備案管理有關問題的通知

來源：發(fā)布時間：2011-06-30瀏覽次數(shù)：474京建發(fā)〔2011〕315號

各區(qū)（縣）住房城鄉(xiāng)建設委、房管局、各房地產開發(fā)企業(yè)、各房產測繪機構：

為規(guī)范房產測繪成果備案行為，提高行政審批服務效能，維護房屋權利人合法權益，現(xiàn)將加強城鎮(zhèn)一般建設項目房產測繪成果備案管理的有關問題通知如下：

一、調整和規(guī)范房產測繪成果備案申報材料。

（一）申請房屋預售測繪成果備案應當提交以下材料：

1．申報單位填寫并加蓋單位印章的《房產測繪成果備案申請表》；

2．具有房產測繪資質的單位出具的《房屋面積測算技術報告書》原件（一份）及其數(shù)據(jù)光盤；

3．《建設工程規(guī)劃許可證》復印件；

4．《北京市建筑工程施工圖設計文件審查合格書》復印件；

5．建設工程施工圖電子文檔（包括各層平面圖、各朝向立面圖、各主要部位剖面圖）；

6．共有部分建筑面積分攤說明及配套的分攤彩圖原件；

7．《人防工程施工圖備案通知單》復印件；

8.土地使用權證明及宗地界址點坐標成果表復印件。

（二）申請房屋登記測繪成果備案應當提交以下材料：

1.申報單位填寫并加蓋單位印章的《房產測繪成果備案申請表》；

2.具有房產測繪資質的單位出具的《房屋面積測算技術報告書》原件（三份）及其數(shù)據(jù)光盤；

3.《建設工程規(guī)劃許可證》復印件；工程規(guī)劃驗收合格證明復印件（2002年1月1日后竣工項目）；

4.《房屋面積測算技術報告書》（預售測繪）復印件；

5.用于房屋所有權初始登記的《房屋登記表》、《房地產平面圖》原件（三份）；

6.共有部分建筑面積分攤說明及配套的分攤彩圖原件；

7.房屋預售合同所附共有部分建筑面積分攤說明復印件；

8.房屋外業(yè)測量記錄草圖復印件；

9.建設工程竣工驗收合格證明復印件（建設、施工、監(jiān)理、設計單位四方的工程質量竣工驗收證明；單體建筑300平方米以上或者投資30萬元以上）；

10.《北京市門樓牌編號證明信》復印件；

11.《人防工程施工圖備案通知單》復印件；

12.土地使用權證明及宗地界址點坐標成果表復印件；

13.《建設工程竣工測量成果報告書》復印件。

建設項目沒有配建人防工程的，可不提交《人防工程施工圖備案通知單》復印件。

二、未取得預售許可的樓棟，房屋登記測繪成果經核準備案的，市住建委綜合服務中心（以下簡稱備案部門）向申請人出具《房產測繪成果備案表》一份及加蓋“市住建委測繪成果備案專用章（日期）”的《房屋面積測算技術報告書》、《房屋登記表》和《房地產平面圖》各二份。《房屋面積測算技術報告書》一份用于辦理房屋登記，一份由申請人留存。

三、已取得預售許可的樓棟，房屋登記測繪成果經核準備案的，申請人應在交易權屬管理系統(tǒng)按樓棟建立房屋實預測數(shù)據(jù)對應關系，打印《實預測房號對應表》（逐頁加蓋單位印章），并提交向備案部門審核。備案部門應在5個工作日內完成審核。經審核實測基本測量單元、房間號與預測數(shù)據(jù)對應無誤的，備案部門按照本通知第二條規(guī)定向申請人出具有關文件。

四、房產測繪成果備案的申請人需要查詢、使用已備案《房屋面積測算技術報告書》的，應按照政府信息公開有關規(guī)定，持本單位授權委托書及居民身份證復印件向市住建委政府信息依申請公開窗口申請公開，備案部門按規(guī)定提供所需信息。

五、已建成非住宅項目以房屋的層、套、間等基本單元重新分割測繪的，應出具《房屋面積測算技術報告書（已建成項目）》（見附件），其記載的權界位置、面積數(shù)據(jù)應當真實、準確。同一權利人所有的樓棟重新分割測繪的，可按幢出具《房屋面積測算技術報

告書》。

六、房產測繪機構應嚴格按照《關于〈關于修訂房屋登記表樣式等有關問題的通知〉的補充通知》（京建權[2009]544號）和《房屋面積測算技術規(guī)程》（DB11/T661-2009）的規(guī)定填寫及繪制《房屋登記表》和《房地產平面圖》，其內容應與《房屋面積測算技術報告書》一致。

七、房產測繪機構應妥善保存面積測算依據(jù)，包括施工圖審查機構審定的圖紙、外業(yè)數(shù)據(jù)記錄等材料。房產測繪機構未妥善保管檔案，造成面積測算依據(jù)損壞、丟失的，經管理部門查實后將對其房產測繪成果備案行為進行限制，記入企業(yè)信用檔案。

八、本通知自2011年8月1日起實施。已受理的房產測繪成果備案申請，按原規(guī)定核準備案。

第五篇：房產面積測繪成果驗收確認單

房產面積測繪成果驗收確認單

甲方：

乙方：昆山天地測繪有限公司

受甲方委托,乙方對甲方開發(fā)(建設)坐落為的房屋進行了建筑面積預（實）測,建筑面積成果報告已于

年 月 日完成,報告測量編號為:

,總建筑面積為

平方米。

按蘇房政[2006]8號《蘇州市房屋權屬登記面積計算規(guī)則》第一百零九條規(guī)定“委托方自接到房產測繪成果報告即日起,對本工程的權屬界線,單位性質,用地性質,以及各幢房屋的用途,結構,層次,邊長尺寸,陽臺封閉情況,共用建筑面積的分攤的合理性等仔細核對并確認簽字,蓋章進行備案.”甲方就此條款所列內容對乙方出具的成果報告進行確認.甲方(章):

乙方(章): 確認人:

代表: 日期:

日期: