第一篇：三舊改造政策解讀——東莞篇

三舊改造政策解讀——東莞篇

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一、政府主導(dǎo)改造

分為政府投資、政府與集體經(jīng)濟(jì)組織合作等兩種類(lèi)型，按照如下步驟分步實(shí)施：

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開(kāi)展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時(shí)開(kāi)展以下工作：

1、開(kāi)展權(quán)屬調(diào)查。由鎮(zhèn)街組織當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)、房屋部門(mén)、村集體、以及土地和房屋權(quán)屬單位開(kāi)展權(quán)屬調(diào)查工作（詳見(jiàn)附件《土地權(quán)屬及地類(lèi)調(diào)查方案》）。

2、編制和審批單元規(guī)劃。由鎮(zhèn)街組織委托同時(shí)具備城市規(guī)劃編制甲級(jí)資質(zhì)和建筑設(shè)計(jì)乙級(jí)及以上資質(zhì)，并已在市城建規(guī)劃局備案的設(shè)計(jì)單位編制單元規(guī)劃。各鎮(zhèn)街將單元規(guī)劃上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。具體編制審批流程見(jiàn)《東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃編制指引》。

3、依據(jù)單元規(guī)劃或已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃制定改造方案，由鎮(zhèn)街圈定成熟的改造地塊后，按步驟編制具體項(xiàng)目改造方案，經(jīng)征求公眾意見(jiàn)后（改造方案公示，要求各鎮(zhèn)街在鎮(zhèn)政府網(wǎng)站上及所涉的村（居）委會(huì)的政務(wù)公開(kāi)欄進(jìn)行公示，為期15日。其他類(lèi)型的改造方案公示按此執(zhí)行），上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查后，由市人民政府匯總上報(bào)省人民政府，同時(shí)抄送省國(guó)土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。改造方案與經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃不一致的，應(yīng)以單元規(guī)劃為準(zhǔn)，修改改造方案，報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。具體項(xiàng)目改造方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：

（1）基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時(shí)間及所涉及的所有權(quán)人，土地確權(quán)、登記情況。如有繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的，需在改造方案中明確其范圍、面積。

（2）規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃和納入年度實(shí)施計(jì)劃。

（3）土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年期，現(xiàn)有建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。

（4）協(xié)議補(bǔ)償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶(hù)簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行了補(bǔ)償，是否有因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，是否按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）。

（5）土地?cái)M改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益情況等。

第三步，具體項(xiàng)目改造方案經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，由鎮(zhèn)街落實(shí)改造方案，按以下程序處理：

1、報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》或《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》；

2、報(bào)市國(guó)土資源局辦理用地預(yù)審；

3、市發(fā)改局出具工業(yè)用地項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展核準(zhǔn)表（僅適用工業(yè)用地）；

4、市國(guó)土資源局根據(jù)不同土地用途區(qū)別辦理相關(guān)用地手續(xù)，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招拍掛方式出讓?zhuān)渌绞娇梢詤f(xié)議方式出讓?zhuān)?/p>

5、報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)；

6、由市城建規(guī)劃局發(fā)出《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

7、報(bào)市國(guó)土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。

二、社會(huì)資金參與

政府在統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的拆遷階段，通過(guò)招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，或政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人，或政府將擬改造土地的使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷等類(lèi)型的改造。

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開(kāi)展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批、以及改造方案有關(guān)工作程序均同上。

第三步，通過(guò)招標(biāo)的方式確定拆遷人或土地使用權(quán)人，分三種不同類(lèi)型實(shí)施：

1、通過(guò)招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作。

（1）招標(biāo)文件主要包括權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報(bào)批方案中需要拆遷單位協(xié)助的有關(guān)事項(xiàng)，低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任，未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶(hù)達(dá)成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。

（2）競(jìng)投底價(jià)由市建設(shè)局以委托評(píng)估的方式確定競(jìng)投底價(jià)。（3）有關(guān)的競(jìng)投規(guī)則由市建設(shè)局會(huì)同市城市管理綜合執(zhí)法局制定。（4）招標(biāo)工作由市建設(shè)局委托市建設(shè)工程交易中心實(shí)施。

（5）由于競(jìng)投時(shí)已編制拆遷補(bǔ)償方案，拆遷階段無(wú)須重新編制，只需向社會(huì)公示競(jìng)投時(shí)已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶(hù)協(xié)商的實(shí)際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競(jìng)投時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷單位自行墊付解決；確實(shí)無(wú)力支付的，由市建設(shè)局取消其拆遷資格，重新進(jìn)行招標(biāo)。

（6）拆遷和土地平整工作完成后，土地交回政府作為儲(chǔ)備土地。

2、由具有法人資格的公司或企業(yè)通過(guò)競(jìng)投方式取得拆遷資格，由拆遷資格競(jìng)得人通過(guò)協(xié)議出讓的方式取得土地使用權(quán)。

（1）各鎮(zhèn)街實(shí)施“三舊”改造過(guò)程中，負(fù)責(zé)編制拆遷補(bǔ)償初步方案。（2）招標(biāo)文件主要包括權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報(bào)批方案中需要拆遷單位協(xié)助的有關(guān)事項(xiàng)，低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任，未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶(hù)達(dá)成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。

（3）競(jìng)投底價(jià)由市建設(shè)局以委托評(píng)估的方式確定競(jìng)投底價(jià)。（4）有關(guān)的競(jìng)投規(guī)則由市建設(shè)局會(huì)同市城市管理綜合執(zhí)法局制定。（5）招標(biāo)工作由市建設(shè)局委托市建設(shè)工程交易中心實(shí)施。

（6）由于競(jìng)投時(shí)已編制拆遷補(bǔ)償方案，拆遷階段無(wú)須重新編制，經(jīng)市政府同意后，并向社會(huì)公示競(jìng)投時(shí)已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶(hù)協(xié)商的實(shí)際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競(jìng)投時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷單位自行墊付解決；確實(shí)無(wú)力支付或未能在一定期限內(nèi)與所有拆遷戶(hù)達(dá)成協(xié)議的，由市建設(shè)局取消其拆遷資格，重新進(jìn)行招標(biāo)。

（7）拆遷單位根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方案與被拆遷人協(xié)商房屋拆遷、收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、征收集體土地等有關(guān)補(bǔ)償事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，承擔(dān)拆遷補(bǔ)償。

（8）達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷單位備齊拆遷補(bǔ)償資料，送市國(guó)土、房管部門(mén)匯總，依法辦理收地、征地手續(xù)，并將集體土地征為國(guó)有。報(bào)拆遷主管部門(mén)辦理拆遷許可證后，正式開(kāi)展拆遷工作。

（9）拆遷和土地平整工作完成后，拆遷資格競(jìng)得人以協(xié)議出讓的方式取得土地使用權(quán)，拆遷資格競(jìng)得人與國(guó)土部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)建等相關(guān)手續(xù)后動(dòng)工建設(shè)。

3、政府將擬改造土地的使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷。

（1）各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)編制拆遷補(bǔ)償方案。

（2）各鎮(zhèn)街應(yīng)與拆遷地塊上的原權(quán)屬人簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償期限，同時(shí)明確在簽訂協(xié)議時(shí)，由原權(quán)屬人交

回土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證。

（3）市國(guó)土資源局編制土地使用權(quán)出讓方案，由市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

（4）受讓人先支付一定比例地價(jià)款，劃入市財(cái)政局賬戶(hù)后，市財(cái)政局將該地價(jià)款劃入鎮(zhèn)街特定帳戶(hù)，作為拆遷專(zhuān)項(xiàng)資金，并由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷

（5）各鎮(zhèn)街完成拆遷補(bǔ)償工作后，將土地使用權(quán)交付受讓人。受讓人應(yīng)在鎮(zhèn)街交付土地后，支付余下地價(jià)款。

4、改造項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓶|變更），若工程竣工驗(yàn)收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開(kāi)交易。

三、集體自行改造

集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造是指集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其舊村莊自行進(jìn)行的改造，分為利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造；申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有后自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的改造等三種類(lèi)型。按照如下步驟分步實(shí)施：

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開(kāi)展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序均與第一類(lèi)相同。

第三步，不同的具體項(xiàng)目改造方案按以下不同程序報(bào)批：

1.集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造，其改造方案由鎮(zhèn)街經(jīng)征求公眾意見(jiàn)后，上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。

2.集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地后自行改造或集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地后與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的改造，其改造方案由鎮(zhèn)街經(jīng)征求公眾意見(jiàn)后，上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過(guò)后，由市人民政府匯總上報(bào)省人民政府，同時(shí)

抄送省國(guó)土資源廳。

第四步，具體項(xiàng)目改造方案和集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的申請(qǐng)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織落實(shí)改造方案，按以下程序處理：

1.報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》； 2.報(bào)市國(guó)土資源局辦理用地預(yù)審； 3.報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)；

4.市國(guó)土資源局根據(jù)不同土地用途區(qū)別辦理相關(guān)用地手續(xù)：

（1）集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造的，土地用途可改造為除商品住宅以外的其他用途；

（2）經(jīng)省批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓方式提供給集體經(jīng)濟(jì)組織或其與有關(guān)單位合作使用。符合土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，以及符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建成區(qū)的用地，可用于商品住宅用途，并按基準(zhǔn)地價(jià)核算繳納土地出讓金。改造項(xiàng)目工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓶|變更），若工程竣工驗(yàn)收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開(kāi)交易；

（3）村（居）集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶(hù)到該集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，在村（居）民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，經(jīng)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可免公開(kāi)交易。

5.報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 6.報(bào)市國(guó)土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。

四、原土地使用權(quán)人自行改造

原土地使用權(quán)人自行改造分為有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人自行改造、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人自行改造、有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人收購(gòu)相鄰多宗地塊集中改造等三種類(lèi)型。

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開(kāi)展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序均與第一類(lèi)相同。

第三步，按不同自行改造類(lèi)型分別處理：

1.原有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)將非經(jīng)營(yíng)性用途改為經(jīng)營(yíng)性用途的，經(jīng)批準(zhǔn)后，按以下程序處理：

（1）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》；（2）報(bào)市國(guó)土資源局辦理用地預(yù)審；（3）報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)；

（4）報(bào)市國(guó)土資源局重新簽訂土地出讓合同，按《東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)》補(bǔ)繳土地出讓金。

（5）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（6）報(bào)市國(guó)土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。

2.原劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)將非經(jīng)營(yíng)性用途改為經(jīng)營(yíng)性用途的，經(jīng)批準(zhǔn)后，按以下程序處理：

（1）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》；（2）報(bào)市國(guó)土資源局辦理用地預(yù)審；（3）報(bào)市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)；

（4）報(bào)市國(guó)土資源局，以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)進(jìn)行供地，按《劃撥土地使用權(quán)協(xié)議補(bǔ)辦出讓程序及標(biāo)準(zhǔn)》補(bǔ)繳土地出讓金；

（5）報(bào)市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（6）報(bào)市國(guó)土資源局申請(qǐng)?jiān)O(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。

3.有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人收購(gòu)相鄰多宗地塊集中改造流程：（1）分散土地歸宗。市國(guó)土資源局根據(jù)有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人辦理土地變更登記手續(xù)。分散的土地必須是建成的國(guó)有建設(shè)用地。

（2）有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人收購(gòu)相鄰多宗地塊集中改造，其改造方案由使用權(quán)人編制后上報(bào)屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核，屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核并征求公眾意見(jiàn)后上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。

（3）改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，可參照“原有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)將非經(jīng)營(yíng)性用途改為經(jīng)營(yíng)性用途的程序”進(jìn)行辦理。

第二篇：廣東省三舊改造政策政策解讀

廣東省三舊改造政策政策解讀

今年，廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府[2009]78號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》）出臺(tái)。這次在廣東獨(dú)家試行的“三舊”改造，到底和過(guò)去的政策有哪些不同？各方的利益關(guān)系如何均衡處理？開(kāi)發(fā)商能得到哪些實(shí)惠？

●補(bǔ)辦征收手續(xù)問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》按照尊重歷史的原則，要求區(qū)分不同時(shí)期的用地行為，對(duì)“三舊”用地按照用地發(fā)生時(shí)的法律政策處理（處罰）后報(bào)省政府批準(zhǔn)完善征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

【政策解讀】

大大簡(jiǎn)化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時(shí)間，降低成本，可以更好地調(diào)動(dòng)各方面對(duì)改造的積極性。

●補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》本著簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)的原則，允許納入“三舊”改造的歷史用地按土地現(xiàn)狀完善用地手續(xù)。

【政策解讀】

簡(jiǎn)化了報(bào)批程序，節(jié)省了報(bào)批時(shí)間，也大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)。

●補(bǔ)辦供地手續(xù)問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》允許納入“三舊”改造范圍的用地（含原劃撥的用地和沒(méi)有合法手續(xù)的用地）采用協(xié)議方式完善供地手續(xù)。

【政策解讀】

這項(xiàng)規(guī)定，可以保障原使用者的權(quán)益，調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性。

●土地出讓收益處理的問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為成本從土地出讓金中支付。

【政策解讀】

這些規(guī)定有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與“三舊”改造的積極性。

●農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有。

【政策解讀】

部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡(jiǎn)化手續(xù)、降低辦理成本。

●邊角地、插花地、夾心地的處理問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《 若干意見(jiàn)》對(duì)“三舊”改造中涉及的邊角地、插花地、夾心地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍，達(dá)到簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)改造的目的。邊角地、插花地、夾心地的土地面積不大于3畝。

【政策解讀】

過(guò)去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)。現(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第三篇：廣東省三舊改造政策政策解讀

廣東省三舊改造政策政策解讀

2010-06-14 09:38:51 瀏覽次數(shù)：528 今年，廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府[2009]78號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》）出臺(tái)。這次在廣東獨(dú)家試行的“三舊”改造，到底和過(guò)去的政策有哪些不同？各方的利益關(guān)系如何均衡處理？開(kāi)發(fā)商能得到哪些實(shí)惠？

●補(bǔ)辦征收手續(xù)問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》按照尊重歷史的原則，要求區(qū)分不同時(shí)期的用地行為，對(duì)“三舊”用地按照用地發(fā)生時(shí)的法律政策處理（處罰）后報(bào)省政府批準(zhǔn)完善征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

【政策解讀】

大大簡(jiǎn)化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時(shí)間，降低成本，可以更好地調(diào)動(dòng)各方面對(duì)改造的積極性。

●補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》本著簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)的原則，允許納入“三舊”改造的歷史用地按土地現(xiàn)狀完善用地手續(xù)。

【政策解讀】

簡(jiǎn)化了報(bào)批程序，節(jié)省了報(bào)批時(shí)間，也大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)。

●補(bǔ)辦供地手續(xù)問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》允許納入“三舊”改造范圍的用地（含原劃撥的用地和沒(méi)有合法手續(xù)的用地）采用協(xié)議方式完善供地手續(xù)。

【政策解讀】

這項(xiàng)規(guī)定，可以保障原使用者的權(quán)益，調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性。

●土地出讓收益處理的問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為成本從土地出讓金中支付。

【政策解讀】

這些規(guī)定有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與“三舊”改造的積極性。

●農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有。

【政策解讀】

部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有，但辦理征收手續(xù)繁瑣。現(xiàn)在則可以大大簡(jiǎn)化手續(xù)、降低辦理成本。

●邊角地、插花地、夾心地的處理問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《 若干意見(jiàn)》對(duì)“三舊”改造中涉及的邊角地、插花地、夾心地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍，達(dá)到簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)改造的目的。邊角地、插花地、夾心地的土地面積不大于3畝。

【政策解讀】

過(guò)去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第四篇：三舊改造政策解讀——深圳篇

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三舊改造政策解讀——深圳篇

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一、深圳城市更新歷程

從1994年至2009年共出臺(tái)四次政策 深圳的舊改進(jìn)程，最早開(kāi)始于1994年。當(dāng)時(shí)深圳還正處于青春期，特區(qū)建立不過(guò)14年的時(shí)間，在“三天一層樓”的深圳速度下，關(guān)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地很快所剩無(wú)幾。同時(shí)，一些前期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)園區(qū)以及城中村與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。在這樣的情況下，政府不得不通過(guò)推動(dòng)舊改來(lái)增加土地供應(yīng)，更新城市面貌。

以協(xié)議出讓的方式大大提高了開(kāi)發(fā)商舊改積極性。2004年10月28日，深圳發(fā)布《城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，政府鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)或者參與開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目，正式全面啟動(dòng)城市更新工程。《規(guī)定》出臺(tái)后，默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓?zhuān)恋夭槐卣信膾?，開(kāi)發(fā)商參與舊改積極性大大提高。

統(tǒng)一招拍掛取締協(xié)議出讓方式。2008年底，為了與國(guó)土資源部政策保持一致，深圳國(guó)土部門(mén)要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一招拍掛出讓?zhuān)钲谥暗呐f改政策被徹底拋棄。隨后，相應(yīng)的城市更新工作也基本停止。

《更新辦法》在政策上實(shí)現(xiàn)了一系列重大突破。2009年10月，深圳通過(guò)《深圳城市更新辦法》，簡(jiǎn)稱(chēng)《更新辦法》，并在11月底正式對(duì)外公布，12月1日起正式實(shí)施?！陡罗k法》在積累舊改以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了較大突破。首先，《更新辦法》提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類(lèi)舊區(qū)，并首次設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式，讓深圳困難重重的舊改工作，得以改頭換面以一種全新的方式推進(jìn)。其次，明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施，同時(shí)政府鼓勵(lì)權(quán)利人自行改

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造；最后，《更新辦法》可覆蓋全市范圍各類(lèi)更新改造類(lèi)型，是深圳城市更新的重大突破，標(biāo)志著深圳由重點(diǎn)推進(jìn)城中村改造邁向全面城市歷史性新階段。

但是，《更新辦法》出臺(tái)后，因?qū)嵤┘?xì)則并未同時(shí)出臺(tái)，讓各類(lèi)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相采取各種手段動(dòng)起老舊住宅的主意，一時(shí)間市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，引發(fā)各種亂象。關(guān)于辦法本身所涉及的范圍，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)等，都存在較大爭(zhēng)議，這些問(wèn)題都急需實(shí)施細(xì)則予以完善。

二、城市更新最新政策解讀

（一）對(duì)進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)行門(mén)檻限制，并提出備案等監(jiān)管手段

在《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)一年多后，2010年12月24日，在千呼萬(wàn)喚中，《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）終于露面。《實(shí)施細(xì)則》中給人印象最深的就是新增加了準(zhǔn)入機(jī)制。

以整村劃定城市更新單元。這次《細(xì)則草案》對(duì)城市更新單元?jiǎng)澏ǖ脑瓌t與技術(shù)要求進(jìn)行了調(diào)整。如城市更新單元內(nèi)拆除重建用地的面積從原先政策中的最低2.1萬(wàn)平方米，調(diào)整為原則上應(yīng)當(dāng)大于1萬(wàn)平方米。明顯降低了申請(qǐng)拆除重建的面積要求。此外，原先“現(xiàn)狀建筑物建成時(shí)間超過(guò)20年”的更新條件被取消。此次《細(xì)則草案》還提出，福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍，原則上應(yīng)當(dāng)以整村范圍劃定城市更新單元，鼓勵(lì)其他各區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍以整村范圍劃定城市更新單元。

排名前100才準(zhǔn)入。自2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》實(shí)施后，深圳老舊的住宅小區(qū)成為開(kāi)發(fā)商、投資客合力爆炒的對(duì)象。多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后進(jìn)駐老舊而容積率較低的住宅小區(qū)跑馬圈地，征集業(yè)主改造意見(jiàn)，并堂而皇之掛出“改造辦公室”的牌子，爭(zhēng)奪很激烈。對(duì)此，《細(xì)則草案》對(duì)進(jìn)駐小區(qū)的開(kāi)發(fā)商設(shè)置了門(mén)檻。明確提出，符合有關(guān)情形確需進(jìn)行拆除重建類(lèi)城市更新的舊住宅區(qū)，由市場(chǎng)主體接受權(quán)利主體委托進(jìn)行計(jì)劃申報(bào)的，該市場(chǎng)主體自身或其控股股東應(yīng)當(dāng)在全市上一年檢合格的開(kāi)發(fā)企業(yè)排名中位于前100位。上述排名以市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)在相關(guān)政府公眾信息網(wǎng)站上正式公布的為準(zhǔn)。同樣，在實(shí)施改造中，中工裝修網(wǎng)

涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，其實(shí)施主體自身或其控股股東應(yīng)當(dāng)在全市上一年檢合格的開(kāi)發(fā)企業(yè)排名中位于前100位，實(shí)施主體是項(xiàng)目所在城市更新單元的計(jì)劃申報(bào)主體的除外。

提出不正當(dāng)行為的處理。實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)等城市更新活動(dòng)中，如有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實(shí)、偽造或者變?cè)煳募?、散布虛假信息等行為的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)及時(shí)查處，并責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其參與城市更新活動(dòng)的資格；涉嫌違法犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行處理。

（二）關(guān)于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高達(dá)30%。2009年12月1日開(kāi)始施行的《深圳市城市更新辦法》提出了根據(jù)保障性住房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)的有關(guān)要求，可以在拆除重建類(lèi)項(xiàng)目中配建一定比例的政策性用房。但是具體的操作辦法時(shí)隔一年，于2010年12月30號(hào)才出臺(tái)。新出臺(tái)的《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》將保障房配建分為三類(lèi)項(xiàng)目，配建比例從5%到30%不等。

配建保障性住房免繳地價(jià)。在城市更新項(xiàng)目配建保障性住房三類(lèi)地區(qū)空間范圍圖上，配建比例高的區(qū)域更多是在羅湖、福田以及民治龍華等中心區(qū)域。深圳鼓勵(lì)城市更新項(xiàng)目在以上標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加配建比例。根據(jù)規(guī)定，城市更新項(xiàng)目中配建的保障性住房免繳地價(jià)，并由政府回購(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，回購(gòu)價(jià)格按照保障性住房建造成本加3%利潤(rùn)的價(jià)格執(zhí)行。如城市更新項(xiàng)目中配建的保障性住房類(lèi)型為安居型商品房的，安居型商品房地價(jià)按該項(xiàng)目住宅建筑面積應(yīng)繳地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納，但最高不超過(guò)安居型商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)收的地價(jià)，由項(xiàng)目實(shí)施主體按照與市住房建設(shè)主管部門(mén)事先約定的住房?jī)r(jià)格和對(duì)象進(jìn)行銷(xiāo)售。

第五篇：東莞三舊改造流程

東莞三舊改造流程

步驟一：鎮(zhèn)向市城建局報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃；

步驟二：市城建局同意開(kāi)展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時(shí)開(kāi)展如下工作：

1、權(quán)屬調(diào)查及違法用地處理工作； 2、編制和審批單元規(guī)劃

具體步驟：編制計(jì)劃審查---規(guī)劃方案審查----專(zhuān)家評(píng)審會(huì)---規(guī)劃成果審查---公示并征求職能部門(mén)意見(jiàn)----規(guī)劃成果復(fù)核---報(bào)市規(guī)委會(huì)審議----報(bào)市“三舊”辦和市“三舊”改造小組審批---規(guī)劃成果驗(yàn)收、公告和歸檔 步驟三：制定改造方案并報(bào)批（集體與開(kāi)發(fā)單位合作）

具體步驟：編制改造方案----征求公眾意見(jiàn)----市三舊辦審查----市人民政府匯總上報(bào)省人民政府審批---抄送省國(guó)土資源廳。申報(bào)項(xiàng)目改造方案同時(shí)，可申報(bào)集體建設(shè)用地改編為國(guó)有建設(shè)用地（集體申報(bào)----市政府批準(zhǔn)---報(bào)省國(guó)土資源廳審批---收地---產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)）

步驟四：改造方案和集體用地改變?yōu)閲?guó)有同建設(shè)用地后，按以下程序落實(shí)：

1、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》；

2、市國(guó)土資源局辦理用地預(yù)審；

3、市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)；

4、市國(guó)土資源局辦理用地手續(xù)；

5、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

6、市國(guó)土資源局申請(qǐng)登記，合法土地證。