第一篇：中山三舊改造實(shí)施辦法試行解讀

《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》解讀

我市出臺(tái)了《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》），于2018年7月13日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、政策出臺(tái)背景說明

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等上級(jí)有關(guān)政策精神，按照邊實(shí)施邊探索、邊評(píng)估邊完善的思路，經(jīng)借鑒周邊城市有益做法和社會(huì)各界的意見建議，我市組織對(duì)《中山市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號(hào)）進(jìn)行研究修訂，突出以政府引導(dǎo)、激發(fā)市場(chǎng)動(dòng)力，拓寬社會(huì)投資取得開發(fā)權(quán)渠道，調(diào)動(dòng)原產(chǎn)權(quán)人參與改造的積極性，并結(jié)合我市土地情況，區(qū)分舊村莊改造、舊城鎮(zhèn)改造、“工改住”、“工改工”項(xiàng)目進(jìn)行分類施策等作為政策導(dǎo)向，出臺(tái)本《實(shí)施辦法》。

二、政策的主要內(nèi)容

本《實(shí)施辦法》主要由八部分構(gòu)成：

第一部分為總則，闡述了政策目的、依據(jù)，“三舊”用地概念及改造類型劃分，改造原則、“三舊”用地標(biāo)圖入庫(kù)要求、改造項(xiàng)目要求和“三舊”用地供地方式等。第二部分為規(guī)劃與計(jì)劃，明確“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、改造單元規(guī)劃、項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)和年度實(shí)施計(jì)劃、改造方案的編制內(nèi)容和要求、審批及效力等。

第三部分為改造項(xiàng)目的實(shí)施，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節(jié)“全面改造”，闡明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途規(guī)定、協(xié)議出讓的地價(jià)計(jì)收、工業(yè)改造項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)、交由政府公開招拍掛后土地收益補(bǔ)償及其他政策措施等的概念、實(shí)施方式、業(yè)務(wù)流程、供地政策和有關(guān)要求等；第二節(jié)“微改造”闡明了微改造概念、實(shí)施方式、業(yè)務(wù)流程、用地政策和有關(guān)要求等，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略加快推進(jìn)微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四部分為完善歷史用地手續(xù)，闡述了歷史用地概念釋義，明確了完善用地手續(xù)的條件、辦理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地的處理。

第五部分為鼓勵(lì)措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務(wù)和項(xiàng)目審批、用地指標(biāo)和規(guī)模、規(guī)劃鼓勵(lì)政策、財(cái)政收入分成等鼓勵(lì)措施，旨在進(jìn)一步調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各方動(dòng)力，提高屬地鎮(zhèn)區(qū)組織實(shí)施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監(jiān)督檢查，明確了“三舊”改造項(xiàng)目信息公開要求及具體規(guī)定、項(xiàng)目監(jiān)管要求、用地供后監(jiān)管、工作檢查監(jiān)督及成效考核要求等。

第七部分為職責(zé)分工，明確了市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室、屬地鎮(zhèn)區(qū)政府及市相關(guān)部門的職責(zé)分工，強(qiáng)調(diào)市層面主要負(fù)責(zé)政策制定、整體統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)服務(wù)，鎮(zhèn)區(qū)層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體組織、審查、核實(shí)以及實(shí)施過程的統(tǒng)籌監(jiān)管等。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明。此外，本《實(shí)施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定和相關(guān)名稱解釋，盡量給改造各方較清晰的改造預(yù)期。同時(shí)，與本《實(shí)施辦法》同步出臺(tái)的還有《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》、《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》、《中山市舊村莊全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》3個(gè)配套政策，明確了相關(guān)具體流程和政策細(xì)節(jié)，旨在提高政策實(shí)施的可操作性。

三、主要鼓勵(lì)措施

本《實(shí)施辦法》，新鼓勵(lì)措施主要有：

（一）擴(kuò)大協(xié)議出讓方式供地，確保市場(chǎng)主體的土地開發(fā)權(quán)?？梢圆扇f(xié)議方式出讓的情形，包括：

1.舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的項(xiàng)目；

2.舊廠房改造中，集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，自行改造或與市場(chǎng)主體合作改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項(xiàng)目；

3.未完善用地手續(xù)的歷史用地，經(jīng)完善土地征收手續(xù)后改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項(xiàng)目；

4.難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地。

（二）加大工業(yè)改造項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)支持力度。

1.對(duì)用地達(dá)到10畝及以上、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對(duì)項(xiàng)目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政通過鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。該條措施較原政策，將享受獎(jiǎng)勵(lì)的面積數(shù)從15畝降為10畝，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎(jiǎng)勵(lì)，改為達(dá)到容積率1.5的全部面積均獎(jiǎng)勵(lì)；

2.對(duì)原廠房年代較新、結(jié)構(gòu)完好，擴(kuò)產(chǎn)需要、符合規(guī)劃、結(jié)構(gòu)安全的，加建新建筑，只要整宗地達(dá)到1.5的，對(duì)加建部分獎(jiǎng)勵(lì)200元/平方米；

3.改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%，單個(gè)項(xiàng)目最高獎(jiǎng)勵(lì)1000萬元；并明確對(duì)規(guī)模較大的改造項(xiàng)目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財(cái)政1000萬封頂?shù)幕A(chǔ)上再行獎(jiǎng)勵(lì)。

4.項(xiàng)目竣工后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款；

5.允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓；

6.鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項(xiàng)目，所引進(jìn)的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購(gòu)買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財(cái)政通過預(yù)算作專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)，連續(xù)獎(jiǎng)補(bǔ)三年；

7.村集體工業(yè)廠房實(shí)施改造的，鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助；

8.村集體工業(yè)廠房由承租人作實(shí)施主體改造的，要求鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長(zhǎng)租賃期限； 9.對(duì)需要融資進(jìn)行改造的實(shí)施主體，鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)給予融資貸款貼息扶持；

10.對(duì)未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人經(jīng)完善歷史征地手續(xù)，或者集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，通過“三舊”改造，可采用協(xié)議出讓方式供地，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）證手續(xù)；

11.明確有關(guān)優(yōu)惠政策，不僅“工改工”項(xiàng)目適用，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，改造為工業(yè)用途的也同樣適用。

（三）適當(dāng)放寬協(xié)議出讓后建設(shè)商品住房政策。

1.通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目中，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的，可以按住宅用途為主進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；

2.通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目中，改造前住宅用途的土地面積占比達(dá)不到60%的，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模達(dá)到5萬平方米及以上時(shí)，扣除回遷安置的住宅面積后，可按剩余建筑面積的25%配置住宅面積；

3.原產(chǎn)權(quán)人對(duì)其自有的國(guó)有工業(yè)用地改造為商業(yè)用途的項(xiàng)目，面積達(dá)到100畝及以上時(shí)，可按計(jì)容建筑面積配置25%的住宅面積；

4.集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其工業(yè)用途的集體建設(shè)用地，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，自行改造或與市場(chǎng)主體合作改造為商業(yè)用途的項(xiàng)目，面積達(dá)到100畝及以上時(shí)，可按計(jì)容建筑面積配置25%的住宅面積。

（四）分類制定“三舊”改造協(xié)議出讓地價(jià)計(jì)收和土地收益補(bǔ)償政策。

1.通過協(xié)議出讓由權(quán)利人自行改造的地價(jià)計(jì)收：

（1）通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，在協(xié)議出讓時(shí)，以土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，核減建筑物拆除前的項(xiàng)目范圍內(nèi)原土地房屋價(jià)值后計(jì)收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項(xiàng)目中，涉及集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，通過協(xié)議出讓方式供地的，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%計(jì)收。

2.產(chǎn)權(quán)人將土地交由政府主導(dǎo)改造，通過招拍掛公開出讓后對(duì)原產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償：

（1）對(duì)土地產(chǎn)權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，原為工業(yè)用地（含倉(cāng)儲(chǔ)、公共服務(wù)設(shè)施用地）的，按出讓時(shí)容積率2.5及以下部分的出讓成交價(jià)款的50%，補(bǔ)償原土地產(chǎn)權(quán)人；原為商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，按出讓成交價(jià)款的55%，補(bǔ)償原土地產(chǎn)權(quán)人。

（2）為支持工業(yè)發(fā)展和保障集體經(jīng)濟(jì)組織利益，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，自行搬（拆）遷整理土地后，交由政府組織公開出讓用于引入工業(yè)項(xiàng)目的，按出讓成交價(jià)款的60%補(bǔ)償該集體經(jīng)濟(jì)組織。

（五）擴(kuò)大舊廠房微改造后可使用的范圍。

根據(jù)省政策精神，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合建筑規(guī)范、滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全和消防、環(huán)保要求等前提下，微改造后用于先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，以及教育、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)項(xiàng)目的，允許按原用途（工業(yè)用途）使用5年，期滿后可按新用途辦理用地手續(xù)的政策。

（六）提出納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的“三舊”項(xiàng)目解決途徑。

1.使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模。經(jīng)報(bào)省同意，使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模調(diào)入“三舊”改造項(xiàng)目所在的復(fù)墾區(qū)，同時(shí)指定同等面積的復(fù)墾地塊，先行將該項(xiàng)目用地完善相關(guān)手續(xù)并實(shí)施改造，在規(guī)定期限內(nèi)完成指定復(fù)墾地塊的復(fù)墾后向省返還周轉(zhuǎn)規(guī)模，或經(jīng)省同意購(gòu)買其他城市的增減掛鉤拆舊復(fù)墾節(jié)余規(guī)模指標(biāo)予以歸還。

2.先承諾后審批。對(duì)已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的工業(yè)用地，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實(shí)并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國(guó)土部門審查，報(bào)市“三舊”辦和規(guī)劃部門備案后，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù)。

（七）其他新政策措施。如明確通過“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的方式方法和后期協(xié)議供地的具體要求、標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)不同用途、取得方式、所有權(quán)屬性等土地進(jìn)行整合改造；放寬納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)要求，時(shí)間上由“2007年6月30日”前調(diào)整至“2009年12月31日”前；將完善歷史用地手續(xù)、“工改工”獎(jiǎng)勵(lì)、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統(tǒng)一降低為10畝；明確“三舊”改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定，包括基礎(chǔ)建筑面積、補(bǔ)償建筑面積、獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積3部分，等等。

此外，本《實(shí)施辦法》還調(diào)整了“三舊”改造審批事權(quán)，對(duì)“三舊”改造專有事項(xiàng)，具體項(xiàng)目的審批，除改造單元規(guī)劃（涉及調(diào)整控規(guī)的情形）和項(xiàng)目改造方案保留由市相關(guān)職能部門審查、市政府審批外，其他事項(xiàng)全部交由屬地鎮(zhèn)區(qū)審批（其中項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)、年度實(shí)施計(jì)劃由鎮(zhèn)區(qū)批準(zhǔn)后報(bào)市“三舊”辦備案），這有利于壓縮審批層級(jí)和時(shí)間，促進(jìn)項(xiàng)目更好地推進(jìn)實(shí)施。

第二篇：中山三舊改造實(shí)施辦法試行

中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，完善城市功能，規(guī)范“三舊”改造活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國(guó)家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 “三舊”改造，是指對(duì)舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)用地上的舊建筑物實(shí)施拆除重建、綜合整治、局部改擴(kuò)建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕等活動(dòng)。

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。

第三條 “三舊”改造遵循政府引導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作、利益共享、分類實(shí)施、有序推進(jìn)的原則，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

第四條 “三舊”改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、公益優(yōu)先，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，提升創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，保護(hù)傳承歷史文化遺產(chǎn)和城市特色風(fēng)貌。

第五條 “三舊”改造可以由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會(huì)、辦事處，以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)區(qū)）、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體實(shí)施。

鼓勵(lì)有品牌、有資金實(shí)力、有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)參與、申報(bào)和實(shí)施“三舊”改造。

第六條 “三舊”改造用地應(yīng)符合省標(biāo)圖入庫(kù)要求：

第八條

“三舊”改造以改造單元為基本單位，以“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃和項(xiàng)目改造方案進(jìn)行監(jiān)督和管理。

第九條

“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及市域生態(tài)控制線規(guī)劃等編制，主要包括改造區(qū)域、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)及總體實(shí)施時(shí)序等內(nèi)容。

對(duì)“三舊”改造重點(diǎn)、復(fù)雜片區(qū)，各鎮(zhèn)區(qū)可按照《中山市城市更新片區(qū)策劃方案編制和審查指引（試行）》（中規(guī)通?2017?54號(hào)）編制片區(qū)策劃方案作為專項(xiàng)規(guī)劃的補(bǔ)充。

“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)改造單元的劃定、改造單元規(guī)劃的編制和項(xiàng)目改造計(jì)劃的制定。

第十條 改造單元應(yīng)當(dāng)依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素進(jìn)行劃定，符合以下要求：

（一）符合第六條及第七條第（一）

（二）項(xiàng)要求；

（二）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整；

（三）形狀較方整、四至界線相對(duì)平直、整體相對(duì)連片成片；

（四）符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。

一個(gè)改造單元可以包括一種或兩種改造類型。

第十一條 改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)改造單元規(guī)劃編制指引，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行編制，包括以下內(nèi)容：

（一）改造具體范圍、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、改造類型、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)；

門及社區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織等對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類需要改造的改造單元進(jìn)行匯總、篩選，形成近期改造計(jì)劃。

（二）實(shí)施計(jì)劃。各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合改造單元規(guī)劃的編制、申報(bào)和審批情況，以及直接按控制性詳細(xì)規(guī)劃申報(bào)改造的項(xiàng)目情況，將年內(nèi)具備動(dòng)工條件的改造項(xiàng)目，及時(shí)納入實(shí)施計(jì)劃。

各鎮(zhèn)區(qū)制定的近期改造計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在政府門戶網(wǎng)站向社會(huì)公布，并報(bào)市“三舊”辦備案。

第十四條 項(xiàng)目改造方案依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，是指導(dǎo)“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施的基本依據(jù)，也是項(xiàng)目享受優(yōu)惠政策的要件，主要包括改造地塊的基本情況、項(xiàng)目實(shí)施主體、規(guī)劃條件情況、土地利用現(xiàn)狀情況、補(bǔ)償安臵情況、供地方式和計(jì)劃、改造進(jìn)度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。

項(xiàng)目改造方案由鎮(zhèn)區(qū)組織實(shí)施主體編制，經(jīng)市“三舊”辦組織審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第十五條 項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施情況跟蹤，并定期向市“三舊”辦報(bào)送項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況。

第三章 改造項(xiàng)目的實(shí)施

第一節(jié) 全面改造

第十六條

全面改造是指通過對(duì)“三舊”用地上原有舊建筑

（五）辦理注銷登記及有關(guān)公證手續(xù)等責(zé)任分工約定；

（六）協(xié)議生效的時(shí)間和條件；

（七）其他需要明確的內(nèi)容。

第二十條 實(shí)施主體申報(bào)項(xiàng)目改造計(jì)劃前，申報(bào)主體應(yīng)開展改造意愿調(diào)查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。其中，改造意愿應(yīng)達(dá)到以下條件：

（一）改造單元內(nèi)用地為單一權(quán)利人的，取得該權(quán)利人同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意；

（二）改造單元內(nèi)用地原為多個(gè)權(quán)屬地塊組成的，符合上述規(guī)定的地塊總面積應(yīng)當(dāng)不小于改造單元總面積的2/3。

（三）涉及舊村莊全面改造的，應(yīng)經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)表決并獲得全體成員2/3以上同意。

第二十一條 結(jié)合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查情況，實(shí)施主體應(yīng)委托具備乙級(jí)及以上規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃編制單位，按第十一條規(guī)定及相關(guān)技術(shù)規(guī)范編制改造單元規(guī)劃。

第二十二條 舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造，改造單元規(guī)劃還應(yīng)明確無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面積不小于改造單元總面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施。

對(duì)改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財(cái)政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業(yè)用地按規(guī)定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)工業(yè)用地提高容積率的，不計(jì)收土地出讓金。

（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限（50年）進(jìn)行變更終止日期，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

（四）允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。

（五）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項(xiàng)目，所引進(jìn)的企業(yè)項(xiàng)目，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購(gòu)買合同第二年起，視其貢獻(xiàn)大小，由市財(cái)政通過預(yù)算作專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對(duì)改造實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)，連續(xù)獎(jiǎng)補(bǔ)三年。

（六）村集體工業(yè)廠房實(shí)施改造的，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助；由承租人作實(shí)施主體改造的，應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長(zhǎng)租賃期限。

（七）對(duì)融資困難的改造實(shí)施主體，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的貸款融資貼息扶持。

第二十五條

對(duì)通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議自行改造的，改造單元內(nèi)原建筑物實(shí)施拆除前，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織對(duì)原土地房屋等情況進(jìn)行核查，并委托具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，參照公益公建項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該項(xiàng)目所需搬遷補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估核算，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)組織核定后作為

（二）土地整合歸宗的，可按剩余使用年限最長(zhǎng)地塊，延長(zhǎng)其余地塊土地使用期限，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的出讓金。

（三）同時(shí)符合下列兩個(gè)條件的，可按控制性詳細(xì)規(guī)劃將工業(yè)用地（或倉(cāng)儲(chǔ)用地）改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途（不含住宅），按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金：

1.改造項(xiàng)目用地總面積不小于10畝。

2.2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%（符合建設(shè)用地規(guī)劃許可、供地文書等載明的規(guī)劃條件不受30%比例限制）；或者對(duì)多宗用地納入改造范圍，其中需改變土地用途的宗地面積不超過項(xiàng)目總面積10%。

（四）按上述第（三）項(xiàng)改變土地用途的，應(yīng)參照第二十三條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù)，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。

第二十九條 由政府主導(dǎo)改造的，前期土地整備階段可采取以下方式：

（一）由鎮(zhèn)區(qū)直接組織實(shí)施土地整備具體工作；

（二）通過招標(biāo)的方式引入投資實(shí)施主體，由政府負(fù)責(zé)、投資實(shí)施主體參與，土地整備和相應(yīng)勞務(wù)報(bào)酬等費(fèi)用按照土地整備協(xié)議約定從土地出讓收入中支付。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合同期銀行利率水平和項(xiàng)目實(shí)施難易程度確定。

（三）對(duì)舊村莊改造，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意、明確具體補(bǔ)償安臵途徑并完善用地報(bào)批手續(xù)后，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，可通過招標(biāo)等公開方式出讓土地，由競(jìng)得人實(shí)施整備

1第三十二條 對(duì)具有歷史價(jià)值的文化街區(qū)、舊村莊（古村落）、工業(yè)遺產(chǎn)以及不適宜全面改造的舊城鎮(zhèn)住宅小區(qū)等，可由市規(guī)劃部門會(huì)同有關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)區(qū)制定微改造專項(xiàng)規(guī)劃。

第三十三條

微改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃或微改造專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃功能和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先滿足增加公共空間、完善基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，合理保護(hù)利用歷史文化古跡。

微改造確需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)編制改造單元規(guī)劃并按程序報(bào)批。

第三十四條

歷史文化街區(qū)、不可移動(dòng)文物、歷史建筑、紀(jì)念性建筑及具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物應(yīng)當(dāng)以“修舊如舊、建新如故”原則進(jìn)行保護(hù)性微改造。

微改造項(xiàng)目位于全面改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)與全面改造項(xiàng)目一并申報(bào)和實(shí)施。

第三十五條

微改造可以按以下兩種方式實(shí)施：

（一）權(quán)利人自行改造，由權(quán)利人申報(bào)、實(shí)施；

（二）政府主導(dǎo)改造，由鎮(zhèn)區(qū)政府組織實(shí)施。

第三十六條

實(shí)施微改造，應(yīng)征求相關(guān)權(quán)利人的意見。擬改造的建筑物為單一權(quán)利主體的，應(yīng)取得該主體同意；共有的應(yīng)取得全體共有人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)取得全體權(quán)利人同意；屬集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)取得全體成員2/3以上同意。

第三十七條 在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對(duì)面積10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達(dá)1.5及

3鎮(zhèn)區(qū)審定，市鎮(zhèn)（區(qū)）可從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權(quán)給予適當(dāng)資金補(bǔ)助。

鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)按照鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快組織舊村莊微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四十條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織指導(dǎo)做好本轄區(qū)微改造項(xiàng)目的申報(bào)，每年統(tǒng)籌制定微改造實(shí)施計(jì)劃，提前做好資金預(yù)算安排及申報(bào)市財(cái)政資金計(jì)劃，負(fù)責(zé)審定、批復(fù)本轄區(qū)微改造項(xiàng)目改造方案及后續(xù)跟蹤監(jiān)管工作。經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案，由鎮(zhèn)區(qū)報(bào)市“三舊”辦備案。

第四章 完善歷史用地手續(xù)

第四十一條 歷史用地是指“三舊”改造單元內(nèi)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。

第四十二條 符合下列條件的“三舊”改造項(xiàng)目，可辦理完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地面積原則上不小于10畝；

（二）以拆除重建、加建擴(kuò)建、局部拆建、完善共建配套設(shè)施等方式實(shí)施改造。

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。

完善歷史用地手續(xù)的具體操作指引結(jié)合省有關(guān)實(shí)施辦法另行制定。

第四十三條 按照用地行為發(fā)生時(shí)間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手續(xù)：

（一）涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

（二）單個(gè)地塊不超過3畝且累計(jì)不超過項(xiàng)目主體地塊面積10%，經(jīng)報(bào)批完善建設(shè)用地和征收手續(xù)后，可按協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）。

（三）對(duì)單個(gè)地塊大于3畝,或累計(jì)超過項(xiàng)目主體地塊面積10%且原則上不超過20%的，可按上述第（二）項(xiàng)規(guī)定辦理，但報(bào)批材料中應(yīng)附帶申報(bào)地塊的相關(guān)說明（內(nèi)容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計(jì)面積占改造項(xiàng)目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨(dú)出具規(guī)劃條件要點(diǎn)、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益等）。

第五章 鼓勵(lì)措施

第四十六條

“三舊”改造的項(xiàng)目，涉及的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)，納入“綠色通道”，對(duì)符合審批條件、手續(xù)齊全的項(xiàng)目，即收即辦、限時(shí)辦結(jié)。

第四十七條 建立重點(diǎn)連片改造項(xiàng)目“一案一策”議事機(jī)制,由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行疑難會(huì)商，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目開展過程中遇到的問題。

7入，市鎮(zhèn)（區(qū)）按下列比例分成：

（一）在石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收入按市區(qū)7：3分成；在火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內(nèi)的按市區(qū)1：9分成。

（二）村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收入按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9分成。第五十三條 市財(cái)政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓金市級(jí)分成部分的全額、鎮(zhèn)區(qū)財(cái)政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，統(tǒng)籌支持社區(qū)（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區(qū)保護(hù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等項(xiàng)目建設(shè)。

第五十四條 “三舊”改造項(xiàng)目的回遷房免收房屋所有權(quán)登記費(fèi)?；剡w房的確權(quán)登記，不受我市房地產(chǎn)限購(gòu)措施的限制。

第五十五條 “三舊”改造項(xiàng)目符合稅收優(yōu)惠政策條件的，可按規(guī)定辦理減免手續(xù)。具體由市稅務(wù)部門制定相關(guān)稅收指引。

第五十六條 鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進(jìn)行改造，享受“三舊”改造和棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

第五十七條 鼓勵(lì)承擔(dān)“三舊”改造項(xiàng)目的企業(yè)、各類金融機(jī)構(gòu)根據(jù)“三舊”改造項(xiàng)目特點(diǎn)和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務(wù)，為項(xiàng)目實(shí)施主體提供金融支持。

第六章 監(jiān)督檢查

第五十八條 “三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進(jìn)行公開：

9（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項(xiàng)目實(shí)施主體資格認(rèn)定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實(shí)施主體和該項(xiàng)目用地申報(bào)“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第六十條

發(fā)生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復(fù)文件，并按出讓合同或監(jiān)管協(xié)議約定追究實(shí)施主體責(zé)任:

（一）超過改造方案規(guī)定期限未動(dòng)工的；

（二）超過土地出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間一年仍未動(dòng)工的；

（三）未按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造的。

在實(shí)施改造過程中，改造方案有局部調(diào)整（除出讓合同約定外）的，需重新辦理改造方案審批。

第六十二條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)對(duì)“三舊”改造各項(xiàng)手續(xù)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，對(duì)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查材料、完善用地手續(xù)、改造單元規(guī)劃、補(bǔ)償安臵費(fèi)用、土地收益補(bǔ)償、財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查資料要及時(shí)歸檔備查；對(duì)舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造等涉及的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

第六十三條

市政府統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)區(qū)改造任務(wù)，根據(jù)改造任務(wù)完成情況、標(biāo)圖建庫(kù)、資金投入、連片項(xiàng)目推進(jìn)情況等方面進(jìn)行考核，與鎮(zhèn)區(qū)績(jī)效考核及黨政領(lǐng)導(dǎo)干部考核獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤?！叭f”改造工作進(jìn)度由市“三舊”辦定期通報(bào)督辦。

第七章 職責(zé)分工

第六十四條 成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)任組

1織評(píng)估和核定補(bǔ)償安臵費(fèi)用，協(xié)調(diào)解決有關(guān)糾紛問題。

（四）組織編制、審核近期改造計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃，組織實(shí)施主體編制改造方案。

（五）組織加強(qiáng)執(zhí)法巡查，及時(shí)制止和查處違法建設(shè)行為； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。

（六）協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目具體實(shí)施的其他工作。

第六十六條 市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位職責(zé)：

（一）市國(guó)土部門負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)、土地確權(quán)和登記，組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌工作，協(xié)助鎮(zhèn)區(qū)核查相關(guān)土地房屋權(quán)屬資料，制定有關(guān)土地配套政策、流程指引等。

（二）市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，組織審查其他鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，審核或?qū)徟脑靻卧?guī)劃，編制調(diào)整石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，制訂項(xiàng)目容積率測(cè)算規(guī)定、容積率獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)和公共設(shè)施配套指引等。

（三）市財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出讓收入的管理和監(jiān)督，貫徹國(guó)家和省“三舊”改造優(yōu)惠政策，落實(shí)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金，制定有關(guān)財(cái)政資金獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償操作流程指引等。

（四）市發(fā)改部門負(fù)責(zé)“三舊”改造投資項(xiàng)目的立項(xiàng)審批等工作。

（五）市住建部門負(fù)責(zé)“三舊”改造項(xiàng)目施工許可報(bào)建、施工過程監(jiān)管及竣工驗(yàn)收監(jiān)督等。

（六）市征管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造土地整備和補(bǔ)

第三篇：中山舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則試行

中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化城市生活生產(chǎn)環(huán)境，規(guī)范舊城鎮(zhèn)的全面改造活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國(guó)家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱“舊城鎮(zhèn)”是指城鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi)，危破舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的國(guó)有土地上，主要由城鎮(zhèn)居民生活或進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的區(qū)域。舊城鎮(zhèn)改造單元的邊角涉及集體用地的，可一并納入改造范圍。

以舊廠房為獨(dú)立改造單元或以舊廠房為主要用途的改造單元，應(yīng)按照《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條 舊城鎮(zhèn)改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、規(guī)劃先行，改善人居環(huán)境，優(yōu)化功能布局，有利于傳承和塑造城市特色風(fēng)貌，合理保護(hù)和利用歷史文物古跡。

舊城鎮(zhèn)改造涉及歷史街區(qū)、不可移動(dòng)文物、歷史建筑等古跡的，應(yīng)統(tǒng)籌采用全面改造和微改造相結(jié)合的方式實(shí)施。

第四條 舊城鎮(zhèn)改造中，各鎮(zhèn)區(qū)可組織指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)改造意向人開展改造意愿、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等工作，參與改造宣傳、發(fā)動(dòng)、溝通、協(xié)調(diào)及爭(zhēng)議調(diào)解等。參照舊村莊改造通過公開選定改造實(shí)施主體的，可由社區(qū)居民委員會(huì)組織落實(shí)和協(xié)

議供地手續(xù)時(shí)，以土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)核減補(bǔ)償安置費(fèi)用后作為協(xié)議出讓應(yīng)收的土地出讓金參考標(biāo)準(zhǔn)。如實(shí)際補(bǔ)償安置費(fèi)用超過的，由項(xiàng)目實(shí)施主體自行承擔(dān)。

第九條 舊城鎮(zhèn)改造可以按以下兩種方式實(shí)施：

（一）權(quán)利人自行改造，包括以下情形： 1.改造單元內(nèi)單一權(quán)利人對(duì)其用地自行實(shí)施改造；

2.改造單元內(nèi)所有權(quán)利人將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一權(quán)利主體后由其實(shí)施改造。

（二）政府主導(dǎo)改造。

第十條 將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移可通過以下途徑實(shí)現(xiàn)：

（一）通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議；

（二）通過收購(gòu)過戶或作價(jià)入股（需承諾舊建筑拆除后開發(fā)投資進(jìn)度達(dá)到25%前股權(quán)不變更）。

房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移兼有上述兩種實(shí)現(xiàn)方式的，按第（一）方式處理。

第十一條 舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的，應(yīng)由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，并由公證機(jī)構(gòu)公證。

簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)遵循公平公證、有償合理原則，約定補(bǔ)償方式和支付期限，安置房的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格，搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限，協(xié)議生效的時(shí)間和條件、權(quán)利主體向?qū)嵤┲黧w交付原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間等事項(xiàng)，還要約定權(quán)利主體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)由實(shí)施主體承受，明確原權(quán)利主體要親自申辦或委托實(shí)施主體向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷登記。

集體土地的，應(yīng)包括集體土地范圍、面積等。

（二）國(guó)有土地上及集體土地的建設(shè)情況。包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)登記用途、登記時(shí)間，基底面積、層數(shù)、建筑面積，報(bào)建、建成時(shí)間，現(xiàn)狀使用用途，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。

調(diào)查的范圍、面積數(shù)據(jù)應(yīng)由具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供，數(shù)據(jù)調(diào)查表填報(bào)、裝訂、組卷等具體要求，由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合實(shí)際情況另行制定。

第十五條 在編制改造單元規(guī)劃的同時(shí)，申報(bào)主體應(yīng)同步擬訂項(xiàng)目改造計(jì)劃，闡明擬改造單元范圍、面積、土地用途、實(shí)施方式、與相關(guān)權(quán)利人商定的補(bǔ)償安置方案以及改造的初步時(shí)間安排等，并附有關(guān)意愿調(diào)查表等材料。待與改造單元內(nèi)的權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》（含收購(gòu)過戶或作價(jià)入股的數(shù)量，下同）達(dá)到2/3以上，申報(bào)主體可將改造單元規(guī)劃連同項(xiàng)目改造計(jì)劃一并向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報(bào)。

第十六條 申報(bào)主體向鎮(zhèn)區(qū)提交申報(bào)材料后，由鎮(zhèn)區(qū)組織對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，主要包括以下幾方面：

（一）申報(bào)材料的內(nèi)容是否符合要求。

（二）對(duì)改造意愿真實(shí)情況及申報(bào)主體資格進(jìn)行認(rèn)定，其中《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》簽訂率達(dá)到占總面積及占人數(shù)的2/3以上。

（三）改造范圍內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)及權(quán)屬情況進(jìn)行核查。

（四）對(duì)改造項(xiàng)目的必要性、合理性等進(jìn)行綜合判斷。

（五）對(duì)改造項(xiàng)目的規(guī)劃功能、產(chǎn)業(yè)方向、公共設(shè)施配套情

（一）涉及本身為單一權(quán)利主體或通過收購(gòu)過戶的，提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料；

（二）涉及作價(jià)入股的，提供相關(guān)作價(jià)入股證明材料；

（三）涉及通過搬遷補(bǔ)償協(xié)議形成單一主體的，提供搬遷補(bǔ)償安置方案、與權(quán)利主體簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表等。

第十九條

鎮(zhèn)區(qū)收到實(shí)施主體資格確認(rèn)申請(qǐng)材料后，應(yīng)將申請(qǐng)人提供的土地、建筑物權(quán)屬情況及單一主體的形成情況在政府網(wǎng)站及改造區(qū)域范圍公示不少于7日。

經(jīng)公示無異議，或有異議但經(jīng)核實(shí)不成立的，經(jīng)審核后由鎮(zhèn)區(qū)向申請(qǐng)人核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件。

第二十條

實(shí)施主體資格確認(rèn)后，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)將改造項(xiàng)目納入實(shí)施計(jì)劃，并組織實(shí)施主體編制項(xiàng)目改造方案，經(jīng)市“三舊”辦組織審核，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由市“三舊”辦核發(fā)批復(fù)文件。

項(xiàng)目改造方案應(yīng)當(dāng)包括改造地塊的基本情況、項(xiàng)目實(shí)施主體、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀情況、需完善歷史用地情況、補(bǔ)償安置情況、供地方式和計(jì)劃、進(jìn)度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。

第二十一條 項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，實(shí)施主體應(yīng)與鎮(zhèn)區(qū)簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，明確無償移交公益性用地、公共設(shè)施或公益性建筑面積等義務(wù)及交付標(biāo)準(zhǔn)，搬遷補(bǔ)償安置方案履行義務(wù)，分期安排和實(shí)施進(jìn)度要求，安置復(fù)建資金監(jiān)管要求等，并由實(shí)施主體按約定存入安置復(fù)建監(jiān)管資金或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。

提交相關(guān)注銷登記文件，由鎮(zhèn)區(qū)核實(shí)確認(rèn)改造范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益（含查封、抵押）已全部落實(shí)安置補(bǔ)償措施或處置完畢，并函告市規(guī)劃、國(guó)土部門辦理后續(xù)手續(xù)。

第二十五條 經(jīng)核實(shí)并辦理完善改造范圍內(nèi)的用地手續(xù)后，由實(shí)施主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。供地后，實(shí)施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。

第五章 監(jiān)督管理

第二十六條 市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織加強(qiáng)巡查監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止、查處有關(guān)違法建設(shè)行為，杜絕新增違法用地、違法建設(shè)。屬地社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)積極維護(hù)好改造活動(dòng)的正常秩序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、勸阻有關(guān)違法建設(shè)行為。

第二十七條 實(shí)施主體自改造單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)，與改造范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》的比例低于95%（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項(xiàng)目實(shí)施主體資格認(rèn)定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實(shí)施主體和該項(xiàng)目用地申報(bào)“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第二十八條 任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發(fā)生重大惡性事件的，將嚴(yán)肅查處并追究責(zé)任。

第四篇：中山舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則試行

中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展，規(guī)范舊廠房的全面改造活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國(guó)家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱“舊廠房”是指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，在國(guó)有或集體土地上建成較早、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，用作工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施，以及工業(yè)物資存儲(chǔ)用房等。舊廠房用地主要包括工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地。

第三條 舊廠房改造遵循政府推動(dòng)、企業(yè)主導(dǎo)原則，強(qiáng)化政策引導(dǎo)激勵(lì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展空間，提高土地利用效益，合理保護(hù)利用歷史工業(yè)遺跡。

第二章 一般規(guī)定

第四條 舊廠房改造的實(shí)施方式包括權(quán)利人自行改造和政府主導(dǎo)改造兩種，并以權(quán)利人自行改造為主。

權(quán)利人自行改造，包括土地權(quán)利人（含集體經(jīng)濟(jì)組織）對(duì)自身用地進(jìn)行改造；通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議（或合作協(xié)議），或者收購(gòu)過戶、作價(jià)入股將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實(shí)

第八條 對(duì)納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的舊廠房用地，改造為工業(yè)用途的，經(jīng)省批準(zhǔn)使用省“周轉(zhuǎn)規(guī)模”后予以優(yōu)先保障。

第三章 改造類型與相應(yīng)政策

第九條 根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照用地的規(guī)劃用途，改造類型主要分為以下三類：

（一）保留為工業(yè)用途（簡(jiǎn)稱“工改工”）；

（二）改變?yōu)樯虡I(yè)用途（簡(jiǎn)稱“工改商”）；

（三）改變?yōu)樽≌猛荆ê?jiǎn)稱“工改住”）。

第十條 “工改工”改造項(xiàng)目，土地權(quán)利人自行實(shí)施改造，可享受以下鼓勵(lì)政策：

（一）用地超過10畝及以上、建筑容積率達(dá)1.5及以上的，在竣工驗(yàn)收后，對(duì)項(xiàng)目總建筑面積按100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政通過鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體（土地使用權(quán)人或承租人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財(cái)政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業(yè)用地按規(guī)定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)工業(yè)用地提高容積率的，不計(jì)收土地出讓金。

（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限（50年）進(jìn)行變更出讓終止日期，按規(guī)定補(bǔ)繳土地

織制定包含交易條件、合作協(xié)議（文本）等內(nèi)容的公開交易方案，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意后，通過市公共資源交易中心公開選定。

（九）對(duì)面積達(dá)到10畝及以上，且2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%（“三地”除外）的，未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人，可通過對(duì)舊廠房用地進(jìn)行全面改造，完善歷史用地征收手續(xù)，并以協(xié)議出讓方式供地，按規(guī)定繳交土地出讓金后，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）證手續(xù)。

（十）對(duì)廠房建設(shè)年代較新，結(jié)構(gòu)完好，因產(chǎn)能需要，在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，企業(yè)對(duì)原用地局部加建的，可按《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》第三十七條規(guī)定給予財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)。

第十一條 “工改商”改造項(xiàng)目，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人將土地交由政府公開出讓后享受土地收益補(bǔ)償；符合規(guī)定條件的，可由土地使用權(quán)人申辦改變土地用途手續(xù)后自行改造。

（一）鼓勵(lì)將工業(yè)用地（含倉(cāng)儲(chǔ)用地）交由政府主導(dǎo)改造，享受土地收益補(bǔ)償，具體如下：

1.由土地權(quán)利人向鎮(zhèn)區(qū)政府提交申請(qǐng)，鎮(zhèn)區(qū)報(bào)市政府批準(zhǔn)依法收回土地使用權(quán)后，對(duì)土地和房屋按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償原土地權(quán)利人。

償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。

對(duì)“工改商”自行改造且達(dá)到連片改造標(biāo)準(zhǔn)（100畝）的，可參照《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》第二十三條規(guī)定，按計(jì)容建筑面積的20%配置住宅建筑面積，但應(yīng)通過編制改造單元規(guī)劃、經(jīng)批準(zhǔn)并落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃后方可實(shí)施。

（三）改造為商業(yè)用途的，同等適用第十條第（八）

（九）項(xiàng)規(guī)定，支持集體經(jīng)濟(jì)組織和未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人，通過“三舊”改造和協(xié)議出讓方式，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）證手續(xù)。但應(yīng)按《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》第二十二條規(guī)定無償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。

對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，交由政府組織公開出讓的，可參照上述第十一條第（一）項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得土地收益補(bǔ)償。

（四）對(duì)廠房建設(shè)年代較新，結(jié)構(gòu)完好，已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過局部改造后可按《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》第三十八條規(guī)定用于高科技等領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，享受按工業(yè)用途使用5年的過渡期政策，期滿后經(jīng)批準(zhǔn)可按新用途辦理用地手續(xù)。

第十二條 “工改住”改造項(xiàng)目，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人將土地交由政府公開出讓后參照第十一條第（一）項(xiàng)政策享受土地收益補(bǔ)償。

第十五條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)加強(qiáng)動(dòng)態(tài)跟蹤，督促項(xiàng)目按時(shí)動(dòng)工建設(shè)，并定期向市“三舊”辦報(bào)送有關(guān)進(jìn)展情況。

第五章

附

則

第十六條

各鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)本細(xì)則，應(yīng)結(jié)合自身財(cái)力制定出臺(tái)相關(guān)配套鼓勵(lì)政策措施和操作規(guī)范。

第十七條

本細(xì)則由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)解釋。第十八條 本辦法自2018 年

月

日起施行，有效期3年。

第五篇：順德區(qū)城市更新(“三舊”改造)實(shí)施辦法

順德區(qū)城市更新（“三舊”改造）實(shí)施辦法

第一章總則

第一條為進(jìn)一步加快城市更新（“三舊”改造，以下簡(jiǎn)稱城市更新）工作，盤活存量土地資源，促進(jìn)我區(qū)城市升級(jí)，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標(biāo)，根據(jù)國(guó)家、省市有關(guān)推進(jìn)城市更新及“三舊”改造工作的文件精神，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條本實(shí)施辦法所稱城市更新，是指符合國(guó)家、省、市有關(guān)城市更新及“三舊”改造有關(guān)政策要求，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃和本實(shí)施辦法規(guī)定進(jìn)行綜合整治、功能改變、拆除重建等活動(dòng)。具體范圍如下：

（一）因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為非工業(yè)用途，按照“退二進(jìn)三”的要求需轉(zhuǎn)變土地功能的工業(yè)用地；

（四）改造、提升為符合國(guó)家《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》或《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)以及以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

（五）根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；

（六）須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；

（七）布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善及危房集中的村居；

（八）列入土地整治工程的村居；

（九）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中拆舊復(fù)墾區(qū)域；

（十）根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求進(jìn)行環(huán)境、景觀等綜合整治的區(qū)域；

（十一）在堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先的前提下進(jìn)行適度合理利用的古村落、歷史建筑、文化遺產(chǎn)等用地；

（十二）其他經(jīng)區(qū)或上級(jí)人民政府認(rèn)定屬城市更新范圍的用地。第二章項(xiàng)目分類管理及認(rèn)定政策

第三條對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)行分類管理，根據(jù)項(xiàng)目改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態(tài)修復(fù)類、局部加建類及歷史文化保護(hù)類。

第四條綜合整治類是指在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能的前提下，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)提升改造、改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、整治環(huán)境或?qū)扔薪ㄖM(jìn)行節(jié)能改造等城市更新工作。

（一）綜合整治類更新項(xiàng)目由所在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）統(tǒng)籌推進(jìn)。

（二）綜合整治類更新項(xiàng)目中的產(chǎn)業(yè)提升改造及對(duì)既有建筑進(jìn)行節(jié)能、裝飾改造工作由土地使用權(quán)人實(shí)施。其中，產(chǎn)業(yè)提升改造是指在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、孵化器、科技信息服務(wù)、動(dòng)漫制作、工業(yè)服務(wù)外包、旅游文化等項(xiàng)目。改造單位憑城市更新項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件辦理相關(guān)的環(huán)保、消防、工商等手續(xù)。

（三）綜合整治類更新項(xiàng)目一般不得進(jìn)行加建，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、完善改造項(xiàng)目用地的整體功能需要，可在滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求下，增加不納入計(jì)算容積率建筑面積的附屬設(shè)施或構(gòu)筑物。

第五條功能改變類是指在不改變土地房產(chǎn)使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限的情況下，保留部分或全部建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，同時(shí)改變土地及建筑物的使用功能。

（一）項(xiàng)目用地及保留建筑須取得合法的房地產(chǎn)權(quán)證，以及已辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，土地用途原為工業(yè)及其他非公益性質(zhì)的國(guó)有建設(shè)用地，符合已批的控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃，土地規(guī)劃為發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用途（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)）。根據(jù)項(xiàng)目改造需要，現(xiàn)有土地及建筑物的使用功能需進(jìn)行調(diào)整的，權(quán)利主體可以向區(qū)“三舊”改造工作主管部門申請(qǐng)實(shí)施功能改變類城市更新。項(xiàng)目用地按土地使用權(quán)協(xié)議出讓、流轉(zhuǎn)方式完善轉(zhuǎn)變用地功能手續(xù)，保留建筑辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)后，可以向房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，具體操作指引另行制定。

（二）功能改變后的土地使用權(quán)使用期限按照原用途的使用期限扣除已實(shí)際使用時(shí)間的剩余期限確定，不得高于功能改變后土地用途的最高法定年限。第六條拆除重建類是指對(duì)改造地塊的原有建筑物進(jìn)行全部拆除，按照規(guī)劃用途予以重建，并可通過以下方式進(jìn)行改造：

（一）在不改變?cè)I(yè)或商服用地使用功能的前提下，可申請(qǐng)延長(zhǎng)土地使用年限；

（二）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃的要求下，可申請(qǐng)?jiān)黾油恋厝莘e率，不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)；

（三）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃要求，可通過協(xié)議出讓、流轉(zhuǎn)方式將非公益性質(zhì)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)變用地功能發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)）。

第七條生態(tài)修復(fù)類是指對(duì)城市更新用地進(jìn)行整治、拆舊和復(fù)墾等，恢復(fù)生態(tài)景觀用途、水利設(shè)施用途或作為農(nóng)用地使用。

第八條局部加建類是指保留改造地塊范圍的部分或全部原有建筑物且不改變土地使用功能及使用期限，在改造地塊的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上進(jìn)行加建、改建，完善改造項(xiàng)目用地的整體功能，不含商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。

改造項(xiàng)目須取得合法的房地產(chǎn)權(quán)證，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃要求，且不改變土地使用功能及使用年限的情況下，允許申請(qǐng)?jiān)黾油恋厝莘e率。

第九條歷史文化保護(hù)類是指已納入城市更新范圍內(nèi)的古村落、歷史建筑、文化遺產(chǎn)等用地，在堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先的前提下進(jìn)行適度合理利用。

第十條城市更新項(xiàng)目認(rèn)定條件如下：

（一）符合我區(qū)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃；

（二）已納入省國(guó)土資源廳標(biāo)圖建庫(kù)備案范圍和“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃；

（三）在2007年6月30日前的土地利用現(xiàn)狀圖和衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。

第十一條城市更新項(xiàng)目改造方案按以下權(quán)限審批：

（一）綜合整治類、拆除重建類工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目、生態(tài)修復(fù)類和局部加建類更新項(xiàng)目，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審批，并報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門備案；

（二）除第一款所述情況外，由區(qū)“三舊”改造工作主管部門審批。

城市更新項(xiàng)目認(rèn)定操作細(xì)則另行制定。

第十二條對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立項(xiàng)目退出機(jī)制。項(xiàng)目用地自認(rèn)定之日起兩年內(nèi)未完善相關(guān)供地手續(xù)的，項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件自動(dòng)作廢；項(xiàng)目用地不需要辦理相關(guān)供地手續(xù)的，自認(rèn)定之日起，兩年內(nèi)未領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》，項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件自動(dòng)作廢。項(xiàng)目重新啟動(dòng)時(shí)，需重新辦理認(rèn)定手續(xù)。

第三章規(guī)劃政策

第十三條我區(qū)城市更新工作應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升、改善生活環(huán)境及完善公共設(shè)施的改造項(xiàng)目，鼓勵(lì)改造后用于保障性住房的項(xiàng)目，適度控制改造后用于開發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的項(xiàng)目。

第十四條“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的規(guī)定如下：

（一）“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃是指導(dǎo)全區(qū)城市更新工作的總體規(guī)劃，由區(qū)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)組織編制，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（二）“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，省國(guó)土資源廳“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整成果經(jīng)區(qū)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)組審核并報(bào)區(qū)人民政府同意后，納入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)于新增成果部分，在下一輪專項(xiàng)規(guī)劃修編時(shí)落實(shí)。

第十五條“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃由所在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）組織編制，報(bào)區(qū)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)組批準(zhǔn)匯總后實(shí)施?！叭f”改造實(shí)施計(jì)劃每半年可調(diào)整一次。

第十六條對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃及“三舊”改造單元規(guī)劃的規(guī)定如下：

（一）對(duì)已有控制性詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目用地，按控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求實(shí)施；

（二）對(duì)于未有控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋的項(xiàng)目用地，且近期內(nèi)確實(shí)無法開展控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的，可在上位規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)組織編制“三舊”改造單元規(guī)劃，按控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定程序報(bào)批，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，作為出具規(guī)劃條件的依據(jù)。其中，屬省、市、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目用地的，按《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定實(shí)施；具體規(guī)劃控制要求按現(xiàn)行《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條城市更新優(yōu)先保證公益性項(xiàng)目用地的供給與落實(shí)：

（一）自行改造的原工業(yè)用地改造后用于經(jīng)營(yíng)性開發(fā)項(xiàng)目在改造時(shí)可供無償移交給政府用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性項(xiàng)目的土地不低于項(xiàng)目用地面積的15%。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃或其他已批規(guī)劃的要求，可采用區(qū)域平衡的方式進(jìn)行公益性用地整合配置，對(duì)于應(yīng)無償移交政府但未落實(shí)的用地面積按改造后整宗用地市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)計(jì)收土地出讓金。

（二）鼓勵(lì)項(xiàng)目改造主體將經(jīng)營(yíng)性用地調(diào)整為公益性用地。對(duì)于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性項(xiàng)目建設(shè)用地及控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃要求以外的公共綠地或廣場(chǎng)等城市公共開放空間的用地，可適量增加改造項(xiàng)目的計(jì)算容積率建筑面積，并按規(guī)定繳納土地出讓金。

前款所稱公益性項(xiàng)目用地，是指根據(jù)國(guó)家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137―2011），包括：區(qū)域交通設(shè)施用地(H2)、交通設(shè)施用地(S)、公用設(shè)施用地(U)、綠地（包括公園綠地、防護(hù)綠地、廣場(chǎng)用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理與公共服務(wù)用地（A）。

第四章土地房產(chǎn)及建設(shè)政策

第十八條經(jīng)認(rèn)定的城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有合法用地手續(xù)但已經(jīng)使用的國(guó)有或集體建設(shè)用地，按規(guī)定完善歷史用地手續(xù)，具體按照國(guó)家、省相關(guān)文件辦理。

第十九條納入“三舊”改造的村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)屬用地，經(jīng)村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或成員代表會(huì)議2/3以上成員代表的同意，并按相關(guān)規(guī)定公示后，可由村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，具體按照國(guó)家、省相關(guān)文件辦理。

第二十條城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)、外的用地在不同權(quán)屬主體之間可以實(shí)行土地置換，包括國(guó)有土地和集體土地內(nèi)部或相互之間的權(quán)屬置換，具體按照國(guó)家、省相關(guān)文件辦理。

第二十一條對(duì)于納入連片改造范圍的城市更新用地（含通過“五無工程”補(bǔ)辦的用地），原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購(gòu)歸宗后實(shí)施改造，具體按照省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目可按以下兩種方式進(jìn)行改造：

（一）允許改造為商品廠房，其開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)方式按商品廠房有關(guān)規(guī)定實(shí)施；

（二）一般性生產(chǎn)工業(yè)用地建成后容積率達(dá)到1.5及以上的，工業(yè)生產(chǎn)使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。

第二十三條以協(xié)議出讓或流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行供地的，按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃的要求，連片的舊村居改造項(xiàng)目中，現(xiàn)狀居住用地面積超過改造項(xiàng)目總用地面積80%，通過節(jié)約集約合宗后用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的，允許以協(xié)議方式供地；

（二）土地使用權(quán)人擬將非公益性質(zhì)的國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)變用地功能發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)），可采取協(xié)議方式出讓；

（三）土地使用權(quán)人擬將原工業(yè)及其他非公益性質(zhì)的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變用地功能發(fā)展經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（不涉及商品住宅開發(fā)建設(shè)），有關(guān)轉(zhuǎn)變用地功能及協(xié)議流轉(zhuǎn)的方案經(jīng)地塊所屬村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或成員代表會(huì)議 2/3以上成員代表同意，并按相關(guān)規(guī)定公示后，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)通過集體建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議流轉(zhuǎn)方式完善轉(zhuǎn)變用地功能手續(xù)，并按規(guī)定向土地所有權(quán)人補(bǔ)繳地價(jià)款，向政府繳交集體土地流轉(zhuǎn)收益金及相關(guān)稅費(fèi)；

（四）國(guó)有性質(zhì)的邊角地、插花地、夾心地出讓和已供國(guó)有建設(shè)用地（不涉及保留建筑，不含商品住宅用地）使用權(quán)不轉(zhuǎn)變用途情況下單獨(dú)延長(zhǎng)使用年限的，可采取協(xié)議方式出讓；

（五）集體性質(zhì)的邊角地、插花地、夾心地流轉(zhuǎn)和已流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地（不涉及保留建筑）使用權(quán)不轉(zhuǎn)變用途情況下單獨(dú)延長(zhǎng)使用年限的，協(xié)議流轉(zhuǎn)的方案經(jīng)地塊所屬村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)2/3以上成員或成員代表會(huì)議2/3以上成員代表同意，并按相關(guān)規(guī)定公示后，可采取協(xié)議方式流轉(zhuǎn)；

（六）上述協(xié)議出讓、流轉(zhuǎn)方案（含延長(zhǎng)使用年限）須報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

第二十四條舊村居改造采用政府指導(dǎo)，村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的方式進(jìn)行。

（一）村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目改造主體，組織改造方案的編制、表決，確定實(shí)施補(bǔ)償安置的項(xiàng)目公司，統(tǒng)籌項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置工作。

（二）舊村居改造方案包括集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有方案、拆遷補(bǔ)償安置方案、土地交易方案和實(shí)施計(jì)劃等內(nèi)容,由村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織自行編制或公開征集，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)指導(dǎo)改造方案編制，報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門會(huì)區(qū)農(nóng)業(yè)部門審查同意的，經(jīng)村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織依法表決確定改造方案和實(shí)施補(bǔ)償安置工作的項(xiàng)目公司后，改造方案報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門批準(zhǔn)，由村（居）、集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

（三）舊村居改造項(xiàng)目可采用“政府收回公開出讓”“集體經(jīng)濟(jì)組織帶建筑物公開轉(zhuǎn)讓”的方式實(shí)施改造，具體操作細(xì)則另行制定。

第二十五條除本章第二十三、二十四條外，涉及商品住宅開發(fā)的城市更新項(xiàng)目用地，須由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)后公開交易出讓。

第五章財(cái)政政策

第二十六條工業(yè)提升改造項(xiàng)目（不包含以工業(yè)用途取得的員工村及物流用地項(xiàng)目）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，不改變用途、不延長(zhǎng)土地使用年限，改造后增加容積率、建筑密度的，不再增收土地出讓金。

第二十七條城市更新項(xiàng)目用地通過協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變用地功能的，土地出讓金按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：

（一）通過出讓方式取得的土地轉(zhuǎn)變用地功能的，土地出讓金按改變用途后的土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)減去原用途土地剩余年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的余額的40%計(jì)收；

（二）非公益性質(zhì)的劃撥土地轉(zhuǎn)變用地功能的，按我區(qū)文件規(guī)定，按原劃撥用途補(bǔ)辦出讓計(jì)收土地出讓金后，再按上款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收轉(zhuǎn)變用地功能的土地出讓金。

第二十八條原經(jīng)營(yíng)性用地（不含商品住宅和工業(yè)用地建設(shè)項(xiàng)目），在不改變土地用途和不延長(zhǎng)土地使用期限的前提下經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，出讓金按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：

（一）通過出讓方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地增加規(guī)劃容積率，土地出讓金按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)增加的土地價(jià)值的40%計(jì)收；

（二）通過劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地增加容積率，按我區(qū)文件規(guī)定，計(jì)收劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的土地出讓金后，再按上款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收增加容積率的土地出讓金。

第二十九條原工業(yè)或商服用地（不涉及保留建筑項(xiàng)目）在不改變土地使用功能的前提下延長(zhǎng)土地使用年限，土地出讓金按延長(zhǎng)土地使用年限前后土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額計(jì)收。

第三十條以掛賬收儲(chǔ)方式實(shí)施改造的城市更新項(xiàng)目，原土地使用權(quán)人的土地出讓收入分配原則如下：

（一）商住拆遷地塊（即原商業(yè)、商住或居住用地改造后用于商業(yè)、商住或居住用途），原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不超過土地公開出讓成交價(jià)的70%；

（二）回購(gòu)及工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)拆遷用地（即原工業(yè)用地改造后用于商業(yè)、商住或居住用途），對(duì)原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)街分類執(zhí)行：大良、容桂、北滘、陳村、樂從不超過土地公開出讓成交價(jià)的50%，倫教、勒流、龍江、杏壇、均安不超過土地公開出讓成交價(jià)的60%；

（三）按照我區(qū)鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政管理體制有關(guān)規(guī)定，原土地使用權(quán)人獲得的土地出讓收入分配部分由區(qū)、鎮(zhèn)（街道）土地出讓收入分成中的鎮(zhèn)（街道）分成部分進(jìn)行支付。

第三十一條對(duì)連片工業(yè)園區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地權(quán)屬為村居集體經(jīng)濟(jì)組織的，面積達(dá)到50畝以上的，由村居集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或合作開發(fā)改造的，或經(jīng)政府收購(gòu)后實(shí)施改造的,在表決通過并完成項(xiàng)目用地范圍的土地整理后，按每畝土地扶持2萬元的標(biāo)準(zhǔn)作為工作經(jīng)費(fèi)，對(duì)村居集體經(jīng)濟(jì)組織給予扶持，最高扶持資金不超過500萬元。

第三十二條拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目（不含商品廠房），用地面積達(dá)到 15畝及以上，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，容積率達(dá)到1.5及以上的，以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收建筑面積對(duì)土地使用權(quán)人每平方米100元進(jìn)行扶持，最高扶持不超過1000萬元。對(duì)于已領(lǐng)取本款所述的扶持資金的改造項(xiàng)目，五年內(nèi)申請(qǐng)分割或分拆后出售的，須退還已領(lǐng)取的扶持資金。

第三十三條改造后用于歷史文化保護(hù)、公共設(shè)施、生態(tài)建設(shè)、公益性項(xiàng)目的，以項(xiàng)目用地面積對(duì)土地使用權(quán)人按每平方米100元進(jìn)行扶持，最高扶持不超過 500萬元。

第三十四條改造后的土地需進(jìn)行復(fù)墾的，通過相關(guān)驗(yàn)收后，按每畝10萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予集體經(jīng)濟(jì)組織一次性扶持。

第三十五條對(duì)財(cái)政扶持資金管理的規(guī)定：

（一）若項(xiàng)目分期開發(fā)且符合相應(yīng)扶持條件的，可按分期驗(yàn)收兌現(xiàn)財(cái)政扶持資金；

（二）對(duì)在本實(shí)施辦法出臺(tái)前已認(rèn)定為“三舊”改造項(xiàng)目并符合本實(shí)施辦法相應(yīng)扶持條件的，按本實(shí)施辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

（三）城市更新項(xiàng)目扶持資金申請(qǐng)操作細(xì)則另行制定。

第六章監(jiān)督檢查

第三十六條建立城市更新聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制

（一）區(qū)“三舊”改造工作主管部門應(yīng)對(duì)城市更新項(xiàng)目建立臺(tái)賬，加強(qiáng)批后監(jiān)督檢查工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)借城市更新政策完善歷史用地手續(xù)但不實(shí)施改造的，應(yīng)報(bào)相關(guān)職能部門和區(qū)監(jiān)察部門處理。

（二）鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會(huì)可與改造單位簽訂城市更新項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，按照協(xié)議約定督促項(xiàng)目實(shí)施。

（三）對(duì)違反規(guī)定未能按時(shí)按要求改造建設(shè)、經(jīng)整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有關(guān)部門可按以下方式對(duì)改造單位進(jìn)行處理：

1．按土地出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定向土地使用權(quán)人收取違約金；

2．改造單位不能享受城市更新相關(guān)優(yōu)惠政策，并由政府向改造單位追繳已享受的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持資金；

3．對(duì)拆除重建或新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》處理；

4．政府依法收回土地使用權(quán)及地上附著物；

5．各相關(guān)部門根據(jù)職責(zé)管理權(quán)限作出相應(yīng)的處理。

第三十七條區(qū)“三舊”改造主管部門對(duì)各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的城市更新工作采用日常檢查與考核相結(jié)合的方式進(jìn)行考核，考核結(jié)果納入各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）工作考核指標(biāo)。第七章附則

第三十八條本實(shí)施辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。

2017年12月31日前認(rèn)定城市更新項(xiàng)目按本實(shí)施辦法執(zhí)行。本實(shí)施辦法出臺(tái)前已認(rèn)定的“三舊”改造項(xiàng)目納入城市更新項(xiàng)目范圍，與本實(shí)施辦法出臺(tái)后認(rèn)定的城市更新項(xiàng)目一并按國(guó)家、省、市有關(guān)“三舊”改造的要求進(jìn)行分類管理。

第三十九條《印發(fā)順德區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（順府辦發(fā) ﹝2010﹞19號(hào)）、《關(guān)于貫徹市政府關(guān)于通過“三舊”改造促進(jìn)工業(yè)提升發(fā)展的若干意見的實(shí)施細(xì)則的通知》（順府發(fā)﹝2011﹞20號(hào)）、《關(guān)于順德區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的補(bǔ)充意見》（順府辦發(fā)﹝2011﹞105號(hào)）同時(shí)廢止。此前區(qū)人民政府相關(guān)文件與本實(shí)施辦法有沖突的，以本辦法為準(zhǔn)。在實(shí)施過程中具體條文如與國(guó)家、省、市最新文件要求不一致的，按上級(jí)文件執(zhí)行。

第四十條本實(shí)施辦法由區(qū)城市更新及“三舊”改造工作主管部門負(fù)責(zé)解釋。