第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請可行性報(bào)告

關(guān)于貴州省平壩鴻泰房地產(chǎn)公司平壩縣麗景華庭、天御項(xiàng)目

可行性報(bào)告

一、平壩縣麗景華庭、天御位于平壩縣平壩酒廠旁，為積極配合平壩政府加快平壩縣城市建設(shè)步伐，弘揚(yáng)平壩窖酒這一知名本土產(chǎn)品，展示平壩農(nóng)產(chǎn)品特色，我公司將該地塊規(guī)劃為集酒文化展示廳、農(nóng)產(chǎn)品博覽中心、人文交流中心、酒店、商業(yè)用房與花園公寓為一體的綜合設(shè)施，使之成為平壩地標(biāo)性建筑。

二、項(xiàng)目依據(jù)：平壩縣交通便利，為滇黔必經(jīng)之地，東距貴陽市48公里，西距安順市38公里?？捎蝸喬谝黄婢褒垖m和世界第二大瀑布黃果樹大瀑布；西過三岔河，可達(dá)世界罕見奇洞——織金洞；東從縣南湖乘船可覽高原明珠——紅楓湖。區(qū)位優(yōu)越，交通便利，被稱為貴州中部之“黃金通道”。平壩縣麗景華庭、天御落成后，與未來的貴安大道毗鄰，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三、項(xiàng)目開發(fā)公司狀況：

1、作為平壩縣麗景華庭、天御和平壩酒業(yè)大廈項(xiàng)目開發(fā)公司，貴州省平壩鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備雄厚的開發(fā)實(shí)力，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售、室內(nèi)外裝飾、裝潢、民用水電安裝、建筑材料裝飾材料銷售等業(yè)務(wù)。鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)公司將以“筑就城市永恒經(jīng)典”為經(jīng)營理念，以“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為員工創(chuàng)造前途、為社會創(chuàng) 造效益”為使命，以“業(yè)主至上”為服務(wù)宗旨，用3-5年時(shí)間打造平壩酒業(yè)城，努力成為本土知名房開公司。

2、公司管理架構(gòu)：

（1）、管理層決策前主張民主，決策后強(qiáng)調(diào)集中。對決策過程、執(zhí)行情況、實(shí)施結(jié)果進(jìn)行制度化監(jiān)控。

（2）公司組織機(jī)構(gòu)圖：

3、工程技術(shù)力量：公司目前在崗的有：總工程師、水電工程師、給排水工程師、土建工程師。

四、平壩縣麗景華庭、天御占地面積18663.8平方米，建筑面積73912.16平方米。其中B地塊麗景華庭、天御花園洋房建筑面積11467.71平方米；商業(yè)面積799.07平方米；住宅62戶，10146.69平方米；A地塊建成面積49709.63平方米，商業(yè)及公建11571.49平方米，高層住宅建筑面積29023.05平方米，地下9115.09平方米，項(xiàng)目總投資16000萬元。

五、根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及貴州省招投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，平壩酒業(yè)大廈采用自行招標(biāo)形式。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

貴安新區(qū)的設(shè)立，為平壩帶來了千載難逢的好機(jī)遇，平壩的區(qū)域、交通、資源、及園區(qū)開發(fā)建設(shè)等優(yōu)勢加快了平壩第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，平壩酒業(yè)大廈和平壩縣麗景華庭、天御抓住機(jī)遇，為在全縣率先實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)促增長而做出自己的努力。

二、房地產(chǎn)市場分析

目前貴州正處在房地產(chǎn)高速發(fā)展初期，貴安新區(qū)設(shè)立及平壩周邊市縣的發(fā)展、平壩園區(qū)建設(shè)、旅游景點(diǎn)打造無疑都會帶動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢

平壩酒業(yè)大廈和平壩縣麗景華庭、天御位于貴安大道旁，該區(qū)域?yàn)槠綁涡聟^(qū)，在未來平壩新的城市中心將轉(zhuǎn)移至貴安大道附近，平壩酒業(yè)大廈周圍將是一個(gè)全新的城市商圈。

第三章 項(xiàng)目對公共設(shè)施需求影響分析

一、項(xiàng)目對公共設(shè)施的需求 公共設(shè)施是指為市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施。本項(xiàng)目在一定程度上可以為市民提供文化娛樂、交通、金融服務(wù)等服務(wù)，因此對于上述設(shè)施不需要政府提供。

二、項(xiàng)目住戶子女教育解決方案

住戶子女教育問題，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的教育規(guī)劃，納入就近的公辦和民辦學(xué)校等教育體系即可。

三、項(xiàng)目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案

1、提供全民健身體育設(shè)施，積極響應(yīng)政府的公共體育活動。

2、提供符合交通規(guī)范和使用標(biāo)準(zhǔn)的交通標(biāo)志指示牌、公共交通出入口、隔離帶、疏散區(qū)等，將小區(qū)交通動線納入公共交通管理體系，建設(shè)符合規(guī)范的停車場、停車位及地下車庫。

四、項(xiàng)目物業(yè)管理

物業(yè)管理遵循國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和貴州省相關(guān)法律、法規(guī)的要求，按照物業(yè)管理操作規(guī)程，以人為本，組建高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，提供星級物業(yè)管理服務(wù)。

第四章 項(xiàng)目分析及市場定位

一、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢（strengths）劣勢（weaknesses）

1、未來城市的中心區(qū)域；

1、地塊周圍暫未開發(fā)而影響項(xiàng)目形象；

2、便利的對外交通；

2、距離目前市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn)；

3、占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)；

3、短時(shí)間內(nèi)難以形成良好的商業(yè)氛圍；

4、酒文化良好的品牌效應(yīng)支持；

機(jī)遇(opportunities)挑戰(zhàn)（threats）

1、城市新規(guī)劃帶來機(jī)遇；

1、該區(qū)域尚有許多未開發(fā)土地，會帶來一定同質(zhì)競爭；

2、城市核心商圈亟需升級；

2、會有一定社區(qū)商業(yè)搶占高地份額；

3、周邊存在巨大商業(yè)空白；

4、交通要道帶來的大量人流；

二、市場定位（包括房屋戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體定位等）

1、功能組合定位

以商用辦公、商用住宅為開發(fā)中心，以酒文化展示為開發(fā)亮點(diǎn)，以星級酒店為補(bǔ)充配套的開發(fā)理念。

2、開發(fā)戰(zhàn)略定位（1）、創(chuàng)新型開發(fā)，平壩首個(gè)“酒文化展示”中心；（2）、領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)，5年領(lǐng)先、10年不落后。

3、目標(biāo)客戶定位（1）、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；（2）、各企業(yè)人員；（3）、各私營企業(yè)主；

4、經(jīng)營定位

經(jīng)營定位為—時(shí)尚生活、潮流時(shí)代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集結(jié)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

三、房地產(chǎn)市場承載力分析

1、平壩城內(nèi)物業(yè)形象參差不齊，為本項(xiàng)目的高調(diào)入市奠定了基礎(chǔ)；

2、花園市公寓理念讓本項(xiàng)目機(jī)會巨大；

3、符合城市布局規(guī)劃。

由此可見該區(qū)域內(nèi)的市場承受力正處于蓬勃成長與壯大之中，未來的市場機(jī)會是非常巨大的。

四、銷售價(jià)格及銷售預(yù)測

目前平壩縣城區(qū)內(nèi)的銷售價(jià)格一般在3000元左右，爭對本項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前市場行情，同時(shí)考慮本項(xiàng)目距老城區(qū)稍遠(yuǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá)3800元/平方米，按照總銷售率可達(dá)95%，實(shí)際可銷售住宅面積為39169.74平方米，可銷售商業(yè)12370.56，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入32000萬元。

五、項(xiàng)目營銷方案

1、廣告計(jì)劃（1）、電視廣告；（2）、路牌廣告；（3）、車身廣告；（4）、DM單計(jì)劃；（5）、下鄉(xiāng)宣傳。

2、構(gòu)想

通過上述廣告方式讓80%以上的平壩市民了解該項(xiàng)目情況，并讓

第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

一、工程計(jì)劃

該項(xiàng)目計(jì)劃完成時(shí)間為24個(gè)月。

二、施工安排

1、地質(zhì)勘探

2、測量放線

3、樁基礎(chǔ)

4、地下室

5、主體施工

6、管網(wǎng)鋪設(shè)

7、室內(nèi)施工

8、消防施工

9、綠化施工 目標(biāo)客戶對項(xiàng)目發(fā)生濃厚興趣。

10、.....第六章 投資估算和資金籌措

一、總投資估算

1、地價(jià) 共1275萬；

2、前期工程費(fèi)用約1200萬元； 前期工程費(fèi)用主要包括：

（1）、項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用；（2）、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用；

3、建安費(fèi)用約 萬元

直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括：建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

4、營銷費(fèi)用約 萬元。

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用約 萬元

6、管理費(fèi)用約 萬元

7、不可預(yù)見的費(fèi)用約 萬元 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

綜上所述，項(xiàng)目總投資約為16000萬元。

二、資金籌措和資金平衡分析

（一）、資金籌措

1、自籌（估計(jì)）不低于總投資的40%，約64000萬元；

2、融資（假設(shè)）約為總投資的30%，約4800萬元；

3、銷售款回收（可預(yù)期），約30000萬元。

（二）、資金平衡分析

1、自籌資金可以滿足100%土地成本費(fèi)、100%的前期工程費(fèi)100%營銷費(fèi)用和約80%建安費(fèi)、100%管理費(fèi)的資金需求，以保證項(xiàng)目的正常啟動與運(yùn)轉(zhuǎn)。

2、項(xiàng)目完成30%以上的建安投資后，項(xiàng)目開始預(yù)售，并初步實(shí)現(xiàn)30%以上銷售回款，至少10000萬元。

第七章 財(cái)務(wù)分析

一、銷售利潤分析

二、贏利能力分析

三、借款償還能力分析 第八章 不確定性分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告 深友項(xiàng)評字號

項(xiàng)目名稱：

開 發(fā) 商：

評估單位：

主評估人：

審定：

估價(jià)日期：

目錄

一、項(xiàng)目總論

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1項(xiàng)目名稱

1.1.2開發(fā)公司

1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位

1.1.4研究工作依據(jù)

1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容

1.1.6項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)

1.2可行性研究結(jié)論

1.2.1市場預(yù)測

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

1.2.3投資估算和資金籌措

1.2.4項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論

二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究

2.1市場宏觀背景

2.1.1全國投資環(huán)境

2.1.2深圳市投資宏觀背景

2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測

2.1.4宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒

2.2區(qū)域市場分析

2.2.1區(qū)域市場界定

2.2.2供給分析

2.2.3需求分析

2.2.4競爭分析

2.2.5典型物業(yè)調(diào)查

2.2.6市場分析有關(guān)結(jié)論

三、項(xiàng)目分析及評價(jià)

3.1地塊解析

3.1.1交通條件

3.1.2地形、地勢

3.1.3水電氣保障

3.1.4規(guī)劃限制條件

3.2項(xiàng)目SWOT分析

3.3項(xiàng)目評價(jià)

四、市場定位及項(xiàng)目評估

4.1項(xiàng)目定位

4.2方案評估意見

五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

5.1有關(guān)工程計(jì)劃說明

5.2施工橫道圖

六、投資估算與資金籌措

6.1項(xiàng)目總投資估算

6.1.1固定資產(chǎn)投資總額

6.1.2流動資金估算

6.2資金籌措

6.1.1資金來源

6.1.2項(xiàng)目籌資方案

6.3投資使用計(jì)劃

6.3.1投資使用計(jì)劃

6.3.2借款償還計(jì)劃

七、銷售及經(jīng)營收入測定

7.1各類物業(yè)銷售收入估算

7.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃

7.3資金來源與運(yùn)用分析

7.4銷售利潤

八、財(cái)務(wù)與敏感性分析

8.1贏利能力分析

8.2項(xiàng)目不確定性分析

8.3社會效益和影響分析

九、可行性研究結(jié)論與建議

9.1擬建方案的結(jié)論性意見

9.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議

9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

十、附表

10.1項(xiàng)目開發(fā)成本估算表

10.2項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

10.3項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表

10.4資金來源與運(yùn)用表

10.5損益及利潤分配表

10.6現(xiàn)金流量表（全部投資）

10.7借款償還期測算表

10.8敏感性分析表

10.9項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖

十一、附件

附件1：（開發(fā)商）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

附件2：《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

附件3：開發(fā)商提供的相關(guān)資料復(fù)印件；

附件4：評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

附件5：評估單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

附件6：評估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件；

一、項(xiàng)目總論

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱：XXX商住樓

方向位置

東面

西面

南面

北面

備注

1.1.2開發(fā)公司

開發(fā)公司

公司地址

法定代表人

營業(yè)執(zhí)照

注冊資本

企業(yè)類型

經(jīng)營范圍

備注

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位

評估單位

法定代表人

營業(yè)執(zhí)照

評估資質(zhì)

公司地址

經(jīng)營范圍

備注

1.1.4研究工作依據(jù)

（1）國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；

（3）建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；

（4）深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件發(fā)布的深計(jì)[2003]590號《深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件》；

（5）國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；

（6）各級政府職能部門公布的統(tǒng)計(jì)資料及市場行情資料；

（7）開發(fā)公司提供的有關(guān)本項(xiàng)目評估所需資料；

（8）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999；

（9）評估人員現(xiàn)場實(shí)地勘察記錄、攝影及市場調(diào)查資料；

（10）《深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息》；

（11）《深圳市建筑工程綜合價(jià)格》；

（12）估價(jià)方掌握的其他相關(guān)資料；

1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容

土地情況 宗地號 地塊編號：

占地面積平方米

土地用途 商業(yè)、住宅

土地使用年限 尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)

用地規(guī)劃建設(shè)情況 主體建筑物性質(zhì) 高層商住樓

建筑容積率 7.0

建筑覆蓋率 ≤40%

建筑面積 總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場1000平方米），住宅12000平方米。

1.1.6項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)

（1））根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)土規(guī)許字XXX號，XXXX號宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，總用地面積為2021.5平方米，其中建設(shè)用地面積為2021.5平方米，建筑容積率為7.0，建筑覆蓋率≤40%，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場1000平方米），住宅12000平方米。

1.2可行性研究結(jié)論

1.2.1市場預(yù)測

（1）從深圳市的房地產(chǎn)市場分析：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場在經(jīng)過市場規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對質(zhì)的需求上升，近年國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國家出臺了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

（2）從羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場分析：近年來，深圳市在羅湖區(qū)進(jìn)行的人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。同時(shí)，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費(fèi)和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計(jì)劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區(qū)域。同時(shí)羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為東門等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。

（3）從東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場分析：該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。

（4）從該項(xiàng)目自身分析：該項(xiàng)目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢。其次，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價(jià)低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場空間。

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場地平整），項(xiàng)目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。項(xiàng)目前期工作

土建工程

其他工程

竣工入伙時(shí)間

備注 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀情況詳見附件：委估物業(yè)實(shí)景照片；項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度詳見附件：項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖；

1.2.3投資估算和資金籌措

根據(jù)《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》、《深圳市建筑工程綜合價(jià)格》等，經(jīng)評估測算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金5400萬元，銀行借款2000萬元，銷售回款1614萬元。

1.2.4項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論

（1）從市場角度評估分析結(jié)論：該項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)繁華的東門片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢，具有一定市場空間。經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)為7000元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為20000元/平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入11970萬元（在本評估測算中，考慮到目前該區(qū)域的市場特點(diǎn)以及同類項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，對該項(xiàng)目考慮5%的空置率）。

（2）從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益角度評估分析結(jié)論：

該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)的銷售收入（考慮5%的空置率）為11970萬元；

該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的稅前利潤2321萬元，稅前利潤率為25.7%；

該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的凈利潤1973萬元，凈利潤率為21.9%；

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=19.4%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=7.137%）=1059萬元

投資回收期（動態(tài)）=2.73

由以上可以看出，該項(xiàng)目效益較好，經(jīng)濟(jì)上可行。

（3）從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)角度評估分析結(jié)論：

在下面9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議的評估分析中，我們對項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程進(jìn)度方面風(fēng)險(xiǎn)等定性分析，得出結(jié)論是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

（4）從下面的資金的籌措與運(yùn)用分析來看：經(jīng)評估測算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金5400萬元，銀行借款2000萬元，銷售回款1614萬元。資金的計(jì)劃安排較合理，能夠保證項(xiàng)目的順利完工。

（5）評估綜合分析結(jié)論：

我們通過對項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究、項(xiàng)目自身情況、市場定位、投資、資金籌措、銷售、經(jīng)營收入以及財(cái)務(wù)效益與敏感性等方面的的評估分析，確定該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益較好，且具有一定的市場空間，項(xiàng)目可行。

第三篇：養(yǎng)老院項(xiàng)目立項(xiàng)可行性報(bào)告

養(yǎng)老院項(xiàng)目立項(xiàng)可行性報(bào)告

項(xiàng)目名稱：養(yǎng)老院項(xiàng)目立項(xiàng)可行性報(bào)告 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時(shí)間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章、養(yǎng)老院項(xiàng)目概述

當(dāng)前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。據(jù)報(bào)道，到2010年，沈陽養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)應(yīng)達(dá)到28800張。在已有床位的基礎(chǔ)上，還需要新增1萬張床位才能基本滿足兩年后老人入住養(yǎng)老的需要。除了國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和居家養(yǎng)老方式外，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將成為養(yǎng)老床位缺口的最大補(bǔ)充者。近年來，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來的影響。沈陽市委、市政府也確立了“政府主導(dǎo)、社會行動、全民參與”的社會化養(yǎng)老基本方針，先后出臺了27項(xiàng)優(yōu)惠政策，對社會力量開辦的養(yǎng)老院，從審批、土地、收費(fèi)等多方面予以大力扶持。第二章、市場發(fā)展概況

一、空巢引發(fā)的老年人身心問題。

空巢老人最容易感覺 孤獨(dú)、寂寞。昔日工作繁忙,子女繞膝。而今子女離巢,自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬,喪偶、喪友、生病等,老人當(dāng)然會產(chǎn)生寂寞、孤獨(dú)的心情。寂寞孤獨(dú)最易導(dǎo)致心理變異,產(chǎn)生諸如情緒低落不穩(wěn)、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題,嚴(yán)重的甚至?xí)a(chǎn)生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。

二、農(nóng)村老人無養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。我國社會保障體 系主要覆蓋城鎮(zhèn)就業(yè)者,而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農(nóng)村,要解決我國養(yǎng)老問題,難度最大的當(dāng)屬農(nóng)村老年人口養(yǎng)老問題。城鎮(zhèn)養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)快速發(fā)展,農(nóng)村養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)進(jìn)展緩慢,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的消失,現(xiàn)在農(nóng)村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活 面臨著非常艱難的境地。

三、養(yǎng)老院太少。

目前,中國現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),大 部分條件簡陋,缺少完備的服務(wù)設(shè)施,即便如此,各類老年社會福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠(yuǎn)。面對人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)老齡化社會的要求,我們必須采取有效的應(yīng)對措施。

四、養(yǎng)老金太少,社會保障制度不完善。

現(xiàn)在大多數(shù)60歲以上的老人都是20世紀(jì)50、60年代參加工作的老同志,絕大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養(yǎng)老院太少且收費(fèi)過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫(yī)療保險(xiǎn)存在嚴(yán)重不足,養(yǎng)老金水平太低,社會保障制度不完善。

第三章、市場供需調(diào)查分析

一、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方式

目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有養(yǎng)老院、老年公寓、托老所、老年護(hù)理院、敬老院等，這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有專業(yè)化、社會化、市場化的特征，為老年人提供高水準(zhǔn)生活照顧和健康護(hù)理。養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)是一個(gè)縮小的社會和擴(kuò)大的家庭，老人可以在這里享受生活照顧、飲食調(diào)理、精神慰藉、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)。生活照顧有護(hù)理員，飲食調(diào)理有營養(yǎng)師和廚師；相對于空巢的居住方式，這里有交流對象，可以擺脫孤獨(dú)、寂寞的困擾；身體不適有醫(yī)護(hù)人員，其中部分機(jī)構(gòu)還包含了醫(yī)療康復(fù)護(hù)理和臨終關(guān)懷的功能。在我國，這種養(yǎng)老方式還處于初級階段，還具有很大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老對于很多家庭來說也不是最好的選擇，在我國目前的社會經(jīng)濟(jì)條件下, 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老對于解決我國的養(yǎng)老問題也只是杯水車薪：

一是在我國現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)不足的情況下，還表現(xiàn)出床位利用率較低的特點(diǎn)。形成這種現(xiàn)象的主要原因是其服務(wù)和管理水平較低，一些養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員較少、素質(zhì)較低，服務(wù)水平不高，一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容只關(guān)注老人的物質(zhì)生活和衛(wèi)生保健，而對老人的精神文化生活考慮不足，致使老年人不愿入住或入住后再退出。加之很多民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于前期投入較大，因此需要繳納不菲的費(fèi)用, 很多老人或家庭負(fù)擔(dān)不起。

二是養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的提供主體不明確,具體到哪方提供者應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任,資金來源怎樣分配,各自責(zé)任方面有何區(qū)別等有待定論;政府尤其是地方政府對于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的提供問題認(rèn)識不足,沒有給予足夠的重視,對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的支持力度和各種優(yōu)惠政策的落實(shí)程度低。

二、社區(qū)居家養(yǎng)老方式

社區(qū)居家養(yǎng)老模式具有綜合優(yōu)勢。它是對傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補(bǔ)充與更新, 既可以發(fā)揮家庭的功用, 同時(shí)又能發(fā)揮社會養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的作用。社區(qū)居家養(yǎng)老更能代表社會化養(yǎng)老趨勢的發(fā)展方向： 其一，減輕家庭成員的壓力。從社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的供給主體看, 居家養(yǎng)老除了家庭成員提供服務(wù)外,主要來自社會化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和社區(qū)照顧。這樣家庭成員就有更多的時(shí)間來工作、學(xué)習(xí), 減輕了家庭成員的生活壓力。

其二，節(jié)約社會養(yǎng)老成本。社區(qū)居家養(yǎng)老使養(yǎng)老資源得到最充分的利用, 它可以利用老年人家中原有住房、家具、生活設(shè)施等物質(zhì)資源, 這樣就節(jié)約了社會對養(yǎng)老物質(zhì)資源的投入資金, 大大節(jié)約了社會養(yǎng)老成本。

其三，提高了養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量。社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)人員一般具備家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理等專業(yè)知識, 能采取靈活的服務(wù)方式, 最大限度地滿足了老年人的需求。服務(wù)人員可以是長期、短期、定期、臨時(shí)(隨喊隨到), 提供個(gè)性化服務(wù)和專業(yè)化服務(wù), 這樣在增加社區(qū)就業(yè)的同時(shí), 提高了老年人的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量。

三、家庭養(yǎng)老方式

中國是禮儀之都, 一直保留著“孝道”傳統(tǒng)，敬老和養(yǎng)老是優(yōu)良社會的風(fēng)尚, 并把它作為傳統(tǒng)美德世代相傳, 養(yǎng)兒防老的觀念在中國人頭腦中根深蒂固。衣食無憂, 兒孫繞膝是人們滿意的老年生活。自古以來, 老年人基本上都是同子孫后輩們一起生活, 由子女們贍養(yǎng)和照料, 借助外來力量養(yǎng)老被視為是晚景凄涼,或子孫不孝, 家庭養(yǎng)老已成為我國最具人情味和最富生命力傳承意義的養(yǎng)老方式。其次，這也是滿足老年人的心理需求的需要。家庭養(yǎng)老不僅體現(xiàn)了代際之間經(jīng)濟(jì)上和生活上的互惠互助，更重要的是體現(xiàn)了精神上的互相慰藉，老年人的地緣文化觀念更加濃厚，左鄰右舍的情感維系更為重要，老年人一般樂意生活在熟悉的環(huán)境中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的條件再好，也無法完全取代家庭所能帶給他們的舒適和滿足感。長期以來，我國實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計(jì)劃生育基本國策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會的轉(zhuǎn)型，家庭養(yǎng)老的功能正在弱化：

空巢家庭和失能半失能老人增加，老年人照料問題日益突出。目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過50%，部分大中城市達(dá)到70%;農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%。而我國城鄉(xiāng)老年人失能、半失能率達(dá)到19.6%，其中城市為14.6%，農(nóng)村已超過20%，隨著人口老齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出。但是，由于現(xiàn)代社會競爭的激烈和生活節(jié)奏的加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，無暇也無力照護(hù)失能、半失能老年人。

第四章、養(yǎng)老方式的發(fā)展方向

一、繼續(xù)支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)和發(fā)展，充分發(fā)揮其支撐作用 失能半失能老人的大量存在，通過家庭或社區(qū)養(yǎng)老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務(wù)，而機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老的較有發(fā)展?jié)摿Φ耐緩?它在滿足養(yǎng)老的連續(xù)性、專業(yè)性、及時(shí)性方面,特別是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面,發(fā)揮著不可替代的作用。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在保證其服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的前提下應(yīng)該向以下兩個(gè)方向發(fā)展：一方面，政府應(yīng)該繼續(xù)加大對公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資，重點(diǎn)保證“三無”、“五?！奔暗褪杖氲母啐g、失能等養(yǎng)老困難老年人的服務(wù)需求；另一方面，部分經(jīng)營性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遵循市場化原則，可以向高端發(fā)展，走優(yōu)質(zhì)高價(jià)的發(fā)展之路，滿足部分老年人的高端需求。

二、采取多種措施促進(jìn)實(shí)現(xiàn)社區(qū)居家養(yǎng)老模式的最終目標(biāo) 家庭養(yǎng)老功能日益弱化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展不足, 而社區(qū)居家養(yǎng)老融合了家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨著社區(qū)在公共服務(wù)供給中扮演著越來越重要的角色,我國政府也認(rèn)識到了養(yǎng)老服務(wù)供給應(yīng)該在社區(qū)服務(wù)中占有重要地位, 因而我國開始大力鼓勵發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。因此，社區(qū)居家養(yǎng)老模式代表著我國養(yǎng)老模式的發(fā)展方向。關(guān)于社區(qū)居家養(yǎng)老需要明確以下幾點(diǎn)：

第一，明確政府在居家養(yǎng)老服務(wù)體系中的主體責(zé)任地位，整合社區(qū)資源, 使原本是閑置的資源或未充分利用的資源在社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中得到充分利用。

第二，目前，社區(qū)居家養(yǎng)老的服務(wù)對象主要面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人。在城市，增加托老設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，同時(shí)通過倡議、引導(dǎo)志愿活動及建立勞務(wù)儲蓄制度等方式，動員各類人群參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。在農(nóng)村，首先以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為基礎(chǔ)，建設(shè)日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務(wù)中心轉(zhuǎn)變。有條件的農(nóng)村社區(qū)，可探索建設(shè)社區(qū)老年日間照料服務(wù)設(shè)施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務(wù)。

第三，引入市場機(jī)制, 走福利性與產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合的道路，適當(dāng)?shù)氖袌龌Ｊ綍龠M(jìn)提升社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的水平，拓寬服務(wù)的范圍，提高服務(wù)的效率。

總之，新時(shí)期的養(yǎng)老方式應(yīng)堅(jiān)持以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ), 以社區(qū)居家養(yǎng)老為目標(biāo), 以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充,建構(gòu)多層次的養(yǎng)老模式。

第五章、養(yǎng)老院項(xiàng)目市場競爭格局與企業(yè)競爭力評價(jià)

一、我國現(xiàn)有養(yǎng)老院3480個(gè)，但大多都是小型養(yǎng)老院，在中國還沒一個(gè)相當(dāng)完善的養(yǎng)老院，所以在當(dāng)今我國老齡化步伐加劇過程中，與其他行業(yè)相比，競爭壓力性對小一些，但是在最近幾年，國內(nèi)也出現(xiàn)及個(gè)性對完善的養(yǎng)老院，非常值得我們借鑒，在擁有將近14億人的中國，養(yǎng)老院是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇！

二、在中國大地上，各個(gè)城市相繼出現(xiàn)了一部分養(yǎng)老院，但是大部分都是在政府扶持之下才能生存，大部分都是相對較小的養(yǎng)老院，所以在中國，成立一家私立養(yǎng)老院既是一種自我的挑戰(zhàn)，也是一種創(chuàng)新。

三、雖然在中國相繼出現(xiàn)了多個(gè)私立加政府型的養(yǎng)老院，但是相比中國龐大的人口數(shù)字，我公司相對其他行業(yè)的競爭壓力是非?？陀^的。

四、雖然前景可觀，但是在激烈市場競爭中，現(xiàn)代個(gè)人企業(yè)不單純是規(guī)模與價(jià)格的競爭，最根本的是企業(yè)核心競爭力的競爭，競爭的實(shí)質(zhì)是看誰能贏得持續(xù)的領(lǐng)先優(yōu)勢，這就要求企業(yè)以不斷提高核心競爭力作為長期制勝之本。

第六章、養(yǎng)老院項(xiàng)目機(jī)制改革

一、進(jìn)行養(yǎng)老保障體系從分散到統(tǒng)一的改革創(chuàng)新

中國養(yǎng)老保障體系改革可以在前期改革的基礎(chǔ)上,改造成以下五個(gè)層次,形成一個(gè)統(tǒng)一的體系: 第一層次-以最低生活保障制度為核心的養(yǎng)老救助；養(yǎng)老救助定位于滿足公民基本生活的需要,但標(biāo)準(zhǔn)必須比國民養(yǎng)老金要低。發(fā)放救助時(shí)可以引入家庭收入調(diào)查等目標(biāo)定位手段,以提高救助資金的使用效率。

第二層次-以現(xiàn)有統(tǒng)籌基金為基礎(chǔ),逐步改造成中央政府負(fù)責(zé)、全民普享的國民基礎(chǔ)養(yǎng)老金,條件成熟時(shí),可以采用社會保障稅額籌資模式。

第三層次-以基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶為基礎(chǔ)建立強(qiáng)制養(yǎng)老儲蓄賬戶制度；由地方政府負(fù)責(zé)組織提供,采取單位、個(gè)人共同繳費(fèi)的方式籌資,全部繳費(fèi)計(jì)入個(gè)人賬戶,并實(shí)行市場化投資增值。

第四層次-以現(xiàn)行企業(yè)年金和商業(yè)團(tuán)體年金為基礎(chǔ)建立自愿性、稅優(yōu)型養(yǎng)老保險(xiǎn)制度;這一層次應(yīng)完全市場化,發(fā)揮證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的作用。

第五層次-市場化、自愿性的養(yǎng)老保險(xiǎn)及個(gè)人儲蓄計(jì)劃,滿足高層次、多樣化的保障需求。

二、完善制度建設(shè)，加快法制化進(jìn)程。建立和完善養(yǎng)老保障法律體系, 提高基金運(yùn)行效率。中國養(yǎng)老保障基金運(yùn)行中的諸多風(fēng)險(xiǎn)與國家養(yǎng)老保障立法不完善密切相關(guān)。因此, 應(yīng)建立和完善養(yǎng)老保障法律體系, 通過法律手段規(guī)范養(yǎng)老保障基金的征、支、管、投。具體來說： 一是要明確參保人的權(quán)利與義務(wù)。

二是要用法律來明確養(yǎng)老保障基金的管理體制, 明確各自的職責(zé)。三是要明確社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的責(zé)、權(quán)、利。四是要對基金管理公司的投資規(guī)則、投資透明度等強(qiáng)制性規(guī)范加以明確界定, 確?；疬\(yùn)行安全。

三、建立全國統(tǒng)一的城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保障制度。

全國城鎮(zhèn)所有就業(yè)人員(包括機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和各種性質(zhì)企業(yè)的員工)都要交納養(yǎng)老保險(xiǎn)金, 個(gè)人和單位交納的比例要統(tǒng)一, 建立養(yǎng)老保障資金的個(gè)人賬戶, 全國聯(lián)網(wǎng)、全國流通, 由勞動和社會保障部成立專門的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。

四、因地制宜推動農(nóng)村基本養(yǎng)老體制建設(shè)。農(nóng)業(yè)是自然風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)相互交織的弱勢產(chǎn)業(yè)。我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又以戶為單位, 具有相當(dāng)大的分散性, 農(nóng)民的生產(chǎn)和生活風(fēng)險(xiǎn)也相對比較大, 并且農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場化程度越高, 這種風(fēng)險(xiǎn)性就越大。此外，全國70%以上的老齡人口分布在農(nóng)村地區(qū)，鄉(xiāng)村人口老齡化問題嚴(yán)重，及家庭保障功能弱化趨勢十分明顯。單純地依靠家庭與承包土地來解決農(nóng)村居民的養(yǎng)老問題顯然具有巨大的風(fēng)險(xiǎn)而指望通過商業(yè)保險(xiǎn)的途徑來解決農(nóng)村居民的養(yǎng)老問題更不具有現(xiàn)實(shí)性, 因?yàn)樯虡I(yè)公司的營利性和市場性決定了迄今大多數(shù)仍是低收入階層的農(nóng)村居民不可以依靠的。

第七章、國內(nèi)養(yǎng)老院項(xiàng)目市場渠道分析

第一節(jié) 銷售渠道形式

第二節(jié) 渠道市場結(jié)構(gòu)

第三節(jié) 銷售渠道要素對比(主要通過渠道形式、渠道戰(zhàn)略、渠道結(jié)構(gòu)、渠道成員、渠道控制力等指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測與對比)

第四節(jié) 對競爭對手渠道的策略研究(例舉重點(diǎn)企業(yè)的渠道策略進(jìn)行剖析)

第五節(jié) 各區(qū)域市場主要代理商情況 第八章、國內(nèi)主要生產(chǎn)企業(yè)盈利能力比較分析

第一節(jié) 行業(yè)利潤總額分析

一、行業(yè)利潤總額分析

二、不同規(guī)模企業(yè)的利潤總額比較分析

三、不同所有制企業(yè)的利潤總額比較分析

第二節(jié) 銷售毛利率分析

第三節(jié) 銷售利潤率分析

第四節(jié) 總資產(chǎn)利潤率分析

第五節(jié) 凈資產(chǎn)利潤率分析

第六節(jié) 產(chǎn)值利稅率分析

第九章、國內(nèi)養(yǎng)老院生產(chǎn)企業(yè)分析

一、企業(yè)基本情況

二、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析

三、企業(yè)收入及利潤分析 第十章、影響?zhàn)B老院市場發(fā)展因素

第一節(jié) 有利因素

第二節(jié) 不利因素

第十一章、養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）第十二章 養(yǎng)老院項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險(xiǎn)性作業(yè)的危害

二、安全措施方案 1．采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備 2．對危害部位和危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施 3．危險(xiǎn)場所的防護(hù)措施 4．職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級 3．消防設(shè)施

第十三章 養(yǎng)老院項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 1．養(yǎng)老院項(xiàng)目法人組建方案

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老院項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計(jì)劃

第十四章 養(yǎng)老院市場發(fā)展前景預(yù)測

第一節(jié) 國際市場發(fā)展前景預(yù)測

第二節(jié) 我國養(yǎng)老院市場資源配置的前景

第三節(jié) 市場空間分析

第四節(jié) 市場中長期預(yù)測

一、經(jīng)濟(jì)增長與該產(chǎn)品需求預(yù)測

二、該產(chǎn)品總產(chǎn)量預(yù)測

第五節(jié)養(yǎng)老院市場發(fā)展趨勢分析

一、產(chǎn)品發(fā)展趨勢

二、價(jià)格變化趨勢

三、渠道發(fā)展趨勢

四、用戶需求趨勢

五、服務(wù)發(fā)展趨勢 第十五章 養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老院項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 2．養(yǎng)老院項(xiàng)目設(shè)備及工器具購置費(fèi) 3．養(yǎng)老院項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 4．養(yǎng)老院項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 5．養(yǎng)老院項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi) 6．養(yǎng)老院項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 7．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目流動資金估算

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算表

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老院項(xiàng)目單項(xiàng)工程投資估算表 3．養(yǎng)老院項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表 4．養(yǎng)老院項(xiàng)目流動資金估算表 第十六章 養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財(cái)務(wù)價(jià)格 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 4．其他計(jì)算參數(shù)

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表和分項(xiàng)成本估算表）

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 1．養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老院項(xiàng)目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老院項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 4．養(yǎng)老院項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

五、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1．養(yǎng)老院項(xiàng)目盈利能力分析（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率

（4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老院項(xiàng)目不確定性分析

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 第十七章 養(yǎng)老院項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 第十八章 養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第四篇：項(xiàng)目立項(xiàng)申請

立項(xiàng)申請

目錄

項(xiàng) 目 名 稱 項(xiàng) 目 類 型 項(xiàng) 目 類 別 申 報(bào) 單 位 項(xiàng) 目 闡 述 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 簡 介

雙 系 統(tǒng) 接 入 目 的 和 意 義

大 數(shù) 據(jù) 收 集

結(jié) 束 語

一、項(xiàng) 目 名 稱

《適老化家裝防滑處理服務(wù)項(xiàng)目》

二、項(xiàng) 目 類 型

《居家養(yǎng)老實(shí)施》

三、項(xiàng) 目 類 別

《適老化家裝防滑處理服務(wù)》

四、申 報(bào) 單 位

北京嘉業(yè)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司

五、項(xiàng) 目 闡 述

民政部、財(cái)政部、全國老齡辦聯(lián)合發(fā)布第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查成果。結(jié)果顯示：

2015年，城鎮(zhèn)老年人口占全國老年人口的52.0%，農(nóng)村占48.0%。15年間，老年人口的城鎮(zhèn)化水平提高了17.8個(gè)百分點(diǎn)。

2015年，低齡（60歲至69歲）老年人口占56.1%，中齡（70歲至79歲）占30.0%，高齡（80歲及以上）占13.9%。

調(diào)查同時(shí)發(fā)現(xiàn)，2015年，全國城鄉(xiāng)輕度失能、重度以上失能老年人口在老年人口中的占比18.3%，總量約為4063萬。空巢老年人占老年人口的比例為51.3%。

從中國健康與養(yǎng)老追蹤調(diào)查的數(shù)據(jù)中選取60歲以上老年人的數(shù)據(jù)，利用日常生活自理能力(ADL)量表進(jìn)行老年人失能判定，并分析老年人失能的影響因素。結(jié)果顯示：老年人失能率8.18%；年齡是影響失能的重要因素，未來隨著老齡化程度的進(jìn)一步加深，失能人數(shù)將不斷增加；此外，患有多種慢性病、抑郁程度比較嚴(yán)重和自評健康差的老年人失能情況較嚴(yán)重，這必將導(dǎo)致對長期護(hù)理需求的不斷增加。

通過對北京3000名60歲以上老年人的調(diào)查，84.5%的老年人有居家養(yǎng)老愿望，尤其67-73歲間老年人愿望強(qiáng)烈。

據(jù)中國老齡委的調(diào)查數(shù)據(jù)，老年人消費(fèi)的醫(yī)療衛(wèi)生資源是其他人群的3~5倍。但目前我國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有11.6張左右，也就是說最多只有1.16%左右的老年人能夠到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受養(yǎng)老服務(wù)，而其余98.84%的老年人，都會在家里養(yǎng)老。這就需要考慮絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求。

大力發(fā)展智能居家養(yǎng)老服務(wù)，關(guān)注老年弱勢群體，妥善解決老年人養(yǎng)老問題，是共同構(gòu)建社會主義和諧社會的各項(xiàng)工作緊密相連的，讓每個(gè)家庭的每個(gè)老人都能分享社會發(fā)展給老年人帶來的福利和成果，大力發(fā)展智能居家養(yǎng)老服務(wù)，用家庭化的溫馨和先進(jìn)化的技術(shù)為老人謀福利，最大限度地提高老年人的生活質(zhì)量，提升老年人的幸福指數(shù)，從而促進(jìn)家庭和睦，推動整個(gè)和諧社會的快速成長進(jìn)程。

六、項(xiàng) 目 內(nèi) 容 簡 介

智能居家養(yǎng)老系統(tǒng)，為老人提供居家養(yǎng)老安全服務(wù)，設(shè)立安全綠色通道及醫(yī)療救助服務(wù)使老年人的日常生活處于遠(yuǎn)程安全保護(hù)狀態(tài)。

終端設(shè)備系統(tǒng)包含智能監(jiān)護(hù)系統(tǒng)、自動求助系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng)、視頻娛樂系統(tǒng)、醫(yī)療輔助系統(tǒng)、GPS定位系統(tǒng)等幾個(gè)方面。以實(shí)現(xiàn)安全、健康、便捷的新養(yǎng)老模式。

七、雙 系 統(tǒng) 接 入 的 目 的 和 意 義

智能居家養(yǎng)老系統(tǒng)在安全性、獨(dú)立性、與外界溝通等方面都較傳統(tǒng)養(yǎng)老模式有很大的提高，可以讓老年人在日常生活中可以不受時(shí)間和地理環(huán)境的束縛，在自己家中過上高質(zhì)量高享受的生活。

智能居家養(yǎng)老系統(tǒng)為老年人居家養(yǎng)老安全提供信息平臺與技術(shù)支持，緩解老年人居家養(yǎng)老安全的恐懼心理，110與120系統(tǒng)接入特別是當(dāng)老年人無論遇到公共安全危害與急重病能及時(shí)得到救助服務(wù)，可以第一時(shí)間做出反應(yīng)，做好應(yīng)對工作，解決獨(dú)居老人生活上安全獨(dú)立問題，即使子女不在老人身邊，子女再也無須擔(dān)心老人安全問題。安心的工作。

智能居家養(yǎng)老服務(wù)，是家庭親情和高科技的最新結(jié)合，為老年人提供視頻通話、健康管理、實(shí)時(shí)安全監(jiān)控和精神慰藉等服務(wù)。它不同于傳統(tǒng)的社會養(yǎng)老方式，因?yàn)樗润w現(xiàn)了社會的關(guān)懷又能反映政府服務(wù)百姓的力度所以智能居家養(yǎng)老服務(wù)是其它養(yǎng)老模式的補(bǔ)充與完善，不僅解決了我國家庭養(yǎng)老資源弱化的問題。同時(shí)也減少政府的壓力。

八、大 數(shù) 據(jù) 收 集

終端設(shè)備通過注冊和完善個(gè)人資料、建立健康檔案，將信息同步在云端，當(dāng)有急救需要時(shí)，通過終端設(shè)備呼叫120，指揮中心調(diào)度員可以實(shí)時(shí)對報(bào)警人的地點(diǎn)精確定位，同時(shí)也能采集患者的基本資料，大大縮短了報(bào)警、搜尋、定位和派車時(shí)間；并且患者的姓名、血型、病史、過敏藥史等檔案資料也傳送到120指揮中心，直接進(jìn)入指揮調(diào)度系統(tǒng)，并發(fā)送到出車醫(yī)院和急救車上，讓急救醫(yī)生在到達(dá)現(xiàn)場之前，即可掌握準(zhǔn)確的患者相關(guān)健康檔案資料，為現(xiàn)場急救準(zhǔn)備，提供有價(jià)值的線索。

未來可以通過終端服務(wù)設(shè)備為老人提供健康監(jiān)測。運(yùn)用我們的其它健康設(shè)備，進(jìn)行自助式血壓、血糖、心電、基礎(chǔ)代謝率等10余項(xiàng)體檢，上傳到終端設(shè)備；實(shí)時(shí)完善建立個(gè)人健康檔案；提供就醫(yī)診斷參考，在大數(shù)據(jù)共享的同時(shí)，政府可以全面掌握不同年齡階段老年人的健康數(shù)據(jù)，醫(yī)療部門可以通過大數(shù)據(jù)共享全面了解掌握當(dāng)?shù)乩夏耆硕喟l(fā)病或高發(fā)病原因與周期，作出相關(guān)醫(yī)療預(yù)案。

同時(shí)，APP還是一個(gè)多功能的學(xué)習(xí)急救知識的平臺，市民可在手機(jī)上了解急救常識、掌握急救技能。在110日常工作中,接聽人員往往因?yàn)閳?bào)警人方言重、緊張表述不清而導(dǎo)致不能準(zhǔn)確派車；聾啞人、空巢老人撥打

110、呼救也不方便。終端設(shè)備接入后，只要在軟件上撥打過去,就算不說話,接警人員也會知道呼救人的詳細(xì)情況。指揮中心系統(tǒng)上就會顯示呼救人及家人的信息。這樣更快的做出反應(yīng)。

還可根據(jù)個(gè)人需要設(shè)置多個(gè)短信報(bào)警模板，在不方便用語音報(bào)警的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)一鍵短信求助。

未來終端設(shè)備可以報(bào)警接入后可以開啟設(shè)備視頻狀態(tài)及時(shí)保留嫌疑人影像，提高破案率。

九、結(jié) 束 語

“老有所養(yǎng)”是中國老百姓千百年來的傳統(tǒng)美德和美好心愿，為做好居家養(yǎng)老服務(wù)工作，解決老齡化社會養(yǎng)老問題，共同構(gòu)建“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社會，使他們輕松享受美好的晚年生活。本著“上為政府分憂，下為民眾解難”的宗旨，以滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文明需求為出發(fā)點(diǎn)，以落實(shí)“六個(gè)老有”為目標(biāo)，以居家養(yǎng)老服務(wù)為己任，再接再厲，運(yùn)用多種形式，建立服務(wù)周到、安全保障的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)新時(shí)代養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展，為老年人提供更好的服務(wù)，不辜負(fù)政府的囑托和民眾的期望。通過我們大家共同的努力促進(jìn)中國老年市場的自我完善和繁榮，完成中國老人居家養(yǎng)老總水平提高的任務(wù)。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告寫作格式（包括基本估算數(shù)據(jù)）

第一部分 項(xiàng)目總論

1.項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目名稱

1.2項(xiàng)目建設(shè)單位

1.3項(xiàng)目位置（四周范圍）

1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀

1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)

1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據(jù)

1.8研究工作概況

2.可行性研究結(jié)論

2.1市場分析預(yù)測

2.2項(xiàng)目地塊分析

2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案

2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)

2.7項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論

3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4.項(xiàng)目存在問題與建議

第二部分 項(xiàng)目背景

1.項(xiàng)目提出背景

1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況

1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由

2.項(xiàng)目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果

2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況

2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程

3.項(xiàng)目投資的必要性

第三部分 市場研究

1.市場供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究

2.市場需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查

2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查

2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查

3.市場價(jià)格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查

3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查

4.市場預(yù)測

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測

4.2銷售及租賃價(jià)格預(yù)測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測

第四部分 項(xiàng)目研究

1.地塊特征分析

1.1項(xiàng)目區(qū)位分析

1.2項(xiàng)目交通分析

1.3項(xiàng)目人流分析

1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃

2.項(xiàng)目SWOT分析

2.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析

2.2項(xiàng)目劣勢分析

2.3項(xiàng)目機(jī)會分析

2.4項(xiàng)目威脅分析

3.項(xiàng)目定位方案

3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案

3.2主要功能建筑規(guī)模

3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)