第一篇：慈溪市城鎮(zhèn)成片危舊住宅改造工作實施辦法(試行)（范文）

慈溪市城鎮(zhèn)成片危舊住宅改造工作實施辦法（試行）

(公開征求意見稿)2015年3月18日

為認真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)〔2014〕36 號）精神，按照《寧波市人民政府印發(fā)寧波市關(guān)于推進以成片危舊住宅區(qū)為重點的城市棚戶區(qū)改造工作的實施意見（試行）的通知》（甬政發(fā)〔2014〕87號）要求，切實推進我市國有土地上以多層多業(yè)主住宅為主，安全隱患嚴(yán)重、住房條件困難、群眾改造要求迫切的連片城市舊住宅（包括非成套房片區(qū)）以及安全隱患特別嚴(yán)重的零星單幢多層多業(yè)主住宅改造工作，制定本實施辦法。

一、基本原則

（一）堅持科學(xué)規(guī)劃、屬地為主、合力推進原則。改造工作要與城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、保障性住房建設(shè)規(guī)劃和基本公共服務(wù)體系規(guī)劃等相銜接，與積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化和城市環(huán)境綜合整治等工作相結(jié)合。各鎮(zhèn)（街道）要切實承擔(dān)起以成片危舊住宅區(qū)改造為重點的危舊房屋解危改造實施主體責(zé)任。市級各相關(guān)部門要通力合作，共同強化土地、資金、政策等各項要素保障，簡化項目審批，加快項目實施，切實推進危舊房屋解危排險工作。

（二）堅持政府引導(dǎo)、業(yè)主能動、市場運作原則。要充分發(fā)揮政府組織引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，加大資金投入和政策支持。注重業(yè)主主體能動作用的發(fā)揮，充分尊重業(yè)主意愿。注重發(fā)揮市場機制作用，充分調(diào)動相關(guān)企業(yè)和危舊房屋居民的積極性，動員社會力量廣泛參與，努力實現(xiàn)“舊房換新房、危房換安房”的目的。

（三）堅持因地制宜、試點先行、突出重點原則。市政府統(tǒng)籌確定全市危舊住宅棚戶區(qū)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計劃，各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)綜合考慮本地建設(shè)任務(wù)和建設(shè)資金籌集情況、財政狀況、負債水平、償債能力，因地制宜確定本行政區(qū)域內(nèi)的危舊住宅改造年度計劃和目標(biāo)任務(wù)。優(yōu)先安排安全隱患嚴(yán)重、連片規(guī)模較大、居住條件差、群眾要求迫切的危舊住宅改造項目。以危改促棚改、以棚改帶危改。

（四）堅持通盤考慮、注重規(guī)模、改善人居原則。要與城市有機更新、城市發(fā)展等相結(jié)合，統(tǒng)籌加以謀劃推進。要堅持先規(guī)劃后改造，注重優(yōu)化城市空間，提升城市品位，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善人居環(huán)境。要堅持集約和節(jié)約用地，注重規(guī)?；脑?，提高區(qū)塊的利用率和整體效益。要嚴(yán)格“紫線”控制，切實保護歷史文化街區(qū)、歷史建筑以及不可移動文物。

（五）堅持依法依規(guī)、陽光操作、群眾滿意原則。危舊

住宅解危排險項目的確定和安置補償方案的制訂，要廣泛征詢業(yè)主意見，在得到絕大多數(shù)業(yè)主支持的基礎(chǔ)上組織實施，做到公開、公平、公正。要嚴(yán)格執(zhí)行房屋征收、資金使用管理、項目建設(shè)等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護群眾的合法權(quán)益，讓群眾得到實惠。

二、工作機制

（一）融資平臺

市保障性住房建設(shè)投資有限公司作為全市危舊住宅改造統(tǒng)籌貸款的融資平臺。負責(zé)成片危舊住宅改造項目的資金運作，向?qū)幉ㄊ薪y(tǒng)籌貸款平臺提供相關(guān)貸款資料，承擔(dān)統(tǒng)籌貸款承接主體責(zé)任，承接債務(wù)。

相關(guān)鎮(zhèn)（街道）也應(yīng)指定一家承接主體，向市融資平臺提供與貸款有關(guān)資料，承擔(dān)債務(wù)，承擔(dān)項目實施等相應(yīng)責(zé)任。

（二）實施主體

屬地鎮(zhèn)（街道）為城鎮(zhèn)危舊住宅改造的實施主體，應(yīng)成立城鎮(zhèn)危舊住宅改造工作機構(gòu)，明確工作部門并落實相關(guān)責(zé)任人員，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)成片危舊住宅及零星危舊住宅解危改造的具體實施工作。

（三）項目確定

各鎮(zhèn)（街道）實施的改造項目應(yīng)當(dāng)先申報納入市危舊住宅改造計劃。對于需要列入市危舊住宅改造計劃的項目，各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)對其進行先期調(diào)查摸底，了解群眾的改造意愿，根據(jù)實施實際情況制定改造計劃并報市危舊住宅棚改辦匯總。同時，各鎮(zhèn)（街道）要兼顧非成套房片區(qū)和城中村改造，城中村改造仍按現(xiàn)有政策操作執(zhí)行。

三、改造方式

成片危舊住宅改造和安全隱患特別嚴(yán)重的零星住宅房屋解危排險可以采取回遷重建、房屋征收、房屋加固、原址重建、按市場評估價格回購等多種方式實施。各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)充分尊重群眾意愿，廣泛征求民意，按照絕大多數(shù)業(yè)主的意愿和改造所涉房屋安全狀況及周邊情況實施。

（一）回遷重建

采取回遷重建方式實施解危改造的，應(yīng)堅持“業(yè)主自籌、政策扶持、市場運作、自求平衡”原則，經(jīng)所涉房屋三分之二以上所有權(quán)人同意后，由業(yè)主委員會或社區(qū)向?qū)俚劓?zhèn)（街道）提出協(xié)助申請，并由房屋所有權(quán)人委托專業(yè)單位實施，所需資金由業(yè)主自籌分擔(dān)，政府在規(guī)劃、土地、稅費、資金等方面給予相關(guān)政策支持：一是根據(jù)成片危舊住宅區(qū)改造計劃和控制性詳細規(guī)劃，業(yè)主應(yīng)委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)工程設(shè)計方案，建設(shè)工程設(shè)計方案應(yīng)嚴(yán)格按照控制性詳規(guī)及相關(guān)規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進行設(shè)計。二是成片危舊住宅區(qū)回遷重建項目按程序辦理用地手續(xù)，土地取得的方式保持不變；回遷重建項目按有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金，回遷重建房屋的土地使用年限重新計算。增加的住宅、商業(yè)用房等可出售，出售資金充

抵改造成本。三是成片危舊住宅區(qū)回遷重建項目相關(guān)稅收優(yōu)惠政策按照國家、省和寧波市有關(guān)棚戶區(qū)改造的規(guī)定執(zhí)行，地方留成部分通過安排支出全額補助項目建設(shè)。電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)應(yīng)給予大力支持，減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費?；剡w安置房屋與原房屋等面積部分免繳房屋契稅。四是貫徹落實《關(guān)于簡化優(yōu)化基本建設(shè)項目辦理環(huán)節(jié)和流程的實施辦法(試行)》（甬政發(fā)〔2012〕89號），簡化優(yōu)化連片危舊房改造回遷安置項目的審批環(huán)節(jié)和流程，各行業(yè)中介機構(gòu)評估不作為單獨審查環(huán)節(jié)。初步設(shè)計會審階段，參加會審部門對設(shè)計方案在交通組織、防雷、消防、人防、綠化、建筑節(jié)能等方面提出具體明確的書面修改意見(注明強制性意見)。實施施工圖聯(lián)合審查，住建、氣象、消防、人防、園林、地震等部門只對審圖機構(gòu)審查的建筑節(jié)能、防雷、消防、人防、綠化、抗震設(shè)計等結(jié)果進行確認。五是教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施，可以在區(qū)域內(nèi)進行統(tǒng)籌。綠地和人防工程可采用易地建設(shè)的方式落實，費用減半繳納，其中人防工程住宅回遷部分面積全免。

（二）房屋征收

采取房屋征收方式實施改造的，應(yīng)堅持“業(yè)主申請、以舊換新、等價置換、鼓勵自選”原則，經(jīng)所涉及房屋總戶數(shù)90%以上所有權(quán)人同意后，由屬地鎮(zhèn)(街道)先報市危舊住宅棚改辦審查，再向市房屋征收部門提出危舊住宅改造征收申請，房屋征收部門可視情況決定是否實施征收。決定實施危舊住宅改造征收的，應(yīng)當(dāng)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，按照規(guī)定程序依法作出征收決定，并按現(xiàn)行房屋征收補償有關(guān)規(guī)定對被征收人給予補償；但對補償以外政府給予的補助、獎勵政策，按相關(guān)政策進行調(diào)整，一并在征收補償方案中明確。被征收人選擇貨幣補償?shù)?，房屋征收部門按被征收房屋的評估價值給予貨幣補償后，不予增加貨幣補償補助。鼓勵被征收人用貨幣補償資金在慈溪市場上選購安置房屋，在征收補償協(xié)議生效之日起24個月內(nèi)購買房屋作為安置用房，并完成交易過戶手續(xù)的，憑該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契稅證，由房屋征收部門按被征收房屋評估金額(實際購房資金少于被征收房屋評估金額的按契稅證記載的購房資金)10%的比例給予購房補助，超過期限不予補助。被征收人要求政府提供安置用房的，征收部門應(yīng)當(dāng)提供不小于被征收房屋建筑面積的安置用房（但被征收人要求安置房小于被征收房屋的除外），可安置面積按國有土地上房屋征收相關(guān)補償辦法計算。多渠道籌集安置用房，可將各類剩余的保障房和安置用房統(tǒng)籌用于危舊房改造安置用房。被征收人在規(guī)定期限內(nèi)完成簽約，并在協(xié)議生效后規(guī)定時間內(nèi)搬遷的，按被征收房屋評估金額5%-10%的比例給予提前搬遷獎勵。被征收人符合住房困難補助條件的，可以按現(xiàn)行征收政策規(guī)定給予住房困難補助。

實施危舊住宅改造征收，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人簽訂附生效條件的補償協(xié)議，補償協(xié)議簽訂應(yīng)當(dāng)實行信息化管理，確?！瓣柟庹魇铡?。在規(guī)定的簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效，否則協(xié)議不生效，房屋征收決定效力終止。具體的簽約比例在征收補償方案中予以明確，但不得低于90%。被征收人征收改造意愿未達到規(guī)定比例或在規(guī)定的簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，原則上5年內(nèi)優(yōu)先安排其他符合條件的項目。

（三）房屋加固

采取房屋加固方式實施改造解危的，必須經(jīng)以幢為單位的所有業(yè)主一致同意后可向?qū)俚劓?zhèn)街道提出協(xié)助申請，委托原設(shè)計單位或具有相應(yīng)設(shè)計資質(zhì)的單位出具加固設(shè)計方案，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進行加固施工。多層多業(yè)主住宅加固相關(guān)費用由以幢為單位的業(yè)主承擔(dān)，政府給予適當(dāng)補助。

（四）原址重建

采取原址重建方式實施改造解危的，必須經(jīng)以幢為單位的所有業(yè)主一致同意后可向?qū)俚劓?zhèn)街道提出協(xié)助申請，所需改造資金全部由房屋業(yè)主承擔(dān)，政府給予適當(dāng)補助。按四至不變、面積不變、高度不變、使用性質(zhì)不變的“四不變”原則，經(jīng)相關(guān)部門審批同意后進行重新建造。

四、資金籌集及保障

（一）多渠道籌集危舊住宅房屋改造資金

成片危舊住宅區(qū)和安全隱患特別嚴(yán)重的零星住宅房屋改造按照“業(yè)主自籌、政策扶持、金融貸款、社會籌集”原則，多渠道籌措所需資金。

1、業(yè)主和相關(guān)責(zé)任單位合理承擔(dān)。危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造居民應(yīng)合理承擔(dān)部分改造資金；造成房屋使用危險的直接責(zé)任單位及個人，應(yīng)當(dāng)在責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)出資責(zé)任。

2、加大政府資金投入。市政府建立危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造統(tǒng)籌專項資金，用于專項補助危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造，具體辦法由財政會同住建部門負責(zé)制定。危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造項目所產(chǎn)生的土地出讓金扣除按規(guī)定應(yīng)繳納稅費后通過安排支出全額補助項目建設(shè)，實行專款專用。同時，積極爭取中央、省和寧波市對棚戶區(qū)改造專項資金支持，并向危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造項目傾斜。

3、爭取銀行金融機構(gòu)貸款支持。各項目實施單位和市保障房公司要加強與國家開發(fā)銀行寧波分行等金融機構(gòu)的銜接，充分利用國家有關(guān)棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，獲得棚戶區(qū)改造貸款支持。銀行業(yè)金融機構(gòu)要創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，增加信貸資金安排，積極支持危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造。

4、鼓勵民間資本參與。鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、委托代建等多種方式參與成片危舊住宅區(qū)

改造，吸引有實力、信譽好的開發(fā)建設(shè)單位及社會力量參與。對民間資本參與成片危舊住宅區(qū)改造的，按照同策同價、一視同仁的原則，享受各項優(yōu)惠政策和資金補助。對企業(yè)用于危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造的支出，符合國家有關(guān)規(guī)定條件的，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。

5、積極發(fā)行各類債券。引導(dǎo)符合規(guī)定的政府融資平臺公司和實施危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造。對發(fā)行用于危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造的企業(yè)債券，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)，提高審批效率。

6．引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)讓利于民。對危舊住宅房屋棚戶區(qū)改造的被征收人購買商品房的，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)讓利銷售。

（二）危舊房屋持續(xù)性動態(tài)監(jiān)測和應(yīng)急解危排險資金保障

屬地鎮(zhèn)（街道）應(yīng)通過向社會購買專業(yè)技術(shù)服務(wù)對存在較嚴(yán)重安全隱患的房屋進行持續(xù)性動態(tài)檢測和應(yīng)急解危排險。所需資金由市、鎮(zhèn)兩級財政保障，列入年度預(yù)算，并保證及時足額撥付。資金撥付及使用辦法，由市財政局和市住建局另行制定。

五、保障機制

（一）加強督查考核

把以成片危舊住宅區(qū)改造為重點的城市棚戶區(qū)改造工作納入年度工作目標(biāo)考核范圍，建立工作推進情況定期督查、定期通報以及年度考核制度，具體考核辦法另行制定。對因政策措施不到位、工作推進不力、工作進度緩慢的鎮(zhèn)、街道，以及工作不支持、不配合、推諉扯皮的相關(guān)部門，要進行約談。

（二）加強輿論宣傳

充分發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，讓全社會充分認識危舊住宅解危排險工作的重要意義，全面了解有關(guān)政策措施，使危舊住宅解危排險工作真正深入人心，得到廣大人民群眾尤其是危舊住宅居民的理解與支持。各地各有關(guān)部門在工作過程中，應(yīng)堅持“陽光操作”，增加工作透明度，提高群眾滿意度，著力為危舊住宅解危排險工作營造良好的外部氛圍。

本實施細則自2015年

月

日起試行，試行期限一年。

第二篇：中山舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則試行

中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為提升城市綜合競爭力，優(yōu)化城市生活生產(chǎn)環(huán)境，規(guī)范舊城鎮(zhèn)的全面改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱“舊城鎮(zhèn)”是指城鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi)，危破舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的國有土地上，主要由城鎮(zhèn)居民生活或進行商貿(mào)活動的區(qū)域。舊城鎮(zhèn)改造單元的邊角涉及集體用地的，可一并納入改造范圍。

以舊廠房為獨立改造單元或以舊廠房為主要用途的改造單元，應(yīng)按照《中山市舊廠房全面改造實施細則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條 舊城鎮(zhèn)改造應(yīng)當(dāng)堅持以人為本、規(guī)劃先行，改善人居環(huán)境，優(yōu)化功能布局，有利于傳承和塑造城市特色風(fēng)貌，合理保護和利用歷史文物古跡。

舊城鎮(zhèn)改造涉及歷史街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑等古跡的，應(yīng)統(tǒng)籌采用全面改造和微改造相結(jié)合的方式實施。

第四條 舊城鎮(zhèn)改造中，各鎮(zhèn)區(qū)可組織指導(dǎo)社區(qū)居民委員會協(xié)調(diào)有關(guān)改造意向人開展改造意愿、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等工作，參與改造宣傳、發(fā)動、溝通、協(xié)調(diào)及爭議調(diào)解等。參照舊村莊改造通過公開選定改造實施主體的，可由社區(qū)居民委員會組織落實和協(xié)

議供地手續(xù)時，以土地市場評估價核減補償安置費用后作為協(xié)議出讓應(yīng)收的土地出讓金參考標(biāo)準(zhǔn)。如實際補償安置費用超過的，由項目實施主體自行承擔(dān)。

第九條 舊城鎮(zhèn)改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權(quán)利人自行改造，包括以下情形： 1.改造單元內(nèi)單一權(quán)利人對其用地自行實施改造；

2.改造單元內(nèi)所有權(quán)利人將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一權(quán)利主體后由其實施改造。

（二）政府主導(dǎo)改造。

第十條 將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移可通過以下途徑實現(xiàn)：

（一）通過簽訂搬遷補償協(xié)議；

（二）通過收購過戶或作價入股（需承諾舊建筑拆除后開發(fā)投資進度達到25%前股權(quán)不變更）。

房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移兼有上述兩種實現(xiàn)方式的，按第（一）方式處理。

第十一條 舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補償協(xié)議形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的，應(yīng)由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，并由公證機構(gòu)公證。

簽訂搬遷補償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)遵循公平公證、有償合理原則，約定補償方式和支付期限，安置房的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件、權(quán)利主體向?qū)嵤┲黧w交付原不動產(chǎn)權(quán)證書時間等事項，還要約定權(quán)利主體的不動產(chǎn)權(quán)由實施主體承受，明確原權(quán)利主體要親自申辦或委托實施主體向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申辦不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記。

集體土地的，應(yīng)包括集體土地范圍、面積等。

（二）國有土地上及集體土地的建設(shè)情況。包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人，不動產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)登記用途、登記時間，基底面積、層數(shù)、建筑面積，報建、建成時間，現(xiàn)狀使用用途，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。

調(diào)查的范圍、面積數(shù)據(jù)應(yīng)由具備資質(zhì)的測繪機構(gòu)提供，數(shù)據(jù)調(diào)查表填報、裝訂、組卷等具體要求，由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合實際情況另行制定。

第十五條 在編制改造單元規(guī)劃的同時，申報主體應(yīng)同步擬訂項目改造計劃，闡明擬改造單元范圍、面積、土地用途、實施方式、與相關(guān)權(quán)利人商定的補償安置方案以及改造的初步時間安排等，并附有關(guān)意愿調(diào)查表等材料。待與改造單元內(nèi)的權(quán)利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》（含收購過戶或作價入股的數(shù)量，下同）達到2/3以上，申報主體可將改造單元規(guī)劃連同項目改造計劃一并向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報。

第十六條 申報主體向鎮(zhèn)區(qū)提交申報材料后，由鎮(zhèn)區(qū)組織對申報材料進行實質(zhì)性審查，主要包括以下幾方面：

（一）申報材料的內(nèi)容是否符合要求。

（二）對改造意愿真實情況及申報主體資格進行認定，其中《搬遷補償協(xié)議》簽訂率達到占總面積及占人數(shù)的2/3以上。

（三）改造范圍內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)及權(quán)屬情況進行核查。

（四）對改造項目的必要性、合理性等進行綜合判斷。

（五）對改造項目的規(guī)劃功能、產(chǎn)業(yè)方向、公共設(shè)施配套情

（一）涉及本身為單一權(quán)利主體或通過收購過戶的，提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料；

（二）涉及作價入股的，提供相關(guān)作價入股證明材料；

（三）涉及通過搬遷補償協(xié)議形成單一主體的，提供搬遷補償安置方案、與權(quán)利主體簽訂的搬遷補償協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表等。

第十九條

鎮(zhèn)區(qū)收到實施主體資格確認申請材料后，應(yīng)將申請人提供的土地、建筑物權(quán)屬情況及單一主體的形成情況在政府網(wǎng)站及改造區(qū)域范圍公示不少于7日。

經(jīng)公示無異議，或有異議但經(jīng)核實不成立的，經(jīng)審核后由鎮(zhèn)區(qū)向申請人核發(fā)實施主體確認文件。

第二十條

實施主體資格確認后，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)將改造項目納入實施計劃，并組織實施主體編制項目改造方案，經(jīng)市“三舊”辦組織審核，報市政府批準(zhǔn)后，由市“三舊”辦核發(fā)批復(fù)文件。

項目改造方案應(yīng)當(dāng)包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀情況、需完善歷史用地情況、補償安置情況、供地方式和計劃、進度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。

第二十一條 項目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，實施主體應(yīng)與鎮(zhèn)區(qū)簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，明確無償移交公益性用地、公共設(shè)施或公益性建筑面積等義務(wù)及交付標(biāo)準(zhǔn)，搬遷補償安置方案履行義務(wù)，分期安排和實施進度要求，安置復(fù)建資金監(jiān)管要求等，并由實施主體按約定存入安置復(fù)建監(jiān)管資金或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。

提交相關(guān)注銷登記文件，由鎮(zhèn)區(qū)核實確認改造范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益（含查封、抵押）已全部落實安置補償措施或處置完畢，并函告市規(guī)劃、國土部門辦理后續(xù)手續(xù)。

第二十五條 經(jīng)核實并辦理完善改造范圍內(nèi)的用地手續(xù)后，由實施主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。供地后，實施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項報建手續(xù)。

第五章 監(jiān)督管理

第二十六條 市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織加強巡查監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)、制止、查處有關(guān)違法建設(shè)行為，杜絕新增違法用地、違法建設(shè)。屬地社區(qū)居民委員會應(yīng)積極維護好改造活動的正常秩序，及時發(fā)現(xiàn)、報告、勸阻有關(guān)違法建設(shè)行為。

第二十七條 實施主體自改造單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)，與改造范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》的比例低于95%（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第二十八條 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發(fā)生重大惡性事件的，將嚴(yán)肅查處并追究責(zé)任。

第三篇：中山三舊改造實施辦法試行

中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為促進土地節(jié)約集約利用，推動產(chǎn)業(yè)升級，完善城市功能，規(guī)范“三舊”改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 “三舊”改造，是指對舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)用地上的舊建筑物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕等活動。

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。

第三條 “三舊”改造遵循政府引導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、市場運作、利益共享、分類實施、有序推進的原則，保障經(jīng)濟社會高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

第四條 “三舊”改造應(yīng)當(dāng)堅持以人為本、公益優(yōu)先，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，提升創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，保護傳承歷史文化遺產(chǎn)和城市特色風(fēng)貌。

第五條 “三舊”改造可以由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處，以下簡稱鎮(zhèn)區(qū)）、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體實施。

鼓勵有品牌、有資金實力、有開發(fā)經(jīng)驗和社會責(zé)任感的企業(yè)參與、申報和實施“三舊”改造。

第六條 “三舊”改造用地應(yīng)符合省標(biāo)圖入庫要求：

第八條

“三舊”改造以改造單元為基本單位，以“三舊”改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、實施計劃和項目改造方案進行監(jiān)督和管理。

第九條

“三舊”改造專項規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及市域生態(tài)控制線規(guī)劃等編制，主要包括改造區(qū)域、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成、環(huán)境景觀設(shè)計和公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護、自然生態(tài)資源保護及總體實施時序等內(nèi)容。

對“三舊”改造重點、復(fù)雜片區(qū)，各鎮(zhèn)區(qū)可按照《中山市城市更新片區(qū)策劃方案編制和審查指引（試行）》（中規(guī)通?2017?54號）編制片區(qū)策劃方案作為專項規(guī)劃的補充。

“三舊”改造專項規(guī)劃指導(dǎo)改造單元的劃定、改造單元規(guī)劃的編制和項目改造計劃的制定。

第十條 改造單元應(yīng)當(dāng)依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃，結(jié)合道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素進行劃定，符合以下要求：

（一）符合第六條及第七條第（一）

（二）項要求；

（二）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整；

（三）形狀較方整、四至界線相對平直、整體相對連片成片；

（四）符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。

一個改造單元可以包括一種或兩種改造類型。

第十一條 改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)改造單元規(guī)劃編制指引，結(jié)合控制性詳細規(guī)劃進行編制，包括以下內(nèi)容：

（一）改造具體范圍、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、改造類型、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)；

門及社區(qū)、集體經(jīng)濟組織等對轄區(qū)內(nèi)各類需要改造的改造單元進行匯總、篩選，形成近期改造計劃。

（二）實施計劃。各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合改造單元規(guī)劃的編制、申報和審批情況，以及直接按控制性詳細規(guī)劃申報改造的項目情況，將年內(nèi)具備動工條件的改造項目，及時納入實施計劃。

各鎮(zhèn)區(qū)制定的近期改造計劃和實施計劃應(yīng)當(dāng)在政府門戶網(wǎng)站向社會公布，并報市“三舊”辦備案。

第十四條 項目改造方案依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃編制，是指導(dǎo)“三舊”改造項目實施的基本依據(jù)，也是項目享受優(yōu)惠政策的要件，主要包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規(guī)劃條件情況、土地利用現(xiàn)狀情況、補償安臵情況、供地方式和計劃、改造進度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。

項目改造方案由鎮(zhèn)區(qū)組織實施主體編制，經(jīng)市“三舊”辦組織審核后，報市政府批準(zhǔn)。

第十五條 項目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)加強項目實施情況跟蹤，并定期向市“三舊”辦報送項目實施進展情況。

第三章 改造項目的實施

第一節(jié) 全面改造

第十六條

全面改造是指通過對“三舊”用地上原有舊建筑

（五）辦理注銷登記及有關(guān)公證手續(xù)等責(zé)任分工約定；

（六）協(xié)議生效的時間和條件；

（七）其他需要明確的內(nèi)容。

第二十條 實施主體申報項目改造計劃前，申報主體應(yīng)開展改造意愿調(diào)查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。其中，改造意愿應(yīng)達到以下條件：

（一）改造單元內(nèi)用地為單一權(quán)利人的，取得該權(quán)利人同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意；

（二）改造單元內(nèi)用地原為多個權(quán)屬地塊組成的，符合上述規(guī)定的地塊總面積應(yīng)當(dāng)不小于改造單元總面積的2/3。

（三）涉及舊村莊全面改造的，應(yīng)經(jīng)該集體經(jīng)濟組織成員大會表決并獲得全體成員2/3以上同意。

第二十一條 結(jié)合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查情況，實施主體應(yīng)委托具備乙級及以上規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的規(guī)劃編制單位，按第十一條規(guī)定及相關(guān)技術(shù)規(guī)范編制改造單元規(guī)劃。

第二十二條 舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造，改造單元規(guī)劃還應(yīng)明確無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面積不小于改造單元總面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施。

對改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業(yè)用地按規(guī)定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進行開發(fā)建設(shè)，對工業(yè)用地提高容積率的，不計收土地出讓金。

（三）項目竣工驗收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限（50年）進行變更終止日期，按規(guī)定補繳土地出讓金。

（四）允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。

（五）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟組織共同改造或集體經(jīng)濟組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進的企業(yè)項目，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，視其貢獻大小，由市財政通過預(yù)算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對改造實施主體進行獎補，連續(xù)獎補三年。

（六）村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長租賃期限。

（七）對融資困難的改造實施主體，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的貸款融資貼息扶持。

第二十五條

對通過簽訂搬遷補償協(xié)議自行改造的，改造單元內(nèi)原建筑物實施拆除前，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織對原土地房屋等情況進行核查，并委托具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，參照公益公建項目標(biāo)準(zhǔn)，對該項目所需搬遷補償費用進行評估核算，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)組織核定后作為

（二）土地整合歸宗的，可按剩余使用年限最長地塊，延長其余地塊土地使用期限，按市場價補繳相應(yīng)的出讓金。

（三）同時符合下列兩個條件的，可按控制性詳細規(guī)劃將工業(yè)用地（或倉儲用地）改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營性用途（不含住宅），按市場價補繳土地出讓金：

1.改造項目用地總面積不小于10畝。

2.2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%（符合建設(shè)用地規(guī)劃許可、供地文書等載明的規(guī)劃條件不受30%比例限制）；或者對多宗用地納入改造范圍，其中需改變土地用途的宗地面積不超過項目總面積10%。

（四）按上述第（三）項改變土地用途的，應(yīng)參照第二十三條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù)，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。

第二十九條 由政府主導(dǎo)改造的，前期土地整備階段可采取以下方式：

（一）由鎮(zhèn)區(qū)直接組織實施土地整備具體工作；

（二）通過招標(biāo)的方式引入投資實施主體，由政府負責(zé)、投資實施主體參與，土地整備和相應(yīng)勞務(wù)報酬等費用按照土地整備協(xié)議約定從土地出讓收入中支付。具體費用標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合同期銀行利率水平和項目實施難易程度確定。

（三）對舊村莊改造，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意、明確具體補償安臵途徑并完善用地報批手續(xù)后，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，可通過招標(biāo)等公開方式出讓土地，由競得人實施整備

1第三十二條 對具有歷史價值的文化街區(qū)、舊村莊（古村落）、工業(yè)遺產(chǎn)以及不適宜全面改造的舊城鎮(zhèn)住宅小區(qū)等，可由市規(guī)劃部門會同有關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)區(qū)制定微改造專項規(guī)劃。

第三十三條

微改造項目應(yīng)當(dāng)符合“三舊”改造專項規(guī)劃或微改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃功能和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先滿足增加公共空間、完善基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求，合理保護利用歷史文化古跡。

微改造確需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應(yīng)編制改造單元規(guī)劃并按程序報批。

第三十四條

歷史文化街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑、紀(jì)念性建筑及具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物應(yīng)當(dāng)以“修舊如舊、建新如故”原則進行保護性微改造。

微改造項目位于全面改造項目范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)與全面改造項目一并申報和實施。

第三十五條

微改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權(quán)利人自行改造，由權(quán)利人申報、實施；

（二）政府主導(dǎo)改造，由鎮(zhèn)區(qū)政府組織實施。

第三十六條

實施微改造，應(yīng)征求相關(guān)權(quán)利人的意見。擬改造的建筑物為單一權(quán)利主體的，應(yīng)取得該主體同意；共有的應(yīng)取得全體共有人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)取得全體權(quán)利人同意；屬集體經(jīng)濟組織的，應(yīng)取得全體成員2/3以上同意。

第三十七條 在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對面積10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達1.5及

3鎮(zhèn)區(qū)審定，市鎮(zhèn)（區(qū)）可從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權(quán)給予適當(dāng)資金補助。

鼓勵鎮(zhèn)區(qū)按照鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快組織舊村莊微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四十條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)組織指導(dǎo)做好本轄區(qū)微改造項目的申報，每年統(tǒng)籌制定微改造實施計劃，提前做好資金預(yù)算安排及申報市財政資金計劃，負責(zé)審定、批復(fù)本轄區(qū)微改造項目改造方案及后續(xù)跟蹤監(jiān)管工作。經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案，由鎮(zhèn)區(qū)報市“三舊”辦備案。

第四章 完善歷史用地手續(xù)

第四十一條 歷史用地是指“三舊”改造單元內(nèi)符合控制性詳細規(guī)劃，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。

第四十二條 符合下列條件的“三舊”改造項目，可辦理完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地面積原則上不小于10畝；

（二）以拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善共建配套設(shè)施等方式實施改造。

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。

完善歷史用地手續(xù)的具體操作指引結(jié)合省有關(guān)實施辦法另行制定。

第四十三條 按照用地行為發(fā)生時間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手續(xù)：

（一）涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

（二）單個地塊不超過3畝且累計不超過項目主體地塊面積10%，經(jīng)報批完善建設(shè)用地和征收手續(xù)后，可按協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）。

（三）對單個地塊大于3畝,或累計超過項目主體地塊面積10%且原則上不超過20%的，可按上述第（二）項規(guī)定辦理，但報批材料中應(yīng)附帶申報地塊的相關(guān)說明（內(nèi)容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規(guī)劃條件要點、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會經(jīng)濟預(yù)期效益等）。

第五章 鼓勵措施

第四十六條

“三舊”改造的項目，涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)，納入“綠色通道”，對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，即收即辦、限時辦結(jié)。

第四十七條 建立重點連片改造項目“一案一策”議事機制,由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組進行疑難會商，協(xié)調(diào)解決項目開展過程中遇到的問題。

7入，市鎮(zhèn)（區(qū)）按下列比例分成：

（一）在石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入按市區(qū)7：3分成；在火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內(nèi)的按市區(qū)1：9分成。

（二）村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9分成。第五十三條 市財政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓金市級分成部分的全額、鎮(zhèn)區(qū)財政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，統(tǒng)籌支持社區(qū)（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區(qū)保護、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等項目建設(shè)。

第五十四條 “三舊”改造項目的回遷房免收房屋所有權(quán)登記費?；剡w房的確權(quán)登記，不受我市房地產(chǎn)限購措施的限制。

第五十五條 “三舊”改造項目符合稅收優(yōu)惠政策條件的，可按規(guī)定辦理減免手續(xù)。具體由市稅務(wù)部門制定相關(guān)稅收指引。

第五十六條 鼓勵各類市場主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造，享受“三舊”改造和棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

第五十七條 鼓勵承擔(dān)“三舊”改造項目的企業(yè)、各類金融機構(gòu)根據(jù)“三舊”改造項目特點和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務(wù)，為項目實施主體提供金融支持。

第六章 監(jiān)督檢查

第五十八條 “三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進行公開：

9（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第六十條

發(fā)生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復(fù)文件，并按出讓合同或監(jiān)管協(xié)議約定追究實施主體責(zé)任:

（一）超過改造方案規(guī)定期限未動工的；

（二）超過土地出讓合同約定的動工時間一年仍未動工的；

（三）未按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案實施改造的。

在實施改造過程中，改造方案有局部調(diào)整（除出讓合同約定外）的，需重新辦理改造方案審批。

第六十二條 各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)對“三舊”改造各項手續(xù)材料的真實性、合法性負責(zé)，對涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查材料、完善用地手續(xù)、改造單元規(guī)劃、補償安臵費用、土地收益補償、財政資金獎補等關(guān)鍵環(huán)節(jié)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查資料要及時歸檔備查；對舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造等涉及的重大事項，應(yīng)當(dāng)進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

第六十三條

市政府統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)區(qū)改造任務(wù)，根據(jù)改造任務(wù)完成情況、標(biāo)圖建庫、資金投入、連片項目推進情況等方面進行考核，與鎮(zhèn)區(qū)績效考核及黨政領(lǐng)導(dǎo)干部考核獎勵掛鉤?！叭f”改造工作進度由市“三舊”辦定期通報督辦。

第七章 職責(zé)分工

第六十四條 成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長任組

1織評估和核定補償安臵費用，協(xié)調(diào)解決有關(guān)糾紛問題。

（四）組織編制、審核近期改造計劃和實施計劃，組織實施主體編制改造方案。

（五）組織加強執(zhí)法巡查，及時制止和查處違法建設(shè)行為； 負責(zé)項目實施過程進行跟蹤監(jiān)管。

（六）協(xié)調(diào)推進項目具體實施的其他工作。

第六十六條 市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位職責(zé)：

（一）市國土部門負責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)、土地確權(quán)和登記，組織國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌工作，協(xié)助鎮(zhèn)區(qū)核查相關(guān)土地房屋權(quán)屬資料，制定有關(guān)土地配套政策、流程指引等。

（二）市規(guī)劃部門負責(zé)編制石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項規(guī)劃，組織審查其他鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃，審核或?qū)徟脑靻卧?guī)劃，編制調(diào)整石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山調(diào)整控制性詳細規(guī)劃，制訂項目容積率測算規(guī)定、容積率獎勵標(biāo)準(zhǔn)和公共設(shè)施配套指引等。

（三）市財政部門負責(zé)土地出讓收入的管理和監(jiān)督，貫徹國家和省“三舊”改造優(yōu)惠政策，落實財政獎勵資金，制定有關(guān)財政資金獎勵、補償操作流程指引等。

（四）市發(fā)改部門負責(zé)“三舊”改造投資項目的立項審批等工作。

（五）市住建部門負責(zé)“三舊”改造項目施工許可報建、施工過程監(jiān)管及竣工驗收監(jiān)督等。

（六）市征管部門負責(zé)指導(dǎo)各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造土地整備和補

第四篇：中山三舊改造實施辦法試行解讀

《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》解讀

我市出臺了《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號，以下簡稱《實施辦法》），于2018年7月13日起實施。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、政策出臺背景說明

根據(jù)《國土資源部關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等上級有關(guān)政策精神，按照邊實施邊探索、邊評估邊完善的思路，經(jīng)借鑒周邊城市有益做法和社會各界的意見建議，我市組織對《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）進行研究修訂，突出以政府引導(dǎo)、激發(fā)市場動力，拓寬社會投資取得開發(fā)權(quán)渠道，調(diào)動原產(chǎn)權(quán)人參與改造的積極性，并結(jié)合我市土地情況，區(qū)分舊村莊改造、舊城鎮(zhèn)改造、“工改住”、“工改工”項目進行分類施策等作為政策導(dǎo)向，出臺本《實施辦法》。

二、政策的主要內(nèi)容

本《實施辦法》主要由八部分構(gòu)成：

第一部分為總則，闡述了政策目的、依據(jù)，“三舊”用地概念及改造類型劃分，改造原則、“三舊”用地標(biāo)圖入庫要求、改造項目要求和“三舊”用地供地方式等。第二部分為規(guī)劃與計劃，明確“三舊”改造專項規(guī)劃、改造單元規(guī)劃、項目預(yù)備庫和實施計劃、改造方案的編制內(nèi)容和要求、審批及效力等。

第三部分為改造項目的實施，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節(jié)“全面改造”，闡明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途規(guī)定、協(xié)議出讓的地價計收、工業(yè)改造項目獎勵、交由政府公開招拍掛后土地收益補償及其他政策措施等的概念、實施方式、業(yè)務(wù)流程、供地政策和有關(guān)要求等；第二節(jié)“微改造”闡明了微改造概念、實施方式、業(yè)務(wù)流程、用地政策和有關(guān)要求等，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略加快推進微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四部分為完善歷史用地手續(xù)，闡述了歷史用地概念釋義，明確了完善用地手續(xù)的條件、辦理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地的處理。

第五部分為鼓勵措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務(wù)和項目審批、用地指標(biāo)和規(guī)模、規(guī)劃鼓勵政策、財政收入分成等鼓勵措施，旨在進一步調(diào)動市場各方動力，提高屬地鎮(zhèn)區(qū)組織實施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監(jiān)督檢查，明確了“三舊”改造項目信息公開要求及具體規(guī)定、項目監(jiān)管要求、用地供后監(jiān)管、工作檢查監(jiān)督及成效考核要求等。

第七部分為職責(zé)分工，明確了市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室、屬地鎮(zhèn)區(qū)政府及市相關(guān)部門的職責(zé)分工，強調(diào)市層面主要負責(zé)政策制定、整體統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)服務(wù)，鎮(zhèn)區(qū)層面主要負責(zé)項目的具體組織、審查、核實以及實施過程的統(tǒng)籌監(jiān)管等。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明。此外，本《實施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定和相關(guān)名稱解釋，盡量給改造各方較清晰的改造預(yù)期。同時，與本《實施辦法》同步出臺的還有《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》3個配套政策，明確了相關(guān)具體流程和政策細節(jié)，旨在提高政策實施的可操作性。

三、主要鼓勵措施

本《實施辦法》，新鼓勵措施主要有：

（一）擴大協(xié)議出讓方式供地，確保市場主體的土地開發(fā)權(quán)?？梢圆扇f(xié)議方式出讓的情形，包括：

1.舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補償協(xié)議或合作協(xié)議轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的項目；

2.舊廠房改造中，集體經(jīng)濟組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，自行改造或與市場主體合作改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項目；

3.未完善用地手續(xù)的歷史用地，經(jīng)完善土地征收手續(xù)后改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項目；

4.難以單獨出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地。

（二）加大工業(yè)改造項目的獎勵支持力度。

1.對用地達到10畝及以上、建筑容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進行獎勵。該條措施較原政策，將享受獎勵的面積數(shù)從15畝降為10畝，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達到容積率1.5的全部面積均獎勵；

2.對原廠房年代較新、結(jié)構(gòu)完好，擴產(chǎn)需要、符合規(guī)劃、結(jié)構(gòu)安全的，加建新建筑，只要整宗地達到1.5的，對加建部分獎勵200元/平方米；

3.改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%，單個項目最高獎勵1000萬元；并明確對規(guī)模較大的改造項目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財政1000萬封頂?shù)幕A(chǔ)上再行獎勵。

4.項目竣工后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場價補繳相應(yīng)的土地價款；

5.允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓；

6.鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟組織共同改造或集體經(jīng)濟組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，按其貢獻由市財政通過預(yù)算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進行獎補，連續(xù)獎補三年；

7.村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；

8.村集體工業(yè)廠房由承租人作實施主體改造的，要求鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長租賃期限； 9.對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)給予融資貸款貼息扶持；

10.對未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人經(jīng)完善歷史征地手續(xù)，或者集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，通過“三舊”改造，可采用協(xié)議出讓方式供地，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù)；

11.明確有關(guān)優(yōu)惠政策，不僅“工改工”項目適用，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，改造為工業(yè)用途的也同樣適用。

（三）適當(dāng)放寬協(xié)議出讓后建設(shè)商品住房政策。

1.通過簽訂搬遷補償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的，可以按住宅用途為主進行項目開發(fā)建設(shè)；

2.通過簽訂搬遷補償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比達不到60%的，當(dāng)項目建設(shè)總規(guī)模達到5萬平方米及以上時，扣除回遷安置的住宅面積后，可按剩余建筑面積的25%配置住宅面積；

3.原產(chǎn)權(quán)人對其自有的國有工業(yè)用地改造為商業(yè)用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建筑面積配置25%的住宅面積；

4.集體經(jīng)濟組織自愿申請將其工業(yè)用途的集體建設(shè)用地，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，自行改造或與市場主體合作改造為商業(yè)用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建筑面積配置25%的住宅面積。

（四）分類制定“三舊”改造協(xié)議出讓地價計收和土地收益補償政策。

1.通過協(xié)議出讓由權(quán)利人自行改造的地價計收：

（1）通過簽訂搬遷補償協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)改造項目，在協(xié)議出讓時，以土地市場評估價，核減建筑物拆除前的項目范圍內(nèi)原土地房屋價值后計收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項目中，涉及集體經(jīng)濟組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，通過協(xié)議出讓方式供地的，按市場評估價的40%計收。

2.產(chǎn)權(quán)人將土地交由政府主導(dǎo)改造，通過招拍掛公開出讓后對原產(chǎn)權(quán)人的補償：

（1）對土地產(chǎn)權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，原為工業(yè)用地（含倉儲、公共服務(wù)設(shè)施用地）的，按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價款的50%，補償原土地產(chǎn)權(quán)人；原為商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地的，按出讓成交價款的55%，補償原土地產(chǎn)權(quán)人。

（2）為支持工業(yè)發(fā)展和保障集體經(jīng)濟組織利益，對集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行搬（拆）遷整理土地后，交由政府組織公開出讓用于引入工業(yè)項目的，按出讓成交價款的60%補償該集體經(jīng)濟組織。

（五）擴大舊廠房微改造后可使用的范圍。

根據(jù)省政策精神，結(jié)合我市實際，對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合建筑規(guī)范、滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全和消防、環(huán)保要求等前提下，微改造后用于先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺，以及教育、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)項目的，允許按原用途（工業(yè)用途）使用5年，期滿后可按新用途辦理用地手續(xù)的政策。

（六）提出納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的“三舊”項目解決途徑。

1.使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模。經(jīng)報省同意，使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模調(diào)入“三舊”改造項目所在的復(fù)墾區(qū)，同時指定同等面積的復(fù)墾地塊，先行將該項目用地完善相關(guān)手續(xù)并實施改造，在規(guī)定期限內(nèi)完成指定復(fù)墾地塊的復(fù)墾后向省返還周轉(zhuǎn)規(guī)模，或經(jīng)省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復(fù)墾節(jié)余規(guī)模指標(biāo)予以歸還。

2.先承諾后審批。對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的工業(yè)用地，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國土部門審查，報市“三舊”辦和規(guī)劃部門備案后，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù)。

（七）其他新政策措施。如明確通過“搬遷補償協(xié)議”轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的方式方法和后期協(xié)議供地的具體要求、標(biāo)準(zhǔn)，促進不同用途、取得方式、所有權(quán)屬性等土地進行整合改造；放寬納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫要求，時間上由“2007年6月30日”前調(diào)整至“2009年12月31日”前；將完善歷史用地手續(xù)、“工改工”獎勵、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統(tǒng)一降低為10畝；明確“三舊”改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定，包括基礎(chǔ)建筑面積、補償建筑面積、獎勵建筑面積3部分，等等。

此外，本《實施辦法》還調(diào)整了“三舊”改造審批事權(quán)，對“三舊”改造專有事項，具體項目的審批，除改造單元規(guī)劃（涉及調(diào)整控規(guī)的情形）和項目改造方案保留由市相關(guān)職能部門審查、市政府審批外，其他事項全部交由屬地鎮(zhèn)區(qū)審批（其中項目預(yù)備庫、實施計劃由鎮(zhèn)區(qū)批準(zhǔn)后報市“三舊”辦備案），這有利于壓縮審批層級和時間，促進項目更好地推進實施。

第五篇：危舊土坯房改造工作情況匯報

xx鎮(zhèn)2013年農(nóng)村危舊土坯房集中改造建設(shè)點有xx示范點,另外還有xx提升點。為了確保集中建設(shè)點的危舊土坯房改造戶能夠“拆得下、建得起、住得進”，制定了“10月底全部完成新建房主體工程，元旦前農(nóng)戶全部入住新房”的工作安排?，F(xiàn)將工作情況匯報如下：

一、集中建設(shè)點工作現(xiàn)狀

......二、集中建設(shè)點存在的問題

1、農(nóng)戶建房進度難以控制。由于這兩個集中建設(shè)點都在離集鎮(zhèn)很遠的村小組里，屬于原汁原味的農(nóng)村危舊土坯房拆除舊宅、重新規(guī)劃、建新改造，全部是農(nóng)戶自建、沒有商業(yè)化運作，建房農(nóng)戶的經(jīng)濟條件有好差，農(nóng)戶建房的時間安排上自主性、隨意性大，鎮(zhèn)里難以全面把握建房進度，同時農(nóng)戶建房時存在資金上、建筑材料方面、尤其工匠等方面的困難，農(nóng)戶建房時快時慢，進度難于齊整。

2、改建施工的條件較差。由于兩個集中建設(shè)點地理狀況復(fù)雜、道路不通暢等諸多因素影響了施工進度，同時由于農(nóng)戶的改造進度不快，難于通過加快公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善促進建房進度。

3、特殊群體建房難。農(nóng)村低保戶、五保戶、貧困殘疾人的補助資金雖然有2萬元，但是他們的基本生活都需要政府救濟，建房資金不足，工匠不愿意給特殊群體建房，特殊群體建房能力差。有些特殊群體年齡大，不想再建房。

三、集中建設(shè)點的工作措施

1、實施分階段獎補促使進度加快。對集中建設(shè)點實施分階段、分層次獎補政策，在規(guī)定時間內(nèi)給予不同標(biāo)準(zhǔn)的建材獎補，對建設(shè)構(gòu)造柱的農(nóng)戶給予一定的資金獎補，最大限度的發(fā)揮出改造戶建房的積極性，推進建房進度。

2、成立包戶幫扶工作組。對集中改造點成立包戶幫扶工作組，干部包戶，責(zé)任到人。包戶人員協(xié)同解決改造戶的工匠、建筑材料、建房進度、建房質(zhì)量等相關(guān)問題，幫助改造戶解決建房過程中遇到的困難，促進建房進度。

3、村（居）協(xié)助落實工匠。發(fā)動全鎮(zhèn)其他村（居）幫助建設(shè)聯(lián)系工匠，有效緩解了集中建設(shè)點工匠緊缺的困境。

4、加快集中建設(shè)點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在采取以上措施的同時，啟動了集中建設(shè)點的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改善施工條件、調(diào)動農(nóng)戶建房的積極性，使集中建設(shè)點早日完工、早日成型。

5、定期調(diào)度。每周鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)對集中改造點的建設(shè)進度現(xiàn)場督查、現(xiàn)場調(diào)度、現(xiàn)場辦公，解決工作中遇到的新情況、新問題。