第一篇：三舊改造政策解讀——深圳篇

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三舊改造政策解讀——深圳篇

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一、深圳城市更新歷程

從1994年至2009年共出臺四次政策 深圳的舊改進(jìn)程，最早開始于1994年。當(dāng)時深圳還正處于青春期，特區(qū)建立不過14年的時間，在“三天一層樓”的深圳速度下，關(guān)內(nèi)可開發(fā)土地很快所剩無幾。同時，一些前期開發(fā)的房地產(chǎn)項目、工業(yè)園區(qū)以及城中村與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。在這樣的情況下，政府不得不通過推動舊改來增加土地供應(yīng)，更新城市面貌。

以協(xié)議出讓的方式大大提高了開發(fā)商舊改積極性。2004年10月28日，深圳發(fā)布《城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，政府鼓勵國內(nèi)外有實力的機(jī)構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項目，正式全面啟動城市更新工程?！兑?guī)定》出臺后，默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓，土地不必招拍掛，開發(fā)商參與舊改積極性大大提高。

統(tǒng)一招拍掛取締協(xié)議出讓方式。2008年底，為了與國土資源部政策保持一致，深圳國土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項目都要統(tǒng)一招拍掛出讓，深圳之前的舊改政策被徹底拋棄。隨后，相應(yīng)的城市更新工作也基本停止。

《更新辦法》在政策上實現(xiàn)了一系列重大突破。2009年10月，深圳通過《深圳城市更新辦法》，簡稱《更新辦法》，并在11月底正式對外公布，12月1日起正式實施。《更新辦法》在積累舊改以來的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了較大突破。首先，《更新辦法》提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類舊區(qū)，并首次設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式，讓深圳困難重重的舊改工作，得以改頭換面以一種全新的方式推進(jìn)。其次，明確原權(quán)利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改

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造；最后，《更新辦法》可覆蓋全市范圍各類更新改造類型，是深圳城市更新的重大突破，標(biāo)志著深圳由重點(diǎn)推進(jìn)城中村改造邁向全面城市歷史性新階段。

但是，《更新辦法》出臺后，因?qū)嵤┘?xì)則并未同時出臺，讓各類開發(fā)商爭相采取各種手段動起老舊住宅的主意，一時間市場魚龍混雜，引發(fā)各種亂象。關(guān)于辦法本身所涉及的范圍，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)等，都存在較大爭議，這些問題都急需實施細(xì)則予以完善。

二、城市更新最新政策解讀

（一）對進(jìn)入住宅開發(fā)商進(jìn)行門檻限制，并提出備案等監(jiān)管手段

在《深圳市城市更新辦法》出臺一年多后，2010年12月24日，在千呼萬喚中，《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》（簡稱《實施細(xì)則》）終于露面?！秾嵤┘?xì)則》中給人印象最深的就是新增加了準(zhǔn)入機(jī)制。

以整村劃定城市更新單元。這次《細(xì)則草案》對城市更新單元劃定的原則與技術(shù)要求進(jìn)行了調(diào)整。如城市更新單元內(nèi)拆除重建用地的面積從原先政策中的最低2.1萬平方米，調(diào)整為原則上應(yīng)當(dāng)大于1萬平方米。明顯降低了申請拆除重建的面積要求。此外，原先“現(xiàn)狀建筑物建成時間超過20年”的更新條件被取消。此次《細(xì)則草案》還提出，福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍，原則上應(yīng)當(dāng)以整村范圍劃定城市更新單元，鼓勵其他各區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍以整村范圍劃定城市更新單元。

排名前100才準(zhǔn)入。自2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》實施后，深圳老舊的住宅小區(qū)成為開發(fā)商、投資客合力爆炒的對象。多家開發(fā)商爭先恐后進(jìn)駐老舊而容積率較低的住宅小區(qū)跑馬圈地，征集業(yè)主改造意見，并堂而皇之掛出“改造辦公室”的牌子，爭奪很激烈。對此，《細(xì)則草案》對進(jìn)駐小區(qū)的開發(fā)商設(shè)置了門檻。明確提出，符合有關(guān)情形確需進(jìn)行拆除重建類城市更新的舊住宅區(qū)，由市場主體接受權(quán)利主體委托進(jìn)行計劃申報的，該市場主體自身或其控股股東應(yīng)當(dāng)在全市上一年度年檢合格的開發(fā)企業(yè)排名中位于前100位。上述排名以市規(guī)劃國土部門在相關(guān)政府公眾信息網(wǎng)站上正式公布的為準(zhǔn)。同樣，在實施改造中，中工裝修網(wǎng)

涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的舊住宅區(qū)改造項目，其實施主體自身或其控股股東應(yīng)當(dāng)在全市上一年度年檢合格的開發(fā)企業(yè)排名中位于前100位，實施主體是項目所在城市更新單元的計劃申報主體的除外。

提出不正當(dāng)行為的處理。實施主體確認(rèn)申請等城市更新活動中，如有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實、偽造或者變造文件、散布虛假信息等行為的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門及時查處，并責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其參與城市更新活動的資格；涉嫌違法犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行處理。

（二）關(guān)于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高達(dá)30%。2009年12月1日開始施行的《深圳市城市更新辦法》提出了根據(jù)保障性住房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)的有關(guān)要求，可以在拆除重建類項目中配建一定比例的政策性用房。但是具體的操作辦法時隔一年，于2010年12月30號才出臺。新出臺的《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》將保障房配建分為三類項目，配建比例從5%到30%不等。

配建保障性住房免繳地價。在城市更新項目配建保障性住房三類地區(qū)空間范圍圖上，配建比例高的區(qū)域更多是在羅湖、福田以及民治龍華等中心區(qū)域。深圳鼓勵城市更新項目在以上標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加配建比例。根據(jù)規(guī)定，城市更新項目中配建的保障性住房免繳地價，并由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，回購價格按照保障性住房建造成本加3%利潤的價格執(zhí)行。如城市更新項目中配建的保障性住房類型為安居型商品房的，安居型商品房地價按該項目住宅建筑面積應(yīng)繳地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納，但最高不超過安居型商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計收的地價，由項目實施主體按照與市住房建設(shè)主管部門事先約定的住房價格和對象進(jìn)行銷售。

第二篇：三舊改造政策解讀——東莞篇

三舊改造政策解讀——東莞篇

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一、政府主導(dǎo)改造

分為政府投資、政府與集體經(jīng)濟(jì)組織合作等兩種類型，按照如下步驟分步實施：

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃及實施計劃，向市城建規(guī)劃局上報“三舊”改造單元規(guī)劃編制計劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時開展以下工作：

1、開展權(quán)屬調(diào)查。由鎮(zhèn)街組織當(dāng)?shù)貒敛块T、房屋部門、村集體、以及土地和房屋權(quán)屬單位開展權(quán)屬調(diào)查工作（詳見附件《土地權(quán)屬及地類調(diào)查方案》）。

2、編制和審批單元規(guī)劃。由鎮(zhèn)街組織委托同時具備城市規(guī)劃編制甲級資質(zhì)和建筑設(shè)計乙級及以上資質(zhì)，并已在市城建規(guī)劃局備案的設(shè)計單位編制單元規(guī)劃。各鎮(zhèn)街將單元規(guī)劃上報市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。具體編制審批流程見《東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃編制指引》。

3、依據(jù)單元規(guī)劃或已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃制定改造方案，由鎮(zhèn)街圈定成熟的改造地塊后，按步驟編制具體項目改造方案，經(jīng)征求公眾意見后（改造方案公示，要求各鎮(zhèn)街在鎮(zhèn)政府網(wǎng)站上及所涉的村（居）委會的政務(wù)公開欄進(jìn)行公示，為期15日。其他類型的改造方案公示按此執(zhí)行），上報市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查后，由市人民政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。改造方案與經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃不一致的，應(yīng)以單元規(guī)劃為準(zhǔn)，修改改造方案，報市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。具體項目改造方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：

（1）基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時間及所涉及的所有權(quán)人，土地確權(quán)、登記情況。如有繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的，需在改造方案中明確其范圍、面積。

（2）規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃和納入實施計劃。

（3）土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年期，現(xiàn)有建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。

（4）協(xié)議補(bǔ)償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行了補(bǔ)償，是否有因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）。

（5）土地擬改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益情況等。

第三步，具體項目改造方案經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，由鎮(zhèn)街落實改造方案，按以下程序處理：

1、報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》或《建設(shè)項目選址意見書》；

2、報市國土資源局辦理用地預(yù)審；

3、市發(fā)改局出具工業(yè)用地項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展核準(zhǔn)表（僅適用工業(yè)用地）；

4、市國土資源局根據(jù)不同土地用途區(qū)別辦理相關(guān)用地手續(xù)，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招拍掛方式出讓，其他方式可以協(xié)議方式出讓；

5、報市發(fā)改局辦理項目立項；

6、由市城建規(guī)劃局發(fā)出《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

7、報市國土資源局申請設(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。

二、社會資金參與

政府在統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的拆遷階段，通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，或政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人，或政府將擬改造土地的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷等類型的改造。

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃及實施計劃，向市城建規(guī)劃局上報“三舊”改造單元規(guī)劃編制計劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批、以及改造方案有關(guān)工作程序均同上。

第三步，通過招標(biāo)的方式確定拆遷人或土地使用權(quán)人，分三種不同類型實施：

1、通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作。

（1）招標(biāo)文件主要包括權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報批方案中需要拆遷單位協(xié)助的有關(guān)事項，低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任，未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶達(dá)成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。

（2）競投底價由市建設(shè)局以委托評估的方式確定競投底價。（3）有關(guān)的競投規(guī)則由市建設(shè)局會同市城市管理綜合執(zhí)法局制定。（4）招標(biāo)工作由市建設(shè)局委托市建設(shè)工程交易中心實施。

（5）由于競投時已編制拆遷補(bǔ)償方案，拆遷階段無須重新編制，只需向社會公示競投時已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶協(xié)商的實際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競投時的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷單位自行墊付解決；確實無力支付的，由市建設(shè)局取消其拆遷資格，重新進(jìn)行招標(biāo)。

（6）拆遷和土地平整工作完成后，土地交回政府作為儲備土地。

2、由具有法人資格的公司或企業(yè)通過競投方式取得拆遷資格，由拆遷資格競得人通過協(xié)議出讓的方式取得土地使用權(quán)。

（1）各鎮(zhèn)街實施“三舊”改造過程中，負(fù)責(zé)編制拆遷補(bǔ)償初步方案。（2）招標(biāo)文件主要包括權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報批方案中需要拆遷單位協(xié)助的有關(guān)事項，低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任，未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶達(dá)成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。

（3）競投底價由市建設(shè)局以委托評估的方式確定競投底價。（4）有關(guān)的競投規(guī)則由市建設(shè)局會同市城市管理綜合執(zhí)法局制定。（5）招標(biāo)工作由市建設(shè)局委托市建設(shè)工程交易中心實施。

（6）由于競投時已編制拆遷補(bǔ)償方案，拆遷階段無須重新編制，經(jīng)市政府同意后，并向社會公示競投時已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶協(xié)商的實際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競投時的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷單位自行墊付解決；確實無力支付或未能在一定期限內(nèi)與所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議的，由市建設(shè)局取消其拆遷資格，重新進(jìn)行招標(biāo)。

（7）拆遷單位根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方案與被拆遷人協(xié)商房屋拆遷、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)、征收集體土地等有關(guān)補(bǔ)償事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，承擔(dān)拆遷補(bǔ)償。

（8）達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷單位備齊拆遷補(bǔ)償資料，送市國土、房管部門匯總，依法辦理收地、征地手續(xù)，并將集體土地征為國有。報拆遷主管部門辦理拆遷許可證后，正式開展拆遷工作。

（9）拆遷和土地平整工作完成后，拆遷資格競得人以協(xié)議出讓的方式取得土地使用權(quán)，拆遷資格競得人與國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理規(guī)劃、立項、報建等相關(guān)手續(xù)后動工建設(shè)。

3、政府將擬改造土地的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷。

（1）各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)編制拆遷補(bǔ)償方案。

（2）各鎮(zhèn)街應(yīng)與拆遷地塊上的原權(quán)屬人簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償期限，同時明確在簽訂協(xié)議時，由原權(quán)屬人交

回土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證。

（3）市國土資源局編制土地使用權(quán)出讓方案，由市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，報市政府批準(zhǔn)。

（4）受讓人先支付一定比例地價款，劃入市財政局賬戶后，市財政局將該地價款劃入鎮(zhèn)街特定帳戶，作為拆遷專項資金，并由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)組織實施拆遷

（5）各鎮(zhèn)街完成拆遷補(bǔ)償工作后，將土地使用權(quán)交付受讓人。受讓人應(yīng)在鎮(zhèn)街交付土地后，支付余下地價款。

4、改造項目未竣工驗收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更），若工程竣工驗收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開交易。

三、集體自行改造

集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造是指集體經(jīng)濟(jì)組織對其舊村莊自行進(jìn)行的改造，分為利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造；申請將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲泻笞孕懈脑旎蚺c有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的改造等三種類型。按照如下步驟分步實施：

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃及實施計劃，向市城建規(guī)劃局上報“三舊”改造單元規(guī)劃編制計劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序均與第一類相同。

第三步，不同的具體項目改造方案按以下不同程序報批：

1.集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造，其改造方案由鎮(zhèn)街經(jīng)征求公眾意見后，上報市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。

2.集體經(jīng)濟(jì)組織申請將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后自行改造或集體經(jīng)濟(jì)組織申請將集體所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的改造，其改造方案由鎮(zhèn)街經(jīng)征求公眾意見后，上報市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過后，由市人民政府匯總上報省人民政府，同時

抄送省國土資源廳。

第四步，具體項目改造方案和集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的申請經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織落實改造方案，按以下程序處理：

1.報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》； 2.報市國土資源局辦理用地預(yù)審； 3.報市發(fā)改局辦理項目立項；

4.市國土資源局根據(jù)不同土地用途區(qū)別辦理相關(guān)用地手續(xù)：

（1）集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造的，土地用途可改造為除商品住宅以外的其他用途；

（2）經(jīng)省批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓方式提供給集體經(jīng)濟(jì)組織或其與有關(guān)單位合作使用。符合土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，以及符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建成區(qū)的用地，可用于商品住宅用途，并按基準(zhǔn)地價核算繳納土地出讓金。改造項目工程未竣工驗收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更），若工程竣工驗收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開交易；

（3）村（居）集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地過戶到該集體全資擁有的項目公司名下時，在村（居）民（代表）大會表決同意的前提下，經(jīng)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可免公開交易。

5.報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 6.報市國土資源局申請設(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。

四、原土地使用權(quán)人自行改造

原土地使用權(quán)人自行改造分為有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自行改造、劃撥國有土地使用權(quán)人自行改造、有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多宗地塊集中改造等三種類型。

第一步，各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃及實施計劃，向市城建規(guī)劃局上報“三舊”改造單元規(guī)劃編制計劃。

第二步，經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序均與第一類相同。

第三步，按不同自行改造類型分別處理：

1.原有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請將非經(jīng)營性用途改為經(jīng)營性用途的，經(jīng)批準(zhǔn)后，按以下程序處理：

（1）報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》；（2）報市國土資源局辦理用地預(yù)審；（3）報市發(fā)改局辦理項目立項；

（4）報市國土資源局重新簽訂土地出讓合同，按《東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)》補(bǔ)繳土地出讓金。

（5）報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（6）報市國土資源局申請設(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。

2.原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請將非經(jīng)營性用途改為經(jīng)營性用途的，經(jīng)批準(zhǔn)后，按以下程序處理：

（1）報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》；（2）報市國土資源局辦理用地預(yù)審；（3）報市發(fā)改局辦理項目立項；

（4）報市國土資源局，以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)進(jìn)行供地，按《劃撥土地使用權(quán)協(xié)議補(bǔ)辦出讓程序及標(biāo)準(zhǔn)》補(bǔ)繳土地出讓金；

（5）報市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（6）報市國土資源局申請設(shè)定登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。

3.有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多宗地塊集中改造流程：（1）分散土地歸宗。市國土資源局根據(jù)有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人的申請，將分散的土地歸宗，為有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人辦理土地變更登記手續(xù)。分散的土地必須是建成的國有建設(shè)用地。

（2）有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多宗地塊集中改造，其改造方案由使用權(quán)人編制后上報屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核，屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核并征求公眾意見后上報市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批。

（3）改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，可參照“原有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請將非經(jīng)營性用途改為經(jīng)營性用途的程序”進(jìn)行辦理。

第三篇：廣東省三舊改造政策政策解讀

廣東省三舊改造政策政策解讀

今年，廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）（以下簡稱《若干意見》）出臺。這次在廣東獨(dú)家試行的“三舊”改造，到底和過去的政策有哪些不同？各方的利益關(guān)系如何均衡處理？開發(fā)商能得到哪些實惠？

●補(bǔ)辦征收手續(xù)問題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》按照尊重歷史的原則，要求區(qū)分不同時期的用地行為，對“三舊”用地按照用地發(fā)生時的法律政策處理（處罰）后報省政府批準(zhǔn)完善征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，辦理國有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

【政策解讀】

大大簡化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時間，降低成本，可以更好地調(diào)動各方面對改造的積極性。

●補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)問題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》本著簡便、鼓勵的原則，允許納入“三舊”改造的歷史用地按土地現(xiàn)狀完善用地手續(xù)。

【政策解讀】

簡化了報批程序，節(jié)省了報批時間，也大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)。

●補(bǔ)辦供地手續(xù)問題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》允許納入“三舊”改造范圍的用地（含原劃撥的用地和沒有合法手續(xù)的用地）采用協(xié)議方式完善供地手續(xù)。

【政策解讀】

這項規(guī)定，可以保障原使用者的權(quán)益，調(diào)動其參與改造的積極性。

●土地出讓收益處理的問題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》提出，在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為成本從土地出讓金中支付。

【政策解讀】

這些規(guī)定有利于調(diào)動社會資金參與“三舊”改造的積極性。

●農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋貑栴} 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》提出，在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將其所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的，可依照申請報省人民政府批準(zhǔn)征為國有。

【政策解讀】

部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，但辦理征收手續(xù)繁瑣。現(xiàn)在則可以大大簡化手續(xù)、降低辦理成本。

●邊角地、插花地、夾心地的處理問題 【相關(guān)規(guī)定】

《 若干意見》對“三舊”改造中涉及的邊角地、插花地、夾心地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍，達(dá)到簡便、鼓勵改造的目的。邊角地、插花地、夾心地的土地面積不大于3畝。

【政策解讀】

過去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報批材料，基層可能會放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第四篇：廣東省三舊改造政策政策解讀

廣東省三舊改造政策政策解讀

2010-06-14 09:38:51 瀏覽次數(shù)：528 今年，廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）（以下簡稱《若干意見》）出臺。這次在廣東獨(dú)家試行的“三舊”改造，到底和過去的政策有哪些不同？各方的利益關(guān)系如何均衡處理？開發(fā)商能得到哪些實惠？

●補(bǔ)辦征收手續(xù)問題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》按照尊重歷史的原則，要求區(qū)分不同時期的用地行為，對“三舊”用地按照用地發(fā)生時的法律政策處理（處罰）后報省政府批準(zhǔn)完善征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，辦理國有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

【政策解讀】

大大簡化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時間，降低成本，可以更好地調(diào)動各方面對改造的積極性。

●補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)問題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》本著簡便、鼓勵的原則，允許納入“三舊”改造的歷史用地按土地現(xiàn)狀完善用地手續(xù)。

【政策解讀】

簡化了報批程序，節(jié)省了報批時間，也大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)。

●補(bǔ)辦供地手續(xù)問題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》允許納入“三舊”改造范圍的用地（含原劃撥的用地和沒有合法手續(xù)的用地）采用協(xié)議方式完善供地手續(xù)。

【政策解讀】

這項規(guī)定，可以保障原使用者的權(quán)益，調(diào)動其參與改造的積極性。

●土地出讓收益處理的問題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》提出，在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為成本從土地出讓金中支付。

【政策解讀】

這些規(guī)定有利于調(diào)動社會資金參與“三舊”改造的積極性。

●農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋貑栴}

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見》提出，在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將其所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的，可依照申請報省人民政府批準(zhǔn)征為國有。

【政策解讀】

部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡化手續(xù)、降低辦理成本。

●邊角地、插花地、夾心地的處理問題

【相關(guān)規(guī)定】

《 若干意見》對“三舊”改造中涉及的邊角地、插花地、夾心地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍，達(dá)到簡便、鼓勵改造的目的。邊角地、插花地、夾心地的土地面積不大于3畝。

【政策解讀】

過去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報批材料，基層可能會放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第五篇：湛江三舊改造政策相關(guān)

湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案評審會召開

2010-02-26 下午 04:22:53 來源： 點(diǎn)擊數(shù)：996

2010年1月28日上午，湛江市城市規(guī)劃局在行政服務(wù)中心二號會議室組織召開了湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案評審會，會議由市城市規(guī)劃局局長呂冠嶸主持，市政府副秘書長、市“三舊”改造辦主任龐竹友、霞山區(qū)政府、赤坎區(qū)政府、麻章區(qū)政府、坡頭區(qū)政府、開發(fā)區(qū)政府、市三舊辦、市建設(shè)局、市國土資源局、市交通運(yùn)輸局、市財政局、市綜合管理局、市環(huán)保局、市城市規(guī)劃局科室、相關(guān)職能部門代表參加了會議。與會專家和有關(guān)職能部門代表分別對廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院和湛江市規(guī)劃勘測設(shè)計院編制的《湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案》進(jìn)行認(rèn)真審議，會議認(rèn)為規(guī)劃方案思路比較清晰，階段成果比較符合城市發(fā)展實際要求，但是規(guī)劃方案需在以下幾個方面進(jìn)一步完善：

一、規(guī)劃應(yīng)提出具體推進(jìn)措施，作出必要的經(jīng)濟(jì)測算使規(guī)劃成果得到落實。

二、對于有開發(fā)基礎(chǔ)的項目應(yīng)該納入“三舊”改造規(guī)劃的首期計劃，成熟一個推進(jìn)一個。

三、項目庫要增加駐湛江的國有大中型企業(yè)單位用地。

四、“三舊”改造項目界定應(yīng)按照《關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約用地的若干意見的實施意見》。

五、規(guī)劃應(yīng)對“三舊”改造用地提出合理的容積率等開發(fā)強(qiáng)度控制，提高開發(fā)收益，有利于推進(jìn)項目實施。

湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案簡介

一、湛江市“三舊”改造工作全面鋪開

自全省“三舊”改造工作會議召開以來，湛江市委市政府高度重視“三舊”改造工作。

1、市委書記陳耀光、市長阮日生等領(lǐng)導(dǎo)先后作出重要批示。

2、成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的湛江市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

3、擬定《湛江市人民政府關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約用地的若干意見的實施細(xì)

則》。

4、市政府組織編制《湛江市“三舊”改造規(guī)劃》，力爭“三舊”改造工作一年內(nèi)初見成效，兩年內(nèi)取得突破性進(jìn)展。

二、規(guī)劃范圍

本規(guī)劃范圍為湛江城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)，包括赤坎區(qū)、霞山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全部及坡頭區(qū)、麻章區(qū)部分，共涉及24個鎮(zhèn)街、160余個村（居）委會。

1、“三舊”項目界定。結(jié)合湛江市具體情況，對湛江市“三舊”項目界定如下：（1）舊城鎮(zhèn)，主要是指中心城區(qū)國有土地上的舊民居、舊商鋪等。（2）舊廠房，主要指中心城區(qū)范圍內(nèi)各鎮(zhèn)街、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房用地。（3）舊村莊，主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村。

三、規(guī)劃期限

根據(jù)“粵府辦[2009]122號”文件，確定本規(guī)劃期限為2010-2015年，其中近期為2010-2012年、規(guī)劃期末為2015年。為保證湛江市“三舊”項目順利改造，本規(guī)劃遠(yuǎn)期展望到2020年。

四、工作內(nèi)容框架

解讀廣東省“三舊”改造政策，借鑒佛山、東莞等地成功經(jīng)驗基礎(chǔ)上，對湛江市“三舊”項目進(jìn)行詳細(xì)摸查；

2、對湛江城市發(fā)展重點(diǎn)及近期建設(shè)用地需求分析基礎(chǔ)上，確定湛江市“三舊”改造的目標(biāo)、重點(diǎn)方向及策略；

3、在湛江城市總體發(fā)展框架下，確定項目功能分區(qū)、開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)及總體布局，對“三舊”改造項目制定分類、分區(qū)指引，并對“三舊”用地改造后的交通、公共設(shè)施配套、景觀環(huán)境設(shè)計等專項規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化；

4、根據(jù)“三舊”項目改造意愿及其與湛江城市發(fā)展的關(guān)系，確定近期“三舊”改造項目庫，并制定實施計劃。

責(zé)任編輯:湛江市城市規(guī)劃局-李圣文

湛江確定“三舊”改造項目483個

湛江中小企業(yè)服務(wù)網(wǎng)2010-6-24 9:09:28本頁點(diǎn)擊率:957

近日，記者從湛江市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱“三舊辦”）了解到最新進(jìn)展和工作思路：目前，全市“三舊”改造前期準(zhǔn)備工作已告一段落。雷州、廉江、吳川3個縣級市，徐聞、遂溪2個縣、赤坎、霞山、坡頭、麻章四個區(qū)以及湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已全部完成三舊改造規(guī)劃編制，2010湛江市“三舊”改造實施項目目錄已收齊，共483個項目，改造面積約38131畝，總投資約7406714萬元，下一步將進(jìn)入項目審批工作階段。

據(jù)了解，日前湛江市“三舊”改造工作組織架構(gòu)基本建立，制度建設(shè)漸趨成熟，行之有效的工作模式逐步建立，各責(zé)任主體、權(quán)利人及相關(guān)市場主體參與“三舊”改造的積極性被充分調(diào)動，形成了共同推動“三舊”改造工作的新格局。

一是有了抓落實的組織架構(gòu)。2009年12月，湛江市“三舊”改造工作辦公室正式掛牌，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌湛江市“三舊”改造工作。各縣（市．區(qū)）“三舊”改造工作機(jī)構(gòu)也相繼成立，加強(qiáng)了“三舊”改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

二是有了三舊改造專項規(guī)劃。2010年3月，湛江市政府批準(zhǔn)了湛江市區(qū)三舊改造規(guī)劃，隨后，各縣（市、區(qū)）先后完成了轄區(qū)“三舊”改造規(guī)劃編制和評審工作；為下一步全面推進(jìn)“三舊”改造工作奠定了科學(xué)基礎(chǔ)。

三是對全市“三舊”改造用地進(jìn)行了全面摸底并標(biāo)圖建庫。今年以來，全市先后組織了380多人開展“三舊”改造用地調(diào)查摸底測量登記工作。

四是建立了對各縣（市、區(qū)）“三舊”改造工作績效考核機(jī)制。今年初，市委九屆十次全會決定對全市“三舊”改造工作開展績效考核，每季度排名一次，并在媒體公布，對排名在前的給予表彰，對考核未達(dá)到表彰且排名在后的要剖析原因，督促整改。同時市委市政府還發(fā)文專項督查，促落實。

五是建立“三舊”改造重點(diǎn)項目貼身服務(wù)機(jī)制，積極推進(jìn)重點(diǎn)成熟項目。湛江市領(lǐng)導(dǎo)多次到重點(diǎn)改造項目現(xiàn)場辦公了解情況，指導(dǎo)“三舊”改造工作，為重點(diǎn)建設(shè)項目開辟綠色通道，力爭盡快推出項目。

六是統(tǒng)一思想，多方聯(lián)動，營造全社會關(guān)心支持參與“三舊”改造的良好氛圍。今年，市委專門請省國土資源廳“三舊”辦主任張英奇為全市副處級以上干部進(jìn)行“三舊”改造工作培訓(xùn)，強(qiáng)化政策學(xué)習(xí)，統(tǒng)一思想認(rèn)識。市委書記陳耀光、市長阮日生、常務(wù)副市長潘那生更是先后多次開展“三舊”改造工作調(diào)研、現(xiàn)場辦公，指導(dǎo)“三舊”改造工作，陳耀光書記曾三次在全市“三舊”改造工作簡報上作出重要批示。今年以來，人大政協(xié)代表共提出“三舊”改造建議提案8份，為“三舊”改造出謀劃策，形成了社會各界關(guān)心支持共同推進(jìn)“三舊”改造工作的大好局面。