第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告格式

寫字樓項(xiàng)目可行性分析報(bào)告格式 第一部分 寫字樓項(xiàng)目總論 1.項(xiàng)目概況 1.1項(xiàng)目名稱 1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 1.3項(xiàng)目位置（四至范圍）1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長(zhǎng) 1.7研究工作依據(jù) 1.8研究工作概況 2.可行性研究結(jié)論 2.1市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 2.2項(xiàng)目地塊分析 2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案 2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度 2.5投資估算及資金籌措 2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 2.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 4.項(xiàng)目存在問題與建議 第二部分 寫字樓項(xiàng)目背景 1.項(xiàng)目提出背景

1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 2.項(xiàng)目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程 2.項(xiàng)目投資的必要性 第三部分 寫字樓市場(chǎng)研究 1.市場(chǎng)供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究 2.市場(chǎng)需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查 3.市場(chǎng)價(jià)格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查 3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查 4.市場(chǎng)預(yù)測(cè)

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè) 4.2銷售及租賃價(jià)格預(yù)測(cè) 5.市場(chǎng)推銷 5.1推銷方式及措施 5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測(cè) 第四部分 寫字樓項(xiàng)目研究 1.地塊特征分析 1.1項(xiàng)目區(qū)位分析 1.2項(xiàng)目交通分析 1.3項(xiàng)目人流分析 1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃 2.項(xiàng)目SWOT分析 2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 2.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析 2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 2.4項(xiàng)目威脅分析 3.項(xiàng)目定位方案 3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案 3.2主要功能建筑規(guī)模 3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五部分 寫字樓投資估算

寫字樓項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括： 1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi)用 3.建筑安裝工程費(fèi)用 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6.管理費(fèi)用 7.銷售費(fèi)用 8.財(cái)務(wù)費(fèi)用 9.各種稅金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 寫字樓項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 第七部分 寫字樓項(xiàng)目資源供給 1.資金籌集與使用計(jì)劃

2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購(gòu)方式 3.施工力量組織計(jì)劃

4.項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水電等供應(yīng)

5.項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng) 第八部分 寫字樓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1.獲利性評(píng)價(jià) 1.1成本利潤(rùn)率 1.2銷售利潤(rùn)率 2.效率評(píng)價(jià) 2.1經(jīng)營(yíng)比率 2.2資金利用率 3.信譽(yù)評(píng)價(jià) 3.1流動(dòng)比率 3.2杠桿比率 4.靜態(tài)獲利分析 4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動(dòng)態(tài)獲利分析

5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)第九部分 寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1變動(dòng)因素一 2.2變動(dòng)因素二

第十部分 寫字樓項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 1.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（定性）2.社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）3.環(huán)境評(píng)價(jià) 4.存在問題與建議 5.總體結(jié)論及建議-------------------根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，有關(guān)章節(jié)參考以下詳細(xì)的格式模板： 寫字樓項(xiàng)目可行性報(bào)告格式范本

第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3、從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：寫字樓項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、寫字樓項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、寫字樓項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、寫字樓項(xiàng)目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

3、綜合容積率、產(chǎn)品容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

二、土地法律性質(zhì)評(píng)估

（一）現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的用途

（二）規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃的用途

三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估

1、取得土地使用權(quán)的程序

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。

六、總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析

一、區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

1、區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ? 形成時(shí)間

? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購(gòu)買人群變化

2、區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價(jià)

3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ?平均售價(jià) ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

6、結(jié)論：

? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 ? 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位

1、市場(chǎng)定位

2、目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)

3、產(chǎn)品建議

第四部分：寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

2、主要產(chǎn)品類型。

3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：寫字樓項(xiàng)目開發(fā)

一、土地升值潛力初步評(píng)估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。

二、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析

三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。

四、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：寫字樓項(xiàng)目投資收益分析

一、成本預(yù)測(cè)

說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)

直接建造成本小計(jì) 營(yíng)銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì)

二、稅務(wù)分析

1、營(yíng)業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售凈利率 投資回報(bào)率

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。

（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本×90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本×110% 預(yù)測(cè)成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)×90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)×110% 預(yù)測(cè)售價(jià)×120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化

主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

第七部分：寫字樓項(xiàng)目管理資源配置

五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

六、人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：寫字樓項(xiàng)目綜合分析與建議

一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。

四、結(jié)論和建議 附件：

1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

2、按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購(gòu)物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營(yíng)業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營(yíng)業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場(chǎng)。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價(jià)值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析 根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房?jī)r(jià)格與周邊沿江城市相比價(jià)格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成價(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。

3、二手房市場(chǎng)

活躍對(duì)新房的促進(jìn) 隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強(qiáng)知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營(yíng)業(yè)區(qū)均價(jià)12000元/㎡；

3、車位均價(jià)8萬元/個(gè)；

4、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按泰州市對(duì)該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、營(yíng)銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見附表5）本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測(cè)前提： 土地173.6萬元/畝； 營(yíng)業(yè)收入33,666.10

萬元；平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米； 營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費(fèi)用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計(jì)劃銷售量的92.82% 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A8、A9）開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間：二00五年六月二十七日

一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)

規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3和4.1。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)

勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中

有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略好范文版權(quán)所有

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測(cè)算（見附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬元，凈利率6.36。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費(fèi)用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析好范文版權(quán)所有

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（數(shù)據(jù)見附表5）

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

第一部分 霍邱縣概況

霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬，分別位居全省第2位和第4位，轄32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)680個(gè)行政村。該縣歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)深厚，西周建制始為蓼國(guó)，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。人文環(huán)境:楚相孫叔敖、明朝開國(guó)皇帝朱元璋、中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據(jù)地的組成部分，在共和國(guó)將軍名冊(cè)中，霍邱籍的就有陶勇、楊國(guó)夫等12位。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺(tái)靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。

自然環(huán)境：霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產(chǎn)豐饒,是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負(fù)盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠(yuǎn)銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，已探明鐵礦儲(chǔ)量16.5億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量20多億噸，華東第一，是全國(guó)唯一一個(gè)剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國(guó)大型鐵礦基地。

交通環(huán)境：霍邱境內(nèi)有淠河、史河、汲河、灃河4條一級(jí)河流，縱貫?zāi)媳保瑩碛谐菛|湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥云集，國(guó)家4a級(jí)水利風(fēng)景區(qū)臨淮崗洪水控制工程被譽(yù)為淮河小浪底雄偉壯觀環(huán)境優(yōu)美，“國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)”的千年古塘---水門公園，國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位李家圩地主莊園是全國(guó)四大地主莊園之首全國(guó)罕見。從市場(chǎng)調(diào)查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產(chǎn)主要開發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產(chǎn)開發(fā)洼地，結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看，當(dāng)?shù)乜蛻舫缟须娞莘?，高層、小高層反而熱銷，從營(yíng)銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風(fēng)格及檔次定位偏高將吸引更多的購(gòu)房客戶，急需外來先進(jìn)理念的植入?？傊?，未來霍邱縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)快速走高。

三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

土地的市場(chǎng)狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名稱、龍迪濱水城銷售已經(jīng)接近尾聲。大名城起初開盤價(jià)位在2500元每平方米經(jīng)過2009年至今一年多時(shí)間增長(zhǎng)到4500左右，價(jià)格上升空間較大，如我公司進(jìn)入該市場(chǎng)供應(yīng)方面有一定的壟斷性。供應(yīng)結(jié)構(gòu)：起初以多層為主，現(xiàn)以高層、小高層為主。

一、優(yōu)勢(shì)分析

地塊優(yōu)勢(shì)：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購(gòu)股權(quán)或成立項(xiàng)目子公司就可以快速啟動(dòng)。周邊環(huán)境良好，交通便利，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，適合居住。

成本優(yōu)勢(shì)：據(jù)了解未來競(jìng)爭(zhēng)樓盤-0102號(hào)地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，容積率為3.0，由福建開發(fā)商總地價(jià)以2.2個(gè)多億于2010年9月16日拍下，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢(shì)?；羟竦姆康禺a(chǎn)處于起步階段，未來發(fā)展?jié)摿α己?，升值空間大，本項(xiàng)目操作短、頻、快，且開發(fā)利潤(rùn)當(dāng)可觀。

環(huán)境優(yōu)勢(shì)：西鄰140平方公里的國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負(fù)氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，有25個(gè)國(guó)有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團(tuán)等大項(xiàng)目入駐，給霍邱經(jīng)濟(jì)騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時(shí)給也本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機(jī)遇。交通優(yōu)勢(shì)：霍邱縣水陸交通便捷，境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個(gè)鐵路停靠點(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動(dòng)脈相連接；擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，加之合肥機(jī)場(chǎng)西遷，從霍邱到機(jī)場(chǎng)只需1小時(shí)左右，這樣同時(shí)擁有國(guó)道、高速公路、鐵路、水路、機(jī)場(chǎng)共同構(gòu)筑的優(yōu)勢(shì)區(qū)位中，這在全省乃至在全國(guó)的縣區(qū)中都是不多見的。

二、劣勢(shì)分析

該縣位于淮河南岸，由于獨(dú)特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會(huì)事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤?，?jīng)濟(jì)外向度仍然不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當(dāng)?shù)匦枨蟆?/p>

三、風(fēng)險(xiǎn)分析

政策性風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家如果繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能繼續(xù)打擊客戶購(gòu)房的積極性，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。

四、機(jī)遇分析

地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力?；羟竦慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的潛力：一是政策機(jī)遇明顯。目前該縣已列入省“861”重點(diǎn)項(xiàng)目7個(gè)、市面上“568”項(xiàng)目24個(gè)，這些項(xiàng)目當(dāng)年投資量將達(dá)到6個(gè)億。二是儲(chǔ)量巨大的鐵礦資源。該縣周集地區(qū)，南經(jīng)長(zhǎng)40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi)，有大、中型礦床9個(gè)，小型礦床3個(gè)，其它6個(gè)礦床也正在詳查之中。礦產(chǎn)資源的開發(fā)利用，將使霍邱實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的希望指日可待。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。該縣的糧食、畜禽、水產(chǎn)、杞柳擁有“國(guó)強(qiáng)省冠”之譽(yù)；四是數(shù)量重多的勞動(dòng)力資源。據(jù)不完且統(tǒng)計(jì)，僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。自2008年始財(cái)政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個(gè)縣市第1位。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及推廣方案

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

項(xiàng)目計(jì)劃總投資3.5億元，總建筑面積72004㎡，按容積率3.5計(jì)算，擬建筑面積25萬㎡，預(yù)計(jì)規(guī)劃建設(shè)住宅部分17.6萬㎡、商業(yè)部分約7.4萬㎡，預(yù)計(jì)住宅部分銷售均價(jià)4000元∕㎡，商業(yè)部分銷售均價(jià)為8000元∕㎡，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢(shì)和客戶需求來看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設(shè)計(jì)方正，贈(zèng)送大面積飄窗，給客戶一定的實(shí)惠和尊崇感，植入先進(jìn)的社區(qū)文化理念，打造當(dāng)?shù)厥浊暮哟蟊P，預(yù)測(cè)項(xiàng)目毛利潤(rùn)約3.52億元。根據(jù)規(guī)劃要求2010年年底動(dòng)工，2013年竣工交付。

二、項(xiàng)目開發(fā)推廣計(jì)劃

霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢(mèng)幻美感，未來將是一個(gè)融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時(shí)尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風(fēng)格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風(fēng)格案名各一： 案名一： 大溪地國(guó)際花園

案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當(dāng)年高更不顧一切，離開巴黎，遠(yuǎn)涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風(fēng)光與原始質(zhì)樸的人文，開啟了自己藝術(shù)的心門，達(dá)到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實(shí)純樸幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生態(tài)神秘、浪漫，取此案名便于打造小區(qū)的波利尼西亞海島風(fēng)情，也為小區(qū)增添了一抹濃厚的文化藝術(shù)色彩，便于日后蓄勢(shì)、造勢(shì)，為日后的銷售宣傳推廣做鋪墊，小區(qū)四個(gè)組團(tuán)分別以大溪地的四個(gè)群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告案例

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告案例

一、總論

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全國(guó)來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)A州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)A州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對(duì)A州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)A州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤(rùn)。

該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。

2、項(xiàng)目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在三角洲位居第二，列全國(guó)第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開發(fā)。

三、A州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前A州市住宅市場(chǎng)分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。

②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)A州人認(rèn)為，過了運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)A州市的房?jī)r(jià)。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

⑤這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒能使

A州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。

2、2002年以來A州市住宅市場(chǎng)分析

2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，A州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)A州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：A州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。

綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2。

4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景

新橋老鎮(zhèn)改造被A州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。

上半年，B州開發(fā)商159萬元/畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來水地塊，樓板價(jià)約為1000元/ m2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。

所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元/ m

2四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；②各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷售收入

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/ m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2。

4、營(yíng)業(yè)稅及附加

本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析、五、結(jié)論與建議

1、用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。